商业街的发展与规划
Ⅰ、商业街的发展研究
一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力
1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机
近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。
商业用房的开发经历了四个阶段：
（1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造；
（2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现；
（3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起；
（4）目前的SHOPPING MALL建设热。
目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约12.6万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为1.48万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。
2、商业街的建设，要把握好新的概念
（1）现代商业街不同于传统商业街
商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。
现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。
商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售著名品牌）、专业店（如国美）、便利店。
商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。
（2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。
（3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。
（4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。
（5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发
展程度。
3、在商业街的建设上存在的误区及倾向
（1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街最为合适的规模为15~20万m2，长度800m左右。
（2）商业街不是形象工程，应以需求为导向，以企业行为为主体。政府有时为了追求政绩，而盲目上马商业项目，导致商业面积过剩，空置量增大。
（3）商业街不应该是政府行为，而是商业行为，要考虑投入、经济效益、可持续发展，建市容易，兴市难。
（4）商业街的开发不是单纯的商业用房的开发，而是塑造一个商业环境和生活方式，以地气提商气，以商气聚人气，以人气促地气。
（5）商业街的建设不是单一的房地产行为，而是将开发与经营有机结合。
4、要开发建设好现代商业街，要处理好新的关系
（1）处理好城与市的关系，城市的综合竞争力=生产力+流通力+文化力，城市的发展要与经济发展、提高人民生活以及与城市的整体发展相适应，市与城在，城因市兴，以城建市，以市兴城。
（2）处理好商与业的关系，有商才有业，有业才能聚商，商以业为目的和基础。
（3）处理好规模与功能集成、业态集成、经营要素的关系，要对居住
区商业设置实施定量控制，根据不同居住规模，确定商业的配套标准。3~5万人的居住区商业面积不低于2.5万m2（上海标准）。业态设置分为必备性业态和指导性业态两种，必备性业态主要有超市、便利店、餐馆、理发、洗染等服务设施，指导性业态有专卖店、休闲娱乐等。
（4）处理好开发与经营的关系，商业街在前期建设时应考虑好经营的业态及分布，并按其不同要求进行规划设计。
（5）处理好规划与环境的关系。整体规划，局部设计，商业街的建设要以商业与艺术的完美结合为宗旨，力求打造业态丰富、环境优美的现代商业街。
（6）处理好选址与环境的关系。传统商圈是以步行距离为半径，但随着交通的发展，商圈概念正悄悄发生变化，现在的商圈可能是条形的、扇形的……，要根据商圈的辐射半径，适度控制商业街规模。
（7）处理好商品与服务的关系，硬件与软件设施的统一，商品和提供服务相统一，物质服务与精神服务相统一。
（8）处理好点与面的关系，即商业街与城市的网点布局关系。
（9）处理好主体与配套的关系。
（10）处理好主题店与专业店的关系。
二、商业街的规范性与科学性
1、商业街的形成
（1）商业街的形成与发展阶段
①自发而成的集市，由各个点组成；
②商铺林立的街坊；
③繁荣热闹的区域商业中心；
④大型商业街的形成，标志着商业街进入新时期；
⑤大型商场及超市的出现；
⑥城市的改造带来部分商业的没落，城市空洞化开始出现，商业衰败也开始出现；
⑦市场变革，老商业街回潮（98年开始），最为典型的是芝加哥，人们在住宅郊区化、轿车家庭化进程中，仍然怀念城市的繁荣。
（2）商业诞生的2条件
①市场条件，市场的需要造就了商业的出现；
②市政条件，是商业存在的硬件设施。
（3）商业街开发的4大原因
①政绩，政府为追求政绩，而大量兴建商业街；
②消费者，消费者的需求是商业街产生的基础；
③商家，商业街为商家带来若干好处，例如王府井商业街在改造前共
47家，仅其中5家盈利，改造后，增至63家，且全部盈利；
④开发商，开发商从商业街的开发建设中获利。
（4）21世纪商业街的发展方向
①原有老商业街的改造；
②发展城市边缘地带的商业街。
2、商业街的功能
（1）商业街的功能
①交易功能：商业街是商品交易的场所。
②环境功能：两层含义，一是商业内部的环境，二是商业街作为城市环境的组成部分。
③享受功能：商业街已不仅仅是购物的场所，也是休闲、娱乐的场所。
④展示功能：商业街是城市的窗口，同时也是展示各类商品的理想场所。
（2）商业街的主体购成
①商家，包括国际知名企业集团、国内文化品牌、厂家直销企业、作
坊、生产中心展示区（如义乌小商品市场）、销售中心的经销商等
等。
②顾客，包括主流顾客、支流顾客、辅助客流（旅行者、观光者）、
随机客流等等。
③行业的构成：即各业态的比例。
3、商业街的特色
（1）区域性，例如北京王府井大街，为国际精品一条街；西单商业街，则为平民商业街，前门商业街，则为民族商业街；
（2）历时性，商业街往往是文化的积淀，是民俗的延续，是生活方式的反映。
（3）品质性，商业街内在所蕴含的丰富的历史文化，以及其外在的表现形式，都体现其优质性。（主要体现在①、商业街的结构与布局上，强调
其严谨性，尤其要注意商业街首要的功能应体现其商业性，文化广场应放在商业街最不影响交易的一角。②、商业街的风格与特征上，在商业街的建设上应重视整体风格的把握，景观与建筑的相与融合。）
（4）价值性：以人为本，以情为根，是体现商业街价值之根本所在。
4、商业街的产品
（1）打破传统模式，创造抽象产品
目前商业街出现了3种创新形态：城中街（如天津南市食品街）、店中街（如东安市场“老北京一条街”）、广场街（如福州台江路商业街、新加坡乌节路商业街等）
（2）保存旧地风貌，改善内部以适应环境
①适应现代营销，做到零库存。
②硬件为软件服务
（3）取消社区符号，创造公众体验
①心理上突出共识理念
③形式上描述象征生活事务，景观、雕塑的生活场景化。
（4）幻化室内场景，营造特色风格：主要是在室内装饰装修上做到色彩夸张，形态抽象。
（5）组织视觉走廊，珍惜自然景观：注意城市景观与自然的结合，并可人工再造自然景观。
（6）提供“第三空间”软化城市界面：缓和建筑与城市的界面，提供一个情绪转化的场所。
（7）诗化高新技术，改善购物环境：要利用高新技改善购物环境。
（8）塑造商业街的形象：以体现地方风貌为主。
Ⅱ、商业街功能定位的理念选择
一、市场导向理念
1、商业街规划与建设中的操作误区
（1）引资为上：一个或几个大的投资商的抉择决定了一条商业街的功能；
（2）租售为先：开发商将便于租售、尽快收回投资列为首要任务，重形式上的包装与炒作，轻经营上的谋划与设计；
（3）转租获利：首批购租物业者投资行为比例过大，在其转租获利后，实际经营者规模小且功能多元分散，商业街的功能特色无法得以确立。
2、市场导向首先是消费导向
（1）商业服务业的功能定位首先取决于消费力的支撑；
（2）商业服务业的功能定位同时取决于其辐射能力。
3、市场导向其次是经营导向
（1）商业服务业经营者居于市场中心，最了解市场情况；
（2）只有商业服务业经营者获得经营利润，商业街才可能可持续发展。
4、市场导向的实现需要规划者和开发建设者进行功能控制，必须树立“经营商业街”的意识。
二、错位经营理念
正如人们都十分清楚的一条商业发展规律：一家商业企业，为避免与其强劲的竞争对手两败俱伤，在经营过程中时常采取错位经营之术。一条商业街与其它商业街的错位，主要表现为以下几个方面：
1、整体经营理念的区别。经营理念是CIS系统的核心，在同一条街上，不同的企业，可以有不同的经营理念，但为了构造统一的街区形象识别，则需要在整体上有一个统一的与其它商业街不同的理念。这一经营理念城逐步融入到每个企业、每个经营管理人员的日常业务活动和行为中，需表现在商业街的视觉载体上。
2、目标市场的定位不同。企业选取不同的目标市场定位，会使企业采有不同的产品策略、价格策略和营销策略，并采取不同的经营方式和服务方式为自己特定的目标顾客服务。商业街同样有总体的目标市场定位，不同的目标市场定位会决定其商圈范围的大小、客流量及客流构成、功能构成与结构、业种业态的选择、投资和经营主体的确定等等。
3、功能构成不同。以功能构成划分，商业街可分为主题型、综合型和混合型等不同类型。主题型商业街功能相对单一，主题突出，功能特色鲜明，易于与其它商业街形成错位（例如重庆八一路好吃街）；综合型商业街强调“复合配套”，要求购物、餐饮、休闲、娱乐等功能齐全，难以从功能与其它同类型商业街形成错位；混合型商业街强调突出其“有限主题”，并建设完善为之服务的配套设施，局部的强势既是其市场形象形成的前提，又是其核心竞争力的基础。
4、商业建筑及装修的形式与风格不同。例如位于北京世纪金源大酒店
负一层的商业街，以其地道的欧式建筑而独树一帜，风格鲜明。
5、交通组织的不同。科学合理的交通组织不但使商家的经营因此获益，直接影响顾客在实现消费时的切身感受，同时又是商业街空间结构的功能分区的标识。例如，苏州周庄镇商业街利用其水乡的特点，通过游船实现人流交通。
6、商业环境与商业氛围不同。商业街商业环境的营造，由多种因素构成：建筑物、卫生、街景、夜景、绿化、灯光照明、广告及悬挂物、雕塑、城市小品等，均是商业街环境的组成部分，这些构成要素形成商业街的环境特色；同时，商业街的环境必须体现其整体统一性，这样才能从总体上有别于其它商业街。
三、生态平衡理念
任何一条商业街，在规划及建设发展中，将“生态商业”的理念植入其中，均可对其特色的形成产生重要影响。
生态商业有三层基本含义：
1、环境保护及商业街的绿化美化。从总体上看，商业街的建设不但要达到有关环保法规规定的基本要求，而且要采取特殊措施，通过独特的绿化美化手段和对光、气、水、声音等的特殊处理，形成商业街的环境特色。
2、绿色经营与绿色消费。从经营的产品上看，绿色经营要求其产品应当低污染、无公害；从经营过程看，绿色经营要求在不对公共环境造成破坏的前提下，重视再生资源的回收与利用。而绿色消费不单指消费者尽量购买绿色产品，不应包括商业街应引导顾客在消费过程中应有较强的环保
意识。
3、商业街内部要保持其“生态平衡”。商业街内部也存在相生相克、配套协调、自然平衡的规律性，这表现在商业服务业的总体量是否与整体的市场容量相适应、商业街的整体规划是否适应商业经营发展的规律性等方面，同时，不同行业间、不同业种业态间、不同顾客群体间、不同的商业服务业经营企业间都存在着相互支持、依托和配套的规律性，在进行商业规划时，若将众多相克的商家聚在一起，或将一种非主力业态或商业能量较低的企业置于商业街的“黄金漩涡点上”，其后果可想而知，例如将书店与迪吧放在一起，将电影院放在商业街入口处等。
因此，进行商业街的整体规划，研究商业发展之规律，形成平衡的局域市场的“生态”环境，并将本商业街置于更大范围的市场去考量，看其与其它商业街是否能够形成相生相辅的格局，将成为商业街长期发展的重要影响因素。
Ⅲ、商业项目设计
一、SHOPPING MALL的开发设计
1、SHOPPING MALL不同于住宅设计
（1）传销而非直销，SHOPPING MALL设计类似于传销，更多地是靠设计师的口碑，而住宅设计则直接针对消费者，满足消费者的需要，类似于直销。
（2）业态定位，业态定位应先行于商业设计，这与住宅开发有些类似：
策划先行。
（3）应有专业顾问机构，目前大多商业地产开发商走入误区，将开发、建设、招商、销售全部纳入自己的业务范围；但是，在商业地产运营过程中，涉及到多专业、多行业，每一个环节都需要专业能手，所有，专业顾问机构也就应运而生。
（4）招商须有特殊的渠道和合适的方式，例如大连万达与沃尔玛等大商家结成战略联盟，为SHOPPING MALL的成功打下了坚实的基础。
（5）招商未定，设计不宜先行。
2、大型商业设计应按主力店要求设计。
3、重视大型中庭的设计，中庭不能有进迷宫的感觉，应给人以安全感，良好的中庭设计可以体现空间舒适感，增强消费者逛街的乐趣。
4、SHOPPING MALL是多种业态的大融合。
5、交通组织最复杂
（1）员工、货物、顾客的交通应予以区别；
（2）应考虑如何让人向上走，例如通过扶梯、室外电梯的运用；
（3）怎么将人流向深处引，可能通过巧妙的入口设计、特色景观、主力店等方式。
6、光效、广告媒体、特效工程的综合运用。
二、商业街的规划设计
1、商业街的高速发展
（1）与住宅销售互相支撑；
（2）商业街的发展标志着一个城市的经济发展水平。
2、空间的限定和功能的划分
（1）建设商业街，空间应有个性，仅做街道和建筑远远不够，空间感觉应是人站在中间，知道自己所在位置，路程有多远，要让消费者充满安全感，感觉自己所处的环境充满人情味。
（2）空间与功能互相配合。购物和非购物的完美结合。
3、商业街的尺度把握
一个商业街的心度，应该以人的步行为尺度，而不是以机动车为尺度。以人为尺度建设商业街要考虑两个方面：一是人走的愿望。比如10米宽的马路人们愿意过，20米宽的就不愿意过了，宽到一定程度后，人就感觉疲劳不愿意走；再有就是人的惰性。一个两层的商场，一层销售可能很好，二层就不尽如人意。
4、商业街的细部处理，例如通过灯饰、广告牌、地面砖、店铺外装修……等细节来体现商业街的独特个性；商业街的魅力在于繁杂的多样性的共生。
5、要打破建筑与景观的界限，人们来不来逛街，还取决于一些非建筑元素，如茶座、广告牌、铺地面砖、栏杆、电话亭等，应该把景观园林和建筑设计结合起来做。建筑设计不应该简单地满足一个商业项目的流量、规模、流程这此技术指标，人的心理指标也要满足，非建筑语言的运用，要注重室外、半室外空间的合理运用，装饰材料的软化更能体现充满人情味的购物空间。
三、如何操作商业地产设计
1、处理好开发者、使用者（商家）、消费者的关系；
2、明确业态与操作方式；
3、根据市场定位明确主题；
4、以专业的态度进行沟通和融合；
5、重视专业顾问机构；
6、认识建筑师背景的差异。
商业街设计方案构思 本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 这个聚集包括要解决的问题： 解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思： 以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。构思的基础：据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街， 从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥，或人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情也就消大半，一条街道变成了一条车的河流，所以我们区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，）我们方式是通过高差解决人车分流。 景观的意境： 远远的你能听到时高时底，时缓时急的交响曲，，迫不及待的走近观赏，法国凡尔赛宫式的水池上面跳跃着奏出欢快的乐曲，顿感精神倍增，两侧高耸的塔楼同样透露出法国的浪漫情调，中间高贵典雅的欧式拱券门诉说着你的不凡身份，走过林荫道，银铃般的笑声传来，穿过拱券门，旱喷泉广场上孩子们在玩耍嬉闹，走过嬉闹，开阔的草坪树木郁郁葱葱，人们无拘无束的躺在草坪上，三五成群的聊天，孩子在草地跑来跑去，临水栈道的长椅上，一对对情侣静静欣赏远处的晚霞。 一．交通分析 运动与通路： 设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿河散
核心提示：本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。 一、时尚+商业 1、三里屯village 定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。 艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。 不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。 （趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。） 业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。 南区业态 定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。 领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。 配比：业态比餐饮等。
北区业态 定位更高端，瞄准国际一线品牌。品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。 品牌—特色体验 接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。 2、世贸天阶 京城时尚旅游新地标。 定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。 京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。 品牌——世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店：o西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店； o MissSixty/Energy 北京旗舰店； o FUBU北京唯一店； o直营概念店Adidas Heritage；
商业街景观方案设计 商业街景观设计是在狭小的空间里面进行创意，一个好的商业街景观设计可以带活这里的商业业态，聚集人气的。下面是商业街景观方案设计，为大家提供参考。 **商业街项目商业业态以娱乐和综合商业为主，服装购物为辅，项目业态布置中缺乏美食布置，缺乏美食的吸引力，导致现状人气不足，在二期项目中建议增加美食比例，打造吃喝游玩购物一体的多重消费体验式的商业街，本次为商业街景观设计的文化和环境营造策划。 1、项目位于**省**市沙坝地，东靠开化北路，北临盘龙河，南到沙北路，总用地面积为6万平方米，分两期建设，其中一期面积3万平方米，二期面积3万平方米，均为底层商业，高层公寓或者住宅的建筑布局。 2、**概况：**市是多民族聚居市，世居**的各民族在悠悠漫长的历史长河中，创造了极其丰富的独具特色文化，形成了“壮族能歌、苗族能跳、彝族善舞”的独特民族文化体系；此外还有各少数民族的婚俗、葬礼、歌舞、服饰、食品、习俗等，更是风趣奇异，形成独特的民族文化旅游资源。 **年**市域总人口规模在62万人左右，城镇化率为%左右。**年市域总人口规模在73万人左右，城镇化率为70%左右。**年域总人口规模在100万人左右，城镇人口规模在605万人左右，城镇化率为81%左右。**年中心城区城镇人
口规模为70万人。 1、项目的优势 项目位于**城的传统商业区心，地理位置优越，其中**市城市总体规划把包括项目所在地范围内的**城市中部建设成为商贸的空间载体。 项目紧依盘龙河——景观优越。 **中心城区是典型的“两山夹一河”的城市格局，盘龙河九曲十八弯穿城而过。**应因地制宜，全力打造“水在城中、城在绿中”的绿色家园。形成以盘龙河沿河绿化为重点，广场公园绿化为节点，道路绿化为纽带，小区绿化为补充，面山绿化为屏障的生态绿网。 项目紧依开化路，交通便捷： 开化路为**城南北主要通道，人流车流繁忙，项目东侧紧靠开化路。沙中路和沙北路都紧靠项目地，为项目的交通便捷性提供了方便。 2、项目不足 项目周边环境杂乱，特别是沙北路以南，还有大量传统民居，居住人群参差不齐。盘龙河河水浑浊，河岸脏乱，特别是烤鸡商业街一侧，垃圾遍野，岸边还有垃圾房和公测。 在项目地周边未形成有效的商业景观，城市高端消费水平总体不高。 项目内部环境未进行系统的景观设计，环境暗淡无光，
和创天地步行街项目 方案设计说明 第一章总则 项目背景 项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，建设用地紧邻新宁河，拥有绝佳的地理环境和休闲娱乐氛围，城市道路交错于此，交通十分便利，地型所处位置极佳，属于典型的主城开发核心片区。 地块一为不规则多边型，红线范围内南北最长约371米，东西最宽约356米。建设用地面积约为104320平方米。规划建设为商业、住宅、市民广场等配套一体的新型住宅区。地块为不规则条形，小区地块外用地你建地面积为33960平方米.湿地公园带、晨练步道、音乐广场、两条桥为一体的沿河景观带，长约2公里。设计依据 （1）四川省开江县和创天地步行街项目规划、建筑设计任务书以及甲方要求。 （2）用地红线图 （3）甲方提供的该区域地形图及相关电子文件。 （4）工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分 （5）《建筑设计防火规范》（GB 50016--2006） （6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）(2005年版) （7）《城市居住区规划设计规范》（GB—50180—93）(2002年版) （8）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100—98） （9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5067—97） （10）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001） （11）《住宅设计规范》（GB50096—2011） （12）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） （13）《住宅建筑规范》（GB50386—2005） 设计指导思想和主要原则 强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。 坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。 贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设计原则。 建设场地及自然条件 ⑴该项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，拥有绝佳的商业氛围，城市道路交错于此，交通十分便利。 第二章总体规划设计 项目背景 而本案位于四川省开江县新宁镇西大街片，区域位置好。而且地块紧邻新宁河，有着极佳的地理环境和休闲娱乐氛围，随着县城的开发进程的日益加紧，城市化建设的日益加快，就要求有新型的住宅区形式的出现，综上几点，无疑也大大的推动了本案的大力发展。
目录 1.1 商业街的定义 (2) 1.2 商业街的主要类型 (2) 1.3 商业街发展趋势 (2) 2.1国外的 (2) 2.1.1纽约第五大道 (2) 2.1.2巴黎香榭丽舍大街 (3) 2.1.3伦敦牛津街 (3) 2.1.4韩国首尔明洞大街 (3) 2.1.5日本大阪难波公园 (3) 2.2国内的 (4) 2.2.1武汉光谷步行街 (4) 2.2.2上海新天地 (4) 2.2.3成都锦里 (4) 3、商业街成功经验总结 (5) 3.1 商业街成功经验 (5) 3.1.1丰富的历史与文化 (5) 3.1.2独特的建筑与环境 (5) 3.1.3多元化的商业功能 (5) 3.1.4知名的主力商家 (5) 3.1.5便捷的交通与公共设施 (5) 3.1.6良好的商业运作 (5) 3.2 商业街经验总结 (5) 4、商业街的规划要素 (5) 4.1空间形态 (5) 4.2功能结构 (6) 4.3尺度的长、宽、高 (6) 5、参考文献 (7)
我国商业街的发展历程与展望 摘要： 中国商业街区占城市用地的比重越来越大,人们对商业街区购物消费环境和品质的要求越来越高,客观上推进了国内城市商业区景观设计的发展,但与中国现阶段快速的、大规模的城市商业街区景观建设现状相悖的是缺少这方面系统的理论和应用研究,针对城市商业街区景观设计导则的研究更是寥寥无几。通过对中国城市商业街区景观现状问题的理性分析和总结,从景观设计理论及外部空间设计理论角度出发,结合景观设计实践提出城市商业街区景观设计的导则,使之具有一定的普遍适应性和可操作性。 关键字：商业街区；现状问题；景观；设计 The course of development and Prospect of China's Commercial Street Abstract: China's commercial district is increasing the proportion of total urban land, people increasingly high demand on the environment and quality of the commercial district shopping and spending, the objective to promote the development of the downtown landscape design, but with China at this stage quickly. contrary to the large-scale urban commercial district landscape construction Status is missing in this regard systems theory and applied research, few studies for the landscape design guidelines for urban commercial district. Through rational analysis and summary of the current problems of the landscape of the Chinese city commercial district, from a theoretical point of view of landscape design theory and design of the external space, combined with the practice of landscape design blocks for urban commercial landscape design guidelines, so that it has universal adaptability and operability. Keywords: commercial district; current problems; landscape; design
地铁商业街设计方案 商业街现状本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 要解决的问题： 解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。 解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思： 以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦
的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。 构思的基础： 据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。 方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街，从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街
商业街区运营发展计划书
第一部分市场分析篇 一、2006年西安市国民经济和社会发展统计（部分）： 西安市2006年生产总值1580.24亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。其中，第一产业增加值64.08亿元，增长7.5%；第二产业增加值539.61亿元，增长14.4%；第三产业增加值666.45亿元，增长12.7%。“十五”期间，全市生产总值年均增长13.3%。按常住人口计算，2006年全市人均生产总值17925元，是2000年的2.23倍。三次产业结构由2000年的6.9:44.0:49.1调整为2006年的5.0:42.5:52.5。“十五”期间三次产业年均增长速度分别为4.3%、15.7%和12.3%。全市在岗职工年平均工资17654元，比2000年增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增长12.7%，比2000年增加3264元，“十五”期间年均增长8.6%；农民人均纯收入3460元，比上年增长10.1%，“十五”期间年均增长8.1%。城市居民人均生活消费支出7900元，农民人均生活消费支出2603元，分别比上年增长6.4%和14.3%，其中食品消费支出占生活消费支出的比重分别为37.0%和36.3%；其中用于改善住房条件、旅游、休闲的消费支出分别是30%、8％和15％，比2000年分别增加了50％、70％和80％。 年末城乡居民储蓄存款余额1716.76亿元，比年初增长19.8%。全市居民消费价格总水平比上年上升0.3%，其中居住价格上涨5.6%。商品零售价格下降0.3%。房屋销售价格上涨4.3%。工业品出厂价格上涨3.9%。原材料、燃料、动力购进价格上涨9.6%。（资
理论分析 一、概述 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按照一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。二、商业街区的起源和发展 商业步行街最早起源于欧美国家，20世纪五六十年代，小汽车的发展使得欧美国家城市的中心区交通混乱、空气质量下降、环境受到污染；又由于受到郊区购物中心的挑战，中心区商业零售衰落，吸引力下降。为了复兴中心区商业，改善中心区交通环境，商业步行街应运而生。 欧洲最早开发步行商业街的城市是德国埃森。1927年，当地政府就对繁华的林贝克大街采取了封闭汽车交通的措施，成为了欧洲最早的一条步行商业街。20世纪50年代到60年代，在欧洲其他一些国家，也设计和建设了一批有创造性和有特色的商业街区，例如荷兰鹿特丹中心区林邦步行街。美国在20世纪60年代到70年代，也在许多城市建造了步行商业街。 我国城市在20世纪80年代初开始设计和建设步行商业街。1999年至今，步行商业街在我国发展迅速升温，成为商业服务业多业种、多业态的有机组合体，在店铺数量上，是以专卖店为主、大型商场或超市为辅，可以满足人们购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等多种需要。如今在不少城市，商业街已经成为城市的一张名片。 三、商业街的特点 1、功能全。现代商业街一般应具有购物、餐饮、休闲。娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、修理、交通等15项功能和50~60个业种，现代商业街要力争最大限度地满足广大消费者的各种需求。 2、品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街即是中国品牌的窗口，又是国际品牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。 3、分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专卖店、专业店组成。 4、环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序、是一种精神陶冶、美的展现和享受，体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。 5、服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，还要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 四、商业街区的分类 1、按商业街经营的商品类型，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京的西单商业街、北京宣武区的大都市街等。 2、按商业街的建筑形式，可以分为开敞式、骑楼式、拱廊式、架空式以及地下商业街。 3、按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。 4、按商业街发展的状况，可以分为中央商业街、地区商业街以及特色商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早地采用了这种提法，如美国
以广州市天河南商业街为例浅谈城市“住改商”问题 张颖异 摘 要：“住改商”是“住宅改商业”的简称，指城市物业业主将属居住用途的房屋改作商业用途或办公用途房屋的行为。自进入21世纪以来，“住改商”在广州经历了若干次的“沉浮”，在不同的时间和政策条件下，是“改”还是“禁”，“住改商”面临截然不同的命运。政策的不断变动与调整，本身也就反映出了“住改商”问题的复杂性。 广州市天河南商业街位于天河区南一路的六运小区，六运小区是纪念1985年第六届全国运动会取名的一个住宅小区，大多数楼房都是9层的无电梯的住宅楼，位于广州市的新中轴线上，毗邻天河城，正佳广场等大商场，地下有四通八达的地铁线，十几年来，这里自发形成了一个风情商业街，都是由住宅的一楼改造成的商铺，目前被称为是广州市最小资的地方。但是这种“住改商”行为给这一区域带来的问题也是诸多的，本论作者在多次实地调研中，分析了天河南商业街存在的一些问题，并且对这些问题可能的解决方式进行了一些探索。并由此延伸开去，对广州市的住改商问题从政策管理等各方面进行了发展式的探讨。关键词：住改商；广州；天河南商业街 1 广州天河南商业街现况 天河南商业街位于南一路的六运小区，六运小区是纪念1985年第六届全国运动会取名的一个住宅小区，大多数楼房都是9层的无电梯的住宅楼。由于位置在广州的中轴线，地面有天河城，正佳广场等大商场，地下是四通八达，包括地铁一号，二号，三号，可以说，其地理位置的优越性超过了北京路，上下九等旧的步行街。在市中心连绵的高大雄伟气势磅礴的大商城后面，这是一个十几年历史自发形成的风情商业区，它都是由住宅楼的一楼改造成的商铺，当年为了解决就业问题，发展小商品经济，政府鼓励市民打开向街的墙壁，就有了今天鳞次栉比连绵几条内街的小商铺。这里有很多小资情调的咖啡厅，有些是既卖咖啡又卖时装，有些是咖啡和艺术品兼营。很多白领喜欢逛这里，很多文人艺术家也喜欢在这里喝咖啡。日本的电视台来过这里拍纪录片，香港也有不少女性来这里经营，是目前广州市最小资的地方。 2 广州住改商的政策发展历史 2.1 何为“住改商” “住改商”是“住宅改商用”的简称，指城市物业业主将属居住用途的房屋改作商业用途或办公用途房屋的行为。自进入21世纪以来，“住改商”在广州经历了若干次的“沉浮”，
商业街规划设计方案说明 ※ 规划设计指导原则： 1、延续历史街区城市机理，创造尺度怡人、空间丰富的步行街区 2、结合自然景观，发挥阳朔最具魅力的山、水、街的城市特色，使本地的街区与阳朔自然的山水风光融为一体。 3、发扬地方建筑的特色，小青瓦、白粉墙、坡屋面、木格窗、马头墙、青石板，使用当地的建筑材料以及构造方法，创造与传统建筑风格相协调的又方便现代生活使用的地方建筑。 4、发展多元化社区和阳朔独有的文化特色，营造休闲式的商业步行街，为市民及旅游者提供体验地方文化、自然山水风光以及现代生活的理想场所。 5、通过合理的规划设计，创造性地发挥用地的商业价值。 ※ 规划方案说明： ·进一步细分地块，减小地块尺度，增加沿街的商业面积，将接近方形的用地分解成6个小地块，形成两条纵向的主要步行街和三条横向的小巷，使建筑形成沿街道周边分布的商铺，从规划上解决了体量及街道尺度问题，营造怡人的休闲氛围，体现阳朔"宁小勿大、宁低勿高、宁淡勿浓"的三个特色。 ·沿用传统街道的空间尺度，沿街店面采用本地传统的3.6m~4.4m尺度，采用开敞式经营方式，基本上都是两面临街的的铺面，这也是我们的一个卖点--"空间",通过弯曲的街道（宽度6~8m）以及小广场创造街道的氛围。 ·结合周边的地块，设计设计步行道路系统，形成步行街、广场、山景系列。 ·主要街道的方向性引入自然对景。主要的纵向街道方向由碧莲峰和龙头山的对景关系确定，并通过道路宽窄、曲直的变化，增加景观视角的多样性，形成自然融入的独特街道氛围。 ·步行街的主入口朝向自然引导步行街人流：江滨路+府前路+西街（商贸拆迁后）+桂花桥，规划街道的延续性、连贯性，很自然地引导人流进入礼堂片的美食广场。 ※建筑方案说明： 1. 功能布局： 本项目定位为与商贸地块以及西街联为一体的、高品质的阳朔美食中心，设有地下一层以及地上三层、局部四层，具体功能如下： "地下室，主要功能是作为一、二层商铺的辅助用房，和一层商铺有内部楼梯连通，局部为设备用房以及管理用房。 "建筑一层、二层，均为单元式布置的商铺，其竖向交通由单元内的钢木楼梯解决，全框架结构，分隔方式灵活多样，根据客户要求可作局部调整，厨房以及卫生间设在二楼，设独立排烟系统。 "建筑三层、四层，为设有内部连廊连通的开敞式食街，设独立厨房，公用卫生间。 2.交通组织：
地下商业街开发的现状趋势问题和出路 合理利用城市地下空间，发展地下商业是都市商业成熟的标志。尤其是在土地资源日趋紧缺的中国的大城市，科学、有序、理性、有效地发展地下商业，是一个国际化的趋势。 从空间发展战略来看，发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环。也是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。立体商业的概念将是国内商业发展的必然趋势。 地下商业街开发的现状 随着我国大城市经济发展、人口的增长和居民消费的需求的提升，有很多城市，如哈尔滨、大连、广州、郑州等，都开发了各种类型的人防商业街。蓝光作为成都商业地产老大，２００４年开发ＣＰ香槟广场负１层的四方街地下商业街。以女性饰品、彩妆为主题，定位于“打造一条由主题卖场和主题广场为主的女人街”。厦门2005年开发建设第一条地下商业街长420米，东起华夏大酒店，西到世贸商城，穿过凤屿路、湖滨东路，总宽度为30米。甚至一个湖南宁乡在县城人民路两边开发了“金满地”地下商业街。大连金州开发了地下商业街。尤其是从2008年以来，香港嘉堡集团在南昌投资八一大道地下商业街。地处西部的西宁市，开发了大十字地下商业街东西长约700米，
主体地下一层，呈十字形。青岛的地下商业街已经形成了规模。地下商业街的开发，已经成为一种时尚。 各个城市的地下商业街，经营状况大不相同，有喜有忧。厦门、成都地下商业街比较红火，北京的地铁配套地下商业设施，生意兴旺。而石家庄市、青岛等地的一些地下商业街，资源限制，经营堪忧。 石家庄市的地下商业设施开发，也走过了10来个年头。火车站地下商业街作为人防工程商业街，刚建成初期，曾热闹了一阵子，后来萧条下来。人民广场的地下商业街，也曾炒作过一阵子，结果到现在一直限制。联邦明珠大厦地下商业街，几万平方米营业面积。从08年建成后一直在招商，目前尚未形成经营业态。北国商城地下商业街，由于整合了北国商城地上零售业态，整体经营良好。 在青岛，两年来，地下商业街闹“空心病”。比石家庄稍微好一点。佳世客远洋广场地下商业街、中山路地下商城以及龙山地下商城保持相对稳定的经营状况。山东路、香港中路等多处地下商业街人气欠佳、店面闲置，30多家店铺一年多只租出去一半，而这其中还有一半关门歇业。火车站的益群地下商业街以及香港中路的华夏丽人地下商业街经营不佳。不过，还没有到关张歇业的境地，收入勉强只够付房租。 在长沙，地下商业街经营比较惨淡。如金满地商业街、东塘大都市地下商业街、五一广场地下商业街等等，经营情况都堪忧。 在这种情况下，最近投资开发的地下商业街项目，尤其值得关注，尤其需要认真论证，精心策划。集中力量将其中一两个重点项目做好，
商业街的发展与规划 Ⅰ、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： （1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； （2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； （3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起； （4）目前的SHOPPING MALL建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约12.6万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为1.48万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。
2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1）现代商业街不同于传统商业街 商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售著名品牌）、专业店（如国美）、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。 （3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。 （4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。 （5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发
商业街的发展与规划页 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
商业街的发展与规划Ⅰ、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： （1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； （2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； （3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起； （4）目前的SHOPPING MALL建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。 2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1）现代商业街不同于传统商业街
商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售着名品牌）、专业店（如国美）、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。 （3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。 （4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。 （5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。 3、在商业街的建设上存在的误区及倾向 （1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街最为合适的规模为15~20万m2，长度800m左右。
广州黄埔商圈规划出炉将打造海港城和渔人码头 2011年08月24日14:00 来源：《信息时报》手机看新闻 “以前每次跟女朋友约会，都要跑到天河城、中华广场，来回路上就要花掉半天时间。自从惠润广场、海印潮楼、摩登百货进来之后，我们约会终于不用跑到那么远了！”家住黄埔区的小李兴奋地讲述着自己购物方式的变化，而这代表了黄埔区不少年轻人的感受。 日前，记者从黄埔区经贸局获悉，黄埔中心区城市设计及控制性详细规划已经出炉，高端的商务休闲度假酒店、大型的主题购物广场、国际化的休旅商业区……黄埔有望实现彻底“大变身”。 据了解，未来的黄埔不仅将与白鹅潭、珠江新城、琶洲三大CBD遥相呼应，还将成为广州东部真正集商务贸易、文化旅游及居住于一体的优美“海港城”和极具特色的“渔人码头”。 现状：区域型商圈基础薄弱落后 地处广州东部的黄埔区在商家眼里，一直是商业“干涸区”。据了解，大沙地是黄埔区的核心商圈，但多以传统街铺为主，直到2008年9月，区内首家大型时尚百货——摩登百货才正式开业。“从商业布局上看，黄埔区一直被忽视，未以城区来定位。”广州惠润商业地产经营管理有限公司董事长欧小卫告诉记者。 不过，随着广州城市的东移、地铁五号线和BRT快速公交的开通，黄埔区的消费潜力开始被关注，大沙地“回字形”商业圈地位日显重要，惠润广场、海印潮楼等大型商业项目也在去年先后进驻黄埔。有业内人士透露，随着黄埔区把商业规划纳入发展重点，不久还将有购物中心问世。 广东商学院经济流通研究所所长王先庆指出，目前黄埔商圈的氛围还很落后，连区域型商圈都算不上，最多只能算是普通的社区型商圈。虽然目前已有商家进驻，但分量还远远不够，需要更多的大型综合性商场、大型商业步行街等商业百货业态进驻。 记者了解到，由于商业氛围不足，营商环境较差，商圈内的品牌较少，目前大沙地商圈本地客源外流严重，大量购买高档消费品的客源流向天河、越秀等中心地带购物，这对原本基础薄弱的黄埔商圈来说更造成严重的冲击。 原因：工业规划定位制约商圈发展 有业内人士表示，越秀区有北京路、农林下路、环市东路，荔湾区有上下九，天河区有天河商圈，唯独黄埔区没有成熟的商业街，更没有突出的商业集群。对此，王先庆表示，这与黄埔区一直以来的发展规划有关，黄埔区的区域规划过去一直是以工业和物流业为主，导致服务业发展落后不健全。 广州市商业经济学会副会长彭强也指出，政府的发展规划才是直接决定和影响商圈形成和发展的最重要因素，其次则是人口结构、交通状况等其他因素。 首先，整个区域的商业氛围不够，黄埔一直以来的规划都是以工业为主导，炼油厂、发电厂、石化厂等企业集中分布。据黄埔区经济贸易局相关负责人介绍，黄埔区第三产业与第二产业比例为3：7，与广州市7：3形成倒挂。
特色文化商业街设计 摘要：依据地域特色文化建造的城市商业街是传承历史文化的重要载体，特色文化商业街的设计日益被人们所关注和需求。项目充分挖掘地域文化内涵，打造具有浓厚文化氛围的苏绣艺术商业街景观。 关键词：商业街；特色文化景观；传承 随着经济的快速发展，人们有着更多高品质的精神需求，商业街逐渐由“开市即营，散市即归”的传统面貌向创意商业街转变，特色文化商业街应运而生。这种体现城市文化特点，具有购物、餐饮、休闲、娱乐等多功能的开放式街区成为是城市文化和商业的重要载体；而地域文化也借着创意商业街文化元素的渗透和融合而发扬光大。 1.项目概况 本项目位于苏州西部镇湖，占地10393平方米。项目东临绣品街商铺，西面为刺绣艺术馆和刺绣艺术展示中心商铺，南面为绣馆街路以及规划空地，北面与锦绣坊别墅一路相隔。地块周边绣品街、东城路为镇湖两条主干道，可接连通往东渚、光福镇，同时连接太湖大道通往苏州市区及绕城高速，地块通达性好。 2.项目现状分析 项目地处高新区西部生态城，是该区域内唯一同时有内、外街和广场景观的商业街，区位优势显著。地块周边已建成绣品街、刺绣艺术馆、刺绣展示中心、苏绣文化创意产业园等刺绣产业发展载体，整体商业氛围较好，既有利于服务整体环境的交通便捷，又能创造较高的商业价值。该项目的景观空间多元而丰富，通过建筑界面的变换形成了南侧宽尺度的中庭空间，以及北侧窄尺度的中庭空间。通过对各种空间的布局和设计中，达到功能和美观的自然融合。 3.景观设计理念 3.1多元商区 高品质的商业街，应当同时满足人们观赏、休闲、文化等不同的活动需求。由建筑丰富 的界面空间形成穿插交融、形式各异的院落空间。这些或开放或半开放的空间不断转换，打造出以传播苏绣文化为核心的文化产业服务空间，同时满足购物、旅游、商务、餐饮等多重需求。 3.2文化街区 设计过程中坚持用发展的眼光来看地域特色文化，根据文化特质确定其发展
风情古镇特色商业街项目可行性研究报告 中咨国联｜出品
目录 第一章总论 (9) 1.1项目概要 (9) 1.1.1项目名称 (9) 1.1.2项目建设单位 (9) 1.1.3项目建设性质 (9) 1.1.4项目建设地点 (9) 1.1.5项目负责人 (9) 1.1.6项目投资规模 (10) 1.1.7项目建设规模 (10) 1.1.8项目资金来源 (12) 1.1.9项目建设期限 (12) 1.2项目建设单位介绍 (12) 1.3编制依据 (12) 1.4编制原则 (13) 1.5研究范围 (14) 1.6主要经济技术指标 (14) 1.7综合评价 (16) 第二章项目背景及必要性可行性分析 (18) 2.1项目提出背景 (18) 2.2本次建设项目发起缘由 (20) 2.3项目建设必要性分析 (20) 2.3.1促进我国风情古镇特色商业街产业快速发展的需要 (21) 2.3.2加快当地高新技术产业发展的重要举措 (21) 2.3.3满足我国的工业发展需求的需要 (22) 2.3.4符合现行产业政策及清洁生产要求 (22) 2.3.5提升企业竞争力水平，有助于企业长远战略发展的需要 (22) 2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (23) 2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (23) 2.4项目可行性分析 (24) 2.4.1政策可行性 (24) 2.4.2市场可行性 (24) 2.4.3技术可行性 (24) 2.4.4管理可行性 (25) 2.4.5财务可行性 (25) 2.5风情古镇特色商业街项目发展概况 (25) 2.5.1已进行的调查研究项目及其成果 (26) 2.5.2试验试制工作情况 (26) 2.5.3厂址初勘和初步测量工作情况 (26)
商业街定位及运营方案 关于稻城亚丁景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想（意见稿） 关于稻城亚丁景区多民族商业街项目 整体思路定位及未来运营设想 根据四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城县委县政府对亚丁景区旅游发展的高度重视，香格里拉的核心区域亚丁景区已经顺利进入了旅游发展的快车道，景区各方面的旅游配套服务项目日趋完善，亚丁机场计划在今年年底前正式试航运营，这面临着亚丁景区即将迎来越来越多的旅游爱好者前来参观，即将迎来亚丁旅游景区又好又快发展的新局面和千载难逢的商业契机。 根据亚丁景区服务配套功能的日趋完善，尽量满足中外游客在旅游途中的消费需求。不断丰富亚丁景区的旅游文化内容，逐步提升亚丁景区的国际旅游形象，拉动地方旅游经济产业链迅速发展。 我公司结合亚丁景区目前的发展状况，经多方研究和慎重考虑，决定立项开发建设商业街项目，为亚丁景区做好配套服务。为使该项目设计思路及功能布局更加完善，公司管理层及相关部门负责人多次召开会议反复讨论及科学论证，根据公司管理层的各方意见，达成共识，共同认为现有的多民族商业街项目在项目整体思路定位方面和规划设计等方面缺乏理念设计和思路创新，商业街的整体艺术风格及地方特色还存在很多不足。 为实现企业未来经济效益和社会效益迅速、科学、合理的长远发展，建立良好的旅游发展口碑，为项目前期的立项开发正式启动，后期项目顺利完成招商运营应预先做好各项充分准备工作打好坚实的基础。根据项目工程的时间安排计划进度，商业街后期竣工交付后，必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作。为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和经营成果，现综合以上项目思路定位存在的不足之处，特提出以下商业街项目规划设计思路定位及未来运营设想方案，以供参考。 一、商业街命名 多民族文化特色商业街 二、生存意义 1、满足游客购物消费需求、娱乐消费需求、餐饮消费需求、住宿消费需求、游 览观光需求、民俗表演需求。 2、为景区大环境做好服务配套，丰富景区的观光游览内容。 3、延长游客在亚丁景区休闲旅游的停留时间。