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农村学校教师周转宿舍央预算内投资建设项目
可行性研究报告
目录
目录 (1)
第一章总论 (4)
一、项目概况 (4)
二、项目实施地点 (5)
三、编制主要依据、范围及内容 (5)
四、项目提出的理由 (7)
第二章项目提出的背景及建设的必要性 (9)
一、项目的沿起 (9)
二、项目提出的背景 (10)
三、项目建设的必要性 (17)
第三章建设选址及建设条件 (21)
一、项目选址 (21)
二、建设条件 (21)
第四章建设规模及主要建设内容 (21)
一、建设规模 (21)
二、项目主要建设内容 (22)
第五章建设方案 (22)
一、指导思想 (22)
二、基本原则 (23)
三、总体目标 (23)
四、总体规划设计要求 (23)
五、建设方案 (25)
第六章环境影响评价 (30)
一、主要环境保护标准 (30)
二、项目所在地环境现状 (30)
三、施工期及营运期对环境的影响及其防治措施 (31)
四、营运期间环境污染防治对策 (33)
五、环境影响评价 (33)
第七章环境保护、绿化及节能 (33)
一、环境保护 (33)
二、绿化 (34)
三、节能 (34)
第八章劳动卫生安全及消防 (35)
一、执行标准 (35)
二、危害因素和危害程度分析 (35)
三、安全措施方案 (35)
四、消防措施 (37)
第九章项目实施及管理 (37)
一、建设管理机构 (37)
二、建设指挥部管理内容及任务 (38)
三、建设管理原则及依据 (38)
四、规范化制度建设 (38)
五、工程施工及质量管理 (39)
六、资金管理 (39)
七、监督检查 (40)
八、项目监理 (40)
九、建设工程竣工验收管理 (40)
第十章项目建设进度及招投标方案 (41)
一、项目实施进度 (41)
二、招投标方案 (42)
第十一章投资估算及资金筹措 (44)
一、投资估算 (44)
二、资金筹措 (54)
第十二章社会效益评价 (54)
第十三章结论与建议 (55)
一、结论 (55)
二、建议 (56)
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称：威宁县2011年农村学校教师周转宿舍中央预算内投资项目可行性研究报告。（其中包括威宁自治县迤那镇、海拉乡、板底乡、新发乡四个乡镇）。
2、项目承办单位：威宁县教育局。
3、单位概况：威宁县教育局属县人民政府教育行政主管部门，履行县及以上政府赋予的教育统筹管理职能，下设办公室、基教股、成教股、政工股、计财股、教研室、教育信息管理中心、纪检监察室、政策法规股、学生资助管理中心等行政事业股室，挂设政府教育督导室、县招生办、工程办、教育工会等机构办公。主要职能有：贯彻执行党和国家的教育方针、政策和法律法规，研究拟定全县教育事业发展规划，并指导、协调和监督实施；统筹管理全县基础教育、民族教育、职业教育、成人教育、幼儿教育和民办教育工作；规划指导各级各类学校思想政治教育、德育、体育、卫生、艺术、法制教育和国防教育工作；主管教育人事、财务、招生考试、教育经费、基础建设、信息科研、教育对外交流合作、语言文字工作和教育督导工作。“十五”以来，县教育局在县委、政府的正确领导下，带领全县教职员工，克服困难，开拓进取，不断深化教育改革，扎实全面推进“两基”攻坚。在教育管理上，结合实际，推陈出新，不断加快教育管理的制度化、现代化进程，向管理要质量；在义务教育中依托“两基”攻坚；夯实基础，注重均衡发展，大力提高和巩固“两基”成果；在基础设施建设上，科学规划，规范实施，严格管理，加强“五化四园”建设，努力打造新世纪的精品校园；在教师队伍建设上，全力拓宽师资初充渠道，加强培养培训提高，建立新型的适应教育快速发展的教
师队伍。全县教育工作取得了跨越式发展。
4、法人代表：汪坤
二、项目实施地点
本项目拟建在威宁自治县迤那镇、海拉乡、板底乡、新发乡。
三、编制主要依据、范围及内容
（一）、报告编制的主要依据
2、《威宁县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
3、贵州省2004版《贵州省建筑工程计价定额》
4、项目承办单位项目可行性研究及有关工作的委托书
5、项目建设选址意见书
6、项目开发建设环境申报登记表
7、《投资项目可行性研究指南》
8、项目规划设计方案
（二）、可行性研究范围
依据《投资项目可行性研究报告指南》规定的工程项目可行性研究深度及要求，对项目建设的必要性、项目建设地址及建设条件、建设内容及规模、建设方案选择、节能节水措施、环境影响评价、安全卫生消防、项目进度计划、工程招投标、
投资估算及资金筹措、社会效益等方面做全面研究和论证。
（三）、可行性研究的主要内容
1、分析威宁自治县学校教师周转宿舍建设的状况及存在的问题。
2、分析项目建设的必要性。
3、根据项目拟建地点和建设条件，提出项目建设方案。
4、测算主要工程数量，估算工程投资。
5、根据资金筹措和建设条件，提出工程实施的招投标方案和建设工期安排。
四、项目提出的理由
中学教育是人的品德、智力、体质等方面全面发展的重要基础阶段，是提高民族素质，培养各种人才的奠基工程。它是人生之本，民族之本，国家之本，也是教育之本。建设符合国家标准的中学，打好奠基工程的基础，是切实保证实施义务教育的有力措施。为此，党中央、国务院先后推出了《教育法》、《面向21世纪教育振兴行动计划》、《中国教育改革发展纲要》、《中共中央国务院关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》等重要举措，把“基本普及义务教育和基本扫除青壮年文盲”作为基础教育的“重中之重”。因此，中学基础建设也一直受到贵州省教育厅的高度重视。
贵州省基础教育起步晚，设施落后，尤其是毕节地区威宁自治县教育基础更为薄弱，学校生活服务设施落后，现有的教师宿舍使农村中学在推进“两基”攻坚过程中，随着新教学楼的落成，将旧教室改为教师住房。这类房屋多数是建于上世纪七十年代土木结构或砖木结构的房屋，由于气候恶劣，历经风侵雨蚀，破败不堪，存在严重安全隐患。条件稍好的教师宿舍也存在面积狭小，无厨房、厕所等问题。
近年来，贵州省进一步加大了对各级各类教育的投入，特别是实施了对边远地区农村义务教育经费保障机制改革，不少学校新建、扩建了教学楼、学生宿舍和食堂，农村学校办学的基本条件得到极大改善，农村教育面貌发生了新的变化。但是，很多乡镇中学教师的工作、生活条件没有明显改善，教师工作和生活环境不容乐观。
贵州省教育厅专家组对毕节地区威宁自治县义务教育情况进行专项调研，对威宁自治县义务教育的一些主要指标进行分析的基础上，指出了威宁义务教育存在的一些问题：一是校舍紧缺，尤其是学校生活用房非常紧张；二是在教师缺编上存在整体超编，结构性缺编的突出矛盾，还存在招聘特岗教师编制协调、代课教师等具有代表性的问题；三是教师生活周转宿舍严重缺乏。毕节地区地域辽阔很多乡镇偏远地区学生需要寄宿，教师也需要寄宿。
为贯彻落实科学发展观，体现以人为本，提高农村教师待
遇，改善教师居住条件，稳定农村教师队伍，推进区域教育均衡发展，结合地区实际和教师生活周转宿舍的现状，在认真调研的基础上编制了《贵州省边远艰苦地区农村学校教师周转宿舍建设规划》，以推动威宁基础教育事业的全面发展。
威宁目前学校教师住房存在严重不足的现象。从很大程度上影响了学校规模的扩大和综合实力的提高。在此背景下，威宁自治县教师生活周转宿舍项目的提出是非常必要的。
第二章项目提出的背景及建设的必要性
一、项目的沿起
教育是一项基础性战略性产业，是科教兴国的重要组成部分，是一项功在当代、利在千秋的事业。教育事业的兴衰，事关下一代的成长，事关全县人民整体素质的提高，事关经济社会的长远发展，事关全面建设小康社会的进程。新形势下的经济竞争说到底是人才的竞争，人才的竞争就是教育质量的竞争。从长远看，一个地方人民素质的高低、掌握知识的程度拥有人才的数量，决定着一个地方经济的发展速度发展质量和发展后劲。进入新世纪，世界各国尤其是发达国家，都把发展、振兴教育作为首要任务和基本国策，增加教育投入，加大教育改革力度。其目的就是要争先抢占在国际竞争中科技、人才和经济的制高点。可以说现在教育的差距就是将来经济发展，社会进步的差距。
二十一世纪国际竞争日趋激烈，竞争的焦点是人才的竞争，是全民素质的竞争。人力资源在国家综合国力的增强方面发挥着越来越重要的作用。为此，把建设高质量教育作为我国二十一世纪的基本国策，采取各种措施大力推进教育改革，提高人才培养质量，已经成为未来教育发展的主流。基础教育是我国教育体系中最重要的组成部分，是国民经济和社会发展的基石。基础教育的规模和质量关系到国民教育的整体水平，关系到国民整体素质的提高。加大基础教育的改革力度，以高质量的基础教育迎接未来的挑战，提高人才培养的质量和教育的竞争力，可将我国沉重的人口负担转化为巨大的人力资源。
二、项目提出的背景
（一）、威宁县自然概况
威宁自治县属高原台地和地形破碎的喀斯特地质地貌。
威宁山川相间发育、地形破碎、河谷深峻，留下中部较完好的高原面。地质构造以弧形构造为主，并控制了二塘河、洛泽河、拖洛河、牛栏江等水系的发育和格局。境内出露主要为积沉岩，约占53%。威宁地貌分为高原面、高中山区和中中山河谷区。高原面分为缓丘盆坝、缓丘盆地和山原区，缓丘盆坝和缓丘谷地海拔在2060～2250米之间，按习惯称为半凉山地区；山原区海拔在2300～2800米之间，称凉山地区。高中山区可分为峰丛谷地和高中山山脊区，峰丛谷地海拔在2500～2900米之间，为凉山区。中中山河谷区分布在河流沿岸，海拔在1900
米以下，习惯称为田坝地区（或河谷地区）。威宁县总面积6298.72（土地详查数）平方公里（合944.81万亩）。全县高原面积为2675平方公里，占总面积的43.62%；中中山河谷区面积876.22平方公里，占总面积的13.91%。
威宁县地处长江、珠江两大水系分水岭的源头地带。乌蒙山系纵横全境，河谷深切，两岸逢高坡陡，高差700米～1400米之间，山势陡峭而造成严重的水土流失和石漠化。县内喀斯特地貌与常态地貌交错出现，以喀斯特地貌为主，岩溶盆地、溶湖、溶斗、溶洞、暗河、天生桥等到处可见，草海是最大的岩溶沉积湖。喀斯特地貌发育致使地表水缺乏。
威宁自治县域气候复杂多变。
威宁自治县处于亚热带季风湿润气候区，具有低纬度高原季风特气候征，其特点是：冬季冷凉，夏季温凉，年温差小，日温差大，雨热同季，干湿明显，由于受地形的影响，形成了“一山分四季，十里不同天”的立体气候。年均气温10.5℃，河谷地区11.5～15℃.光能资源丰富，属全省之冠，县城草海镇年均日照时数为1767小时。年降水量平均为962.3毫米。草海镇无霜期多年年均为205天，凉山地区为160～195天；半凉山区为195～227天；河谷山区为220～280天。
（二）、威宁自治县社会经济状况
威宁自治县地处集中连片的深度贫困区域。威宁彝族回族苗族自治县（以下简称威宁）地处贵州省西部，属滇东高原东
延部分的高寒山区，是长江、珠江、乌江及北盘江的发源地。其西北部、西部和南部分别与云南接壤，东北至东南与本省赫章县、六盘水市为邻，所处地理位臵系云贵川腹地，四周均是贫困地区，没有增长极带动，是集中连片的深度贫困区域。
威宁自治县人口总量庞大。全县辖35个乡镇，610个行政村，10个居民委员会，3872个组，2009年全县有30.6万户，131.9万人（列全省第三），其中：农业户口126.5万人，劳动力71.3万人。居住着汉、彝、回、苗、布依等18个民族，其中少数民族人口30.5万人，占总人口的23.12%。
威宁自治县由于受自然条件和历史因数的影响，经济社会还十分滞后。威宁自治县生产总值和财政收入分别在毕节地区排第六位和第七位，产业发展质量偏低，工业基础薄弱，第三产业不发达。2009年末，全县GDP52.51亿元（现价），其中：第一产业18.55亿元，第二产业13.95亿元，第三产业20.01亿元，人均GDP46677元；全社会固定资产投资19.75亿元；社会商品零售总额10.09亿元；财政收入5.02亿元；财政支出19.46亿元，银行贷款11.79亿元，粮食总产量37.09万吨，人均占有生活用粮136.96公斤，农村住户人均可支配收入2400元，城镇居民可支配收入10734.50元；农民人均纯收入2553元；城镇化率8.19%，人口符合政策生育率为85%，出生率为15.5‰，死亡率8.19‰，自然增长率为8.19‰；适龄儿童入学率为99.2%，初中适龄少年入学率为62%，义务教育完成率为
55%，高中毛入学率达29.6%。
（三）、威宁自治县迤那镇基本概况
迤那镇位于贵州省威宁县西北部，距离威宁约78公里处的威昭公路旁，全镇辖4个管理区，14个村，95个村民组。2003年末总户数为7200余户，2.9万人，少数民族人口占总人口的32%，其中彝族占9.7%，回族占12%，苗族占9.9%。2003年末实有耕地面积约4.6万亩，人均占有耕地1.55亩，人均纯收入1202元，人均占有粮食368公斤，全镇土地肥沃，气候温和，主要粮食作物有玉米、洋芋；主要经济作物有烤烟、核桃、苹果、黄梨；主要矿产资源有煤、铁等。
（四）、威宁自治县板底乡基本概况
位于威宁彝族回族苗族自治县东部。面积99平方公里。人口1.09万，其中彝、苗等民族占68.8%。辖8村委会。1949年为落底乡。1953年析设板底、新华、登底乡。1958年撤乡并入盐仓公社。1961年析建板登公社。1984年改臵板登、登底乡。1991年合并臵板底乡。为彝族聚居地区，民族风情浓郁。是县内重要牧业区。主产马铃薯、荞麦。有小学13所。乡人民政府驻地板底，在草海镇东北24公里，布嘎梁子东北山坞。人口320人，有彝、汉、苗等民族。海拔2200 米。“板底”系彝语译音，意为大山坪子。有公路接326国道
（五）、威宁自治县新发乡基本概况
新发布依族乡位于威宁县东南部，地处两省（贵州、云南）
三县市（水城县、威宁县、宣威市）结合部，东与六盘水市相连，西与云南省宣威市隔河相望。位于东径104°27′—104°33′，北纬26°34′—26°41′之间，年平均气温14.6℃，年均降雨量1086毫米，无霜期239天。乡人民政府驻地距威宁县城90公里，距六盘水市50公里。属高原山地与峡谷相间地貌，最高海拔2580米，最低海拔1180米。地势东高西低，层峦叠嶂，沟壑深涧纵横交错，马路梁子、峨嘎梁子、杨官大山、大地等主要山峰耸立其间。
（六）、威宁自治县海拉乡基本情况
海拉乡位于威宁县的西部，距县城约118公里，由于地里分布东与本县的黑石镇、秀水乡相接，南与本县的岔河乡按壤，西与云南省会泽县的矿山镇、火红乡隔牛栏江而望，北与本县的斗古乡有一水之隔一补多小河，三面环水，全县最高海拔“平箐梁子”亦在境内，因而素确“海拉半岛”和“小西藏”之称。全乡总面积约222平方公里，辖15个行政村，94个村民组；为管理方便政府还没立了三个管理区(枧槽、海拉、新村)，全乡共有农户7000余户，人口3万人，境内居住着彝、苗、汉等民族，地形由上而下分为梁山、半山和河边地区，最高海拔2879.6余米，最低海拔1379余米，平均海拔在2200米左右，全年千均气温7月(11°C)、1月(1.6°C)，年降雨量为800—1000毫米，无霜期为180天——200天，由于本乡所在辖区属喀斯特溶岩地貌，地表破裂，山势陡峭，经济和文化受区位的
影响相当严重，因此，是全县的两个—类贫困乡镇之一。
春风送暖，绿树红花。正改革的春风吹遍大江南北的时候，海拉乡还是威宁县境内—个偏远闭塞的乡镇，基础设施、经济文化相当落后，人民群众生活水平极度困苦，其中80％的农业人口年人均纯收入不足500元，广大人民群众一直伴随着刀耕火种，人背马驮的现实环境，直到1988年在上级有关部门的关心支持下才实现了全县最后一个通公路乡镇的历史，因此，海拉乡在发展的道路起步比较滞后。
自一九九二年“撤、并、建”后，乡政府由原住地(老鸦营迁至红辉山后，经过近十多年的发展壮大，现在已基本上建成了一个机构健全，人口密集的乡镇，人民群众生活有了极大的改善，基础设施得到进一步的发展，并设立了一所中学和多所小学。
打牢教育基础，提高人口素质“十年树木，百年树人”，人才建设是关系到国家长远发展的条件和基础，因此，海拉乡在教育方面以打牢“两基”工作基础，推进“普九”验收为目的，狠抓教育基础设施建设，以“新环境、新条件、留人重教”为己任，积极改变过去学校教育管理上的混乱，没施不齐，高学历人才不愿落户的现象，在乡财政困难的条件下，积极投入资金用于教育、支持办学，从而改变了过去“入学不足、升学不高”的观象，但现在唯一存在的问题就是师资力量的不足和课桌凳的紧缺。
“科学技术是第一生产力”，畜牧业要发展就离不开优良品种和技术指导，虽然海拉乡现在有两个种草养畜的示范点，但实施和作业的人员都不太专业，因此在品种改良，配种优生和疾病防治方面都还需提高，这就急需上级有关部门能委派一些技术人员亲临指导和配发部份必要设施，
海拉乡物产丰富，有良好的畜牧养殖条件，有高产量的玉米、马铃暑等作物，有储存丰富的煤炭资源，有可扩大发展的“再生黄果”，它们都是推动海拉乡各方面发展的物产条件，但是由于交通制约，这些物品一直难以发挥其效能，因此，如果能将“牛栏江大桥”和“补多河大桥”架通，实现全面通车的话，它将上接云南，下连四川，成为联系云贵川三省的交通要塞。
（七）、威宁自治县基础教育概况
威宁自治县人口规模庞大，基础教育设施落后。2009年，全县有472所（个）小学校（点），在校学生25.96万人；60所中学，在校初中生8.15万人，高中生1.37万人，小学入学率99.2%，初中入学率62%。126.5万农村人口中，7岁以上的104万人，其中文盲6.5万人，占6.25%；小学文化程度61.85万人，占59.47%，小学以下文化程度的占66%。文化素质偏低，平均受教育程度只有4.8年，导致大多数农户隐遁守旧、创造性差、接受新技术新事物的能力较弱，从而导致其发展能力也弱，这是贫困的主要原因之一。
三、项目建设的必要性
为贯彻落实《国民经济和社会发展第二十个五年规划纲要》和全国教育工作会议精神，国家发改委和教育部拟在“十二五”期间实施边远艰苦地区农村学校教师周转宿舍建设规划。（一）认真贯彻教育方针，切实提高办学质量的需要国家把振兴教育作为基本国策，科技和教育地位及作用越来越重要。国务院在《关于基础教育改革和发展的决定》中，明确了基础教育在社会主义现代化建设中的战略地位，提出“必须把基础教育在优先地位并作为基础设施建设和教育事业发展的重点领域，切实予以保障”。贯彻落实全国基础教育工作会议精神，进一步推动全社会形成确立基础教育战略地位的共识。增强责任感，推动基础教育持续健康发展。
目前，威宁自治县教师周转宿舍安臵非常困难，人均6.67m2，且大多数周转宿舍是60、70年代平房改造的。学校窘迫的居住条件，使大量年轻老师调往城市，其数量及速度逐年加大，教育发展不平衡问题十分突出，加快建设教师周转宿舍已迫在眉睫。
该项目建成后，将较好地解决教师们的住房难题，保障了教师的基本居住条件，优化教师生活环境，不断满足教师生活的实际需要，形成良好的居住氛围，改善办学条件和校园环境，为教师的生活提供了有力的保障，解决了教职工的后顾之忧，有利于稳定教师队伍，使广大教师都能够安下心来更好地工作。
同时，激发了他们扎根基层、教书育人的热情，还可促进城乡教师的合理流动，不断增强学校师资力量，进而推进城乡教育均衡发展。
（二）解决边远艰苦地区农村学校教师住房困难，防止优秀人才外流的需要
威宁县教育落后的一个关键原因是缺少优秀教师，而住房困难正是造成农牧村师资流失的重要因素之一。特别是近年来随着教师录用采用招考方式后，越来越多的教师来到威宁边远艰苦地区支援基础教育，而这些教师通常只能住校，如果学校不能提供安全实用的教师住房，必然会使一部分教师尤其是中青年教师不能安心工作，甚至会想方设法往城镇或经济发达地区调动，导致城镇学校教室超编，农村教师严重不足。这种现象已经影响到农村学校教育教学质量的提高和农村教育的发展。要想吸引优秀人才献身边远艰苦地区教育事业，必须解决好教师住房这个后顾之忧。
（三）是改善基层教学条件，保障教师合法权益的具体体现目前威宁县农村教师生活在条件相对艰苦的地方，大多数教师只能靠自己较低的工资收入租借住房。不少学校的教师周转住房年久失修，破烂不堪，甚至属于危房。受各种自然灾害破坏，每年还出现一批新的危房。这种状况，严重地危害着教师的人身安全和基础教育事业的健康发展。而且学校教师周转宿舍问题没有解决会使得寄宿制学校的后续管理跟不上，无法
安排足够的教师照顾住宿学生的生活起居，对学生的成长和安全都产生了不利的影响。
威宁自治县边远艰苦地区农村学校教师生活周转宿舍建设项目的实施，能集中解决教师周转住房严重不足的问题，使教师在安全、整洁的周转宿舍工作、生活，将极大地推进基础教育建设步伐，切实提高基础教育事业的健康发展。
（四）是扶持和加强民族教育，巩固和发展民族基础教育的需要
民族教育是我国整个教育事业的重要组成部分，也是民族工作的重要内容。加强民族教育，是继续巩固和发展我国平等、团结、互助的社会主义民族关系，实现各民族共同繁荣，保持国家的长治久安，顺利进行社会主义现代化建设的重要战略。本项目拟建地区也有很多少数民族，项目的实施为培养更多的少数民族人才，为扶持和加强民族教育、巩固和发展民族基础教育奠定了基础，边远艰苦地区农村学校教师周转宿舍建设规划项目的提出非常适宜。项目的实施建设，将有利于教职工工作积极性、教学主动性，有利于教师的合理配臵、提高教师专业化水平。此外，该项目的新建对于促进民族地区的经济发展、加强和维护民族团结都有着重要的意义。
（五）是促进威宁自治县教育事业全面发展的需要
近几年，社会经济的快速发展，社会事业全面进步，但由于历史和自然原因，威宁自治县教育发展水平相对落后，优秀
教师外流现象严重，尤其是教师数量少、水平低、培训任务重，严重制约了学校的全面教育发展，阻碍了学校前进的脚步。
推进高中教育的发展，是国家关于加快普及高中阶段教育的基本要求。《国务院关于基础教育改革与发展的决定》指出要“大力发展高中阶段教育，促进高阶段教育协调发展”。党的十七大又明确提出“加快普及高中阶段教育”。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》再次强调“大力办好农村教育事业”，“加快普及农村高中阶段教育”。从威宁自治县当前教育发展的实际情况来看，一方面，建设教师周转宿舍，即提高了教师的生活水平，又调动了教师的积极性，加快威宁边远艰苦地区地区教育事业的步伐。另一方面，加强教学设施的建设，可以进一步的发掘每个学生的潜能，实现德智体美劳的全面发展。由此看来，通过新建工程项目，尽快建成规模大、办学条件好、教学质量高的优质高中显得尤为迫切。
综上所述，本项目的实施将全面改善威宁自治县边远艰苦地区农村学校教职工的生活住宿条件，直接影响到广大教师的生活质量。因此，本项目的建设是十分必要的。
第三章建设选址及建设条件
一、项目选址
项目分别拟建在威宁自治县迤那镇、海拉乡、板底乡、新发乡的多个校园内，有的在原址拆除重建，有的利用荒闲空地
开发投资计算一览表 表一 建设单位 : 安徽国华物业发展有限公司 二零零零年 月 日 总建筑面积 : 平方米 序号 项 目 名 称 计费标准 计 算 公 式 总 价 备 注 1 地价 万元/ 亩 亩× 4＝ 2 土地出让金 20% ×20﹪＝ 一 土 3 土地出让契税 地价× 4% 2594331×4%＝ 地 土地出让业务费 契税×10% ×10%＝ 4 费 元/m2占地 5 土地登记发证费 小 计 1 拆迁管理费 元/ ㎡ 拆 2 清运拆迁垃圾 二 迁 费 3 移电线杆 小计 1 规划单体设计费 7元/㎡ 2 地质勘探费 元/ ㎡ 3 三通一平费 元/ ㎡ 0 4 选址测绘单体放验费 1元/㎡ 0 1 招投标质检费 总造价×% 建 2 抗震审图费 2000元/ 单体 管 3 建设工程交易费 总造价×% 建设单位付 30%、施工单位付 70% 合同鉴证费 5 处 4 防雷审图费 1800元/ 单体 收 5 劳保费 总造价×% 前 费 6 散装水泥专项资金 期7 定额测定、工商管理费 工 1 市政基础设施配套费 45元/㎡ 三 2 8元/㎡ 程 新型墙体发展资金 费 3 人防工程异地建设费 20元/㎡ 建 设 4 白蚁防治费 2元/㎡ 工 5 环卫基础设施费 ＋× 5元/㎡ 6 程 6 建设工程规划管理费 总造价×% 报 7 竣工图保证金 总造价× 2% 建 8 工业设施专项费 4元/㎡ 费 9 规划综合技术服务费 3元/㎡ 10 规划用地测绘费 11 规划设计费 高屹收 小 计 建 1 住宅( 含水电 ) 600元/ ㎡ 四 2 门面房 ( 含水电 ) 700元/ ㎡ 安 费 3 基础处理及不可预见费 小 计 1 绿化费 5元/㎡ 2 道路及自行车房建设费 10元/㎡ 基 3 供电贴费 1568元/ 户 五 础 4 室外供电线路（电缆） 元/ ㎡ 设 施 5 供水增容。排污费 万元/ 单元 费 6 供水施工费 2元/㎡ 7 煤气费 3800元/ 户 小 计
建设工程投资估算 一、工程项目设计阶段划分及估算精度 工程设计过程一般可划分为以下几个阶段：机会研究阶段、预（初步）可行性研究阶段（项目建议书）、可行性研究阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段。 二、工程项目投资组成 （一）工程项目投入总资金由工程建设投资和流动资金组成。 工程建设投资分为以下七类： 1、建筑工程费 2、安装工程费 3、设备工器具购置费 4、工程建设其他费用 5、基本预备费
6、涨价预备费 7、建设期利息 （二）静态投资和动态投资： 1、静态投资：建筑工程费、安装工程费、设备工器具购置费、工 程建设其他费用和基本预备费组成 2、动态投资：涨价预备费和建设期利息组成 三、工程项目投资估算编制依据 投资估算是在项目的建设规模、产品方案、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上估算项目投入总资金（包括建设投资和流动资金）。 1、各专业设计提供设计资料： 建构筑物特征一览表 设备一览表（包括：单位、数量、型号、重量、价格） 材料一览表（包括：单位、数量、材质、单重、总重、敷设方式） 2、估价指标、概算指标、预算定额及相应取费定额 3、当地政府和造价主管部门现行政策及有关文件规定 4、当地最新材料价格、工资水平和民用建筑造价水平 四、工程项目投资估算方法： 包括生产能力指数法、比例估算法、系数估算法、投资估算指标法和分类估算法。前三种方法精度相对不高，主要用于投资机会研究和预可行性研究；在可行性研究阶段应采用投资估算指标法和分类估算法。 五、工程项目投资分类估算法
1、建筑工程估算 （1）按单位工程量造价乘以工程总量估算 （2）估价指标和概算指标按行业统一颁发的估价指标和概算指标（3）按预算定额 （4）按调查实际资料 （5）按经验数值 2、安装工程估算 与建筑概算编制方法基本相同，另一个方法是比例系数法，即安装费用占设备价的百分比计算。 3、设备购置估算 设备分为：标准设备和非标准设备，标准设备又分为：国产设备和进口设备，他们的计价方法是不同的。 （1）非标准设备计价比较麻烦，简单的估算按比例系数法，即加工费占主要材料的百分比或按成品单位重量价格估算。 （2）国产设备价格由原价（出厂价）和运杂费组成。出厂价要注意是否包括备品备件费用（定货合同时应明确规定），运杂费包括：运输费、装卸费、保护费和仓库保管费。综合一般按设备原价的5-8%计取。 （3）进口设备价格计算比较复杂，它主要由离岸价、国际运费、运输保险费和关税及各种手续费等组成。 计算公式为： 进口设备购置费=进口设备货价（离岸价）+进口从属费用+国内运输费 进口设备从属费=国际运输费+运输保险费+进口关税+增殖税+外贸手续费
建设项目投资估算 本章内容： 第一节投资估算的概念和内容 第二节投资简单估算法 第三节投资分类估算法 第一节投资估算的概念和内容 一、基本概念（熟悉） 二、投资估算的内容及阶段划分（了解） 三、投资估算的方法（熟悉） 一、基本概念 （一）建设投资 习惯应用的建设投资是指为形成建设项目实体，在建设期间所需要花费的全部费用，包括设备工器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费（基本预备费与价差预备费），不包括建设期利息。 《投资项目可行性研究指南》（2002）中的建设投资包括上述的建设投资内容及建设期利息，而将上述建设投资称为不含建设期利息的建设投资。 不含建设期利息的建设投资只与项目方案设计
有关，与资金筹措方案的变化无关。 （二）建设项目总投资与项目投入总资金 建设项目总投资又称报批用总投资，由建设投资、建设期利息、铺底流动资金（流动资金的30%）组成； 项目投入总资金又称评价用总投资，是《投资项目可行性研究指南》（2002）中提出的一个概念，它由建设投资、建设期利息、全部流动资金组成。 （三）静态投资与动态投资 投资估算按是否考虑资金的时间价值又可分为静态投资与动态投资估算。 静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值。它含因工程量误差而引起的工程造价的增减。 静态投资包括：建筑安装工程费，设备和工器具购置费，工程建设其他费用，基本预备费等。 动态投资包括：建设期贷款利息、涨价预备费等。 （四）投资估算 投资估算是指在对项目的建设规模、建设标准水平、建设地区地点、工程技术方案、设备方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目的总投资或投入总资金。
工程项目投资成本预算与财务分析一个开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金。为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的投资进行准确的估算。 投资估算篇：投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用投入。各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的项目的成本费用构成有一定的差异。 项目开发成本费用构成如下： 1、土地费用——土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。包括（1）土地使用权出让金、征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 （1）土地使用权出让金：土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块金额并进行时间、地段、用途、临街状况、建 筑容积率、土地出让、周围环境及土地现状等因素的修正得到； 也可以依据政府颁布的城市基准地价，根据项目所处的地段等 级、用途容积率、使用年限等因素修正得到。 （2）土地征用费：征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费，土地投资补偿费等。国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的 规定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进 行。 （3）城市建设配套费：指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、
污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建设而由受益人分摊 的费用，有时该项费用还包括非营业性的配套设施，如居委会， 派出所、幼儿园、中小学等的建设费的分摊，统称配套设施建设 费。这些费用的估算可根据各地的具体规定或标准进行。 （4）拆迁安置补偿费：拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房 屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是 指开发建设单位对被拆除房屋的所用权人，依据有关规定给予补 偿所需的费用。 2.前期工程费——前期工程费主要包括项目的前期规划、设计、可行性 研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工程量，参照有关计费标准估算。 3.房屋开发费——房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程 费。 （1）建安工程费：建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及 安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设 备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装修家具 费。 （2）附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、车棚及
建设项目投资估算 本章容： 第一节投资估算的概念和容 第二节投资简单估算法 第三节投资分类估算法 第一节投资估算的概念和容 一、基本概念（熟悉） 二、投资估算的容及阶段划分（了解） 三、投资估算的方法（熟悉） 一、基本概念 （一）建设投资 习惯应用的建设投资是指为形成建设项目实体，在建设期间所需要花费的全部费用，包括设备工器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费（基本预备费与价差预备费），不包括建设期利息。 《投资项目可行性研究指南》（2002）中的建设投资包括上述的建设投资容及建设期利息，而将上述建设投资称为不含建设期利息的建设投资。不含建设期利息的建设投资只与项目方案设计有关，与资金筹措方案的变化无关。
（二）建设项目总投资与项目投入总资金 建设项目总投资又称报批用总投资，由建设投资、建设期利息、铺底流动资金（流动资金的30%）组成； 项目投入总资金又称评价用总投资，是《投资项目可行性研究指南》（2002）中提出的一个概念，它由建设投资、建设期利息、全部流动资金组成。 （三）静态投资与动态投资 投资估算按是否考虑资金的时间价值又可分为静态投资与动态投资估算。 静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值。它含因工程量误差而引起的工程造价的增减。 静态投资包括：建筑安装工程费，设备和工器具购置费，工程建设其他费用，基本预备费等。 动态投资包括：建设期贷款利息、涨价预备费等。 （四）投资估算 投资估算是指在对项目的建设规模、建设标准水平、建设地区地点、工程技术方案、设备方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目的总投资或投入总资金。 二、投资估算的容及阶段划分
项目总投资估算方法及依据 一、工程费用 1、建筑工程费 可参考《部分城市民用建筑工程造价参考指标》估算（详见附文件夹）。 2、设备购置费 1）主要设备费用 在进行设备造价估算时，对于标准设备，可以通过联系相关厂家，同时查阅机电手册，得到的比较准确的价格。对非标设备，可以按国家主管部门规定的非标设备指标计价方式估算，并参考市场价格，经过分析整合，最终得到一个较为合理的设备价格。 2）管道、仪表自控系统费用 取管道费用占主要设备费用的30﹪，仪表自控系统费用占12﹪。 3）设备运杂费 设备运杂费，指设备从制造厂交货地点或调拨地点到达施工工地仓库所发生的一切费用，其中包括运输费、包装费、装卸费、仓库费等。 根据建厂所在不同地区规定选取合适的运杂费率。 4)备品备件购置费 备品备件购置费，指直接为生产设备配套的初期生产必须备用的用于更换机器设备中易损坏的重要零部件及其材料购置费。 根据不同行业情况取费率，比如：化工行业一般可以按设备价格的5‰—8‰。 5)工、器具及生产家具购置费 工、器具及生产家具购置费，指建设项目为保证初期正常生产所必须购置的第一套不够固定资产的设备、仪表、工卡模拟、器具等的费用。 按建设项目的性质和不同化工产品情况，一般可按固定资产费用中占工程
设备费用的比例估算。新建项目可按主要设备费用的1.2‰—2.5‰。 3、安装工程费 在设备组装中安装工程费用主要包括直接费用和间接费用。直接费，由人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费用组成；间接费，有施工管理费和其他间接费组成，逐步将施工管理费由法定费率变为竞争性费用。 投资估算中安装工程费通常是根据行业或专门机构发布的安装工程定额、取费标准进行估算。一般计算可按安装费费率、每吨设备安装费指标或每单位安装实物工程量费用指标进行估算。具体可按以下三种方法估算： ①安装工程费=设备原价×安装费费率 安装费费率可按安装复杂程度取0.1-0.5），部分设备安装因子如下： ②安装工程费=设备吨位×每吨设备安装费指标 ③安装工程费=安装工程实物量×每单位安装实物工程量费用指标 二、工程建设其他费用 1、建设用地费 根据项目土地转让合同约定额或当地土地市场价估算。 2、建设管理费 建设管理费包括建设单位管理费和工程建设监理费。收费标准根据《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）文件估算（详见附文件夹）。 2.1建设单位管理费 根据《建设单位管理费取费标准》（建标【1996】628号文）文件估算（详
上杭森林公园投资估算与效益分析 一、投资估算的依据 上杭森林公园景区建设投资估算是以规划的规模、国家编制概预算的规定及福建省林业、旅游部分现行的有关技术经济指标、市场现行价格等为依据。不可预见费按单项工程估算的10％计算。 二、投资估算 上杭森林公园景区投资估算表分为基础设施投资、景点建设投资和公共设施投资三部分，每部分具体见下表。 该景区总投资5710万元，投资估算及各单项工程投资估算见表下表。 其中建设期（2009～2010年）投资额为3910万元，占总投资额的68.5%；近（20011～2013年）投资额为1800万元，占总投资额的31.5%。 表1 旅游基础设施建设投资估算表
由上述各表可见：上杭森林公园建设的近期建设投资估算为3909.4万元。 三、资金来源及筹资方案分析 上杭森林公园建设要多方位融资，遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，采取“国家、地方、部门、集体、个人一起上”、“内资、外资一起上”的办法，充分调动各方的投资积极性。政府部门应在旅游基础设施建设、可持续性规划、管理和开发方案、公共便民设施、宣传及促销及其它非营业性投资等方面进行投资，创造一个良好的投资环境。主要包括以下方法： 把森林公园的规划建设纳入上杭县国民经济与社会发展计划中去，使之建 设与国民经济建设同步发展，加大对森林公园的投入和政策倾斜。
●争取国家、各有关部门的专项建设资金。。 ●森林公园自筹资金 ●银行贷款 ●招商引资 ●个人捐资 筹资方案确定主要有资金筹集成本的筹资风险两部分组成，总投资为5710万元。下面有三种方案，其中，贷款利率5%、属于国家政策性贷款，债息6%、筹集费率为1%，股息5%、筹集费率为1.5%。 资金来源方案A 方案B 方案C 自有资金30% 30% 30% 发放债券30% 20% 发放股票20% 10% 银行贷款40% 50% 40% 资金成本率：K=D/『P×（1-f）』K为资金成本率，D为资金占用率，P资金总额，f筹资费率 综合资金成本率：Kw=Σ(Ki*Wi) Kw为综合资金成本率Ki第i种个别资金成本率，Wi第i种个别资金占全部资金的比重。 方案A：W=30%, K=1731×6%/『1713×（1-1%）』=6.1% Kw=W×K=1.8%
建设投资、建设期利息和流动资金估算，项目总投资与分年投资计划（页码：《项目决策分析与评价》185～216） （一）概述（185-188） 1.项目总投资 2.项目投入总资金 3.建设资金 （二）建设投资估算（页码：188～209） 1.建设投资简单估算法 （1）单位生产能力估算法。计算公式为： （2）生产能力指数法。其计算公式为：
（3）比例估算法。 第一种计算方法：以拟建项目的全部设备费为基数进行估算，计算公式为：第二种计算方法：以拟建项目的工艺设备投资为基数进行估算，计算公式为：
（4）系数估算法 第一种方法：朗格系数法，计算公式为： 第二种方法：设备及厂房系数法。 该方法在拟建项目工艺设备投资和厂房土建投资估算的基础上进行计算。（5）指标估算法。 2.建设投资分类估算法
（1）估算步骤。6步 （2）建筑工程费估算。 建筑工程费是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用。包括单位建筑工程投资估算法；单位实物工程量投资估算法；概算指标投资估算法。 （3）设备购置费估算。（进口设备购置费估算） （4）安装工程费估算。 （5）工程建设其他费用估算。 （6）基本预备费估算。 （7）涨价预备费估算。 （8）汇总编制建设投资估算表，并对建设投资的合理性进行分析。 （三）建设期利息估算（页码：209～211） 1.建设期利息估算的前提条件 2.建设期利息的估算方法 （四）流动资金估算（页码：211～215） 1.扩大指标估算法 2.分项详细估算法 （1）各项流动资产和流动负债最低周转天数的确定。 （2）年周转次数计算。 （3）流动资产估算。 （4）流动负债估算。 3.流动资金估算应注意的问题：2个
青海省公路工程投资估算项目表 分项编号工程或费用名称单位工作内容备注第一部分建筑安装工程费公路公里建设项目路线总长度（主线长度） 临时工程公路公里 临时道路新建施工便道、利用原有道路、保通便道的总长 临时便道（修建、拆除与维 护） 新建施工便道长度 原有道路的维护与恢复利用原有道路长度 保通便道保通便道长度 保通便道（修建、拆除与维 护） 修建、拆除与维护 保通临时安全设施临时安全设施修建、拆除与维护 临时便桥、便涵座 临时便桥座临时施工汽车便桥修建、拆除与维护临时涵洞座 临时码头座按不同形式分级 其他临时工程总额包括临时电力线路（不包括场外高压供电线路)、其他临时零星工程等 路基工程 包括路基土石方工程、排水工 程及路基防护工程等 扣除主线桥梁、隧道和互通立交的主 线长度，独立桥梁或隧道为引道或接 线长度。 场地清理 挖除旧路面 挖除水泥混凝土路面 挖除沥青混凝土路面 挖除碎(砾)石路面 拆除旧建筑物、构筑物采用概算定额拆除钢筋混凝土结构 拆除混凝土结构 拆除砖石及其他砌体 路基挖方
青海省公路工程投资估算项目表 分项编号工程或费用名称单位工作内容备注挖土方挖、装、运（远运、弃方） 挖石方挖、装、运（远运、弃方） 路基填方 利用土方填筑填筑、碾压（不含桥涵台背回填） 借土方填筑填筑、碾压（不含桥涵台背回填） 利用石方填筑填筑、碾压 借石方填筑挖、装、运、填筑、碾压 填砂路基 粉煤灰路基 石灰土路基 利用隧道弃渣填筑 结构物台背回填 锥坡填土按不同的填筑材料分级 挡墙墙背回填按不同的填筑材料分级 桥涵台背回填按不同的填筑材料分级 特殊路基处理指需要处理的路基长度 软土地基处理按不同的处理方法分级 不良地质路段处治 滑坡路段路基防治处按不同的处理方法分级 崩塌及岩堆路段路基防治处按不同的处理方法分级 泥石流路段路基防治处按不同的处理方法分级 采空区处理处按不同的处理方法分级 膨胀土处理按不同的处理方法分级 黄土处理按黄土的不同特性及处理方法分级 盐渍土处理按不同的处理方法分级 冻土路基处理按不同的处理方法分级 风积沙路基处理按不同的处理方法分级 水草地按不同的处理方法分级 涎流冰按不同的处理方法分级
房地产项目投资与成本费用估算之开发成本的估算 项目投资与成本费用估算 (1)开发成本的估算 ①土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地出让金的估算一般可参照政府延期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到：也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 ②土地征用及拆迁安置补偿费A。土地征用费。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用农村的土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设旋维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。 广州市曾于1993年颁布了征用农地补偿标准控制额度如表2-2- 15所示。由于国家新近对《中华人民共和国土地管理法》进行了修订，适当提高了征地补偿标准，如将原规定中的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地补征用前三年平均产值的20倍，提高为30倍。 B。拆迁补偿费。在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。 因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况下应按照拆除的建筑面积给予安置，分为原地回迁安置与异地永迁安置两种情形。被拆除房屋的使用人因拆迁而迁出时，做为拆迁人的开发建设单位应付给搬家费或临时搬迁安置费。 拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需要的费用。拆迁补偿的形式可分为产权调换、作价补偿或产权调换与作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积结合重新安置的地点计算，作价补偿的金额按照所拆除建筑面积的重置价格结合成新度与市场行情计算。 ③前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
建设项目投资估算方法分析 指导老师： 姓名： 班级： 学号： 联系方式： 中文摘要：本论文首先讲了投资估算的概念，简单指出了投资估算的构成、阶段划分及精 度 要求、依据、要求及步骤、作用。本文将建设项目投资估算是分三部分进行讲述的，即建设投资估算、建设期利息估算和流动资金的估 算。本论文对建设项目投资估算方法进行了简单的分 析。 关键词：投资估算、建设投资、建设期利息、流动资金。 英文摘要： This dissertation tell a conception of investment estimate at first.It simply point out nvestment estimate's constitutions, stage divisions,precision requirements,basis,demands,stepsand functions.Estimate of construction project is consist of three parts,which are estimations of Construction Investments,Interest During Construction,Cashflow.Thisthesis analysed the method of investmen t estimate of construction project. 关键词： Investment Estimate,Construction Investments,IDC,Cash flow. 1.投资估算概述 投资估算是指在项目投资决策过程中，依据现有的资料和特定的方法，对建设项目的 投资数额进行的估计。是在对项目的建设规模、技术方案设备方案、工程方案及项目进度计划等进行研究并初步确定的基础上，估算项目投入总资金（包括建设投资、流动资金和建设期 利息）的过程。它是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价 结果，而且也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项目资金筹措方案也有直接的影响。因此，全面准确地估算建设项目的工程造价，是可行性研究乃至整个决策阶段造价管理的重要任务。 1.1 投资的范围及构成 1.1.1 项目总投资的构成
费用项目计费标准与依据总价单价 一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费 二．前期工程费 １．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右1.32元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费 三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施 四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场 六．开发间接费 七．管理费用约为前五项的３％左右 八．销售费用销售收入的４％－６％ 九．财务费用年贷款40%,贷款利率6.12% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费 十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费
十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和 房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
项目投资成本测算 一、计算依据：根据项目所在地区及周边市场情况 二、主要经济技术指标 1、土地出让面积：58亩（38666.69㎡）。 2、容积率1.8（多层建筑） 3、计容面积：69600㎡。 4、安置面积：9000㎡。 5、住宅面积：66120㎡。 6、商业面积：3480㎡。 7、负一层建筑面积：14000㎡。 8、停车位：700个。 9、绿化率：45%。 38666.69*45%＝17400㎡ 三、投资收益分析 （一）.建设总投资 1、土地费用 序号项目计算依据金额（万元） 1 土地出让金4500 2 土地交易及办证费4500×1.2% 54 3 契税4500×4% 180 4 安置费用9000×1200 1080 合计5814 2、建筑安装工程费用 序 号 项目面积（㎡）单价（元/㎡）金额（万元） 1 多层住宅（含地下 室） 69600+14000 1050 7308 2 场地平整土方费用38666.69 10 38.67 3 合 计 7346.67 3、规费（缴费造价按800元/平方计） 序号项目计算依据金额（万元）1 各单位的规费100元/㎡*69600㎡696
2 劳保基金69600㎡*800*3.5%*15%29.23 3 环评+可研+水土 保持 5+3.4+3.011.4 合计736.63 4、前期工程费 前期工程费用计算，按照目前市行情以及本项目特点列支，其费用计算如下： 序号项目计算依据金额（万元） 1 地质勘探费6元/㎡*69600㎡41.76 2 项目规划方案及施工图设计费15元/㎡*69600㎡104.4 3 消防抗震审图费2元/㎡*69600㎡13.92 4 测量放线费3300元/宗 3 5 档案综合服务费69600*800*0.002 *40% 4.45 6 建设工程监理费69600㎡*6.5元/㎡45.24 7 招标代理费69600㎡*2元/㎡13.92 合计226.69 5、基础设施建设费用 序号项目计算依据金额（万元） 1 供水供电设施建设费用69600*60元/㎡417.6 2 绿化景观工程（包含路网）17400㎡*200元/㎡348 3 消防工程，发电机组等设备费 用 69600㎡*30元/㎡208.8 4 楼宇智能化69600㎡*10元/㎡69.6 5 排污环卫工程69600㎡*20元/㎡139.2 6 公建设施配套费用69600㎡*5元/㎡34.8 合计1218 6、财务费用：5000万*12个月*1.5%＝900万 7、不可预见费：按上述2—6项之和的2%考虑，即10427.99*2%＝208.56万元。 8、开发管理费：按上述2—6项之和的2%考虑，即10427.99*2%＝208.56万元。。 9、销售及推广费用：按照销售收入的1.5%计算，即32918*1.5%＝493.77万元。
投资估算 一、投资估算的编制依据、要求及步骤 （一）投资估算的编制依据 1)国家、行业和地方政府的有关规定 2)拟建项目的建设方案确定的各项工程建设内容 3)工程勘察与设计文件，图示计量或有关专业提供的主要工程量和主要设备清单 4)行业部门、项目所在地工程造价管理机构或行业协会等编制的投资估算办法、投资估算 指标、概算指标（定额）、工程建设其他费用定额（规定）、综合单价、价格指数和有关造价文件等 5)类似工程的各种技术经济指标和参数 6)工程所在地的同期的人工、材料、设备的市场价格，建筑、工艺及附属设备的市场价格 和有关费用。 7)政府有关部门、金融机构等部门发布的价格指数、利率、汇率、税率等有关参数 8)与项目建设相关的工程地质资料、设计文件、图纸等 9)其他技术经济资料 （二）投资估算的编制要求 1)应委托有相应工程造价咨询资质的单位编制 2)应根据主体专业设计的阶段和深度，结合各自行业的特点，所采用生产工艺流程的成熟 性，以及编制单位所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度，采用合适的方法，对建设项目投资估算进行编制。 3)应做到工程内容和费用构成齐全，不漏项，不提高或降低估算标准，计算合理，不少算、 不重复计算。 4)应充分考虑拟建项目设计的技术参数和投资估算所采用的估算系数、估算指标在质和量 方面所综合的内容，应遵循口径一致的原则。 5)应根据项目的具体内容及国家有关规定等，将所采用的估算系数和估算指标价格、费用 水平调整到项目建设所在地及投资估算编制年的实际水平。对于建设项目的边界条件，如建设用地费和外部交通、水、电、通信条件，或市政基础设施配套条件等差异所产生的与主要内容投资无必然关联的费用，应结合建设项目的实际情况进行修正。 6)应对影响造价变动的因素进行敏感性分析，分析市场的变动因素，充分估计物价上涨因 素和市场供求情况对项目造价的影响，确保投资估算的编制质量。 7)投资估算的精度应能满足控制初步设计概算要求，并尽量减少投资估算的误差。
XXX建设项目投资预算 主要技术经济指标表 序号指标名称单位数量备注1 建设规模 XXX综合楼 2占地面积 建筑面积 3项目总投资 其中：建设投资 预备费 5资金来源 申请中央预算内投资 地方配套投资 座 平方米 平方米 万元 万元 万元 万元 万元 1 2435.21 2041.74 450 414 36 320 130 投资构成表 序号工程和费用名称投资金额（万元） 1 2 3建筑工程 其他费用 预备费 总计 351.00 63.00 36.00 450.00 可编辑
工程费用投资估算表 工程名称：XXX建设项目单位：万元 序号工程或费用名称 估算金额（万元） 设备与工单 技术经济指标 单位价建安工程合计数量 器具购置位值（元） 351.01719.1 一第一部分：工程费用351.002041.74 0 294.8 2 1444.1 1土建工程294.85㎡2041.74 52 2 3 4 5 6给排水工程 采暖工程 强电工程 消防工程 弱电工程 24.50 10.21 8.17 5.10 8.17 24.50 10.21 8.17 5.10 8.17 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 2041.74 2041.74 2041.74 2041.74 2041.74 120 50 40 25 40 可编辑
工程其它费用估算表 工程名称：XXX建设项目单位：万元 序号费用名称说明及计算式 财政部建【2002】394号按第工程总投资分1建设单位管理费 档计算费率1.5% 国家发改委、建设部发改价格【2007】670 2建设工程监理费 号按第一部分工程式费用插值计算 国家计委计价格【1999】1283号按估算3建设项目前期工作咨询费 投资分档计算 4工程勘察费第一部分工程费用×0.8% 国家计委、建设部计价格【2002】10号按5工程设计费 第一部分工程费用，插值计算费用 12.40 13.47 4.19 2.81 13.00 6 7施工图预算编制费 竣工图编制费 工程设计费×费率10% 工程设计费×费率8% 1.30 1.04 国家计委、国家环保总局计价格【2002】125 8环境影响咨询服务费 4.19 号按估算投资额，插值计算 9劳动安全卫生评审费第一部分工程费用×费率0.1%0.35 可编辑
固定资产投资包括：工程费用、工程建设其它费用、预备费用。 工程费用包括：建筑工程费、设备购置费和安装工程费 固定资产投资估算方法：扩大指标估算法、指数估算法、比例估算法、朗格系数法 1、 扩大指标估算法 扩大指标估算法是套用原有同类项目的固定资产投资额来进行建设项目固定资产投资额估算的一种方法。其计算较简单、准确性差，并须要收集有关的基础数据和经过系统分析与整理。 ①单位生产能力估算法。单位生产能力估算法是指根据同类项目单位生产能力所耗费的固定资产投资额(如铺设每公里铁路的固定资产投资、形成每吨煤生产能力的煤矿固定资产投资、形成每千瓦发电能力的电站固定资产投资等)来估算拟建项目固定资产投资额的一种估算方法。其计算公式如下： CF P I P I )(1 122= 式中：2I ——拟建项目所需固定资产投资额；1I ——同类项目实际固定资产投资额；2P ——拟建项目生产规模；1P ——同类项目生产规模；CF ——物价指数。 案例1、某拟建项目年产某种产品40万件。调查研究表明，本地区年产该种产品20万件的同类项目的固定资产投资额为l 000万元，假定不考虑物价因素的变动，则拟建项目的固定资产投资额为： ②生产规模指数估算法。生产规模指数估算法是根据已建成投产的项目或单一工程的投资资料，来估算生产规模不同的同类项目或单一工程的工程费用。具体估算公式如下： CF I P P I n 1122)/(= 式中：2I ——拟建项目的工程费用；1I ——同类项目实际工程费用；1P ，2P ——同类项目与拟建项目的生产规模；CF ——物价指数；n ——生产规模指数。 生产规模指数估算法，考虑到规模经济因素，将项目工程费用与生产规模视为指数关系，单位生产规模所需的工程费用随生产规模的扩大逐渐减少。因此，正常情况下，生产规模指数n 应小于1。n 的具体取值可以根据统计资料得到多个12,I I 和21,P P 及CF 的数据，通过公式，求出多个n 值，然后通过算术平均或回归分析，求取n 。在一般情况下，当拟建项目主要是靠增大设备规格扩大生产规
一、建设项目投资估算 （一）建设项目总投资构成： 包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。 固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。 二、房地产项目投资与总成本费用估算 1、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 （一）房地产开发项目投资特点 三种经营模式：出售、出租和自主经营。 （二）房地产开发项目总投资 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。 （1）开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等 （2）经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。 （三）开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。 而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。 开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。 开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。 例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。 该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。 会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示： 如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。 三、房地产开发项目总成本费用构成估算 1、土地费用估算 （1）土地使用权出让金 土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。 (2)土地征用及拆迁安置补偿费 新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 （3）土地转让费 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。 （4）土地租用费