物业公司销售电税率简易计税
摘要：
1.物业公司代卖电的电费计算方式
2.电价市场化改革的影响
3.转供电加价的规定及一些省份的具体做法
4.物业公共部位、共用设施和配套设施的费用解决方式
正文：
物业公司代卖电的电费计算方式通常涉及到电损等额外因素。如果您对此有疑问，可以向当地供电部门95598 咨询。另外，根据国家开展的电价市场化改革，工商业用户需按照市场价格购电。电价由代理购电价格、输配电价、政府性基金及附加组成，而代理购电价格会随电力市场供需情况波动。
在转供电方面，任何单位或个人不得在水电气暖费用中加收其他费用。对于具备表计条件的终端用户，应按照政府规定的销售价格执行；对于不具备表计条件的终端用户，水电气暖费用应由终端用户公平分摊。不过，各个省份对于转供电加价的规定并不一致。例如，浙江省允许根据转供电主体供电的合理损耗，最大上浮幅度不超过10%；贵州省的最大上浮幅度不超过6%。
需要指出的是，物业公共部位、共用设施和配套设施的运行维护费用等，应通过物业费、租金或公共收益解决，不得以水电气暖费用为基数加收服务类费用。这是因为《国务院办公厅转发国家发展改革委等部门关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量发展意见的通知》有明确的规定。
总之，物业公司销售电的税率简易计税方式涉及到诸多因素，包括电价市
场化改革、转供电加价规定等。在实际操作中，物业公司需遵循相关政策规定，确保电费计算的合理性与公平性。
物业管理的税率知多少 物业管理费构成 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 一、营业税 物业管理的管理费收入以及相关的业务收入营业税的税率均为5%。 《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”根据这一规定，物业管理的管理费收入应在发出收款通知时作为收入。 物业管理所收取的按金根据1999年1月20日省地税局粤地税函[1998]225号《关于纳税人提供应税劳务向对方收取的押金应按规定征收营业税的批复》规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。押金属于…其他各种性质的价外收费?范围。因此，纳税人发生营业税应税行为向对方收取的押金，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计征营业税。若发生退还押金，可允许从当期计税营业额中予以扣除。” 物业管理代收的水电费等各种代收费用，1998年12月15日国家税务总局国税发[1998]217号《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》明确：“对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”
物业公司各类收费税率一览表
特别说明： 1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。 2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用16%税率。物业公司需调整价格。 3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用16%税率。物业公司需调整价格。 4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，
是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 物业公司代收水电费可以满足上述条件： ?（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。 ?（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。 ?（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。 5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。 6、上述“10%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物 业公司自行选择10%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照10%。但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。 7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同 修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。 小规模纳税人则很简单，，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收率。对于不动产经营租赁服务，一律按照5%征收率，无论什么时候取得不动产。
增值税简易计税方法的五个问题 来源：中税网 增值税的简易计税，不仅仅是小规模纳税人的事，几乎与所有增值税纳税人有关。财政部和国家税务总局不久前下发《关于简并增值税征收率政策的通知》（财税[2014]57号，以下简称57号文件），对增值税简易征收的征收率进行了合并，取消了6%、4%的征收率，将征收率统一为3%，对4%减半征收和按照2%征收的货物，统一为按照3%的征收率减按2%征收。本文结合对57号公告的讲解，介绍增值简易计税的五个问题，具体包括： 一、简易计税方法适用所有纳税人 二、简易计税方法征收率的变化过程 三、简易计税方法如何计算税额 四、简易计税方法如何开具发票 五、简易计税方法与一般计税方法的税负比较 一、简易计税方法适用所有纳税人 根据增值税暂行条例和营业税改征增值税试点实施办法，增值税的计税方法分为一般计税方法和简易计税方法。一般计税方法的应纳税额按照销项税额减去进项税额计算。简易计税方法的应纳税额按照不含税销售额与征收率的乘积计算。小规模纳税人都是按照简易计税方法，但是一般纳税人也可能按照简易计税方法计算纳税。 关于简易计税方法适用的纳税人、货物和征收率，主要是《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号，以下简称9号文）和《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号，以下简称170号文）的相关规定。具体为： （一）一般纳税人适用简易计税方法的情况及政策调整前的征收率
1、销售自己使用过的未抵扣进项税的固定资产，4%征收率减半征收；（抵扣过进项税的，按照适用税率17%计算销项税） 2、销售旧货，4%征收率减半征收。旧货不同于自己使用过的固定资产，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物(含旧汽车、旧摩托车和旧游艇)，不包括自己使用过的物品； 3、寄售商店代销寄售物品(包括居民个人寄售的物品在内)，4%征收率； 4、典当业销售死当物品，4%征收率； 5、免税商店零售的免税品，4%征收率； 6、自来水公司销售自来水，6%征收率； 7、销售下列自产货物，适用6%征收率 （1）、县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下(含5万千瓦)的小型水力发电单位； （2）、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料； （3）、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)； （4）、用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品； （5）、自来水； （6）、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土) （二）小规模纳税人适用征收率的情况 小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税，销售自己使用过的除固定资产以外的物品，按3%的征收率征收增值税。销售旧货，按照4%减半征收增
【收藏】增值税简易计税方法计税项目汇总 一、简易计税方法基本概念 增值税计税方法包括简易计税方法和一般计税方法。其中，简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。 应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率） 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 纳税人适用简易计税方法按征收率计税，除国家税务总局规定不得开具增值税专用发票的情形外，均可开具增值税专用发票。 二、简易计税方法计税项目 （一）可选择按征收率5%计税的应税行为 1. 销售不动产 （1）一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照简易计税方法计算应纳税额。
（2）一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法计算应纳税额。 （3）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目。 2. 不动产经营租赁服务 （1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产。纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。（2）房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目。 3. 转让土地使用权 一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部 价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照简易计税方法计算应纳税额。 4. 不动产融资租赁 继续履行2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。 5. 劳务派遣服务 提供劳务派遣服务,以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法计算缴纳增值税。
增值税简易征收一览表 下列项目可以选择适用简易办法计算缴纳增值税，一经选择，36个月内不得变更： 1.一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税： (1)县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下(含5万千瓦)的小型水力发电单位。 (2)建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 (3)以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含黏土实心砖、瓦)。 (4)用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。 (5)自来水。 (6)商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。 2.一般纳税人销售货物属于下列情形之一的，暂按简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税： (1)寄售商店代销寄售物品(包括居民个人寄售的物品在内)。 (2)典当业销售死当物品。 3.属于增值税一般纳税人的单采血浆站销售非临床用人体血液，可以按照简易办法依照3%征收率计算应纳税额，但不得对外开具增值税专用发票；也可以按照销项税额抵扣进项税额的办法依照增值税适用税率计算应纳税额。 4.属于增值税一般纳税人的药品经营企业销售生物制品，可以选择简易办法按照生物制品销售额和3%的征收率计算缴纳增值税。 5.其他 (1)一般纳税人提供的公共交通运输服务，可以选择按照简易计税方法计算缴纳增值税。公共交通运输服务，包括轮客渡、公交客运、地铁、城市轻轨、出租车、长途客运、班车。其中，班车，是指按固定路线、固定时间运营并在固定站点停靠的运送旅客的陆路运输。 (2)经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画面合成、配音、
增值税简易计税方法的五个问题 来源:中税网 增值税的简易计税,不仅仅是小规模纳税人的事,几乎与所有增值税纳税人有关。财政部和国家税务总局不久前下发《关于简并增值税征收率政策的通知》(财税[2014]57号,以下简称57号文件),对增值税简易征收的征收率进行了合并,取消了6%、4%的征收率,将征收率统一为3%,对4%减半征收和按照2%征收的货物,统一为按照3%的征收率减按2%征收。本文结合对57号公告的讲解,介绍增值简易计税的五个问题,具体包括: 一、简易计税方法适用所有纳税人 二、简易计税方法征收率的变化过程 三、简易计税方法如何计算税额 四、简易计税方法如何开具发票 五、简易计税方法与一般计税方法的税负比较 一、简易计税方法适用所有纳税人 根据增值税暂行条例和营业税改征增值税试点实施办法,增值税的计税方法分为一般计税方法和简易计税方法。一般计税方法的应纳税额按照销项税额减去进项税额计算。简易计税方法的应纳税额按照不含税销售额与征收率的乘积计算。小规模纳税人都是按照简易计税方法,但是一般纳税人也可能按照简易计税方法计算纳税。 关于简易计税方法适用的纳税人、货物和征收率,主要是《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税
〔2009〕9号,以下简称9号文)和《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型 改革若干问题的通知》(财税〔2008〕170号,以下简称170号文)的相关规定。具 体为: (一)一般纳税人适用简易计税方法的情况及政策调整前的征收率 1、销售自己使用过的未抵扣进项税的固定资产,4%征收率减半征收;(抵扣过 进项税的,按照适用税率17%计算销项税) 2、销售旧货,4%征收率减半征收。旧货不同于自己使用过的固定资产,是指进 入二次流通的具有部分使用价值的货物(含旧汽车、旧摩托车和旧游艇),不包括自 己使用过的物品; 3、寄售商店代销寄售物品(包括居民个人寄售的物品在内),4%征收率; 4、典当业销售死当物品,4%征收率; 5、免税商店零售的免税品,4%征收率; 6、自来水公司销售自来水,6%征收率; 7、销售下列自产货物,适用6%征收率 (1)、县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位,是 指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下(含5万千瓦)的小型水力发电单位; (2)、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料; (3)、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含 粘土实心砖、瓦);
水电费在商业物业管理中的问题和处理举措 摘要：在城镇化持续推进、文明社会建设的时代大背景下，商业物业管理行业呈现良好的发展态势，商业物业管理已成为社会发展中必不可少的一环。在早期的疫情影响下，为商业物业管理行业迎来新的发展机遇，在市场规模、行业地位、科技应用以及多元化服务等方面皆做出了突破。但是在商业物业管理中，近年来时有发生因商业物业服务企业收水电费而与商户产生矛盾，在收取单价等方面产生了巨大分歧，对商业物业服务企业和商户间的关系造成了影响。本文主要分析了商业物业管理中水电费的现状，以及商业物业水电费的存在问题，并针对这些问题提出相应的解决路径如下。 关键词: 商业物业管理;水电费;解决路径; 随着市场经济的发展，对商业物业管理的要求也有了进一步提高，但商业物业管理属于蓬勃发展的行业，再加上政府对物业的法规上缺少有力的保护和明确的规范，商户又无法理解物业真正的含义，因此往往认为物业是解决处理一些服务问题的，这样容易造成了商业物业服务企业的收支不平衡，进而直接影响了整体的服务质量，最终容易使商铺管理
出现混乱不堪的现象[1]。商业物业也被称为投资性物业，是指通过经营可以获取可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为自持和非自持，商户大多数是以投资经营为目的，对于水电费业务，容易与其利益产生矛盾，使得商业物业服务企业的水电费业务造成了严重阻碍。 一、商业物业管理中水电费的现状 商业物业服务企业向商户收取水电费，同时还需要执行发改部门的价格标准，同时不能够违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定[2]。目前有很多商户的水电费都是由商业物业服务企业转售，商业物业服务企业综合考虑项目经营情况，以及公区损耗，制定一个价格，就可能会增加商户的成本负担，增加响商业物业服务企业与商户之间的不和谐因素。 二、商业物业水电费的存在问题 （一）水电费处理不当 目前有太多的商业物业服务企业在收取水电费时，没有严格根据相关规定来进行，使得商户与商业物业服务企业之
物业公司水电费的账务处理流程 一、小规模纳税人 案例：20XX年1月，甲物业管理公司收到自来水公司开具的普通发票的价税合计10.3万元，向业主收取物业管理费5万元，水费10.3万元、电费20.6万元。 物业公司账务处理： （1）收到自来水公司开具的发票，支付水电费时： 借：主营业务成本10.3 贷：银行存款/库存现金/应付账款10.3 （2）向业主收取物业管理费、水电费并开具发票： 借：银行存款35.90 贷：主营业务收入34.85 应交税费-应交增值税0.75
主营业务成本0.3 计算应缴纳的增值税：（5+ 20.6+10.3-10.3）/（1+3%）*3%=0.75万元 关于水费差额征收纳税申报表的填写: （1）填写增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料第2列本期发生额填写10.3万元，第3列本期扣除额10.3万元。 （2）填写增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料第5列“全部含税收入（适用3%征收率）10.3万元” 二、增值税一般纳税人 案例：20XX年3月，乙物业管理公司收到自来水公司开具的增值税专用发票的价税合计11.7万元，向业主收取物业管理费5万元，水费22万元、电费23.4万元。（选择简易计税） 物业公司账务处理： （1）收到自来水公司开具的发票，支付水电费时：
借：主营业务成本10 应交税费-应交增值税（进项税额）1.7 贷：银行存款/库存现金/应付账款11.7 （2）取得进项税发票，先认证再做转出处理：借：应交税费-应交增值税（进项税额转出）1.7 贷：应交税费-应交增值税（进项税额）1.7 借：主营业务成本1.7 贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）1.7 （3）向业主收取物业管理费、水电费并开具发票：借：银行存款50.4 贷：主营业务收入44.19 应交税费-应交增值税（销项税额）3.68 应交税费-简易计税0.3 主营业务成本2.23 计算应缴纳的增值税：
【名师答疑】物业公司代收水电费的处理 展开全文 近日有学员在网校的论坛里提出发布了一个关于物业公司代收代付水电费的实务问题，开放课堂《物业公司财务工作要点与管理技巧》课程主讲老师——牟祖华，结合自己多年的财务工作经验，给出了如下的答复，小编整理了一下分享给大家： 对于此类业务，我谈谈个人的看法以供大家参考。财务人员需事先对公司业务进行了解，要去了解各类业务本身是什么，有几种处理方式，各种处理方式的业务流程是什么，各种处理方式对会计核算、企业所得税、增值税、个人所得税的影响如何。 在企业所得税方面需要思考业务是否与公司取得的收入相关，支出能否在汇算清缴时税前扣除，如何才能税前扣除；增值税方面需要思考业务是否能取得合规的发票，是否能进行进项税额抵扣，税负影响如何；业务是否会影响到个人所得税等等。最后综合评估选择对公司更有利的处理方式去执行。 物业公司在经营管理项目中，会遇到向业主收取水电费的不同方式，由此引起物业公司的业务处理方式也就不同，从财务的角度来看，收取方式的不同会影响到会计核算的处理、发票的开具、纳税的申报也不同，不恰当的处理方法会给公司带来涉税风险。 一、供水电公司向业主收取水电费的两种情形 第一种情形是项目在开发建设过程中就按照水电公司的要求做到或者办理到水电表直抄到户，这种情形下业主发生的水电费就由业主直接向供水（电）公司交纳。 第二种情形也是多数项目会遇到的让财务人员纠结的情形，是项目没有做到水电表直抄到户，而是供水电公司抄项目总表由水电表户主向供水电公司交纳水（电）费，水电表户主抄业主的分表后向业主收回水电费。 二、两种向业主收取水电费的方式对物业公司的影响 第一种情形（水电表直抄到户）下有可能会遇到的两种方式：
一般纳税人选择简易计税三种类型 一般纳税人可以选择适用简易计税方法计算缴纳增值税分为以下三类： 一、按照5%征收率 1.销售、出租2016年4月30日前取得的不动产。《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2） 2.房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。（财税〔2016〕68号） 3.2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。（财税〔2016〕47号） 4.以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。（财税〔2016〕47号） 5.转让2016年4月30日前取得的土地使用权。（财税〔2016〕47号） 6.提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。（财税〔2016〕47号，财税〔2016〕68号） 7.收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。（财税〔2016〕47号提供人力资源外包服务。（财税〔2016〕47号） 二、按照3%征收率
1.销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 2.寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 3.典当业销售死当物品。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 4.销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 5.销售自产的自来水。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 6.销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 7.销售自产的以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号） 8.销售自产的商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。（财税〔2009〕9号,财税〔2014〕57号）9.单采血浆站销售非临床用人体血液。（国税函〔2009〕456号，总局公告2014年第36号） 10.药品经营企业销售生物制品。（总局公告〔2012〕20号）
适用简易计税方法税率 表 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
小规模纳税人一律采用简易计税方法计税。其中征收率和征收方式较为特殊的业务有以下几种： “营改增”小规模纳税人简易计税项目一览表 业务项目政策发票开具 一、跨县（市）提供建筑服务 跨县（市）提供建筑服务应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包 款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳 税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发 生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进 行纳税申报。 可向建筑服务发 生地主管国税机 关申请代开增值 税专用发票 二、销售不动产 （一）小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产）应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产 购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销 售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应 按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后， 向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 可向不动产所在 地主管地税机关 申请代开增值税 发票 （二）小规模纳税人销售其自建的不动产应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计 税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在 地主管税务机关进行纳税申报。 可向不动产所在 地主管地税机关 申请代开增值税 发票 （三）房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计 税。 可向机构所在地 主管国税机关申 请代开增值税专 用发票 （四）个体工商户销售购买的住房应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策 的规定》第五条的规定征、免增值税（深圳市纳 税人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征 收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非 普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买 房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2 年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征 营业税。）。纳税人应按照上述计税方法在不动 产所在地主管地税机关预缴税款后，向机构所在 地主管国税机关进行纳税申报。 可向住房所在地 主管地税机关申 请代开增值税发 票 （五）其他个人转让其购买的住房应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策 的规定》第五条的规定征、免增值税（深圳市纳 税人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征 可向住房所在地 主管地税机关申 请代开增值税发