杭州写字楼简况及钱江新城楼宇市场展望
孙幼幼朱鹏
一、杭州市写字楼基本情况
杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。杭州写字楼市场从2002 年开始，供应量超过40 万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在30 万平方米左右，供求失衡，空置率一直较高。尤其是近年来开发商开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡，进一步加剧写字楼的空置率，而较高空置率压制了杭州写字楼租金价格，使杭州写字楼租金仅为上海、北京等地一半水平。
１、杭州写字楼市场（含各类商住两用物业）总体供应分析
1）、历年总体供给量估算
表1：杭州写字楼市场历年供给统计
年份2001年2002年2003年2004年2005年供给量(万平方米) 30.9 40.8 56.8 63.6 75.91
增幅41.60% 32.04% 39.22% 11.97% 19.36% 数据来源：杭州中原地产研究中心
单从写字楼供应量水平来看，杭州写字楼市场在2002 年和2003年的供给增幅是比较大的。而恰恰是这两年的大量建设和失衡供给，使得目前杭州写字楼市场空置率总体较高。历年总供给=30.9+40.8+56.8+63.6+75.91=260 万平方米；历年销售消化总量150 万平方米（按中原地产研究中心提供的统计口
径估算）。目前可销售存量=历年总供给-历年销售消化存量=110 万平方米（包含开发企业自持和部分转住宅的物业）以上估算反映目前杭州写字楼市场存量的绝对水平，可以看出目前巨大的存量对租金水平的提升构成了一定压力。
2)、未来杭州写字楼供给及分布情况
根据2004 年-2005 年杭州市土地出让信息，可以清楚地看到杭州未来几年写字楼供应的空间分布将发生巨大的改变——钱江新城和滨江区将成为供给的绝对主力。
表2：2004年杭州分区写字楼用地供应情况
表3：2005年杭州分区写字楼用地供应情况
数据来源：杭州市国土资源局
按照近两年写字楼土地市场的供给和写字楼建设周期来看，今后数年钱塘江两岸将成为写字楼供应的重头区域，杭州写字楼市场将逐步趋向区域集中化。
2、近期写字楼市场分区域吸纳率分析
1）、吸纳率分析说明
吸纳率是给定时间内物业被租售的百分比。由于各楼盘营销周期的差异，分析区域写字楼楼盘的市场吸纳率在统计时间上很难统一。这里以截止到2005年底来分析区域写字楼市场的消化情况和吸纳程度。
2）、各区域吸纳率情况分析
图4：杭州写字楼市场分区域吸纳率统计
数据来源：戴德梁行杭州地产研究中心
下城区写字楼吸纳率仅为19.7%，上城区为33%，两区尚未消化的总量达到35 万平方米。该区域吸纳情况不理想的主要原因是供应量偏大且办公环境劣势比较明显，导致需求增长跟不上供应的增加。
江干区和西湖区吸纳情况较好，达到了60%以上的水平。特别是西湖区的黄龙商圈，许多楼盘基本上销售率接近100%。这表明该区域的办公楼市场定位准确，资源利用合理，今后该区域的写字楼市场仍有近一步的发展空间。
3、总体销售价格情况概况
杭州写字楼市场2005 年销售均价在13100 元/平方米左右，相对于同一地段的住宅价格而言相对比较合理。
近年来杭州写字楼价格与住宅价格“商住倒挂”的现象有所改变，价格上涨比较明显，但较投资回报率来看写字楼价格整体仍有上涨空间。
１)、从价格分布来看，高端写字楼的比重和价格都有较大的上升趋势。图5：杭州写字楼市场价格分布情况
数据来源：杭州久源不动产营销机构
2)、分区域销售价格情况及特征
杭州写字楼市场2005 年各区域均价情况如下：
图6：杭州写字楼市场价格分布情况
数据来源：杭州透明售房系统
３)、分区域租金水平情况
分区域租金水平研究采用戴德梁行杭州公司的典型写字楼抽样数据。表7：杭州写字楼市场分区域租金水平情况
数据来源：戴德梁行杭州地产研究中心
4、客户构成情况
1）、总体客户构成
2）、分区域客户构成情况
A、城站区域写字楼客户构成情况
B、黄龙区域客户构成情况
C、庆春广场区域客户构成情况
D、文三路区域客户构成情况
E、庆春路区域客户构成情况
F、武林门区域客户构成情况
二、写字楼市场需求因素分析
作为建设中的杭州城市新中心和中央商务区，仅钱江新城核心区将建设650万平方米的各类建筑体，其中写字楼约占60%以上，相当于目前杭州市10年的写字楼开发量（静态量）。从2007年开始，钱江新城写字楼将集中放量，供应杭州市场。写字楼大规模集中建设，有利于产生集聚效应，有利于钱江新城的快速形成，但也产生了一定的市场风险。如果市场对写字楼需求不旺，可能会产生大量空置，这不利于钱江新城的发展。通过对杭州写字楼需求群体、行业规模及布局、需求影响因素三方面的剖析，将有助于钱江新城写字楼未来的更好招商和功能培育。
1、需求客户群体分析
杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群（包括个体工商企业），纯粹投资客户群体。
１）、各类群体需求特征及需求发展趋势
——政府机关、事业单位客户群
该类群体主要是改善办公环境和适应城市发展格局变化的需求，带有显著的行政计划色彩，一般按照政府计划逐步释放。该群体的主要需求将集中在钱江新城办公楼，且多为自建自用。
——大型企业客户群
目前杭州写字楼市场该类客户群主要包括各类大型的金融企业，工商企业，信息企业、制造企业。这类客户群的办公场所主要集中在以庆春板块和武林板块为主的传统市中心商业区。
此类客户群体是未来杭州高档写字楼的重要消费群体，且具有较大的增长潜力。逐渐壮大的中小型企业、越来越多总部迁入杭州的浙江民营企业、外资企业跨国公司驻杭州分公司、快速发展壮大的高新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。
未来这些客户群体的需求将以钱江新城CBD 区域及黄龙商务区为主。
需求特征:对写字楼的地段、外观、楼宇硬件设施(车位、电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高，能承受的房价和租金水平较高，需求面积大，一般从几千平方米到几万平方米不等。其中跨国公司多通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜。因跨国公司海外分支机构有使用专业代理机构服务的惯例，通常与一些外资房地产顾问公司有长期服务关系或战略合作关系。
——民营企业客户群
浙江省经济的发展过程也是大量民营企业成长的过程。它们创业之初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此在生产基地就近办公或在“宜居宜办公”
的商住楼办公成为最好的选择。但随着企业的逐渐成长，形象宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生到省会等更高层次城市发展及到高档写字楼办公需求。未来该类客户群体的需求将主要分布在钱江新城CBD 区域黄龙商务区和传统市中心区域。
需求特征：追求写字楼市中心的区位和实惠的楼价及租金，关注城市发展规划及写字楼的升值潜力,面积需求一般在半层至二层之间(约600-2000平方米)。
——中小型自营企业客户群（包括个体工商企业）
这类客户群对于写字楼的外观、楼宇硬件设施(车位、电梯、空调)以及物业管理水平没有特别要求，他们更多关注的还是对于价格和营业方式的选择，一般选择市中心边缘地带或主要客源附近就近办公。合适的地段、便利的交通、便宜的租金是他们决定的基础。该客户群分布十分分散。
——投资性需求的客户群体
随着住宅投资价值的回落，写字楼相对较好的发展前景及较稳定的投资回报率（租金回报率高于住宅）将会吸引一定数量的纯粹投资型客户群体。他们将成为未来杭州写字楼市场的“助燃剂”和“润滑剂”。该类客户群体的需求将主要分布在钱江新城CBD 区域、黄龙商务区为主和传统市中心区域。需求特征：总价低，面积小，出租市场好,升值潜力大。当前杭州甲级写字楼的租金回报率高于6%，杭州甲级写字楼具有较好的投资价值和回报率。
２、行业规模及分布分析
按照钱江新城CBD的规划设计，30余幢高档商务办公楼的拔地而起，不仅要求钱江新城形成CBD主要功能之一的金融商务办公功能，而且要求通过对浙江民营企业总部、跨国公司及金融机构驻中国分部的吸引，从而体现钱江新城
CBD的总部经济。另外，钱江新城还要重点发展贸易、传媒、电信、信息服务和咨询等行业，使钱江新城集行政办公、金融、贸易、信息、商业、服务等功能于一体，发挥着中央商务区所具有的综合服务、生产创新和要素集散等作用。
1）国际的经验
国外著名CBD中，较为成功的就包括东京、伦敦和纽约的CBD。表8为这三个城市CBD内外第三产业就业构成比较。
表8 东京、伦敦、纽约CBD内外的第三产业就业构成比较
资料来源：表中数据根据Saskia Sassen 的《The Global City》一书的资料编制。
从表8列举的3个世界城市的资料可以得到以下结论：①3个世界城市中，CBD的面积虽只占城市总面积的极小部分，但其第三产业的集中度却很高。任何一个第三产业的门类在CBD的集中程度至少高于30%；②在列举的4个第三产业门类中，传统商业（零售和批发）的CBD集中程度普遍较低，除东京出现CBD内外基本持平外（因有副中心），余者均为外高于内；③金融行业（金融、保险、房地产）的CBD集中度普遍较高，尤以伦敦的集中度为最高，为79.1%；
④商务服务业与公共服务业因行业门类界定不清，因此CBD内外的比例各有高低；⑤伦敦城的面积仅2.5平方公里，在这么小的区域已经聚集了大批的金融机构，因而没有给其他的第三产业留有足够的空间，因此其他服务业在全市所占的比重就明显偏低。
2）行业的规模和分布状况。
通过调查分析，IT、金融、贸易、制造业、专业服务及咨询、房地产及建筑等行业将是钱江新场写字楼潜在的消费群体。
金融
◆贸易
◆制造业
IT
专业服务及咨询
房地产及建筑
３、需求影响因素
影响写字楼市场需求的要素很多，例如宏观上的城市经济活力、企业数量质量、产业结构变化，中微观上的地理区位及交通、配套设施、商务氛围，写字楼硬件品质、物业管理水平、销售策略租赁服务等。现就中微观因素进行分析。
1）、地段及交通
写字楼的功能决定了地段在写字楼开发中的中心地位，其销售价格、租金水平、空置率等要素都与地段好坏有着直接的关系。相对成熟且具有发展潜力的商务办公地段是写字楼物业成功开发必不可少的条件。钱江新城被市政府定位杭州
城市新中心和现代都市服务业主平台，有着其它区域无可比拟的发展潜力和地段优势。
交通：包括公共交通和自驾车便捷情况。目前杭州市中心交通较为拥堵，同时杭州公交系统发展相对滞后，地铁开通还须时日，市中心道路的改造赶不上私车的增长，老城区的道路已接近负荷极限且已无太大的扩容潜力可挖。钱江新城交通条件较优越，新城内地铁已列入杭州地铁一期开发，新城内路网密集，主要路口均采用立体交叉，交通状况较老城区有质的提升。另钱江新城紧依老城区，到西湖仅十分钟路程，和老城区联接紧密、交通十分便捷。
2）、配套
写字楼的商务属性使其对周边配套的要求大大高于住宅，商业、金融、通讯、交通网络和停车场等配套设施是必不可少的。
写字楼项目的配套因素：
车位：在戴德梁行对杭州写字楼客户的问卷调查中，拟定了30 个“影响写字楼客户购买决策”方面的指标。调查结果显示，排在前4 位的分别是车位、办公智能化、物业管理、写字楼商务环境四项。而开发商比较重视的，甚至作为主要卖点的因素，例如外立面、标准层高、大堂等，客户重视程度并不高，分别列30 个因素中的第10 位、第19 位和第28 位。主要原因是现杭州老城区停车位极其紧张，绝大部分写字楼不能满足客户停车需要，且缺乏改善空间。相比之下，钱江新城写字楼车位规划充足，除每幢楼规划有200-300个停车位以外，新城还规划有数千个公共停车位。
3）、商务氛围
商务氛围是影响写字楼销售价格和租金的另一大重要因素。所谓的商务氛围一般是自由形成的，聚集效应在商务氛围的形成中扮演者重要的角色。著名企业的入驻或行业大量集聚都将对潜在的客户群产生巨大的吸引力，好的商务氛围可
以直接提升写字楼的品味及其租金水平。
4）、物业品质
合理体贴的建筑设计、优良的施工质量、高品质的内部办公硬件配置（对成本的影响很大）、构成了物业品质的保证。
写字楼外观造型的设计因素：
写字楼层高的设计因素：
杭州城西写字楼项目市场调查报告 （莱茵·矩阵国际） 2011年7月7日
目录Content 一、2011年杭州房地产市场概况 (33) 1.市场总体情况 (33) 2.本章小结 (1111) 二、区域概况 (1212) 1.新城西向西大突破 (1212) 2.杭州三高人群聚集之地 (1212) 3.城西发展规划 (1313) 4.本章小结 (1313) 三、区域内写字楼概况 (1414) 1.区域内知名写字楼概况 (1414) 2.区域内其他在售写字楼概况 (1717) 3.本章小结 (1818) 四、板块内写字户驻户概况 (1818) 1.驻户概况 (1818) 2.本章小结 (2020) 五、区域配套 (2020) 1.主要配套情况一览 (2020) 2.本章小结 (2323) 六、市调总体结论： (2424) 1.市场前景 (2424) 2.目标客户群体 (2424)
一、2011年杭州房地产市场概况 1.市场总体情况 自1月26号更加严格的“新国八条”以及2月28日杭州细则出台以来，住房交易市场呈现疲软，而未在限购之内的商业地产则迎来春天。 2月28日杭州细则出台后，截至3月8日，杭州楼市位列销售排行榜前十位的楼盘中，有9个楼盘为写字楼、酒店式公寓、社区商铺之类的商业地产。 政府楼市调控剑指住宅，不少开发商业务转型，将战略布局重点放到商业地产上；与此同时，看好中国经济未来前景的各国际品牌、企业、商家纷纷在各地寻找落脚点，夯实了商业地产的刚需市场基础；而投资者也开始关注并青睐商业地产的前景。从宏观市场到微观市场，似乎都在昭示：商业地产春天的到来，已具备了诸多利好因素。 （1）2011年4-6月土地出让情况
前言 在世纪之交，杭州市以行政区划调整为契机，开始实施跨江、沿江发展新战略，城市空间从围绕西湖建设发展的“西湖时代”正式跨入以钱塘江沿岸为依托，两岸夹江联动发展的“钱塘江时代”。作为这一转折的标志，在钱塘江北岸滨江地带建设15平方公里的钱江新城成为新世纪杭州城市发展的重大战略举措。 本次规划区域位于钱江新城的核心地段，经过几轮规划和一系列分析论证后，其规划面积由原来的2.56平方公里扩大到4.01平方公里，目前杭州大剧院和部分区域性基础设施已先期启动，钱江新城核心区的建设已进入实质性阶段。2001年初由上海市城市规划设计研究院编制了《杭州市江滨城市新中心城市设计》，又邀请德国欧博.迈亚公司编制了“钱江新城核心区城市规划国际咨询”方案等，为有利于将上述方案中好的设计理念得以贯彻实施，并指导下一步各具体区块的城市设计、详细规划和建筑设计，特编制本规划。 2003年1月30日，由杭州市政府组织，在钱江新城建设指挥部召开了由各职能部门参加的规划审查会，提出很多有建设性的意见和建议，本规划文件以该会议纪要（见附件）为依据，对相关内容进行调整并形成该正式文本。 杭州市城市规划设计研究院 二○○三年三月
第一部分回顾与总结
回顾与总结 一、规划演变过程 杭州市钱江新城核心区的规划从90年代初开始酝酿到现在的10多年时间里，经历了从设想到逐渐成熟的各个阶段，其中的几轮规划和无数次的论证都为本控制性详细规划的编制打下了良好的基础，具体来说： 第一阶段：定性与功能探讨 虽然在80年代末到90年代中期，有许多规划界专家学者提出城市向钱塘江边发展的思路，但最终以法律的形式确认是在1996年对杭州城市总体规划进行修编中，明确提出了在钱塘江边的原江滨二、三号区块建设杭州未来的商务中心区（CBD）。以此为契机，由杭州城市规划设计研究院对该地区的功能定位进行了探讨，并提出建设为城市内部服务并兼顾中央商务职能的城市新中心的概念。 第二阶段：规划雏形初现 99年杭州市规划局组织编制了《杭州市钱塘江两岸城市景观设计》，对该地区与城市的联系，空间形态、功能区块的划分进行了概念方案的设计，并由杭州市规划院进行了控制性详细规划方案的编制。以此为基础，2000年底开始由上海市城市规划设计研究院为主进行了《杭州市江滨城市新中心城市设计》，规划中对区域与外围城市交通的衔接、与城市形态、功能结构的关系等内容提出了大量建设性意见，并通过借鉴国内外CBD的开发建设经验对杭州城市新中心（现称钱江新城核心区）的开发容量提出明确的建议，规划中提出的交通保护核、办公园区（OFFICE PARK）等概念都为此后的规划所贯彻和采纳。 上海院《杭州市江滨城市新中心城市设计》 第三阶段深化完善阶段 在上两个阶段规划、论证基础上，伴随杭州市政府要求设立15平方公里钱江新城这一重大决策的提出，和以杭州大剧院为代表的一些重要市级公共建筑在核心区块的启动，杭州从“西湖时代”转向“钱塘江时代”不再是纸上谈兵，已经跨出了坚实的一步。为了更好地建设杭州新城市中心地区，杭州市规划局邀请上海市城市规划设计研究院和浙江省城乡规划设计研究院对整个钱江新城地区进行了概念规划；与此同时，钱江新城建设指挥部邀请德国欧博迈亚公司对核心区进行了城市设计方案咨询，杭州市规划局组织了《京杭运河杭州段综合整治与保护开发战略规划》等规划，为核心区的建设提供了大量好的设计理念， 在综合上述规划后最终形成了由杭州市城市规划设计研究院编制的
杭州写字楼市场分析报告 撰写：胡瑾卿 一、概述 ?调研目的 本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。 ?报告框架 本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对杭州写字楼市场的总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的分析；第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。 二、杭州市写字楼市场总体分析 1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间 1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。然而，目前杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火爆的背景下，杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。在许多区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。 02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显著的提升，但从下半年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。到20XX年一月份，杭州写字楼均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。 表1：杭州写字楼一级市场平均销售价格（元／平方米） 季度2001Q1 2001Q2 2001Q3 2001Q4 20XXQ1 20XXQ2 20XXQ3 20XXQ4 中心区9880 10010 10080 10160 10180 10200 10200 10250 次中心区7500 7640 7950 8100 8180 8240 8260 8300 城市边缘区5200 5230 5270 5400 5460 5510 5580 5700 资料来源：共好资讯
杭州市市场调研分析报告 概述 简介：杭州市是浙江省省会，杭州市中国江南最富庶的长江三角洲（杭州、上海、苏州）南翼中心城市和浙江省经济中心，长三角第二大城市，“东南第一州”。浙江省政治、经济、文化、科教中心，我国东南沿海开发开放的重要窗口。也是中国最着名的风景旅游城市之一，“上有天堂、下有苏杭”，表达了古往今来的人们对于这座美丽城市的由衷赞美。元朝时曾被意大利旅行家马可·波罗赞为“世界上最美丽华贵之城”。有着2200年建县史的杭州还是我国古都之一。杭州有多项旅游景点入选中国世界纪录协会世界纪录，创造了一批世界之最、中国之最！2011年6月24日，杭州西湖文化景观被正式列入《世界遗产名录》，并且是目前中国列入《世界遗产名录》的世界遗产中唯一一处湖泊类文化遗产，也是现今《世界遗产名录》中少数几个湖泊类文化遗产之一。 地理位置：杭州位于浙江省北部，东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，北与湖州、嘉兴两市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣城交接。杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市西部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低平，河网密布。具有典型的“江南水乡”特征。省内最大河流钱塘江由西南向东北，流经全市大部分地区。东苕溪通过临安、余杭等地汇入太湖。 面积：1.66万平方公里 人口：870.04万人 行政区：8个市辖区，2个县，3个县级市。（上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江区萧山区余杭区桐庐县淳安县建德市富阳市临安市） 2010GDP：5098.66亿元全国城市排名第8位 2010人均GDP：58602.59元全国城市排名第13位 主力商圈 武林商圈 武林商圈地处城市中心地段，属传统商圈，周围配套十分齐全，杭州大厦的建成开业，将武林商圈提升了更高的档次。杭州百货/银泰百货中高档及流行步行街的商业格局，在经营品种上，各版块品种丰富，形成差异化经营。作为武林中央商务区，商圈发展的前景将更好，由于该区大型百货卖场已经相当密集，所以以街边店品牌专卖的形式进入会是比较好的选择。湖滨商圈 湖滨商圈紧邻西湖，是商业中心的核心区块。包括延安路、解放路、以及湖滨名品街、南山路都属于商圈范围、以旅游休闲、高端购物为主要消费特色，走高档化、国际化商业路线，定位起点较高。 吴山商圈 吴山商圈沿延安南路北至解放路，与湖滨商圈相连，南至吴山广场，东接清河坊街，西邻南山路艺术休闲特色街区，与武林商圈位居延安路两头，遥相呼应。它的特色以旅游购物和休闲娱乐为主，以老杭州的历史商业文化内涵为重点，吸引外来游客和本地市民，不仅拥有一条仿古商业街——清河坊历史文化特色街。而且商圈写字楼林立：涌金广场、耀江广厦、西湖定安名都等。传统文化与现代化办公交融。 钱江新城商圈 东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥。杭州万象城、凯德来福士广场、德高置业广场相继进驻形成三足鼎立的趋势。引进了一批LV、prada等一系列国际一线品牌，目前尚处于发展期的商圈，人气方面尚不足、但是在不久的将来将会很有竞争力。 百货卖场（3家）
杭州写字楼简况及钱江新城楼宇市场展望 孙幼幼朱鹏 一、杭州市写字楼基本情况 杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。杭州写字楼市场从2002 年开始，供应量超过40 万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在30 万平方米左右，供求失衡，空置率一直较高。尤其是近年来开发商开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡，进一步加剧写字楼的空置率，而较高空置率压制了杭州写字楼租金价格，使杭州写字楼租金仅为上海、北京等地一半水平。 １、杭州写字楼市场（含各类商住两用物业）总体供应分析 1）、历年总体供给量估算 表1：杭州写字楼市场历年供给统计 年份2001年2002年2003年2004年2005年供给量(万平方米) 30.9 40.8 56.8 63.6 75.91 增幅41.60% 32.04% 39.22% 11.97% 19.36% 数据来源：杭州中原地产研究中心 单从写字楼供应量水平来看，杭州写字楼市场在2002 年和2003年的供给增幅是比较大的。而恰恰是这两年的大量建设和失衡供给，使得目前杭州写字楼市场空置率总体较高。历年总供给=30.9+40.8+56.8+63.6+75.91=260 万平方米；历年销售消化总量150 万平方米（按中原地产研究中心提供的统计口
径估算）。目前可销售存量=历年总供给-历年销售消化存量=110 万平方米（包含开发企业自持和部分转住宅的物业）以上估算反映目前杭州写字楼市场存量的绝对水平，可以看出目前巨大的存量对租金水平的提升构成了一定压力。 2)、未来杭州写字楼供给及分布情况 根据2004 年-2005 年杭州市土地出让信息，可以清楚地看到杭州未来几年写字楼供应的空间分布将发生巨大的改变——钱江新城和滨江区将成为供给的绝对主力。 表2：2004年杭州分区写字楼用地供应情况 表3：2005年杭州分区写字楼用地供应情况 数据来源：杭州市国土资源局 按照近两年写字楼土地市场的供给和写字楼建设周期来看，今后数年钱塘江两岸将成为写字楼供应的重头区域，杭州写字楼市场将逐步趋向区域集中化。 2、近期写字楼市场分区域吸纳率分析 1）、吸纳率分析说明
2010年11月杭州市区房地产一手房市场分析土地市场 2010年1至11月商业、住宅用地出让面积2089424平米，同比减少16%；出让总金额4850816万元，同比减少15%。2010年11月杭州市区住宅、商业用地供应量环比继续增加，楼面地价再创新高。滨江集团“杨家牌楼”地块以及喜来登“之江度假村”地块分别刷新杭州住宅及商业金融用地“地王”记录。 下沙大学城北板块住宅楼面地价环比10月上涨约18%，碧桂园进入杭州下沙板块。 申花板块住宅楼面地价比今年3月上升13%；蒋村单元住宅楼面地价环比5月上涨24.6%；田园板块住宅用地楼面地价相比09年均价下降2.6%。土地市场在保持总体热度的同时板块出现分化。 一手房市场 11月杭州市主城区新房成交3644套（11月13日、14日透明售房网无数据），同比减少32.84%，环比上升21.18%，平均每日成交130套。成交均价为21829元/平米，同比上升30.66%，环比下降5.45%。 11月杭城商品房成交区域第一是下沙开发区，共成交1215套；第二位西湖区成交744套；第三位上城区成交575套；江干区位列四，成交448套；滨江区成交176套；拱墅区成交163套；成交最少的是之江开发区，只有100套。 据统计，截至11月30日，海运国际成交505套写字楼，夺得11月成交冠军，成交第二名是滟澜山，成交464套；紫藤苑成交215套，江语海成交191套，分列三、四位。 11月一手房开盘套数环比10月基本持平，据统计11月初有28个楼盘计划开盘，而11月真正开盘的楼盘仅14个，约半数楼盘推迟开盘，如田园牧歌、名城湖左岸等。11月开盘楼盘当月平均销售率为67%，环比10月上升22个百分点。
一、规划演变过程 杭州市钱江新城核心区的规划从90年代初开始酝酿到现在的10多年时间里，经历了从设想到逐渐成熟的各个阶段，其中的几轮规划和无数次的论证都为本控制性详细规划的编制打下了良好的基础，具体来说： 第一阶段：定性与功能探讨 虽然在80年代末到90年代中期，有许多规划界专家学者提出城市向钱塘 江边发展的思路，但最终以法律的形式确认是在1996年对杭州城市总体规划进行修编中，明确提出了在钱塘江边的原江滨二、三号区块建设杭州未来的商务中心区（CBD）。以此为契机，由杭州城市规划设计研究院对该地区的功能定位进行了探讨，并提出建设为城市内部服务并兼顾中央商务职能的城市新中心的概念。 第二阶段：规划雏形初现 99年杭州市规划局组织编制了《杭州市钱塘江两岸城市景观设计》，对该地区与城市的联系，空间形态、功能区块的划分进行了概念方案的设计，并由杭州市规划院进行了控制性详细规划方案的编制。以此为基础，2000年底开始由上海市城市规划设计研究院为主进行了《杭州市江滨城市新中心城市设计》，规划中对区域与外围城市交通的衔接、与城市形态、功能结构的关系等内容提出了大量建设性意见，并通过借鉴国内外CBD的开发建设经验对杭州城市新中心（现称钱江新城核心区）的开发容量提出明确的建议，规划中提出的交通保护核、办公园区（OFFICE PARK）等概念都为此后的规划所贯彻和采纳。 上海院《杭州市江滨城市新中心城市设计》 第三阶段深化完善阶段 在上两个阶段规划、论证基础上，伴随杭州市政府要求设立15平方公里钱江新城这一重大决策的提出，和以杭州大剧院为代表的一些重要市级公共建筑在核心区块的启动，杭州从“西湖时代”转向“钱塘江时代”不再是纸上谈兵，已经跨出了坚实的一步。为了更好地建设杭州新城市中心地区，杭州市规划局邀请上海市城市规划设计研究院和浙江省城乡规划设计研究院对整个钱江新城地区进行了概念规划；与此同时，钱江新城建设指挥部邀请德国欧博迈亚公司对核心区进行了城市设计方案咨询，杭州市规划局组织了《京杭运河杭州段综合整治与保护开发战略规划》等规划，为核心区的建设提供了大量好的设计理念，在综合上述规划后最终形成了由杭州市城市规划设计研究院编制的《钱江新城概念性规划设计》，成为本规划的主要编制依据。 第四阶段后续规划与建设阶段 本控制性详细规划的编制并非最终规划文件，在该规划基础上还将进行核心区地下空间开发规划和数字新城规划等内容，核心区部分地区的城市设计和修建性详细规划还将进一步深化，区域外围的交通分析研究、轨道交通线路研究、市政工程设施研究等大量的规划工作还有待进行。 二、规划解读 1
杭州写字楼市场分析报告(DOC 13页)
杭州写字楼市场分析报告 撰写：胡瑾卿 一、概述 ?调研目的 本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。 ?报告框架 本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对杭州写字楼市场的总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的分析；第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。 二、杭州市写字楼市场总体分析 1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间 1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。然而，目前杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火爆的背景下，杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。在许多区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。 02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显著的提升，但从下半年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。到2004年一月份，杭州写字楼均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。 表1：杭州写字楼一级市场平均销售价格（元／平方米） 季度2001Q1 2001Q2 2001Q3 2001Q4 2002Q1 2002Q2 2002Q3 2002Q4 中心区9880 10010 10080 10160 10180 10200 10200 10250 次中心区7500 7640 7950 8100 8180 8240 8260 8300 城市边缘区5200 5230 5270 5400 5460 5510 5580 5700
位于杭州钱江新城的杭州图书馆，环境优美，设施齐备，向所有读者免费开放，其中甚至包括乞丐和拾荒 者。 杭州图书馆此举是为数不多温馨的事情。对于有读者曾投诉说，允许乞丐和拾荒者进图书馆，是对其他读者的不尊重。馆长褚树青的回答是：“我无权拒绝他们入内读书，但您有权利选择离开。”这样的回答， 所体现的正是“知识面前人人平等”。 每个人都有读书的权利。乞丐也罢拾荒者也罢，他们同样有求知的渴望和权利。他们之所以成为了乞丐和拾荒者并不是他们先天的素质出了问题，而是在于他们后天的知识获取不够，这种获取不够，有家庭原因，也有社会原因。当他们有了强烈的知识获取渴望时，从哪里去获取知识？只有借助于国家能为他们提供“免费午餐”，让他们能与正常人一样进入图书馆，才是再好不过的了。 阿根廷国家图书馆馆长、著名作家博尔赫斯曾经说过这样一句话：“如果有天堂，天堂应该是图书馆的模样。”公民身份没有三六九等之分，获取知识的权利也不以人的身份贵贱来衡量。乞丐和拾荒者，有权利享受法律赋予的基本权利，当然包括有享受文化知识的获取权利。图书馆是用于公民求知的公益设施、公共资源，只要乞丐和拾荒者遵守图书馆管理规章，就该允许他们进入图书馆看书、看报获取知识。允许乞丐和拾荒者进图书馆“是对其他读者的不尊重”，本身是投诉者对乞丐和拾荒者公民人格的歧视，是欠公允 的。 其实，给予公平的社会求知环境，再穷的人也可能成功。世界上不少名人曾经也是乞丐或拾荒者，只因他们有强烈的求知欲和这个国家赋予的平等的求知权利。安德鲁·卡内基，本是苏格兰的一个穷孩子，１３岁那年，怀着对美国的向往，卡内基和家人来到美国。到免费的图书馆阅读图书和进夜校学习，成了他后来立于不败之地的法宝，成就了这位世界钢铁工业巨富。
2012年商业地产前三季度分析
编者按： 当挂历翻出中秋国庆的日子时， 杭州楼市也走完了2012年度的前三个季度， 据住在杭州 网统计，今年前三季度，杭州主城区共成交36059套房源，其中住宅28369套，仅次于09年， 列历年同期第二高。商业(含写字楼、商铺和酒店式公寓)7690套，仅住宅的四分之一，相比 之下，去年时“与住宅平分秋色”的风光似乎不再，似乎随着住宅的重获关注，商业地产再次 被湮没了。 前三季度的杭州商业地产到底表现几何， 平静的市场湖水下又有哪些暗流在搅动， 住在 杭州网近日实地走访了商业地产项目，以期近距离地了解真实的杭州商业地产现状。 【杭州 商业地产系列调查：杭州“商”生活通往何方？】 【杭州商业地产网】
地铁未通，商业先行
中秋国庆八天长假，滨江胡女士一家没有外出踏秋，却也收获不菲——他们在滨江区政府边的地铁站 附近购买了一处商业项目。而近来，不止滨江，地铁1号线途经的萧山、主城区、下沙、临平等地，商业项 目都引发了新一轮的关注，许多购房者也像胡女士一样，目光再次投向这些熟悉的极具投资价值商业物业。
市中心“酒”香弥漫
今年夏天，杭州酒店式公寓的一大特点则体现为市中心核心地段酒店式项目的供应量和成交量都较去 年大幅放大。有和平商圈的野风?现代中心，钱江新城的东方君悦，武林广场的绿城?兰园的蘭悦组团，还 有位于庆春广场旁即将开盘的百大绿城?西子国际和万象城?悦玺，一时间，市中心可谓“酒”香弥漫。
传统办公写字楼搭上顺风车？
除了地铁沿线和市中心地段的商业项目外，传统办公楼的强健表现也颇引人注目，尤其在城西、申花、 拱墅、城北等楼市关注热门板块。据住在杭州网统计，前三季度杭州写字楼成交在两位数以上的项目达到 了19个，其中位于城北东新路的蔚蓝国际大厦7月开盘至今，销售了259套，位列第一。
记者手记：
钱江新城开发至今也走过10年了，定位于 CBD 核心金融商业的这里一定程度上并没有太多住 宅生存的空间，区域内住宅小区屈指可数。 也因此，区域内的项目万象城?悦府、金色海岸等项目开盘销售时都广受市场追捧，而随着万 象城开业、市民中心营业、市政府明年迁入，新城 CBD 的光环正在逐渐耀眼，而 CBD 生活的便利性 也让更多的人希望“住”到钱江新城里。
而住宅的稀缺和不可复制，让居住的功能一定程度上只能通过酒店式公寓来“曲线救国”，而酒 店式公寓的物业类型和服务管理， 也更迎合高管和白领人群的居住习惯和需求， 而这也一定程度上 放大了人们对钱江新城里的酒店式公寓的供应、成交的关注。 而这些人群也成为开发商和投资客眼中稳定的租金来源， 不过值得一提的是， 钱江新城写字楼 目前空置率居高不下已是不争的事实，而一定程度上，酒店式公寓和写字楼几乎是“一根绳上的蚂 蚱”，企业招商进不来，没有办公人群，稳定的回报率和固定的出租率只能是纸上谈兵。
调查：前三季度杭州商业地产逐渐回暖
——调查记者：吴海国
从2012年夏天以来，商业地产市场的地铁沿线商业物业持续热销、市中心高端商业项目供应增加、成 交走热、部分区域传统办公写字楼关注热情提升……前三季度的杭州商业地产到底表现几何，住在杭州网 近日实地走访了商业地产项目，以期近距离地了解真实的杭州商业地产现状。 【详细】
庆春东路闻酒香>>
2009年杭州市写字楼分布情况 一、 杭州市场整体情况 1．杭州写字楼市场发展阶段 1995年之前分为第一阶段：主要以单位自建办公楼，部分用于租售 ，市场表现不成熟。 1995年至1998年分为第二阶段：市场化操作的写字楼项目大量开发，市场低迷。 1998年至2001年分为第三阶段：98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨 供需两旺。 2001年至2005年分为第四阶段：新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显，板块发展。 2005年至今分为第五阶段：以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现，板块发展快，销售不温补火。 2． 写字楼土地出让量分析 表1：2005-2008写字楼地块出让列表 1002003004005002005 2006 200720080 100020003000400050006000 总出让面积 可建面积 分析：2008年土地出让量较2007年大幅下降，但总体出让量依然较大 近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪式供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对
较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。2008年写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地块拉低导致。 3．写字楼供应分析 4. 整体销售情况 销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化3.5万方，年均去化量仅42万㎡。 价格：近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在1.2－1.4万/㎡间。1、客户群描述 杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。 2、小结 杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写字楼销售较为平淡。截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，08－09有200万㎡供应量，写字楼市场供小于求。江干区为供给占整个市场近60%份额，区域竞争激烈。 二、杭州写字楼板块概述 1、板块综述
2003年北京市写字楼市场整体状况暨中关村写字楼市场研究报告主要内容 第一章北京市目前写字楼市场状况分析 (九力研究部，策划部联合编制） 2001年，北京申奥成功、中国加入WTO、APEC会议圆满举行等一系列大事的发生，无疑为沉寂已久的北京写字楼市场注入了一剂强心针。据统计，2002年北京拟、在建写字楼面积达到1200万平方米以上，其中市场新增供给量为280万平方米，是2001年市场新增供给量的一倍，同时也使北京写字楼市场存量达到了925.98万平米。 图截至到2002年底北京市写字楼存量(单位:万平米)
图－2002年北京市写字楼新增供应量（单位：万平米） 数据来源：北京市写字楼信息网 预计2003年北京市将有300万平米的写字楼入市，再加上未被消化的市场存量，市场竞争程度还会进一步的加深。 1. 区域竞争：中关村略逊一筹 目前，北京市写字楼主要分布于CBD（商务中心区）、中关村、金融街三大板块，但由于三大板块写字楼的存量与新增供量不同，各个板块在今年的表现也会大不一样，有的板块将呈现租金和售价回升的趋势，而有的区域则会出现竞争进一步加剧的场面。 CBD区域历来是高档写字楼的聚集地，预计2003年该区域会有四栋写字楼入市，共22万 平米。 图－2003 CBD区域新上市的楼盘
数据来源：北京市写字楼信息网 另外，在建项目世纪财富中心（15万平米）和北京财富中心（70万平米）今年也会有少量的写字楼供应量，2003年该地区能提供给市场的面积至少也在40万平方米以上，而且未来三年内该区域的市场总供给量将达到70万平米。 随着CBD规划的出台，该区域的需求也日趋放大。根据九力公司去年对CBD区域部分甲级写字楼客户类型的调查结果来看，外企特别是跨国企业是该区域写字楼最主要的客户类型。此外，保险、汽车制造、银行等和世界贸易组织相关行业的需求也比较强烈，如民生银行与另外一家公司合资成立的民生人寿保险公司在联合大厦也租了2600平方米的使用面积；一汽大众、中国一汽和现代汽车在嘉里中心、南银大厦和盛世大厦分别租或买了3000、4500和1600平方米的面积；外资银行尽管在2002年没有大的动作，但由于预计会有更多的外资银行拿到营业执照（目前已有19家），因此2003年估计外资银行对写字楼的需求会日趋强烈。 表－CBD区域现有写字楼的主要客户群体
一、经济环境 杭州–长三角经济圈金三角之一（上海、杭州、南京） 长江三角洲以上海为核心，其城市化水平整体较高，城市体系完备。改革开放以来，长江三角洲的乡镇企业异军突起，小城镇建设加快，建制镇和县级市（小城市）的数量急剧增加。近几年，这一地区开始由重点发展小城镇转向重点发展大中城市，空间布局上再次由分散走向集中，各类开发区建设，成为原有城市外延扩张的主要标志。城市化进程的加快使沪宁杭公路、铁路和大运河沿线的9个城市基本连接成片，长江三角洲形成了完整的都市群。这个都市群汇集了产业、金融、贸易、教育、科技、文化等雄厚的实力，对于带动长江流域经济的发展，连接国内外市场，吸引海外投资，推动产业与技术转移，参与国际竞争与区域重组具有重要作用。 目前，长三角已处在向工业化中后期发展的阶段，根据经济发展的规律，今后五年，城市化进程将明显加快。通过高新技术对传统支柱产业的改造，一个世界性的新型制造业基地有望在此崛起。未来十年内，长江三角洲将有可能成为我国区域经济发展的重要增长极和亚太地区经济发达地带，成为具有较强国际竞争能力的外向型经济示范区。许多有识之士甚至认为，“长三角”不仅已经或者即将成为中国经济巨轮的领航者，而且极有可能成为世界经济下一轮复苏的“发动机”。 根据2004年度统计数据表明，长三角地区占全国土地的1%，人口占全国5.8%，创造了18.7%的国内生产总值、全国22%的财政收入和18.4%的外贸出口。 杭州经济的强劲发展 从1990年到2004年短短的14年里，杭州市人均国内生产总值上升的幅度超过了10倍，其增长速度之快令所有经济学家惊叹不已。 西湖工业博览会带来的巨大商务、会展机会
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 传统写字楼：文教、黄龙、武林、庆春及城站商圈组成 文教： 黄龙： 黄龙板块主要以旅游、商务、会展、创意设计等现代服务业和电子信息等先进制造业为主，交通方便，商业商务配套成熟，区域内及周边拥有黄龙饭店、世贸君澜大酒店、欧美中心等配套设施。目前版块内写字楼空置率低于10%。 武林： 武林板块地处杭州市区核心商圈，区域内拥有杭州大厦、武林银泰、万豪大酒店、雷迪森大酒店等配套设施，商业商务配套成熟。版块内还设有地铁一号线武林广场站与西湖文化广场站，交通畅达，空置率在10%以下。 庆春： 庆春20世纪90年代，庆春路定位金融街，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所，这里是杭州最早的写字楼聚集区。近些年，区域无新增供应量，入驻率居高不下，不过也暴露出交通拥挤，停车不便，物业陈旧等诸多问题。 城站： 新兴写字楼：钱江新城、滨江、下沙、城北商圈组成 钱江新城： 钱江新城板块仍然是杭州目前写字楼增量最大的板块，区域产业主要以金融、房地产、会展、国际商务等现代服务业和部分先进制造业为主，交通通达度与一些传统板块相比还有待提高，其核心区主要配套设施有万象城和洲际酒店，商业商务配套也尚待完善。目前区域空置率在40%左右。 滨江： 下沙： 城北： 申花： 申花板块被誉为杭州未来的"徐家汇"，区域坐拥西溪湿地国家旅游度假区资源，拥有得天独厚的自然环境和商业条件。周边汇集了浙大紫金港校区，6大科技产业园，印象城，西城广场等商业配套。区域目前集中了城西银泰城、矩阵国 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
1）地理位置与定位 钱江新城位于浙江省杭州市城区的东南部，钱塘江北岸，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。一期所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约15.8平方公里。 钱江新城集行政办公、金融、贸易、信息、商业、旅游、居住等功能于一体，发挥着中央商务区所具有的综合服务、生产创新和要素集散等作用。重点将发展银行、保险、证券、信息、咨询等行业，鼓励发展物流、商业、文化体育、住宅等产业，吸引全球的大公司、大集团总部入住新城。钱江新城代表了新世纪杭州大都市的形象和风貌。 钱江新城二期比邻钱江新城一期核心区，北依高铁都市门户城东新城，东接下沙副城；东至九田路与和睦港、南至钱塘江、西接钱江新城一期、北至艮山东路，二期总用地面积为7.86平方公里（含钱江金融城用地0.76平方公里），总出让地块85宗，出让土地面积约2920亩，其中出让住宅36宗，出让土地面积约1760亩。 按照与一期功能互补的定位(一期以商务办公、行政中心为主)，二期将主要承担钱江新城居住配套服务、公共服务功能延伸的作用。整个区域没有第一产业和第二产业，只有居住和现代服务业、总部经济等第三产业。也就是说，钱江新城一期以商务办公、行政中心为主；而二期作为一期的功能配套，将主要承担钱江新城居住配套服务、公共服务功能延伸的作用。二期致力于通过对用地功能区块的划分和路网系统的完善，逐步建成高品质、功能齐全、交通便捷、环境优美、设施完善而富有生活气息的现代化城区，同时也进一步优化和完善钱江
新城整体城市功能和发展格局。 2）二期规划 钱江新城二期的规划，由钱江二桥分为东西两部分。在钱江二桥西侧的范围内为三堡、景芳单元，东侧范围为扩容区块。 1、三堡地块 三堡、景芳单元横跨京杭运河东西两侧，东至二号巷、南至钱江路、北至景芳路和昙花庵路、西至钱潮路，与钱江金融城和渔人码头隔钱江路咫尺相望。 钱江新城二期——三堡、景芳单元横跨京杭运河东西两侧，运河以东主要涉及三堡单元中部居住区，运河以西主要涉及景芳单元滨河商贸区、钱江苑组团区域，均位于单元规划核
写字楼市场分析报告 撰写：胡瑾卿 一、概述 ?调研目的 本报告通过对市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。 ?报告框架 本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对写字楼市场的总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的分析；第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。 二、市写字楼市场总体分析 1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间 1998年以来，房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产现象”。然而，目前楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火爆的背景下，的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。在许多区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。 02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显著的提升，但从下半年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。到2004年一月份，写字楼均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。 表1：写字楼一级市场平均销售价格（元／平方米） 季度2001Q1 2001Q2 2001Q3 2001Q4 2002Q1 2002Q2 2002Q3 2002Q4 中心区9880 10010 10080 10160 10180 10200 10200 10250 次中心区7500 7640 7950 8100 8180 8240 8260 8300 城市边缘区5200 5230 5270 5400 5460 5510 5580 5700 资料来源：共好资讯 是个适合人居的城市，又有其西湖的不二资源，人文气息浓厚；但并不象一
4杭州市钱江新城规划管理技术规定
杭州市钱江新城核心区 规划建设管理导则 （土地使用建筑管理） 第一章总则 第二章用地性质分类、使用兼容性和地块出让 第三章建筑容量控制指标 第四章建筑边界控制 第五章建筑设计和景观控制 第六章基地绿化和交通组织 第七章特定区域
第一章总则 第一条为了加强杭州市钱江新城核心区开发建设管理，保证城市规划的实施，指导地块出让与建筑设计，促进新城建设协调有序进行，根据有关法规，结合钱江新城实际制定本导则。 第二条本导则适用于钱江新城核心区（4.02平方公里）范围内各项新建及改（扩）建、临时建设工程。本导则第七章的规定适用于特定区域内的建设工程。 第三条各项建设工程的功能性质、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率和景观特征，应当根据批准的所在地段详细规划和城市设计确定，其中城市景观还应满足计算机虚拟现实模拟系统仿真效果要求。 第四条依据： 1、《杭州市钱江新城核心区块控制性详细规划》 2、《杭州市钱江新城核心区块城市设计》 3、《杭州市钱江新城核心区块地下空间控制性详细规划》 *4、《杭州市钱江新城核心区块步行系统控制性详细规划》 *5、《杭州市钱江新城核心区块景观系统控制性详细规划》 6、市委[2003]20号文件（2003年10月22日）“杭州市人民政府关于加快钱江新城建设的若干意见” 7、《城市用地分类与规划建设用地标准》 8、《杭州市城市规划建筑管理技术规定》（试行）等相关规范、标准 注：*为正在编制中
第二章土地使用和地块出让 第五条核心区建设用地，按主要用途和功能分区的基本原则，除参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）进行明确划分外，根据中心区土地开发功能的混合性和城市景观特征，为增强规划弹性与可操作性，增加如下用地性质代码： 用地性质代码及适用范围 注：地块内标有两种用地代码，为综合建设用地，可容许两种用地性质的兼容。 第六条土地使用相容性 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。 凡须改变规划用地性质的，应先提出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。
2009年杭州市写字楼分布情况 一、杭州市场整体情况 1．杭州写字楼市场发展阶段 1995年之前分为第一阶段：主要以单位自建办公楼，部分用于租售，市场表现不成熟。 1995年至1998年分为第二阶段：市场化操作的写字楼项目大量开发，市场低迷。 1998年至2001年分为第三阶段：98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨供需两旺。 2001年至2005年分为第四阶段：新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显，板块发展。 2005年至今分为第五阶段：以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现，板块发展快，销售不温补火。2．写字楼土地出让量分析 表1：2005-2008写字楼地块出让列表
1002003004005002005 2006 200720080 100020003000400050006000 总出让面积 可建面积 分析：2008年土地出让量较2007年大幅下降，但总体出让量依然较大 近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪式供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。2008年写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地块拉低导致。 3． 写字楼供应分析 4. 整体销售情况 销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化3.5万方，年均去化量仅42万㎡。
价格：近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在1.2－1.4万/㎡间。 1、客户群描述 杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。 2、小结 杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写字楼销售较为平淡。截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，08－09有200万㎡供应量，写字楼市场供小于求。江干区为供给占整个市场近60%份额， 区域竞争激烈。 二、杭州写字楼板块概述 1、板块综述 目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块； 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块（高新&行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块（钱江世纪城）。 2.各板块初步分析 从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级： ?第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦
一、规划的背景与内容 1．项目的由来 新一轮《杭州市城市总体规划》提出：城市建设用地跨江南下，疏解老城；沿江东进，建设新城；西进北上，发展旅游，形成东“动”西“静”，南“新”北“秀”的发展格局。1996年和2001年的两次行政区划调整，使杭州城市的空间发展战略由酝酿阶段进入了分期实施的阶段。按照市委、市政府提出的“两年打好基础、五年基本成形、八年全面竣工”的目标，杭州市组织编制了一系列围绕江滨城市新中心的各类规划设计，与此同时，位于江滨城市新中心核心地段的杭州大剧院和区域性基础设施于2001年7月正式动工建设。 江滨城市新中心的规划设计有着较好的基础。《杭州市城市总体规划》、《杭州市江干分区规划》、《杭州市上城分区规划》、《杭州市近江地区控制性详细规划》、《杭州市望江热电厂及周边地区控制性详细规划》、《杭州市江干区运河以东地区控制性详细规划》、《杭州市新塘路以东地区控制性详细规划》、《杭州市江滨城市新中心城市设计》、《杭州市钱塘江两岸城市景观设计招投标汇总方案》等从不同的层次、不同的地域范围、不同的规划设计手段对江滨城市新中心进行了许多有价值的分析、研究与规划。 江滨城市新中心的启动建设，将对杭州城市总体布局产生深刻的影响，特别是对由秋涛路、艮山路两条城市快速路和铁路东线及钱塘江所围合的区域产生直接的影响。因此，将上述区域作为一个完整的区块，统一编制整体协调的控制性详细规划，既是加速江滨城市新中心建设与发展的需要，更是加速以江滨城市新中心为核心的钱江新城整体协调发展的需要。由鉴于此，杭州市规划局将钱江新城的规划范围扩大为由姚江路、钱江二桥、之江路、秋涛路、艮山路所围合的区域，面积约16.8平方公里。 2．本规划设计的主要任务 规划方案招标文件对本规划设计提出的要求是： （1）符合杭州市城市总体规划及所涉及的相关规划、国家法规和规定；符合控制性详细规划中提出的原则要求。 （2）对规划范围内的各项用地通盘考虑，特别处理好城市新中心与周边地区的关系；合理组织规划区域内路网，理顺与外围道路的关系；对完成的控制性详细规划提出修改和建设性意见。 （3）充分考虑钱塘江沿江景观的要求，对运河沿线提出合理的开发方案。 （4）提出钱江新城的主要节点空间，并进行概念性城市设计。 根据上述要求，并从更大的区域范围认真分析了杭州市区行政区划调整后钱江新城功能和容量等各方面的变化，参考了新一轮城市总体规划编制中的有关专题研究和概念规划文件及相关规划与城市设计文件，确定本规划的主要内容为： （1）根据钱江新城在杭州新市区的空间区位和增强对周围区域的辐射带动力的要求，认真分析、研究并确定钱江新城的功能定位； （2）在综合分析规划范围内地块的区位、景观、交通、用地等条件的基础上，合理组织钱江新城的总体规划布局； （3）从新老中心的功能联系要求出发，进一步协调钱江新城在道路交通、景观等方面与整个城市的相互关系； （4）充分挖掘与合理利用钱塘江、运河的景观资源，并以此构筑钱江新城的主要景观节点空间，进行概念性城市设计； （5）以江滨城市新中心城市设计为基础，认真分析现有控制性详细规划的内容，按照整体协调的原则进行规划范围内功能分区及空间组织的必要调整；