画册
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美高房地产营销策划(大连)机构
——DALIAN CHINA——
THE VICTORY &
MEIGAO MARKETING AGENCY (DALIAN) CO,LTD.
中国·大连
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美高房地产营销机构——
既美高房地产营销策划（大连）有限公司一家集“策划、广告、销售”三位一体的综合性房地产服务公司。
公司秉承以客户需求为导向，价值创造为目标，通过专业的策划指导、创造力销售执行，努力打造开发商、代理商、消费群体之间“三足鼎立”的格局。
信守诚信服务、勇于创新的经营理念，以优秀业界精英为企业发展后盾，具备市场开拓、规划建议、产品定位、营销策划、广告推广、销售代理与顾问等综合专业能力，竭诚为各开发商提供专业性房地产服务。
公司深入研究房地产综合理论体系，结合数年实战经验和技巧，从公司理念出发，形成一套系统、科学的服务营销体系，其最终目的是为开发商服务，为消费者服务，为开发商实现利润最大化服务。
体系：市场，规划，广告，销售，策划
MAREKT市场：行业市场调查与分析、行业政策调控研究与分析、目标客群消费分析、产品发展与销售趋势分析。。。。。。
PLAN 策划：项目定位、产品规划建议、全程推广主题、推广阶段划分、阶段性媒体推广计划规定、广告定位、形象识别系统设计、平面设计与制作、媒体策略制定、媒体费用预算。。。。。。
ADVERTIS 广告：广告全程推广策略、推广主题、阶段推广划分、阶段性媒体计划制定、广告定位、形象识别系统设计、平面设计与制作、媒体策略制定、媒体费用预算。。。。。。
SALES 销售：楼盘销售代理、销售顾问、整体及阶段性销售策略报告、销售管理体系制定、销售流程规划、销售控制策略制定、内部认购管理、客户管理、销售培训。。。。。。
CONSULTANT 顾问：房地产项目可行性研究、房地产全程营销顾问建议、商业项目运作规划建议、企业品牌推广建议、物业管理规划建议。。。。。。
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MEI GAO丨美高
Part 1——市场调研
1.项目用地周边环境分析
1.1项目土地性质调查
地理位置/地址地貌状况/土地面积的及红线图/七通一平现状
1.2项目用地周边环境调查
地块周边的建筑物/绿化景观/自然景观/历史人文景观/环境污染状况
1.3地块交通条件调查
地块周边市政网及其它公共交通现状/远景规划项目对外水、陆、空交通状况/地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
1.4周边市政配套设施调查
购物场所/文化教育/医疗卫生/金融服务/娱乐、餐饮、运动/生活服务/游乐休憩设施/周边可能存在的对项目不利的干扰因素/历史人文区位影响
2.区域市场现状及趋势判断
2.1地方房地产市场概况及政府相关的政策法规
地方居民住宅形态及比重/地方市政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规/地方市政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规/短中期地方市政府在项目所在地及项目周边的市政规划
2.2地方市房地产市场总体供求现状
2.3地方市商品住宅市场板块的划分及差异
2.4地方市商品住宅平均价格走势及市场价值发展
2.5商品住宅客户构成及购买状态分析经济
各种档次商品住宅客户分析/商品住宅客户购买行为分析
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3.土地swot分析
3.1项目地块优势
3.2项目地块劣势
3.3项目地块机会点
3.4项目地块的威胁及困难点
4.项目市场定位
4.1类比竞争楼盘调研
类比竞争楼盘基本资料/项目户型结构解析/项目规划设计及销售资料/综合评价
4.2项目定位
市场定位：a区域定位；b主力客户群定位；
功能定位
建筑风格定位
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Part 2——规划定位
5.项目定位
5.1均价确定的主要方法
a类比价值算数平均法
b有效需求成本加价法
c运用以上两种方法综合分析确定均价
5.2项目中具体单位的定价
a根据日照光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价
b根据景观向系数（D系数）确定不同景观朝向单位的均价
c考虑到其他随机因素的存在（如果单位附近有机房干扰等），根据具体情况随机确定6.项目价值分析
6.1商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法
类比可实现价值决定因素
a类比土地价值：地段价值差异
?项目周边环境的差异；
?周边市政配套便利的差异；
b项目可提升价值判断
?建筑风格和立面的设计、材质；
?单体户型设计；
?建筑空间布局和环艺设计；
?小区配套和物业管理；
?形象包装和营销策划；
?发展商品牌和实力；
c价值实现的经济因素
?经济因素；
?政策因素；
6.2项目可实现价值分析
类比楼盘分析与评价/项目价值类分析：
a价值提升和实惠要素对比分析；
b项目类比价值计算；
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7.规划设计建议（建筑、景观、户型）
1.1项目总体建筑风格及色彩计划，项目总体建筑风格的构思
1.2建筑单体外立面设计提示
1.3主力户型选择
项目所在区域同类楼盘户型比较/项目业态分析及项目户型配置比例/主力户型设计提示/商业物业户型设计提示
1.4环境规划及艺术风格概念提示
周边环境调查和分析/项目总体环境规划及艺术风格构想/项目各组团环境概念设计/项目主入口环境设计概念/项目营销中心外部环境概念设计/项目会所外部环境概念设计/项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计/针对本项目的其他公共环境概念设计1.5灯光设计及背景音乐指导
项目灯光设计/背景音乐指导
1.6小区未来生活方式指导
项目建筑规划组团评价/营造和引导未来生活方式
8.开发节奏建议
8.1影响项目开发节奏的基因因素
政策法规因素/地块状况因素/发展商操作水平因素/资金投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格控制因素/市场供求因素/开盘上市时间要求
8.2项目开发节奏及预测
项目开发步骤/项目投入产出评估
9.楼盘价格定位及策略
9.1项目单体成本
9.2项目利润目标
9.3可类比项目市场价格
9.4价格策略
定价方法/均价/付款方式和进度/优惠条款/楼层及方位差价/总额讲价公式
9.5价格分期策略
内部认购价格/入市价格/价格升幅周期/价格升幅比例/价格技术调整/价格变化市场反映及控制/项目价格、销售额配比表
10.各销售阶段营销推广执行方案实施
11.各销售阶段广告创意设计及发布实施
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Part 3——销售推广
12.销售培训
公司情况：公司背景/公众形象/公司目标（项目推广目标和公司发展目标）/销售人员的行为准则/内部分工/工作流程/个人收入目标
物业详情：项目规模、定位、设施、买卖条件/物业周边环境、公共设施、交通条件/该区域城市发展规划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况/竞争对手优劣势分析及对策/项目特点
?项目规划设计及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等
?平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积
组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等
?项目的优劣分析
?项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段
业务基础培训课程：国家及地区相关房地产的政策法规、税费规定/房地产基础术语、建筑常识/心理学基础/银行按揭知识、涉及房地产交易费用/国家、地区的宏观经济政策、当地房地产走势/销售制度、架构和财务进度
销售技巧：
销售过程的洽谈技巧
?如何以问题套答案，询问客户需求、经济状况、期望等，掌握买家心理
?恰当使用电话的方法
展销会场气氛把握技巧
?客户心理分析
?销售员接待客户技巧
推销技巧、语言技巧、身体语言技巧
签订买卖合同的程序：
售楼部签约程序
办理按揭及计算/入住程序及费用/合同说明/其他法律文件/所需填写的各类表格展销会签订售楼合同的技巧与方法
订金的灵活处理/客户跟踪维系
13.形象包装
VI创意设计
项目标志/标准色彩
应用设计部分：
13.1办公用品系统
名片/信封/信纸/工作卡/请柬/便笺纸/公文纸/传真纸首页/文件袋/资料袋/手提袋/纸杯/销售人员服装建议/售楼车包装设计
13.2施工现场设计
工地广告牌/工地围挡设计/导视牌/立柱挂旗条幅/招示布/停车场标牌/彩虹门、空飘气球等
13.3售楼处形象设计
销售中心形象背景板/销售中心接待台/区位标示牌/功能指示牌
13.4样板间包装
样板间导示牌/户型标牌/展示空间功能牌
13.5外卖场包装
看楼专车/看房动线设计（如指示牌、灯箱等）
13.6展板展示类
展板/户外大型广告牌/X展架/其他展板展示牌
13.7销售工具类
宣传单页/楼书/折页/DM/海报/户型图（或单页）
13.8广告类
报纸广告/杂志广告/电视广告/广播广告/软文
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14.广告推广
推广主题/推广主线/推广目标/推广阶段划分/调整与控制策略/根据销售总量对广告成本及支出的分析/市场大环境对广告投入与销售关系的影响
同行业竞争对广告投入、销售影响/工程进度对广告投入、销售的影响/推广各阶段分配
比例/卖点的主题设计与节奏控制：
?竞争楼盘广告分析
?市场难度的突破
?市场机会点的把握
?各期宣传主题推广度的控制
阶段性媒体推广计划制定：
媒体推广策略制定/媒体推广目标/媒体选择/媒体广告创意、设计、制作、发布（如报纸、电视、电台、杂志、DM、户外、网络等）/软性新闻的填写/媒体费用预算/外地媒体推广建议
广告跟踪：
修整广告主题/意向客户分析/宣传力度分析/各广告投入与销售产出分析/广告投入调查/修整广告计划
15.公关活动（PR）
项目奠基活动策划、执行
工程开工活动策划、执行
售楼处开放活动策划、执行
开盘典礼策划、执行
房展会活动策划、执行
节假日公关活动策划、执行
促销活动（SP）策划、执行
主题性公关活动策划、执行
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Part 4——服务项目
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Current Services目前服务项目
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【共赢】
市场MARKET,策划PLAN,广告ADVERTIS,销售SALES,活动ACTIVITY
Real Estate Ads
Art Direction Motion Graphics And Screening
地产服务/领导者
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【共谋伟业】
联系方式
地址：辽宁省大连市甘井子区山东路（南）39号怡宁路1号310室
联系人：翟总189********
电话：0411-********
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