房地产市场信息系统技术规范
目录
1 总则
2 术语和代号
2.1 术语
2.2代号
3 基本规定
3.1 系统构成
3.2数据构成
3.3 各子系统与数据之间的关系
3.4 其他要求
4 统计分析与信息发布子系统
4.1一般规定
4.2统计分析
4，3信息发布
5 新建商品房网上备案子系统
5.1 一般规定
5.2 功能要求
5.3 数据要求
6 存量房网上备案子系统
6.1 一般规定
6.2 功能要求
6.3 数据要求
7 从业主体管理子系统
7.1 一般规定
7.2 功能要求
7.3 数据要求
8 项目管理子系统
8.1 功能要求
8.2 数据要求
9 登记管理子系统
9.1 一般规定
9.2 功能要求
9.3 数据要求
10 测绘及成果管理子系统
10.1 功能要求
10.2 数据要求
11 系统安全和保密技术要求
11.1 实体安全
11.2 运行安全
11.3 信息安全
11.4 权限管理
12 系统验收
附录A 数据采集要求
A.1 统计数据和发布数据
A.2业务数据
A.3 从业主体数据
A.4基础数据
本规范用词说明
附：条文说明
1 总则
1.0.1 为规范房地产市场信息系统的建设，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于房地产市场信息系统的规划、实施和验收。
1.0.3 房地产市场信息系统的规划、实施和验收除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
2 术语和代号术语
2.1.1房地产市场信息系统 real estate market information system
以计算机信息技术为基础，满足房地产开发、测绘、交易和登记等业务管理需要，并实现以上业务的信息采集、管理、统计和发布的信息系统。
2.1.2 物理数据 physicaldata
描述宗地、幢及户的自然特征的数据，包括物理图形数据和物理属性数据。
2.1.3 权属数据 prOpertydata
描述宗地、幢及户的权利特征的数据。
2.1.4 楼盘表 buildingtable
描述物理数据及其关联关系，并可与权属数据等其他相关数据相关联的数据组织方式。
2.1.5 户 unit
幢内具有连续空间及边界的、具有独立户号、可独立登记的结构单元，也可称为套。
2.1.6 自然幢 naturalbuilding
一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。
2.1.7 逻辑幢 10gicalbuilding
根据数据组织和管理的需要，对自然幢按结构或类型进行逻辑分割而成的房屋。
2.1.8 销售表 salestable
在楼盘表的基础上，以逻辑幢为单位、用特定颜色标注每户的销售状态的二维图表。是楼盘表在新建商品房网上备案子系统中的一种具体应用形式。
2.1.9 预测绘 pre-survey
利用规划批准后的施工图，依据房地产测量规范，对房屋的自然特征进行计算，同时生成物理数据，为房屋预售管理提供依据的过程。
2.1.10 实测绘 survey
房屋竣工后，依据房地产测量规范，对房屋进行实地测绘得到包括建筑物在内的地形要素情况和房屋的物理属性等信息的过程。
2.2 代号
GIS (Geographic lnformationSystem)——地理信息系统
WebGIS (Web Geographic lnformationSystem)——互联网地理信息系统
3 基本规定
3.1 系统构成
3.1.1 房地产市场信息系统应包括下列7个子系统：
——统计分析与信息发布子系统；
——新建商品房网上备案子系统；
——存量房网上备案子系统；
——从业主体管理子系统；
——项目管理子系统；
——登记管理子系统；
——测绘及成果管理子系统。
3.1.2 新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统的建立应以登记管理子系统和测绘及成果管理子系
统为基础；统计分析与信息发布子系统的建立应以其他6个子系统为基础。
3.1.3 统计分析与信息发布子系统应实现统计、分析和发布房地产市场信息的功能。
3.1.4 新建商品房网上备案子系统应实现新建商品房预售许可管理和预定、预售、销售合同网上备案管理的功能。
3.1.5 存量房网上备案子系统应实现经纪机构备案、存量房买卖合同、租赁合同网上备案的功能，并为资金监管预留接口。
3.1.6 从业主体管理子系统应实现房地产企业、房地产从业人员的管理功能。
3.1.7 项目管理子系统应实现房地产项目建设管理的功能。
3.1.8 登记管理子系统应实现房地产登记业务管理的功能。
3.1.9 测绘及成果管理子系统应实现房地产测绘及业务管理、测绘成果更新管理的功能。
3.2 数据构成
3.2.1 房地产市场信息系统的管理数据应包括：基础数据、从业主体数据、业务数据、统计数据和发布数据5类。
3.2.2 基础数据应包括房地产物理数据和房地产权属数据。
3.2.3 从业主体数据应包括房地产企业和从业人员的数据。
3.2.4 业务数据应包括房地产市场活动中产生的各种必要的收件、流程、文档、收费等业务管理数据。
3.2.5 统计数据应在基础数据、从业主体数据和业务数据的基础上产生。
3.2.6 发布数据应在基础数据、从业主体数据、业务数据和统计数据的基础上产生。
3.3 各子系统与数据之间的关系
3.3.1各子系统与数据之间的关系应如图3.3.1所示。
3.3.2 统计分析与信息发布子系统应基于基础数据、从业主体数据和业务数据进行统计和分析，生成统计数据和发布数据。
3.3.3 新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统、项目管理子系统应生成并管理业务数据与从业主体数据，并引用基础数据。
3.3.4 测绘及成果管理子系统应生成和管理基础数据中的房地产物理数据，登记管理子系统应生成并管理基础数据中的房地产权属数据。
3.3.5 各子系统之间的数据交换宜采用数据库或数据文件方式实现。
3.4 其他要求
3.4.1 房地产市场信息系统应能同时运行于管理机构的内部网络(以下简称“内网”)和国际互联网(以下简称“外网”)上。
3.4.2 房地产市场信息系统应设计为内外网隔离。登记管理子系统和测绘及成果管理子系统应在内网运行。
3.4.3 房地产市场信息系统宜考虑与土地、规划、金融等关联业务系统的接口。
4 统计分析与信息发布子系统
4.1 一般规定
4.1.1 统计分析与信息发布子系统应按照公开、准确的原则发布现势性的市场信息。
4.1.2 统计分析与信息发布子系统应具有发布信息的查询功能。
4.2 统计分析
4.2.1 统计分析应包括套数、建筑面积、均价和指数等统计
4.2.2 统计指标应按新建商品房／存量房、区域、时间段、价格段、面积段、房屋类型和购房对象等分类。
4.3 信息发布
4.3.1 统计分析与信息发布子系统应发布新建商品房网上备案信息、存量房网上备案信息、从业主体信息和项目管理信息。
4.3.2 新建商品房网上备案信息发布应包括下列内容：
1 统计信息：
1)即时交易信息：应以项目为单位发布当日累计成交的套数和建筑面积等信息；
2)可售统计信息：应以行政区或样本区域为单位发布可售套数和可售建筑面积等信息；
3)成交统计信息：应以行政区或样本区域为单位发布成交套数、成交建筑面积和成交均价等信息。
2 项目信息：
1)项目公示信息：应以项目为单位发布项目名称、项目地址、许可证号、用途、开始销售日期和拟售价
格等信息；
2)项目基本信息：应以项目为单位发布项目基本情况、
销售信息、价格信息和合同撤销情况等信息；
3)销售表信息：应以逻辑幢为单位发布各户的基本信
息和销售状态等信息。
4.3.3 存量房网上备案信息发布应包括下列内容：
1 统计信息：应发布现有出售和出租房屋的挂牌总套数和总面积，同时应以行政区域或样本区域为单位发布各个价格段、面积段和房屋类型的出售和出租房屋的挂牌套数和面积等信息；
2 房源信息：应以户为单位发布房源信息，包括交易类型、所在区域、房屋坐落、房型、建筑面积和总价等信息。
4.3.4 从业主体信息发布应包括开发企业、经纪机构和经纪人的基本信息及相应的诚信记录。
4.3.5 项目管理信息发布应包括项目工程的基本信息、建设进度情况和预售批准记录等。
4.3.6 统计分析与信息发布子系统宜通过互联网地理信息系统 (WebGIS)技术进行新建商品房和存量房的地理位置信息发布，同时宜发布管理需要的图件。4.3.7 统计分析与信息发布子系统的数据要求应符合本规范附录A中第九1节的规定。
5 新建商品房网上备案子系统
5.1 一般规定
5.1.1 新建商品房网上备案子系统应依托预售许可管理业务或新建商品房初始登记业务建立。
5.1.2 新建商品房网上备案子系统应采用在线方式实现新建商品房预定、预售、销售和相应的合同备案功能。
5.2 功能要求
5.2.1 预售许可管理应包括下列功能：
1 预售申请、预售审批：应实现预售申请、预售审批流程的管理。新建商品房网上备案子系统应支持灵活的许可证数据设置。
2 预售许可证注销：应实现注销预售许可证的功能。
3 预售许可证变更：应实现暂停预售许可证或变更预售许可证的范围、使用期限的功能。
4 预售许可证跟踪：应实现监视和跟踪预售许可证状态的功能。
5.2.2 预定、预售、销售合同网上备案应包括下列功能：
1 合同制定：应使用经工商部门和建设部门认定的合同样本，制定定金合同、预售合同和销售合同模板，并在网上公示。
2 合同签订：应按网上公示的统一合同模板签订定金合同、预售合同和销售合同。
3 合同撤销：应实现合同撤销。
4 合同跟踪：应实现合同状态的跟踪和分析。
5 销售管理：应实现对销售活动的监督管理。
5.3 数据要求
5.3.1 新建商品房网上备案子系统的数据应包括预售许可证信息、房源信息、销售表信息、定金合同数据、预售合同数据、销售合同数据以及其他相关业务数据。
5.3.2 新建商品房网上备案子系统可为统计分析与信息发布子系统提供房源情况、房屋状态、成交情况、合同状态等信息。
5.3.3 新建商品房网上备案子系统可为登记管理系统提供预售合同、销售合同等数据。
5.3.4 新建商品房网上备案子系统应引用从业主体管理子系统的从业主体数据。
5.3.5 新建商品房网上备案子系统的数据采集应符合本规范附录A中第
A.2.1～A.2.3条的要求。
6存量房网上备案子系统
6.1 一般规定
6.1.1 存量房网上备案子系统应采用在线方式实现存量房经纪合同、买卖合同和租赁合同的网上备案功能，并预留资金监管的接口。
6.1.2 存量房网上备案子系统应实时访问登记管理子系统进行数据的有效性校验。
6.2 功能要求
6.2.1 经纪机构备案应包括下列功能：
1 备案：对经纪机构、经纪人进行备案，记录并审核从业人员的基本信息、资质情况、诚信情况。
2 年检：对经纪机构、经纪人的从业情况进行每年一度的审查。
3 变更：变更经纪机构、经纪人的有关信息。
4 注销：注销经纪机构。
6.2.2 存量房买卖合同、租赁合同网上备案应包括下列功能：
1 挂牌委托：受理、核准、发布网上挂牌委托，包括出售挂牌委托和出租挂牌委托。
2 合同备案：在线签订买卖合同和租赁合同。
3 合同监督：对买卖合同和租赁合同的格式、条款、性进行监督。有效
6.2.3 存量房网上备案子系统宜提供资金监管、买卖、租赁参考价格的功能。
6.3数据要求
6.3.1 存量房网上备案子系统的数据应包括房源数据、买卖合同数据和租赁合同数据等。
6.3.2 存量房网上备案子系统可为统计分析与信息发布子系统提供房源情况、房屋状态、成交情况、合同状态等信息。
6.3.3 存量房网上备案子系统可为登记管理子系统提供买卖合同等数据。
6.3.4 存量房网上备案子系统应引用从业主体管理子系统的从业主体数据。
6.3.5 存量房网上备案子系统的数据采集应符合本规范附录A中第A.2.2一
A.2.4条的要求。
7从业主体管理子系统
7.1 一般规定
7.1.1 从业主体管理子系统应实现从业主体的统一认证管理。
7.1.2 从业主体管理子系统宜采用在线方式实现从业主体数据的申报功能。7.L3 从业主体管理子系统宜实现利用公共通信资源与从业主体进行信息交流
的功能。
7.2 功能要求
7.2.1 房地产企业管理子系统应包括下列功能：
1 企业基本信息管理：应实现企业新设立、企业投资主体变更、分立、合并、注销、资质申请、资质变更等情况的管理功能。
2 企业内部人员管理：应实现企业的法定代表人、管理人员、专业销售人员等人员基本信息的管理功能。
3 企业信息申报：应实现企业各类上报信息、申请信息的网上申报和办理功能。
4 企业诚信行为管理：应实现房地产企业诚信情况的管理功能。
5 查询统计：应实现灵活的企业情况查询和统计功能。
7.2.2 房地产从业人员管理子系统应包括下列功能：
1 人员信息管理：应实现房地产从业人员基本信息的管理。
2 变动管理：应实现房地产从业人员工作变动情况的管理
3 资质管理：应实现对房地产从业人员资质情况的管理
4 人员诚信行为管理：应实现房地产从业人员诚信情况的管理功能。
5 查询和统计：应实现灵活的房地产从业人员情况查询和统计功能。
7.3 数据要求
7.3.1 从业主体管理子系统的数据应包括从业主体数据中的房地产企业数据、从业人员数据。
7.3.2 从业主体管理子系统可为统计分析与信息发布子系统提供房地产企业数据、从业人员数据等信息。
7.3.3 从业主体管理子系统的数据采集应符合本规范附录A中第九3节的要求。8项目管理子系统
8.1 功能要求
8.1.1 房地产项目建设过程管理应实现下列功能：
1 建设用地取得过程管理：应实现依法获得、登记土地使用权过程的管理功能。
2 动拆迁进度管理：应实现动拆迁进度的管理功能。
3 建设进度申报管理：应实现建设工程完成进度申报的管理功能。 8.1.2 企业上报数据应实现下列功能：
1 上报数据：应实现房地产开发企业按月度上报项目数据修正数据：应实现对上报数据容错、纠错的功能。
8.2 数据要求
8.2.1 项目管理子系统中的数据应包括项目基本信息、项目建设进度情况、项目分割转让情况、预售批准记录、动拆迁主要事项信息等。
8.2.2 项目管理子系统可为统计分析与信息发布子系统提供项目信息。
8.2.3 项目管理子系统的数据采集应符合本规范附录A中第 A.2.5～A.2.10条的要求。
9登记管理子系统
9.1 一般规定登记管理子系统应在楼盘表的基础上实现房地产登记业
9.1.2 登记管理子系统应对各业务节点的操作进行记录。
9.1.3 登记管理子系统应提供与其他相关业务系统的接口。
9.L4 登记管理子系统在业务办理过程和权证输出等方面应具有较好的灵活性
和扩展性。
9.2 功能要求
9.2.l 房地产登记业务流程应包括受理、审核、权证处理和归档，具体应符合下列要求：
1 受理节点应实现接受申请、确定登记类别、收件、计费和收费的功能。
2 审核节点应实现相关房地产物理数据、权属数据和申请材料的审核功能，宜包括初审、复审和终审等步骤。
3 权证处理节点应实现缮证、发证的功能。
4 归档节点应实现申请材料和业务信息的归档功能。
9.2.2 登记管理子系统应实现撤回、不予办理和灵活多样的查询功能。
9.3 数据要求
9.3.1 登记管理子系统应产生和管理基础数据中的房地产权属数据，权属数据应分为临时、现势和历史三种状态。其中部分数据应来源于新建商品房网上备案子系统中的预售合同数据、销售合同数据和存量房网上备案子系统中的买卖合同数据。
9.3.2 登记管理子系统应实现基础数据中的房地产权属数据与房地产物理数据的关联。
9.3.3 登记管理子系统可为统计分析与信息发布子系统提供房地产权属数据和相关业务数据。
9.3.4 登记管理子系统的数据采集应符合本规范附录A中第 A.2.11～A.2.14
条以及第A.4.1～A.4.2条的要求。
10 测绘及成果管理子系统
10.1 功能要求
10.11 在测绘及成果管理子系统建设初期应实现基础数据中的房地产物理数据的初始建库，具体应符合下列要求：
1 房地产物理图形数据的初始建库工作可根据已有数据数量和质量情况采取不同的建库方案。
2 房地产物理属性数据的初始建库应进行数据汇总、数据清理、质量控制、格式转换和数据入库工作。
3 对房地产物理图形数据和物理属性数据应建立关联关系。
10.1.2 测绘及成果管理子系统应实现对基础数据中的房地产物理数据进行测
绘采集的功能，具体应符合下列要求：
1 测绘采集应能实现土地勘测定界、地籍修测变更、房地产建筑面积预测绘和实测绘等业务类型的数据采集、变更测绘及测绘业务的管理功能。
2 测绘采集应能满足对预测绘和实测绘进行对应。
3 变更测绘应能在变更操作中自动记录删除、新增和修改等变更信息。10.1.3 测绘及成果管理子系统应实现对基础数据中的房地产物理数据进行测
绘成果更新管理的功能，具体应符合下列要求：
1 测绘成果更新管理应对房地产物理数据制定更新规则，保证数据的现势性。
2 测绘成果更新管理应能提供数据提取及变更后数据提交的接口功能，同时应能根据提交的变更信息进行数据的更新处理。
3 测绘成果更新管理应能记录变更过程的历史数据，保证数据的可追溯性。
10.1.4 测绘及成果管理子系统应采用地理信息系统(GIS)技术管理基础数据中的房地产物理图形数据，具体应符合下列要求：
1 应具有地理信息系统(GIS)的基本功能，包括图层管理、地图浏览、图属查询与定位等。
2 应具有制图功能，能生成宗地图、房屋分户平面图等。
10.2 数据要求
10.2.1 基础数据中的房地产物理数据应通过房地产调查和测绘获得。房地产物理图形数据可包括宗地图形、幢图形和房屋分户平面图；房地产物理属性数据可包括宗地、幢和户的描述信息。
10.2.2 宗地图形数据应按对象存储，应采用统一的坐标系。
10.2.3 幢图形和幢属性数据应符合下列要求：
1 幢的图形数据应以自然幢为单位管理，应采用统一的坐标系。
2 幢的属性数据应以逻辑幢为单位管理。应按对象存储，
10.2.4 房屋分户平面图和户属性数据应符合下列要求：
1 户属性数据应与房屋分户平面图关联。
2 户的编号应在本系统的管理范围内具有惟一值。
3 户应能通过与幢的关联关系确定其地理位置。
4 户的坐落应规范统一。
10.2.5 测绘及成果管理子系统宜增加地形数据，应符合下列要求：
1 地形数据宜采用数字线划图(DLG)，也可以采用数字正射影像图(DOM)或数字栅格图(DRG)。
2 地形数据应采用统一的坐标系。
10.2.6 测绘及成果管理子系统的数据采集应符合本规范附录A中第A.4.3～
A.4.4条的要求。
11 系统安全和保密技术要求
11.1 实体安全
11.1.1 计算机房安全应符合现行国家标准《计算站场地安全要求》GB／T 9361的规定。 11.1.2 信息系统设备中的应用服务器、数据库服务器、网络设备、存储设备和个人计算机等应采取防盗、防毁、电源保护等安全保护措施。
11.2 运行安全
11.2.1应制定系统运行维护管理制度，配备系统管理人员。
11.2.2系统应记录和跟踪系统状态的变化。
11.2.3系统应记录故意入侵系统和违反系统安全要求的行为，维护和管理审计日志，定位、监控和捕捉各种安全事件。
11.2.4 系统应提供备份和恢复系统数据的功能，可使用多种介质备份和恢复系统数据，包括纸介质、磁介质、微缩载体等。条件许可时，系统宜建立容错容灾机制。
112.5 系统应提供处理意外事件的应急措施。
11.2.6 内网和外网之间的数据隔离应采用防火墙、网闸或物理隔离等方式。
11.3 信息安全
11.3.1 系统应采用合理的安全配置参数，明确规定用户访问权限、身份和许可的安全策略，监控策略的实施情况，事先制止可能违反安全的隐患。
11.3.2 系统应防止非法访问或盗用数据库数据，防止数据被非法拷贝、篡改、删除和销毁，保证数据的完整性和一致性。
11.3.3 系统应提供设计、实现、使用及管理等各个阶段应遵循的网络安全策略。
11.4权限管理
11.4.1 系统应实现权限的分散管理，按照功能进行授权管理，不应出现权限的漏洞，使得某些用户拥有本不该拥有的权限。
11.4.2 系统应提供用户身份鉴别功能。
11.4.3 系统对用户权限的控制应满足岗位调整和人员调动的系统应提供冻结
和解冻用户账号的功能。
12 系统验收
12.0.1 系统验收应以系统试运行成功为前提。宜以测评机构的测评结果为参照，通过专家评审完成系统验收。
12.0.2 系统验收应包括初始建库的数据验收和应用系统验收。
12.0.3 初始建库的数据验收应符合下列要求：
1 完整性原则：要求系统中的基础数据完整地覆盖真实。
2 正确性原则：要求系统中的数据能够正确地描述真实对象。
3 规范性原则：要求系统中的数据采用统一的标准。
12.0.4 应用系统验收应包括功能验收、性能验收以及开发文档验收等。
附录A数据采集要求
A.1 统计数据和发布数据
A.1.1 发布的项目基本信息应包括下列内容：
1 基本情况：应包括项目编号、项目名称、所在区域、开始销售日期、企业名称、项目地址、售楼电话、售楼处、预售许可和规划设计情况。
2 销售信息：应包括销售的套数和面积的统计信息，其中应按销售状态分为限制销售、可售、预定、已售和已登记。
3 价格信息：应包括新建商品房网上备案合同均价，宜按住宅、商业、办公、其他等类型进行划分。
4 合同撤销情况：应包括新建商品房网上备案合同撤销均价和撤销次数，宜按住宅、商业、办公、其他等类型进行划分。
A.1.2 发布的销售表信息应包括下列内容：
1 逻辑幢的统计信息：应包括可售套数、预定套数、总套数等。
2 逻辑幢的户销售状态，销售状态应按以下标准进行分类并以规定颜色标识：限制销售(RGB值：192，192，192——灰色)、可售(RGB值：0，255，0——绿色)、预定(RGB值： 255，0，255——紫色)、已售(RGB值：255，255，0——黄色)、已登记(RGB值：255，0，0——红色)。
3 户的详细信息：应包括房屋坐落、名义层／实际层、室号、房屋类型、户型、预测绘和实测绘的建筑面积(包括套内建筑面积和分摊面积)等。
A.2业务数据
A.2.1 预售许可证数据应包括许可证号、房地产开发企业信息、项目信息、房屋类型、建筑类型、房屋结构、房屋坐落、房屋幢号、层数、套数、总建筑面积、住宅面积、批准预售面积、套数和具体幢室号、许可面积、许可套数、价格、币种、发证机构、日期、预售许可证状态信息等。
A.2.2 合同数据应包括所关联的楼盘表信息、出让人、受让人、中介入以及代理人、合同模板、合同时间、合同附属条款、合同状态等。
A.2.3 房源数据应包括交易类型、所在区域、房屋坐落、房型、建筑面积和总价等，新建商品房的房源数据还应包括项目名称等信息。
A.2.4 资金监管数据应包括资金监管协议信息、监管银行信息、付款计划信息、代发计划信息、付款信息、代发信息、结算信息、相关业务审核信息。
A.2.5 房地产项目数据应包括项目基本信息、项目建设进度信息、项目分割转让记录信息、动拆迁主要事项信息、预售批准记录信息。
A.2.6 项目基本信息应包括项目名称、联系人、项目地址、开发企业名称、开发企业地址、房地产开发资质等级、资质证书编号、开发企业法定代表人及电话、项目负责人及电话、项目总占地面积(平方米)、土地投资(万元)、项目用地取得方式、国有土地使用证号和批准日期、建设用地规划许可证号、计划总建筑面积
(平方米)、计划总投资(万元)、计划开工时间和计划竣工时间、房屋分类、项目的楼盘表关联信息。
A.2.7 项目建设进度信息应包括项目投资记录(月投资额、累计投资额、住宅累计投资额等)信息。
A.2.8 项目分割转让记录信息应包括转让日期、土地面积、规划建筑面积、用地性质、转让去向等。
A.2.9 动拆迁主要事项信息应包括拆迁许可证号和发证日期、拆迁户数、动拆迁完工日期等。
A.2.10 预售批准记录信息应包括预售日期、预售许可证号、批准预售面积、批准预售范围等。
A.2.11 收费数据应包括收费类别信息、计算公式信息、收费单据信息。
A.2.12 收件数据应包括收件类别信息、证件／文件性质和名称信息、收件日期信息、件袋信息。
A.2.13 流程数据应包括与权属数据关联信息、与收费数据关联信息、与收件数据关联信息、流转信息、节点信息、操作人员信息、流程文档和表格信息、流程管理信息。
A.2.14 文档数据应包括许可证、权证、证明文件、档案文书、表单、合同等。
A.3 从业主体数据
A.3.1 房地产企业数据应包括企业基本情况、企业工商登记信息、企业资质信息、企业财务和经营情况、企业诚信记录、企业的其他相关信息。房地产企业数据主要包括：企业名称、法人代表、总经理、企业类型、电子邮件、电话、传真、邮政编码、经营地址、资质等级、资质证编号、资质发证日、批准从事房地产日期、注册类型、资质有效期、营业执照编号、经营范围、工商注册日、执照到期日、注册资本、注册地址、企业概况、在册人员情况等。 A.3.2 从业人员数据应包括人员的基本信息、主要从业经历、业务情况、主要教育和培训经历、专业证书和资格证书信息、诚信记录、其他相关信息。丸4基础数据
A.4.1 权属数据应包括与楼盘表的关联信息、权利人、权属价值、权属时间、证上房屋及土地信息、权属说明、权属状态等信息。
A.4.2 权属数据应包括土地使用权数据、房屋所有权数据、抵押权数据、租赁权数据、限制权数据，并应符合下列要求：
1 土地使用权数据应包括宗地面积、土地使用权人、权利面积、土地用途、使用起迄时间、登记核准机构和核准日期。
2 房屋所有权数据应包括产权编号、权证编号、产别、产权性质、证色、权利人、权利比例、坐落、许可证号、房地产价值、币种、人民币价值、产权生效日期和期限、核准登记机构、核准日期、证上房屋建筑面积(包括套内面积和分摊建筑面积)等信息。
3 抵押权数据应包括抵押权利编号、证号、类别、抵押权人、抵押人、债务履行期限、抵押价值、抵押币种、抵押人民币价值、抵押坐落、抵押面积、债权金额、债权币种、债权人民币价值、原产权编号、权证编号、核准登记机构、核准日期等信息。
4 租赁权数据应包括租赁编号、租赁证号、租金、租金币种、人民币租金、租金单位、租赁起始日期、租赁结束日期、租赁面积、租赁用途、出租人、承租人、转租人、同住人、房屋坐落、出租凭证名称、出租凭证号码、核准登记机构、核准日期等信息。
5 限制权数据应包括限制编号、限制证号、限制类型、限制方式、限制文件、限制人、被限制人、限制部位、预计限制结束时间等信息。 A.4.3 幢的物理属性数据应包括幢编号、宗地编号、自然幢号、逻辑幢号、门牌号、建筑面积、地下面积、占地面积、建筑类型、建筑结构、竣工日期、地上层数、地下层数等信息。 A.4.4 户的物理属性数据应包括户编号、幢编号、室号、建筑面积(包括套内建筑面积、分摊建筑面积)、户型、预测绘建筑面积(包括预测绘套内建筑面积、预测绘分摊建筑面积)、楼层、名义层、土地用途、房屋类型、房屋分类、房屋用途、房屋分户平面图编号等信息。
本规范用词说明
1 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
1) 表示严格，在正常情况下均应这样做的：
正面词采用“应”，反面词采用“不应”；
2) 表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；
表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。
2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为“应符合……的规定”。
目次
1 总则
2 术语和代号
2.1 术语
2.2 代号
3基本规定
3.1 系统构成
3.2 数据构成
3.3 各子系统与数据之间的关系
3.4 其他要求
4 统计分析与信息发布子系统
4.1 —般规定
4.2 统计分析
4.3 信息发布
5 新建商品房网上备案子系统
5.1 一般规定
5.2 功能要求
5.3 数据要求
6 存量房网上备案子系统
6.1 一般规定
6.2 功能要求
6.3 数据要求
7 从业主体管理子系统
7.1 一般规定
7.2 功能要求
7.3 数据要求
8 项目管理子系统
8.1 功能要求
8.2 数据要求
9 登记管理子系统
9.1 一般规定
9.2 功能要求
9.3 数据要求
10 测绘及成果管理子系统
10.1 功能要求
10.2 数据要求
11 系统安全和保密技术要求
11.1 实体安全
11.2 运行安全
11.3 信息安全
11.4权限管理
12 系统验收
1 总则
1.0.1说明制订本规范的目的。
1.0.2说明本规范的使用范围。
1.0.3说明使用本规范的约束条件
2术语和代号
2.1 术语
定义了本规范中涉及的主要概念。
2.2 代号
列示了本规范中使用的主要专业名词代号
3 基本规定
3.1 系统构成
3.1.1—3.1.9 说明房地产市场信息系统的构成以及7个子系统之间的依赖关系。
这7个子系统对应于房地产市场的7项业务。这些业务在实际操作中可能因各地的实际情况在名称和组成上有所不同，但在实际功能上，房地产市场信息系统均应该包括这些业务管理、统计分析和发布功能。
在子系统的排列顺序上，采用自上而下的方式，即：用于表现房地产市场形势的统计分析和信息发布子系统置于最前，用于业务管理的新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统置于中间，用于基础管理的登记管理子系统和测绘及成果管理子系统置于最后。这种方式体现了通过采集基础数据最终为描述房地产市场形势提供数据支持的思路。
在房地产市场信息系统的建设中，要注意各业务子系统的集成性。在系统技术架构、基础网络、数据库、业务应用和客户端这几个层次上，均应创造条件来保证系统在拓扑结构上和技术上的统一性和集成性。
测绘及成果管理子系统承担对房地产对象自然特征数据的管理，这些数据构成基础数据中的物理数据。登记管理子系统承担对房地产权利特征数据的管理，这些数据构成基础数据中的权属数据。新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统承担了对主要市场管理业务的实现。这些市场管理业务应以正确的物理数据和权属数据为基础。统计分析和信息发布子系统则以其他6个子系统的数据为基础，进一步计算、加工、提炼出统计数据和发布数据。
3.2 数据构成
3.2.1 说明房地产市场信息系统的数据构成。
房地产市场信息系统需要管理5大类数据：基础数据、从业主体数据、业务数据、统计数据和发布数据。其中，基础数据、从业主体数据和业务数据是由业务系统在业务处理过程中采集的，统计数据和发布数据则是根据这些数据进行计算或提取得到的。
3.2.2 说明基础数据的构成。
基础数据包括两部分：物理数据和权属数据。物理数据用于描述宗地、幢和户的自然特征，如户的坐落、房型；房屋平面图等，其表现形式为楼盘表；权属数据用于描述户的权利特征，如权利人、产权价值、权属状态等，楼盘表是权属数据依托的基础。
3.2.3 说明从业主体数据的构成。
从业主体数据是指房地产市场活动中相关从业主体的信息，主要包括房地产开发企业、测绘企业、经纪机构、评估机构、物业企业及从业人员信息。
3.2.4说明业务数据的构成。
业务数据是指业务管理过程中产生的数据，包括业务流程、状态变化、文档和表单等。
房地产市场信息系统应统一考虑用流程、操作、凭证等要素来描述具体管理业务的特征，在数据库设计上应把具体的业务管理与作为业务管理对象的房屋管理数据相分离，适应业务不断发展的要求。
3.2.5 说明统计数据的构成。
统计分析数据是指对基础数据、从业主体数据以及业务数据进行计算、统计和分析而形成的数据。这些数据用于统计和分析，为管理和决策提供支持。
3.2.6 说明发布数据的构成。
发布数据是指对基础数据、从业主体数据、业务数据和统计分析数据进行提取或加工而产生的、用于对外发布的数据。这些数据可以提供公众使用，满足信息公开的需要。
3.3 各子系统与数据之间的关系
3.3.1—3.3.4 以图例说明各子系统与数据之间的关系。
7个子系统可以分为3个层次，测绘及成果管理子系统和登记管理子系统是基础服务层，从业主体管理子系统、项目管理子系统、新建商品房网上备案子系统和存量房网上备案子系统构成业务管理层，统计分析与信息发布子系统则是决策支持层。
统计分析与信息发布子系统负责管理两类数据：
(1)各类关于房地产市场状态的统计数据。
统计数据是以基础数据、从业主体数据和业务数据为依据。统计分析与信息发布子系统提供对房地产市场信息的全面分析，形成统计报表、指标和指数等的统计分析数据，并可以进一步通过数据仓库和数据挖掘技术的引入提供决策支持功能。
(2)各类关于房地产市场行情的发布数据。
发布数据是以基础数据、主体数据、业务数据和统计数据为依据。统计分析与信息发布子系统可通过日常通报和报表、网站、大屏幕、短信、报刊、电视和电台等途径对外发布房地产市场宜发布的各种信息以及计算得到的各种指标和指数。
新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体管理子系统和项目管理子系统管理房地产市场活动中主要的业务数据，这个过程中将调用从业主体数据和基础数据。
测绘及成果管理子系统、登记管理子系统共同维护基础数据，其中测绘及成果管理子系统主要负责维护物理数据，登记管理子系统主要负责维护权属数据，二者共同维护物理数据和权属数据的关联关系。在管理物理数据和权属数据的同时，也会产生一部分业务数据。
在这5类数据中，业务数据分布在除统计分析和信息发布子系统之外的其他6个子系统中；基础数据中，由测绘及成果管理子系统提供物理数据，由登记管理子系统提供权属数据，二者共同为业务管理层和决策支持层的5个子系统提供基础的数据支持；从业主体的数据由从业主体管理子系统进行统一管理。统计数据是经过对基础数据、从业主体数据和业务数据进行统计计算后得到的结果，能反映房地产市场的总体情况。发布数据中包括部分统计数据，也包括部分基础数据、业务数据、从业主体数据，这些数据都是有选择发布的。
3.3.5 说明子系统之间数据交换的形式。
整个房地产市场信息系统是一个统一的系统，各业务之间应实现数据共享，避免不同的业务部门之间的数据隔离，形成“信息孤岛”的现象。
通过数据交换，可以实现子系统之间的数据共享。采用数据库的方式(如使用数据库镜像)，能够保证数据的完整性，但成本比较高；而采用文件的方式(如使用XMl文件)比较灵活，但数据比较零散。
房地产市场信息系统在业务子系统之间的数据交换和内外网的数据交换上，要设立统一的数据交换格式标准和统一的数据交换操作标准，确保数据交换的正确性和完整性。
在实际建设过程中，需要结合具体情况，选择合适的数据交换方式。
3.4 其他要求
3.4.1—3.4.2 说明内、外网的要求。
房地产市场信息系统的用户范围较大，有管理部门的管理人员，也有房地产企业及其从业人员，还有普通公众。管理人员一般在内部网络(即“内网”)实现业务管理，而房地产企业及其从业人员和普通公众一般在国际互联网(即“外网”)查询数据
或提交请求。
为保证安全，内网和外网一般应设计为物理隔离方式，因此需要在内网和外网之间进行数据同步。
统计分析与信息发布子系统
4.1 一般规定
4.1.2 新建商品房要通过设定“所在区域”、“房屋类型”、“面积范围”和“项目名称”等条件进行查询，存量房要通过设定“所在区域”、“房屋坐落”、“房型”、“面积范围”、“总价范围”等条件进行查询。统计分析
4.2.1 统计指标中的均价可采用算术平均价或加权平均价，其计算说明如下： (1)算术平均价是总的成交价格和总的成交面积的比值。该价格受区域性交易结构变动等因素的影响较大。
(2)加权平均价是利用新建商品房的位置、楼层、朝向、景观、配套等因素为加权因子计算得到的平均价。该价格比较合理地反映市场的价格情况。
4.2.2 统计指标分类的说明如下：
(1)统计指标按房屋类型可分为：住宅、商业、等，在此基础上各地可以根据需要进一步细化。
(2)统计指标按区域可分为：行政区域(如市办公和其他案子系统中销售的房屋，例如物业用房、限制房屋等；
(2)可售：经管理部门批准，准予在新建商品房网上备案子系统中进行预售和销售的房屋；
(3)预定：已经在新建商品房网上备案子系统中签订定金合同的房屋；
(4)已售：已经在新建商品房网上备案子系统中签订预售合同或销售合同的房屋；
(5)已登记：已经在登记管理子系统中完成了产权登记的房屋。
销售表信息发布示例如下：
①逻辑幢的统计信息见表1。
4.3.6 本子系统的WebGIS技术提供的功能一般包括项目和其他图件的查询、定位和分析功能：
(1)空间查询功能：通过各种方法选取并确定空间范围，实现符合条件的项目及其他图件信息的查询。
(2)定位功能：通过输入名称或菜单选择可快速定位目标，实现各类信息的空间定位。
(3)分析功能：实现对项目周边和特定地段的图件情况进行统计分析。
新建商品房网上备案子系统
5.1 一般规定
5.1.1 新建商品房网上备案子系统的目标是实现网上预定合同、预售合同和销售合同的在线备案管理，它必须在预售许可管理业务或新建商品房初始登记业务的基础上实现。
5.1.2 要求房地产开发企业申请预售时使用在线方式e
在线方式是指房地产开发企业通过登录本子系统(这时，本子系统通常部署在外网，或者跨内网和外网)，使用系统提供的表单直接申请预售。
相对于在线方式，另一种申请方式为离线方式，即房地产开发企业在本地计算机填写好预售申请，保存为文件，再上传到本子系统中。
5.2 功能要求
5.2.1 说明预售许可管理功能包含的内容。
商品房预售许可证的申请、审批、发放是新建商品房网上备案子系统的重要过程。
预售许可证的信息在不同市场环境下是有差异的，系统应支持灵活的许可证数据设置。
本子系统还应提供预售许可证发放后的相关管理功能：
(1)撤销预售许可证。
(2)暂停预售许可证的使用。
(3)改变预售许可证的范围。
(4)改变预售许可证的使用期限。
(5)监视和跟踪预售许可证的状态。
5.2.2 说明预售合同、销售合同备案功能的内容。
合同备案是采集房地产市场交易信息的关键过程，本子系统应满足这个过程的数据采集要求。新建商品房网上备案子系统应与登记管理子系统实时联网，备案之前应查询房屋的权属，如果已经抵押或者查封，则不允许备案。
合同备案功能包括：
(1)合同制定时，预售合同和销售合同一般要满足以下要求：
①合同格式统一制定，由被授权的管理部门制订合同条款。
②允许对合同的某些条款进行适当修改。
③买卖双方在法律规定的范围内约定其他个别条款。
④改变合同条款时，保留合同条款的历史信息。
(2)合同签订支持合同的在线打印，打印的时间、份数记录在系统中。
合同签订后，合同数据不得随意修改。
已签订的合同信息要自动传送到登记管理子系统，实现自动申请和受理。这些合同信息保证真实、合法、有效，要与纸质合同保持一致。
本子系统应建立核对机制，在合同变更的时候，要及时、有效地通知登记管理子系统，避免纸质数据和电子数据的不一致。
(3)合同撤销时，要在登记管理子系统中进行相应的操作。 (4)合同跟踪功能要满足以下业务规则：①管理部门能够在监管时效内及时查阅到合同数据。②被销售的房屋是可销售的，禁止出现一房多售现象③房屋合同的撤销是可跟踪的。④购买人的信息是可跟踪的。⑤可查询购买人的房产信息。⑥可查询购买人的贷款信息。
⑦自动监控房屋的价格，在出现明显不合理的价格时，要能够报警。
⑧跟踪项目的销售表信息。
⑨识别一个项目中异常的合同数量、撤销数量和比例并报警。 (5)销售管理应包括以下内容：①控制在预售许可证之前的预定、预约行为。②控制在正式开始销售之前的销售行为。③控制在合同签订之前的非法转让行为。④识别集中销售和集中撤销行为。⑤识别人为炒作、惜售行为。⑥识别保留房屋和违规销售行为。
5.3 数据要求
5.3.1—5.3.5 说明新建商品房网上备案子系统管理的数据范围，以及和其他数据的引用关系。
6存量房网上备案子系统
6.1 一般规定
6.1.1要求经纪合同、买卖合同和租赁合同网上备案采用在线方式。
该在线方式与新建商品房网上备案子系统的在线方式是一致的，是指经纪机构或经纪人通过登录本子系统(本子系统通常部署在外网，或者跨内网和外网)，使用系统提供的合同备案功能直接完成合同备案。
6.1.2 存量房网上备案子系统需要调用基础数据，一般要实现以下功能：
(1)查询和选择挂牌的房屋。
(2)检查挂牌的有效性。
(3)锁定挂牌。
(4)撤牌时解锁挂牌。
(5)更新摘牌时的锁定状态。
(6)锁定合同备案。
(7)检查登记审核时监管资金的到账情况。
(8)资金监管结束后的解锁。
(9)确保登记管理子系统可及时获得合同信息。
(10)挂牌之前应查询房屋的权属，如果已经抵押或者查封，应不允许挂牌。
本子系统产生的合同信息要自动传送到登记管理子系统，实现自动申请和受理。在资金监管过程中，当资金全部到位后，要通知登记管理子系统进行最终确权操作。当确权完成后，通知本子系统进行资金支付。
6.2 功能要求
6.2.1 系统应实现对参与业务的经纪人、经纪机构的资质审查和准人的功能。在实际交易过程中，应能够确定每个经纪人、每个经纪机构参与市场活动的合法性。这些经纪人和经纪机构的数据应来源于从业主体管理子系统。
6.2.2 说明挂牌委托、合同备案和合同监督的功能。
挂牌委托是指受理、核准、发布网上挂牌委托的过程。挂牌包括出售挂牌和出租挂牌。
挂牌委托要满足以下业务规则：
(1)允许出让方在委托挂牌时选择是否委托经纪机构、是否选择经纪人的服务。
(2)允许出让方在委托挂牌时设置密码，并允许出让方在限定的范围内修改委托信息。
(3)挂牌时间要设定期限，允许出让方在到期之前续牌，逾期的自动撤牌。
(4)系统自动锁定挂牌的房屋，禁止该房屋的转移登记，只有在撤牌后或摘牌后才解锁。
(5)销售房屋的挂牌在签订资金监管协议以后，进入资金监管的锁定状态。·
(6)挂牌、买卖合同、资金监管三项工作可独立执行。
(7)能够有效控制恶意挂牌，避免发布虚假的、违法的信息。
合同备案是指交易双方根据网上公布的房产信息达成购买意向后，在线签订相关合同，进行备案。
合同备案后，应通知房地产登记管理子系统对该房产进行锁定，在备案期间禁止除限制以外的其他登记。
合同监督是指系统应允许管理部门灵活设定合同条款，保证在一个时期使用统一格式的合同，避免使用不符合规定的合同,当交易双方对合同进行变更时，可以进行有效监督。
6.2.3 有条件的地方可以开展资金监管业务。
资金监管要满足以下业务规则：
(1)交易双方签订合同后，可连同管理部门三方一起签订资金监管协议。
(2)系统在处理资金监管的时候，同时处理各种税费，并把税费直接转给相
关的政府部门。
(3)资金监管过程中，和银行的数据交换要保证真实、有效。在出现差错的
时候，能进行有效的损失规避。
(4)只有资金全部到位后才能确权。
(5)只有在确权后才能将监管房款代发到出让方账户。
在委托挂牌的过程中，宜提供参考的买卖价格和租赁价格，可提高签约的效率。
6.3 数据要求
6.3.1—6.3.5 说明存量房网上备案子系统管理的数据范围，以及和其他数据的引用关系。
7从业主体管理子系统
7.1 一般规定
7.1.1 房地产企业和从业人员应注册为房地产市场信息系统的用户，对他们在
系统中的活动要实行统一的认证管理。
在认证形式上，简单的可以采用“用户名／密码”的方式，严格的可以采用USB-KEY认证等方式。一般应使用较严格的认证方式。
认证管理一般包括注册、变更和注销三项功能。注册是指申请成为系统中具有指定权限的用户，如果采用“用户名／密码”方式，需要提供给申请者用户名和密码；如果采用USB-KEY认证方式，需要发给申请者制作好的USB-KEY。变更是指变更用户的基本信息。注销是指禁止该用户在系统中的任何活动，一般会将用户置为无效，或者直接删除用户数据。.
本子系统要记录房地产企业和从业人员在房地产市场信息系统的活动情况。
7.L2 与新建商品房网上备案子系统和存量房网上备案子系统相似，房地产企业申报其企业信息和从业人员信息一般要采用在线方式，而不是离线方式。 7.1.3 这里的公共通信资源指短消息、电子邮件、传真等通信方式，通过这些方式与房地产企业实现及时的信息交流。
7.2 功能要求
7.2.1—7.2.2 本子系统负责管理两个对象：房地产企业和房地产从业人员。
房地产企业一般包括：
——开发企业
——经纪机构
——评估机构
——测绘企业
——物业企业
——与房地产市场相关的企业
房地产从业人员一般包括：
——新建商品房销售人员
——经纪人
——房地产估价师
——测绘人员
——物业小区经理
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
价格房地产统计数据
2010～2011年度REICO专题 未来20年我国城镇 住宅建设发展空间 REICO工作室 北京 2011.1
关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。 “REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。 “REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。 本报告的完成人为： 呈先、岳国强、任荣荣。
目录 我国城镇住宅建设发展状况回顾 2 国际比较研究 5 从需求角度分析我国城镇住宅建设发展空间 13 主要结论 21
我国城镇住宅建设发展状况回顾城镇住宅建设投资较快增长 1998-2009年我国城镇住宅建设投资年均实际增长17.1% 住房制度改革以来，我国城镇住宅建设投资取得较快发展，住宅总量快速增加。城镇住宅投资额由1998年的4310.8亿元增加到2009年的30512.7亿元（见图1），年均增长19.5%，扣除价格因素，年均增长17.1%，比同期GDP增速高近7个百分点。与此同时，城镇住宅投资在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我国住宅建设投资的统计中包含土地费用，与国外统计口径不同，若采用相同口径，则2009年我国城镇住宅建设投资/GDP约为7.2%1。 图1 1998-2009年我国城镇住宅投资情况 数据来源：《中国统计年鉴》。 1998-2009年我国城镇住宅竣工面积年均增加5.1% 城镇住宅竣工面积由1998年的4.76亿平方米增加到2009年的8.21亿平方米（见图2），年均增加5.1%，其中，“十五”期间和“十一五”期间城镇住宅年均竣工量分别为5.9亿平方米和7.2亿平方米；城镇住宅竣工面积在城镇住房存量中所占比重在5%左右。 从住房生产方式来看，房地产开发成为居民住房供给的重要渠道，在城镇住宅建设投资中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以来该比例基本稳定在83%以上），房地产开发住宅竣工面积在城镇住宅竣工面积中的比重由1998年的 29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以来该比例基本稳定在70%以上）。 1 2002年以来，土地购置费用在房地产开发投资中所占比重基本在19%左右。我们采用这一比例对估计城镇住宅投资中的土地费用。
房地产市场调查问卷 房地产市场调查，就是用科学的方法系统地搜集、记录、整理和分析有关房地产市场的信息资料，从而了解房地产市场发展变化的现状和趋势，为房地产开发商的经营决策、广告策划、广告写作提供科学的依据。 房地产调查问卷设计应注意的问题1 1．明确调查目的和内容，问卷设计应该以此为基础 在问卷设计中，最重要的一点，就是必须明确调查目的和内容，这不仅是问卷设计的前提，也是它的基础，为什么要做调查，而调查需要了解什么？市场调查的总体目的是为决策部门提供参考依据，目的可能是为了制定长远性的战略性规划，也可能是为制定某阶段或针对某问题的具体政策或策略，无论是哪种情况，在进行问卷设计的时候都必须对调查目的有一个清楚的认知，并且在调查计划书中进行具体的细化和文本化，以作为问卷设计的指导。调查的内容可以是涉及到民众的意见、观念、习惯、行为和态度的任何问题，可以是抽象的观念，例如人们的理想、信念、价值观和人生观等等；也可以是具体的习惯或行为，例如人们接触媒介的习惯；对商品品牌的喜好；购物的习惯和行为等等，但是应该避免的是在调查内容上有使被调查人难以回答，或者是需要长久回忆而导致模糊不清的问题，具体来说，调查内容需要包括受调人的分群、消费需求（主要有产品、价格、促销）和分销和竞争对手的情况（对手优劣势和诉求策略）。 2．明确针对人群，问卷设计的语言措辞选择得当 问卷题目设计必须有针对性，对于不同层次的人群，应该在题目的选择上有的放矢，必须充分考虑受调人群的文化水平、年龄层次和协调合作可能性，除了在题目的难度和题目性质的选择上应该考虑上述因素，在语言措辞上同样需
要注意这点，因为在面对不同的受调人群的时候，由于他们的各方面的综合素质和水平的差异，措辞上也应该进行相应的调整，比如面对家庭主妇做的调查，在语言上就必须尽量通俗，而对于文化水平较高的城市白领，在题目和语言的选择上就可以提高一定的层次。只有在这样的细节上综合考虑，调查才能够顺利进行。 3．在问卷设计的时候，应该考虑数据统计和分析是否易于操作 目前做市场调查的人员，一般都能考虑到市场调查的目的和内容，在题目选择和言语措辞上也能够综合考虑到各种因素，但是往往容易忽视的一个问题就是数据的统计和分析，因为这两个环节的工作基本上是人员分离的，所以在整合和衔接上就容易出现偏差，为了更好地进行调查工作，除了在正确清楚的目的指导下进行严格规范的操作，还必须在问卷设计的时候就充分考虑后续的数据统计和分析工作，具体来说包括题目的设计必须是容易录入的，并且可以进行具体的数据分析的，即使是主观性的题目在进行文本规范的时候也要具有很强的总结性，这样才能使整个环节更好地衔接起来。 4．卷首最好要有说明（称呼、目的、填写者受益情况、主办单位），如有涉及个人资料，应该有隐私保护说明。 问卷调查是一项面对广大受调群体的活动，由于调查的目的和调查内容不同，针对的群体也不尽相同，由于受到受调人群配合的积极性的影响，市调在操作上往往会比较困难，这也是很多市调往往做一些赠送等返利的原因。但是作为操作市调的策划人员，就应该从这点上充分地尊重受调人员，因此在问卷的设计上也应该尽量规范，同时必须要有受调人员有权利知道的内容，对调查的目的内容进行一个说明，具体来说，需要有一个尊敬的称呼，填写者的受益情况，主办单位和感谢语，同时，如果问卷中有涉及个人资料，应该要有隐私
房地产市场消费者调查 问卷 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
房地产市场消费者调查问卷 填表说明： A.如果您今后无购房意愿，请不要填写本调查问卷。 B.用钢笔或圆珠笔在选定答案的□内打“√”。 C.除注明“可多选”外，均为“单选题” 1、请问您现在的居住地区是： □东城□西城□新区□开发区□县区（xx、xx） 2、您的年龄 □25岁之下□26-30岁□31-35岁□36-45岁□46-55岁□55岁以上 3、您的单位类型 □国营企业□私营企业□油田单位□政府机关□事业单位□个体经营 4、您打算什么时候买房子？ □年内□1-3年内□3-5年内□5年以后 5、如果您买房，您会选择哪种房源？ □商品房□二手房 6、您是否考虑在新区买房（□是□否），在新区买房您会选择新区哪个位置？（可多选） □北一路黄河路之间□新区黄河路以南区域（广利河片区）□新区北一路以北区域（区一中北校区片区） 7、您购买住宅时，比较倾向于哪种建筑形式？ □多层（6层以下）□小高层（7－11层）□高层（11层以上）
□联排别墅□叠拼别墅（4层以下） 8、您在选购住房时，对住房建筑面积的要求是多少平方米？ □60-80㎡□80-100㎡□100-120㎡□120－144㎡□144㎡以上 9、如果您买房，您能够接受的最高单价＿＿＿＿元/平方米 □6000-6500 □6500-7000 □7000-7500 □7500-8000 □8000-8500 □8500-9000 □9000-10000 □10000以上 10、您对购房的装修的要求为 □毛坯□简装□精装（含厨卫）□精装（含厨卫家电家具） □其他（请标明） 11、如果精装修房源，您能够接受的装修单价＿＿＿＿元/平方米 □600以下□600-800 □800-1000 □1000-1500 □1500 以上 11、如果您购房，您能承受的总价款是多少（包括按揭）？ □50万元以下□ 50-60万元□ 60-70万元□ 70-80万元 □ 80-90万元□ 90-100万元□ 100万元以上 12、若购房，您将采取什么付款方式？ □一次性付款□分期付款□银行按揭贷款□住房公积金贷款□组合贷款13、您对住宅下列设计是否有需求？（可多选） □书房□衣帽间□储物室□洗衣房□佣人房□其他（请标明） 14、您认为影响商品房销售的主要因素有哪些？（可多选） □景观设计□价格□开发商信誉□位置□物业管理□房屋质量□户型面积□信息透明度□周边配套□装修标准□房屋朝向 访问至此结束，再次感谢您的帮助！请留下您的联系方式，便于通知您领取礼品。 受访人：_______________ 受访时间：____________ 联系方式：________________
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
第一篇：房地产工作汇报范本 销售部（鼎府）项目工作汇报 时间：2014-7-31 一、项目数据统计一览表（附表） 形成分析：截止到7月31日一共来访组，来电组，其中现场售房部来访组，春园路 售房部来访组，有初步意向客户组。 客群分析：来访主要以户外大牌广告和售楼部门前路过为主，同时人群集中在项目周边的居民，年青人刚需居多，26%的客户存在第二套房，还有少部分人是专门问价格，户型房子不看，只问价格。7月20号高温假陆续，来访人群的年龄偏大些了，主要以35岁左右人群为主。来电最主要的是户外大牌、售楼部门头、网络、报广为主要途径。 客户最关注的五个问题：1、 2、 3、 4、 5、 二、下一阶段工作计划及重点 1、客户寻找：单片派单：第一轮二汽区域扫街派单 2、人员培训：礼仪礼节规范，人员团队加强培训，以项目熟悉讲解为主 1、培训方面以各种话术讲解、接待技巧、项目市场分析、电话营销、寻找客户方式为主要方 向。 2、技巧和方式方法主要以演练、考核为主要，明确奖惩制度。 3、话术调整方向为：职业化（礼仪、着装、动作、）、标准化（言语清楚、吐字清晰、话术明确）、介绍话术精简、互动话术生动详细。话术两个大的方面：第一个是项目本身，第二 个是地段。先项目后地段，从这两个方面去抓重点。 3、问题反馈： 公积金能否使用？ 交房时间？ 三、市场行情分析及对比 1、市场行情对比表（附表）---见表 2、针对竞争楼盘的情况作相应的分析基本判断 3、销售和策划上应对的方式方法
四、策划推进及配合 每一期的报广和网络软文、宣传、户外大牌、单片学习，道具运用 上海驰张〃销售部 2014年7月31日 第二篇：同仁县房地产管理所工作汇报 同仁县房地产管理所工作汇报 同仁县房地产管理所目前为房地产管理所和房地产交易所二合一为事业单位，肩负着隆务地区所有房屋的产权、产籍登记、预售许可、备案、抵押、交易及测绘等工作。房地产管理所在编人员7人，大学生临聘人员4人，实际在岗人员9人。 房地产管理工作得到全面加强。加强了产权、产籍管理。今年完成各类房屋登记435件，房屋产权转移8件；房屋交易267件；抵押登记234件。认真做好了房屋所有权初始登记、继承、房地产分割、合证、变更等业务。房地产市场管理进一步规范。全面加强了房屋管理、房地产交易、商品房登记、房地产抵押等工作，取得了良好成效。 随着城市建设的逐步发展，城区房屋转移、新建等增多。而房屋交易市场的逐步活跃，又使商品房预（销）售、房屋买卖合同备案、期房抵押、现房抵押、产权调查等新的房产业务数量大幅度上升。档案数量也日趋增加。因此，2014年4月 建立了房地产管理业务信息系统网络管理平台，实现了网上办证、预售许可、备案、交易、抵押等工作。大大提高了业务工作的效益，按照省房产部门的安排，积极做好电子入档工作，现所有电子入档工作已循序渐进、有条不紊展开。截止目前，已整理完成隆务地区成史档案录入工作，其它历史档案也正在录入当中。 工作打算和举措 我所将按照县委、县政府及主管局的部署和要求，紧紧围绕房地产管理工作中的热点、难点问题为重要内容，坚持 依法行政，强化房管各项职能工作，不断加强作风建设和行业管理，着重抓好如下几项工作。 1、大力加强房地产市场整治工作。一是加强执法力度，对那些没有质资开发 或未经预售许可卖房等违法违规现象；二是加强对房地产项目的售楼部进行严格的规范，维护消费的合法权益；三是加强开发商的资金使用监督和管理，确保人民群众购买放心房。 2、加强队伍建设。努力提升党组织的创造力、凝聚力和战斗力，充分发挥党 员的先进性和模范性；加强政风行风建设，改善服务态度和服务水平，加强党风廉政建设，坚持从严治党，从严治政的方针，着力从源头上预防和治理腐败问题。坚决纠正房地产行业不正之风。 同仁县房地产管理所 2014年9月9日
大数据在房地产土地评估领域的应用 摘要：近年来，社会经济水平的不断提升，促进了各个行业领域的快速发展。 其中，房地产行业在我国社会经济市场中占据着重要的发展地位，对国家以及人 民的实际经济能力都有着至关重要的影响。房地产行业在发展建设的过程中，所 需要消耗的资金和建设工期都比较长，同时，该行业的建设发展也存在着一定的 风险。随着互联网科学技术的研发创新，大数据时代给房地产领域带来了不同程 度的影响。将大数据技术应用在房地产土地评估领域当中，能够实现对房地产规 划和建设风险的有效控制与管理。在房地产土地评估领域当中使用大数据技术， 现如今仍旧存在一些问题，本文主要通过分析这些问题，对加强大数据在房地产 土地评估领域中的应用策略展开探讨。 关键词：大数据；房地产；土地评估 引言： 互联网科学技术在各个行业领域中的应用，给人们产生了大量的数据资料。所谓大数据，主要就是人们在日常的工作过程当中所产生的大量资料，无法使用 传统的方式来进行处理和保存的诸多信息内容。大数据自身的规模和数量十分巨大，对于大数据进行处理，必须要结合大数据的具体特征，制定更加科学化的数 据研究分析方法，从而来体现出更多主体之间的复杂变化关系，为人们对各种事 物变化的认识提供了新的渠道。现如今，房地产行业的迅猛发展，使其也会产生 大量的数据信息资料，借助大数据技术来对房地产土地评估行业进行应用，能够 借助各种复杂的信息内容，为房地产行业提供更加具备参考依据的资料，对房地 产行业在大数据时代中的发展有着非常大的帮助。 一、房地产土地评估领域中应用大数据存在的问题分析 （一）大数据在房地产土地评估领域中的操作效率不够高 在当下房地产土地评估领域的发展中，各个企业之间的竞争缺乏公平性， 政府并未对房地产土地评估的标准进行制定，在此基础上，大数据将无法展开合 理的应用。大数据在房地产土地评估领域当中的操作效率不够高，就会影响到房 地产土地评估领域的工作质量，从而无法有效地推动房地产土地评估行业，在现 代社会中的可持续发展[1]。 （二）相关部门在对房地产土地评估方面的技术并未进行合理的研究 根据对我国社会市场上，房地产土地评估领域发展的现状研究和分析，发 现存在很多房地产土地评估企业，在展开各种工作项目的过程中，都是基于国家 所建立的相关法律制度和政策的基础上展进行的，并未切身地站在委托方的角度 进行考虑而展开具体的工作。这种现象，使得房地产土地评估技术，更加看重对 于该项土地评估业务的完成进度，并未对评估的方式以及评估的技术进行合理的 分析和深入的研究。一些企业为了提升自身的劲经济效益，会根据所收取的费用 高低，直接性地影响到房地产土地评估的效果和质量。这样一来，就会给房地产 土地评估行业的发展，造成严重的影响和损害，使得一些企业在社会市场中的信 誉大幅度下降。大部分工作人员们在展开具体工作的过程中，由于对大数据相关 的技术缺乏一定的了解，使得企业对于大数据技术在房地产土地评估领域中无法 得到更好的应用[2]。 （三）在房地产土地评估工作的数据面临安全风险
历年房地产与建筑统计数据
2011年统计数据 全年全社会建筑业增加值32020亿元，比上年增长10.0%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润4241亿元，增长24.4%，其中国有及国有控股企业1172亿元，增长36.0%。
全年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%；办公楼投资2544亿元，增长40.7%；商业营业用房投资7370亿元，增长30.5%。 全年新开工建设城镇保障性安居工程住房1043万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房432万套。 表6 2011年房地产开发和销售主要指标完成情况 及其增长速度 指标单 位 绝对数 比上年增 长%
投资额亿元61740 27.9 其中：住宅亿元44308 30.2 其中：90平方米 及以下 亿元13637 28.0 房屋施工面积万平 方米 50795 9 25.3 其中：住宅万平 方米 38843 9 23.4 房屋新开工面积万平 方米 19， 0083 16.2 其中：住宅万平 方米 14603 5 12.9 房屋竣工面积万平 方米 89244 13.3 其中：住宅万平 方米 71692 13.0 商品房销售面积万平 方米 10994 6 4.9 其中：住宅万平 方米 97030 3.9 本年资金来源亿元83246 14.1 其中：国内贷款亿元12564 0.0
其中：个人按揭贷款 亿元 8360 -12.2 本年购置土地面积 万平方米 4，0973 2.6 土地成交价款 亿元 8049 -1.9 2010年统计数据 全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。
WORD格式整理版 主体问卷调查交叉分析： 主体问卷在内容及形式上最为全面，通过基本数据统计分析及交叉分析，对××市民住宅消费需求取向从不同层面和项目上进行了归纳总结，得可用于规划设计建议的客观有效数据。 访谈问卷分析（见附件二） 30岁以下的人群占到总问卷数的57%,由于这一人群所占比重偏大，所以访谈问卷总体倾向于年收入不足2万元的低年龄层，代表中等及中等偏下收入的购买群体。 年龄* 购房户型 其户型选择集中在两房一厅一卫，两房两厅一卫，三房两厅一卫，分别占到总体的12%，17%，13%，是相对集中的三个户型。 年龄* 打算购买的住宅面积 户型需求面积主要集中在80-100平米和100-120平米，分别占到总数的37%和31%。其中，30岁以下的人群80-100平米占总体的22%，80-100平米占18%。
% of Total .4% .8% 4.2% 3.8% 1.7% 1.3% .4% .0% 12.7% 51岁以上Count 1 1 5 0 1 0 0 0 8 % of Total .4% .4% 2.1% .0% .4% .0% .0% .0% 3.4% 41-50岁Count 0 1 4 4 4 0 1 0 14 % of Total .0% .4% 1.7% 1.7% 1.7% .0% .4% .0% 5.9% 31-40岁Count 0 4 16 18 10 1 0 1 50 % of Total .0% 1.7% 6.8% 7.6% 4.2% .4% .0% .4% 21.1% 30岁以下Count 2 17 52 42 15 5 2 0 135 % of Total .8% 7.2% 21.9% 17.7% 6.3% 2.1% .8% .0% 57.0% Total Count 4 25 87 73 34 9 4 1 237 % of Total 1.7% 10.5% 36.7% 30.8% 14.3% 3.8% 1.7% .4% 100.0% 年龄* 合理房价
大数据在商业地产运用案例 一段记录顾客在商店浏览购物的视频、顾客在购买产品和服务前后的行为、如何通过社交网络联系您的客户、是什么吸引合作伙伴加盟、客户如何付款以及供应商喜欢的收款方式……所有这些场景都提供了很多指向，将它们抽丝剥茧，透过特殊的棱镜观察，将其与其他数据集对照，或者以与众不同的方式分析解剖，就会发现，原来这里面有很多秘密。而所有秘密的支持都依靠一种技术——大数据。 一.进军电商的核心--大数据研究 从国内近年来新开张的商业物业来看，影院、餐厅、美容、健身、娱乐等“亲历性”服务项目占有的面积正在不断增多，而单纯的商品销售面积正在不断减少，这也是苏宁、国美、万达等传统商业企业全面高调进军电商的原因。 只有进入电商领域，他们才能积累更多的数据，为大数据时代的到来积累资本。全渠道销售模式是未来零售新方向,或有可能颠覆单一模式(纯线上或纯线下模式),开创零售行业新格局。而开展线上线下互动的O2O模式的核心，就是大数据应用。 数据对于零售企业的最大价值：为零售策略的开展提供细致的指导建议； 1、精准营销； 2、产品研发； 3、完善供应链； 二.典型零售企业的大数据建设 1.朝阳大悦城: 朝阳大悦城的生命力何在？除了及时的业态调整和不断创新的营销活动等这些表面上看到的动作，朝阳大悦城真正的核心竞争力是高效的运营管理，是以大数据为基础来部署，所有的营销、招商、运营、活动推广都围绕着大数据的分析报告来进行的大战略。 数据运营案例： a、根据超过100万条会员刷卡数据的购物篮清单，将喜好不同品类不同品牌的会员进行分类，将会员喜好的个性化品牌促销信息精准进行通知。 b、朝阳大悦城在商场的不同位置安装了将近200个客流监控设备，并通过Wi-Fi站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与会员卡关联的优惠券得知受消费者欢迎的优惠产品。 c、经过客流统计系统的追踪分析，提供解决方案改善消费者动线，4层的新区开业之后客人总是不愿意往新里走，因为消费熟悉之前的动线，所以很少有人过去，该区域的销售表现一直不尽如人意。为此，招商部门在4层的新老交接区的空区开发了休闲水吧，打造成欧洲风情街，并提供iPAD无线急速上网休息区。通过精心设计，街区亮相后新区销售有了明显的改观。 d、打通微信与实体会员卡，会员的消费数据、阅读行为、会员资料打通后，更好地了解消费者的消费偏好和消费习惯，从而更有针对性地提供一系列会员服务。 2.银泰百货 银泰大数据战略： a、2013年，银泰百货全国门店的WIFI网络将铺设完毕，顾客进店可以免费登录使用WIFI。 b、打通线上线下，开启020，顾客通过手机端参与产品折扣活动，再到实体店提货的购物模式。
我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
2012年09月 学术探讨 房地产统计数据来源分析 文/孙淼 徐一千 摘 要：房地产统计数据的准确性直接影响着国家经济建设的发展，由于不同的统计部门所发布的统计数据差异性很大，给宏观调控的决策者和消费者带来困惑。本文从房地产统计数据的来源加以分析，并提出针对性的建议。 关键词：房地产；统计；数据；来源 中图分类号：F255 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）09-0297-01 《国家统计年鉴2010》显示，2010年全年长春市商品住宅均价为5097元，，同比上涨28%，而中国房产信息集团提供的数据表明，2010年1-12月长春市商品住宅均价5980元/，同比增长38.6%。不同机构提供的数据差别之大令人感到困惑，那么房地产统计数据的来源值得探究。 数据是研究的基础。统计数据是统计工作活动过程中所取得的反映国民经济和社会现象的数字资料以及与之相联系的其他资料的总称。统计能够加强行业监督，进行市场预测，避免资源浪费，揭露生产经营管理中存在的问题，是企业管理的必要手段。房地产统计数据是能够给开发商、银行、政府提供开发信贷调控的一种重要工具，需要具备客观、全面、科学的特点。 在我国房地产调查体系中主要存在两大调查系统：一是由国家统计局、各省市统计局及其调查总队所组成的政府综合统计系统，由政府统计部门负责，主要对房地产开发与经营、工资收入、房产价格进行统计等。二是由建设部和地方政府房地产主管部门所组成的部门统计系统，由政府部门负责，主要对房产交易、物业中介进行统计，以及发布有关房地产信息等。 一、两种调查系统的对比分析 （一）统计报表不同。国家统计局制定房地产开发统计指标，确定统计范围和口径，编制《房地产开发统计报表》，下发报表表样到各省统计局。各省统计局将国家统计局的统计表样依次逐级下发给各省辖市统计局、区县统计局以及各区县房地产开发企业，并要求其填写。据此，施工单位上报工程量，作为当期投资额数据，其他部门上报其他数据。房地产开发企业统计部门根据这些数据填报报表后向所在地的区县统计局上报，区县统计局汇总数据依次向省辖市统计局、省统计局报送。各省统计局汇总数据后报送给国家统计局。建设部向省级房地产主管部门下发印制的《房地产统计报表》，省级房地产主管部门依次向省辖市房地产主管部门、区县房地产主管部门下发房地产统计报表。据此，住房建设单位、房地产中介企业、住房公积金管理中心、住房置业担保公司如实上报各种经营数据，汇总到区县房地产主管部门，区县房地产主管部门逐层报送省辖市房地产主管部门、省级房地产主管部门以及建设部，形成最终的统计数据。 （二）统计方法不同。统计局执行国家统计局的标准，采用的是抽样调查的方法，即采取动态检测跟踪方式对固定地点进行抽样调查。统计局将一个城市不同类型和地段的商品房价格汇总，依照一定的权重指标，计算出这类房屋的价格。与实际的市场成交价格相比，这个价格能够较为真实地反映这个城市的房价水平和增长幅度。房地产主管部门统计时采用的是房屋均价的方法，将一定时期内备案销售的房屋销售总额和销售面积分别汇总，然后用销售总额除以销售面积计算出平均交易价格，由于是以房地产交易中每套商品房的实际成交数据进行统计的，客观反映了房屋的交易情况，能够反映该时期内新增住宅的价格走势，同时也可与过去不同时期的价格进行对比，能够为购房者提供一定的参考。 二、统计数据存在差异的原因分析 房地产统计数据由于统计部门的不同造成参考数据的差异性很大，给宏观调控的决策者和消费者带来困惑。主要原因有：（一）由于统计部门执行的是《房地产开发统计报表制度》，房地产部门执行的是《房地产统计报表制度》，两种制度的统计口径不同，造成了数据统计不一致的现象，甚至差距还比较大。 （二）统计部门计算价格时，采用的加权法来计算平均价格，而房地产开发企业向房地产主管部门进行备案时，申报的是实际成交价格，再加上房地产中介机构使用所谓的阴阳合同，虚报房地产成交价格，这就严重影响了统计数据的权威性，使政府宏观经济调控的决策者和消费者无法做出正确的判断和决策。 （三）由于统计局、调查队、建设部、房地产管理局等多个部门同时给基层企业布置调查任务，各种统计报表种类繁多，尽管按专业下发，但其中有60%甚至更多的指标是重复的，使得基层负担较重，在人力、财力上都造成了浪费。很多房地产企业的统计人员都是由企业的财务人员兼任，未经过专门的培训，对报表的理解能力、业务素质以及责任心等因素造成统计报表数据质量不高，其结果导致统计数据源头失真，有偏差。 三、提高统计数据有效性的建议 （一）调整基础数据的来源渠道。2011年起房价统计改革方案开始正式执行。新方案中，新房价格统计将直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再采用房地产开发企业上报的样本数据，每月18日将发布上月房地产价格统计信息。此举将明显提高新房价格统计的准确性。对房地产报表制度进行改革，政府各部门尽可能整合报表，能合并的尽量合并，对用处不大的指标修改或删减，并且统一统计口径和范围，提高房地产信息统计效率。 （二）提高统计人员的业务能力。对于房地产企业要加强统计法宣传，重视统计工作，指定专业的统计人员来进行统计。统计人员要加强业务培训，持证上岗。不仅要具备专业技术，还要了解财务知识，避免统计原始数据不准确的现象，从根源上保证数据的真实性。对于出现的违法统计行为，一定要严肃处理，以此来警戒广大房地产数据统计人员。 （三）正确看待两种统计数据的参考作用。两种统计数据同时公布在现实仍有一定的意义。统计部门抽样调查取得的房地产市场数据，宏观方面的价值更大一些，可作为各级政府和更高层的决策参考；而房地产主管部门在房地产交易管理的基础上获得的房地产市场数据，微观方面的作用更大一些，可作为房地产商、普通消费者、其他专业投资者投资和购房消费的参考。 作者单位：长春建筑学院参考文献： [1]薛茹,王茂平,隗斌贤.我国房地产价格统计方法探讨[J].统计科学与实践,2012,5. [2]申凤群.浅析房地产统计方法制度改革[J].科技经济市场,2010,4. [3]王旭东.房地产统计制度与方法研究[J].建筑管理现代化,2007,6. [4]郑新,张皓,胡小友.房地产统计数据时如何出炉的[J].数据,2009,9. 2012.09 297
房地产市场情况问卷调查表 1、您的年龄：□20岁以下□21—30岁□31—45岁□46岁以上 2、您的职业是：□机关、事业单位□厂矿企业□个体经营户或私营企业户□其他 3、您目前所住房屋属：□商品房□房改房□自建房□向房管处租住□向单位租住 4、目前，您家庭的人均居住面积为（住房总面积/家庭常住人口）：□8m2以下□8—15m2 □15—25m2 □25m2以上 5、您家庭每月的收入：□800元以下□800—1500元□1500—2500元□2500—4000元□4000元以上。 6、您认为泸州的房价如何：□贵□还可以□便宜 7、您认为3—5年内泸州房价走势如何：□会涨；□不会有太大变动；□下降。
8、您目前是否考虑购买住宅：□不买□一年内购买□三年内购买□五年内购买 9、您若在泸州购房，会优先选择哪些地区：□江阳区、□龙马谭区、□城西新区□蓝田坝旧城改造区 10、您如果购房会先选择：□二手房□现房□半年左右的期房□一年左右的期房□二年左右的期房 11、您购房的目的：□结婚□转卖升值□居住（以解决生活问题为目的）□放租收长期利益□居住（以改善生产质量为目的）□商住两用□其他 12、您喜欢哪一个楼层：□一楼□二楼□三楼□四楼□五楼□六楼以上 13、在环境、位置与户型几个因素不能同时满足时您会选择：□环境一般，户型较好□户型环境均好（价格高）□地段好，环境一般□自然环境好，户型一般□内室环境好，户型一般 14、您倾向于哪一类户型：□一室一厅□二室一厅□二室二厅
□三室一厅□三室二厅□四室一厅□四室二厅□复式 15、符合您需要的住宅总建筑面积是：□60m2以下□60—80 m2 □80—100 m2 □100—120 m2 □120—150 m2 □150—180 m2 □180 m2以上 16、您对所购住宅要求什么样的内部装修水平：□不需要任何装修□提供厨卫的装修□根据开发商提供的多种装修方案再作选择□全面的室内装修 17、您对所购住宅的公共部分要求什么样的装修水平：□普通装修□高装修□其它 18、您认为住宅应配套哪些设施（可多选）：□有线电视□机动车位□预留一条电话线□预留二条电话线□对讲系统□预留互联网专线□电子防盗门锁□其它 19、您比较倾向的付款方式是：□利用家庭储蓄一次性付款□向亲戚、朋友借款后一次性付款□向银行按揭贷款□公积金贷款 20、您能够接受的住宅最高房价为（每平方米面积）：□3000元以下□3000—4000元□4000—4500元□5000以上
https://www.doczj.com/doc/4c12099485.html, 房地产行业大数据分析的作用 在房地产行业，有一个明显的迹象表明，数据分析正在发挥更多的作用。例如，房地产企业通过使用数据挖掘技术，从不同的阶层了解人们的住房需求，并做出改变以适应不同的住房需求。交易价格、上市价格、数量和其他关键指标都可以帮助咨询师给出相对准确的估计价格。 然而，这并不是房地产行业现在已经达到的终点。作为房地产行业的一名见多识广的内部人，你必须从市场中获取更多有价值的信息，以发掘销售线索，拓展业务。因此，您应该清楚您的目标是什么，为什么要使用这些数据。
https://www.doczj.com/doc/4c12099485.html, 一、房地产大数据可以帮助你更好的了解客户住房需求 这些数据虽然不可能满足客户所有的住房需求，但我们可以在大多数客户中找到一些共性。为了更好地了解客户的需求，我们需要通过培训历史客户记录数据或统计数据挖掘客户的行为。 数据采集可以通过不同的方式。对于一些企业来说，他们更喜欢在社交媒体平台上爬取，这些平台可以显示出用户的习惯、行为、偏好和情感数据，他们可以通
https://www.doczj.com/doc/4c12099485.html, 过使用自动网络爬虫工具，比如八爪鱼，来轻松提取数据，可以从大多数网站收集数据。我们还可以使用分类或聚类算法来对客户的需求分类。 例如，工作的性质、习惯和生活条件，甚至购买和浏览历史记录都可以被列为值得挖掘的数据，我们可以使用基于云的技术来过滤、计算和优化客户群体，包括高质量的客户、潜在的客户、根据他们的特点，从不同的维度来给客户推广。 二、房地产大数据有助于精确行业市场定位 企业想进入或开拓某一区域房地产行业市场，首先要进行项目评估和可行性分析，只有通过项目评估和可行性分析才能最终决定是否适合进入或者开拓这块市场。如果适合，那么这个区域人口是多少？消费水平怎么样？客户的消费习惯是什么？市场对产品的认知度怎么样？当前的市场供需情况怎么样？公众的消费喜好是什么等等，这些问题背后包含的海量信息构成了房地产行业市场调研的大数据，对这些大数据的分析就是我们的市场定位过程。