浦东星河湾二期销售讲义之
浦东星河湾模型说辞
（注：内部保密资料，仅作为浦东星河湾销售团队内部培训使用，
严禁外传）
2011年05月09日
浦东星河湾二期接待流程及前期接待说辞
一、接待流程
?客户来访的接待要求
客户一进入酒店销售区，客户经理主动上前迎接，问候语：“您好，欢迎参观浦东星河湾！”
●我是客户经理XXX，很高兴能够接待您，下面为您介绍目前浦东星河湾
项目的整体情况。（客户经理递名片及自我介绍环节，需置于客户初步
认可该客户经理之后进行，即客户经理与客户交流到一定程度后再呈上
名片。）
●接待流程：首先介绍区域模型，再介绍项目模型，之后带领客户参观星
河湾酒店的宴会厅、中西餐厅、室内外泳池，再带领客户参观浦东星河
湾一期园林实景，最后带回售楼处进行洽谈。
客户出门，客户经理送客户至酒店门口，再见语：“很高兴为您服务，后续我会继续与您保持沟通，项目有新的信息我会第一时间通知您，如果后续举办活动，我也会第一时间邀请您，届时欢迎您再次光临”，目送客户上车，方可返回营销中心。
接待过程中需了解相关信息（联系方式、获知渠道、居住区域、工作区域、从事行业、是否曾参观上海或浦东星河湾等），客户离开后应及时填写客户来访问卷，并将信息录入客户系统。
1.区域模型讲解说辞
?项目区位板块（紧贴内环路，拉近客户的心理距离）
您现在看到的就是浦东星河湾的区域模型，我们现在的所在位置是在这里——浦东星河湾酒店。整个浦东星河湾地块方正，三面临水，东临景观大道锦绣路，地处花木板块的核心区域“花木国际社区”。以世纪公园为中心的花木、联洋碧云区域与传统的古北相比，已经成为一规模、配套都十分成熟的国际社区。
?板块区域价值（四大城市副中心）
花木板块是上海市政府规划的四大城市副中心（徐家汇、江湾-五角场、真如、花木）之一，经过政府的规划改造与区域的快速发展，使得“花木国际社区”已成为上海新的国际都会中心。项目距离陆家嘴金融中心的直线距离仅7公里（距离人民广场距离仅公里、距离静安商业圈公里、距离徐家汇公里），正处于陆家嘴、世博会址和（140万平方米）城市绿肺——世纪公园的三角区域的核心位置（激光笔在模型上画出三角区域）。
?区域高端配套（为“花木国际社区”提供支撑点）
项目地理位置优越、配套齐全。在浦东星河湾的北面，有浦东新区政府、
上海科技馆、东方艺术中心以、大拇指广场及八佰伴等；在项目的东边，有上海最大的博览中心——新国际博览中心、龙阳路交通枢纽以及上海市区内唯一的一个国际标准的高尔夫球场，汤臣高尔夫。
而在项目周边紧邻浦东最大的图书馆——浦东新区图书馆以及（全国三大干部管理学院之一的）浦东干部管理学院。
在生活配套上，我们毗邻（美国沃尔玛旗下最高端的连锁店）山姆会员店、（易初莲花）、巴黎春天等大型商业中心，为业主的家居生活提供便利的购物环境。
路网交通（龙阳路交通枢纽、轨道交通、路面交通）
除拥有齐全的高端配套外，浦东星河湾的交通环境也是非常的便利。您可以通过锦绣路，内环线与世纪大道，方便快捷的去到市区内的各个角落。到南浦大桥、杨浦大桥、延安路隧道、复兴路隧道、大连路隧道车程全部在15分钟之内。此外，沿龙阳路往东3分钟车程即可达浦东最大的交通枢纽——龙阳交通枢纽，除现有的2号线、7号线和开往浦东机场的高速磁悬浮外，还规划有18号线和21号线，将形成五线换乘的大型综合交通枢纽。
（项目距离轨道交通7号线锦绣路站，仅5分钟的步行距离。在龙阳路交通枢纽，乘坐磁悬浮到浦东机场仅需要8分钟。沿锦绣路、浦建路到国际金融中心陆家嘴，仅10分钟车程。沿世纪大道经延安路隧道到人民广场，仅20分钟车程。）
整个浦东星河湾位于国际金融中心10分钟生活圈内，拥有的良好自然环境与人文氛围。便捷的交通路网，让您瞬间转换时空，体验“结庐在人境，而无车马喧”的诗意生活。
那接下来我们就去到我们的项目模型，了解一下我们浦东星河湾二期的最新规划。
2.浦东项目模型说辞
?星河湾布局上海的简介
浦东星河湾是星河湾集团开发历程中的第三个作品，是星河湾集团十多年来成功搭建北京、上海、广州“金三角”高端生活社交平台的重要一站。
在上海，星河湾有两个项目，第一个项目即是您所在的浦东星河湾,2009年一期亮相之初，就凭借卓越的产品品质惊艳上海（目前浦东星河湾一期已经交付入住，二期预计将于今年年中推出）。第二个项目是2010年给了上海双倍精彩的上海星河湾项目，成为上海高端住宅市场双料冠军。而目前一期的园林样板房已经实景开放。
?区域价值
浦东星河湾位于（刚才我为您介绍过的）花木国际社区的中心位置，拥有的非常好的自然环境及人文优势。浦东星河湾恪守着“开发到哪里，就美化到哪里”的开发原则，在项目建设之初，星河湾就对项目红线外的三条河道与锦绣路进行了大力改造，对锦绣路两侧绿化带进行多层堆坡绿化，安装星河湾特有的灯柱、铺设高等级降噪路面、周边河道进行清理与种植高大乔木，打造了一张浦东花木板块的新名片。
（项目邻近浦东新区行政文化中心、世博园址、世纪公园、上海科技馆，毗邻浦东干部学院、浦东新区图书馆、浦东文化公园等诸多高端城市配套；交通便
捷，可快速直达陆家嘴、人民广场、新天地、淮海路等著名商圈。）
项目介绍
浦东星河湾地块方正，三面临水，（南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧）自然景观不可多得。项目整体占地约300亩，分为二期开发。
在整体规划方面，将配套设施沿锦绣路布局，以区隔外界环境对业主的干扰（其中配套包含了白金五星级酒店、精品商业街、幼儿园、小学等），一期工程将住宅与配套设施同步施工同步交付，也确保了第一批入住业主的居住品质。
建筑布局方面，充分考虑到道路、建筑、景观相互融合的原则，将建筑退进60米，采用正南北向规划形态布局，成功为业主营造“大隐隐于市“的氛围；建筑与园林的同步设计，融汇中西文化精髓，形成独特的建筑语言。经典的三段式建筑设计，顶部星河湾标准性的西瓦斜坡尖屋顶，中部柔和的外墙色彩与底部暖色的澳洲淡水砂岩相互映衬，形成一种独特的建筑艺术品。建筑屋顶错落有致，而且每栋建筑的处理各不相同，形成十分生动的天际线。
星河湾坚持“打造同纬度最美的园林”，秉承星河湾园林中独有的堆坡立体造景手法，从世界各地引入近千种植被，采用全冠移植手法搭配栽种。曲径幽深的园区小径掩映在四季变幻的园林中，一草一树木之间的替换使得空间变得灿烂而欢快。黄蜡石搭配大面积的水系景观，形成自然美观的护城河，蜿蜒流转于建筑与园林之中，使得每栋住宅门前屋后均有开阔的水系环绕，如同童话中城堡一样，建筑与园林和谐共生、浑然一体。此外，更有下沉式园林景观和“人鱼共游”景观泳池等创新亮点，结合立体式绿化景观设计，高低错落，既保证了业主的居住私密感又能让业主在繁华的都市之中，享受到自然生态的私家园林。
为了给业主打造完美的高品质生活，浦东星河湾自身配备有三大主要配套。其中，白金五星级酒店内配备千人国际宴会厅、室外泳池及室内恒温泳池、三大特色餐厅、顶级SPA、康体健身中心等一系列高端服务设施。精品商业街计划引进多个国际奢侈品牌及众多高端休闲、餐饮品牌，让您在家门口，就能享受到VIP级的购物环境。在教育配套方面，今年即将开学的小学及幼儿园，为业主孩子创造卓越的教育环境。
接下来，我将带您参观一下我们现在所在的星河湾白金五星级酒店。
（一期住宅建筑面积约万平方米，由8栋10—15层的小高层组成，二期目前正在施工，由6栋10-18层的小高层组成。二期产品将会延续星河湾一贯的大平层产品特征，秉承星河湾集团不断创新、追求卓越的理念，在房型的功能与空间布局上都将会在一期的基础上有进一步的提升。
除此之外，浦东星河湾项目周边拥有目前浦东最大的图书馆——浦东新区图书馆、全国三大干部学院之一的浦东干部管理学院、以及山姆会员店、家乐福、麦德龙等高端配套，成山路巴黎春天和证大大拇指商业广场已成为区域内颇具特色的商业中心，为业主提供高端的休闲购物场所。
项目二期仅有209套珍稀全成品套房单位。目前已结构封顶，预计将于年中开盘面市。具体的户型和规划资料，将会在开盘前进行公布，如果有新的项目信息，我将第一时间通知您。）
3.客户问题解答口径：
◇【浦东星河湾】的地理位置？
答：项目位于（上海）浦东花木国际居住区，具体坐落在浦东景观大道——锦绣路和前程路的交汇处，毗邻浦东新区图书馆和中国浦东干部学院。距离陆家嘴金融中心仅约10分钟车程，距人民广场约15分钟车程，交通十分便利。最近的轨道交通7号线锦绣路站的步行时间仅约5分钟左右。
◇项目的交通情况？
答：您可以通过自驾车、地铁、公交线路到达。
自驾车线路：
市区方向——沿南北高架向南直行——转到内环高架（南浦大桥方向）——经南浦大桥（浦东方向）——龙阳路直行（内环高架）——到沪南路匝道口出——到沪南路之后右转——沿沪南路直行，到前程路右转——沿前程路直行开到锦绣路即到浦东星河湾。
地铁、公交线路：
于地铁7号线的锦绣路站4号口出站向北步行5分钟即达星河湾；
公交730路（锦绣路北艾路站）、715路（莲园路锦绣路站）、徐川专线（天池站）皆可到达。
◇目前还有房源吗？目前项目售价是多少？
答：一期于2009年8月开盘已全部售罄，目前已交付入住。二期将于年中开盘。二期产品在延续星河湾一贯的大平层产品特征的同时，在房型的功能与空间布局上都将在一期的基础上有进一步的提升，是一定值得您期待的。二期售价将在开盘前进行公布，您可以留下您的联系方式，有最新的项目动态，我会在第一时间与您联系。（请问您能接受的浦东星河湾二期的价位是多少？）
◇二期的面积和户型是怎么样的？
答：项目二期将会延续一贯的大平层产品特征，二期产品面积段约260-600平方米。二期房型的功能与空间布局上将会在一期的基础上有进一步的提升。如果项目有最新的动态，我将在第一时间联系您。（您家里是几个人住？大概需要几房的产品）
◇二期的装修标准是多少？
答：星河湾的产品一直以来都是全成品交房，在设计、用料、施工工艺等各个方面都追求完美。而且二期装修标准相信肯定都会比一期有所提升。（如遇客户追问装修标准，则婉转回答：很抱歉，浦东二期没有装修部分的单独报价，而且星河湾装修的很多设计、施工工艺、材质的搭配、细节的考究都是无法用金钱来衡量的。即便能找到相同的材质，也无法达成星河湾所呈现的效果。）
◇目前是否有样板房可以参观？
答：非常抱歉，浦东星河湾一期样板房已经交付业主入住，二期的样板房目前仍在施工中，预计将于年中可以对外开放。您可以留下您的联系方式，样板房开放时我会在第一时间与您联系，邀请您与您的家人前来现场体验星河湾园林与样板房。
◇房产税及限购令等一系列调控政策，你怎么看？
目前调控的政策主要有：新国八条，限购，限贷等三大方面。
这次的新“国八条”对于楼市会有一定影响，但是“国八条”出台的目的不是要打压楼市，只是为了让楼市更稳、更健康的发展。其次，限购政策确实在一定程度上限制了购买需求，但也促使很多客户转向购买真正的高品质物业，一步到位；第三、房贷进一步收紧的确在一定程度上增加了购房成本，但在目前高通胀的经济环境下，对于保值性极强的高端物业而言影响要小很多。
与国际一线城市相比较，北京、上海的楼市价格在中国经济与世界经济快速接轨的背景下还是有很大的提升空间。随着政策的深入影响，最终会以产品品质的优胜劣汰来决定谁是市场的赢家。以满足终极改善型、收藏型需求为主的高端住宅，也会因其高品质产品和个性化服务愈发获得市场认可。
目前上海星河湾在无任何推广的情况下，每天仍有超过20组客户来访，更有大量的领导、同行高管前来参观。四月成交近亿，由此可见市场对星河湾的信心。
4.周边配套详解
1、中国浦东干部学院——浦东干部学院是中国的三大干部学院之一，一个是位于革命根据地延安的干部学院、还有一个是位于长征会师地的井冈山干部学院。浦东干部学院是对党政领导干部、企业经营管理者、专业技术人员和军队干部进行改革开放意识、现代化建设知识和能力教育以及开展国际培训交流合作的国家级基地。
2、山姆会员店（Sam's Club）是美国沃尔玛百货公司（Wal-Mart Stores, Inc）旗下最高端的会员制连锁店，是专门服务于会员的仓储式购物俱乐部。
3、浦东图书馆新馆——上海市规模最大、设备最先进的图书馆
4、联洋广场、大拇指广场——位于联洋国际社区中心地块，含餐饮、娱乐、购物、文化、商务于一体的商业中心
5、上海科技馆——是上海重要的科普教育基地和休闲旅游基地。展示内容由天地馆、生命馆、智慧馆、创造馆、未来馆等五个主要展馆和临展馆组成，总投资亿元人民币。作为上海市最主要的科普教育基地和重要的精神文明建设基地,使每个来参观的观众能在赏心悦目的活动中，接受现代科技知识的教育和科学精神的熏陶。
6、上海新国际博览中心(SNIEC)，是上海最大的展览中心，不仅承接着各类国际性展会，同时也是历届上海国际车展举办地。
7、东方艺术中心——法国建筑设计师保罗·安德鲁设计的东方艺术中心醒目而充满现代感。这幢占地万平方米的建筑外形犹如一朵巨大的白莲花。“花瓣”由3个球体的截断部分组成，半径长短错落，在蓝天白云的映衬下勾勒出数十条回旋流动的轮廓线。建筑外表采用玻璃幕墙，在白天和夜晚都将显得玲珑剔透；这座建筑的特别之处，还在于它将被近万平方米的园林密密围绕。人们置身其中将看不到周围建筑，而徜徉于绿树蓝天之间。溶溶夜幕下，宛如一朵白色的莲花，盛开在葱茏的绿树之间，引人遐思。这座位于浦东的艺术殿堂与上海大剧院遥相呼应，构架起一座属于上海的艺术桥梁。
8、逸飞创意街——上海知名的文化创意街，吸引集聚国际国内大批文化艺术大师和创意工作室。
9、汤臣高尔夫——上海室内唯一的18洞72杆国际标准高尔夫球场，已连续举办5届“宝马杯”赛，会员制，120万一张会员卡。
10、2010世博会中国国家馆——中国国家馆将作为世博会永久性的专题
博物馆保留,中国地区馆则将作为举办各类展览和活动的场所。共分为国家馆和地区馆两部分，国家馆主体造型雄浑有力，犹如华冠高耸，天下粮仓；地区馆平台基座汇聚人流，寓意社泽神州，富庶四方。国家馆和地区馆的整体布局，隐喻天地交泰、万物咸亨。中国馆以大红色为主要元素，充分体现了中国自古以来以红色为主题的理念，更能体现出喜庆的气氛。
11、梅赛德斯奔驰文化中心——2010年上海世博会的世博文化艺术中心，是世博期间各类综艺表演、庆典集会、艺术交流、学术研究、休闲娱乐、旅游观赏的多功能演艺场所。除主场馆外，文化中心里还设有音乐俱乐部、影剧院、溜冰场、世界各国美食街、安徒生儿童乐园、NBA互动馆，以及近两万平方米的商业零售、文化休闲娱乐区。
12、世纪大道交通枢纽——拥有轨道交通2号、4号、6号及9号线共四条轨道交通线。
13、龙阳路交通枢纽——共规划有5条轨道交通线，除现有的2号线、7号线和高速磁悬浮外，还规划有18号线和21号线，将形成五线换乘的大型综合交通枢纽。是继虹桥交通枢纽后，上海第二大、浦东第一大的交通枢纽站。