第六章成本法
教学时数：6课时
教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法
教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法
教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：
第一节基本原理
一、成本法的称呼
原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法
二、概念
成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。
三、理论依据
从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。
四、适用条件与对象
——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。
——单纯建筑物
——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产
估价时须用客观成本，不能用实际成本
五、一般步骤：
1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料
2、估算重置价格或重建价格
3、估算折旧
4、求出积算价格
第二节房地产价格构成
房地产价格的一般构成（采用成本法）
1、土地取得费用
——征地费和“房屋折迁安置补偿费”
——土地使用权出让金或地价款
——有关土地取得的手续费及税金
2、开发成本
——勘察设计和前期工程费
——基础设施建设费
——安装工程费
——公共配套设施建设费
——开发过程中的税费
3、管理费用
主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等
4、投资利息
5、销售税费
——销售费用：广告费、代理费
——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加
——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费
6、开发利润
第三节基本公式
一、基本公式：
房地产价格＝重新构建价格－折旧
二、新开发土地：
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
三、新建房地产：
新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
四、旧房地产：
旧房地价格＝房地的重新构建价格－建筑物的折旧＝土地的重新构建价格＋建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧
旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧
第四节重新购建价格
一、定义：假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。
二、房地产重新构建的求取
1、方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。
2、土地成本的求取
若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。
3、建筑物重新建造成本求取
方法：
A．建筑费+其他费用+正常利润
B．承包商的建筑费+发包的负担的附带费
类型：
——重建成本：以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等，在估价时点重新建筑与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本。
——重置成本：以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。
一般地，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本较为适宜；普通建筑物适用重置成本；因年代久远，已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，也往往采用重置成本。
理论：直接法、间接法
实际操作中，不同直接、间接法，具体估算建筑物重新建造成的方法有：
①单位面积法②单位体积法③分部分项法
④工料测量法⑤指数调整法
第五节建筑物折旧
一、建筑物折旧
定义：各种原因带来的价值上的损失，包括有有形损耗和无形损耗。
实际估价中，它可分为3种折旧：
①物质折旧
——自然经过的老——正常使用的磨损
——意外的破坏损毁——延迟维修的损坏残存
②功能折旧：功能上的折旧的减价
③经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价
二、成本法中折旧的求取方法
（一）直线折旧法：在建筑物的耐用年限期间每年的折旧额相等。
每年的折旧额
其中：Di ：第i 年的折旧额； C ：建筑物的重新建造成本；
S ：预计的建筑物的净残值（残值）； N ：建筑物的耐用年限；
R ：建筑物的残值率 折旧率
t 年末的累计的折旧额为：
建筑物的估价时点价值为： 或这是最常用的方法。
（二）其他折旧法
①实际观察法
估价人员亲临现场，直接观察、估算估价对象建筑物在物质方面，功能方面及经济方面的减价因素所造成的减价额，或判定其成新率。
②成新折旧法
根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新折旧程度，直接求取建筑物的估价时点价值。
建筑物估价时点价值=建筑物的重新建造成本×建筑物的成新率
实际中，成新率的求取可以采用“先定量再定性再定量”的方式，步骤：
——用耐用年限法计算成新率
——初步修正
——调整修正
③混合法
求取折旧应注意的事项：
——估价上的折旧与会计上的折旧的区别
——建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分
——个别折旧加总法、分类折旧加总法和综合折旧法
——采用尚可使用年数
第六节 成本法涉及的有关规定
一、现行房屋折旧制度
1、年折旧额=原价×(1－残值率)÷耐用年限
2、经租房产根据房屋结构分为4类7等
①钢筋混凝土结构 ②砖混结构一等 ③砖混结构二等
④砖木结构一等 ⑤砖木结构二等 ⑥砖木结构三等
⑦简易结构
3、房屋耐用年限
①钢筋混凝土结构：50年（生产），25年（受保留生产），60年（非生产）
②砖混一等：40年，30年，30年
③砖混一等：40年，30年，30年
④砖瓦一等：30年，20年，40年
⑤砖瓦一等：30年，20年，40年
⑥砖瓦一等：30年，20年，40年
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⑦简易结构：10年
4、房屋残值率：
①钢混：0 ②砖混一等：2% ③砖混一等：2%
④砖瓦一等：6% ⑤砖瓦一等：4% ⑥砖瓦一等：3%
⑦简易结构：0
二、观测房屋完损等级的评定标准
1、根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好，损坏程序来划分的，分为五类：
①完好房②基本完好房③一般损坏房④严重坏房⑤危险房
2、结构、装修、设备的各个项目组成：
3、完损等级的判定依据：
4、房屋新旧程度的判定标准
①完好房：十、九、八成②基本完好房：七、六成
③一般完好房：五、四成④严重损坏房危险房：三成以下
第七节成本法总结和运用举例
应用实例1：
某开发区征用土地总面积5 km2，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5k m2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000 m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/ m2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，当年银行贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。
计算土地取得费
(4.5+1.5) ×108÷(5×106)=120(元/m2)
计算土地开发费
(2.0 ×108)÷(1×106)=200(元/m2)
计算投资利息
120×[(1+0.1)2－1]+200×40%×[(1+0.1)1.5－1]+200×60%×[(1+0.1)0.5－1]=25.20+12.30+5.86=43.36(元/m2)
计算投资利润
(120+200)×20%=64(元/m2)
计算土地增值收益
(120+200+43.36+64)×20%=85.47(元/m2)
计算土地价格
土地取得费用+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元/m2)
进行可出让土地比率修正
由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：
开发区可出让土地比率=（开发区总面积－不可出让土地面积）/开发区土地总面积×100%=（5－1.5）/5×100%=70%
则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61(元/m2)
进行土地使用权年期修正
732.61×[1－1/(1+0.07)50]=707.74(元/m2)
计算土地总价格
707.74×10000=7077400(元)
因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为707.74元/ m2,总价格为7077400元。
应用实例2：
估价对象概况 本估价对象是一座专用仓库，坐落在某城市建成区内；土地总面积2500
m2，土地权利性质为出让土地使用权；总建筑面积8500 m 2，建筑物建成于是1981年7月
30日，建筑结构为钢筋混凝土结构。需要评估该专用仓库于2001年7月30日的价值。
估价过程
选择估价方法。本估价对象为专用仓库，很少出现买卖，故选用成本法进行估价。 选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧房地产估价，需要评估的价值包括土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧
求取土地的重新取得价格。由于该土地坐落在城市建成区内，直接求取其重新开发成本很难，所以采用比较法，利用当地类似土地使用权的转让价格来求取该土地的重新取得价格。现选取了A 、B 、C 三宗可比实例，其基本情况及比较情况如下：
可比实例A ：土地面积2300 m2，成交日期2000年5月30日，成交价格605元/ m 2，
比较修正如下：
实例土地 交易情况 交易日期 个别因素
成交价格 修正 修正 修正
650 × × × =681.4(元/ m 2)
可比实例B ：土地面积3000 m 2，成交日期2000年12月30日，成交价格710元/ m 2
，比较修正如下：
实例土地 交易情况 交易日期 个别因素
成交价格 修正 修正 修正 710 × × × =689.9(元/ m2)
可比实例C ：土地面积2500 m2，成交日期2001年5月30日，成交价格633元/ m 2
，比较修正如下：
实例土地 交易情况 交易日期 个别因素
成交价格 修正 修正 修正 633 × × × =679.8(元/ m2)
因此，土地的重新取得单价为：（681.4+689.9+679.8）/3=684（元/ m 2）
土地的重新取得总价为：684×2500=1719（万元）
求取建筑物的重新购建价格。经计算得到，该类建筑物在估价时点（2001年7月30日）时的重置价格标准为每平方米建筑面积1000元。则有
估价对象建筑物的重新购建价格为：1000×8500=850(万元)
求取建筑物的折旧。采用直线法计算折旧额。参照有关规定并根据估价人员的判断，该专用仓库的经济寿命为60年，残值率为0。则有估价对象建筑物的折旧总额为：850×20÷60=283.3（万元）估价人员到现场观察，认为该专用仓库的折旧程度为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。
求取积算价格。估价对象的积算价格为:171+850－283.3=737.7(万元)
3、估价结果 根据上述计算结果，本估价对象专用仓库于2001年7月30日的市场价值
总额为737.7万元，折合单位建筑面积价格为868元/ m 2。
10010010010795100
100100100103106100
9510010010199100
一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他 二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是
财务制度 总则 第一条：为了加强公司的财务工作，发挥财务在公司经营管理和提高经济效益中的作用, 特制定本规程。 第二条：公司财务部门的职能是: 认真贯彻执行国家有关的财务管理制度; 建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务预算和计划，加强经营核算管理, 反映、监督、分析财务预算计划的执行情况，检查监督财务纪律; 积极为经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益； 对公司内部领导和社会中介机构（财政、税务、银行、工商等）部门了解，检查 财务工作，主动提供有关资料，如实反映情况; （八）完成公司交给的其他工作； 第三条：公司财务部由财务总监、会计和出纳三人组成。 第四条：公司各部门和职员办理财务有关事项，必须严格遵守本规定。 、财务工作岗位职责 第五条：财务总监负责本公司的下列工作: （一）编制和执行公司财务预算、财务收支计划、拟订资金筹措和使用方案，开辟 财源，有效地使用资金； （二）进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促本公司有关部门 降低消耗、节约费用、提高经济效益; （三）建立健全经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析; （四）制定合理的会计人员的工作岗位设置、岗位职责和工作标准; （五）合理使用公司的有效资产，保障公司财产的安全，保障会计核算资料的真实、 完整; （四） 厉行节约，合理使用资金; （五） 合理分配公司收入，及时完成税收及各种管理费用; （六） 充分协调公司内外部的关系; （七）
六）承办总经理交办的其他工作。 七）针对公司财务工作中出现问题产生的原因提出改进建议和措施； 第六条：会计的主要工作职责是： 严格按照国家会计制度的规定进行记帐、复帐，报帐做到手续完备，数字准 确，帐目清楚，按期结帐； 按照经济核算原则，定期检查、分析公司财务、成本和利润的执行情 况，挖 掘增收节支潜力，考核资金使用效果，及时向财务总监提出合理化建议，当 好公司的参谋； 监督产品销售价格的执行； 严格审核报销的原始凭证，控制不合理的费用支出； 妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他资料； 按期完成记帐、登帐过程，及时核对总帐与明细帐，做到帐帐相符、帐实相 符； 第七条：出纳的主要工作职责是： 认真执行现金管理制度； 严格执行库存现金限额，超过部分必须及时送存银行，不得坐支现金，不 得以白条抵押现金； 建立健全现金出纳各种帐目，严格审核现金收付凭证； 严格支票管理制度，编制支票使用手续，一切付款须经总经理签字后方可 生效； 积极配合银行做好对帐及公司内部员工报帐工作，配合其他会计做好各种 帐务处理； 认真登记现金、银行存款日记帐，现金做到日清月结，银行存款余额每月 同银行对帐单核对，编制好银行存款余额调节表； 按期编制工资表及支付员工的工资 完成总经理或财务总监交付的其他工作； 、财务工作管理 第八条：会计核算年度自公历 1月1日起至 12月 31日止。 四） 五） 七） 完成总经理或财务总监交付的其他工作。 四） 五）
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
房地产估价习题集 标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
第一二章作业 一．选择、填空题 1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。 2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制 3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。 A区分共有 B区分所有 C公有 D私有 4、房地产需要专业估价的理由有 5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（） 6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。 二．判断题 1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（） 2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（） 3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（） 三．问答题 1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么 2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么 3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面 4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼 5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位 5、什么是房地产估价的概念 6、房地产的特性有那些
7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法 8、土地利用时要受到那些限制 9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些 第三章作业 一．选择、填空题 1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（） A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。 3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。 A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D 估价对象的状况不同 4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（） 5、( )是随着时间的推移而减少。 A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值 二．判断题 1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（） 2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为、5、，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。 3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。（） 4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（） 5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（） 三．计算题 1、某期房尚有年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡，出租的年末净收益为 1000元 / ㎡。假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。 2、某宗土地总面积 4000 ㎡，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ㎡，现允许将容积率增加到，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。
XXXX有限公司财务制度 二〇一五年十一月
目录 第一章总则 0 第二章主要会计政策 (1) 第三章会计科目的设置 (1) 第四章会计凭证和帐簿 (2) 第五章流动资产管理 (3) 第六章固定资产管理 (9) 第七章所有者权益 (12) 第八章收入管理 (14) 第九章成本费用管理 (16) 第十章利润及利润分配 (19) 第十一章税务管理 (20) 第十二章财务档案管理 (20) 第十三章会计工作交接 (21) 第十四章附则 (22) 第一章总则 第一条为加强XXXX有限公司的会计和财务管理工作，根据《公司法》、《中华人民共和国会计法》、参照《企业会计准则》、《企业会计制度》，结合公司具体情况，制定本制度。 第二条本制度适用于XXXX有限公司。各级领导和全体员工都必须严格遵守、认真执行。
第三条公司实行财务工作集中统一领导，统一掌握安排资金运作、资金使用、财产购置、费用开支、财产损失处理、各种收入一律上交公司，各部门不得对外收费。各项支出必须经财务部门审核，报经总经理或主管财务的副总经理批准后方能用款。 第四条公司设主管财务的副总经理，协助总经理全面领导公司的财务工作。公司设财务部，负责组织、控制财务收支和全面核算、监督公司业务，为各项经济决策提供准确的信息，同时做好各项财务收支预测、计划、控制、核算分析和决算、考核工作，有效利用企业的各项资产，努力提高经济效益。 公司财务部配备合格的财务人员，依法办理财会工作。财会人员因故离职时，必须办妥交接手续，不得中断财会工作。 第二章主要会计政策 第五条本公司执行的会计及财务制度为：《会计法》、《企业会计制度》、《企业会计准则》等。 第六条以每年1月1日至12月31日为一个会计年度。 第七条记账原则和方法：以权责发生制为原则，实行借贷记账法。 第八条企业的会计核算以人民币为记账本位币。 第九条公司的固定资产按直线法计提折旧 第十条存货按实际成本计价。出租开发产品按直线法进行摊销。 第十一条按照有关规定计提坏帐准备、存货跌价准备和各项资产减值准备 第三章会计科目的设置 第十二条公司执行财政部颁发的《企业会计制度》及《企业会计准则》，并根据公司具体经营特点选用会计科目。 第十三条财务部在具体账务处理中必须正确使用确定的会计科目，在实际工作中可根据实际情况适当增设相关会计科目。
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则）， 公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C 为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价X（深度百分率）X宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：（成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力）； 2．计算公式不同（成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础）； 3 ．所需资料不同； 4．适用对象不同（成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等）。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60 万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1- （1-R）*t/t+n 】=2000*1000【1- （1-5%）*8/8+32 】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300X50X365X（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月X 12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25 万元-168 万元=215.25 万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300X45X365X（1-20%）=3942000元=394.2 万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2X30%=118.26 万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益- 年总费用=394.2X 70%=275.94 万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4 万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45 元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，（折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V :开发完成后的总价值=2000 >5000 >2/ （1+12% ）2 = 1594.39 （万元） 建筑安装工程费等的总额= 800X （1+12%）X5000X2X[60 %/ （1+12%）0.5 + 40%/ （1+12%） 1.5] = 810.36 （万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额=1594.39 X（2% +6%）= 127.55 （万元） 购买该宗土地的税费总额=V X3%= 0.03V （万元） V = 1594.39 - 810.36 - 127.55 - 0.03V V=637.36 （万元） 故：土地总价=637.36 （万元）土地单价=1274.72 （元/ m2）楼面地价=637.36 （元/ m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。
精品文档 房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 精品文档． 精品文档 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:( 精品文档． 精品文档
A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价 精品文档． 精品文档 D.标定地价 2.决定某一房地产价格水平高低的,主要是(的供求状况。☆ A.本地区的房地产 B.全国房地产 C.全国本类房地产 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元 B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 B.比准价格 C.积算价格 D.收益价格 5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( A.市场调节价 精品文档． 精品文档 B.政府指导价 C.政府定价
财务制度及流程 第一章总则 第一条、为进一步强化公司财务管理，完善财务管理制度，合理控制费用支出，规范公司的会计核算工作和财务报销行为，使公司财务管理制度化、规范化和可控性，发挥财务在公司经营管理中的作用，以保障提高公司的经济效益，特制定本制度。 第二条、凡涉及公司日常物资（包括零星材料、辅助材料、设备配件、固定资产、低值易耗品、办公用具、工具等）采购、税费支出、日常办公费用、招待费用、差旅费用支出项目的报销均按此制度要求执行。 第三条、本制度适用公司全体员工。 第二章借款及预付款基本制度及流程 第一条、借款及预付款管理规定 （一）借款是指公司员工因公务需要的临时性借款；预付款是指因公司业务需要，需预先支付的购买材料、货物及各项需要预先支付的款项。 (二) 借款管理规定 1、出差借款：出差人员经相关负责人同意后按借款审批流程和审批权限办理借款， 出差返回后及时办理报销还款手续。 2、日常物资采购借款：凡涉及公司日常物资采购借款，业务经办人员经部门负责人同意后按借款审批流程和审批权限办理借款；公司日常零星物资采购单项业务超过100元以上的支出原则上需以银行转账支付，不得用现金支付。 3、其他临时借款：凡涉及公司费用性其他支出项目（如日常办公费用、招待费用、车辆费用等），业务经办人员经部门负责人同意后按借款审批流程和审批权限办理借款；业务经办人员在业务办理完毕后应及时报帐，除周转金外其他借款原则上在结清前帐后方可办理借款；提前预支工资借款将在借款人工资中扣除。 （三）预付款管理规定 1、各项工程预付款:凡涉及公司固定资产（房屋建筑物、机器设备、工具等）建设、安装、维修等需要支付预付款，由业务经办人员依据合同规定的付款方式及金额按审批程序批准后办理付款手续。 2、日常零星物资、材料采购预付款：凡涉及公司各项物资、材料采购需要提前预付货款由业务经办人员经部门负责人同意后按借款审批流程和审批权限办理预付款手续。 3、办理公司各项预付款时，业务经办人员必须向财务室提供审批的“专项合同或协议”后，方可办理预付款支付手续，预付的金额不得超出合同规定的金额，财务人员要与经济合同核对后，方可支付。 （四）借款及预付款流程 1 、借款人按规定填写《借款单》，注明借款事由、借款金额（大小写须完全一致，不得涂改）、支票或现金。 2、审批流程：主管部门经理审核签字→财务复核→总经理审批。 3、财务付款：借款凭审批后的借款单到财务部办理领款手续。 （五）借款及预付款的其他规定 1、公司所有借款及预付款，原则上必须在前帐结清之后方可再借付，确因业务需要而来不及结清前帐，必须以书面形式告知财务室，经主办会计审核同意后方可再借付。
题目：市场法在我国房地产估价中的应用 院系：建筑工程系 学科专业：建筑工程技术 班级： 学生： 学号：
市场法在我国房地产估价中的应用 内容摘要 市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。 关键词：房地产估价市场法房地产市场
目录 序言 (1) 一、市场法概述 (1) （一）市场法的含义 (1) （二）市场法的理论依据 (1) 二、市场法的适用对象和条件 (1) （一）市场法的适用对象 (2) （二）市场法的适用条件 (2) 三、市场法估价的操作步骤 (2) 四、我国房地产估价运用市场法存在的问题 (3) （一）房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大 (3) （二）市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅 (3) （三）市场法评估理论起步较高，但在评估实践中的应用较差 (3) 五、提高市场法在估价中应用的对策 (3) （一）政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源 (3) （二）政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响 (4) 1.政府方面对信息不对称的弥补 (4) 2. 房地产评估机构应该采取的积极措施 (4) 结论 (6) 参考文献 (7)
序言 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。 一、市场法概述 （一）市场法的含义 市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（二）市场法的理论依据 市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致，因此，估价对象的市场价值可以由近期出售的类似房地产的价格来决定。也就是说，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测委估房地产可能实现的市场价格。市场比较法的估价思路由此而形成。 二、市场法的适用对象和条件 （一）市场法的适用对象 市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特
有限公司 财务制度 一、总则 第一条：为了加强公司的财务工作，发挥财务在公司经营管理和提高经济效益中的作用，特制定本规程。 第二条：公司财务部门的职能是： （一）认真贯彻执行国家有关的财务管理制度； （二）建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务预算和计划，加强经营核算管理，反映、监督、分析财务预算计划的执行情况，检查监督财务纪律； （三）积极为经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益； （四）厉行节约，合理使用资金； （五）合理分配公司收入，及时完成税收及各种管理费用； （六）充分协调公司内外部的关系； （七）对公司内部领导和社会中介机构（财政、税务、银行、工商等）部门了解，检查财务工作，主动提供有关资料，如实反映情况； （八）完成公司交给的其他工作； 第三条：公司财务部由财务总监、会计和出纳三人组成。 第四条：公司各部门和职员办理财务有关事项，必须严格遵守本规定。 二、财务工作岗位职责 第五条：财务总监负责本公司的下列工作： （一）编制和执行公司财务预算、财务收支计划、拟订资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金； （二）进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促本公司有关部门降低消耗、节约费用、提高经济效益； （三）建立健全经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析； （四）制定合理的会计人员的工作岗位设置、岗位职责和工作标准； （五）合理使用公司的有效资产，保障公司财产的安全，保障会计核算资料的真实、完整；
（六）承办总经理交办的其他工作。 （七）针对公司财务工作中出现问题产生的原因提出改进建议和措施； 第六条：会计的主要工作职责是： （一）严格按照国家会计制度的规定进行记帐、复帐，报帐做到手续完备，数字准确，帐目清楚，按期结帐； （二）按照经济核算原则，定期检查、分析公司财务、成本和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，考核资金使用效果，及时向财务总监提出合理化建议，当 好公司的参谋； （三）监督产品销售价格的执行； （四）严格审核报销的原始凭证，控制不合理的费用支出； （五）妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他资料； （六）按期完成记帐、登帐过程，及时核对总帐与明细帐，做到帐帐相符、帐实相符； （七）完成总经理或财务总监交付的其他工作。 第七条：出纳的主要工作职责是： （一）认真执行现金管理制度； （二）严格执行库存现金限额，超过部分必须及时送存银行，不得坐支现金，不得以白条抵押现金； （三）建立健全现金出纳各种帐目，严格审核现金收付凭证； （四）严格支票管理制度，编制支票使用手续，一切付款须经总经理签字后方可生效； （五）积极配合银行做好对帐及公司内部员工报帐工作，配合其他会计做好各种帐务处理； （六）认真登记现金、银行存款日记帐，现金做到日清月结，银行存款余额每月同银行对帐单核对，编制好银行存款余额调节表； （七）按期编制工资表及支付员工的工资 （八）完成总经理或财务总监交付的其他工作； 三、财务工作管理 第八条：会计核算年度自公历1月1日起至12月31日止。
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
房地产估价练习题 1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%.对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为多少元/m2 ？ 2、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为多少元/m2 ？ 3、为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨
1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于多少元/m 2 ？ 4、需要评估某商品住宅1995年9月31日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗已成交的类似住宅，有关资料如下表所示： 在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；不动产状况中，正（负）值表示可比实例的不动产状况优（劣）于估价对象的不动产状况导致的价格差异幅度。另知人民币与美元的市场汇价1995年9月31日之前为1:8.5，1995年9月31日为1:8.3；该类商品住宅以美元为基准的市场价格1994年6月1日至1995年3月31日平均每月比上月上升1%，1995年3月31日至1995年9月31日平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料估算该商品住宅1995年9月31日的正常市场价格。（如需计算平均数，请用简单算术平均） 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 4500（人民币元/平方米） 600（美元/平方米） 5000（人民币元/平方米） 成交日期 1994年11月31日 1995 年3月31日 1995年6月31日 交易情况 -5% +3% -3% 不动产状况 +2% -4% +5%
公司财务管理制度 第一章总则 第一条爲加强财务管理，规范财务工作，促进公司经营业务的发展，提高公司经济效益，根据国家有关财务管理法规制度和公司章程有关规定，结合公司实际情况，特制定本制度。 第二条公司会计核算遵循权责发生制原则。 第三条财务管理的基本任务和方法： （一）筹集资金和有效使用资金，监督资金正常运行，维护资金安全，努力提高公司经济效益。 （二）做好财务管理基础工作，建立健全财务管理制度，认真做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作。 （三）加强财务核算的管理，以提高会计资讯的及时性和准确性。 （四）监督公司财産的购建、保管和使用，配合综合管理部定期进行财産清查。 （五）按期编制各类会计报表和财务说明书，做好分析、考核工作。 第四条财务管理是公司经营管理的一个重要方面，公司财务管理中心对财务管理工作负有组织、实施、检查的责任，财会人员要认真执行《会计法》，坚决按财务制度办事，并严守公司秘密。 第二章财务管理的基础工作 第五条加强原始凭证管理，做到制度化、规范化。原始凭证是公司发生的每项经营活动不可缺少的书面证明，是会计记录的主要依据。 第六条公司应根据审核无误的原始凭证编制记帐凭证。记帐凭证的内容必须具备：填制凭证的日期、凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数、填制凭证人员，复核人员、会计主管人员签名或盖章。收款和付款记帐凭证还应当由出纳人员签名或盖章。 第七条健全会计核算，按照国家统一会计制度的规定和会计业务的需要设置会计帐簿。会计核算应以实际发生的经济业务爲依据，按照规定的会计处理方法进行，保证会计指标的口径一致，相互可比和会计处理方法前後相一致。 第八条做好会计审核工作，经办财会人员应认真审核每项业务的合法性、真实性、手续完整性和资料的准确性。编制会计凭证、报表时应经专人复核，重大事项应由财务负责人复核。 第九条会计人员根据不同的帐务内容采用定期对会计帐簿记录的有关数位与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或个人等进行相互核对，保证帐证相符、帐实相符、帐表相符。 第十条建立会计档案，包括对会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料都应建立档案，妥善保管。按《会计档案管理办法》的规定进行保管和销毁。
市场法及其运用 一、单选题 1.市场法的理论依据是（）。 A.规模经济原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.预期原理 【答案】C 【解析】知识点：市场法的理论依据，市场法的理论依据是房地产价格 形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。 参见教材P173。 2.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。 A.同处于一个领域 B.同处在同一供求范围内的类似地区 C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区 【答案】B 【解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才 可以作为可比实例。参见教材P180。 3.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。 A.0.5～2.0 B.1.5～2.0 C.0.5～1.5 D.1.0～1.5 【答案】A 【解析】知识点：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。参见教 材P181～P182最上面。 4.关于市场法的说法，错误的是（）。 A.测算结果容易被人们理解、认可、接受 B.测算结果有时并不一定是合理、真实的 C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握 D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 【答案】D 【解析】D的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价师 的经验。参见教材P173. 5.估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投
XXXX有限公司财务制度
二〇一五年十一月
_______________ 目录 第一章总则 (1) 第二章主要会计政策 (2) 第三章会计科目的设置 (3) 第四章会计凭证和帐簿 (2) 第五章流动资产管理 (5) 第六章固定资产管理 (12) 第七章所有者权益 (16) 第八章收入管理 (17) 第九章成本费用管理 (20) 第十章利润及利润分配 (23) 第十一章税务管理 (24) 第十二章财务档案管理 (25) 第十三章会计工作交接 (26) 第十四章附则 (27) 第一章总则 第一条为加强XXXX有限公司的会计和财务管理工作，根据《公司法》、《中华人民共和国会计法》、参照《企业会计准则》、《企业会计制度》，结合公司具体情况，制定本制度。 第二条本制度适用于XXXX有限公司。各级领导和全体员工都必须严格遵
_______________ 守、认真执行。 第三条公司实行财务工作集中统一领导，统一掌握安排资金运作、资金使用、财产购置、费用开支、财产损失处理、各种收入一律上交公司，各部门不得对外收费。各项支出必须经财务部门审核，报经总经理或主管财务的副总经理批准后方能用款。 第四条公司设主管财务的副总经理，协助总经理全面领导公司的财务工作。公司设财务部，负责组织、控制财务收支和全面核算、监督公司业务，为各项经济决策提供准确的信息，同时做好各项财务收支预测、计划、控制、核算分析和决算、考核工作，有效利用企业的各项资产，努力提高经济效益。 公司财务部配备合格的财务人员，依法办理财会工作。财会人员因故离职时，必须办妥交接手续，不得中断财会工作。 第二章主要会计政策 第五条本公司执行的会计及财务制度为：《会计法》、《企业会计制度》、《企业会计准则》等。 第六条以每年1月1日至12月31日为一个会计年度。 第七条记账原则和方法：以权责发生制为原则，实行借贷记账法。 第八条企业的会计核算以人民币为记账本位币。 第九条公司的固定资产按直线法计提折旧 第十条存货按实际成本计价。出租开发产品按直线法进行摊销。 第十一条按照有关规定计提坏帐准备、存货跌价准备和各项资产减值准备