房地产行业调研分析报
告
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一，对房地产行业走势的分析方法，要建立在中国特色的基础上，要基于人口特点，发展中国家特点，社会主义市场经济特点，当前经济和社会所处的历史时期特点。这些角度，可以归纳为分析中国房地产行业的四个维度。
1、制度维度
制度维度决定的是房地产行业的价格形成机制，在中国特色的基础下，价格形成的行政和制度成本很高，灰色地带很广，制度不确定性大。因此对于房地产业而言，在这样的制度创造的市场环境中，成本具有很大的随机性。不能用制度本身来看待成本，很多事情的人为随意性决定了这个行业本身的暴利不仅来自行业，还来自制度方向的选择和制度缺失导致的人为影响。制度是决定房地产价格的主要因素，是由房地产业的特殊性决定的。土地供给方式，税收制度，制度成本构成，这三个方面的制度选择决定了房地产业的定价机制。要改变房地产业的现状，从制度入手是治本的方法。
制度维度对房地产业走势的影响，在当前的市场经济体制中，所占的权重最大。如果制度采取支持地产价格向上的方向选择，房地产行业成为国民经济中的主导推动产业，任何房地产行业性的价格回落，从长期看都是一种回调。制度性决定的地产价格走势，是主要的长期趋势。以地产作为国民经济发展的主要推动力，将不可避免的通过推动地产价格上涨的方式完成推动经济发展的过程。地产价格下跌，只会导致经济发展减速。
当前所采取的制度配置，正是以地产来推动经济发展的方式。通过土地拍卖和税收制度，不断的推高房地产业的价格，为政府投资和社会投资融资，为与地产相关的行业制造景气度，并通过投资实现就业和社会收入的传导。以地产作为国民经济的主导产业，是一种简单短期的政策选择。其结果，就是象日本曾经走过的道路那样，最终导致社会成本高涨挤出其它行业，货币膨胀维持发展，直到经济崩溃重新开始。
制度维度选择支持地产价格向下的方向选择，在《将房地产价格打压到底》中已经详细论述过，在此不在重复。
2、宏观经济维度
作为一个发展中国家而言，GDP和收入的增长将是长期的主要趋势。人均收入达到怎样的水平，就具备房地产价格相应的购买力。中国经济的持续发展，将导致对房地产价格的承受能力不断提高。经济发展的用地需求，在农业，工业，公共领域，自然环境和商业用地，等方面都是持续增长的局面。用地矛盾对于像中国这样的国家而言，会越来越紧迫。对于房地产行业而言，城市不断的扩张，将导致城市中心区的地产价格始终保持强势，逐步由民用向商用转化。城市扩张推动中心区的商业机会增长，这些区域的商用价值将逐步挤出民用需求。
发展中国家的房地产业会随着国家的发展和收入水平的提高而不断发展，尽管价格也会逐步提高，但房地产市场的价格，与房地产行业的发展不是同一个概念。房地产业可能更加繁荣，而房地产的价格与收入的比值差距反而可能随着收入的增长而降低。
宏观经济维度看待房地产业，是宏观政策是否将房地产业作为经济发展的主导产业来定位。如果中国的经济依赖房地产业为发展的动力，很多行业都会被挤出经济体系，难以生存。由房地产带动的经济发展模式，将只能以不断推动价格上涨为发展模式，社会实际收入将呈现严重的两级分化。投资性需求将成为推动房地产发展的主要力量，社会住房消费，将只能被迫接投资性房产需求的盘，不但价格会大幅涨升，而且会大幅波动。经济结构将因此扭曲，社会福利会大幅下降。
适当的房地产宏观定位，是将房地产业作为经济发展的结果来看待。通过向下的政策打压，保持政策的适度紧缩，为其它行业的发展提供空间，社会的购房需求提供价格保障，以挤出投资需求或者将之转化为租赁供应为原则，以提高利用率为原则，使房地产业成为社会收入增长后的一种发展结果，而不是领导发展的龙头。
3、人口维度
人口维度与土地构成影响房地产价格的因素结构。随着经济的不断发展，各方面的用地需求会不断增长。人口与土地构成的结构，在人均比例，人口结构，区域配置，功能化三个方面发挥作用。农村人口向城市人口的转移，大城市对中小城市人口的新引力，中心区与周边区域的差异，人口结年龄和购买力结构因素等问题，都构成了推动地产价格上涨的因素。
随着社会收入的增长，人均占有商业土地的比例会不断下降，会有更多的土地用于农产品和工业产品的生产，公共基础设施的建设，自然环境的恢复等方面。因此房地产业就呈现出明显的区域特点和功能特点。商用住房需要的是环境和社会功能配置的方便程度，从投资角度看，是获取商业价值的能力。在中国这样具有庞大人口基数的国家中，对环境和社会功能配置的共同偏好，会导致这类地产具备超值的溢价能力。人口结构的变化，特别是住房需求人口结构的变化，对于房地产市场的价格影响程度是很大的。
人口因素是个刚性问题，全球人口的不断增长导致这种趋势的强化。住房本身就是人口因素中的一个概念，因此也是刚性问题。住房不通过购房解决，也要通过租房解决，对房屋的需求只会转移或者暂时抑制，不会出现消失的情况。实际上住房刚性是由人口导致的问题。
4、供需维度
供需维度在中国是最受关注的维度，但也是最不重要的维度。因为供应具有弹性，需求增长了，可以通过供应满足需求，只是需要时间。需求也是可调节的，可以通过制度和政策将部分需求押后，以缓解供应压力，或者将需求提前，以消化库存，实现目标也需要时间，如果能够处理好制度问题，配合相关的政策，房地产市场的市场调节性就可以发挥出来。只是制度因素的难度最大，因此才在供需的角度上反应出来，房地产商利用供应上的时间缺口，产品位置特点等的优势，宏观环境的条件，制造了部分的泡沫假象，这是所有市场制度缺陷下都会发生的现象，不仅中国如此，美国也会如此。环境和制度提供了这种可能，参与者利用了这种机会，因此相关的问题还要回到市场制度建设上来，通过制度来营造一个有利于供需双方的市场环境。
以上四种维度中，只有人口维度是刚性不可逆的维度。即使人口出生率下降，在中国也只是会缓解居住人均面积的压力，人口维度不具备对房地产价格走势向下的压力能力。其它三个维度本质上是政策选择和配置的问题。因此日本人口众多，土地更稀缺，一样可以解决环境和居住问题，中国只是要找到适合自身方式的政策配置，这个问题也不难解决。
对于市场价格走势的判断，应该是个具体现象。比如地脚位置，当前收入。需求紧迫程度等。对于有迫切需求的消费者而言，价格可能是其次的考虑。对于购买力不足的消费者而言，价格下跌的空间还很大。对于优质房产而言，现在可能是个机遇或者可能仍然要等待。价格本身就
有预期的成分，还有能力的问题。北京社科院提供的保障性住房数据是个信号，但是是否能够对中心区，对功能区的价格产生影响，要视具体情况而定。在《三点疑问，质疑北京社科院房地产报告》中一再强调的是，要独立分析，依据自身情况做出判断。中国房地产市场的未来，具有很大的制度和政策不确定性。制度和政策在不断的进步中，因此对房地产业的未来影响也难以预料。从中国的现状来看，最终采用方向向下的房地产政策的可能性极大，这种结果对于无论是房产商还是消费者都是有利的。
当前的宏观环境，决定了房地产业只能处于下降趋势。房地产业的复苏，是经济发展的一种结果。现在经济还谈不上发展，房地产业就谈不上复苏。短期的房地产趋势，将以消化库存为主。中期的房地产趋势，要看消费者或者地产商谁能够撑得更久。库存是一个非常积极有效的数据
72 房地产业
1、房地产开发经营
指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。
◇包括：
—土地使用权的转让、买卖和租赁活动；
—住宅、公寓的开发、销售、出租等活动；
—办公楼的开发、销售、出租等活动；
—商业营业用房的开发、销售、出租等活动；
—其他建筑物的开发、销售、出租等活动。
◆不包括：
—房屋及其他建筑物的工程施工活动，列入（建筑业）的相关行业类别中；
—房地产商自营的独立核算（或单独核算）的施工单位，列入（建筑业）的相关行业类别中；
—家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务，列入（其他住宿服务）。
2、物业管理
指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。
◇包括：
—住宅小区、住宅楼、公寓、别墅、度假村等物业管理；
—综合楼、办公楼、写字楼、商场、商厦、购物中心、酒店、康乐场所等物业管理；—工厂厂房、仓库等物业管理；
—车站、机场、港口、码头、医院、学校等物业管理；
—房管部门（房管局、房管所）对直管公房的管理；
—单位对自有房屋的管理；
—其他物业管理。
◆不包括：
—独立的房屋维修及设备更新活动，列入（建筑业）相关类别中；
—贸易大厦、小商品大厦的市场管理活动，列入（市场管理）；
—社区服务，列入（其他居民服务）。
3、房地产中介服务
指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
◇包括：
—房地产价格评估机构活动；
—房屋买卖居间、代理活动；
—房屋租赁居间、代理活动；
—房地产咨询活动；
—房屋置业担保；
—其他房地产中介代理。
◆不包括：
—房产测绘，列入（测绘服务）。
4、其他房地产活动
◇包括：
—房地产交易管理；
—房屋权属登记管理；
—房屋拆迁管理；
—住房及房改积（基）金的管理；
—其他未列明的房地产活动。
◆不包括：
—房地产行政主管部门的活动，
交易行为种类
随着个人财产的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。每一块都有完全不同的特性，所以不动产业已经衍生出几个截然不同的领域。为了促成交易，一般需要专家进行不动产。下面几种是比较常见的房地产经济行为：
估价：专业的价值评价服务
业务：促成买卖双方交易的服务
开发：建造或移除房屋以达到促进土地使用的服务
：为产权所有人管理不动产的服务
在每一个领域中又会分为住宅地产，商业地产和工业地产等专业种类。而且几乎每一种商业建筑物都会和房地产有关。
经济规模
根据《经济学家》杂志关于底总资产的评估，其中
住宅地产：48万亿美元
商业地产：14万亿美元
权益：20万亿美元
政府债券：20万亿美元
公司债券：13万亿美元
总额：115万亿美元
在总资产中，房地产占了54%，金融资产占了46%。银行，保险预留款和人力资本都没有计算在上述资产中。同时也不能肯定是否已将所有的和权益列示在内。
中国大陆住宅房产发展沿革
上世纪80年代
上世纪九十年代中后期，中国大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐。中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度，这种制度自开始在进行试点，以提租发券、空转起步为特征。不久，、等城市也加入到了房改试点的行列。
然而由于八十年代末期的高强度（已达到18.5%），宏观经济全面调整导致银根紧缩，大量房地产企业失去了资金来源，产生了中国以来的第一个高潮。在这种情况下，住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终。
上世纪90年代
以后国家对土地批租的审批权进行适当下放，南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨，这种上涨也造成了新的高强度，并造就了第二个烂尾楼高潮。如省，等的烂尾楼大多出现在这一时期。
，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，住房制度开始全面建立。之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在进行试点。
到了中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后，新建住房原则上只售不租，同时全面推行住房公积金制度。当年发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。
2000年以来
进入本世纪，房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898亿元的16.9%，到房地产投资升高到14480.75亿元，占社会总投资58620.28亿元的24.7%（上半年房地产业投资6193亿元，总投资32895亿元，占比18。8%)。与此同时，政府也出台多项优惠政策，以期望房地产业成为新兴的支柱产业。使用的方法包括，退还，降低交易，放宽贷款条件，加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下，房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是最大的城市。
的的房屋每均价为3326元，到时均价已上升至6385元，涨幅达到92%。，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，这一数字达到16%。到第一季度，有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米，而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方。
而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上：的房价早于上海开始其向上突进的趋势，但也比更早遭遇到市场的反击，但依然在2009年后超越上海成为华东地区房价最高的省会城市；的房价涨幅也相当惊人，其最高房价城市的地位至2003年初才被超出。房价的涨幅不但集中于中心城市，同时也蔓延到了一些二级城市，2008年后，浙江省的房价超过上海，以鹿城区房价34420元、37420元和房价47450元的价格成为全国房价最高的城市，而同时、、等地区房地产价格也先后突破20000大关。
抑制房价政策
主条目：
国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次房地产泡沫堪比以前的房地产与之前的房地产。但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为房地产市场是不存在泡沫的，这只是长期计划体制以后的正常的上涨。但是在发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理，牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后，发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进，直到年初达到短期内的顶峰。但在随后的发展看来，号称‘抑制房价’的政策实际上只是银行在区分客户，对贷款50万以下的拒绝，实际上是鼓励价格不到50万的房产涨价涨到50万以上去；事实上到了2005年，上海市区已经找不到50万的房子，这个价格都在很远的郊区。
以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见规定，“对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查”，“对持有不足２年的房地产转手交易时以交易全额征收”，“加强经济适用房建设”等等。此政策对房地产泡沫的冲击非常明显，大量消费者持币待购，对市场有很强的下降期望。在主流媒体‘涨幅下跌’的声音中论调中，房价还是在继续上涨，一直涨到了2008年中的时候。此时美国浮现，政府接下来又推出了新一轮刺激房价上涨的政策。
刺激房价政策
下半年，受美国次级贷款危机影响以及自身调整的要求，中国大陆的房地产业开始一次普遍的调整。房地产交易量大幅萎缩，但是平均成交价格并没有下降。之后中国众多城市地方政府纷纷出台相关政策直接补贴开发商，并放宽了征地政策，部分城市甚至允许开发商分期付款拿地。
之后不久，中央政府宣布将首次购房的按揭首付比例降低至20%，并允许按揭利率最低可以执行同期贷款利率的70%。并大幅减免了购房契税。同时对之前地方政府出台的“救市”政策予以肯定。这普遍被解读为中央政府开始放弃之前的抑制房价政策，转为重新希望通过刺激楼市来刺激中国经济。但也有人认为在中国房地产泡沫并未破裂之时便放弃对房价的抑制，会埋下更大的隐患。
2009年，政府为了保证经济增长达到8%的增幅目标，放开了银行信贷，以适度宽松的货币政策，新增贷款5万亿人民币。由于国际经济环境低迷，国内可投资行业单一，大量资金涌入了股市和楼市，股市从08年低点1700点上升至09年7月的3130点，楼市由于开发商资金充裕，又掀起了一波涨价风潮，地价楼价很快超过07年的高点，有观点认为：“以09年的价格来看，07年还是太便宜了”。截至09年底，甚至有大城市的房价租售比达到了不可思议的1：574。
中国大陆房地产的特点
区别于多数发达国家房地产市场
1.产权拥有期：70年产权
2.发展时间短：2000年终止福利分房制度，全面启动和发展中国商品房市场
3.土地所有权和使用权的分离
现阶段房地产存在的问题
1..房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高
2..圈地的可能性依然存在
3..房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出
4..住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高、受益面窄。
5..房地产企业数量多、负债率高
6..二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范
7..房地产中介诚信缺失
8..拆迁安置补偿不合理，城市房屋拆迁纠纷不断
9..观念有待于改变，发达地区租价比例为40%，法国为36%，英国为34%，为30%，美
国28%，这种状况有利于人口的流动，对此适度的投资性购房具有积极的意义。
所有这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”，即地方政府依靠高额的来补充当地政府的财政收入。开发商赚取高额的利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价，高利润（有传言说有普遍的贪污腐败成本）就有了超出当地平均居民家庭年收入10倍20倍的房价。在这一利益链条的捆绑下中国大陆的高房价将延续。
房地产交易
房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。
房地产分三级市场：
一级市场：土地的买卖
二级市场：商品房交易及增量房市场
三级市场：二手房及存量房市场
房地产的一些特点：
房地产经营管理课程要点：
1. 房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。
2. 房地产业使之从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
3. 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，将成为我国国民经济的支柱产业。房地产是国家的一笔宝贵财富。房地产业的地位明显。
4. 房地产业在国民经济中有重大作用，他是国民经济和社会系统中基本单位的承载体，起着联结生产与生活、生产与消费、生产与流通的作用。可以提供大量的财政积
累。它的有效发展可以合理充分利用土地资源，能创造更多就业的机会，可最不改善城镇居民的居住和生活条件，并有利于出进我国对外开放。
5. 土地所有权法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。
6. 我国城市土地的国家所有权在经济上要实现，就是要向用地单位收取地租或土地使用税，包括绝对地租和级差地租，以及垄断地租。
7. 房产是指房屋产品归谁所有，亦即对于防务的战有、使用、收益和处分的权利。房产是商品。具有商品属性，有价值和使用价值。房产商品具有自己的特点，特别是地理位置对房产价值和价格的形成起着关键的作用。
8. 房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理。广义的房地产经营概念包括房地产生产过程和流通过程经营。
9. 房地产经营具有风险性大、收益高，经营对象有效符合投资的双重性，经营中垄断和竞争同时存在等特点。
10. 房地产经营必须掌握分析预测，适应需求，齐全功能，配套服务等原则。
11. 房地产经营管理运行机制是商品经济运行机制，要按商品经济原则进行经营管理。其基本要求是要遵循价值规律要求，要等价交换；土地要有偿使用；地价、地租的确定要以市场供求变化为基础，参照环境和规划等因素；要有计划推进房改。要创造实现房地产商品化经营的良好条件。
12. 必须加强对房地产经营的管理，包括加强房地产经营企业内部管理和国家宏观管理，以取得经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，微观和宏观的有机统一。13. 土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。案例分析：
广州市惠华房产开发公司师1982年6月就成立的一家房地产开发公司。由于经营管理好，早在1987年就经广州市建委批准为一级城市建设综合开发企业，并被列为全市50家优秀企业之一。
惠华房地产通过外引内联，多方集资，发展外向型房地产业，积极进行旧城区改造和新区开发。公司领导认识到公司是社会主义企业，不能单纯追求企业盈利，而必须协调好经济效益、社会效益和环境效益的关系。公司开发经营的昌乐苑小区建成，住户进住后，搞了数以百计的违章建筑和防盗设施，有的花上万元建造起来，相当高级。小区的空、路边也堆放了许多杂物。按常规，住宅交付使用后，公司可以不管了。惠华公司领导为了改变这一局面，决心做好售后服务，认真抓好小区管理。公司领导带领干部“抓点”，坚决清除违章建筑，并无偿投资30万元，把小区美化起来，变成环境优美、安全的花园小区，受到住户和社会的赞誉。
惠华公司也舍得花钱投资兴建小区的中小学、幼儿园等公益事业，总投资600万元，建成后无偿交给教育部门使用。
公司加强经营管理，注重三个效益的统一，使公司不断壮大和发展。
房地产投资
案例
经济调控时期，国内房地产市场上，高档宾馆、豪华别墅处于调整消化期。但社会对中档住宅仍有很大的需求，对商铺的需求也因为零售业的迅速发展而增加。在这种形式下深圳珠江信托投资公司与香港隆基投资集团协商合作开发商住小区。
项目定名“新景花园”，位于广东南沙经济开发区。项目占地面积 120 060平方米，规划建筑占地面积 35 000平方米，建筑总面积269 700平方米建筑密度为
29.2％．绿化面积35％容积率2。25，居住人口按占地面积20平方米/人计，共 6 000人。
经估算，项目总投资费用这5。86亿元人民币。建成后，在经营期内累计盈余将达1。47亿元，项目总投资收在率为34。61％动态投资回收期为三年零七个月，净现值约占6.493万元，内部收处率为38．23％。并对项目主要经济指标作敏感分析和风险分析。得出项目的投资和市场风险较小，而盈利性好。
经过反复论证，合作双方决定合资成立新景花园项目有限公司，负责该项目的兴建和经营。
小结
1房地产投资经济效益有确定性和非确定性两大类分析方法。
2在确定性分析方法中，简单投资收益率法和静态投资回收期法属静态分析法，不考虑资金时间价值；动态投资回收期法、净现值法和内部收益率法属动态投资回收期法，考虑了资金时间价值。
3房地产经济效益分析指标主要有投资收益率、静态投资回收期、动态投资回收期、净现值和内部收益率等。进行分析，必须有基础数据和分析报表。分析报表主要是现金流量表和预测报益表。
4.房地产投资决策是对房地产投资的目的及其实施方案进行分析、比较、选择，最终作出判断的过程。
5. 房地产投资要考滤投资的安全性、收益性、风险性和流动性。
6. 房地产投资的物业类型有：生地投资、住宅投资、写字楼投资、商业楼宇投资、工业用房投资和酒店、度假村、影剧院投资等形式。
7.房地产投资策略是为决策而事先作的计划，包括：投资类别选择、风险选择、阶段选择、独资与合资选择、长期中期或短期投资的选择等。
8. 房地产投资项目可行性研究一般分为机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，其目的在于把投资决策建立在科学分析基础上。
9.房地产投资决策方法包括：确定型、风险型和不确型三类决策方法。
10.房地产投资必须遵循一定的基本程序
房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热
点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
房地产服务行业调查报告 1、房地产相关服务行业的发展概况 1.1 房地产相关服务行业的概念与内涵 1.2房地产相关服务行业的服务种类及业务经营管理的特征 2、房地产（中介）服务业概况 2.1 房地产（中介）服务业的概念和内涵 2.2 房地产（中介）服务市场的分类 2.2.1 根据服务内容标准 2.2.2 根据房地产消费次序的标准 2.2.3 根据房地产业务价值链的标准 2.2.4 根据服务的物业类型的标准 2.2.5 根据地域标准 2.3房地产（中介）服务市场主体的发展特征 3、房地产代理服务业的发展 3.1 房地产代理服务业的发展状况 3.2 房地产代理服务业业务运营模式的选择及主要特点 3.2.1 商业模式的概念及分类 3.2.2 房地产代理服务业业务模式的选择及主要特点 3.3 房地产代理服务业发展中的成功经验和存在的问题 3.4 房地产代理服务业未来发展的可能趋势 4、房地产代理行发展模式的主要研判
4.1 现代企业制度主要组织形式和法律依据 4.1.1 现代企业制度的主要组织形式 4.2 房地产“企业收购”发展模式及其利弊分析 4.2.1 房地产企业收购的方式选择 4.2.2 房地产企业收购的基本流程 4.2.3 房地产企业收购的法律依据 4.3 房地产企业（代理企业）发展模式研究 4.3.1区域扩张 4.3.2策略联盟 4.3.3资本运营
1、房地产相关服务行业的发展概况 1.1 房地产相关服务行业的概念与内涵 在现代国民经济体系的行业分工中，房地产服务行业是一个提供“空间权益”的行业，就像金融业提供“资金权益服务”一样。房地产服务业是指：以房地产空间置业权益为经营对象或以房地产为传递服务手段的社会活动，也就是一切提供“空间权益”产品服务的相关领域。 1.2房地产相关服务行业的服务种类及业务经营管理的特征 房地产服务业的领域包括：城市开发经营服务、房地产开发服务、房地产交易服务、房地产法律服务、房地产金融服务、房地产投资服务、房地产资产经营服务、物业管理服务、酒店服务、公路、桥梁、港口、码头、铁路经营服务，以及公共物流服务、城乡旅游服务等广泛的领域，这些领域也是现代国民经济体系中最重要的服务经济体系。 房地产作为“空间权益服务产品”，既是价值（财富）的载体，又是传递服务的手段。房地产服务承担着财富积聚、财富储存、财富分配、财富转移的功能。房地产财富分配过程的参与者，有政府、开发商、金融机构、专业服务者、消费者、投资者等。众多参与者的活动行为，共同构成了房地产服务行业。现代房地产服务行业牵涉到40多个相关产业，因而可以成为带动国民经济的支柱产业。 2、房地产（中介）服务业概况 2.1 房地产（中介）服务业的概念和内涵 广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产生产、流通、消费提供多元化的中介服务。狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。 综合来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。房地产中介服务是适应房地产业发展的需要而产生的。发达的中介服务是房地产业成熟的重要标志。房地产中介服务机构，是承办房地产中介服务业务的主体，包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。 2.2 房地产（中介）服务市场的分类 —房地产中介服务市场的涵义 房地产中介服务市场是服务于房地产交易和经济活动的场所，是这种服务商品在交易中发生的一切经济关系的总和。 —房地产中介服务市场的作用 房地产中介服务市场对于加快房地产商品的交易，理顺流通环节，拓展房地产市场，有着其他市场不可替代的作用，发达的中介服务是房地产市场成熟的重要标志。
企业市场调研报告模板 随着世界经济的不断发展， * 市场经济的不断完善，企业之间的竞争也日益严峻。如何在这样激烈的竞争中，保存实力、求得发展已被越来越多的企业列入发展规划中。而企业文化，就像拯救企业的灵水一样，地位愈加突出。那么，什么是企业文化呢?很多企业干部和 员工对企业文化的概念依然很模糊，他们普遍狭窄的认为企业的墙报、广播和业余文化生活就是企业文化。其实企业文化的范围很广，而远不是这么简单。那什么是企业文化呢? 为了更好的了解企业文化的本质及其作用，本人于X年X月至X 月X日通过访问法，资料搜集法对XXXX科技有限公司进行调查。总 体来说企业文化，很广泛从多方面对于企业的发展提出理念，对于人才的要求有独到的见解。然而企业的文化管理方面的存在一些问题，就这些问题而展开分析，并提出改进的建议。 一、 XX市XX科技有限公司概况 XXxx科技有限公司成立于xx年，位于XX市福田区益田路，法定代表人是刘某某，注册资本(万元)100，公司的经营范围：兴办实业(具体项目另行申报);服装设计，国内商业、物资供销业(不含专营、专卖、专控商品);计算机系统集成;弱电工程设计;计算机软件、硬件产品的开发与设计;微波产品、电子产品的技术开发及销售(不含限制项目)。 二、公司企业文化的简要介绍 (一) 以品质为基础
公司逐步健全推行质量保证体系，在管理上坚持："优秀人才、优秀品质、优秀服务"。产品的质量是我们的诚信。推行：零缺陷服务，为用户提供满意度。 (二) 以创意为发展 勇于创新，创新是高科技公司的灵魂，是企业保持旺盛生命力的 基础，是取得竞争优势、立于不败之地的法宝。时刻虚心学习、永远大胆创新，是每一个员工的责任。 (三)以成果分享为共同目标 一个成功的企业，只有不断的分享，在此过程中也要不断的接受 批评，而管改进自我，以优秀的成果造福客户。服务客户、服务社会。 一个企业的文化体现在管理上。对于以上企业文化的分析，发现 企业文化在管理方面的存在一些问题： 三、 XXxx科技有限公司企业文化管理问题及其原因 (一)企业的管理制度不够健全 企业文化中可以看出，对于企业利益与品质的保证较多的，相对 而言对与员工利益的保证就十分欠缺。比例过分的失调，很显然只有的体制实行起来，不能灵活应对，涉及范围太校现在市场发展迅速，而企业不能够与时俱进，对于制度给予相应的改善。陈旧的制度导致员工工作缺乏动力，也使得许多员工也抱着混口饭吃的态度工作。很多员工认为自己在公司的发展空间小，不能够很好的体现自身的价值，在企业文化中也提到了“优秀人才”但是根据调查很多人都没有受企业任何专业的培训。这也暴露的体制不能够很好实施的缺点。
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
长沙五一路项目策划方案 目录 第一部分：项目市场调查分析 第二部分：项目主题定位 第三部分：项目销售策略与操作 第四部分：项目招商策略 第五部分：项目营销推广思路 第六部分：项目风险分析及价值评估 第一部分、项目市场调查分析 一、城市区位及地位分析 1、长沙市作为湖南省的政治、经济、文化、商贸、旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1。18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。 2、享受着“9＋2泛珠三角”的区域联动发展：长沙是“泛珠三角”的一分子，属中西部地区发展较快的地区之一，2002年在全国265个地级以上城市中，综合实力由1998年的19位跃居12位。 3、核心交通与辐射功能。长沙是湘鄂赣三省和东南沿海、长江沿岸、大西南出海通道三个经济产业带的结合部，从长沙至广州走京珠高速公路只要6.5小时，铁路仅8小时，乘飞机不用1小时，拥有良好的水陆空的交通优势，具有极强的周边辐射能力和带动功能。
4、在“长、株、潭”一体化发展空间体系中，形成了以长沙为中轴的发展格局，随着经济的一体化与城市版图的倍性扩大，长沙的城市竞争力和区域竞争力将将进一步提升，而城市一体化的规划将吸引周边城市使长沙成为中部区域的“消费磁场”。 5、消费能力空前高涨。随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民的消费指数全面提升，2004年，长沙GDP总量已突破1000亿元大关、全部工业总产值突破1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突破10000元大关、众多具有标志性意义的“关口”在2004年得以跨越。 从人均数来看，全年城市居民人均可支配收入11021元，同比增长11.0%，，城市居民人均消费性支出9032元，同比增长8.4%。城市居民恩格尔系数为33.4，同比上升1.8个百分点。 小结： 长沙具有区位优势、人才优势、成本优势和品牌优势。经过三次发展机遇，长沙已步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为中部中心城市和旅游大省，长沙吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。 二、项目商业市场分析 社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局。在这一轮洗牌中，长沙的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。 2．1城市大型商业市场分析 2.1.1 “超大经济圈”助力商业地产 近几年，长沙经济发展迅速，人均收入的持续增加和人均消费的同比增长，推动了一些成熟商圈的形成。《长沙市城市商业网点布局规划》以长沙市为中心，立
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所 取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 的发展。据统计自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 方米。 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它 自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地 产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是
初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 明确。 房地产发展中期：进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991 年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和 法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房 地产业发展的第三次高潮已经到来。 NO2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的 运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国 房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000 万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营 与管理人才。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询 为内容的房地产 中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形 成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
房地产市场调研方法 2013-12-01商业地产与法务房地产投资融资俱乐部 感谢您关注房地产投资俱乐部：fdctz888，点击标题下方“房地产投资俱乐部”后，点右上角标识，就能将帐户添加到桌面啦，方便您及时阅读！ 房地产市场调研流程 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于调研的目的及服务的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但对于房地产市场的切入点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境)。 一、点——单个楼盘 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 1、分析楼盘的地理位置 分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、
学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境，项目所处位置、区域，楼盘地块的大小形状，周边竞争对手，它的进出道路如何，是否临街等等。 2、分析产品 重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、策划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。从产品力来看，产品类别与规划，建筑设计与外观，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统（可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统），公共配套设施（卫星电视、空调预留口、电话通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率），会所设施，施工进度……等等。 3、剖析价格组合 即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。 4、了解广告策略 广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。 5、销售执行
中国房地产的三个故事 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城市化的基本故事 城市化的基本故事为中国城市化的主要原因，一般城市化的原因城市与农村之间 的拉推因素(pull and push factors)。农村的推动因素包括生活环境受自然因素 如恶劣的天气影响，较少类型的就业机会和较低的工资。而城市的拉动因素则包 括较优的教育水平、较高的高资、较佳的生活水平和较好的整体的生活环境。这 类因素亦适用于中国的城市化进程当中。 改善性需求 中国的房地产改革、城市化的推动也受改善性需求的影响。中国真正的房地产商 品房开发只有约10年的历史，在商品房以前都是处于福利分房的制度。在福利分 房的制度下，住宅的开发依靠不同的工作单位如国企和学校建设，无论质量、设 计和配套都比较差。直到专业的房地产开发商出现，开发的商品房明显较好，促 成中国人民对住屋的改善性需求。 漏斗–特殊性需求 中国的人口年龄结构较外国其他地方更为特殊。一般外国地方的年龄结构呈现圣 诞树型的结构，而中国的人口结构则呈菱形状，适龄的劳动人口占整体人口的数 量最多。目前中国的年龄结构处于菱角拐点，劳动人口开始逐渐减少，劳动力这 个生产要素将必然升值。人口将如漏斗般，由逐渐至急速地从农村和较次的城市 流向如北京和上海等工资水平较高的城市，而北京和上海势必成为超级大城市。发达国家与中国2010、2020及2050的人口结构金字塔
资料来源：美国人口普查局
企业调研报告模板4篇 企业调研报告模板4篇 企业调研报告模板1 一、产业结构不够合理，重复建设较为普遍 一是产业结构层次较低。我镇企业大多集中在加工制造业这种传统的劳动密集型产业上，其产品大多停留在简单制作的水平上。相当数量的企业技术装备水平低，产品质量、产品附加值低。 二是重复建设，重复投入。由于我国消费品市场和资金市场的不成熟，容易形成短时期内的消费热点，短期的利润促使大量资金迅速涌入，在这个过程中，政府也缺乏宏观的经济引导，此后随着生产能力的扩大，需求趋于饱和，在此情况下，企业不得不展开低水平的竞争。 三是产业关联度低。在纵向合作上，即在关联的企业之间，没有建立起合作关系，缺乏统一的技术和质量标准;在横向合作上，即在生产相同或类似产品的企业之间缺乏明确的市场分工,没有在信息、人员培训等方面共享社会资源。例如我镇的一定数量的砖厂，就存在制造水平低，重复建设，关联度低等问题。 究其原因，一是多数企业主要集中在生产基础产品的产业上，这些产业对企业的规模、技术、资金、劳动力素质的要求都
不高，产业的进入壁垒低，生产经营以“低质跑量”为主，在消费的短期热点中，容易造成持续上项目而形成行业的恶性竞争。 二是从产品价值链的角度看，我镇仍处于赢利较少的生产制造环节，而利润丰厚的研发、设计以及市场营销、品牌推广等环节基本没有涉及。 三是由于大量企业处于高度专业化分工状态，其固定资产专用程度较高，一旦出现全行业衰退或企业亏损,经营者也很难使设备转用或转卖，所以企业只能艰难维持经营，或偷工减料以求降低成本，使市场上产品质量不断退化。这种局限于中低档生产制造环节，处于产品价值链的低端部分，缺乏自主品牌和市场影响力，企业所获得的附加值和利润偏低就是必然结果了。 二、科技创新能力不足，产品更新换代缓慢 我镇企业大多没有自己的核心技术和知识产权，只是以目前市场上极为普遍的甚至于落后的技术作为生产工艺，品牌意识不强。由于自主创新能力不足，缺乏对技术创新投入的力度，产品更新换代缓慢,仅仅依靠低价取胜。这在我镇企业中是极其普遍的现象，调查的这些企业中，大部分只有1-2名技术人员，有的甚至没有技术人员，这造成了企业缺乏发展后劲，缺少自己的核心竞争力，在经历短暂的辉煌后，发展动力不足，甚至会出现消亡的现象。 究其原因，一是企业起点低、实力小，大多缺乏自主创新能力，绝大部分企业都没有自己工艺人员，更别提研发人员。就经
房地产调研报告范文 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支
柱产业。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中20**年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1）常平中元街及中心地段 沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。
（2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。
2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房地产项目的价格涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房）； 3）区域住宅（商业）市场的发展特点。 政府对市场的调皮鬼理调控力强（相关房地产政策及区域房地产政策的出台及作用）;
公司市场考察调研报告 公司市场考察调研报告 2019年，系文化茅台建设全面启动元年。重视并鼓励来自一线的创新与实践，是集团党委强调的重点。 4月11日14日，xx公司党委组织公司后勤部门、党建共建单位山东新星集团以及外部专家一行20余人，围绕党建工作、企业管理、企业文化等多项重点内容，到白山方大及旗下xx省酒博物馆展开重点调研。调研结束，xx公司后勤部门档案管理人员还留在白山方大，进行为期一周的跟班交流学习。 几天的交流和走访，我们对标一线，解剖麻雀寻找鲜活案例，收获颇多。 一、从白山方大看主流意识对文化茅台的正向推动 白山方大前身系国营浑江糖酒站。上世纪九十年代，浑江糖酒站经营几近瘫痪，年亏损额超千万元，直至浑江市政府将浑江市联营公司总经理宁凤莲调此掌舵，企业面貌才开始发生变化。2007年8月，白山方大依法改制为民营企业，宁凤莲从国有企业高管，转型为民企老板。 宁凤莲，男，1954年出生，中共党员，全国道德模范称号获得者。早年供职国有企业的经历，让宁凤莲比大部分同时代民营企业家，有更强的政治敏锐。白山方大从国企转为民企，所有制虽变，但强化
党建、紧随主流，一直是宁凤莲治理企业的焦点。 经销国名酒30年无一假货、诚信重承诺30年无一投诉、被国家工商总局认定为流通服务业中唯一的中国驰名商标全国先进基层党组织全国爱国拥军模范单位全国文明单位全国五一劳动奖状等多项业绩及称号表明，这家企业的努力，已受主流渠道广泛认可。 强化党的领导，加强党的建设，是白山方大企业治理的重要特征，也是其在企业成长中，强化共识、提升治理水准的主要方式，更是其推动文化茅台建设的核心动力。参观期间，白山方大精细化的档案管理工作，让我们一行人印象深刻：规范标准的企业文化和产品讲解，内容详实、标准近乎严苛的党建工作文档整理，有关企业管理、经营的各类档案收集，每一瓶酒从产品图片、产品简介、产品条码、品种数量到摆放位置的登记台账，以及笔迹工整、无一丝涂改的员工手抄读书笔记等等，均做到了极致。 二、从xx省酒博物馆看文化茅台的实践与创新 xx省酒博物馆，系白山方大于2012年创办的旅游文化项目。此场馆分两个部分：第一、全世界酒品的收集与陈列；第二、有关白山方大的成长及荣誉陈列。最近两年，文化茅台建设起步后，有关茅台文化的陈列亦是重点。 xx省酒博物馆馆藏丰富，陈列了5700多个品种的世界名酒。博物馆三楼的白山方大党建文化和企业文化展区，则展示了宁凤莲等在各级党委、政府屡获殊荣、参与重大政治活动、接受党和国家领导人接见的图文介绍，通过代表证、红头文件、图片等实物，生动地呈现
了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
房地产行业分析报告汇集(9个doc)
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
调研报告 调研题目：南昌市平板电脑市场调查 调研地点：东方电脑城、新大地、科技大楼电脑城、新华群电脑城 调研时间：二0一五年九月至十月 年级级专业工商管理硕士 学号姓名 成绩_____________ 评审人___________
南昌平板电脑市场调研 第一部分调研的主要说明 一、调研项目背景 2015年上半年中国平板电脑市场上，在售产品数量为711款，较去年同期仅增长1.2%，增速明显放缓。品牌关注格局方面，苹果与三星继续保持领跑地位，台电凭借中低端市场的价格优势，Q2重新回到品牌榜前三。其余品牌均处于胶着状态，排名变化较为频繁。IDC最新发布数据显示，上半年全球平板电脑出货量为9126台，已经远超出笔记本电脑。虽然整体成绩喜人，但市场增速却出现下滑。数据显示，今年第二季度平板电脑出货量为4470万台，较去年同期的4800万台下滑7%，较上一季度也萎缩近4%。同时，苹果与三星在大屏产品线上的各种举动，也让市场关注焦点开始向大屏产品转移，下半年的新品竞争或将围绕此类产品进行。各品牌各型号平板电脑之间的战争一触即发，为此，我针对南昌平板电脑市场进行了一次市场调查。 二、企业现状简介 **，**集团，于1994年成立于广州，是一家从事IT硬件、外设、数码等产品研发、生产及销售的集团企业。经过20年的发展，**集团现已形成了多元化的品牌战略方针，并开始实施以硕泰克主板为主的代理产品、台电为龙头的个性化数码产品、以铭瑄显卡、梅捷主板为代表的 DIY产品发展来拉动企业增长的战略。 作为国内IT企业，二十余年来，**集团发展的步伐迅速而稳健，特别是进入21世纪以来，连续几年以十倍数的速度增长，所涉及的主板、显卡、光磁等几大主导产品都居国内同行前列。目前，**集团在北京、上海、广州等全国十五个最大的城市拥有分公司、办事处，员工总人数超过800余人，在行业和最终
房地产行业调研分析报 告 Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一，对房地产行业走势的分析方法，要建立在中国特色的基础上，要基于人口特点，发展中国家特点，社会主义市场经济特点，当前经济和社会所处的历史时期特点。这些角度，可以归纳为分析中国房地产行业的四个维度。 1、制度维度 制度维度决定的是房地产行业的价格形成机制，在中国特色的基础下，价格形成的行政和制度成本很高，灰色地带很广，制度不确定性大。因此对于房地产业而言，在这样的制度创造的市场环境中，成本具有很大的随机性。不能用制度本身来看待成本，很多事情的人为随意性决定了这个行业本身的暴利不仅来自行业，还来自制度方向的选择和制度缺失导致的人为影响。制度是决定房地产价格的主要因素，是由房地产业的特殊性决定的。土地供给方式，税收制度，制度成本构成，这三个方面的制度选择决定了房地产业的定价机制。要改变房地产业的现状，从制度入手是治本的方法。 制度维度对房地产业走势的影响，在当前的市场经济体制中，所占的权重最大。如果制度采取支持地产价格向上的方向选择，房地产行业成为国民经济中的主导推动产业，任何房地产行业性的价格回落，从长期看都是一种回调。制度性决定的地产价格走势，是主要的长期趋势。以地产作为国民经济发展的主要推动力，将不可避免的通过推动地产价格上涨的方式完成推动经济发展的过程。地产价格下跌，只会导致经济发展减速。 当前所采取的制度配置，正是以地产来推动经济发展的方式。通过土地拍卖和税收制度，不断的推高房地产业的价格，为政府投资和社会投资融资，为与地产相关的行业制造景气度，并通过投资实现就业和社会收入的传导。以地产作为国民经济的主导产业，是一种简单短期的政策选择。其结果，就是象日本曾经走过的道路那样，最终导致社会成本高涨挤出其它行业，货币膨胀维持发展，直到经济崩溃重新开始。 制度维度选择支持地产价格向下的方向选择，在《将房地产价格打压到底》中已经详细论述过，在此不在重复。