南京工业职业技术学院
2004/2005第1学期末考试试卷 闭卷【 】
课程： 房地产开发与经营 出卷人： 陈林杰 考试类型：开卷【√】适用班级： 房工0314、0324 第一部分：专业理论题（50分）
一、填空题（0.5*26=13分）
1、房地产开发的主要参与者有： 、政府有关部门、 、设计机构、 、 、律师事务所等。
2、城市房地产综合开发经营，指以 为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。
3、房地产市场的类型按房地产权属的让度方式分为：①买卖 ；② ；③抵押 ；④典当；⑤ 。
4、“七通一平”指：通 给水、排水、热、电 、气、电信、 ； 平整。
5、房地产市场细分过程中，选择重点细分的因素有 、购买动机、需求档次、 。
6、银行发放贷款要求有： 自有资金不少于35%、 有“四证” （《国有土地使用证》、 、《建设工程规划许可证》、 ）
7、房地产投资风险的主要有：财务风险、 、 、 、经营性风险、社会风险和意外事故。
8、土地使用权转让方式 、 、赠与、土地入股 等。
9、工程勘察工作主要任务：正确反映地质、地形情况，为 提供精确的原始资料、数据。
10、房地产开发项目的实施管理：“三控”——项目成本、进度、 ；“两管”—— ，信息管理；“一协调”——综合协调。
11、房地产项目的基础设施包括红线图以内房地产项目服务的各种设施，包括锅炉房、变电站、、，以及水、电、气、供热等各种。
12、站在市场经济的角度，房地产开发与房地产经营是一样的，都是为了。适用房地产开发项目的组织结构图是结构。
二、简答题（共25分）
1、房地产开发流程是什么？（5）
2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？（5）
3、房地产买卖交易程序（5）
4、房地产商品房的定价依据（5）
5、地产项目规划设计的基本原则（5）
三、分析题（共12分）
1、分析房价上涨的原因。（5分）
2、分析房地产“概念”的本质与作用。（7分）
第二部分：案例题（共50分）
案例资料：根据《南京市国有土地使用权公开出让公告》(2004年第5号；发布日期2004-6-28)：
地块编号：NO.2004G11地块。
土地坐落：南京市白下区杨庄一期E地块。
用地面积：用地总面积148066.9平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积75014.0平方米，实际出让面积73052.9平方米。
规划用地性质：二类居住用地；
容积率：≤1.6；
覆盖率：≤20%；
规划建筑高度：≤35米（机场限高分区要求）。
挂牌出让价：19000万元。
……
请根据上述资料和自己所做的《杨庄地块（万能国际花园）房地产开发全程策划方案》做如下题目（如果答题空太小，可另外附纸）——
1、房地产开发类型有哪些，本项目用何种开发类型？本项目的资风险分析？（10）
2、做该项目的立地及SWOT分析。（10分）
3、如何做该项目的营销策划？（5分）
4、做该项目的规划设计，内容：建筑类型的选择、规划布局原则、道路规划、绿
化规划，并画出建筑布局草图（15分）
5、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如该楼盘房屋的销售均价为5000元/㎡，请计算该项目的收益率？（10分）
答案
第一部分：专业理论题（50分）
一、填空题（0.5*26=13分）
1、房地产开发的主要参与者有：房地产开发商、政府有关部门、金融机构、设计机构、建筑承包商、建设监理单位、律师事务所等。
2、城市房地产综合开发经营，指以成片集中开发为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。
3、房地产市场的类型按房地产权属的让度方式分为：①买卖；②租赁；③抵押；
④典当；⑤置换。
4、“七通一平”指：通给水、排水、热、电、气、电信、公路；土地平整。
5、房地产市场细分过程中，选择重点细分的因素有收入状况、购买动机、需求档次、房型。
6、银行发放贷款要求有：自有资金不少于35%、有“四证”（《国有土地使用证》、
《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）7、房地产投资风险的主要有：财务风险、购买力风险、利率风险、变现风险、经营性风险、社会风险和意外事故。
8、土地使用权转让方式出售、交换、赠与、土地入股等。
9、工程勘察工作主要任务：正确反映地质、地形情况，为设计、施工提供精确的原始资料、数据。
10、房地产开发项目的实施管理：“三控”——项目成本、进度、质量；“两管”——合同管理，信息管理；“一协调”——综合协调。
11、房地产项目的基础设施包括红线图以内房地产项目服务的各种设施，包括锅炉房、变电站、高压水泵房、煤气调压站，以及水、电、气、供热等各种地下管线。
12、站在市场经济的角度，房地产开发与房地产经营是一样的，都是为了赢利。适用房地产开发项目的组织结构图是矩阵型组织结构。
二、简答题（共25分）
1、房地产开发流程是什么？（5）
①房地产开发商提出开发设想；
②可行性研究；
③申请项目用地；
④项目设计；
⑤征地及拆迁安置；
⑥筹措开发资金；
⑦建设工程招标（建筑承包商、监理单位）；
⑧施工；
⑨市场营销与策划；
⑩物业管理
2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？（5）
1)土地投放
2)利率和贷款条件
3)政府房地产交易税费的政策选择
4)政府对房地产经营者资质审查的严格程度
5)政府房地产交易管制的严格程度
3、房地产买卖交易程序（5）
1)确认资格
2)签订房屋买卖合同
A)买主姓名、联系地址、电话及签约日期。
B)房屋所在地理位置、地形图及产籍号。
C)贷款申请及定金支付情况，最后达成的物业成交价格。
D)卖方提供的产权证明，包括房产所有权和土地使用权证明。
E)规定买卖双方应分摊的、该缴纳的各种税费，如契税、交易管理费等。
F)规定产权过户的交接日期。
G)买方出价截止日期。
H)附加条款。
I)买卖双方签字。
3)付款成交
4)房地产过户
4、房地产商品房的定价依据（5）
单个、分批、分市场
A)成本加成定价法
B)竞争价格定价法
C)加权点数定价法
a)朝向差价
b)楼层差价
c)采光差价
d)面积差价
e)视野差价
f)产品差价
g)设计差价
D)顾客感受定价法
5、房地产项目规划设计的基本原则（5）
1)符合城市总体布局，完善城市结构
A.城市布局结构的基本形式
a)圈层布局结构
b)放射状布局结构
c)带形布局结构
d)分散式布局结构
B.房地产项目应符合该城市的布局结构
2)丰富和创造最佳的城市空间环境
A.房地产项目的环境是城市空间的组成部分
B.空间环境规划设计的要点：生存要求的物质功能与心理要求的精神功
能。
3)房地产项目规划设计应满足的其他要求
a)使用要求
b)卫生要求
c)安全要求
d)经济要求
e)施工要求
f)美观要求
三、分析题（共12分）
1、分析房价上涨的原因。（5分）
1、需求拉动；
2、成本推动；
3、结构失衡。
2、分析房地产“概念”的本质与作用。（7分）
概念，在一定程度上它也是楼市的生产力，只要能实实在在落到实处，无论对产业培育、市场发展，还是对消费者和开发商，都是一件极为有利的事。
概念的本质：概念包含了建筑、景观、生态、管理、配套及营销等多方面内容，是一个项目的内核之所在。概念看上去很“虚”，但是它跟科技一样，一旦与实践活动结合起来，就能成为一种引导、支撑及推动生产力发展的强大动力。这种动力从本质上说就是具有强大引导性和推动性的生产力。如深圳华侨城依靠人文力量，在致力创造新的环境的同时，提出了把文化融入环境的新理念，通过环境与文化的互动，全面提升华侨城的文化品位。在网络时代的今天，华侨城又以“创造新的生活品质”为核心理念，提出了建设数码华侨城的构想，倡导21世纪数码生活新时尚，企业蓬勃发展。
概念的双重作用：①“务实”的作用。说得“俗”一点，概念具有功利性的一面，可以为某个具体的房地产项目带来一定的经济效益。大打“概念”牌的楼房都有喜人的销售业绩。
②“务虚”的作用。一方面，通过“概念”可以吸收文化营养，不断完善地产项目的建筑风格、规划设计、园林景观及物业管理等；另一方面，“概念”远非一种工具，而更是一面旗帜，它除了帮助我们建造和管理更趋完美的楼盘外，更会为整个房地产界指导进一步发展的方向。
第二部分：案例题（共50分）
案例资料：根据《南京市国有土地使用权公开出让公告》(2004年第5号；发布日期2004-6-28)：
地块编号：NO.2004G11地块。
土地坐落：南京市白下区杨庄一期E地块。
用地面积：用地总面积148066.9平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积75014.0平方米，实际出让面积73052.9平方米。
规划用地性质：二类居住用地；
容积率：≤1.6；
覆盖率：≤20%；
规划建筑高度：≤35米（机场限高分区要求）。
挂牌出让价：19000万元。
……
请根据上述资料和自己所做的《杨庄地块（万能国际花园）房地产开发全程策划方案》做如下题目——
1、做该项目的立地及SWOT分析。（10分）
（一）立地分析及租赁市场分析
位于城东南，东接绕城公路，西临大校场，南至宁芜铁路，是南京建设中的东南门户。该地块为二类居住用地，东邻绕城公路，北邻光华路。规划中的宁杭高速，绕城高速及纬六、纬七路环顾四周。交通路网呈纵横交错之势。经过的公交车有99、82、93路。
周围的租赁市场完善，四方新村，天堂新寓及月牙湖畔的住宅为主要的出租房源。良好的租赁环境可以促进销售环境的良好发展。较高的租金有利于提高周边楼盘的价值，拉高房价，扩大利润空间。由此可以预测杨庄地块的发展前景看好。
（二）SWOT分析
S优势点分析
（1）随着房价的趋于平稳，杨庄地块良好的环境，配套，交通等必然得到消费者青睐。
机场搬迁会直接提升楼盘品质，居住环境。杨庄地块受其影响，在房价，配套，
景观设计方面必然有较好的决策。整体楼盘的价值提升必然会扩大利润空间。
目前规划部门提出了众多规划设想，除了住宅用途外，还包括发展会展经济，汽
车配套项目等。杨庄地块的开发可以引用这些设想。为战略决策提供更多方案。
（2）杨庄地块交通便利，规划中的宁杭高速，绕城高速以及纬六、纬七路环顾四周。
公交车有93、82、99路。
（3）配套设施齐全，工商银行，农业银行，苏果超市，华联超市，联华超市，月牙湖公园等。由市土地储备中心承建了一条支干道。位于光华路与绕城公路之间，连
接6号和7号两个地块。全长600米，宽43米，局部宽24米。今年开春道路两
边进行了绿化。该支干道的建成，完善了杨庄地块的配套，为将来小区业主的出
行提供了方便。
（4）杨庄地块离市中心及商业中心不远，整体的经济环境稳定，人气旺，前景良好。
W劣势点
（1）杨庄地块挂牌起始价为1.9亿，折合每亩地价为172万元。半年时间上涨了20%，挂牌价的提升可能是政府期望把这一区域的地价提高。原先在这里拿地的开发商
成本都不是很高。其他开发商要想进驻肯定会考虑这种土地成本上的劣势。
（2）秦淮河，运粮河都流经该地块。可以对其进行开发，做成景观，提升楼盘价值。
但存在优势的同时也有不利之处。河水受到严重污染，河畔工厂排出的废水也流
进河里。如果要改善水质，开发成本上要增加。另外，周边房屋的拆迁，田地的
征用都要给予一定的补偿。费用上有较大支出，资金回笼时间拉长。
（3）大校场机场的噪音，空气污染等影响该地块的环境。但机场搬迁后该劣势将转为优势。
O机会点
杨庄地块除了开发小区外还可以进行商业地产开发。
（A）社区商业中心：通常伴随大盘住宅开发而成为提升整体居住环境质量的必要组成部分。是为社区及周边居民提供日常消费的商品和服务而精心打造的。
通常以底铺或商业街形式存在。杨庄地块如果进行片区开发，就可以投资社
区商业中心。
（B）便利型商业：当住宅地产开发规模较小，而周边商业发展成熟时，便利型商业是配套开发的另一种选择。如便利超市等。如果杨庄地块进行小规模开发，
可以投资便利型商业
T威胁点：杨庄E地块最强劲的竞争对手就是万达房地产公司。
2、房地产开发类型有哪些，本项目采用何种开发类型？（10）
⑴规模与复杂程度——①单项开发；②小区开发；
⑵地域——①新城区；②旧城区；
⑶开发阶段——①土地开发②房屋建设。
新城区，小区开发
3、做该项目的规划设计，内容：建筑类型的选择、规划布局原则、道路规划、绿化规划，并画出建筑布局草图（15分）？
1)建筑规划设计
A.建筑类型的选择：
高层、小高层、多层
B.建筑布局：
容积率1.2—1.5
日照间距1.6—1.7
C.环境小品：建筑、装饰
整体性、实用性、艺术性、趣味性
D.居住建筑的规划布局原则
a)适当的人口规模
b)日照充分
c)通风良好
d)安静整洁
e)美观舒适
E.居住建筑的布局形式
a)行列式
b)周边式
c)混合式
d)自由式
2)房地产项目道路规划
A.房地产项目道路功能
a)满足居民日常生活方面的交通活动需要
b)方便市政公用车辆的通行
c)满足货运需要
B.道路规划原则
a)主要为区内服务150——200M
b)道路走向应符合人流方向，方便居民出入
c)尽端式道路长度不超过200M，有回车空间
d)住宅入口路
e)道路应结合地形布置
f)旧住宅区改造，应充分利用原有道路系统
3)房地产项目绿化规划
A.房地产项目绿化系统分类
a)公共绿地
b)公共建筑与设施绿地
c)宅旁和庭园绿地
d)道路绿地
B.房地产项目绿化的布置原则
a)形成完整系统
b)节约用地
c)美化和丰富环境
4、如何做该项目的营销策划？（5分）
商品住宅营销方法与技巧
a)广告
视听广告，广播、电视、电影
印刷广告，报纸、杂志、期刊、小册子
户外广告，广告栏、广告牌、张贴广告（墙壁、车身）
信函广告，选择潜在客户
b)派员销售
c)召开新闻发布会
推销技巧：
摸透人心
理解他人
旁门先入
商品住宅销售渠道
a)直接销售
b)中介代理
5、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如房屋的销售均价为5000元/㎡，请计算该项目的收益率？（10分）
1、土地费用：190000000/1.6*148066.9=802元/平方米;
2、单项工程造价（含设备）：多层住宅850～950元/平方米，高层（14层以下）
1300～1400元/平方米。地下车库（兼人防工程）2200～2300元/平方米，商业配
套850～900元/平方米。
3、前期费：用占建安费用比例6-8%。
3、基础设施建筑费用：230～250元/平方米。
4、公共配套设施：面积占建筑面积0.4%，标准高一些，包括精装修及设备，2000～
2500元/平方米。
5、开发期税费、房修基金：按收入1%，其余已包含在土地费用中。
6、其他工程费用：占建安工程费用的2～2.5%。
7、间接开发费及管理费用：总体按400～500万元。
8、销售费用：按收入2～3%发生。
9、不可预见费：占建安费用3～5%左右。
10、营业税金5%；城建税7%；教育附加4%；企业所得税33%。
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员工年终工作总结【范文一】
201x年就快结束，回首201x年的工作，有硕果累累的喜悦，有与同事协同攻关的艰辛，也有遇到困难和挫折时惆怅，时光过得飞快，不知不觉中，充满希望的201x年就伴随着新年伊始即将临近。可以说，201x年是公司推进行业改革、拓展市场、持续发展的关键年。现就本年度重要工作情况总结如下：
一、虚心学习，努力工作
(一)在201x年里，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地完成任务。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，不断进步，逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
(二)201x年工程维修主要有：在卫生间后墙贴瓷砖，天花修补，二栋宿舍走廊护栏及宿舍阳台护栏的维修，还有各类大小维修已达几千件之多!
(三)爱岗敬业、扎实工作、不怕困难、勇挑重担，热情服务，在本职岗位上发挥出应有的作用
二、心系本职工作，认真履行职责，突出工作重点，落实管理目标责任制。
(一)201x年上半年，公司已制定了完善的规程及考勤制度。201x年下半年，行政部组织召开了年的工作安排布置会议年底实行工作目标完成情况考评，将考评结果列入各部门管理人员的年终绩效。在工作目标落实过程中宿舍管理完善工作制度，有力地促进了管理水平的整体提升。
(二)对清洁工每周不定期检查评分，对好的奖励，差的处罚。
(三)做好固定资产管理工作要求负责宿舍固定资产管理，
对固定资产的监督、管理、维修和使用维护。
(四)加强组织领导，切实落实消防工作责任制，为全面贯彻落实“预防为主、防消结合”的方针，公司消防安全工作在上级领导下，建立了消防安全检查制度，从而推动消防安全各项工作有效的开展。
三、主要经验和收获
在安防工作这两年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能更好适应工作岗位。
(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态。
(三)只有坚持原则落实制度，认真统计盘点，才能履行好用品的申购与领用。
(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
(五)要加强与员工的交流，要与员工做好沟通，解决员工工作上的情绪问题，要与员工进行思想交流。
四、加强检查，及时整改，在工作中正确认识自己。
(一)开展常规检查。把安全教育工作作为重点检查内容之一。冬季公司对电线和宿舍区进行防火安全检查。
(二)经过这样紧张有序的一年，我感觉自己工作技能上了一个新台阶，做每一项工作都
有了明确的计划和步骤，行动有了方向，工作有了目标，心中真正有了底!基本做到了忙而不乱，紧而不散，条理清楚，事事分明，从根本上摆脱了刚参加工作时只顾埋头苦干，不知总结经验的现象。就这样，我从无限繁忙中走进这一年，又从无限轻松中走出这一年，还有，在工作的同时，我还明白了为人处事的道理，也明白了，一个良好的心态、一份对工作的热诚及其相形之下的责任心是如何重要
(三)总结下来：在这一年的工作中接触到了许多新事物、产生了许多新问题，也学习到
了许多新知识、新经验，使自己在思想认识和工作能力上有了新的提高和进一步的完善。在日常的工作中，我时刻要求自己从实际出发，坚持高标准、严要求，力求做到业务素质和道德素质双提高。
五、要定期召开工作会议，兼听下面员工的意见，敢于荐举贤才，总结工作成绩与问题，及时采取对策!
六、存在的不足
总的来看，还存在不足的地方，还存在一些亟待我们解决的问题，主要表现在以下几个方面：
1、对新的东西学习不够，工作上往往凭经验办事，凭以往的工作套路处理问题，表现出工作上的大胆创新不够。
2、本部有个别员工，骄傲情绪较高，工作上我行我素，自已为是，公司的制度公开不遵守，在同事之间挑拨是非，嘲讽，冷语，这些情况不利于同事之间的团结，要从思想上加以教育或处罚，为企业创造良好的工作环境和形象。
3、宿舍偷盗事件的发生，虽然我们做了不少工作，门窗加固，与其公司及员工宣传提高自我防范意识，但这还不能解决根本问题，后来引起上级领导的重视，现在工业园已安装了高清视频监控系统，这样就能更好的预防被盗事件的发生。
七、下步的打算
针对201x年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：
(一)积极搞好与员工的协调，进一步理顺关系;
(二)加强管理知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;
(三)加强基础工作建设，强化管理的创新实践，促进管理水平的提升。
在今后的工作中要不断创新，及时与员工进行沟通，向广大员工宣传公司管理的相关规定，提高员工们的安全意识，同时在安全管理方面要严格要求自己，为广大公司员工做好模范带头作用。在明年的工作中，我会继续努力，多向领导汇报自己在工作中的思想和感受，及时纠正和弥补自身的不足和缺陷。我们的工作要团结才有力量，要合作才会成功，才能把我们的工作推向前进!我相信：在上级的正确领导下，cssm大安防的明天更美好!
员工年终工作总结【范文二】
一个人静静的站在窗边，看着路上一辆辆行驶的车辆，不由的想起了以前。转瞬间来到红牛已经一年多了，有过开心与欢乐，悲伤与泪水，还有坎坷。
XX，崭新的一年，而现在已经过去了半年，在这半年里我又学到了很多的知识。在这半年的工作中我学到了许多平时学不到的岗位知识，尤其这几次停机时跟着设备维修人员一起检修设备时又让我对设备的工作原理有了更深了解，从而使我提高了岗位操作技能，更重要的是，在处理故障的同时，我能够熟练的将学到的新知识与操作技能相结合，减少了处理故障的时间，提高了处理故障的能力。同时也还存在着许多的不足与缺点。
学到了什么：1现在对所在岗位的设备工作原理有了更进一步的了解，从而提高了处理故障的能力与技巧，减少了处理故障的时间。2对整条生产线也有了的了解，在其他岗位出现故障时自己也能过去帮上忙。3现在和相邻岗位的伙伴配合的更加默契了，在彼此的岗位出现故障时只要对方一个手势就会明白自己该做些什么。4在开班后会时通过主管描述生产线场的情况和岗位点评时悟出了什么情况重要。什么情况紧急，在同时出现多个突发事件时怎样能有条不紊的处理好每件事。5在观看“XX年度《感动中国》人物”颁奖典之后我感受到我们每个人都很平凡，但在平凡的人生中，也可以做出不平凡的事情，我们每个人都可以通过自己的努力实践，也可以从他们的身上吸取力量，不断前进。
存在的不足与缺点：1在岗位出现较大的故障时有些手足无措心里还有些急躁，如果长时间没处理好的话心里还来气。2缺乏较好的工作方法，同样的一件事看别人做起来时觉得挺轻松，当轮到自己做的时候不但没做太好而且还累的满头大汗。3口语表达能力较差，在岗位之间的沟通或者是和伙伴们聊天的时候自己心里想的意思总是不能用理想的语句表达出来。
下半年的目标：在今后的日子里，争取把自己不足的地方弥补回来，多加学习以提高自己的综合能力，上班时调整好自己的心态，多加认真，争取以零失误来回报公司对我的培养。
最后，中心的祝愿公司的明天会更加的灿烂辉煌。
员工年终工作总结【范文三】
时光荏苒，XX年年很快就要过去了，回首过去的一年，内心不禁感慨万千……时间如梭，转眼间又将跨过一个年度之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能，回首过往，公司陪伴我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导对我的支持与关爱，令我明白到人间的温情，在此我向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶，在工作上，围绕公司的中心工作，对照相关标准，严以律己，较好的完成各项工作任务。
在作风上，能遵章守纪、团结同事、务真求实、乐观上进，始终保持严谨认真的工作态度和一丝不苟的工作作风，勤勤恳恳，任劳任怨。在生活中发扬艰苦朴素、勤俭耐劳、乐于助人的优良传统，始终做到老老实实做人，勤勤恳恳做事，勤劳简朴的生活，严格要求自己，在任何时候都要起到模范带头作用。
今后努力的方向：随着公司各项制度的实行，可以预料我们的工作将更加繁重，要求也更高，需掌握的知识也更高更广。为此，我将更加勤奋的工作，刻苦的学习，努力提高文化素质和各种工作技能，为公司做出应有的贡献。即将过去的这一年，在公司领导及各部门经理的正确领导与协助下，我们的工作着重于公司的经营方针、宗旨和效益目标上，紧紧围绕重点展开工作，
在紧张的工作之余，加强团队建设,打造一个业务全面，工作热情高涨的团队。作为一个管理者，对下属充分做到“察人之长、用人之长、聚人之长、展人之长”，充分发挥他们的主
观能动性及工作积极性。提高团队的整体素质，树立起开拓创新、务实高效的部门新形象。我充分认识到自己既是一个管理者，更是一个执行者。要想带好一个团队，除了熟悉业务外，还需要负责具体的工作及业务，首先要以身作则，这样才能保证在人员偏紧的情况下，大家都能够主动承担工作。
对此我向领导做如下工作报告：
一、严于律已，自觉加强党性锻炼，党性修养和政治思想觉悟进一步提高
一年来，我始终坚持运用马克思列宁主义的立场、观点和方法论，运用辩证唯物主义与历史唯物主义去分析和观察事物，明辨是非，坚持真理，坚持正确的世界观、人生观、价值观，用正确的世界观、人生观、价值观指导自己的学习、工作和生活实践，在思想上积极构筑抵御资产阶级民主和自由化、拜金主义、自由主义等一切腐朽思想侵蚀的坚固防线。热爱祖国，热爱中国共产党，热爱社会主义，拥护领导的管理思想，坚信社会主义最终必然战胜资本主义，对社会主义充满必胜的信心。认真贯彻执行党的路线、方针、政策，为加快社会主义建设事业认真做好本职工作。工作积极主动，勤奋努力，不畏艰难，尽职尽责，在平凡的工作岗位上作出力所能及的贡献。
二、强化理论和业务学习，不断提高自身综合素质
我重视加强理论和业务知识学习，在工作中，坚持一边工作一边学习，不断提高自身综合素质水平。
(1)是认真学习“三个代表”重要思想，深刻领会“三个代表”重要思想的科学内涵，增强自己实践“三个代表”重要思想的自觉性和坚定性;认真学习党的十六大报告及十六届三中、四中全会精神，自觉坚持以党的十六大为指导，为进一步加快完善社会主义市场经济体制，全面建设小康社会作出自己的努力。
(2)是认真学习工作业务知识，重点学习公文写作及公文处理和计算机知识。在学习方法上做到在重点中找重点，抓住重点，并结合自己在公文写作及公文处理、计算机知识方面存在哪些不足之处，有针对性地进行学习，不断提高自己的办公室业务工作能力。
(3)是认真学习法律知识，结合自己工作实际特点，利用闲余时间，选择性地开展学习，学习了《中华人民共和国森林法》、《森林防火条例》、《中华人民共和国土地管理法》、《广西壮族自治区土地山林水利权属纠纷调解处理条例》、通过学习，进一步增强法制意识和法制观念。
三、努力工作，按时完成工作任务
一年来，我始终坚持严格要求自己，勤奋努力，时刻牢记公司制度，全心全意为公司创造利益的宗旨，努力实践公悸非逦计划性、前瞻性、领导性强;开拓进取，经常提出合理化建议并获采纳，完成较重的本职工作任务和领导交办的其它工作;讲究工作方法，效率较高;能按时或提前完成领导交办的工作，工作成绩比较突出，效果良好。
四、在廉的方面：
(1)严格执行和维护党的“四大纪律八项要求”，纪律、经济工作纪律，工作纪律。自觉做到与公司保持高度一致，不阳奉阴违、自行其是;遵守民主集中制，不独断专行、软弱放任;依法行使权力，不滥用职权、玩忽职守;廉洁奉公，不接受任何影响公正执行公务的利益;不允许他人利用本人的影响谋取私利; 公道正派用人，不任人唯亲、营私舞弊;艰苦奋斗，不奢侈浪费、贪图享受;务实为公司，员工，不弄虚作假、与公司争利。
(2)在干部选拔任用工作中，认真执行《行员管理暂行办法》的有关规定，坚持公开、平等、竞争、择优的原则，推动协盛用人机制的改革，并逐步走向法治化的轨道。
(3)严格执行各项规章制度，坚决纠正行业不正之风。本人以身作则，严格要求，坚持以制度用人，以制度管人，并引导、教育员工自觉执行协盛各项规章制度，树立爱公司如家、爱岗敬业的良好风尚。
(4)密切联系客户，努力实现、维护、发展公司和客户的根本利益。本人牢固树立正确的权力观、地位观、利益观，树立为人民服务的思想，把客户满意不满意、拥护不拥护、赞成不赞成作为工作的出发点和落脚点，努力为公司办实事、办好事。为客户创造利润就是为公司创造价值。
(5)按规定执行个人重大事项报告制度。
总的来说，一年来，本人分管、协管的部门较多，工作范围广、任务重、责任大，由于本人正确理解上级的工作部署，坚定执行公司和领导的经营方针政策，严格执行公司的规章制度，较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和组织协调能力，充分调动广大员工的工作积极性，较好地完成了分管和协管股室全年的工作任务。
新的一年里我为自己制定了新的目标，那就是要加紧学习，更好的充实自己，以饱满的精神状态来迎接新时期的挑战。明年会有更多的机会和竞争在等着我，我心里在暗暗的为自己鼓劲。要在竞争中站稳脚步。踏踏实实，目光不能只限于自身周围的小圈子，要着眼于大局，着眼于今后的发展。我也会向其它同事学习，取长补短，相互交流好的工作经验，共同进步。征取更好的工作成绩。