热点透视美国发展房地产信托投资基金的经验借鉴及启示

张蓉

(西北大学经济管理学院,陕西西安710127)

摘要:房地产信托投资基金起源于美国,全球共有34个国家和地区建立了REITs市场,在各国房地产项目建设融资中REITs 起到了举足轻重的作用。目前美国的REITs市场是全球资产量最大、发展最为成熟的房地产融资市场,具有完备的管理制度和法律体系。本文分别从法律制度的规定、组织结构的发展、REITs 的市场表现三个方面分析了美国REITs的基本特征,以期为我国REITs市场的建立及发展提供参考和启示。

关键词:美国;房地产信托投资基金;经验借鉴;启示

从国际经验来看,房地产信托投资基金(Real Estate Invest⁃ment Trusts,简称REITs)已经成为同现金、债券、股票一样的较为成熟的金融投资工具。从国内实践来看,REITs已经成为可以预见的为我国大规模房地产项目建设及基础设施建设提供融资服务的创新型的金融工具。2014年5月15日,证监会发布的《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》明确提出要研究建立房地产投资信托基金(REITs)的制度体系以及相应的产品运作模式和方案。2015年1月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,积极推进房地产投资信托基金试点。2014年5月21日,由中信证券发起的“中信启航专项资产管理计划”在深交所交易平台挂牌交易,投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦,这标志着我国第一单正真权益型REITs产品的推出。

一、REITs简介

房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,简称RE⁃ITs)是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。不同于一般的投资基金, REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费于一体,同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。从国外经验来看,REITs主要投资于较为成熟的房地产项目,因此要求管理者具有较高的房地产专业管理经验,其收益主要来源于物业租金,是房地产证券化的重要方式,REITs能够把流动性较低的房地产资产转化为流动性较高的能在资本市场中进行交易的证券资产。因此,REITs本质上也是一种证券化产品,他是房地产投资权益证券化的主要形式。

REITs根据资金投向不同,可以分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。权益型REITs是专门以获得房地产产权的持有或开发为投资目的,既可以对具体项目进行投资,如写字楼、商业中心、公寓、仓库及其他住宅和非住宅建筑物等,也可以对某个趋于进行长远投资。抵押型REITs是专门投资于房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS),收益主要来源于房地产贷款的利息。混合型REITs是介于权益型和抵押型之间的一种

房地产投资基金,具有资产型REITs和抵押型REITs的双重特点,既拥有部分物业产权,又有各种抵押贷款债权。

二、美国REITs市场发展的经验借鉴

美国REITs的前身是马萨诸塞商业信托,出现于十九世纪末,以1883年在马萨诸塞州的波士顿成立的波士顿个人财产信托

为标志,以信托为组织形式是为了规避州法律所禁止的公司以投

资为目的的持有不动产的规定,随后发展成为规避公司所得税的

不动产投资组织。随着20世纪50-60年代美国战后经济的复苏,考虑到房地产信托的优点,1960年美国颁布了《国内税收法》其中

规定了房地产信托以公司为组织形式的基本要求和规范,紧接着

国会通过《REIT现代化法案》,标志REITs作为一种新型金融投资

工具的诞生。同时为了解决传统房地产资产流动性差的问题,允

许其上市交易,1963年美国有2支权益性的REITs上市交易。1964年和1965年,美国法律允许设立抵押型REITs和混合型RE⁃ITs,极大地促进了REITs在美国的发展,1973年美国REITs的市

值增长了22倍。由于美国经济20世纪70年代出现衰退,REITs

的发展也陷入低迷。20世纪80年代,美国REITs调整了投资策略

和资产管理理念,加之《税收改革法案》放松了REITs对房地产资

产进行管理的限制,大量房地产开发企业开始积极组建REITs。1987年,美国REITs的市值首次超过了100亿美元。从90年代至今,美国REITs进入到迅猛发展的阶段,其市值从1990年的87亿

美元增长至2013年底的6703亿美元,增长了近77倍。截至2015

年3月末,在美国NYSE和NASDAQ两个交易所上市的REITs有257个、合计市值9846亿美元,占到了全球市场的60%。本文将从以下三个方面来分析REITs在美国快速发展的成功经验:首先,从美国REITs法律制度的规定来看,1960年美国《国内

税收法》第856~860章(the Internal Revenue Code,Sec.856to860)

分别从组织结构、股权结构、资产结构、收入结构、收益分配、免税

待遇等方面对REITs进行了详细而严格的规定,只要某一商业组

织能够满足以上各方面的法定要求,就可以获得REITs身份,从

织能够满足以上各方面的法定要求,就可以获得REITs身份,从

而享受免征公司所得税的优惠政策。从1960年税法的规定来看,所有法定条款的规定都是围绕着保证中小投资者如何能够公平

的参与到投资中所设立,这一政策制定的价值理念体现在条款规

定的方方面面。从组织结构的规定上来看,REITs被设定为一个“被动的”商业实体,他不能像其他房地产企业一样主动参与市场

竞争,只能对房地产资产进行长期投资,以租金收益作为最主要

的利润来源,从而直接限制了REITs的投资风险,使得中小投资

人能够承担。税法对REITs的资产结构也有严格的规定,在分散

投资降低风险的要求下保证REITs的投资对象主要是房地产实业。股权结构的规定如“百人原则”和“5-50”原则等确保了REITs

的所有权不能集中在少数富人手中,同时对流动性的要求也有利

于的大众投资者的及时买入和退出,有利于保障中小股东的利

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