房地产产业的市场结构研究
课程名称：产业经济学
学生姓名：
学号：
任课教师：
**大学经济学院二零一四年二月
摘要
中国房地产产业发展迅速，然而其产业结构不合理，存在规模不经济、高房价高空置率并存等现象，如何调整这些状况成为亟待解决的问题。产业集中度作为衡量产业结构的重要指标，是本文研究的主要对象。
本文首先介绍选题背景，在此基础上引入市场集中度这个指标，阐述市场集中度对市场结构的影响，进而展开市场集中度的测定和分析。接着，探讨中国房地产产业的典型企业和历年来的并购事件，对中国房地产产业发展现状进行分析。最后，根据实证研究结果，针对中国房地产产业的未来发展，提出了一点建议。
关键词：房地产，市场集中度，市场结构
Abstract
China's real estate industry has developed rapidly. However, its industrial structure is unreasonable, faced with problems such as diseconomies of scale,the paradox of co-existence between the high housing price and high housing vacancy,etc. The most important thing to be resolved is how to adjust these conditions. As an important indicator for measuring industrial structure, industrial concentration is the main research object of this study.
Firstly, this paper describes the background of choosing this subject,on the basis of which the indicator of market concentration was introduced to explainthe influence of market concentration on market structure. Secondly,some typical real estate enterprises and Mergers & Acquisitions were analyzed.Finally, based on empirical research findings, the advice on the future development of China’s real estate industry was given from the aspects of concentration. Keywords:China's real estate industry, market concentration, market structure
目录
第一章导论
1.1选题背景
1.2本文的结构
1.3主要创新
第二章市场集中度的理论基础
2.1 市场结构的主要类型
2.2 市场集中度
2.3 房地产产业市场集中度计算方法
第三章中国房地产产业市场特点
3.1 中国房地产产业的发展现状
3.2 中国房地产产业的企业结构
3.3中国房地产业的市场集中度
第四章典型企业和并购行为分析
4.1 典型企业
4.2 并购行为
第五章房地产产业市场集中度变化的动力机制
5.1 外在动力
5.2 内在动力
第六章建议和对策
第七章研究过程中的难点及可能存在的问题参考文献
附录
第一章导论
1.1 选题背景
房地产产业在中国是一个高速发展的产业，是国民经济的支柱产业，中指
院在2012年发布报告指出房地产产业对中国GDP的贡献率大约占10%，拉动GDP 增长1.5到2个百分点。[1]然而，近几年房价高企，住房空置率也逐渐上升，说明我国房地产产业存在着产业结构不合理的现象，亟待解决。
本文将中观的产业层面作为出发点，以产业组织理论为基础，着重分析中国房地产产业市场结构及其影响因素，探讨最近十年房地产产业的集中度变化趋势，从而为实现资源的优化配置，提高房地产产业的市场绩效，增加社会的净福利提供更加有建设性的建议。
房地产产业事关民生，因此优化该产业的结构，具有很大的现实价值。研究并比较房地产产业近十年的市场集中度，并分析各个房地产企业的异同点，既有纵向分析，又有横向比较，将使读者对两个产业的认识更加立体、全面。所以,结合理论层面和现实层面的分析,本文的研究内容都将具有一定的理论意义和现实价值。
1.2 本文的结构
第一章为导论，提出问题：现阶段房地产产业的市场结构的市场结构有待完善。
第二章绍了市场集中度的理论基础，为下面的论述作了理论铺垫。
第三章列出了中国目前房地产市场的主要特点，并分析了近十年两个产业市场集中度的变化趋势。
第四章对房地产产业中的典型企业和并购行为进行了分析。
第五章分析了房地产产业集中度变化的动力机制。
第六章和第七章给出了一些建议并指出了本文的一些不足。
1.3 主要创新
本文试图深化国内房地产产业的研究,主要创新体现在:内容上将产业组织理论运用于房地产产业,深入地对房地产产业市场集中度进行了总体的研究，并分析近十年来的变化趋势。
主要创新点有:
(1)从产业组织理论中关于市场结构理论的角度来分析房地产市场；
(2)对房地产市场的市场集中度变化进行了比较分析；
(3)对房地产市场的产业组织结构调整提出了建设性意见。
第二章市场集中度的理论基础
2.1 市场结构的主要类型
2.1.1完全竞争市场
完全竞争市场依赖于三个假设：（1）价格接受者。市场上存在很多个厂商，
每一个厂商都要和很多竞争者直接竞争。因为每个厂商出售的产量占全部行业产量的比重足够小，以至其决策对市场价格不产生影响，所以每个厂商视价格为给定的。（2）产品同质。价格接受行为一般发生在厂商都生产完全相同或者几乎相同产品的市场上。（3）自由进入与退出。不存在任何特别的成本使厂商难以进入（退出）某个行业的情形。
2.1.2完全垄断市场
完全垄断型市场结构的假设条件是:在一定市场区域范围内,某一产业的产
品只有唯一的生产者;新企业进入受到很大限制,存在很高的进入壁垒；没有接近的替代品,买者想购买性能接近的代用品是不可能的。完全垄断型市场结构的优点是有利于实现较大的经营规模,获得可观的规模经济效益。同时,垄断厂商具有比较雄厚的资金和实力,能够进行耗资巨大的科技研究与创新,从而可能有利于促进技术进步。但完全垄断型市场结构的缺陷也十分突出。垄断市场上的产品价格高于竞争型市场上的价格,消费者福利水平下降；由于完全垄断企业能凭借较大的市场控制力,获取垄断利润,没有市场竞争的压力,因而其追求技术进步、管理效率的动因减弱,可能阻碍、减缓企业技术进步和劳动生产率的提高。垄断大企业庞大的组织管理体系和复杂的管理层次,使企业内的管理交易费用激增。完全垄断型市场的假定条件在现实中也是难以实现的。
2.1.3 垄断竞争市场
垄断竞争市场具有两个关键的特征：
（1）厂商之间通过销售有差别的产品进行竞争，这些产品相互之间是高度可替代但不是完全可替代的。换句话说，需求的交叉价格弹性很大但并非无穷。
（2）可以自由进入和退出——新厂商带着新品牌产品进入市场以及已有厂商在产品已无利可图使退出市场都相对容易。[2]
2.1.4寡头垄断市场
在一个寡头垄断市场，可以有也可以没有产品差别。关键是要有几个厂商占
据大部分或全部总产出。在有些寡头垄断市场，部分或全部厂商都在长期中赚到可观的利润，因为进入壁垒使得新厂商进入该市场很困难，或者完全不可能，寡头垄断是一种普遍的市场结构形式。
2.2 市场集中度
市场集中度描述特定市场中某些特殊产业的市场结构，它与市场垄断力的形
成密切关系，因此市场集中度直接对市场的竞争状态产生作用。
2.2.1 绝对市场集中度
最对市场集中度是最基本的市场集中度指标，通常用于规模上处于前几位企
业的生产、销售、资产或职工的累计数量(或数额)占整个市场的生产、销售、资产、职工总量的比重来表示。其计算公式为:
（1）
（1）式中，CR n 表示市场上规模最大的前n 位企业的市场集中度（一般来说，
n 在4 ～ 8之间，最常见的是CR 4、CR 8）；
∑∑===N
i i i n
i n X X CR 1
1
/
X i 表示第i 企业的生产额、销售额或职工人数；N 为该产业所属的全部企业数目；表示前n 位企业的生产额、销售额或职工人数之和。CR n 接近于0意味着最大的n 个企业仅供应了市场很小的部分。相反地，CR n 接近于1意味着非常高的集中程度。
该指标优点：实际操作比较容易，能较好地反映产业内市场集中度情况，显示市场的垄断和竞争程度，因此使用的非常广泛。
该指标缺点：绝对集中度指标仅仅反映了产业中规模最大的前几位企业的市场集中程度，单凭这一指标还难以把握产业内全部企业的规模分布状况。
最早运用绝对集中度指标对产业的垄断和竞争程度进行分类研究的是贝恩教授，他将集中类型分成6个等级，并依据这种分类对当时美国产业的集中程度进行了测定，见表1。
表1：贝恩对产业垄断和竞争类型的划分及实例（美国）
2.2.2 H 指数
H 指数，也称赫菲德尔指数(Herfindahl Index) ，其公式为：
（2） 式中，X 代表市场总规模； X i 代表第i 企业的规模；X
X S i
i =
表示第i 企业的市场占有率；n 为该产业内的企业数。产业内企业的规模越是接近，且企业数越多，H 指数就越接近于零。如果产业内部企业占有率不同(规模分布不同)方差越大H 值也越大。因此H 指数弥补了CRn 指数的缺点。
2.2.3 相对市场集中度
相对集中度是反映产业内企业的规模分布状况的市场集中度指标，常用洛伦茨曲线和基尼系数表示。基尼系数在0与1之间变动。当基尼系数等于零时，即意味着所有企业规模完全相等。反之，基尼系数越大，企业规模分布越不均匀。
2
2i 1
1
()n n i
i i X H S X
====∑∑
2.3 房地产产业市场集中度计算方法
本文将综合运用绝对市场集中度和相对市场集中度来测算房地产产业的市场集中度。鉴于2014年的中国统计年鉴还没有出来，2013年的统计年鉴统计的是2012年的数据，本文将分析从2002年到2012年中国房地产产业的市场集中
度。运用绝对市场集中度公式时，i X表示的是第i家房地产企业的主营业务收入，X表示的是全国房地产企业的主营业务收入之和。
第三章中国房地产产业市场特点
3.1 中国房地产业发展现状
房地产业发展迅速，从2002年至2012年，房地产业迅速发展，为国民经济发展做出了巨大贡献。2002年房地产开发企业个数仅为32618个，到2012年房地产开发企业个数已经达到了89859个，增长了175%。2002年的房屋新开工面积为42800.52万平方米，到了2012年房屋的新开工面积为177333.62万平方米，是2002年的4.14倍。2012年的商品房销售面积也为2002年的四倍多。从近十年来房地产发展的总体状况来看，其发展态势迅猛，产业规模和市场容量有很大程度的扩大，企业数量、房屋新开工面积、商品房销售面积及房价等都有了较大增长。具体数据如表 1 所示：
表1：2002年-2012年房地产产业发展状况
数据来源：中国统计年鉴（2002-2012）
图1：2002年-2012年房地产企业个数及商品房销售面积走势图
图2：2002年-2012年全国商品房平均销售价格
图3：2002年-2012年全国房地产企业主营业务收入
由以上的几张图表可以发现：在2002年-2012年之间，房地产产业发展极其迅速，房价和房地产企业的主营业务收入也快速上涨，除了2008年经济危机时商品房销售价格小幅回落外，房价一直稳步上升。
3.2 中国房地产业的企业结构
中国房地产业的企业结构指的是房地产业内部的企业组成关系。研究中国房地产业的企业结构将为分析中国房地产业市场集中度提供思路。
表2：2002年-2012年房地产产业的企业结构
国有房地产企业和集体房地产企业却在减少，内资房地产企业增长迅速，港澳台投资企业和外商投资企业也有所增长。2002年国有房地产企业为5015个，到了2012年仅为3354个，集体房地产企业则由2488个减为904个。内资企业却由2002年的28657个增长为2012年的84659个。
图4：2012年房地产产业的企业结构
通过上图对2012年房地产产业的企业结构分析，我们可以发现90%的房地产企业都是内资企业，仅有3%的房地产企业是国有企业。
3.3 中国房地产业的市场集中度
本文在选取对房地产产业内规模最大的n 家房地产企业时，是依据中国房地
产排行榜和中国房地产企业综合实力 TOP10 来进行分析。需要说明的是，2002年-2007年的房地产企业数据赵彦辉在其硕士论文中已经呈现，本文将借鉴其论文中的数据。[3]
表3
图5
由表3和图5可以发现从2002年到2009年之间，房地产产业的市场集中度并不高，而2009年到2012年之间，房地产产业的市场集中度快速上涨，市场集中度4CR 由2009年的7.93%涨到2012年的20.74%，市场集中度8CR 由2009年的11.37%涨到2012年的28.43%。但根据贝恩对垄断和竞争类型的划分，中国的房地产产业在2012年时还属于原子竞争状态。表4展示的是2009年至2012年房地产开放商综合排行榜TOP10的大致情况。
通过上表可以发现2009年至2012年综合实力在前十的房地产开发商并没有太大的变化，在四年中都在榜上的房地产开发商有：绿地集团、万达集团、万科
集团、保利地产、恒大地产、中国海外发展有限公司，其他几家房地产开发商中除了绿城中国出现一次，世茂房地产、华润置地、龙湖地产、富力地产、碧桂园都在榜上出现了3次。
第四章 典型企业和并购行为分析
4.1典型企业
本章将重点分析2012年位于综合排行榜TOP10的典型房地产开发商：绿地集团、万达集团、万科集团、中国海外发展有限公司、世茂房地产、恒大地产。而这十家房地产商的产权属性如表5，其中华润置地是多元化控股。
表5 4.1.1绿地集团
绿地集团是中国企业500强和中国房地产龙头企业之一，成立于1992年7月18日，是国企房地产开放商的代表。主要经营房地产、能源、金融、商业、酒店、建筑、汽车服务等产业。
绿地集团的商业模式有两个特点：一、大量投标超高层建筑；二、力推捆绑型商业地产开发模式。关于超高层建筑的盈利模式，绿地是对核心物业进行保留，其余物业部分出售，并由绿地管理。这样，绿地既能从出售物业中收回成本，同时可以将部分持有物业抵押再融资，保证现金流的储蓄。绿地建造超高层建筑，成本回收时间一般要两年。而如果采用整体持有模式，成本回收将长达16年。[4]整体持有虽然能获得物业增值的收益，但会占用大量的现金流。所谓捆绑型商业地产开发模式，指的是商业地产开发商选择同质性较强、可复制性较高的一批商业项目，建立长期战略合作关系。在商业地产类项目的开发初期，使这批合作商家提前介入项目的整体设计，提供标准化设计图纸；项目拿地之后，即与一揽子品牌商家集体签约，进行订单式合作。对捆绑型合作品牌商家，开发企业承诺给予最大程度的支持与协作，从而节约合约谈判的成本和时间，并最终通过全程技术对接和协作做到“竣工即开业”。绿地集团已经与沃尔玛、上影集团、国美电
地产开发商 产权所有 绿地控股 国企 万达集团 民营 万科地产 民营 保利地产 国企 恒大地产 民营 中国海外发展有限公司 国企 世茂房地产 港资 华润置地 港资 龙湖地产 民营 富力地产
民营
器、上海歌城、美格菲健身等国内外知名商企宣布建立全面战略合作关系，将携手践行紧密型、捆绑型等崭新合作模式，就绿地集团在全国各地开发的现代服务业项目引入一流商业资源，进一步完善绿地商业地产全产业链，提升商业运营价值和水平，从而在当前宏观调控背景下，为绿地集团调结构、促转型提供有力支撑。[5]
4.1.2 万达集团
大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，是民营房地产开发商的典型代表。万达集团的核心产业是商业地产开发，主要是城市综合体住宅、写字楼以及传统住宅业务。其支柱产业有连锁百货、文化产业和五星酒店。在万达文化产业集团的旗下，有着影视公司、剧场、电影科技娱乐园、文化主题公园、报刊杂志等多种形式的文化业态。这是其作为一个大型文化产业帝国的标志。[6]
在万达集团公司的主页上显示，其文化产业计划2016年收入达到400亿元，进入世界文化企业前20名；2020年收入达到800亿元，进入世界文化企业前10名。从这极具雄心的目标表述来看，万达集团转型发展方向落在了文化产业上。
4.1.3 万科集团
万科集团于1984年，现在是一家股份制企业有限公司。公司于1988年介入房地产领域，199成立2年正式确定大众住宅开发为核心业务。2013年是万科成立30周年。在万科举办的媒体见面会上，公司总裁郁亮首次谈及万科转型，表示未来万科将转型为城市配套服务商。和绿地集团与万达集团不同的是，万科集团似乎更加纯粹，其走的是一条住宅产业化之路。住宅标准准化不仅在集团内快速复制了许多由多层公寓和情景洋房组成的住宅小区，还进行了标准化部品的设计和研发，形成了万科的标准化部品库。[7]住宅产业化实现了社会资源节约，这主要体现在能源、水源和材料节约方面；减少施工对环境的污染；提高了住宅的质量和建造效率。
4.1.4 中国海外发展有限公司
中国海外发展有限公司于一九七九年在香港注册成立，是中国最大建筑联合企业——中国建筑工程总公司在香港的控股子公司。一九九二年八月，公司在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。二零零七年十二月十日，中国海外发展有限公司(0688.HK)正式获纳入为香港恒生指数成份股。公司涉及房地产以及与地产有关的物业投资、物业管理、以及规划及建筑设计业务等。
中国海外发展有限公司在北上广的核心城市的中心地带拥有优质写字楼并以长期持有为目标，集团目前已经拥有房地产开发价值链的成套体系。公司拥有三大产业，一是基础设施投资于运营，包括沈阳皇姑热电、南京二桥等项目；二是城乡统筹投资，如重庆黎香湖等项目；三是金融股权投资产业，如国元信托等。
4.1.5 世茂房地产
世茂房地产控股有限公司，于2006月7月5 日于香港联合交易所有限公司主板上市。集团业务重点为在中国大陆经济发达或极具发展潜力的城市，发展大型及高质素的综合房地产项目，包括住宅、酒店、零售及商用物业。集团在中国正
在开发的项目逾50个，分布于几十个大、中城市。世茂品牌在中国大陆首创了房地产“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融合进了每一个家庭的日常生活。世茂集团业务集住宅、商业、旅游地产、产业板块于一体，统称“四驾马车”。现在世茂集团越来越看重跨界整合资源，2013年12月，世茂集团在上海举办艺术展。世茂集团旗下的世茂熙康，专注于为世茂业主提供全面健康医疗服务。世茂还将联手新东方教育集团，打造社区学习单元，为世茂业主全面引入优质教育资源，提供从儿童到成年业主的、包括基础教育到环球学习的全方位合作。
4.1.6 恒大地产
恒大地产是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业。公司于2009 年11 月5 日在香港联交所主板上市。恒大地产专注于发展“规模＋品牌”战略，为了在全国有效实施这一策略，公司进一步利用标准化运营模式，推进国内迅速拓展。经过多年实践及调整，恒大地产标准化运营模式在中国各地的运营中已被证实非常有效。恒大地产集团坚持“质量塑品牌、诚信立伟业”的方针，实施目标计划和绩效考核管理模式，滚动开发，效运作，以“规模+ 品牌”的发展战略形成了企业强大的体系竞争力，使恒大一直保持高速稳健发展，综合实力不断上升。
4.2 并购行为
4.2.1 并购现状概述
房地产并购事件是这几年房地产产业中日益关注的焦点话题。按照并购双方所在行业的关系，可以把并购分为横向并购、纵向并购和混合并购。横向并购是指并购双方同属一个行业的并购行为。纵向并购是指并购双方处于一个产业链上下游时的并购行为，比如一家服装企业并购一家处于产业链上游的纺织企业。混合并购是指并购双方处于不同行业时的并购行为。从2003年至2014年1月笔者收集到的70个房地产并购事件中可以发现，房地产并购中83%是横向并购，且所属行业都是房地产开发经营。另外17%为纵向并购，都是房地产开放商并购房地产中介服务商和物业管理商，并没有什么尝试多元化经营和扩大范围经济的混合并购行为出现。并购金额最大的有18.58亿，是万科并购南都。附录表格将展示2003年-2014年1月的部分并购案例。
图6
4.2.2 典型并购行为
万科并购南都。2005年3月3日，万科企业股份有限公司董事会发布公告，宣布停牌两天。万科下属公司与浙江南都集团下属的上海中桥公司签署协议，万科以总计18.58亿元受让南都集团通过中桥持有的上海南都70%股权、江苏南都49%股权和浙江南都20%股权。通过这次收购，万科集团将新增土地储备219万平方米，同时为万科进军江、浙、沪市场奠定了坚实的基础。这次并购体现了万科在整合土地资源方面“走出去”的思想，也是其城市圈聚焦策略的集中体现。为实现“有质量增长”的战略目标，万科将实施三大策略，其中之一便是城市圈聚焦策略。根据这一战略，万科将主要投资长三角、珠三角、环渤海等城市经济圈，而南都的主要开发地区集中于浙江、上海、江苏，在长三角地区，拥有数百万平方米的项目资源，是该区域知名房地产企业。因此，万科选择与南都合作，有利于加速促进其在长三角的战略布局。[8]
恒大地产并购深圳建设。深圳建设前身为深圳市建设总承包有限公司，是2003 年设立的国有独资有限责任公司，2006 年，进行以员工持股方式的企业改制，由原国有独资公司变更为有限责任公司。。深圳建设的经营业务主要分为三个方面，其相对应资产也主要是三大类：房地产项目开发、物业出租以及工程施工，适合恒大的企业发展需要。2011 年1 月15 日，深圳建设71%的股权，在深圳联合产权交易所正式拍卖。经历20余轮举牌，最终，恒大地产以16.64 亿元竞得该股权。这一价格比万科此前开出的8.32 亿元高出一倍。土地是恒大地产并购的原动力之一。由于招拍挂的特殊性，并不是所有的实力企业都能通过招拍挂找到合适的地块。因此通过收购项目公司或者是吞并整个公司而获得心仪的地块也成了实力房企的首选。恒大地产并购深圳建设可以获得深圳建设的土地，这样有利于恒大地产的开发。[9]
第五章市场集中度变化的动力机制
5.1 外在动力
5.1.1 宏观货币政策收紧
受到我国宏观货币政策收紧的影响，房地产企业的信贷收紧，融资空间被压缩。在资本市场信用上处于领先地位的少数大型房地产企业必然成为业内同行谋求合作的对象，而那些体量小、融资渠道少、背景差的中小型房地产企业极有可能被势力较为雄厚的大型房地产企业收购。从金融政策上看，一方面，对开发商自有资本的要求提高，开发商仅通过贷款获得融资的难度增大；另一方面，央行自2004年来已两次加息，融资能力将变得更为重要。表5是近几年提高房地产资本规模的一系列政策，这些政策促进了房地产企业的并购和整合，提高了市
表5
5.1.2 产业结构调整
中国的房地产产业市场集中度较低，还处于原子竞争状态，而发达国家的房地产产业基本都是寡头垄断结构。我国房地产业存在行业集中度低与资本密集型特征相背离、市场需求旺盛与宏观调控下资本短缺并存的特点，客观上需要通过并购重组达到产业整合的目的。
5.1.3 房地产市场竞争加剧
我国房地产开发商个数从2002年的32618增长到2012年89589，翻了一番多。随着大量企业涌入房地产行业，行业利润必然会大幅降低，在此前提下，相当数量的房地产企业退出市场是必然结果。因此那些处于初级阶段或是衰退阶段的房地产企业就会自身的条件适时采取被并购战略。
5.2 内在动力
5.2.1 获得土地资源
土地资源储备是房地产企业发展的基本条件，目前我国正处于有史以来最快的城市化进程中，城市的扩张成为经济增长的重要推力，同时也使土地资源日见稀缺。在2006年至2012年的房地产并购中，大部分的并购方都是为了获得被并购方的土地。
5.2.2 扩大战略发展范围
从2012年综合排行榜TOP10的房地产开发商分析中可以发现，这些房地产开发商都不仅限于房地产开发，所有的开发商都拥有了购地、物业投资、物业管理等一套完整的产业链。而像绿地集团、万达集团、世茂房地产已经将自己的产业领域延伸到更广阔的领域，比如绿地集团不仅有绿地地产、还有绿地汽车、绿地金融的产业。万达集团更是声称要把文化产业打造称自己的支柱产业。[10]
第六章建议和对策
在房地产产业竞争日益白热化信贷条件越发严格的今日，市场集中度的提高是房地产产业必然的趋势。而市场集中度的提高很大程度上是靠房地产企业的并购，并购是企业自救与战略调整的必然选择。通过企业并购可以达到资源互补、各取所需，也能够达到强强联手、提升企业实力的效果。但是通过对2003年-2014年1月房地产企业并购行为的统计和分析，可以发现并购都是横向并购，其余的
是纵向并购。横向并购对房地产业的优化发展毫无疑问是具有积极作用的,但是如果横向并购比重过大就难免会出现敌意并购现象，从而导致在并购后企业双方管理层摩擦增大，被并购方甚至会不惜代价设置障碍，从而增加公司收购成本。因此，应该鼓励一定比例的混合并购。混合并购是发生在非房地产企业与房地产企业之间的并购。一方利用资本优势获得股权与预期利润，另一方利用资源优势与专业优势获取资本发展。混合并购可以分散风险，寻求范围经济。通过并购尝试新的行业，实施多元化战略，不仅能有效扩充企业的经营范围，获取更广泛的市场和利润，而且能够分散因本行业竞争带来的风险。[11]
第七章研究过程中的难点及可能存在的问题
本文在计算市场集中度时仅用了绝对集中度指标，绝对集中度指标仅仅反映了产业中规模最大的前几位企业的市场集中程度，单凭这一指标还难以把握产业内全部企业的规模分布状况。应尽可能综合地采用绝对集中度指标、相对集中度指标和H.I指数等进行测定，以正确反映产业集中的状况。但使用相对集中度指标和HI指标将面临数据难以采集的困难，故本文仅使用了绝对集中度指标。
在收集市场集中度数据和房地产企业并购行为时，笔者发现距离现在时间越近的数据能够收集得越完全，距离现在时间越远，收集到得数据就越少，因此在下结论分析时可能会存在一些误差。
另外，本文在做市场集中度数据调查的时候发现虽然年报中各个企业都会体现营业收入这一栏，但是随着房地产企业越来越多地涉足其他产业，笔者很难够把集团中房地产产业的营业收入和其他产业的营业收入分开计算。
参考文献
[1]佚名.中指院：房地产产业对GDP贡献率约10%[N].财华社.2012.9.17
[2]罗伯特·S·平迪克，丹尼尔·L·鲁宾费尔德.微观经济学[M].中国人民大学出版社.2013.6
[3]赵彦辉. 中国房地产业市场集中度影响因素研究[D].重庆大学.2009.8
[4]佚名.绿地集团超高层盈利模式[J].城市开发.2012.9
[5] 周祺瑾. 绿地集团力推捆绑型商业地产开发模式[N].东方早报.2011.6.28
[6]吕倩男.从万达产业文化对城市发展建设的影响看万达商业文化[J].经济纵横.2013(15)
[7]楚先锋. 万科“标准化”走住宅产业化之路[J].城市开发.2007.9
[8]吕其银.我国房地产并购战略研究[D].东南大学.2006.6
[9] 胡挺，后锐.我国房地产并购动机及其经济后果[J].房地产开发.2011.7
[10] 徐召红，张强. 我国房地产企业并购动因及风险分析[J].金融经济.2012（6）
[11] 郑荣华. 房地产并购有利于产业升级[N]. 中国房地产报.2012.4.19
附录表格：房地产产业并购事件
润鸿·水尚项目SWOT分析《房地产开发管理X》结课作业 学院： 班级： 学号： 姓名： 日期：
项目介绍： 润鸿水尚是 由北京住总集团 与北京润丰投资 集团两大地产商 联手在桂林建造 的大型品质楼盘。 项目位于桂林象 山区凯风路与茶 店路的交汇处，毗 邻主干道凯风路。项目占地321亩，总建筑面积约40万㎡，绿化率为40%，容积率1.75，总户数约3000多户。 独创叠台庭院设计丰富多变的“五台”（阳台、露台、天台、退台、挑台）处理手法，争取了最优的通风采光，并成为优化丰富里面设计的依据，突破了传统住宅呆板的里面设计手法，赠送更大的使用空间。半地下节能阳光车库利用地形高差，形成半地下自然通风采光车库，既节省能源又节省造价。户型丰富，居住舒适性强项目户型丰富，有200种，可供选择多，全部采用南北对流设计，并采用了一梯两户甚至一梯一户的设计，保证了业主居住的高舒适度。 16度季风设计根据桂林季风特点，在建筑规划设计时采用独特的16度季风设计，将所有楼体向东或向西偏16度以内，利于季风的导入，保证室内空间常年拥有足够的自然风，对健康人居大有裨益。多变空间，全区供暖系统 6米超宽阳台、6米超高客厅、两房变三房的多空间利用，使业主尽可能享受到更多的空间。
整个社区采用了供暖系统，独创桂林首个保暖社区。 二、项目SWOT分析 S(优势) (1)交通条件：润鸿水尚位于桂林 市象山区凯风路与茶店路的交汇 处，直通桂林市中山路段和其他城 区，是万福路东西延长线，多路公 交线路即将落站项目地址，包括5 路、 12路、96路、97路、98路， 且桂林二环线路业以形成，凯风路 连通城南6线及桂梧高速，润鸿水 尚地处城南门户，交通要塞，升值 潜力无限。 (2)生活配套：小型超市、农贸市 场、便利店、金地球汽配市场、1.2公里长的商业步行街、2000平方米幼儿园、景观泳池、奢华会所、婚礼教堂文化中心、各类运动球场及四星级酒店。 (3)教育配套：小学凯风路二小、大风山小学、中学：八中、十一中。所以，本地块所处地段文化气氛浓厚，对于那些渴望自己的孩子以后得到更好的教育的家长来说，无疑是最佳的选择。 (4)医疗配套：空军疗养院、银海医院、南溪山医院。 (5)整个社区采用了供暖系统，独创桂林首个保暖社区。
章丘市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
不同市场结构的特点与效率比较 中国改革开放三十余年来，经济高速发展，市场结构也经历了很大的变化，研究不同市场结构的特点与效率对经济的健康持续发展有很重要的意义，本文主要通过比较不同市场结构下的经济效率来分析各个市场结构的特点。 目前市场结构主要分为四种：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、垄断。 这四种市场结构具有不同的特点，不同市场结构中的厂商的价格决策、产量决策都不相同，其竞争策略和竞争程度也不一样，因而经济效率也就不同。 经济效率是指利用经济资源的有效性，高的经济效率表示对资源的充分利用或能以最有效的生产方式进行生产；低的经济效率表示对资源的利用不充分或没有以最有效的方式进行生产，不同市场结构下的经济效率是不相同的，市场结构的类型直接影响经济效率的高低。 一、不同市场结构经济效率的对比 西方经济学家通过对不同市场条件下厂商的长期均衡状态的分析得出结论：完全竞争市场的经济效率最高。垄断竞争市场较高，寡头垄断市场较低，完全垄断市场最低。可见，市场的竞争程度越高，则经济效率越高；反之，市场的垄断程度越高，则经济效率越低。其具体分析如下： 在完全竞争市场条件下，厂商的需求曲线是一条水平线，所以，完全竞争厂商长期均衡时，水平的需求曲线相切于LAC曲线的最低点；产品的均衡价格最低，且等于最低平均成本，产品的均衡产量最高。 在不完全竞争市场条件下，厂商的需求曲线是向右下方倾斜的，且垄断程度越高，需求曲线越陡峭；垄断程度越低，需求曲线越平坦。 在垄断竞争市场上，厂商的长期利润为零，所以，在垄断竞争厂商的长期均衡时，向右下方倾斜的，相对比较平坦的需求曲线相切于LAC曲线最低点的左边，产品的均衡价格较低，且等于生产的平均成本，产品的均衡产量比较高，企业存在着多余的生产能力。
北京市房地产开发企业市场结构研究 曹敏政1 （1.北京大学城市与环境学院，北京100871）摘要：房地产开发企业市场结构的合理性直接影响到房地产业的健康和可持续发展。本文以北京市2006年至2009年房地产开发企业为例，从资质、实收资本、资产、利润和从业人员等分布情况入手，通过绝对集中度、洛伦兹曲线、HHI和勒纳指数等对市场结构进行分析，得出北京市房地产业市场集中度较低，大型企业大而不强，中小企业数量众多，进入门槛低，竞争激烈，抗风险能力弱，盈利能力弱，同时存在一定程度垄断性。进而在此基础上提出改善北京市房地产开发企业市场集中度以及减少垄断性的调整途径和政策建议。 关键词：房地产开发企业市场结构集中度 Research of Beijing Real Estate Development Enterprise Market Structure CAO Min-zheng1 (1.College of Urban and Environmental Sciences, Peking University, Beijing 100871, China) Abstract: Market structure of Real estate development enterprise directly affects the rationality of the real estate industry's health and sustainable development. In this paper, in Beijing from 2006 to 2009 the real estate development companies, for example, from the qualifications, paid-in capital, assets, profits and the distribution of practitioners such as start, by the absolute concentration, the Lorenz curve, HHI and the Lerner index market structure analysis. It shows the low concentration of Beijing real estate market, large enterprises and enterprise but not strong, the large number of SMEs, low barriers to entry, intense competition, weak anti-risk, low profitability, and there are some degree of monopoly. On this basis, then we find out the market adjustment of approaches and policy recommendations how to improve the concentration of Beijing real estate development enterprises and how to and reduce the monopoly. Key words: Real estate development enterprise, market structure, concentration 第一作者：曹敏政(1986-05-10)，男，江苏泰兴，研究生，fox520102@https://www.doczj.com/doc/4910061468.html,
.. 佳滨苑项目SWOT分析 作者：许汉远 一、项目介绍 佳滨苑位于东晓路海印桥脚，由珠江实业东建集团房产地产开发有限公司开发，广州住宅建设发展有限公司承建，广州珠江酒店物业管理有限公司承包物业服务，是集高层景观住宅、特色商业街于一体的市中心首席人居。楼盘占地面积5100平方米，建筑面积107680平方米，总户数560户，绿化率为29.4%，容积率为4.50。 佳滨苑项目北眺悠悠珠江，比邻仲恺农业技术学院，南望晓港公园、配套省级幼儿园。建筑外形具有刚柔并济的线条，浓缩了东方美学的精品园林，夜间远观海印桥灯光璀璨，长龙跨江，甚是壮观。 佳滨苑品质全面升级，由具备国家一级物业管理资质、中国物业服务百强企业“广州珠江酒店管理物业公司”担纲物业服务，更将众多高科技元素融入服务中：红外线弱电报警、电子巡更、LED信息发布、人车分流管理、社区背景音乐、闭路监控、可视对讲系统……让您畅享居家生活的高贵与尊崇。 二、项目SWOT分析 S（优势） （1）地理位置：项目位于目前炙手可热的老城区—海珠区，虽处市
区较为繁华的地段，但是，小区内环境宜人，繁华中带有幽静，可谓是市区中的“桃花源”。再者，小区往北300米是景色秀美的珠江，往西是文化气息浓郁的老牌大学仲恺农业技术学院，往南500米是可以散步、游玩的东晓公园。综上，项目的地理位置是非常优越的。 （2）交通状况：项目周边有184路、192路、208路、221路、264路、287路、35路、44路等众多公交线路。业主可以在海印桥南下车，步行约3分钟左右便可到达项目。项目交通四通八道，出行是相当的方'. .. 便：海印桥南直上内环路B线，海印桥北直通内环路A线。无论是前往市中心，还是郊区方向，车程一般都可控制在35分钟左右。（3）生活配套：项目昌岗东路百佳广场、海印电器城、中山大学社区都较近，仅10分钟不到的车程，逛街购物十分便利。步行10分钟可以到昌岗路晓港地铁站，小区附近的小店较多，药店、银行一应俱全，能充分满足业主的日常以及休闲生活需要。 （4）文化氛围：小区内规划有幼儿园，已经同步在建设当中，项目交楼即可投入使用。离项目最近的学校还有省一级昌岗东路小学，周边还有中大附中等省一级重点中学。 （5）引进国家一级资质物业公司——广州珠江酒管物业管理有限公司联合打造小区物业管理品牌，更提升了项目的整体水平。 （6）公司所开发的商品房，均由已通过ISO9002国际质量认证、荣
第一章绪论 1.1房地产市场概念及分类 房地产市场是我国社会主义市场体系中的一个重要组成部分。狭义的房地产市场仅指房地产作为商品交换的具体场所。广义的房地产市场是指房地产交换关系的总和。 通常情况下房地产市场可分为一级市场，即土地使用权的有偿出让；二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营，又称为“增量房地产”；三级市场即投入使用后的房地产交易，亦称“存量房地产”。房地产一级市场理应由政府垄断，是发展房地产二、三级市场的基础和前提，房地产二、三级市场交易的活跃，供给和需求的均衡，可促进整个房地产市场的繁荣发展。 在计划经济的体制下，城市土地属于国家所有，其使用权由政府行政划拨，不能转让；住房由国家统建，实行福利性的低租金政策；严格限制私房的发展，房屋不能作为商品买卖、转让、租赁。从而，房地产的投入产出没有进入良性循环，供给能力不足和需求无限膨胀的矛盾日益突出，阻碍了上海房地产市场的发展。 党的十一界三中全会后，城市经济体制改革给上海房地产业注入了勃勃生机，使长期处于沉寂、萎缩的房地产业开始复苏。改革开放20年来，房地产开发规模不断扩大，房地产市场交易日渐繁荣，房地产法规建设日趋完善，推动了上海房地产经济迅速、稳定、健康地发展。 1.2房地产企业的发展历程
企业的房地产投资开发是房地产市场中最活跃的因素。应该说，上海的房地产市场的发育首先是由房地产开发的发展而启动的，增量房地产的商品化造就了房地产的基本形态，构成了房地产市场流通商品的主体，形成了房地产市场的价格主导体系。房地产企业的发展，推动了市场的发展；市场的发展又为房地产企业的发展提供了广阔的空间 1.2.1房地产开发经营企业的发展 (1) 土地制度的发展 土地制度的改革促使房地产开发经营企业迅速发展。改革开发以前，上海的用地制度可以概括为“三无”既无偿使用；无限期使用；无市场流通。在土地“三无”制度中，无偿使用是最主要的特点。 土地无偿使用，其弊端是极为明显的。首先，土地的使用严重浪费，优地劣用、大地小用甚至占而不用，成为普遍现象；同时，还引发了非法占地、非法出租转让土地等问题。 80年代中期上海开始酝酿土地使用制度改革。1986年10月，市政府根据全国人大颁布的《中华人民共和国中外合资经营企业法》的规定，指定发布了《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》，对三资企业依法使用的土地收取土地使用费[1]。 这一改革，启动了上海土地由无偿、无限期使用向有偿、有限期使用的转轨，开创了一个崭新的土地租赁市场，突破了无偿使用土地的禁区。一年以后，1987年11月，市政府又颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，建立了土地出让制度，从而解决了土地使用权进入市场的难题，理顺了土地
房地产SWOT分析 目前，SWOT分析已逐渐被许多企业运用到包括：企业管理、人力资源、产品研发等各个方面。作为一种特殊产品的研发，房地产开发项目也越来越多的运用到SWOT这种工具加以分析。 SWOT分别代表：strength（优势）、weakness（劣势）、opportunity(机会)、threat（威胁）。房地产项目的SWOT分析通过对优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，然后再调整开发策略，来达成企业的目标。这有些像我们中国古代哲学中的“权衡”思想。从整体上看，SWOT可以分为两部分。第一部分为SW，主要用来分析内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部条件。另外，每一个单项如S又可以分为外部因素和内部因素，这样就可以对情况有一个较完整的概念了。 SWOT分析法注重三个要素：目标；外部环境、内部条件。 可按以下步骤完成这个SWOT分析表： (1)把识别出的所有优势分成两组，分的时候应以下面的原则为基础：看看它们是与行业中潜在的机会有关，还是与潜在的威胁有关。 (2)用同样的方法把所有劣势分成两组。一组与机会有关，另一组与威胁有关。 (3)建构一个表格，每个占1/4。 (4)把项目的优势和劣势与机会或威胁配对，分别放在每个格子中。SWOT表格表明项目内部的优势和劣势与外部机会和威胁的平衡。 在你的SWOT分析中，一定要把以下步骤都写出来： ①在某些领域内，你可能面临来自竞争者的威胁；或者在变化的环境中，有一种不利的趋势，在这些领域或趋势中，公司会有些劣势，那么要把这些劣势消除掉。 ②利用那些机会，这是公司真正的优势。
③某些领域中可能有潜在的机会，把这些领域中的劣势加以改进。 ④对目前有优势的领域进行监控，以便在潜在的威胁可能出现的时候不感到吃惊。如图： 也可以用一个更简洁的图表来表示： 在房地产项目中，运用SWOT方法分析问题一般可以分为基本面分析、辩证法分析。我们可以举例来加以解释及阐述。 基本面分析是最基础层面的分析，即揭示项目的表象。一般在还没立项之前就会有一些这样的研究分析。下面我们就举一个简单的例子，A是旧城商业街改造项目，通过简单的分析，我们可以得到这样的一些结论： S W O T
举例说明不同市场结构特点及其优缺点 市场结构，是指市场在组织和构成方面的一些特点影响着厂商的行为和活动，或者某种物品或劳务在市场上的竞争程度。决定市场结构的因素主要有两个：一是市场上买者和卖者的数目；二是产品的相互替代程度。 按照西方经济学的传统观点，市场结构分为四类：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市场。要了解这四类市场的各自特征及其相应的优缺点。那么我们就首先来谈谈市场结构吧！ （1） 完全竞争市场； 完全竞争市场是指市场上的竞争是充分的，在这个市场上，任何买者或卖者都是市场价格的接受者，无法用增加或减少自己的购销量对价格施加影响，只能按市场既定的价格来调整自己的购买量或销售量。 这个市场具有五个特征：⑴买卖者人数众多；价格既定 ⑵产品是同质的；单个厂商无法提价 ⑶无人为限制； ⑷要素的自由流动，厂商进出自由； ⑸信息是完全畅通的，不会有高价购买或低价出售。 在现实生活中完全竞争市场是不存在的，只有农产品市场勉强有点挂钩。那么完全竞争市场有哪些优缺点呢？ 就其优点而言，西方经济理论认为完全竞争市场是一个非常具有经济效率的市场。 第一，产量在理想产出之下生产；所谓的理想产出就是在最适宜的规模下生产的最适宜的产量。对生产者来说，表明在当前技术条件下能以最低的成本获得最大的正常利润；对消费者而言能用最低的花费购买到所需的产品。 第二，社会的无谓损失达到最小； 第三，可以资源达到有效配置。 当然完全竞争市场的的缺点也是显而易见的主要表现在： 第一，对企业进行研究和发展计划没有刺激力，因而不利于技术进步； 第二，不能充分反映价格竞争之外的非价格竞争包括产品的技术含量、服务质量等。 （2） 完全垄断市场； 完全垄断市场与完全竞争市场是相对而言的，它主要是指单个生产者或销售商对某种原料或产品的生产与销售具有完全决定权的市场结构。如矿业、电力、电话、自来水、军火等；有时也指单个的购买者对某种原料或产品的收购价格与数量具有决定权，如粮食、烟草等部门收
我国房地产行业SWOT分析 第一节我国房地产业发展制约因素分析 由于发展的历史短，经验不足，以及体制等方面的原因，我国的房地产业发展将受到一定的制约。 一是人才的缺乏。虽然目前从事房地产业的人数很多，但受过专业教育和训练，经验丰富的房地产专家很少。大多数房地产企业的领导人都是半路出家，其中不少是乱世英雄。在房地产业发展初期不规范、缺少竞争力的条件下，他们很容易获得成功。随着房地产业向规范方面发展和竞争的加剧，特别是我们加入WTO之后，许多在过去有效的方法不再适用的新形势下，一些人不得不退出，人才缺乏将更加明显。 二是缺乏合格的物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展密切相关的行业，房地产业必须有物业管理的配合，才能有效的发展。但目前我们很缺乏合格的物业管理专家和队伍，很多住宅的物业管理与消费者的要求有很大的差距。随着住户消费意识的提高，差距将会更大。另外，物业管理的收费与工薪阶层的经济承受能力之间的矛盾也是目前难以解决的问题。 三是与房地产业发展配套的交易市场、中介机构等还远没有达到健全和令人满意的程度。目前房地产一级市场在很多地区还不规范，交易秩序混乱的现象，坑害消费者的事例时有发生；二级市场在许多地区尚没有建立，就是一些已有二级市场的地区，也缺乏合理的交易规则；与房地产开发和交易有关的土地和资产评估机构、房地产经纪人事务所、会计师事务所、律师事务所，贷款担保机构等等，不但数量不足，而且许多中介机构对房地产业务不熟悉，难以承担房地产业务。另外，许多地区对中介机构缺乏严格的资质评估和规范的行业管理。 四是缺少房屋租赁市场。租赁业务是房地产业的重要组成部分。过去我们的房屋租赁关系是在单位和职工之间，在全面实行货币化补贴住房，将住房卖给职工之后，单位不再承担出租房屋的业务，必须有专业的房屋租赁公司承担这项业务。任何地区都不应该只有房屋买卖市场而没有房屋租赁市场。但目前许多地区还没有建立房屋租赁市场，而在一些建立了房屋租赁市场的地区，在行业规范、价格、税收、服务范围等一系列问题上都缺乏相应的管理政策。 五是法制建设滞后。虽然近几年在房地产业的管理方面制定不少的法律和规定，但这些法规对房地产业发展的现实需要仍然是很不够的。除了法规不健全之外，有法不依和无人执法的现象也大量存在。法制的落后使房地产领域社会信用缺乏监督和保证，影响房地产经营的效率和效益。
房地产市场发展报告 在连续多年保持高速增长的发展态势下，的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。 一、周期波动与分阶段回顾 (一)周期波动分析 国外的经济理论和日本、香港、等地房地产业发展的实例都证明，与宏观经济增长过程中的周期波动现象相似，在房地产经济发展过程中也客观存在着房地产周期波动。考虑到统计指标的代表性、时间序列数据取得的难易程度，我们选取了房地产業增加值增幅、房地产开发投资额增幅、房地产开发投资额占固定资
产投资的比重、商品房屋销售额增幅、房屋施工面积、住宅施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积、商品房销售价格增幅和房地产业职工人数增幅等11个指标，计算出1991年以来各年房地产扩散指数Q)值(见图1)。虽然受现有房地产数据(尤其是缺乏1990年以前的时间序列资料)的限制，以及扩散理论模型本身的误差而影响其周期划分，但我们还是可以看出房地产经济存在着周期性波动特点。 从运动轨迹来看，房地产周期与海外其他地区的房地产周期相比有独特的波长。美国房地产从1870年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅茨长周期(18-20年)基本一致；日本房地产基本是7年一次周期，香港房地产从1945年二战后大致是7-8年一次周期，房地产从1970年开始周期循环大致是5-6年，以上三个国家和地区基本是遵循朱格拉周期(6—7年)。而我国的房地产周期波动时间大致是4-5年。在对图形分析的基础上，结合房地产业的实际发展情况，我们认为，的房地产波动周期为8—9年，比全国的房地产周期长，也略长于朱格拉周期。其中1997年是萧条转折点，1993年是上一个周期的景气分割点，而目前正处于1998年开始的新一轮周期的繁荣阶段后期，其后续发展值得关注。同时根据有关专家学者对房地产业发展状态的划分，1997年房地产业的发展处于过冷区；1996年和1998年处于冷区；处于适度区的年份是1991午、1994年、
（一）市场结构的含义和划分市场结构的标准 考试内容：掌握市场结构的含义及其划分的依据 所谓市场结构，是指一个行业内部买方和卖方的数量及其规模分布、产品差别的程度和新企业进入该行业的难易程度的综合状态。也可以说，市场结构就是指某种产品或服务的竞争状态和竞争程度。 市场类型的划分标准是市场上竞争程度或垄断程度。 划分市场结构的主要依据有三个： 1.本行业内部的生产者数目或企业数目 2.本行业内各企业生产者的产品的差别程度。这是区分垄断竞争市场和完全竞争市场的主要区别。 3.进入障碍的大小 根据以上三方面因素的不同特点，将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场类型。 （二）各种市场结构的特征 1.完全竞争市场的含义和特征 完全竞争又叫纯粹竞争，是一种竞争不受任何阻碍和干扰的市场结构。 其特征为： （1）市场上有很多生产者与消费者，或买者和卖者，且生产者的规模都很小。每个生产者和消费者都只能是市场价格的接受者，而非决定者。 （2）企业生产的产品是同质的，既不存在产品差别。 （3）资源可以自由流动，自由进入或退出市场。 （4）买卖双方对市场信息都有充分的了解。 现实生活中，很难找到完全符合这些特征的市场，某些农产品如小麦、玉米等市场接近完全竞争市场。 2.完全垄断市场的含义、成因和特征 含义：完全垄断是指整个行业只有唯一供给者的市场结构。 成因：（1）政府垄断； （2）对某些特殊的原材料的单独控制而形成的对这些资源和产品的完全垄断； （3）对某些产品的专利权而形成的完全垄断； （4）自然垄断。自然垄断与规模经济有着密切的关系。 完全垄断市场的特征：
一、万科（000002，SZ） 优势 1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。 综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。 2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运 营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。 3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。 4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点 关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。 5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。 劣势 土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要， 低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购臵成本。 机会
1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。 2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁 绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。 二、保利地产（600048，SH） 优势 1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。 2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。 3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。 4、良好的执行力将保证公司高速发展。
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
第五章房地产市场结构 一、市场结构类型 ?请回忆并回答，有哪些主要的市场结构类型？ ?在房地产市场上不存在完全竞争市场，只有垄断竞争市场，寡头垄断市场和完全垄断市场等市场结构，此外，在房地产市场存在环形竞争。 市场结构类型和特征 1. 垄断竞争市场结构 2. 寡头市场结构 3. 垄断市场结构 4. 房地产市场的环形竞争 1. 垄断竞争市场结构 2. 寡头市场结构 ①含义：寡头市场是少数几家厂商控制整个市场产品的生产和销售的一种市场组织。 ②形成的主要原因： ③每个寡头厂商的利润都要受到行业中其它厂商决策的影响 3. 垄断市场结构 4. 房地产市场的环形竞争 ?对一个城市而言，无论城市的布局是否是环形的，房地产开发商的竞争总是一种环形竞争。这是因为房地产是位置不能移动的产品，它只能和相邻的房地产存在竞争。而对其它产业来说，其产品是可移动的，这样厂商就能在更大范围内开展竞争。在环形竞争条件下，因为只有少数房地产开发商进行竞争，所以房地产市场结构具有寡头垄断市场的明显特征。 房地产市场的垄断特征 ?房地产市场是非完全竞争的市场； ?非完全竞争的房地产市场的特征； ?完全竞争市场与典型的房地产市场的比较 房地产市场市场势力
了解概念 ?市场势力的含义 ?公式 ?勒纳的垄断势力度 ?勒纳指数L L=(P-MC)/P=1/e d ?L在0-1之间 ?总体来说，房地产的需求价格弹性是缺乏弹性，勒纳指数在0.4-0.6 ，房地产开发商具有较强的市场势力。意味着：提高房地产价格所增加的收益会大于价格上涨导致销售量下降所减少的收益，房地产开发商一般倾向于提高价格来增加自己的总收益。 房地产市场进入壁垒 重点掌握 1.市场进入壁垒理论 ?重点了解结构学派的进入壁垒理论 2. 房地产市场的进入壁垒 ①资金壁垒②规模经济壁垒③广告形成结构性进入壁垒④在位开发商对稀缺的土地资源的先行垄断占有⑤政策壁垒 通过本章可以知道： ?房地产市场是非完全竞争市场； ?房地产厂商从一定程度上可以影响房地产产品的市场价格； ?房地产商进入面临一定的资金门槛、产权门槛和规模门槛； ?房地产商具有较强的市场势力，一般会倾向于提高价格来增加自己的总收益。 第六章房地产制度 引例-小产权房 ?“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房；3月份，国土部部长徐绍史对清理原则进行了解释。 一、房地产制度简介 （一）房地产制度的内涵 ?①房地产制度是指围绕着土地资源与房地产产品的开发、交易和分配而确立的关于人们相互作用方式的一系列规则。 ?②从根本上说，房地产制度从属于整个国家和社会的经济体制，要受到一个国家基本经济制度、基本经济政策和经济体制的制约，构成了国家“制度网络”中的一个环节。 ?③从内容上看，房地产制度主要包括土地产权制度和土地管理制度、房地产开发投资制度、房地产经营制度、住房供应制度、住房分配制度、住房社会保障制度和房地产税收制度、房地产管理制度等多个方面。 ?④在一系列的房地产制度中，土地产权制度和住房制度对于资源配置和人们的利益影响最大，是通常要深入研究的基本制度。（二）房地产制度体系 1. 房地产法 ?房地产法是由国家强制力保证执行的房地产方面的行为规范。 ?国外经验 作为房地产制度的房地产法主要包括三个层面：①综合法②住房法③土地法 ?举例 2. 房地产政策 ?①房地产政策体系是国家或政府为改善住宅的数量、质量、价格以及所有权和使用权而制定的一整套方针、政策和具体措施，是一个国家房地产制度的重要组成部分。 ?②两个层次：中央政府的住房政策和地方政府的住房政策。举例 ?③房地产政策的基础：效率性、公平性和社会政治性 ?④房地产政策既可以是一般原则和政策目标，也可以是政府为改善居民居住条件而制定的关于住房的投资、建造、流通、分配和消费等具体政策体系。举例 3. 房地产管理规定 ?第一个层面：房地产企业的内部管理规章制度 ?第二个层面：房地产行业的自律规则 ?第三个层面：政府对房地产产业的行政管理 其中，第三层面对房地产经济运行的影响最大 ?中国的情况 具体来讲，房地产行政管理规定包括：①产权产籍管理规定②城市规划管理规定他③城市土地管理规定④房地产交易管理规定
万科Swot分析 优势（S） （1）品牌优势 万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。同时，“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱； （3）持续增长和领跑 万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。这表明公司实现的是有质量的增长,财务状况非常稳健。 （4）组织结构创新 万科的组织结构根据战略的变化而变化。万科以整个项目的生命周期为基础设立组织结构。这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。 （5）研发能力强 万科研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。如今,标准住宅的4个版本基本成型,已经有超过12 个部品实现了工厂化的生产装配,在住宅性能标准方面的创新超过60 项.通过创新研究部的努力,万科有几十项专利正在申报. （6）经营管理模式先进 万科物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。此外，万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。
劣势（W） （1）对员工关注不够，员工满意度不高 （2）国内不同城市客户的评价褒贬不一 （3）与政府的关系非常一般 （4）发展受限于土地资源和土地成本 土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，万科获得的可开发土地，较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。 （5）品牌建设模式停滞 品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力不够；而消费者对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面。以万科现有的以企业家品牌为龙头的品牌建设模式，再加上一位自己都承认“青涩”的企业家王石，让看似强大的万科品牌实际上相当的脆弱，再也经不起任何风吹草动。 机会（O） （1）目前，中国的城市化率还很低，城市化进程正在如火如荼的进行中，这必然加大对城市的住房需求。 （2）国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。 （3）由于国内紧缩的货币政策使得房地产融资困难，所以大量房地产公司到国外融资，国外融资以美元计价，由于人民币在不断升值，所以融资成本相比较低。一旦美国走强势美元，那么人民币将被迫贬值，大量的房地产公司将无力还款而倒闭，这对于万科这样的大的房地产
市场结构的类型及其划分标准2011年经济师考试中级基础讲义 市场结构的类型及其划分标准 （一）市场结构的含义和划分市场结构的标准 考试内容：掌握市场结构的含义及其划分的依据 所谓市场结构，是指一个行业内部买方和卖方的数量及其规模分布、产品差别的程度和新企业进入该行业的难易程度的综合状态。也可以说，市场结构就是指某种产品或服务的竞争状态和竞争程度。 市场类型的划分标准是市场上竞争程度或垄断程度。 划分市场结构的主要依据有三个： 1.本行业内部的生产者数目或企业数目 2.本行业内各企业生产者的产品的差别程度。这是区分垄断竞争市场和完全竞争市场的主要区别。 3.进入障碍的大小 根据以上三方面因素的不同特点，将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场类型。 （二）各种市场结构的特征 考试内容：掌握不同类型的市场结构的特征 1.完全竞争市场的含义和特征 完全竞争又叫纯粹竞争，是一种竞争不受任何阻碍和干扰的市场结构。 其特征为： （1）市场上有很多生产者与消费者，或买者和卖者，且生产者的规模都很小。每个生产者和消费者都只能是市场价格的接受者，而非决定者。 （2）企业生产的产品是同质的，既不存在产品差别。 （3）资源可以自由流动，自由进入或退出市场。 （4）买卖双方对市场信息都有充分的了解。
现实生活中，很难找到完全符合这些特征的市场，某些农产品如小麦、玉米等市场接近完全竞争市场。 2.完全垄断市场的含义、成因和特征 含义：完全垄断是指整个行业只有唯一供给者的市场结构。 成因：（1）政府垄断；（2）对某些特殊的原材料的单独控制而形成的对这些资源和产品的完全垄断；（3）对某些产品的专利权而形成的完全垄断；（4）自然垄断。自然垄断与规模经济有着密切的关系。 完全垄断市场的特征： （1）只有一个生产者，因而它是价格的决定者，而不是价格的接受者； （2）完全垄断者的产品是没有合适替代品的独特性产品； （3）其他企业进入这一市场非常困难。 在实际生活中，公用事业、电力、固定电话近似于完全垄断市场。 3.垄断竞争市场的含义和特征 垄断竞争市场又叫不完全竞争市场，是指一种既有垄断又有竞争、既不是完全竞争又不是完全垄断而接近于完全竞争的市场结构。 特征： （1）具有很多的生产者和消费者 （2）产品具有差别性 （3）进入或退出市场比较容易，不存在什么进入障碍垄断竞争是比较符合现实生活的市场结构，如香烟、啤酒、糖果等产品市场。 4.寡头垄断市场的含义和特征 寡头垄断是指少数几个企业控制一个行业供给的市场结构。主要特征是： （1）在一个行业中，只有很少几个企业进行生产； （2）它们所生产的产品有一定的差别或者完全无差别； （3）他们对价格有较大程度的控制；
县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下： 一、我县房地产市场发展的现状 （一）房地产市场发展形势分析近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。201X年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100
平方米以上的大面积楼房为主，90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25％左右。总体看，201X年我县房地产需求增长速度将低于201X年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。压滤机滤布房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。201X年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了201X年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于201X年水平。201X年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，201X年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。 201X年全县房地产开发