2019年房地产行业发展趋势 第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。 总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。 第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。
一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降 预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。 二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。 三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足 预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，
目录 第一部分：区域市场历史及现状2第二部分：区域规划对城市开发的影响10第三部分：常州房地产市场整体研判14第四部分：常州市场产品宏观分析19第五部分：版块划分及研究24第六部分：常州及新区房地产项目简析29第七部分：新区房市分析32第八部分：消费者及投资者行为分析36第九部分：常州房地产市场趋势展望54第十部分：重点竞争楼盘属性研究及本案营销策略建议59 附： 新区主要楼盘一览表68常州其他区域典型性竞争楼盘概览83常州其他区域楼盘概况89 2004年第三季度常州市在售楼盘售价一览表91
常州奥林匹克花园二期营销市场报告 （初稿） 第一部分：区域市场历史及现状 一、宏观市场状况 经济形态的发展和人民生活水平的提高，促使常州住宅市场近年来得到了强有力的快速发展。2003 年常州房地产开发投资总额为52.8 亿元，同比增长28.6%，占当年全社会固定资产投资的11.8%。房地产开发投资已经成为常州重要的经济发展支柱。 常州市房地产投资额快速上升 从宏观市场变化来看，房地产整个市场的总体走向仍趋强势，全市供需总量及供求结构开始不平衡、空置面积大幅减少，房地产热直接导致了商品房价格的快速攀升。 详细分析见下述报告。 1、市场供求关系 常州商品房市场发展总量表 常州房地产市场发展总量 单位：万平方米 项目2003年2002年2001年2000年 总施工面积645 526 487.5 407.4 先开工面积374.35 238 233 197 竣工面积249.17 268.8 193 204 销售面积205.9 248.61 172.9 149.3 空置面积25.2 50.68 69.78 77.7
2019年房地产市场调查报告 今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。 一、当前我市房地产发展现状 (一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资 94.9 — — 其中：商品住宅 78.4 82.6
0.2 办公楼 1.2 1.3 -0.1 商业营业用房 10.5 11.0 -2.1 其他用房 4.8 5.1 1.9 (二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。 新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。图2 图3 1-11
风起云开复盘2016 洞见 2017 中原（湖南）房地产代理有限公司 董事总经理 胡治钢先生
PART TWO 2017年市场研判 PART ONE 2016年楼市回顾
PART ONE 2016年楼市回顾
涉及区域最密集史上调控最严 发布频率最高 全国政策调控 2016年行政监管
2、行政监管 从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。 12月 3月 5月 8月 9月 10月 11月 ①热点城市调控收紧 深圳、上海、苏州、南京、武汉 ②强二线城市调控升级收紧 苏州、南京、合肥 ③重点城市调控力度加大 合肥、苏州、南京、武汉、厦门 ④多地政策集中收紧 武汉、厦门、郑州、杭州、南京 ⑥17个城市再推楼市新政， 从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控， 多地重启限购限贷 全国政策调控 长沙房7条出台 （限贷、控房价） （控地价） （限贷、限购） （限贷、限购、加大土地供应、 控地价） （限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格） （限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）
长沙行业政策 长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。 长沙 1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。 1月12日符合以下两类情况即可享受 契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。 4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖 南楼市去库存。 5月31日，湖 南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。 8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。 8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。 11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。 11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、 防泡沫、防风险”三条措施。 12月2日望城区要求12 月房价不得超过10月。 宽松 以11月为分界段， 1-10月，长沙整体政策环境宽松，“去库存”为主要目的， 11-12月，政策收紧，但调控偏温和，重行政管控。 交易契税优惠 贷款基准利率最低 贷款首付比例最低 收紧(温和)
2005年常州市房地产市场总结 一、宏观经济运行形势 （一）GDP发展令人瞩目 （二）人均GDP突破4500美元 二、宏观政策情况 2005年是房地产市场变革最多的一年，在这“房地产的政策年”里,为了平抑市场价格，从中央到地方陆续出台多项宏观调控政策，力求整顿和规范房地产市场，高热的房地产业在2005年呈现理性回归的迹象。
※3月17日，中国人民银行再次上调个人住房贷款利率 ※3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》 ※4月27日，国务院会议提出加强房地产市场引导和调控的八条措施 ※5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》 ※5月31日，国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》 ※7月21日，人民币升值 ※10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》 三、2005年城市建设成果 （一）道路建设 外环路城市化改造工程已经通车，04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东路、河海东路已完成，长江路南段、玉龙路钟楼区段已通车，常焦路、长江路北段完成大部分拆迁，施工已进场，各项工程基本达到计划进度。 （二）绿地建设 2005年，城市绿化覆盖率为38.8%，比上年上升1.2个百分点，达到时序进度要求；森林覆盖率为16.9%，虽然比上年提高1.8个百分点，但仍低于时序进度0.7个百分点；环境质量综合指数为65.7分，比上年下降5.6分，与目标值的差距由上年的8.7个百分点扩大到14.3个百分点。
（三）定销商品房建设 清潭地区的三个定销商品房项目进入主体封顶阶段，预计2006年6月份可以交付使用；星鑫家园项目已开工并取得预售许可；目前正在进行06年定销商品房项目的选址。 （四）其它 开通12319城建服务热线，为市民群众提供24小时不间断服务。一年来，热线中心共受理来电3万条，受理率100％，及时回复率100％，办结率达到99％。 （五）2006年工程目标 认真实施《常州市城市建设实施纲要2006-2008年》，进一步完善城市功能，改善城市环境，提升城市品味，增强中心城市的吸引力、辐射力和综合竞争力。 2006年工程建设项目（包括2005年结转工程），预计年内投资为42.59亿元。其中：城市交通工程预计投资约18亿元；环境绿化工程预计投资约22.08亿元；公用工程预计投资约2.48亿元。
市房地产市场调研 报告
泰州市房地产市场调研报告 目录 序言 第一部分市场环境调查 一、宏观环境分析 二、泰州房地产市场环境分析 第二部分房市热点分析 一、热点区域分析 二、典型楼盘个案分析 二、产品投资空间分析 第三部分地块环境调查 第四部分项目SWOT研究 第五部分产品建议 序言 泰州市位于长江的北岸,淮河的下游,江苏的腹部,滨江近海,东部和北部与南通与盐城接壤,西部与扬州相连,南部及西南部与苏州、无锡、常州、镇江四市隔江相望,地处江苏南北及东西水陆交通要冲地带,地理位置十分优越,是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。随着
泰州经济的高速发展,近年来泰州房地产业发展迅猛,如火如荼。 我们有幸应泰州苏源公司之邀,对泰州市房地产发展状况进行市场调研。泰州下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区。由于地理位置、自然、人文环境及发展基础等的不同,造成上述各地商品住宅价格的极大差异。在两个区中,海陵区是传统市区,高港则更像一个新建的港口城市,为使分析具有针对性和借鉴性,我们着重对泰州老市区――海陵区的房地产市场状况进行调查和分析。 我们希望此次专项调研可作为城南变电所北侧地块项当前期开发及后期销售的重要决策依据,并为苏源公司后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。而苏源集团志存高远,在运作项目时谦虚谨慎,对前期基础工作精益求精,相信在这样的团队操作下,本项目必定会取得圆满成功,我们也将会为参与本项目的工作而感到自豪! 第一部分市场环境分析 一、宏观环境分析 泰州位于江苏中部,长江北岸。泰州已经有多年的历史。是江苏省历史文化名城,素有”汉唐古都、淮海名区”之称,是苏中和里下河地区
宿迁房地产市场年报（2019年1?6月份半年报） 宿迁市房地产数据研究中心 联系人：
一、2019年上半年宿迁房地产市场概况 (4) 1. 1 2019年1-6月份宿迁房地产市场综述 (5) 1. 2 2019年1-6月份房地产政策资讯汇总 (6) 1.2.1市政动态 (6) 1.3 2019年1-6月份土地市场综述 (9) 1. 3. 1 1-6月份宿迁市土地市场成交分析 (9) 1.3.22019年1-6月份宿迁土地出让分析 (9) 二、2019年上半年商品房市场成交报告 (12) 2.1. 1 2019年1-6月份商品房市场成交综述 (12) 2.1.22019年1-6月份全市商品房供应分析 (12) 2. 1. 3. 2019年1-6月份各区域商品房供应分析 (12) 2.1.4 2019年1-6月份各物业类型供应分析 (13) 2. 1.5. 2019年1-6月份全市商品房成交量成交价分析 (13) 2. 1.6各物业类型成交量成交价分析 (14) 2. 1. 7 2019年1-6月份各区域商品房成交量对比分析 (15) 2. 1. 8 2019年1-6月份各区域商品房成交价对比分析 (16) 2. 1.9商品房库存及各区域库存对比分析 (16) 2.2 2019年1-6月份宿迁住宅及别墅市场成交综述 (17) 2. 2.1 2019年1-6月份住宅供应量对比分析 (17) 2. 2. 2 2019年1-6月份全市住宅及别墅成交量及走势分析 (18) 2. 2. 3 2019年1-6月份各区域住宅成交量及对比分析 (19) 2. 2.4各区域别墅成交量对比分析 (19) 2. 2.5 2019年1-6月份各面积段成交量价对比分析 (20)
2016 年即将结束，这一年的西安楼市，可以说是“波澜不惊”，回顾这一年，各地政策从 “去库存”到限购、再到楼市量价齐升，高价地此起彼伏带来“解套”之忧、去库存结构性 矛盾凸显 ,, 构成今年房地产市场全景图。全国楼市在年中时一度走高，以北上广一线城市 为甚，在这样的全国房价齐飞的背景下，不少二线城市的房价也出现大幅度的增长，一度让已经宽松的房地产政策再次收紧，而作为典型二线城市的西安来说，虽然发展速度已经达到 准一线水平，但是在巨大的库存压力下，房地产市场还是比较平稳，虽然市场波澜不惊，但 是每当新政释放，也会引起购房者及业内的一些讨论，那么购房者应该怎样利用当下新政正 确买房置业，这些新政对购房者在置业过程中都有哪些帮助？让我们一起回顾2016 年西安楼市年终盘点之政策篇。 1、财政部发文降低“契税+营业税” 2月份，财政部发布“关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知”，全面降低 交易环节税费。 点评：此次财政部调减营业税、契税，减轻了购房成本，有利于改善型住房需求持续释放， 增加购房需求，加快房地产流通，加快库存。 2、按揭首套房首付降至 2 成 2 月 2 日下午，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。在不实 施“限购” 措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首 付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点。对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 点评：此项举措还是针对快速去化库存，对于刚需购房者置业起到一定的促进作用。 3、开放小区 +商改住 2月中旬，中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干一件提出，开放小 区，实现内部道路公共化。 点评：新建的小区将要推广街区制，内部道路公共化，在欧美等发达国家，拆掉围墙的街区制正 是破解城市拥堵的良药。但是对于此项政策，不少市民反映不放心居住环境安全。 4、5 月 21 日陕西省政府地产十一条新政出台 1、各地 6 月底前要出台房地产去库存措施； 2、商品房存量较大地区全部货币化安置； 3、金融机构适度降低农民贷款买房利率； 4、家庭首次购买普通商品住房,贷款利率下限为基准 利率 0.7 倍； 5、房产商不得拒绝使用公积金贷款购房；6、个人买卖房的税收优惠政策；7、鼓励开发商将其“库存”向社会出租；8、未及时开发及闲置地产用地将被调整；9、因地制
2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势 一、中国房地产销售情况 房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。2016年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。2016年3、4、5月，销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。2016年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米，同比增速为33.20%。目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿，预计全年销售面积有望达到13亿平方米。 分城市来看，差异十分明显。一线城市在2016年2、3月份销售达到顶峰，同比增速分别为41.17%和51.21%，但从4月份开始销售规模骤降，4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。三线城市销售同样在3月份达到顶峰后，在4、5月份缓慢下降，3、4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。 二、中国房地产开发投资、开工面积情况 从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，这一趋势在2016年一季度被扭转。2016年2月商品房累计新开工面积同比增速2年来首次由负转正，达到13.70%，之后的三个月这一数据分别为19.20%、21.40%、18.30%，同样保持高位。2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。 随着新开工面积的升高，房地产投资增速也结束了自2014年3月以来的下滑。2016年2月，房地产投资增速首次由负转正，3、4、5月同比增速分别为
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
《2007年二季度常州房地产市场动态分析报告》 1、上半年全市房地产市场运行特征 根据今年上半年我市房地产市场运行监测数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点：⑴新一轮调控之后，常州房地产市场进入平稳发展轨道。在我市经济持续快速增长形势下，城市居民收入稳步提高，城市经济的增长带动房地产的升温。⑵由于股市的爆发，大量游资涌入其中，而楼市中投资性购房更加减少，使得自住型刚性需求主导楼市。外来购房者的增多，在一定程度上也刺激了本地需求的攀升。⑶房地产开发投资增速明显反弹，商品房建设规模保持同步扩张态势，商品住宅销售面积大于竣工面积，市场需求比较旺盛。⑷新建商品房供、销绝对量较上年同期增长明显，供、销同比增幅同时下滑，市场可售房余量呈小幅上升，市民购房选择余地加大。 ⑸“ 70-90结构调控”等政策直接影响市场，中小面积住房供应量得到提升，中等面积户型主导市场，供销结构趋向合理。⑹住房价格涨幅总体平稳，中低档房供给增加是平抑房价的最直接因素。常州房价增幅低于5%,为宁沪线上最低。⑺房地产市场成交活跃，房地产税收增长势头良好。⑻土地成交明显放量、成交单价同比下降，中心区域土地供应有所减少。⑼个人住房贷款继续保持稳定增长，房地产开发类贷款大幅增长，房地产贷款月增额呈现明显的不平衡性。 2、上半年全市楼市现状 ①新增供应情况 1-6月份，全市新建商品房累计批准预销售面积为407.04万貳，较上年增长15.03 % o 其中，商品住宅累计批准预销售269.50万貳，同比增长 2.86 % ;商业营业用房累计批准预销 售71.88万貳，同比增长18.57 % ;办公楼累计批准预销售11.16万貳，同比增长12.61 % ; 别墅累计批准预销售 26.02万貳，同比增长281.52 %。另据统计，二季度，市区楼市新增供应和上年同期相比，总体呈现下调态势。本季度商品房新增供应总量为215.84 万貳，同比下降3.51 % o其中，住宅新增供应142.33万貳，同比下降19.57 %。其余主要物业除别墅供应同比有所增长外，商业营业用房、办公楼同比供应量亦有不同程度的下调。 ②楼市销售情况 1-6月份，全市新建商品房累计实现合同预销售面积303.19万貳，较上年增长34.10 %。其中，新建商品住宅累计成交217.92万貳，同比增长 27.60 %;商业营业用房累计成交47.79万貳，同比增长58.72 % ;办公楼累计成交10.81万貳，同比增长186.74 % ;别墅累计成交7.62万貳，同比下降4.99 % o另据统计，二季度，市区商品房的销售情况总体好于上年同期。本季度商品房累计实现合同销售面积136.72万貳，同比增长13.70 % o其中，住宅实现合同销售面积102.08 万貳，同比增长8.99 %。商业营业用房、办公楼、别墅的销售量同比均有不同程
2019年房地产市场分 析报告 2019年10月
目录 一、房地产进入平稳发展新阶段，住房销售回归需求中枢 (8) 1、房地产进入提质降速的高质量发展新周期 (8) 2、“房住不炒”引导，销售回归自住需求中枢 (9) 二、全国：总量稳定，三大需求支撑下市场空间仍然巨大 (11) 1、支撑未来十年房地产市场空间的六大因素 (14) （1）城镇化：城镇化率持续提升，大量农村人口进城 (14) （2）人口迁移：城市间人口迁移增加 (16) （3）住房消费升级：观念、区域和品牌三层次消费升级 (17) （4）住房质量：居住条件改善 (18) ①我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大改善空间 (18) ②城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改善的能力提升 (19) （5）经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加 (21) （6）家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化 (23) 2、测算我国未来房地产市场空间 (26) （1）六大因素支撑下的三类自住需求 (26) ①城镇人口增加需求 (26) ②城市更新改造需求 (27) ③居住条件改善 (27) （2）方法与数据 (27) （3）测算结果：市场空间稳固十年以上 (29) 三、区域：区域分化，需求向一二线城市和主要城市群集中 (31) 1、需求向一二线城市集中 (31) （1）测算结果 (31) （2）区域分化成因 (33) 2、需求向主要城市群集中 (36)
（1）测算结果 (36) （2）区域分化成因 (39) ①经济发展不平衡带来的人口区域间流动 (39) ②农业人口城镇化潜力差异 (39) ③居住条件改善空间差异 (40)
溧阳市场调研报告 一、溧阳市概况 溧阳为常州市代管县级市，位于江苏省西南部，距离南京约100公里、杭州170公里、上海250公里。溧阳市土地总面积1535平方千米，下辖10个镇和1个街道（昆仑街道）。2019年，全市地区生产总值突破千亿大关，达1010.54亿元，同比增长7.8%。全市居民人均可支配收入43010元，其中城镇居民人均可支配收入53478元，农村居民人均可支配收入28292元。在2019年度全国综合实力百强县市排名中，溧阳市位列第41位。 1.1交通条件 ●高速铁路：宁杭高速铁路在溧阳市境内设有溧阳站和瓦屋山站2个站点。宁 杭高铁由南京南站至杭州东站，全长256公里，设计时速350千米/小时，于2013年7月1日正式开通运营。 ●公路：宁杭高速、扬溧高速、常溧高速、溧高高速、溧广高速、溧宁高速等 多条干道穿境而过，交通便捷。 ●机场：距离南京禄口国际机场76公里，车程约1个小时。 1.2人口规模 表1. 溧阳市2017-2019年人口统计
1.3经济体量 表2. 溧阳市2017-2019年宏观经济数据 二、城市总体规划 溧阳全市域形成“中心集聚，外围开敞”的总体格局，即市域中心城区极化发展，外围地区形成有机渗透融合的生态开敞格局，具体形成“一核两翼、一环双轴”的空间结构。 “一核”为主城区。 “两翼”为江苏中关村科技产业园和天目湖旅游度假区。 “一环”为市域交通环路，连接“三山（南山、曹山、瓦屋山）两湖（天目湖、长荡湖）”及外围各镇，整合特色资源，构建市域大山水旅游格局。 “两轴”分别为宁杭发展轴、常溧宣发展轴，依托宁杭、常溧-溧广交通走廊，集聚非农产业和城镇发展空间。
房地产市场发展形势分析 房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，20**年10月以前，无论是上海、XX、深圳、广州等一线城市，或是XX、南京、XX、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。 从20**年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到20**年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，20**年，中国房地产市场很关键的一年。 宏观调控得到落实执行 20**年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。 但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得20**年尤其20**年上半年的各地市场热点区域增多。 正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外
延，使得城市的市场热点区域也增多。如XX，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。 不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。 国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。 毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。 在XX，从20**年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到20**年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见XX高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。 同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，
2016年一季度中国房地产市场走势分析及预测 地产来源：时间：2016年04月01日08:43编辑：中商情报网 评论 今年前2月房地产行业各项指标均超预期，尤其是开发投资增速、新开工、土地购置面积、销售等指标向好，但待售面积仍在增加，行业库存风险并没有减小。政策面“促需求”导向不变，中央接连发布了促进新型城镇化政策、降首付和降税费政策，供给侧“有保有限”方针仍在持续，一方面要求做活土地流转市场，多样化供地来去库存，另一方面也要求继续限制高库存城市新增土地供应；市场层面，成交量虽较年末环比下滑，但在政策宽松之下，仍显著高于去年同期，其中一线和热点二线城市表现抢眼，三、四线中沿海城市或区域中心城市成交较好，但对于近期热点城市房价过快上涨现象，上海、深圳、南京等地政府也已出台调控新政。行业的首要任务依然是去库存，在中央和地方“去库存”导向支持下，预计二季度上述指标增速将以稳为主。 近年来，中国出口下滑、内需不振，经济增速仍需依靠房地产投资，才能平稳运行。在库存高企的情况下，房地产行业政策分别从供给侧和需求侧双向发力，尤其是需求侧力度之大。 1、中央供求两端齐发力，单中心二线城市受益大 中央层面，立足全国、统筹把控，一季度新出台政策同时从需求侧和供给侧使力： 1）需求侧方面，中央接连发布了促进新型城镇化政策、降首付和降税费政策。1月22日，中央层面首次发布了新型城镇化指导政策，意图借助户籍制度改革和农村土地制度改革来推动农民工进城买房。2月2日，中央新政指出，不限购城市首套商贷首付可低至20%、二套商贷首付可低至30%。首付新政之后，二、三四线城市将普遍受益。2月19日，中央调低了购房契税和营业税新政，取消了首套契税的普通住宅限制，大幅调低非限购的二套契税，还取消了非限购城市满2年的营业税非普通住宅限制。税费新政推行后，各线城市均受益，但收益最大的还是单中心二线城市。 2）供给侧方面，中央“有供有限”的方针未变。1月7日，国土部再次强调去库存，不仅对土地招拍挂市场要继续有保有压，更要通过多样化供地来去库存，一方面要盘活闲置存量土地，做活做大土地流转市场，另一方面则要创新企业用地模式，鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等方式出让土地。2月23日，财政部提出，各地必须清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模，旨在通过规范土地储备，从源头上为去库存减压。 此外，中央层面还有两个新政也将对房地产业中长期发展产生影响：一是2月25日住建部提出，今后原则上不再建设封闭住宅小区、已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。今后，开发商的项目定位和设计估计要大幅调整。三是2月23日教育部明确提出，在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片，意在缓解时下愈演愈烈的炒学区房现象。
2012年房地产市场政策分析 什么是政策？政策是群体（阶级）利益诉求 ?从来不是全部人的利益诉求——开发商^买房者 ?政策不见得都是正确的——决策失误率30%左右 ?政策是具有很强的时效性——补贴与加息等等 什么房地产政策？ ?调和开发商利益链条和购房者利益链条关系 ?开发商利益链条包括：开发企业、相关产业、地方政府、中央政府 ?购房者利益链条包括：自住型购房者和投资型购房者 目前房地产政策体系 限购令：对自由经济制度最大的破坏，行政强暴市场 限金令：金融体系对房地产控制不是今天就有（对需求打压是绝情的） 限价令：在具体执行方面有很大的操作性 政策效能机理 限购令：对于需求市场的强势打压 限金令：对开发商的调控（早早都有，但是金钱对付腐败系统还是很有效的，这次的政策还是房贷利率，也是打击需求，对无效能银行日进28.5亿利润的银行可谓是功不可没，这个也是打击需求市场） 限价令：限定价格的涨幅，例如西安15%，可操作性蛮多，
对供应造不成实质性的影响！ 强行的压制需求~对供应价格的限制来进行房价的限制我认为是不妥当的 当大量的供应存在是，利益集团利益和社会利益都会强迫性消化这个解决途径有点舍本求远了 政策本身不害怕最害怕的人对政策有了希望！ 政策决策身份谬误 政府作为市场管理者和市场参与者双重身份参与市场管理，肯定会造成管理政策的自相矛盾！ 土地资源、行政收费、税收等等都在加大开发成本。政府自己为何不调查一下这几年这些成本的增长速度如何！ 稀缺性土地供应模式、全球最高的税负能力、土增税的巨额征收、房产税的征收、那一项不在增加购房者成本！
政策目标对象分析 政策关注的是民生：讨论政策的政治需分析 打压的是房价：政策工具的面对对象 从来没有过高的房价，只有过低的收入！ 房价承受能力=房价/人均可支配收入 1978-2007年间的GDP年均增长速度是9.8%，居民收入年均增长速度是7%。 按照这种模式，当居民认为房价过高的时候，其实也有必要反思一下居民收入增长。 当前我国行政费用开支占财政收入的26%，而日本只占3%，欧洲许多国家也不到4%。近20年来，我国每年的GDP增长率不到10%，而税收和行政费用的开支增长速度都在20%～30%。2002年之前，我国劳动者报酬占GDP的比重基本在50%以上，2003年下降到49.6%，2007年进一步下降到39.7%。中国的人均GDP在世界排名第99位，而我们最低工资在世界183个国家和
常州房地产价格调 查与分析
摘要 自1998年我国住房制度改革以来，常州市房地产业在推动城市建设的快速发展、改善居民生活水平、培育重要要素市场及拉动国民经济增长等各个方面发挥了重要的作用。然而，常州市房地产在其迅猛发展过程中也产生了不少问题，突出表现之一就是房价上涨过快。对此，中央和常州市政府对房地产市场进行了一系列的宏观调控，希望有效的抑制房价的上涨，但调控效果并不显著。本文首先用定性和定量相结合的办法研究了影响常州市房地产价格的具体因素。在对影响房地产价格因素分析时，重点从土地价格、利率、人均可支配收入和预期等因素对房地产价格进行了分析。其目的就是为下文的建模做准备。其次，在假定投资者预期模式的基础上并借助进化博弈理论，对信息不完全条件下房地产价格进行分析，并从理论上构建了常州市房地产价格计量模型。再次，我们把研究重点放在的常州市房地产价格实证研究上。在建立常州市房地产价格最终的动态模型之前，我们首先建立常州市房地产价格初始静态模型，其目的是为后面的动态模型打下基础。紧接着，又通过迭代法建立常州市房地产价格波动的动态模型，并对模型结果进行了分析。最后，对稳定常州市房地产价格提出了几点建议。 关键词：常州，房地产价格，调查，分析； 目录 摘要 (1) 目录 (1) 引言 (2) 一、房地产价格波动影响因素 (4)
1.1、房地产市场供应数量对房价波动的影响 (4) 1.2、房地产市场供应结构对房价波动的影响 (4) 1.3、住房区位对住房价格波动的影响 (5) 1.4、土地供给与住房价格波动 (5) 1.5、土地供给价格与住房价格 (6) 二、房地产价格影响因素 (6) 2.1、土地出让方式对地价的影响 (6) 2.2、地价与房价相互作用机制 (7) 2.3、土地取得和开发成本 (7) 2.4、其他费用 (8) 三、影响因素 (8) 3.1、城市人口数量 (8) 3.2、城市人口结构 (9) 3.3、政策因素 (9) 3.4、经济因素 (10) 3.5、实际利率水平 (11) 四、常州市房地产市场价格波动的实证研究 (11) 4.1、数据的来源与说明 (11) 4.2、初始静态模型变量的选取 (12) 4.3、变量平稳性检验 (13) 4.4、常州市房地产价格动态模型的构建 (13) 五、稳定常州市房地产价格政策建议 (13)
房地产行业研究：一二线与三四线城市变化趋势分析 2019年4月14日 第一部分、中观层面，银行将趋势性增加一二线按揭配置 中观层面，银行将趋势性增加一二线按揭配置：商业银行对一二线城市按揭表态发生重大拐点性变化、一二线和三四线按揭利率走势出现结构性差异、一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。而这背后主导大逻辑就是过往几年三四线低质量杠杆施加太多，这个时间点银行理应对一二线和三四线城市的杠杆态度出现结构性逆转，这是趋势性的。 1、银行对一二线城市按揭态度发生重大拐点性变化 银行公开表态，按揭贷款将向一二线倾斜。 以按揭总量较大的某国有大行为例，2019年初发布的2018年报中对于按揭表态是：重点支持一线和部分二线城市按揭，审慎对待三四线城市。而过去2-3年的表态一直是：支持三四线按揭，支持去库存，热点城市按揭比例逐步下降，并且过去2-3年在三四线发放按揭比重持续保持在50%左右。通过对比发现，银行态度发生较大变化。
某大型股份制银行在2016年公开表态，认为其按揭比较安全的核心逻辑是主要发放在了一二线城市。2018年年报中则指出房地产行业风险主要集中在部分去库存速度慢的三四线城市。 2、一二线和三四线城市按揭利率走势出现结构性差异 一二线城市按揭利率明显下行，而三四线相对平稳。根据融360数据，2018年11月起按揭利率为近几年最高点，此后开始下行，截至2019年2月，一线城市首套按揭利率下降11bp，二线城市下降16bp，三四线城市下降只有5bp。 3、一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化 一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。2018年10月以来，尤其是2019年以来，一二线城市放款周期明显缩短。2018年银行整体房贷额度紧张，放款速度较慢一般在3-6个月左右，而今年以来，房贷额度明显宽松，多数城市基本7个工作日即可放款。 4、变化的支撑逻辑是趋势性的 银行态度和行为变化的原因是趋势性的：变化背后主导大逻辑就是经济增长中枢下行后，银行对于按揭偏好是长期的。而过往几年三四线低质量杠
常州市房地产市场调研报告 一、常州房地产初感 近年来整个房地产市场火爆异常，作为长三角地区经济发达的城市常州，房地产市场也在飞速发展，成为人们关注最多的热点地区之一，常州房地产市场自1999年开始回升，2001年遇到点小波折，到了2002年的9月开始复苏，从2000年到2003年，常州的房地产市场连续4年保持着上升势头，且上升速度逐年加快，2004年以来房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积及销售额等多项主要指标增长速度均创出近年来最高。2005年受国家宏观经济调整的影响，常州市房地产市场开始降温。表现为消费者持币观望比例增加，房价涨幅放慢甚至下跌，部分楼盘以特价等形式变相降价。但相比与上海、南京等一线城市而言，常州房地产市场的形势不算太差，上海、南京等一线城市出现的普遍性降价在常州尚未出现，南京经常发生的挂牌土地流拍现象在常州发生较少，土地市场较为平稳，说明开发商对常州未来一两年的市场预期依然看好。 二、常州房地产市场现状 1、开发投资持续增长、结构发生显著变化。 近年来，大规模的市政拆迁和旧城改造，使常州市商品房市场需求量日益增加，呈现出多年来少有的供不应求局面，许多新开楼盘甚至出现了连夜排队抢购、托人拉关系买房等计划经济时代才有的现象，这些市场信号不断引导房地产开发企业加大商品房建设投资力度。2004年以来，常州市住宅投资增长速度明显加快，对房地产开发投资增长的拉动作用日趋明显，住宅投资在全市房地产开发投资中继续占据主导地位。从个案上看，新城南都2004年开盘至今，销售面积超过40万平方，销售均价接近4000元，这种销售进度是少见的。反映了常州市场的异常火爆。 房地产市场的火爆还表现在商业用房（商铺）上，2004年和05年上半年，常州市商业用房（商铺）销售较好，说明常州市经济活力相当强。但另一方面，常州写字楼市场却呈现出下滑的趋势，开发量下降，在售项目