浅谈开发区土地集约利用评价方法初探
——以哈尔滨平房汽车零部件产业园区土地集约利用评价为例
李克龙范英莉余素勋王圣君
2012-8-10 13:45:16 来源：《国土与自然资源研究》2012年第1期
摘要：开发区土地集约利用是在经济快速发展、人口快速增长，土地资源紧缺的形势下，以符合有关法规、政策、规划等为导向，通过增加对土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。评价工作旨在通过基础调查、分析评价土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力，全面掌握土地集约利用状况，推动开发区土地利用管理基础信息建设，为开发区扩区升级审核、动态监控及有关政策制定提供依据。本文以哈尔滨平房汽车零部件产业园区土地集约利用评价工作为例，阐述评价过程、结论及评价工作的创新。
关键词：评价，集约，土地利用，开发区
当前和今后一段时期，我国仍将处于城镇化、工业化快速发展阶段，人口及城镇化率快速增长。这一时期，土地资源利用面临越来越大的空间和环境压力，土地供需矛盾日益突出。作为城镇发展和土地利用的重点区域，开发区在促进经济高速发展中发挥了举足轻重的作用，但在开发区土地利用中，重扩张轻挖潜、重规模轻效率、重引资轻规划等问题仍未得到有效解决。为保证经济社会可持
续发展、提高土地资源持续保障能力、缓解土地供需矛盾，在土地利用的各个层面着力改变外延扩张、用地粗放的局面，建立集约高效的用地模式是当前我国土地管理工作的重要内容之一。开发区应起到窗口、示范、辐射和带动作用。在这种宏观背景下，党中央、国务院及国土资源部相继发布了若干通知，要求各地国土资源管理部门组织对开发区进行土地节约集约利用的评价。哈尔滨平房汽车零部件产业园区土地集约利用评价，正是在这样的背景下进行的。现将评价工作情况与体会简述如下。
1 评价对象基本情况与评价原则
哈尔滨平房汽车零部件产业园区(以下称园区)是哈大齐工业走廊哈尔滨平房工业园区的重要组成部分，是为哈飞汽车股份有限公司和东安动力股份有限公司配套的汽车零部件专业化配套园区，批准面积1.471平方公里，规划面积6.7平方公里。
根据《开发区土地集约利用潜力评价规程(试行)》(以下简称《规程》)要求，并结合园区实际情况，确定以下评价原则。
1.1 综合性原则。开发区土地集约利用评价应从经济、社会、管理等多方面综合考察和评价其集约程度和潜力。
1.2 主导性原则。评价指标应选取对开发区土地集约利用影响较大并具有主导性和代表性的因素作为评价指标。
1.3 政策导向性原则。评价体系和指标应充分反映开发区的定位、发展方向及其在区域经济中发挥的作用，体现国家相关政策的导向性作用。
1.4 因地制宜原则。在确定理想值时，应考虑评价对象的区域特点和规划要求，在分析用地潜力基础上，确定理想值。
1.5 点面结合原则。评价工作应针对园区内的全部土地，在整体评价基础上，选择典型样点开展深入分析，以做到整体评价与典型分析相互结合、相互验证。
2 园区土地开发利用状况及特点
本园区评价范围为147.10公顷，评价时点为2008年12月31日。土地利用特点：一是已开发比例小，占园区面积的28.12%，其中主要是工业、交通及绿化用地；二是已出让及尚可出让土地面积占绝大比例；三是园区专业化程度高，已入驻企业大多为汽车零部件生产企业，产业集聚度高；四是土地利用管理绩效好，区内无有偿使用且已到期的土地和闲置土地，招拍挂供地方式比例大；五是园区处于发展初期，但基础设施配套基本完成，企业入园及供地速度也将随之加快。
3 园区土地集约利用程度评价
3.1 确定评价指标体系，计算评价指标现状值
开发区土地集约利用程度评价指标体系包括目标、子目标和指标三个层次。根据产业园区的实际情况，按照《规程》中提出的评价指标体系和可选择指标情况，确定产业园区土地集约利用评价指标体系。对各指标的具体计算方法和操作程序进行了研究和梳理，并结合当地实际，明确各指标分子分母的取值口径，计算得到各指标现状值(表1)。
3.2 指标权重值的测算
此次评价的指标权重值首先利用特尔斐法进行初步测算，再经因素成对比较法和层次分析法分析验证，最终得出各项指标的权重值(表2)。
3.3 确定评价指标理想值
依据目标值法、发展趋势估计法和专家咨询法，结合指标的实际情况得出理想值最终结果(表3)。
3.4 评价指标标准化
评价指标标准化采用的是理想值比例推算法。以指标实现度分值进行度量[1](表4)。
3.5 土地利用集约度分值
按照公式分别计算开发区土地利用集约度各子目标分值、目标分值和综合分值，得出产业园区土地集约利用程度评价指标权重表[2](表5)。
3.6 土地集约利用程度评价结果分析
依据表5，集约度综合分值不高，为82.59%，各目标集约度分值、子目标集约度分值、指标实现度分值高低差别很大。指标实现
度分值最高的是到期项目用地处置率及闲置土地处置率，均达到100%；最低的是综合容积率和建筑密度，分别为47.37%和56.73%。反应了园区土地集约利用程度的特点、目前的发展阶段，也验证了理想值确定的合理性。在初级发展阶段，土地集约利用指标分值能达到现有水平，应是较高的。
4 园区土地集约利用潜力测算
4.1 潜力测算
园区面积为147.10公顷，截至评价时点已供应国有建设用地面积为41.36公顷，占园区总面积的21.12%。评价范围内没有不可建设土地面积。按照扩展潜力测算公式计算，尚可供应土地面积为98.11公顷。其中工矿仓储用地面积为82.24公顷。截至评价时点，园区内已建成城镇建设用地为41.36公顷，工业用地率现状值为42.84%，理想值为55.22%，通过用地结构调整可增加工矿仓储用地5.12公顷。
截至评价时点，园区内已建成工矿仓储用地17.72公顷。工业用地综合容积率为0.57，理想值为0.67，通过挖潜可增加工矿仓储用地2.64公顷；工业用地建筑密度为32.79%，理想值为34.26%，通过挖潜可增加工矿仓储用地0.76公顷；工业用地固定资产投入强
度为885.60万元/公顷，理想值为1035.43万元/公顷，通过挖潜可增加工矿仓储用地2.56公顷；工业用地产出强度为1059.23万元/公顷，理想值1313.37万元/公顷，通过挖潜可增加工矿仓储用地3.43公顷。
截至评价时点，园区内没有有偿使用且已到期但未处置土地面积和应收回闲置土地。
4.2 测算结果
园区扩展潜力大，结构潜力较小，强度潜力有一定的挖潜空间。由于此次评价范围内无有偿使用且已到期但未处置土地和应收回闲置土地，故无管理潜力。
4.3 尚可供地年数
园区尚可供应土地面积为98.11公顷，其中尚可有偿使用土地面积为82.24公顷，全部为尚可供应工业仓储用地。年均供应土地面积按2008年有偿使用面积20.54公顷计算，得出尚可供地年限为4.8年，其中工业仓储用地尚可供地年限为4年。
5 园区土地集约利用评价小结
至评价基准日，已建成城镇建设用地比例小，仅占园区的28.12%，且主要为工业用地。土地利用集约度一般，综合分值为82.59%。原因是交通运输用地、公园与绿地比率过大，造成综合容积率、建筑密度、土地开发率、土地供应率、工业用地率等指标集约度综合分值偏低。但管理绩效突出，目标集约度分值为95.84%，反映园区管理部门监管力度及土地集约利用意识较强，相关政策落实得好。园区扩展潜力大，结构潜力小，强度潜力还有一定挖潜空间。由于此次评价范围内无有偿使用且已到期但未处置土地和应收回闲置土地，故无管理潜力。
6 探讨与建议
6.1 开发区土地集约利用评价应充分考虑时间价值。在同一评价时点，若两个开发区土地集约利用评价中土地利用状况、用地效益、管理绩效三个目标结果值相近，但用时不同，则用时短者的土地集约利用程度必定优于长者。因此建议开发区土地集约利用评价目标体系中应加入开发时间目标。
6.2 宏观评价土地集约利用，严把开发区设立审批关。开发区选址之初，在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，应
充分利用废弃地及未利用地，尽量不占耕地。进一步调整土地利用结构，优化土地资源配置，发挥土地整体效益。
6.3 增加开发区基础设施投入评价指标。基础设施投入评价可从两方面考虑，一是基础设施投资额，二是基础设施开发程度。基础设施开发程度又可从两方面考虑，一是完备度，二是土地开发率。
6.4 增加建筑系数评价指标
容积率和建筑密度是衡量土地利用强度和集约程度的两个指标。为了能够准确反映工业企业的土地利用集约程度，建议将建筑系数加入评价指标中，并在确定理想值时，依据工业企业所在行业不同，有所差别。
作者简介：李克龙(1986～)，男，黑龙江省哈尔滨人，本科，主要从事土地规划。开发复垦及地价评估工作。
参考文献：
[1]李双异，邵永东，等.辽宁省工业开发区土地集约利用评价指标体系研究[J].国土资源科技管理，2008，25(5)：43～46.
[2]贾树海，代丽媛，宋振华，等.基于熵权法的工业用地集约利用评价研究—以辽宁省朝阳经济技术开发区为例[J].国土与自然资源研究，2011(3)：4～6.
百度文库 全面实行土地节约集约利用的几点建议 一、努力提高全社会对土地节约集约利用重要性的认识，形成集约节约用地的良好氛围 深入开展土地基本国情和国策教育，加强土地管理法规和政策宣传，提高全社会对土地节约集约利用在全面建设小康社会，实施可持续发展战略，保护生态环境中重要作用的认识，增强社会公众参与和监督意识，促进土地利用方式的转变，为推行土地集约利用奠定坚实的思想基础和良好的舆论氛围。各地应结合实际情况，研究制定有关加强土地管理，提高土地集约节约利用的各项措施，在政策和资金上予以鼓励和支持，引导企业提高土地利用水平。推进土地集约节约利用是一项政策性强、涉及范围广的工作，是一项复杂的系统工程。各级政府必须负责本地区土地集约节约利用工作，要组织专门机构进行指导，建立协调机制，各有关部门要各负其责，明确分工和责任，密切配合，形成合力，真正把节约集约用地落到实处。科学规划是节约集约用地的基本前提，也是发挥土地资源最大效益的有效手段。必须严格土地利用年度计划管理、强化土地规划管理、严格土地审批，引导科学合理用地。 二、进一步完善促进土地节约集约利用的法规政策，严查各种违法用地抓紧制定促进土地资源节约集约利用的法律法规和政策，重点研究促进城镇建设节约集约利用土地的有关措施，以及交通基础设施建设节约集约利用土地的办法。加大执法监察力度，对违法国家规定违法乱占滥用土地的违法行为进行严肃查处。积极组织开展清理闲置土地专项行动，加大对闲置、空闲和不按合同约定使用土地行为的处罚力度，针对不同情况采取停止办理用地手续、停止供地、停发土地证、高额罚款、收回土地等措施。对闲置、空闲和低效用地较大的地区，相应调整土地利用年度计划，扣减农地转用指标，暂缓办理土地审批，避免土地的再次闲置与浪费。 三、抓紧完善和严格执行节约集约用地标准，提高用地准入门槛，是提高土地利用效率最直接的手段 我国正处在城市化和工业化快速发展时期，改革开放以来的招商引资也一直以工业投资项目为重点，工业化程度提高很快，正在逐步成为“世界工厂”，工业用地在各类新增建设用中所占比例很大，因此工业企业节约集约用地的潜力也非常巨大。近年来国家在工业项目用地的投资强度和建筑用地比例、容积率等方面都制定了严格的标准，工业用地利用效率得到明显提高，各地应在此基础上结合自身发展水平和经济发展目标，详细制定各项建设用地标准，并以此作为建设用地项目审批的依
二、开展这项工作的过程 （一）组织准备 1、成立了工作组和项目组 此次土地集约利用评价工作需成立领导小组。湖南临武工业园区土地集约利用评价工作领导小组组长由临武县委副书记、县人民政府县长担任，县委常委、县人民政府副县长唐加山和县人民政府副县长唐友国担任副组长，成员为李友林、侯六海、刘顺明、周继瑜、唐元松、刘忠勇、骆琦麟 ,办公室主任由李友林担任。 为了确保湖南临武工业园区土地集约利用评价工作顺利完成，按照市国土资源局领导指示，开发区管委会委托技术力量雄厚、专业队伍技术过硬、具有全国土地估价A级资质、土地规划乙级资质的长沙永信评估咨询有限责任公司负责技术工作和具体实施该项目。 2、前期准备 （1）落实设备与工作场地。购买了电脑、扫描仪等设备，并落实了工作场地。 （2）人员培训。为保证调查的资料准确、真实、及时，技术负责人专门给调查人员展开了培训，培训的内容包括调查的范围、目的、工作对象、工作方法，认真学习《开发区土地集约利用评价规程(试行)》（以下简称“《规程》”）及培训教材。在培训过程中，对资料名称、调查内容、资料对应时点或时段、调查空间范围、数据要求、表格填写要求、以及图件格式、比例尺、内容要求等进行了细致的说明。
（3）确定项目范围。此次开发区土地集约利用评价的四至范围为包含区块1和区块2，其中区块1东至玉屏村，南至玉屏村，西至玉屏村，北至玉屏村；区块2东至武水大道，南至规划南平路，西至玉屏村，北至规划隆武路，除去扣除区，两区块的规划面积共为36.23公顷。 （二）资料收集 此次土地集约利用评价工作牵涉到的资料广泛，各工作小组根据资料清单和工作表格，到开发区管委会、各部门及企事业单位收集资料。在收集资料的过程中，会出现资料缺失或填写表格不完整的情况，调查人员需做耐心解释并进行补充调查。为保证反映的情况客观真实，根据《规程》要求，技术小组专门派技术人员到开发区对典型企业进行了实地拍摄，为开发区的评价工作提供了重要依据。 从2009年2月至4月，历时两个多月，收集到的资料主要包括三个方面，其一是到相关管理部门收集已有资料，包括文本及图件资料；其二是对各用地单位培训并填写表格，以获取相关资料；其三是到各企事业单位进行实地抽样调查。技术小组实际收集资料情况见表2-1。 表2-1 资料内容及来源
浅谈土地资源的节约集约利用(一) 摘要：我国人多地少，人地矛盾日益尖锐的今天，针对土地利用中土地结构和布局不合理，建设用地粗放，土地利用率低，后备资源少，土地开发空间不足，耕地数量每年逐渐减少等问题，我们要充分认识到节约集约利用土地重要性。并通过规划、计划的调控作用，充分利用闲置土地，完善建设用地储备制度，做好土地开发整理工作，加强监督检查，全面落实节约集约用地责任，使每个人都意识到要节约集约用地，达到坚守18亿亩耕地红线不动摇。关键词：土地资源；节约集约；利用；措施 要确保到2020年实现全面建设小康社会的奋斗目标，必然要加快工业化和城镇化的发展，发展和建设需要占用大量的土地是不可避免的，而且我国的人口还将继续增加，这样土地供需矛盾将日益尖锐。《政府工作报告》明确提出，要把节约集约用地作为转变经济增长方式的突破口和重要抓手。发展是第一要务，这一点任何时候都不能动摇，问题在于发展必须是科学的、协调的、可持续的，表现在土地利用上必须坚持节约集约用地制度，坚守18亿亩耕地红线。这就要求我们要树立正确的用地观，从落实科学发展观的高度，本着对事业负责，对子孙后代负责的态度，积极推进节约集约用地。 一、我国土地资源的基本情况及利用中存在的问题 我国虽然拥有960万平方公里的土地，但我国是人口大国，人均资源相对不足，人均耕地只有1.39亩，仅为世界人均耕地的1/3。而且我国的人口还将继续增加，对耕地的需求会进一步增大，人增地减的矛盾会进一步加剧。 （一）土地利用结构和布局不合理，产出效率低 建设用地规模模糊，土地利用结构不合理。许多城市开发建设中盲目批地、上项目，导致结构失衡，投资强度和用地定额不能实现双向调控。许多城市“摊大饼”式地外延扩张，热衷于宽马路、大广场建设，建设用地集约利用程度不高。在广大农村，空闲住宅、空心村、闲散地大量存在，土地浪费严重。 （二）土地利用十分粗放，利用率不高 城镇规划范围内存在大量闲置和批而未供的土地，城市闲置地占5％，城市容积率低，还有40％属于低效用地，粗放浪费现象比较严重。 （三）土地供需矛盾日益突出 近几年，全国建设用地的需求每年都在1200万亩左右，但只能满足50%，“十一五”期间和今后15年，是我国经济社会发展的重要“战略机遇期”，也是资源供需矛盾的凸显期，建设用地将进一步增加，经济社会发展对土地资源的依赖程度更高，土地资源供需矛盾将日益加剧和长期存在。 （四）耕地数量还在逐渐减少，建设可占用耕地面积越来越少 据统计，1996—2007年的11年间，我国净减耕地1.25亿亩，平均每年净减少1230万亩。主要是建设用地增长过快，造成了耕地的大量流失，且呈逐年加快的趋势。国务院已作出决定，到2020年18亿亩耕地不能减少，这是一条不可逾越的红线。2007年全国耕地是18.26亿亩，还剩2600万亩，每年只能占用200万亩，仅占建设用地需求总量的1/6，这将直接威胁18亿亩耕地的红线。所以，建设用地的供给将面临十分巨大的压力。 （五）后备资源少，土地开发空间严重不足 据测算，我国土地开发潜力最大为1亿亩左右，土地整理潜力最大约8000万亩，土地复垦潜力近1400万亩，后备资源总潜力约为2亿亩。这只是潜力，而有些潜力根本不可能变成现实的耕地资源。 （六）违规违法用地突出 一些地方为单纯追求GDP，盲目招商引资，为了使项目尽快“落地”，不惜以违法违规为代价，闯红线、碰高压线。一是“以租代征”，用农用地搞非农业建设。二是突破开发区范围，擅自
开发区土地集约利用评价资料收集清单 1.国土资源局 （1）县土地利用现状（1：5万）（2008）（图、数据、文本、遥感影像） （2）开发区土地利用现状（1：1万）（2008）（图、数据、文本、遥感影像）（3）开发区地籍图（1：500~~1：2000）（2008）（数据、文本、遥感影像）四至定界确认文件 （4）县土地总体规划 （5）县城市总体规划 （6）县土地志/县志 （7）县国土资源报告（2000-2008） 2.开发区 （1）开发区土地总体规划（图、数据、文本、遥感影像） （2）开发区总体规划图 （3）开发区位置示意图 （4）开发区建设现状（概况、面积、投资强度、主要产业等）、控制性详细规划 （5）开发区国土资源报告（建区——2008） （6）开发区工作总结 （7）开发区相关批复文件 3.发改局 （1）县经济与产业发展规划 （2）《2000——2020年经济和社会发展战略研究》 （3）县国民经济与社会发展“十一五”规划 4.统计局 （1）县第五次全国人口普查资料 （2）县社会经济统计年鉴（2000-2008） （3）县2000-2008年国民经济和社会发展统计公报 5.财政局 （1）县2000-2008年财政收入情况 （2）开发区2000-2008年财政收入情况 （3）县2008年财政预算执行情况和2008年财政预算（草案）的报告
开发区基本信息表 注：开发区工业企业固定资产投资额为历年累积值。高新技术产业开发区必须统计高新技术产业总产值，其他开发区自主选择。基准时点：2008 年12月31日 开发区用地审批情况表 资料来源：
开发区有偿使用到期土地处置情况表 资料来源： 说明：统计自设区以来至评价时点所有数据
城市土地集约利用潜力评价的应用 研究 时间：2005-1-28 13:51:13 阅读：318次 城市土地集约利用潜力评价的应用研究 陈莹，刘康，郑伟元，邓红蒂，唐程杰 摘要城市土地管理的核心之一是集约利用管理。作为国土资源大调查的一项重要内容，城市土地集约利用潜力评价应该充分立足于城市土地管理的需要，努力为各级政府的城市土地管理决策提供科学依据。此文从科学性、可操作性角度出发，根据城市试点经验，总结概括了城市土地集约利用潜力评价的内容与目标，同时详尽阐述了评价成果预期在土地管理中的具体应用领域或意义，并提出了与之相对应的业务创新设想。对城市土地集约利用潜力评价目标内容及其应用前景的正确认识，不仅是寻找、确定其评价方法与技术路线的基本依据，同时也是引起各级领导重视、积极推广评价实践的一项重要措施。 关键词城市土地；集约利用；潜力；应用 集约利用管理是城市土地管理的核心内容之一。作为国土资源大调查的一项重要内容，开展城市土地集约利用潜力评价的目的，是要通过研究影响城市土地利用的因素，制订相关的评判准则，评价城市土地的利用效率和效益，找出当前城市土地利用的潜力，寻求城市土地最有效利用的途径，从而为政府制定集约利用政策，建立全面、科学、合理的用地管理与决策体系提供理论依据及相关技术支持。 1城市土地集约利用潜力评价的基本内容 城市土地集约利用潜力评价是通过设计一整套城市土地集约利用评价的指标体系，探索不同背景下城市土地集约利用的标准及其评价方法，进而对全国所有城市土地的集约利用状况进行现状调查与潜力评价。对一个城市土地集约利用潜力的评价分宏观、中观、微观三个层次，宏观层次的评价是对一个城市土地集约利用水平的总体评价，中观层次是对城市内部区域的评价，微观层次则是对具体地块的评价。 城市土地集约利用潜力评价的基本目标包括三个方面：一是评价一个城市或城市中一个区域土地集约利用的水平；二是找出城市中一个区域或一个地块现实的土地利用潜力；三是制定城市土地集约利用审核的标准体系。这三个方面的内容并不是完全独立的，而是相互关联、互为补充的，但又不能互为替代，各自都有特定的内容与应用形式。 1．1集约利用水平的综合评价 集约利用水平的综合评价主要在宏观层次和中观层次，是对一定范围内土地集约利用的综合评价与反映。其核心内容是建立一个描述土地集约利用总体水平的指标集。通过指标集的实际值与合理值的比较，反映城市当前土地集约利用水平的高低，以及不集约利用发生的原因。这一评价结果要求具备城市间和城市内部区域间的可比性，可以反映城市间土地集约利用水平的差距。 1．2现实利用潜力的评价 现实利用潜力的评价主要反映在中观层次与微观层次上，是指考虑了技术经济合理性的现实利用潜力。它不仅要说明潜力的大小、类型，还要指出其具体的范围及空间分布。
开发区土地节约集约利用的现状及措施研究 强化土地节约集约利用是未来全国开发区发展的方向，是加速转型升级，实现创新发展的有效途径。漯河经济技术开发区把推进土地集约节约利用与加快经济发展、提高土地使用效益紧密结合起来，逐步构建土地节约集约利用综合体系，走出了一条建设占地少、利用效率高的新路子。漯河经济技术开发区各项土地利用指标在两年一次的开发区土地节约集约利用评价中连续三次居全省第二名（2008年、2010年、2012年），综合评分达到98.6分。在此基础上，进一步推进项目集中建设、产业集中布局的发展模式，实现土地集约节约利用，力争在三年内创建“全省土地集约节约利用示范区”。 一、开发区土地集约节约利用现状 近年来，漯河开发区坚持探索质量型、内涵式增长的新路子，通过招大引强、联大做强、盘活存量、建设标房等措施，使土地资产效益得到充分发挥，节约集约用地水平显著提高。一是招大引强。开发区始终把招大引强作为招商引资主攻方向，先后引进世界500强企业12家，国内500强企业6家。中粮集团、美国嘉吉、可口可乐、台湾旺旺、统一食品等知名食品企业先后入驻开发区，大项目聚集发展的态势十分明显。美国嘉吉和旺旺休闲食品两个项目均实现了“三个一”，即：亩均投资强度达到100万美元，亩均税收达到100万元人民币，人均产值达到1000万元人民币，成为
土地集约节约利用的典范；二是联大做强，集约节约用地。开发区通过各种方式，出台多项政策鼓励区内企业联大做强，先后实现了北大荒集团与恒瑞化工，今麦郎与鸿盛公司、永利乳业与王老吉、完达山、王牌砂布与百瑞包装、益通肠衣与龙回首高端肉制品、喜多多公司与雅士利乳业、平平食品与广州华栋的合作，引导企业靠大联大，共盘活土地780亩；通过建设标准化厂房，吸引了120多家企业入驻，节省土地约2500亩，同时将23个项目拒之门外、核减32个项目用地规模1780亩。 二、下步措施 1、科学规划，合理布局，集约节约利用土地。一是按照土地利用总体规划和城市发展规划，摸清全区土地利用的现状、存量土地数量、可利用土地情况、可挖潜能力、用地需求等基础数据，建立《开发区集约节约用地规划》，以规划管控各类建设用地合理布局。二是大力推进标准化厂房建设，引导企业进标准化厂房发展。采取吸引社会资金建设、鼓励企业按照规划自建、根据企业需要定制等方式，实现投资主体多元化，提高标房建设合理性和实用性。通过对建设用地的规模引导、布局优化、结构调整和时序安排，对建设用地实行总量控制、弹性利用，达到报批土地逐年减少、盘活土地逐年增多、供应土地保持平稳，确保土地利用实现集约化节约化精细化。 2.建设专业园区，拉长产业链，集约节约利用土地。通过三年努力，实现项目集中建设、产业集中布局的发展模式，通过产
##########开发区土地集 约利用评价 工 作 技 术 方 案 ##########有限责任公司 2014年#月
为了高质量完成##########开发区的土地集约利用评价工作，根据《开发区土地集约利用评价规程》（2014年度试行）、《开发区土地集约利用评价数据库标准》（2014年度试行）、《开发区土地集约利用评价成果图件编制技术要点》等技术规范，结合开发区的实际情况，制定本工作实施方案和技术方案。 一、工作范围 本次集约利用评价的更新时点为：2013年12月31日，范围包括如下两部分： 第一部分：对##########开发区“主区”进行土地集约利用评价更新。工作范围与上轮评价范围一致。 第二部分：按照管委会要求，若要划发展方向区，则按发展方向区划定方案配合进行划定，并编制上报成果，并对##########开发区“发展方向区”进行土地集约利用评价，具体范围和面积以上报备案的“发展方向区”范围成果为准，发展方向区的确定需符合土地利用总体规划和城乡规划。若不划发展方向区，则配合管委会和国土局上报要求的其它文件。为开发区上报开发区类型区分。 二、工作任务与内容 ##########开发区土地集约利用评价工作的任务是：在上轮评价成果的基础上，按照国土资源部和四川省国土资源厅的工作要求和新
“规程”的要求，以及四川省土地勘测规划研究院对本次评价的具体技术要求，通过对“主区”评价范围内近两年内有变化的资料和“发展方向区”历年的用地情况、统计数据、经济数据等的调查，分析评价土地集约利用程度、测算土地集约潜力，全面掌握土地集约利用状况，推动开发区土地利用管理基础信息建设，为开发区扩区审核、动态监控及有关政策制定提供依据。 工作内容包括：准备工作、土地利用状况调查、土地集约利用程度评价、土地集约利用程度潜力测算、图件编制、数据库建立、成果编制、成果验收、存档与备案。 三、技术方案 ##########开发区土地集约利用评价的技术过程严格按照《开发区土地集约利用评价规程》（2014年度试行）等技术规范。 （一）技术方法 1、评价方法以定量评价为主，注重定性分析与定量评价相结合，整体评价与典型分析相结合，实地调查与统计分析相结合。 2、用地调查采用实地调查与空间影像判识相结合的方法。 3、评价指标权重值的确定采用专家咨询法。 4、潜力测算采用专家咨询法、目标值法。 （二）技术步骤
土地集约利用潜力评价 随着经济的快速发展，郊区城市化、城乡一体化、乡村城镇化、新农村建设进程加快，对土地资源的需求量越来越大，然而土地资源的自然供给却是有限的，需要我们转变原有观念，使土地资源利用从传统的利用方式向高效科学的方式转变；从粗放型向集约利用转变。 土地资源利用存在问题利用潜力要确保到2020 年实现全面建设小康社会的奋斗目标，必然要加快工业化和城镇化的发展，发展和建设需要占用大量的土地是不可避免的，而且我国的人口还将继续增加，这样土地供需矛盾将日益尖锐。《政府工作报告》明确提出，要把节约集约用地作为转变经济增长方式的突破口和重要抓手。发展是第一要务，这一点任何时候都不能动摇，问题在于发展必须是科学的、协调的、可持续的，表现在土地利用上必须坚持节约集约用地制度，坚守18 亿亩耕地红线。这就要求我们要树立正确的用地观，从落实科学发展观的高度，本着对事业负责，对子孙后代负责的态度，积极推进节约集约用地。 一、土地节约和集约利用的理论依据节约、集约用地，笼统地说，就是如何更有效地利用土地，以最小的土地成本，满足社会经济发展与环境建设的需要。土地的节约、集约利用，最关键的就是要对土地资源进行集约经营。土地集约经营是在单位土地面积上投入较多生产资料等要素，同一块土地面积上聚集的相关要素越多意味着
该土地利用的集约度越高。根据生产理论，一定的产出对应着相关 生产要素的投入。生产过程将一定数量的劳动资本等可变要素合乎比例地投入到固定要素土地中去，以最小成本取得最大收益。在一定技术条件下，将可变要素连续投入到土地，土地边际报酬会出现先增加后减少的现象，这种现象叫做边际报酬递减。 二、现行城市土地利用机制的缺陷土地利用机制直接影响着城市土地利用效率，从而也制约着城市社会经济功能的发挥。土地制度改革以来，我国城市土地利用与土地集约高效利用还有差距。截至2004年底，全国城镇共有闲置土地26.37万hm2相当于现有城镇建设用地总量的7.8%。2004年度国家首次运用高分辨率卫星，对全国160 个国家级开发区（园区）的遥感监测结果显示，开发区（园区）内平均还有1/3 的土地尚未被充分开发利用。尽管2003-2004 年，国家七部委曾经开展大规模的土地市场秩序治理整顿，并把开发园区作为重点整顿对象，但根据实际的动态监测结果土地利用程度并没有很大提高，表明土地利用方式转变的任务仍然艰巨。究其原因，主要是现有城市土地利用配置中市场失灵与政府失灵。政府调控机制和市场机制的缺陷主要表现为：原有计划经济体制下政府配置机制导致的城市土地利用效率低；土地市场机制不健全而导致的土地配置在数量、方向上的失控及国有土地资产的流失；政府干预市场行为缺乏规范性和科学性，造成对土地市场的过度干涉及不 公平竞争或者政府功能 在土地市场中的缺失；由于公众参与机制的缺乏，导致对土地资
城市建设用地集约利用评价 班级：土管12-1 学号：20126961 姓名：陈杨 摘要：目前，我国正处于城市化快速增长的阶段，人地矛盾尖锐。如何缓解这种矛盾，如何利用好土地，尤其是城市土地已成为一个迫切的问题，我国的土地利用现状要求我们必须转变土地粗放利用方式为集约利用方式，优化城市土地利用结构，提高土地利用效率，充分挖掘城市用地潜力，走内涵式城市发展道路。本文主要是就近年来的阐述了我国城市土地集约化利用的迫切性；简单总结城市土地集约利用的影响因素，探讨了城市土地集约利用的内涵、以及城市土地集约利用评价方法，分析当前我国城市土地研究中城市土地集约利用评价指标、评价方法等存在的问题。 关键词：城市建设用地集约利用评价 Abstract:At present, our country is in the stage of rapid urbanization, the contradiction between human and land is sharp. How to alleviate this contradiction, how to use the good land, especially the urban land has become an urgent problem.china's land use situation demands that we must change the land extensive utilization of intensive use, optimize the structure of urban land use, improve the land use efficiency, fully tap the urban land potential, take the road of the development of connotation type city.thepaper analysesthe urgencyof intensive land utilization of ourcountry；simple summary of urban land intensive use of the impact factors .the paper discusses the meaning and the evaluation methods of the intensive land utilization.analysis of the pr oblems of intensive use evaluation indexs and evaluation methods about our country’s intensive land utilization. Key words: city；land for construction；intensive use；evaluation 1 研究背景 当今世界，城市土地的利用问题越来越受到各国的关注。探讨城市土地的利用与城市经济发展之间的关系，控制城市用地蔓延，一直是世界各国政府所关注的热门问题。西方国家在城市化前期，受郊区廉价土地的诱惑，城市盲目向外蔓延，这种日益扩大的城市蔓延现象，不仅占用了大量宝贵的耕地和林地资源，使生态环境破坏愈演愈烈，许多在这片占老大陆生存了几万年的物种也在这场过度郊区化中大批灭绝，同时也导致了城市用地规模的不合理扩张和城市土地资源的粗放化经营，引发了通勤成本高、出行时间长、中心区衰败、环境恶化等一系列城市问题。 我国是一个人多地少的国家，土地资源人均占有量为0.9hm2，仅为世界平均人均占有量的33.9%，人均耕地面积更少，仅为0.1hm2，为世界平均水平的27％。随着我国经济的发展和城市化水平的提高，各项建设占用耕地数量日益增多，城市建成区面积日益扩大。从1981年～1998年，我国城市建成区面积净增约139万km2，总量增长1.87倍。这种增长趋势随着我国进入城市化快速发展阶段将进一步持续下去。同时来自国土资源部专项调查表明，我国土地浪费现象十分严重。从1996年到2004年不到l0年时间内，全国耕地减少了l亿多亩；与此同时，大量土地被租放利用，甚至浪费。到2004年底，全国城镇规划范围内共闲置土地107.93万亩，空闲土地84.24万亩，批而未供土地203.44万亩，三类土地总量为395.61万亩，相当于现有城镇建设用地总量的7.8%。经济的快速发展与资源的日益匮乏是中国现阶段社会持续发展的主要矛盾[1]。随着我国城市化进程加速发展，城市用地扩张迅速，我国经济增长方式面临由粗放经济向集约经济的根本性转变[2]，土地集约利用已成为发展循环经济和建设节约型社会的必然要求[3]。当前，中国经济发展和城市化进程不可避免地要占用大量土地资源[4]，同时城市存量土地资源又存在粗放利用现象[5]，正确处理经济建设
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/4313269833.html, 浅谈城市土地集约利用的现状与思考 作者：杜凤艳 来源：《经济与社会发展研究》2013年第09期 摘要：现阶段在许多地方，往往依靠大量的土地投入和房地产行业的急骤膨胀推动县城 的发展，土地低效、无序利用大量存在。本文将就县城土地利用现状，从集约用地的角度进行粗浅的思考并提出初步建议。 关键词：县城；土地；集约；利用 县城是一个县域政治、经济、文化的中心，聚集着县域内大量的资金、人才等要素资源，土地在县城发展中占有十分重要的作用，是最基本的生产要素。实践表明，在许多地方，往往依靠大量的土地投入和房地产行业的急骤膨胀推动县城的发展，土地低效、无序利用大量存在。本文将就县城土地利用现状，从集约用地的角度进行粗浅的思考并提出初步建议。 一、县城土地利用现状分析 县城是链接城乡社会的重要载体，长期以来，绝大多数县城都经历了一个十分缓慢而渐进的过程，县城的发展往往是在一种“有规划、无意识”状态下进行的，直到上世纪90年代中后期，由于苏南等经济发达地区县城建设的示范带动和土地储备制度的确立，县城建设出现了两个倾向：一是以房地产开发为目的旧城改造，土地储备制度得到发展；二是以大量圈占土地为代价的外延扩张，各类经济开发区、新城区如雨后春笋。一方面一部分土地得到高效利用，另一方面大量的土地被浪费、闲置。当前，县城土地低效利用主要表现在以下方面：表现之一：旧城区大量存在，土地利用率低下。表现之二：住宅用地供应不合理，房地产空置率高。表现之三：城郊结合部非法土地转让严重。 二、造成县城低效用地的原因 以上三方面问题的存在原因是多方面的，既有技术方面的，也有主观思想方面的。我国是一个人口众多的国家，人均耕地不足世界平均水平的四分之一，土地国情的现状必须要引起我们思想上的高度重视。 1.主观方面原因： （1）政府畸形发展观。一些县（市）政府领导往往不坚持科学发展观和群众观，他们往往考虑的是在任期内的政绩和短期利益，一届又一届的政府往往重复着“前人建设后人还债”的怪圈，都热衷于搞大开发、大建设。（2）政府职能缺位导致低效用地。长期以来，我们对用地的批后管理没有能形成有效的监管，虽然法律法规对土地闲置规定了处置的办法，但在实际执行中由于受地方利益的保护，政府职能部分往往不能很好地执行政策，同时也没有能形成一套有效的土地批后集约利用评价体系。虽然在供地环节对土地投资强度、容积率、建筑密度等
土地节约集约利用情况的研究 **市土地节约集约利用情况的研究 土地是民生之本，发展之基，土地的不可再生性，决定了保护土地、促进土地节约集 约利用对保障国家粮食安全，维护社会和谐稳定，促进经济社会全面、协调、可持续发展 都具有十分重要的意义。近年来，国家加强宏观调控，地根紧缩，加之经济社会迅猛发展，工业化、城镇化的加快推进，使原本就十分紧张的用地矛盾更加突出：重点项目、公益事业、小城镇建设……每个项目都在“挤”有限的用地指标。如何通过节约集约利用土地来 化解土地供应“瓶颈”制约，成了当前迫切需要思考和解决的问题之一。为此，我们进行 了专题调查，并就节约集约用地提出一些建议。 一、土地利用现状及特点 至2020年底，全市共有土地175.4322万亩。其利用状况为：农用地120.4505万亩，其中耕地100.3997万亩、林地0.1万亩、园地1.724万亩；建设用地37.0281万亩；未 利用地17.9536万亩，分别占土地总面积的68.7%、21.1%和10.2%。人均占有耕地0.83亩，远低于全国、全省平均水平。 最新一轮土地利用总体规划修编成果显示，2020年至2020年，国家分配**的规划建 设用地指标为25408.8亩，平均每年仅有2540亩规划建设用地指标。近几年，**每年新 增建设用地在4000亩左右，有限的规划建设用地指标显然不能满足今后一段时期的发展 需求。近几年国家下达**的年度耕地转用计划仅700亩左右，与**每年的实际用地相比， 缺口在3000亩以上。自2020年以来，省国土厅采取了一系列压控措施，如提高供地门槛，点供和单独选址指标重点安排省以上核准项目；压缩挂钩规模，全省挂钩周转指标由8万 亩下调至3万亩等。土地上争难度加大，土地供需矛盾十分突出。 二、节约集约用地的主要做法 近年来，**以创建国土资源节约集约模范市为契机，围绕“节约集约保发展，创新机 制促转型”创建主题，积极探索适合地域发展的节约集约用地新模式、新机制，在不断实 践中总结出“五坚持、五依靠”的节约集约用地之路。 1、坚持科学规划，依靠优化布局促进节约集约。紧紧围绕“学赶苏南、跨越发展” 的战略部署，根据2020年制定出台的《关于加快推进工业转型升级的实施意见》，结合 **国民经济社会发展规划、城乡规划、产业发展规划，着重体现主体功能区规划编制的原则，科学、合理编制新一轮土地利用总体规划，确保上级下达的耕地保有量和基本农田保 护面积不减少，建设用地总规模不突破。从本地区经济、社会资源环境和传统产业优势出发，明确自身发展的目标定位和主导产业方向，充分发挥本地资源优势，按照“主导产业 高端化、传统产业品牌化、新兴产业规模化”的发展思路，合理布局化工、机电、医药、 农副产品加工四大主导产业用地结构和功能分区，充分挖掘土地使用价值，以产业集聚推 进用地集约，提高土地产出效益。
开发区土地集约利用评价规程 （2014年度试行） 国土资源部 二〇一四年四月
目次 前言 ..................................................................................................................................................................... I 引言 .................................................................................................................................................................... I I 1 范围 (1) 2 规范性引用文件 (1) 3 术语和定义 (1) 4 总则 (1) 5 工作准备 (3) 6 开发区土地利用状况调查 (3) 7 开发区评价类型划分 (5) 8 开发区土地集约利用程度评价 (5) 9 开发区土地集约利用潜力测算 (8) 10 成果编制 (10) 11 成果验收与公示 (11) 12 成果应用与更新 (12) 附录 A （规范性附录）开发区土地集约利用评价工作流程 (13) 附录 B （规范性附录）开发区土地利用状况分类及定义 (14) 附录 C （规范性附录）开发区土地利用状况调查程序与数据处理 (19) 附录 D （规范性附录）工业主导型开发区土地集约利用评价指标体系及定义 (21) 附录 E （规范性附录）产城融合型开发区土地集约利用评价指标体系及定义 (23) 附录 F （规范性附录）开发区土地集约利用程度评价工作用表 (25) 附录G （规范性附录）开发区土地集约利用潜力测算工作用表 (36) 附录H （规范性附录）开发区土地集约利用评价指标权重区间 (39) 附录I （规范性附录）开发区土地集约利用评价成果报告编制要求 (40)
城市土地节约集约利用理论与实践探究 发表时间：2018-10-25T12:08:40.730Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第18期作者：朱永福 [导读] 人类的发展历程中，离不开对地球资源的开发。 黑河市国土资源局 164300 摘要：城市的发展带动了经济的提高，人们的生活、生产由乡村转向城市。大量的农民进城发展，为城市带来效益的同时也加快了城市对土地的开发。随着水土的流失和人口的增长，能被人们所使用的土地越来越少。土地节约集约利用就是在现有的土地上使城市获得最大的经济利益，对城市的土地资源有一个规划方针，优化土地的结构，提高土地的利用率。本文从几个层面分析了地方节约集约用地理论与实践进行探索。 关键词：城市发展；土地节约集约利用 人类的发展历程中，离不开对地球资源的开发。一栋栋的高楼大厦拔地而起，工业用地、办公楼、娱乐场所等等都需要对土地进行开发建设。近年来，城市的发展与土地利用矛盾冲突越来越严重。我国针对土地分类、土地规划、和土地的利用研究等方面奠定了土地节约集约利用学的基础。土地节约集约利用是科学地管理、规划土地，使土地资源得到更好的发挥和利用。本文将结合宜城对土地资源的利用与开发，对城市土地节约集约的利用理论以及实践方针展开研究和探索。 一、城市发展中的土地利用情况 我国的城市类型不一，有工业城市、旅游城市、文化城市等。不同的城市对土地的开发状况不同。城市土地利用是否合理，关系到城市合理发展、人口容量、城市环境保护和城市建设中节约用地等重大问题。大部分的城市在土地开发与建设上存在着相同的不合理之处。。在一些大城市中存在着许多的旧城区，那里的房屋破旧不堪，没有居民，长期空置在那里，是一种没有被利用起来的土地资源；有些城市为了搞好经济建设，大量的兴建城区和开发区，然而城市的人口根本占据不了那么多的地方；居民的住房用地开发很不合理，适合普通群众的安居房供应不足，高档的商品房被大量闲置。城市中有许多的土地存在着开发不合理的现象，被闲置在一旁的土地没人搭理，优质的耕种地却不断地被占用。这于城市的发展来说，并不是积极的作用。合理地运用土地资源对城市的发展、人们的生活环境都有着很大的影响[1]。 二、城市土地节约集约利用的理论与实践 土地利用是指人们根据土地的自然特性和经济目的，对土地进行使用、保护和改良。而土地节约集约利用则是土地利用里的分支，在城镇化和工业化发展迅速的中国，对土地节约集约利用学科的研究具有很大的意义。土地节约集约利用学科根据类型不同可以分为农用地节约集约利用与建设用地节约集约利用。土地节约集约利用的发展由三个阶段，第一个阶段是平均产出一直在递增；第二个阶段是边际产出递减直至为零，但总产出一直递增；第三个阶段是边际产出为负值，总产出开始下降。土地节约集约利用是保证城市土地布局的合理性、人居环境的宜居性，提倡“以人为本”的实施策略[2]。 在城市的土地节约集约利用实践过程中，宜城采用了“三化”的模式。用规划土地科学化，明确新建产业项目进入经济开发区，对产业项目进行集聚建设、科学布局，合理的开发利用土地资源；把建设用地规范化，在引进项目时严格把关，确保引进的项目符合国家产业政策；还有资源整合实效化，鼓励土地开发“立体拓展”，强化多维空间利用，大力推广多层厂房模式、高层建筑模式、空中花园模式，大大的节省了土地使用面积。 1、节约集约用地需要压力机制 促进土地节约集约利用有行政、法律、市场等多种手段，在社会主义市场经济建设的大背景下，经济手段的运用尤为重要。以经济手段促进土地节约集约利用也越来越受到地方政府的重视，并进行了多种探索，目前地方实践多以土地使用税的减免、奖励并结合其他行政事业性收费的减免来激励土地的集约利用。我国存量建设用地数量巨大，除使用者在最初取得土地使用权时付出了一次性的经济成本外，其后便是无偿或低成本使用，致使很大一部分土地处于粗放利用或闲置状态。要提高土地的集约利用程度，在充分肯定地方建立相关激励机制的基础上，要考虑建立节约集约用地的压力机制，即增加土地的取得和保有成本。在进一步完善土地“招拍挂”制度的基础上，通过设置合理的土地保有税种，促进闲置和低效土地的挖潜盘活，提高存量建设用地使用效率，从而达到节约集约用地的目的。 2、完善节约集约用地标准 经过多年的实践探索，国家和地方建设用地控制指标基本覆盖了国民经济发展的主要项目领域。地方在用地指标的制定过程中，在结合地方实际的基础上，还要综合考虑土地宏观调控的总体目标和要求，在编制过程中广泛听取相关部门和基层的意见，尽量提出明确的要求和量化指标，以利于执行。同时应该抓紧制定光伏产业、公共图书馆、博物馆、养老设施等建设项目的土地使用标准。对现有的用地标准开展调研评估，按照衔接、实用、适度、节约集约利用四原则适时修订。 三、城市土地集约利用的措施 开发建设提高了土地的使用价值，土地的经济属性在很大程度上决定城市的土地利用。一般说来，地价是随着离市中心距离的增加而降低，市中心区土地价格高，导致建筑物向高密度和高层发展，而城市外围地区地价较低，建筑物密度和高度也较低。但实际的城市土地利用除考虑地价因素外，政府还要根据环境质量、生活需要和发展方向做出规划，从而产生相应的城市地域结构和用地结构。提高土地的集约利用措施，有以下几点： （一）防止土地粗放利用，严格控制城市发展权。 我国的土地国情决定我们不能无限制地扩大城市建成区面积。执行建设项目用地控制指标制度，对项目用地按照单位面积投资强度、容积率和行政办公及生活服务设施用地所占比例三项指标进行控制。把城市发展权分为决策权和实施权，将城市发展决策权纳入人大代表大会及其常委会的审议内容，城市发展实施权由政府组织[3]。 （二）建立激励机制 鼓励优先使用存量土地，建立城市土地集约利用评价体系。政府国土部门要结合土地利用总体规划、城市建设总体规划制定详细的土地集约利用指标体系。出台专门政策，鼓励将利用程度较低的土地在符合城市规划条件下调整用途，做到有地优用。加强批后土地集约利
关于城市土地集约利用评价方法探讨 发表时间：2017-05-09T13:53:26.053Z 来源：《基层建设》2017年3期作者：梁伟金 [导读] 摘要：城市土地粗放利用现象普遍存在，土地供求紧张的矛盾日益尖锐。 广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司 510075 摘要：城市土地粗放利用现象普遍存在，土地供求紧张的矛盾日益尖锐。 关键词：城市土地；集约利用；评价方法 引言 随着我国经济建设的迅速发展，城市化水平越来越高。城市用地规模日益扩大。土地资源短缺导致人地矛盾更加突出，由此可见对于城市土地集约利用的研究是必不可少的。 1.土地集约利用概述 土地集约利用的概念是由大卫.李嘉图(David.Ricardo)等古典政治经济学家在地租理论中首先提出的,通过在土地上增加投入，以获得土地的最高报酬。一般用单位面积土地上的资本和劳动投入量来衡量土地与资本、劳动的结合程度,即土地利用的集约度。城市土地集约利用是一个综合性概念,需要综合考虑城市用地布局、生活空间、环境保护等诸多因素,不能简单地局限于经济投入和产出效益提高,也不仅是“建筑”强度的概念,而是一个包括经济、建筑、环境、城市发展、人口、就业等多个方面指标的综合性概念。 2.城市土地集约利用的评价方法 对于国内而言，城市土地集约利用评价起步较晚，随着工业化、城市化的快速发展，土地资源短缺和土地粗放低效利用并存现象十分突出。因此提高土地使用效率、集约利用城市土地引起了学术界和政府的广泛关注。由此，众多专家、学者开展了对城市土地集约利用的研究，研究者采用熵值法、模糊理论评价法、主成分分析法、层次分析法、特尔菲法和多因素综合评价法、BP网络模型、基于RS的人工神经网络模型、灰色关联度分析等方法分析评价了我国的各城市的土地利用集约程度。 2.1多因素综合评价法 多因素综合评价是按照一定的目标和原则进行定量描述的一种方法，以评价单元为样本，选择对评价单元发生作用的因子作为评价指标，并通过适宜的模式予以量化、计算和归并，从而实现评价目的的一种方法。该方法对评价对象的分析较全面，并且容易操作，在实践中得到了广泛的应用。其难点在于如何合理地建立评价指标体系既能全面反映城市土地的利用状况，又能容易的得到各指标数据以及各指标的理想值。城市土地集约利用评价的结果是一组介于0～1的数值，通过得出结果的数值大小可以判断土地集约利用的情况，但是城市土地的过度利用、集约利用、合理利用和粗放利用的划分缺乏根据。 2.2模糊综合评价法 模糊综合评价法就是运用模糊变换原理和最大隶属度原则，考虑与被评价事物相关的多目标、多层次的各个因素，对其所做的综合评判．它是根据评价对象具体情况和评价的具体目标，通过评判指标的取值，排序，再评价择优的过程，是一种以模糊推理为主，定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析评价方法。土地利用的粗放、集约和过度的判定本身很难有明确的界限，集约、粗放或过度的程度更是一个模糊的问题。 2.3基于RS、GIS 技术评价法 随着对土地集约利用评价研究的细化和深化，需要对大量图形数据和属性数据进行加工、处理、分析和统计，同时，评价单元是性质相对均一的空间几何实体，不仅具有空间属性，而且具有非空间属性，因此评价工作繁琐，容易出错，因此能够处理大量数据信息和具有较强空间分析功能的RS和GIS技术已被我团学者引入到土地集约利用评价中。结合城市土地集约利用评价的项目，整合城市规划信息系统、多用途地籍信息系统、房地产开发与管理信息系统、城镇土地定级估价信息系统等，开发了由系统维护、数据输入、空间分析、潜力计算及成果输出五大模块组成的城市土地集约利用潜力评价信息系统，进而建立多尺度、多数据源的潜力评价信息库，实现基于微机网络的数据管理和服务。 2.4理想值修正模型 理想值修正模型是郑新奇[3]等专业人员在对某市城区宗地的集约利用状况进行了研究的基础上，提出的用于宗地集约利用潜力评价的模型。该模型以土地集约利用的标准值为判定依据，选择土地用途、建筑密度、建筑容积率和其他因素对标准值进行修正，分析具体宗地的现状和理想值之间的关系，计算宗地集约利用潜力等级。模型评价的思路是：以理想潜力为基础，由高到低多级控制，逐级修正，分值转换，计算潜力。该方法简便、实用、科学，是不同功能区集约利用潜力评价的具体化。 评价方法优缺点对比 3.城市土地集约利用评价的特点 自1999年“国土资源大调查”项目设立“城市土地价格调查和土地集约利用潜力评价”子课题以来，我国城市土地集约利用评价方法研究得到迅速发展，各试点城市都取得了一定的研究成果，不仅初步建立了城市集约利用评价的理论框架，而且在研究方法上亦有很多创新。已有的研究概括起来主要有以下几个特点：（1）尚未形成一套标准的指标体系和普遍适用的评价方法。由于不同的人对城市土地集约利用的内涵理解存在差别，所以指标体系和评价方法的选择也有所不同，各城市之间的评价结果不具有可比性，难以形成具有可比性的指标体系。（2）由于不同类型的城市功能及产业、资源的差异性，理想值的确定难度很大。在目前的研究中对理想值的选取有以下几种方法：①目标值。以评价地区发展规划制定的发展目标值作为理想值；②以国家或地方出台的相关文件规定的规定值作为理想值；③以相同类型的城市平均值作为理想值。评价结果与理想值的选取具有密不可分的关系，所以理想值的合理确定对集约利用评价是非常重要的。（3）新技术、新方法在城市土地集约利用评价中的应用有待深化。尽管有很多人都在开发土地集约利用评价信息系统，但几乎都没有得到推广和运