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美国REITs的详细介绍1. 美国REITs的概念与类型1.1.1. 美国REITs的概念1.1.2. 权益型、抵押型和混合型REITs1.1.3. 公开上市交易、非上市交易和私募REITs1.1.4. 美国REIT行业的细分2. 美国REITs起源和发展2.1.1. 缓慢发展阶段（1960～1968年）2.1.2. 迅速发展阶段（1969～1974年）2.1.3. 调整阶段（1975～1985年）2.1.4. 改组阶段（1986～1990年）2.1.5. 现代REIT时代（1991年至今）3. 美国REITs的组织结构3.1.1. REITs的传统组织结构3.1.2. UPREIT组织结构（伞形合伙结构）3.1.3. DOWNREIT组织结构4. 美国REITs的财务政策4.1.1. REITs的分红政策4.1.2. REITs的负债政策5. 美国REITs的优点和缺点5.1.1. REITs的优点5.1.2. REITs的缺点1.1.1. 美国REITs的概念美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。
大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场（纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场）进行自由交易。
REITs的基本运作模式如图1-1所示(这里指公开上市交易的REITs)。
REITs通过在股票市场发行股票（IPO 或增发）募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。
图1-1公开上市交易的REITs的基本运作模式REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。
与其他上市公司一样，REITs高级管理层对董事会、股东和债权人负责。
2021基金证券投资基金基础知识试题库（带答案）-卷17考号姓名分数一、单选题(每题1分,共100分)1、某基金的月均净值增长率3%，标准差为4%。
在标准正态分布下，该基金在95%的概率下月度净值增长率会落在区间（）内A.11%-5%答案：A解析：该基金在95%的概率下波动两个标准差，月度净值增长率会落在区间11%-5%内。
2、下列关于回购协议的表述，错误的是（）。
A.回购协议是指资金需求方在出售证券的同时与证券的购买方约定在一定期限后按约定价格购回所卖证券的交易行为B.本质上，回购协议是一种证券抵押贷款，抵押品以国债为主C.按回购期限划分，我国在交易所挂牌的国债回购可以分为1天.2天.3天.4天.7天.14天.28天.91天一级182天D.由于买断式回购历史很长，回购市场目前以买断式回购为主要交易品种答案：D解析：由于质押式回购历史很长，回购市场目前以质押式回购为主要交易品种。
3、1990年12月，（）成立，国债逐步进入了交易所交易。
A、上海证券交易所B、深圳证券交易所C、香港证券交易所D、东京证券交易所答案为A【解析】本题考查中国债券交易市场体系。
1990年12月,上海证券交易所成立,国债逐步进入了交易所交易。
4、以下说法错误的是（）。
A.流动比率大于1，意味着企业可以运用流动资产的变现来足额偿付其短期债务。
B.对于短期债权人来说，流动比率越高越好，因为越高意味着他们收回债款的风险越低；但对于企业来说并不是这样。
C.存货的流动性较强，变现需要通过销售来实现，速动比率总是不会大于流动比率的，相对于流动比率来说，速动比率对于短期偿债能力的衡量更加直观可信。
D.企业的流动资产主要包括现金及现金等价物、应收票据、应收账款和存货等几项资产，它们能够在短期内快速变现，因而流动性很强。
答案为C5、某种附息国债面额为100元，票面利率为10%，市场利率为8%，期限为2年，每年付息1次，则该国债的内在价值为（）元。
房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。
我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。
试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。
一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。
REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。
自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。
REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。
目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。
特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。
但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。
虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。
美国发展“以房养老”的经验及对我国的启示“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并每月从金融机构获取现金，直到借款人去世。
该业务起源于荷兰，发展成熟于美国。
人民银行冀州支行对美国住房反向抵押贷款的产品特点及该国发展“以房养老”的经验进行了总结，并结合我国实际提出了借鉴和启示。
一、美国住房反向抵押贷款的主要产品及其特点美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款产品：HECM计划、the Homekeeper Program计划和Financial Freedom计划。
其中前两种是由公营机构推出并由政府担保的，最后一种是私营机构推出的。
从适用对象看，HECM计划主要适用于拥有较低价值住房的借款者，the Homekeeper Program计划适用于拥有中等房产价值的借款者，而Financial Freedom计划则适用于拥有高档房产的持有人。
（一）房产价值转换抵押贷款(HECM)。
房产价值转换抵押贷款是国会授权的一种住房反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督，还得到美国住房与城市发展部和联邦住房管理局的支持。
HECM得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可用于任何消费目的。
联邦住房管理局也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。
美国住房与城市发展部负责保险项目的设计与改进，联邦住房管理局负责授权贷款提供人，收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
美国住房与城市发展部和联邦住房管理局并不直接提供反向抵押贷款，HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使老年人在获得养老资金的同时不必搬出或出售住房。
这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间内按月发放、在一定限额内自由支取或最后一种方式与前两种方式的结合。
美国财政部和联邦储备委员会7⽉13⽇宣布措施，救助美国的两家住房抵押贷款融资机构———房利美和房地美，以避免这两⼤⾦融机构的资⾦困境进⼀步冲击美国经济。
资料显⽰，1938年成⽴的美国房利美是联邦政府发起的股份公司，房利美有权提供抵押贷款或贷款担保，多年来⼏乎垄断了⼆级抵押贷款市场。
具有类似功能的房地美全称为“联邦家庭抵押贷款公司”，是1970年联邦政府发起的新公司，⽬的是扩⼤⼆级抵押贷款市场。
受次贷危机和房地产市场低迷影响，房利美和房地美资产严重缩⽔，负债飙升。
两公司为避免破产，急需融资750亿美元。
美国财政部当天表⽰将提⾼这两家机构的信⽤额度，并如有需要，美国政府将出资购买这两家公司的股票并出借资⾦。
素来号称是最为市场化的美国，为何对这两家上市公司开⼀⾯？这对我国宏观经济管理有什么启⽰？ 启⽰之⼀：⽤哪只⼿要以全局为重房利美和房地美这两家公司在美国住房融资体系中发挥着核⼼作⽤，它们共有或担保着全美12万亿抵押贷款市场中的⼀半资产。
美国政府此时出⼿，表明⾯对整个美国市场的“⼤地震”，政府绝对不可等闲坐视。
与此形成对⽐的是，我国深圳房地产在连涨10年后，刚刚⼀出现价格的下降就有⼈急呼要政府“救市”。
但是从⽬前阶段来看，即便深圳房地产有着某种指标性的意义，如果政府不顾及市场经济“涨久必跌”的基本规律出⼿⼲预，有可能会带来更⼤的不可预知的后果。
两相对照，调控之中，⼀⽅⾯不能将局部困难任意放⼤为全局问题，另⼀⽅⾯也不能对影响全局的某些领域出现的危机视⽽不见。
启⽰之⼆：⽤哪只⼿要注重时机美国政府出⼿相助两公司的举措是在其次级贷款问题暴露两年之久后。
为什么要等如此长时间？⾸先⼀种经济趋势的形成要有⼀个增量的过程，才能完成由量向质的改变，任何措施不宜过早⼲预市场的⾃然选择。
其次，要限度地调动企业⾃⾝的能⼒。
我国近些年来经济结构调整之所以困难，就在于某些政策客观上培养了企业⼀叫就给“奶”吃的坏习惯。
特别是在国际国内经济环境出现⼀些变化时，对企业来讲既造成经营上的困难，同时也是敦促企业产品升级、产业转型的好时机。
目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。
目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。
美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。
最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。
1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。
美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。
从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。
亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。
美国风险投资经验及其启示［提要］中国风险投资在近几年取得了一定的成绩，为我国科技企业提供了资金支持，为我国经济发展注入了巨大能量。
但是，就目前我国风险投资发展现状看，与美国风险投资之间还存在不少的差距。
本文借助分析美国的风险投资经验及美国先进经验提高我国风险投资事业。
通过论述我国风险投资过程中存在的问题，提出一些美国先进经验，进而根据美国的经验制定促进我国风险投资的措施。
关键词：风险投资；主要问题；经验；发展策略随着我国经济的快速发展，我国的风险投资也取得了不错的成绩，尤其是阿里巴巴在香港的上市为我国风险投资的发展提供了生动的例子，但在看到我国风险投资取得的成绩的同时，也要清楚我国风险投资与美国的差距，通过研究美国的风险投资经验，获得发展我国风险投资的战略措施。
一、我国风险投资存在的主要问题（一）缺少优质种子项目源。
项目源的内容受到风险投资时间的影响因素比较大，风险投资的前期一般选择处于萌芽阶段的企业，而后随着投资发展，项目源的风险系数也就随着投资发展阶段的发展而降低，如果项目源在进入成长期和发展期后，他们的风险因素就会降低，风险投资的风险系数也就会降低，但是项目源对风险投资的需求也就变弱。
因此，纵观项目源发展阶段分析，风险投资应该关注优质种子源项目。
但是由于受到各种因素观念的影响风险投资不愿意将更多的资本投入到种子项目源，因为种子期项目的风险系数要高于任何一项投资，风险投资结构不愿意承担较高的风险。
同时，种子期项目企业也不愿意承担风险投资的高收益，再加上政府部门对种子期项目的关注程度不高，政府没有履行其义务。
（二）政府部门干预程度比较高。
目前，政府部门一直承担者计划经济的职能，其没有根据市场经济的变化及时转变自身的管理观念，政府部门在我国的风险投资中占有主要的地位，我国风险投资资金的来源也主要集中在政府部门的专项资金中，而一些个人、企业在风险投资比例中的比例非常的少，结果导致社会其他一些社会组织失去对风险投资的积极性。
《房地产投资信托基金比较》研究开题一、选题的背景、意义（一）选题的背景在房地产投资活动中，房地产开发商都需要向银行贷款来筹措需要的大量资金，而许多国家为了防止房地产风险通过借贷转嫁给银行业，因此都限制了其融资渠道，而房地产投资信托基金（REITs）的出现为房地产也的发展提供了银行外的融资渠道。
而且REITs可以在交易所上市，它降低了房地产投资门槛，使中小投资者可以参与房地产投资，为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的投资产品。
REITs在美国发展已经有四十多年的历史，是具有成熟和现代化特征的金融工具，它以其特有的优势显示出强大的生命力，目前已经有许多国家和地区相继推出了REITs。
从全球角度看，美国和澳大利亚的REITs市场发展成熟，欧洲国家的发展态势良好，而亚洲国家则是最具潜力的REITs市场。
2000年日本推出第一个REITs，从此亚洲走上了发展REITs的道路。
新加坡是继日本之后成为亚洲第二个推出REITs的国家，两国的REITs市场发展繁荣。
到目前为止，香港，台湾，韩国，马来西亚等亚洲国家和地区都已经推出了REITs，特别是香港REITs 的发展将成为整个亚太地区的焦点。
（二）选题的意义亚洲REITs市场的发展表明亚洲已经开始进入房地产发展的另一阶段，而日本和新加坡作为亚洲经济发达的两个国家首先开始推出REITs，为亚洲各国提供发展经验。
同时近年来我国的房地产行业发展迅速，但也面临着一系列问题。
在这种情况下，我国应紧跟亚洲经济发展潮流，努力打开REITs局面，开始发展REITs，借鉴国外REITs成功经验，并根据我国自身情况来发展REITs，促进我国房地产行业健康有效地发展。
二、相关研究的最新成果及动态（一）国外相关研究由于房地产信托投资基金源于美国，在国外的发展比较成熟，因此国外学者对房地产信托投资基金的研究不管在理论上还是在实践上都比较深入。
在收益风险方面，Marcus T .Allen,Jefe Madura and Thomas M.Springer（2000）在《REIT Characteristics and the Sensitivity of REIT Returns》中指出REITs的收益受一般股票市场风险和利率风险的影响，并且文章还指出REITs的不同特点对REITs收益的敏感性因素的影响不同。
美国金融信托业发展及其对我国的启示内容提要信托是商品经济的产物,现代商品经济的高度发展促进了金融信托业的蓬勃兴起与繁荣。
美国虽然不是信托业务最早起源的国家,但却是当今世界金融行业最发达的国家。
20世纪 80年代之后,随着世界经济一体化和资本经营的国际化进程加快,以及众多国家对金融管制的放宽,以美国为代表的发达国家信托业制度和业务也发生了很大的变化,出现了一些新趋势。
一是信托职能多元化,二是信托业务与其它金融业务互相交融,三是信托投资业务国际化,四是信托品种日益创新,五是信托业务交易电子化,六是养老金信托呈逐年增长态势。
我国的金融信托业是在改革开放政策推动下恢复发展起来的。
从整个社会来看,我国全社会的信用机制还需要进一步完善,整个社会对信托业的信任尚未完全康复,法制欠缺,监管体制仍有一些缺陷;竞争残酷,抢夺市场无序;信托税收、财务和会计制度不健全;人才短缺,知识准备和理论水准与国外比差距较大等等一些难题和挑战。
在我国信托业制度环境、经营理念、政策体系、法律构建和主营业务等发生深刻变化的转折时期,分析美国信托业发展的经验,结合我国信托业发展的实际,明确我国市场化信托的发展思路和对策,具有非常重要的现实意义。
目录一、前言??1二、金融信托的一般性分析?2(一)信托概述?2(二)金融信托的性质?5(三)金融信托的种类?7(四)金融信托的功能?9三、美国信托业发展历程、特点、趋势分析??12(一)美国信托业发展的历程12(二)美国信托业立法17(三)美国信托制度的特点?19(四)美国信托业发展的趋势20四、我国信托业历史发展的沿革及现状分析??23(一)我国信托业发展回顾?23(二)我国信托业存在的问题28(三)信托业发展的机遇??31五、我国信托业发展的对策建议?35(一)我国信托业发展目标定位??35(二)促进我国信托业发展具体措施36注释??41参考文献??42论文摘要(中文)?1论文摘要(英文)?1 一、前言信托是随着商品货币关系的发展而产生和发展起来的,金融信托则是在一般民事信托行为基础上过渡演化的,是现代信用经济高度发达的产物。
1 引言自1998年东南亚金融危机之后，中国住房制度正式确立了市场化方向。
中国经济的高速增长和城市化步伐的加快，推动了房地产业的大发展，房地产规模和建筑体量逐年递增，这可以说是中国房地产的“上半场”——投资人聚焦于开发商主导的一级开发市场，利用金融杠杆实现投资的快速回报。
而在“下半场”，可以预见，开发商、投资商、服务商、运营商互相依存，通过专业分工带来效率的提升和持有物业的增值，并运用资产证券化方式进行融资以及资金的快速周转（王刚，2019）。
截至2019年末，中国房地产总市值已经达到65万亿美元，超过美国、欧盟和日本房地产市值的总和。
在全球新冠肺炎疫情的席卷下，公众的关注重点从口罩、疫苗等一线抗击疫情的物资逐渐扩大到经济形势和行业发展，其中不乏对于经济和地产的唱衰论调。
从另一个角度看，中国经济要加快推动传统产业转型升级，不断壮大新兴产业，打造经济发展新动能。
近日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着中国公募基础设施REITs 正式拉开帷幕。
不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是指将不动产资产公共事件影响下中国不动产发展新思路——基于美国不动产投资信托基金的分析翟国辰 陈柏安摘要：2020年全球新冠疫情大爆发后，中国率先抑制疫情扩散并着力恢复和刺激经济。
4月中国证监会和国家发展改革委发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》。
首先对美国1960年以来多次公共事件时期对REITs发展影响以及此次全球新冠疫情前后美国各种类型REITs 的基本表现进行分析；然后结合中国现实情况进行系统性讨论。
认为在中国房地产高速发展后期，REITs的一个重要功能是可以促使资金从房地产供给过剩和机会较少的地区高效流转至不动产投资机会充足的地区。
房地产投资信托基金的投资风险研究摘要：随着我国房地产市场的不断发展，房地产投资信托基金的投资规模越来越大。
然而，房地产市场的波动性和复杂性给投资者带来了巨大的风险。
本文通过分析房地产投资信托基金的投资风险，包括市场风险、信用风险、流动性风险和管理风险，提出了相应的风险管理策略，以帮助投资者更好地掌握风险并实现收益最大化。
关键词：房地产投资信托基金，投资风险，市场风险，信用风险，流动性风险，管理风险，风险管理策略一、绪论房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）是指以房地产作为主要投资标的，以收益分配为主要目的，通过证券化方式融资，向公众募集资金，再将这些资金用于房地产的相关业务，如购买、开发、管理、租赁甚至销售不动产等。
REITs通常会向公众出售权益份额或纸金，以此吸引保有亲身资产的投资者，从而降低房地产的采购成本，并为投资者获取回报。
截至2021年，我国REITs市场已经启动，并实行试点。
在下一步的发展过程中，REITs的市场规模将进一步扩大。
然而，在投资REITs时，投资者需要了解投资的风险。
只有通过对REITs的风险分析和风险管理，才能在保证投资回报的同时降低投资风险。
本文主要从市场风险、信用风险、流动性风险和管理风险四个方面，对房地产投资信托基金的投资风险进行探讨和分析，并提出风险管理策略，以期帮助投资者更好地理解和管理风险。
二、市场风险分析市场风险是指由于市场变化所引发的投资风险。
在房地产投资信托基金中，市场风险主要表现为资产价格的波动性。
首先，由于房地产市场的周期性变化，房地产投资信托基金的资产价格可能会受到市场波动的影响。
在经济环境好时，REITs的资产价格往往会上涨，反之亦然。
而且，由于房地产市场本身的复杂性和不确定性，市场风险也比较难以预见和控制。
其次，政策风险也是另一种市场风险的表现。
政策的变化会对整个房地产市场产生直接或者间接的影响。
住房政策性金融发展的国际动向及对我国的启示一、主要国家住房政策性金融基本情况及近年来政策调整（一）美国——开放型住房政策性金融体系由于美国的住房金融体系非常复杂，在住房政策性金融建设上采取了开放型体系，即并未由独立的机构承担，而是以联邦住房银行系统为纽带，把全美八干多家房贷机构连在一起的相对独立完整的一级房贷市场；依托政府信用建构、以房利美和房地美两大政府性公司为载体的主流（传统）房贷证券化市场；以私人投行为主体的非政府信用（非传统）证券化市场；以联邦住房管理局（FHA）等为代表的为中低收入及弱势群体提供政府信用的房贷保险服务；以各类私人保险公司为依托的私人性房贷保险服务。
2008年次贷危机爆发后，美国原有的4项重要的住房政策性金融措施，公共住房政策、基于项目的第八款补贴政策、住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策均未被取消或削弱。
其中，住房选择券政策和低收入住房投资税收减免政策作为符合联邦政府市场化要求的需求补贴形式，已成为住房政策性金融的重心；2009年开始，联邦政府通过这两项政策，不断通过各州政府扩大与开发商、中介组织等私营部门的合作面，直接向私营部门提供优惠，承接因次贷危机产生的无家可归者的住房需求。
（二）新加坡——封闭型住房政策性金融体系新加坡住房政策性金融主要采取封闭型金融体系，在组屋制度和中央公积金制度1的基础上，新加坡通过发放各项公积金和对各向补贴额度及门槛的调整，引导住房政策的平稳运作，保证“居者有其房”。
近年来，新加坡政府相继推出了特别公积金购屋津贴、重新拥屋津贴计划及近居购屋津贴等几项惠民住房补贴政策。
1、特别公积金购房津贴。
特别公积金购屋津贴是指着政府为使用公积金购买组屋提供的资金补贴。
该政策在2011年首次推出，主要目的是资助低收入家庭购买非成熟组屋区的“二房式”或“三房式”新组屋。
新加坡政府于2013年7月首次调整津贴政策，将受惠家庭的收入门槛从2250新元大幅提高到6500新元，并让在非成熟组屋区购买“四房式”组屋的首次购屋家庭也能获益。
美国房地产投资信托基金（ REITs）90年代以来，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 以下简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步成为商业房地产投资的主流。
越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔吗、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。
一、REITs的定义提起写字楼、商场、酒店等商业房地产投资，普通老百姓一般都认为这是富豪才能涉足的投资领域，与自己无缘，因为老百姓那点钱只够买一个平方米或几个平方米面积的房地产。
要使小投资者投资房地产的愿望成为现实，唯一的办法是将大家的资金聚集在一起才有可能。
REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。
REITs是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。
其目的是为了给小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不受资金的限制和地域的限制，都有机会参与房地产投资。
（一）REITs的法律定义REITs的法律定义出现在美国《国内税收法》第856~860章（the Internal Revenue Code，Sec.856 to 860）。
其地位成立的资格条件可以简单概括为如下几点：1、REITs的结构要求（1）REITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会；（2）其所有权益是由可以转让的股票、产权证书或受益凭证来体现的；（3）是美国国内注册的独立核算法人实体；（4）不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机构）或保险公司；（5）必须由100名以上股东（包括个人股东和法人股东）组成；（6）在每一纳税年度的最后半年内,5名或更少的人所占的份额不能超过全部股份的50%(俗语为：5-50规则）；（7）REITs应在缴税年度的全年内满足1-4项要求，在至少335天内满足第5项要求, 在整个下半年满足第6项要求。
美国REITs发展史初探纽约时代广场美国拥有全世界最大的REITs市场。
截至2019年末，美国REITs 市场总市值达13,288.06亿美元，约占全球REITs总市值的65%。
同时，美国还是REITs的发源地，其历史可上溯至19世纪末，并正式发端于20世纪60年代。
基于REITs的资产种类和收入特点，人们通常将REITs分为三类：抵押型REITs（mortgage REITs, 简称m-REITs）、权益型REITs （equity REITs）和混合型REITs（hybrid REITs）。
其中，权益型REITs直接投资并拥有房地产，收入主要来源于房地产的租金收入及物业的增值收益，戏称“收租子的包租婆”；抵押型REITs则扮演金融中介角色，将募集资金用于发放各类抵押贷款、购买不动产贷款或不动产贷款抵押收益证券，收入主要来源于抵押贷款的利息收入，戏称“放印子的黄世仁”；混合型REITs则兼具前两类REITs的投资策略，不仅进行房地产权益投资，还从事抵押贷款业务。
美国REITs发展史初探海外REITs研究系列（一）从1960年《REITs法案》颁布算起，美国REITs市场已走过了整整60年。
60年来，美国REITs市场不仅实现了规模的扩张——市值从上世纪60年代的数千万美元增至今日的逾万亿美元，还经历了结构的转变——从60年代末的抵押型REITs异军突起到今日的权益型REITs雄踞天下。
那么，美国的REITs是如何诞生，在发展过程中又遭遇了哪些挑战，REITs行业又是如何应对的呢？美国REITs发展的一个个历史节点，是处于何种客观环境之中，又面临着哪些制度变革呢？美国REITs的发展史又带给我们哪些思考呢？我们将通过对美国REITs发展史的简要回顾，寻求上述问题的答案。
01美国REITs发展历程回顾美国REITs发展历程概述REITs的税收优惠地位在1960年《REITs法案》中正式确立，标志着美国REITs市场的正式发端，但由于投资者接受REITs这一新事物尚需时日，加之客观市场环境的影响，导致REITs在60年代初期的规模增长十分有限。
目录1、美国财富管理：从快速发展到逐渐成熟，折扣经纪商崛起 (4)1.1、概览：美国居民金融资产快速增长 (4)1.2、溯源：供需端推动财富管理不断发展 (4)1.2.1、需求端：经济发展促进财富管理需求增加 (4)1.2.2、供给端：供给端改善驱动财富管理发展 (6)1.3、行业四大趋势 (8)1.4、竞争格局：共同基金快速扩张，折扣经纪商崛起 (9)2、代表公司崛起之路 (11)2.1、嘉信理财：从折扣经纪商向财富管理转型 (11)2.2、摩根士丹利：三次并购补齐财富管理业务链 (14)2.3、美国银行：收购美林证券发展财富管理 (17)2.4、富达基金：多元化发展 (21)2.5、崛起之路总结 (23)3、四大行业启示 (25)4、投资结论 (27)图表目录图1：美国居民金融资产快速增长 (4)图2：70 年代起美国GDP 快速增长 (5)图3：70 年代后美国人均可支配收入快速增长 (5)图4：80 年代之后美国居民金融资产占比提升 (5)图5：80 年代之后美国股市迎来长牛 (6)图6：佣金自由化及免佣基金催生买方投顾 (6)图7：IRA 账户资产中共同基金为主要投向（单位：十亿美元） (8)图8：401（K）账户资产中共同基金为主要投向（单位：十亿美元） (8)图9：美国指数基金规模快速增长 (9)图10：全球智能投顾AUM 快速增长 (9)图11：共同基金和养老金占比提升较快 (10)图12：金融机构分层竞争 (10)图13：折扣经纪商AUM 逐渐超越传统金融机构（单位：十亿美元） (11)图14：嘉信理财包含三大业务 (12)图15：嘉信理财财富管理收取基金服务费和咨询服务费 (12)图16：嘉信理财从折扣经纪商向综合理财转型 (12)图17：利息净收入为嘉信理财第一大业务（单位：百万美元） (13)图18：投资咨询费为嘉信理财资管业务收入第一大贡献（单位：百万美元） (13)图19：嘉信理财AUM 不断提升 (14)图20：嘉信理财获客成本不断下降 (14)图21：摩根士丹利以高净值和超高净值客户为主 (15)图22：机构证券和财富管理为摩根士丹利主要收入来源（单位：百万美元） (15)图23：摩根士丹利财富管理利润较为稳定（单位：百万美元） (15)图24：摩根士丹利发展经历三大阶段 (16)图25：收购后摩根士丹利AUM 快速增长 (17)图26：美国银行四大业务板块 (18)图27：美国银行财富管理业务占净利润比重在15%左右 (18)图28：美国银行财富管理业务由高端市场向大众市场下沉 (18)图29：美林财富管理客户余额占比较高（单位：百万美元） (19)图30：美林财富管理业务收入贡献较高（单位：百万美元） (19)图31：美林证券投顾人数增加 (20)图32：美林证券客户资产规模呈上升趋势 (20)图33：美林证券单个FC 管理上百万美元资产 (20)图34：收购美林公司后，美国银行财富管理板块收入大幅提升（单位：百万美元） (21)图35：美国银行AUM 保持增长态势 (21)图36：富达投资发展经历多阶段 (22)图37：富达投资规模不断增加 (22)图38：富达投资AUA 不断增加 (23)图39：美国以客户为中心进行服务 (24)图40：嘉信理财通过并购快速扩充实力 (25)图41：中国人均可投资产不断增加 (26)图42：中国高净值人群不断增加 (26)图43：证券行业佣金率不断下滑 (26)图44：嘉信理财PB 高于同业 (27)图45：嘉信理财PE 中枢高于同业 (27)表1：美国养老金制度利于财富管理规模扩大 (7)表2：美国IRA 账户主要由专业投资人管理 (7)表3：折扣经纪商崛起，传统机构受到挑战 (11)表4：嘉信理财资管业务中投资咨询收入占比较高 (13)表5：嘉信理财价格和服务优于同业 (13)表6：嘉信理财财富管理提供多种模式 (14)表7：摩根士丹利三大业务 (15)表8：摩根士丹利通过并购补齐财富管理业务客户链 (16)表9：摩根士丹利多种财富管理业务模式 (17)表10：美国银行财富管理业务包括美林财富管理与私人银行两大品牌 (18)表11：美林证券促进客户资产规模持续增长 (20)表12：富达投资为各用户类型提供多种服务 (23)表13：美国各类机构通过多种方式获客 (24)表14：美国财富公司打造跨业务板块联动 (25)表15：资管新规打破刚兑，资本市场深改政策驱动权益市场吸引力不断提升 (26)表16：受益标的估值表 (28)1、美国财富管理：从快速发展到逐渐成熟，折扣经纪商崛起1.1、概览：美国居民金融资产快速增长美国居民金融资产快速增长。
国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示国外政策性住房金融机构运作经验及其对我国的启示摘要:政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。
政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，为各国公共住房生产和消费提供有效资金融通。
文章在介绍美国、德国和新加坡三国政策性住房金融机构设置和运作模式的基础上，对发达国家政策性住房金融发展模式和经验进行了总结，结合我国政策性住房金融业务的发展现状提出了相关建议，以期借鉴国外经验的基础上进一步完善政策性住房金融体系。
关键词:政策性，住房，金融机构政策性住房金融机构是由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，不以利润最大化为经营目的，在住房领域内从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府的社会经济政策的金融机构。
从本质上看，政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。
政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，当前我国住房金融市场具有转型期的阶段性特点，政策性住房金融业务和商业性住房金融业务的发展都亟待规范化，采取措施使其互为补充，相互促进。
近年来中国住房市场快速发展背景下，商业性住房金融业务规模增长迅速，以个人住房抵押贷款为例，相较于1997年末190亿元的个人购房贷款余额，截至2013年9月底，个人购房贷款余额已达9.47万亿元。
商业性住房金融业务发展的同时，政策性住房金融业务需要进一步发挥其在住房体系的资金融通作用。
在大力建设住房保障供给体系的同时，通过设立政策性住房金融机构可在一定程度上解决公共住房生产建设、消费环节的资金融通问题，对促进住房市场长效调控机制建立具有重要意义。
一、美国政策性住房金融机构设置和运作美国是目前世界上住房金融业发展最发达的国家，政策性住房金融机构在解决居民住房问题发挥了重大作用。
与其他国家不同，美国的政策性住房金融机构的形式多样，不仅有政府自己设立的机构，还有政府本身并不投资但是提供贷款担保的机构。
热点透视美国发展房地产信托投资基金的经验借鉴及启示张蓉（西北大学经济管理学院，陕西西安710127）摘要：房地产信托投资基金起源于美国，全球共有34个国家和地区建立了REITs市场，在各国房地产项目建设融资中REITs 起到了举足轻重的作用。
目前美国的REITs市场是全球资产量最大、发展最为成熟的房地产融资市场，具有完备的管理制度和法律体系。
本文分别从法律制度的规定、组织结构的发展、REITs 的市场表现三个方面分析了美国REITs的基本特征，以期为我国REITs市场的建立及发展提供参考和启示。
关键词：美国；房地产信托投资基金；经验借鉴；启示从国际经验来看，房地产信托投资基金（Real Estate Invest⁃ment Trusts，简称REITs）已经成为同现金、债券、股票一样的较为成熟的金融投资工具。
从国内实践来看，REITs已经成为可以预见的为我国大规模房地产项目建设及基础设施建设提供融资服务的创新型的金融工具。
2014年5月15日，证监会发布的《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》明确提出要研究建立房地产投资信托基金（REITs）的制度体系以及相应的产品运作模式和方案。
2015年1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金试点。
2014年5月21日，由中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”在深交所交易平台挂牌交易，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦，这标志着我国第一单正真权益型REITs产品的推出。
一、REITs简介房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称RE⁃ITs）是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
不同于一般的投资基金，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。
从国外经验来看，REITs主要投资于较为成熟的房地产项目，因此要求管理者具有较高的房地产专业管理经验，其收益主要来源于物业租金，是房地产证券化的重要方式，REITs能够把流动性较低的房地产资产转化为流动性较高的能在资本市场中进行交易的证券资产。
因此，REITs本质上也是一种证券化产品，他是房地产投资权益证券化的主要形式。
REITs根据资金投向不同，可以分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。
权益型REITs是专门以获得房地产产权的持有或开发为投资目的，既可以对具体项目进行投资，如写字楼、商业中心、公寓、仓库及其他住宅和非住宅建筑物等，也可以对某个趋于进行长远投资。
抵押型REITs是专门投资于房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。
混合型REITs是介于权益型和抵押型之间的一种房地产投资基金，具有资产型REITs和抵押型REITs的双重特点，既拥有部分物业产权，又有各种抵押贷款债权。
二、美国REITs市场发展的经验借鉴美国REITs的前身是马萨诸塞商业信托，出现于十九世纪末，以1883年在马萨诸塞州的波士顿成立的波士顿个人财产信托为标志，以信托为组织形式是为了规避州法律所禁止的公司以投资为目的的持有不动产的规定，随后发展成为规避公司所得税的不动产投资组织。
随着20世纪50-60年代美国战后经济的复苏，考虑到房地产信托的优点，1960年美国颁布了《国内税收法》其中规定了房地产信托以公司为组织形式的基本要求和规范，紧接着国会通过《REIT现代化法案》，标志REITs作为一种新型金融投资工具的诞生。
同时为了解决传统房地产资产流动性差的问题，允许其上市交易，1963年美国有2支权益性的REITs上市交易。
1964年和1965年，美国法律允许设立抵押型REITs和混合型RE⁃ITs，极大地促进了REITs在美国的发展，1973年美国REITs的市值增长了22倍。
由于美国经济20世纪70年代出现衰退，REITs的发展也陷入低迷。
20世纪80年代，美国REITs调整了投资策略和资产管理理念，加之《税收改革法案》放松了REITs对房地产资产进行管理的限制，大量房地产开发企业开始积极组建REITs。
1987年，美国REITs的市值首次超过了100亿美元。
从90年代至今，美国REITs进入到迅猛发展的阶段，其市值从1990年的87亿美元增长至2013年底的6703亿美元，增长了近77倍。
截至2015年3月末，在美国NYSE和NASDAQ两个交易所上市的REITs有257个、合计市值9846亿美元，占到了全球市场的60%。
本文将从以下三个方面来分析REITs在美国快速发展的成功经验：首先，从美国REITs法律制度的规定来看，1960年美国《国内税收法》第856~860章（the Internal Revenue Code，Sec.856to860）分别从组织结构、股权结构、资产结构、收入结构、收益分配、免税待遇等方面对REITs进行了详细而严格的规定，只要某一商业组织能够满足以上各方面的法定要求，就可以获得REITs身份，从而享受免征公司所得税的优惠政策。
从1960年税法的规定来看，所有法定条款的规定都是围绕着保证中小投资者如何能够公平的参与到投资中所设立，这一政策制定的价值理念体现在条款规定的方方面面。
从组织结构的规定上来看，REITs被设定为一个“被动的”商业实体，他不能像其他房地产企业一样主动参与市场竞争，只能对房地产资产进行长期投资，以租金收益作为最主要的利润来源，从而直接限制了REITs的投资风险，使得中小投资人能够承担。
税法对REITs的资产结构也有严格的规定，在分散投资降低风险的要求下保证REITs的投资对象主要是房地产实业。
股权结构的规定如“百人原则”和“5-50”原则等确保了REITs的所有权不能集中在少数富人手中，同时对流动性的要求也有利于的大众投资者的及时买入和退出，有利于保障中小股东的利11经贸实践益。
在1976年和1986年美国颁布的《税制改革法》对REITs的组织形式、资产结构等方面的规定进行了修改。
在1997年《REITs精简法》（《1997年纳税者减免法》与1999年《REITs现代化法》，从法律和税收制度上承认了UPREIT与DOWNREIT的组织结构变革。
因此，美国健全的制度为REITs的发展提供了有利的法律保障，而税收优惠则为REITs的发展提供了动力。
其次，从REITs组织结构的发展来看，美国REITs组织结构呈现出多样化的发展趋势。
在REITs的组织结构中，投资者、基金管理人、托管人之间也是一种典型的委托代理关系，如何激励管理人更好的为委托人的利益服务以避免道德风险的发生是美国REITs组织结构发展变化要解决的核心问题。
1986年以前，在美国传统REITs的组织结构中，REITs的资产管理和运作、房地产资产的租赁收取租金等管理服务活动都外包给独立的管理机构。
而外包式管理方式并没有很好地解决股东与基金管理人之间的利益冲突问题，基金管理人主要致力于如何获得更高额的管理费用，而不是以实现股东价值最大化为目标。
因此，1986年的《税收改革法案》允许REITs进行内部自主管理，为更好的实现股东的利益而管理提供了可能，同时也激励了基金管理人提高运营决策效率。
在新管理模式的激励下，REITs的投资范围开始向着房地产业的“上游”和“下游”扩散，比如投资新建房地产项目的建设，投资规划施工建设收购土地，提供房地产交付以及物业管理、租赁等相关服务。
随着税法的修改，REITs的组织结构在传统结构的基础上出现了伞形合伙（UPREIT）和DOWNREIT结构，以及在DOWNREIT结构上衍生出的合股结构（stapled stock structure）和纸夹结构（paper-clipped structure）等。
从REITs的组织结构的发展过程中可以看出，宏观经济环境以及税法的改革都是推动美国REITs组织结构变革的主要力量。
如UPREIT与DOWNREIT就是结合了REITs税收优惠与有限合伙制有限责任的优点，使得RE⁃ITs的组织结构实现了历史性变革，自诞生以来就成为美国REITs 市场的主流产品。
在伞形结构中，房地产所有者以房地产出资成为有限合伙人，而换取合伙权益凭证这一交易行为不需要纳税，一年后有限合伙人可以把合伙权益凭证转换为REITs股份或者现金，此时才需纳税。
这样一方面使得房地产所有者在不转移对房地产所有权的基础上就能够实现参与到REITs的投资中，另一方面REITs通过吸纳更多有限合伙人，就可以扩大REITs的规模以达到上市的要求。
DOWNREIT结构是基于传统REITs所改组而形成的，传统REITs通过吸收房地产所有者组成有限合伙制企业，在DOWNREIT结构中REITs可以成为多个DOWNREIT合伙企业的普通合伙人。
而在纸夹机构中，REITs突破了对其投资范围的限制，避开了税法的限制，可以实现在免税的情况下收购新地产。
再次，从美国REITs的市场表现来看，有研究表明美国公募REITs的市场表现介于股票与债券之间，其风险高于股票而低于债券，风险程度适中。
并且REITs具有长期投资的特点，即使在市场短期回报率剧烈波动的情况下对REITs投资者整体的收益影响较小。
美国REITs收益率与通货膨胀呈现正相关的关系，随着通货膨胀率的提高REITs的租金收入也随之提高，从而起到对冲通胀的作用。
根据Fitch的研究，2016和2017年间，美国约有3500亿-4000亿美元的商业物业贷款到期，mREITs预期会迎来阶段性的大发展，填补银行业因物业价值波动而紧缩银根的这一缺口。
新加坡主权基金GIC在2015年就曾向mREIT公司LCRT投资1.5亿美元以便进入美国非银行商业贷款业务。
三、对我国今后发展REITs的启示从以上分析美国REITs发展的经验来看，REITs不仅为美国房地产市场的发展提供了资金，更重要在于为投资者提供了不直接持有物业就能分享商业地产的投资收益，并为房地产业的发展引入了专业的管理机构，通过长期投资获得丰厚收益。
美国国会设立REITs的初衷是为了给中小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，通过发达的资本市场，不受资金、地域、时间的限制，都有机会参与房地产投资，来保证房地产市场投资机会的公平性。
无论美国REITs相关法律法规如何调整和变化，都是为了更好的保证中小投资者能够公平的参与到房地产投资中，使得更多的投资者愿意参与到REITs的投资中，也为美国房地产业的发展提供了长期稳定的资金来源。
