（万科企业管理）深圳万科
募集资金
1.流程总述
本流程适用于通过证券市场发行股票或债券的筹资以及募集资金的使用控制。
本流程分为三个模块，描述了集团总部依法发行证券募集资金的方案发起和编制、审批和报出、执行，通过募集资金专用账户收取、使用、置换募集专项资金，以及监督募集资金使用及信息披露等环节。
1.1业务及相关系统
K2系统、K3资金结算系统、EAS总帐系统
1.2组织结构
管理层提出发行证券的议题，董事会办公室作为承办部门组织集团财务管理部、资金管理中心、壹线X公司等相关部门编制证券发行方案、适时召集董事会和股东大会，取得董事会、股东大会决议文件，向中国证监会提交申请证券发行审核材料及相关文件，保持和证券发行和监管相关部门的联系和沟通，依法进行证券发行。通过开立募集资金项目专用银行账户和内部账户，资金管理中心、集团财务管理部负责募集资金入账的会计记录及项目资金内部分配；资金管理中心、壹线X公司进行募集资金的支付及其会计记录；董事会办公室经董事会秘书审核进行募集资金信息披露。
2.流程描述
2.1募集资金方案审批和执行
2.2募集资金使用和监督
2.3变更募集资金投向
2.1募集资金方案审批和执行
2.1.1募集资金方案发起和编制
房地产行业当前处于高速发展时期，因此充分运用资本市场平台，积极拓展融资渠道筹集发展资金，加快发展是万科集团当前的共识。
结合资本市场的现实以及中国证监会有关证券发行的相关调控政策，X公司通过总经理办公会或专题会议的形式适时提出资本市场融资的设想。董事会办公室作为承办部门，负责收集证券发行的相关信息资料，保持和证券监管机构、证券保荐机构的联系和沟通，联合集团财务管理部、资金管理中心、企划部，按照中国证监会有关证券发行的要求，组织草拟发行方案，且随时向主要管理层通报募集资金方案进展[董事会办X公司室应当按照国家有关法律法规、政策和企业筹资预算要求，联合集团运营线部门拟定发行方案草稿，且及时向管理层通报募集资金方案进展]（控制活动编号：
财务管理部投资组通过资金管理平台查询资金需求计划，或是通过邮件要求各壹线X 公司上报项目资金需求计划，且根据资金需求计划进行募集资金投向可行性分析，经财务总监核后交董事会办公室证券事务组汇编。
董事会办公室结合证券监管机构、证券保荐机构等相关部门的意见，根据证券发行的相关要求修订证券发行方案，同时甄选保荐人，完成《证券发行方案》的编制。
2.1.2募集资金方案审批和报出
董事会办公室依照《董事会议事规则》，召开董事会，审议本次证券发行方案且形成《董事会决议》[董事会需要对证券发行方案进行审议，且形成书面决议]（控制活动编号：
本次证券发行方案经董事会决议同意后，董事会办公室按照《股东大会议事规则》，召集股东大会，就本次证券发行方案形成股东大会决议，X公司聘请的合资格律师列席股东大会且出具法律意见书[董事会决议通过后，股东大会需要对证券发行方案进行审议，且形成书面决议，X公司聘请的具有专业资质的律师需要参加股东大会且出具法律意见书]（控制活动编号：
本次证券发行经股东大会审议同意后，董事会办公室协助保荐人按照中国证监会的有关要求整理申请发行证券审核材料，且由保荐人报送中国证监会，取得申请
发行证券受理通知书，通过保荐人保持和证券发行和监管机构及其他相关各方的联系和沟通，协调本次证券发行申请的相关事宜。
2.1.3证券发行和募集资金入账
中国证监会根据证券发行审核规则，对X公司本次证券发行申请进行审核。取得本次证券发行核准文件后按照证券发行有关规则，经交易所同意后进行发行，完成发行后按照证券登记结算有关规则在证券登记结算X公司进行登记存管。
为控制募集资金拟投资项目在募集资金入账前的前期支付，在证券发行方案公告后，集团财务管理部投资组通过内部审批系统K2系统申请开立募集资金项目内部专用账户，经集团财务总监、资金管理中心总经理审批同意后，由资金管理中心结算部开立分项内部专用账户，用于分项记录募集资金投资项目的支付。
根据《募集资金管理办法》，募集资金由资金管理中心存放于募集资金专用账户集中管理。董事会办公室证券事务组在取得中国证监会关于X公司本次证券发行的核准通知后，通知资金管理中心银行融资部，资金管理中心银行融资部通过内部审批系统K2系统申请开立募集资金专户，经资金管理中心结算部经理、资金管理中心总经理助理、资金管理中心总经理审批同意，由资金管理中心结算部在银行开立集团募集资金专用账户[集团资金管理部门应对募集资金进行专户存储管理，实现专款专用]（控制活动编号：
各项目所在深圳X公司财务管理部门，通K2系统申请项目壹线X公司在当地银行开立募集资金专用账户，经资金管理中心结算部经理、资金管理中心总经理助理、资金管理中心总经理审批同意，在当地银行开立募集资金专用账户[壹线X公司财务管理部门在当地银行开立募集资金专用帐户，需要通过系统提出开户申请，报送资金管理中心相关负责人审批]（控制活动编号：
本次证券发行结束后，董事会证券事务组取得由保荐人出具的本次证券发行完成通知，保荐机构将募集资金转入集团募集资金专用账户，资金管理中心结算部取得在银行开立的募集资金专用账户的《特种转账贷方凭证回单》（或进账单），双方核对金额无误后，资金管理中心结算部在K3资金中心结算管理系统中进行会计处
理，生成《收款单》，壹式俩联套打且加盖收讫章后，其中壹联交集团财务管理部综合税务组。
集团财务管理部财务会计组通知X公司聘请的符合资格的会计师事务所进行验资，取得注册会计师签发的有关本次证券发行的《验资报告》，集团财务管理部综合税务组依据《验资报告》、《收款单》，在EAS总账系统中编制收到募集资金的会计凭证，集团财务管理部综合税务组经理检查适用科目、金额及其他信息是否正确，无误后，在EAS总帐系统中对该会计凭证进行“审核”操作，且在打印出的会计凭证上留下审核痕迹[财务管理部门聘请有资质的会计师事务所进行验资，会计核算人员根据验资报告和收款单编制收到募集资金的会计分录，会计稽核人员审核会计凭证，且留下审核痕迹]（控制活动编号：
2.2募集资金使用和监督
集团制定《募集资金管理办法》，对募集资金的存放、募集资金的使用、募集资金投向变更以及募集资金的监督作出明确规定。
2.2.1募集资金分项分配计入内部专用账户
资金管理中心结算部在募集资金入账后，将已开立的募集资金项目内部专用账户经邮件方式通知集团财务管理部出纳，董事会办公室证券事务组将本次证券发行费用明细以邮件方式通知集团财务管理部投资组。集团财务管理部投资组根据实际募集资金数额，编制《募集资金分项分配明细》，填制《付款申请单》经财务管理部总监审批，集团财务管理部出纳据以在K3资金结算管理系统中填写《内部结算通知单》，按照《网上结算电子审批授权知会》完成审批流程，资金管理中心结算部复核后系统生成《内部结算单》，将募集资金内部分配计入募集资金分项内部专用账户[集团财务管理部门根据实际募集资金数额，填制募集资金分项分配明细表，且经财务管理部门负责人审批后完成募集资金在各个项目间的内部分配]（控制活动编号：
资金管理中心结算部套打壹式三联系统生成的《内部结算单》，加盖转讫章，其中二联分别交集团财务管理部综合税务组和项目壹线X公司财务部进行会计处理。
2.2.2募集资金项目垫付款置换
募集资金入账后，深圳X公司财务部门将募集资金入账前垫付的项目款项整理后报资金管理中心结算部，资金管理中心结算部经理或其指定人员编制《募集资金项目前期使用资金明细》，对项目垫付清单金额和内容进行复核，将复核结果以邮件
方式报结算部经理、资金管理中心总经理及集团财务总监审批[财务管理部门将募集资金项目前期使用的垫付资金提交资金管理中心结算部，由结算部经理或其指定人员复核相关金额和内容，且报送资金管理部门负责人、集团财务总监逐级审批]（控制活动编号：
资金管理中心结算部以邮件方式通知项目壹线X公司财务人员在K3资金结算管理系统中填制《付款通知单》或《内部转账通知单》，且注明收款账户，付款账户则为项目内部专用账户，进入募集资金支付流程。资金管理中心根据K3资金结算管理系统中完成审批的通知单将项目垫付款从集团募集资金专用账户转入壹般结算账户，且根据银行回单进行会计处理，将壹般结算账户收款计入相关项目壹线X公司的内部结算账户，K3资金结算管理系统生成《付款单》、《收款单》，结算部加盖付讫、收讫章，项目壹线X公司据以进行会计处理。
2.2.3募集资金支付和监督
《募集资金管理办法》规定募集资金使用应严格按发行申请文件承诺的拟投资金额实施，且定期向董事会报告，同时向社会公开披露投资项目的进展情况。募集资金使用需要履行资金审批手续,凡超过董事会授权范围的报董事会审批后方可支付[X 公司建立《募集资金管理办法》，规定募集资金使用的审批程序和管理流程办理]（控制活动编号：
深圳X公司根据募集资金项目进度制定资金集中使用计划，进行项目资金集中支付申请及审批。深圳X公司发生募集资金项目支付时，经办人填制《付款申请单》且完成审批，财务部出纳在K3资金结算管理系统中填写《付款通知书》
壹线X公司根据项目支付内容和涉及金额，可选择直接从在当地银行开立的募集资金专用账户进行支付。募集资金项目涉及税款等不能直接从募集资金专用账户
支付的，经审批后，按纳税金额从增发专户直接转入纳税专户支付。
募集资金项目壹线X公司财务部收集所有付款凭证、借款申请等资料复印件，以备查验。
资金管理中心对专用账户资金进行监控，对募集资金使用情况进行检查。资金管理中心结算部每月编制《募集资金项目使用情况表》，且和专用账户的资金余额核对无误，经结算部经理审批后报财务管理部[X公司应跟踪项目进度和募集资金的使用情况，确保投资项目按X公司承诺计划实施，且定期向董事会和X公司财务部门报告具体工作进展情况]（控制活动编号：
2.2.4募集资金的信息披露
根据X公司《信息披露管理办法》及《募集资金管理办法》，和募集资金事项相关的职能部门或单位向董事会办公室提交募集资金信息披露及报送证券交易所需要的所有资料和文件，董事会办公室负责起草披露信息的内容即公告。
募集资金信息披露文件经董事会秘书审核，必要时经X公司总经理审阅通过后报送证券交易所董事会办公室和指定媒体联系，以证券交易所审核通过后的第壹个交易日或者按照预约披露的日期按时对外发布公告[董事会办公室依据国家法律、行政法规或者监管协议规定，准备需要披露的文件和资料，以证券交易所审核通过后的第壹个交易日或者按照预约披露的日期予以公告和披露]（控制活动编号：
2.3变更募集资金投向
X公司尚未发生变更募集资金投向事宜。
根据《募集资金管理办法》，因市场发生变化需要改变募集资金用途时，由原募集资金项目单位提出变更申请，经总经理办会会审议后交由董事会办公室承办，董事会办公室根据《募集资金管理办法》准备变更议案及相关会议材料，按照《董事会议事规则》召集董事会，变更议案经董事会审议通过后，由董事会办公室按照《股东大会议事规则》召集股东大会（改变发行债券或可转换X公司债券的募集资金用途时仍应当召集债券持有人大会），经股东大会（和债券持有人大会）审议批准后，
办理审批手续制作股东大会决议文件且报相关监管部门备案后，方可变更投资项目[如因市场发生变化，确需变更募集资金用途或变更项目投资方式的，必须经X公司董事会审议、通知保荐机构及保荐代表人，且依法提交股东大会审批]（控制活动编号：
根据《募集资金管理办法》X公司决定改变募集资金用途用于投资新项目的，应尽快确定新的投资项目在董事会审议通过后提交股东大会审议，且在召开股东大会的通知中说明改变募集资金用途的原因、新项目概况及对X公司的影响[X公司决定终止原募集资金投资项目的，应尽快选择新的投资项目，X公司董事会应当对新募集资金投资项目的可行性、必要性和投资效益作审慎分析]（控制活动编号：
深圳万科大梅沙万科中心 大梅沙·万科中心 万科中心地处大梅沙旅游度假区。大梅沙地处深圳市盐田区大鹏湾畔，北靠梧桐山绿色山脊，南依大鹏湾海域，与香港新界隔海相望。四周为崎头岭、上坪水库集水区、菠萝山和正角嘴所环抱。大梅沙处三面青山环绕之中，被近1000公顷的天然森林包围，1800米的长沙滩，一派浓郁的亚热带海滨风光。万科中心被大梅沙内湖公园环抱，南侧距大梅沙海滨公园约1公里。占地面积61,729.7平方米，总建筑面积80,200平方米。 万科在全球范围内筛选知名设计单位近30家，在历时一年半和经过三轮的国际竞赛之后，2006年7月，美国的Steven Holl Architcts 设计理念为“漂浮的地平线、躺着的摩天楼”的设计方案一举夺魁，中标该项目。 万科中心穿越中港边境，是集办公、住宅和酒店等功能为一体的大型建筑群，是深圳市第一批建筑节能及绿色建筑示范项目，并将申请可持续发展LEED体系铂金奖。 大师与建筑 万科中心设计师——Steven Holl先生，被美国《时代》周刊评为美国最好的建筑师，世界十大建筑师之一。美国哥伦比亚大学建筑学院终身教授。他设计作品频频获奖，包括1998年的Alvar Aalto奖
章、美国建筑师协会金奖、美国进步建筑奖、美国普立兹克建筑奖等数十项。2007年，Steven Holl先生设计的两个项目获得美国《时代》周刊评选的世界十大建筑称号，分别名列第一和第八。 万科中心作为深圳城市片段，Steven Holl Architcts设计提出一个新的典范：漂浮的水平杆状空间，化解建筑形式和功能使用之间的直接关系，这带给地面层更多的活力。在这个项目中不需要设计各种不同功能来满足这城市片段的复杂需求，地面层多元的日常生活可以在功能单元中不断改变和演化。 这些单元和周遭活动之间的多孔穿透性是非常重要的。由于主楼漂浮在空中，这些地面出租的空间可以让租户使用当地的自然材料自己建造，例如竹子、茅草屋顶等，并且可以提供紧密多样的使用性，使其具备很大的可变性和灵活性。 盘旋在独创的“海水涂鸦”花园上空，办公室、公寓、和酒店等，建筑物之间温和的碰撞，就好像他们一度曾漂浮在较高的海面上，如今那个海面已经退去，留下他们屹立在犹如玻璃或珊瑚般的基座上。这种项目是在中国从来没有出现过的（在任何地方都没有）。 作为一个热带的、可持续的21世纪构想，它融合了几项新的可持续发展方向：漂浮的建筑体创造了自由、灵活有遮盖的景观绿地，并且让海风和陆风穿透基地。这些利用中水系统运作的矩形水景池将冷能向上辐射到彩色的铝制建筑底面再反射下去。可动式外遮阳表面使用特殊复合材料，保护内层玻璃减少太阳能负荷及风力冲击。可转动式悬挂立面外遮阳系统不会阻挡窗外的海景及山景。利用太阳能的
万科总部大楼结构设计研究- 结构理论 中建国际设计顾问有限公司:傅学怡总工程师 傅学怡：今天在这里给大家做一个深圳万科总部大楼结构设计的介绍。 有的人可能知道，它应该是一个世界上新的建筑结构形式。这个大楼总建筑面积是13万7千平方米，地面上是18万平方米，它的建筑师是搞建筑的人都知道的美国一个当代的建筑大师。这幢楼主要是用做万科公司的总部办公楼，同时兼有一部分办公和酒店，该楼面对深圳大梅沙海滨，不是紧邻海，离海还有大概3百米左右的距离。这幢楼的设计理念用英语来说是一个漂浮的地平线。整个楼从地面拔地而起10到15米，上面建4到5层的一个多层办公楼。从建筑理念上来说有两大特点：第一，绿色景观无限，包括百分之百的绿化。第二，因为拔高了10到15米，所有办公室内的空间都具备海景资源，从而让这个楼的品质和价位也相应提高了。当然，楼拔高了，拔地而起，结构的造价是有所增加的。 这是它的平面图。在这张图的下方就是大梅沙海滨。这是建筑的各个立面图。落地竖向构件就是筒体和剪力墙，以及一些钢筋混凝土柱，落地竖向建筑的水平跨度在中部大概是50米到60米，端部的悬臂大概是10到15米。整个楼的全长大概是5百多米，不到6百米，它的体型大家能看到是非常复杂的，所以没法计算这个长度。如果是从这里开始算，算到这边的话大概是1百米这样。
这个楼怎么做，做什么结构我想就不说了。今天我想给大家说一下，首先是一个方案的备选。我们经历过类似央视在深圳建的专业中心这样一种巨型钢的支撑结构。这个做完以后每平方米的用钢量，由于它每层都是钢结构，包括要跨越5、60米，用钢量大概是在200到250公斤一个平方米，跟我们目前做的国内大型火车站的楼盖用钢量是差不多的，应该说不算多。但是万科业主找我们商量，觉得这个用钢量按照两年前的单价来看，应该钢结构部分单价是在2000块左右，再加上混凝土的造价估计要在3千不到，他们认为这个结构造价偏贵。有没有更好的方案呢，我们提了一个混合框架加拉索的结构。这就是今天我想跟大家介绍的，待会我有照片，楼已经盖好、建成了。最后综合下来，总的用钢量从2万吨下降到大概是4千吨，索加节点大概1千多吨，折算成索和节点大概是7、8千吨吧，结构造价降低了8千万，每平方米的结构造价大概是在2千。 这是原来巨型钢桁架结构的方案，有拉杆、有撑杆，做成斜拉结构，这个理念跟斜拉桥的本质不同，有很多不同！我们比斜拉桥要复杂，基本的想法是用红的拉索呈30度左右的角度。这个索是目前国产最大的巨型索，目前再比它大的索就没有了。这个斜索拉到落地竖向的顶端和中部，最底下就是我们的钢结构楼盖，所以巨型索跟所有的钢构件相连，以上全部是钢筋混凝土扁梁和宽扁梁的框架，我们沿宽度方向做长，沿跨度方向做扁。落地的构件是落地的筒体加上落地的一些钢筋混凝土柱。 最后是这样的方案，这个悬壁是4米到5米左右。这个是方案阶段最
万 科 集 团 战 略 分 析 经济与管理学院 姓名：柴庆梅 学号：091270157
万科集团战略分析 一、企业背景 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科企业理念： 我们的宗旨：建筑无限生活 对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间 对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台 对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象 我们的愿景：成为中国房地产行业持续领跑者 我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生 客户是我们永远的伙伴
人才是万科的资本 “阳光照亮的体制” 持续的增长和领跑 二、万科的外部环境分析 （一）万科企业宏观环境分析（Pest分析）： 1、政治因素分析，我国的房地产行业是在计划经济向市场经济转变的过程中发展的，因此受政府的影响比较大。政策决定了房地产行业的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产行业来带动地方经济的发展。2003年以来，国家采取了一系列的宏观调控政策：第一阶段（2003年-2007年）调控以抑制供给为主。第二阶段（2007年-2008年9月）调控以抑制供给和需求为主，采用紧缩的货币政策。第三阶段（2008年9月-2009年底）在金融危机的影响下，我国政府调控的重点是政策扶持，拉动经济，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。第四阶段（2009年底至今）为了房地产市场的健康稳定，国家又出台了一系列的政策来调控市场结构。 2、经济环境因素分析 （1）国民经济 目前我国的宏观经济层面总体较好，但也出现了很多问题。2010年我国的全年GDP首次超过了日本，成为世界第二大经济体系。但是我国还不是经济强国，我国人均GDP排100位。现在我国经济发展到了转折关头，迫切需要转变发展模式。 （2）通货膨胀
万科集团管理模式分析研究 一，万科的发展历程 万科成立于1984年5月，创立初期主要是在国内代理经销日产色录像器材。由于它及时捕捉市场机会，业务迅速上升，占领了国内同类产品市场的60%，成为该市场重要的销售商之一。该公司与日本的SONY、日商岩井、JVC等著名企业建立稳定的业务关系，形成相对稳定的供货渠道和销售网络。由于1987至19 88年期间严峻的贸易形式，万科及时的进行了自身经营业务的调整，不失时机的涉足工业和房地产两大新的领域。接着在1988年底公司进行了股份制改造，从而、改变了资本结构，扩大了资金的规模，同时也促进了万科经营管理的规模化。同年万科开始介入房地产领域，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，得到了良好的溢利回报。截止2000年底，通过参股，合作等多种形式，万科已从原先的小企业发展成为以房地产为核心业务、将住宅作为主导开发方向的巨型经营实体。 万科历年累计竣工住宅面积263万平方米，土地储备450万平方米。是国 内首批公开上市的企业之一。至2000年底，公司总资产56.2亿元，净资产2 9.1亿元，拥有员工6616名，全资及关联公司37家，在主要投资开发的城市，万科均具有较高的专业优势，下属深圳地产公司连续三年荣获深圳市房地产企业资质评级第一名。万科开发的楼盘多次获得"国家建设部建筑设计一等奖"、"中国建筑工程鲁班奖"、"全国城市物业管理优秀示范小区（大厦）"等各项荣誉，万科的物业管理率先在行业内通过ISO9002第三方国际认证。 除房地产业务外，万科亦投资连锁零售业务，控股72%的深圳市万佳百货股份有限公司在深圳拥有5家分店，营业面积达8.1万平方米，营业规模及品牌知名度在广东省位居行业前列 按行业划分之主营业务收入及净利润
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金隅万科城价值梳理 一、金隅万科城核心价值 幸福生活方“城”式 核心价值解读： 1、概念阐述：幸福生活方“城”式，从精神、物理和时间属性上，对金隅万科城=幸福生活城的理念进行了表达，2010年金隅万科城核心策略重点在于面向北 京北部区域客户，向客户传递项目营造的生活社区的理念，迎合80后对于幸福不懈追求的理想。 2、概念分解： 幸福：金隅万科城精神定位。 每个人眼中的幸福是不一样的，也许我们可以把幸福看成爱情，友情，亲情。 80后眼中的幸福是怎样的，他们事业刚刚起步，小有起色，也许他们还没有后代，他们的父母大多是健康的。 他们是压力最大的一群人，他们的资产还未有多少积累，他们还在为梦想打拼。 他们的幸福也更实际更简单，一个家。 他们渴望有个属于自己的居所，这有可能是他们第一次离开父母的呵护，这个家证明了父母眼中的他们已经长大，也证明了社会对他们的认可 他们渴望有个家，一个可以与爱人共同营造的家 他们的幸福离不开爱情，拥有爱情的幸福才是完整的，当然他们必须有个装的下爱情的家 他们是一群离不开城市的人，他们生活在城市，工作在城市，他们的家也要像城市一样；（配套、位置） 他们是时尚的，是潮流的，他们走在时代前沿，他们的家也要充满了时代气息；（规划、低碳、地铁） 他们的生活是充实的，是紧张的，他们的家不应成为他们的负担，他们的家要给与他们生活更多的便利与温暖；（精装、物业） 幸福也许就是你不想换一份工作你不想再搬一次家，你不想换一个城市你不想改变许多；金隅·万科城让你拥有幸福
生活：金隅万科城物理定位，金隅万科城最为核心的卖点即为生活的全配套。 方：金隅万科城时间定为，方有正好和刚刚的意思，暗合幸福生活尽在“城”中展现，同时一期业主刚刚入住，也说明他们的幸福生活刚刚开始。 城：指金隅万科城 式：一种模式，配合幸福生活，可以解读为万科城的幸福方式和生活方式。 二、金隅万科城价值体系 三、金隅万科城价值解读（需广告公司配合） （一）、线上 1、区域价值体系
万科中心初体验：漂浮的地平线躺着的摩天楼 [摘要]王石曾讲，万科中心为什么是这个样子，因为它代表了万科对自然的一个态度，对社会的一个态度。20余年来，它常会以一种赋有活力的形式表达一以贯之的理念，这就是万科。”2010年1月21日，来自苏州、无锡的媒体同仁一同参观了有着“躺着的摩天大楼”之称的万科中心。 王石曾讲，万科中心为什么是这个样子，因为它代表了万科对自然的一个态度，对社会的一个态度。20余年来，它常会以一种赋有活力的形式表达一以贯之的理念，这就是万科。”2010年1月21日，来自苏州、无锡的媒体同仁一同参观了有着“躺着的摩天大楼”之称的万科中心。 “从规模上讲，万科如今是全球第一的房地产商，这当中有全球金融危机影响下此消彼长的原因，但无论如何万科在量上已经是“世界级”。中国房地产企业从量的世界级到质的世界级还有个漫长的过程，站在前排承受"压力”，且有追求、有理想主义冲动的王石及万科，不用扬鞭自奋蹄，未雨绸缪，建造万科中心这样一个实验性的建筑以及东莞建研基地，当是情理之中的事。 万科中心的颠覆性、创造性以及万千姿彩堪当万科品牌传播的一部分，这本身是一个建筑事件，也是一个有意无意间立足长远的营销事件。万科董事长王石评价万科中心，用了“乌托邦”，“代表未来”，“不可能变成可能”等一系列字眼儿。远看它尚有一些内敛，走进去，里面充溢着自信与激情，并以一种独创甚至是颠覆的形式去表达，这就是万科中心，这其中有万科身上不能褪掉的一种理想主义色彩。
信息链接【大梅沙?万科中心】 万科中心地处大梅沙旅游度假区。大梅沙地处深圳市盐田区大鹏湾畔，北靠梧桐山绿色山脊，南依大鹏湾海域，与香港新界隔海相望。四周为崎头岭、上坪水库集水区、菠萝山和正角嘴所环抱。大梅沙处三面青山环绕之中，被近1000公顷的天然森林包围，1800米的长沙滩，一派浓郁的亚热带海滨风光。万科中心被大梅沙内湖公园环抱，南侧距大梅沙海滨公园约1公里。占地面积61,729.7平方米，总建筑面积80,200平方米。 万科在全球范围内筛选知名设计单位近30家，在历时一年半和经过三轮的国际竞赛之后，2006年7月，美国的Steven Holl Architcts设计理念为“漂浮的地平线、躺着的摩天楼”的设计方案一举夺魁，中标该项目。 万科中心穿越中港边境，是集办公、住宅和酒店等功能为一体的大型建筑群，是深圳市第一批建筑节能及绿色建筑示范项目，并将申请可持续发展LEED体系铂金奖. 大师与建筑
四、万科战略分析（一）理论导入“战略”这个概念最初只存在于军事领域。战争讲究谋略。谋略有大有小，从全局进行谋略叫“战略”，为实现某一局部目标的方略叫“战术”。企业的战略体系从内容结构上来看，可以划分为公司战略、竞争（业务）战略和职能战略。公司战略又称为总体战略，企业总体战略通常可以划分为三种类型：成长型战略、稳定型战略和收缩型战略。成长型战略是以发展壮大企业为基本导向，致力于使企业在产销规模、资产、利润或新产品开发等某一方面或某几方面获得成长的战略。成长型战略主要包括三种基本类型：密集型战略、一体化战略和多元化战略。稳定型战略，又称为防御型战略、维持型战略。即企业在战略方向上没有重大改变，在业务领域、市场地位和产销规模等方面基本保持现有状况，以安全经营为宗旨的战略。稳定型战略主要有四种：无增战略、维持利润战略、暂停战略和谨慎实施战略。收缩型战略，也称为撤退型战略或紧缩型战略，是指企业从目前的战略经营领域和基础水平收缩和撤退，在一定时期内缩小生产规模或取消某些产品生产的一种战略。收缩型战略是一种以退为进的战略。收缩型战略主要包括扭转战略和放弃战略。本节将从公司战略分析万科的战略发展。（二）万科战略演变道路分析回顾万科发展的三十几年，其公司战略大体上是成长型战略，但从业务方面分析，其发展战略大致如图所示，从多元化发展战略到专业化战略，再到精细化战略。 图4-1 万科发展战略演变 1.第一阶段：（1984-1993）采用多元化战略。 1984年，王氏创办万科前身——“现代仪器展销中心”，其业务涵盖零售、饮料、房地产等多个不相关行业，万科初步形成商贸、工业、房地产和文化传播四大经营构架。1991年，万科正式在深交所挂牌上市，之后通过定向发行新股及配售，一共筹集到1.27亿元的人民币，使具备万科了经营规模和资金要求，开始跨地域房地产业务的发展。万科成长为涉足多领域，实施多元化经营的大型企业。在这个阶段，万科净利润、净资产收益率每年能保持在20%以上，实际上业务并不稳定，没有竞争力。 2.第二阶段：（1994-2003）：一元专业化战略。 1994年，万科业务遍布数十个行业，但其地产所取得的利润确是所有业务类型中最高的，地产所贡献的利润占到了20%，多元化在万科的发展过程中，却成为了负担，万科面临着第一次的战略转型。． 接下来的时间，万科一直做减法，开始逐步退出与房地产无关的行业，甚至卖掉几家未来发展前景良好但是与主业房地产行业无关的企业，例如：怡宝蒸馏水、扬声器厂、国企广告公司以及万佳百货。2001年万科将万佳百货72%股份转让给华润标志着万科彻底完成了非地产业务的剥离，实现其专业化房地产集团发展之路。表4-1为万科1994年至2003年一元专业化战略的实施过程，表4-2为万科业务领域变化展示。
万科产品系列全解析 第一类别——高端类别 TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。成都目前还没有。代表作如深圳海景别墅——十七英里 TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅 第二类别——城市系列 金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭 金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾 第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园 城市花园系列：成都有万科城市花园 魅力之城系列：成都有万科魅力之城 第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境 四季系列：成都有万科双水岸，朗润园
01 高端产品系列 随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。 008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅” 020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院 036 北京万科·紫台------------高档纯板社区 048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区 064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目 072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活 02 自然人文系列 自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。 092 广州万科·蓝山-------------------COPY的年代，原创的价值 110 深圳万科·第五园---------------华南区域现代中式第一盘 126 沈阳万科·新榆公馆---------------------北欧风情小镇式园区 136 武汉万科·西半岛---------------------绽放在半岛上的美丽建筑 152 成都万科·双水岸-----------------自然之上的共生和改造