重置成本
重置成本＝直接成本＋间接成本
间接成本
①.按人工成本比例法计算
间接成本＝人工成本总额×成本分配率
式中：成本分配率＝间接成本额/人工成本额
②.单位价格法
间接成本＝工作量(按工日或工时)×(单位价格/工日或工时)
③.直接成本百分率法
间接成本＝直接成本×间接成本占直接成本百分率
⑵.物价指数法→是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。
资产重置成本＝资产历史成本×(资产评估时物价指数/资产购建时物价指数)
或：资产重置成本＝资产历史成本×(1＋物价变动指数)
⑶.功能价值法→也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。
被评估资产重置成本＝参照物重置成本×(被评估资产年产量/参照物年产量)
⑷.规模经济效益指数法
被评估资产重置成本＝参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)a
⑸.统计分析法
K＝Rˊ/R即：调整系数＝某类抽样资产的重置成本/某类抽样资产的历史成本
实体性贬值及其估算
资产的实体性贬值→是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。
⑴.观察法，也称成新率法
资产的实体性贬值＝重置成本×(1－实体性成新率)
⑵.公式计算法
资产的实体性贬值额＝[(重置成本－预计残值)/总使用年限]×实际已使用年限
式中：实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率
名义已使用年限＝(截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间)×100%
资产的功能性贬值额＝∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)
资产的功能性贬值额＝复原重置成本－更新重置成本
成新率
修复费用法→即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本的百分比确定的。
成新率＝[1－(修复费用/重置成本)]×100%
2.收益法应用的形式
⑴.资产未来收益期有限的情况
通过预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现后求和获得，各年预期收益折现值之和即为评估值。
评估值＝∑[R?/〔1＋r〕a] 即：评估值＝∑〔各年预期收益额×各该年期的复利现值系数〕
⑵.资产未来收益无限期的情况
①.未来收益年金化的情形
PV＝A/ r 即：资产评估值〔收益现值〕＝年收益额/资本化率
②.未来收益不等额的情形
资产评估值＝∑前若干年各年收益额×各年折现系数＋以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数
机器设备
1 .成本法
机器设备评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
重置成本的估算
(1)重置核算法→这种方法是分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法
①.对于外购设备，包括：
A.外购设备不需安装的国内设备重置成本
重置成本＝全新设备基准日的公开市场交易价格＋运杂费
或：重置成本＝全新设备基准日的公开市场交易价格×(1＋运杂费率)
B.外购单台需安装的国内设备重置价值
重置成本＝全新设备基准日的公开市场交易价格＋运杂费＋安装调试费
或：重置成本＝全新设备基准日的公开市场交易价格×(1＋运杂费率＋安装调试费率)
C.外购单台不需安装进口设备重置价值
重置成本＝(FOB价格＋途中保险费＋国外运输费)×基准日外汇汇率＋进口关税＋增值税＋银行及其他手续费＋国内运杂费
或：重置成本＝CIF价格×基准日外汇汇率＋进口关税＋增值税＋银行及其他手续费＋国内运杂费
式中：FOB价格→为离岸价，指装运港船上交货价格；CIF价格→为到岸价，指离岸加途中保险费和国内运杂费
D.外购单台需安装进口设备重置价值
重置成本＝单台未安装进口设备重置成本＋安装调试费＋人员培训费＋其他
E.外购成套需安装设备重置成本
重置成本＝单台未安装进口设备重置成本总和＋单台未安装国产设备重置成本总和＋工器具重置成本＋安装工程费＋工程监理费＋软件重置成本＋设计费＋贷款利息
F.车辆重置成本
国内购置车辆重置成本＝车辆价格＋购置附加税＋证照费及其他费用
进口车辆重置成本＝车辆价格(CIF价格)＋进口关税＋消费税＋增值税＋其他
式中：进口关税＝车辆价格(CIF价格)×进口税率
消费税＝[车辆价格(CIF价格)＋进口关税]×消费税率÷(1－消费税率)
进口增值税＝[车辆价格(CIF价格)＋进口关税＋消费税]×增值税率
进口设备从属费用的确定方法是：
A.国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备的货价
海运价＝货价×海运费率 (费率：远洋一般取5%～8%；近洋一般取3%～4%)
B.国外运输保险费的取费基数为：货价＋海运费率
国外运输保险费＝(货价＋海运费率)×保险费率 (费率：一般取0.4%
左右)
C.关税的取费基数为设备到岸价
关税＝到岸价×关税税率 (关税税率按国家发布的进口关税税率表计算)
D.消费税的计税基数为：关税完税价＋关税
消费税＝(关税完税价＋关税)×消费税率÷(1－消费税率)
E.增值税的取费基数为：关税完税价＋关税＋消费税
增值税＝(关税完税价＋关税＋消费税)×增值税率
F.银行财务费的取费基数为货价人民币数
银行财务费＝货价×费率 (费率：一般取4‰～5‰)
G.外贸手续费的取费基数为到岸价人民币数
外贸手续费＝到岸价×外贸手续费率 (费率：一般取1%～1.5%)
H.海关监管手续费取费基数为到岸价人民币数
对于免税设备：海关监管手续费＝到岸价人民币数×费率 (费率：一般
取3%)
对于减免设备：海关监管手续费＝到岸价人民币数×费率×减免税百分
比 (费率：一般取3%)
I.车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数＋关税＋消费税＋增值税
车辆购置附加费＝(到岸价人民币数＋关税＋消费税＋增值税)×费率
②.对于自制设备，包括：
A.自制标准通用设备重置成本
其重置成本应参考专业生产厂家的标准设备价格，在充分考虑自制设备和标准设备质量因素的前提下，运用替代原则合理确定。
B.通用非标准设备重置成本
a.通用非标准设备的价格构成
包括：直接材料、燃料和动力、直接人工、制造费用、期间费用分摊、利润和税金、非标准设计费、资金占用成本。
b.通用非标准设备重置成本的计算
P＝〔Cm1÷Km＋Cm2〕×〔1＋Kp〕×〔1＋Kt〕×〔1＋Kd÷n〕
即：非标准设备重置成本＝〔不含主要外购件费的主材费÷不含主要外购件费的成本主材费率＋主要外购件费〕×〔1＋成本利润率〕×〔1＋销售税金率〕×〔1＋非标准设备设计费率÷非标准设备产量〕
C.对于大型复杂的自制设备项目
可通过收集项目的决算资料，根据行业机械设备工程定额和取费标准，采用概算方法估算重置成本。
⑵.物价指数法→这种方法是在被评估设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。
设备重置成本＝设备历史成本×(评估基准日定基物价指数/设备购建时定基物价指数)
或：设备重置成本＝设备历史成本×Π环比物价指数
①.定基物价指数→是以固定时期为基期的指数，通常用百分比表示。
②.环比物价指数→是以上一期为基期的指数。
采用物价指数法测算进口设备重置成本，可按下列公式计算：
重置成本＝账面原值中的到岸价格×(评估基准日外汇汇率/进口时外汇汇率)×(1＋进口设备生产国同类资产价格变动指数)×(1＋现行进口关税税率)×(1＋其他税费率)＋账面原值中支付人民币部分价格×(1＋国内同类资产价格变动指数)
⑶.规模经济效益指数法→是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。
被评估设备的重置成本＝参照物设备的重置成本×(被评估设备的产量/参照物设备的产量)a
实体性贬值
实体性贬值一般通过估测设备的实体性贬值率进行估算。
实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝重置成本×(1－成新率)
1.使用年限法→使用年限的长短可以用来反映其实体性贬值的程度。
成新率＝[预计尚可使用年限/(实际已使用年限＋预计尚可使用年限)]×100%
或：成新率＝[(设备总使用年限－设备已使用年限)/设备总使用年限]×100%
采用使用年限法估算机器设备的成新率涉及三个基本参数：
⑴.总使用年限→是指设备的使用寿命或役龄。具体包括物理寿命、技术寿命、经济寿命。
物理寿命→是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间。
技术寿命→是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间。
经济寿命→是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。
⑵.已使用年限→是指机器设备从开始使用到评估基准日所经历的时间。
实际已使用年限＝名义已使用年限×设备利用率
设备利用率→是指设备实际利用时间与额定工作时间之比，需要通过综合判断获得。
实际操作中，可以通过计算成新率。
成新率＝[预计尚可使用年限/(加权投资年限年限＋预计尚可使用年
限)]×100%
加权投资年限＝∑〔加权更新成本〕÷∑〔更新成本〕
加权更新成本＝已使用年限×更新成本
成新率的计算步骤：
①.调整计算现行成本；②.计算加权更新成本；③.计算加权投资年限；④.
计算成新率。
⑶.尚可使用年限→是指机器设备的剩余使用年限。
2.观测分析法→是评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的
使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。
估测设备成新率时应主要观测分析以下主要指标：
⑴.设备的现时技术状态⑵.实际已使用时间⑶正常负荷率⑷.原始制造质量⑸.维修保养状况⑹.重大故障经历⑺.设备大修、技改情况⑻.设备工作环境和条件⑼.设备的外观和完整性。
3.修复费用法→是以修复机器设备实体性贬值使之达到全新状态所需要支出
的金额，作为估测被修复机器设备实体性贬值的一种方法。
功能性贬值
1.超额投资成本形成的功能性贬值的估算
功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本
2.超额运营成本形成的功能性贬值的估算
计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤：
⑴.分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素⑵.确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本⑶.计算净超额运营成本⑷.确定折现率，计算超额运营成本的折现值。
经济性贬值
1.因生产能力降低造成的经济性贬值的估算
经济性贬值率＝[1－〔实际使用生产能力/额定生产能力〕a]×100%
2.因收益减少造成的经济性贬值的估算
经济性贬值率＝设备年收益损失额×〔1－所得税税率〕×年金现值系数
3.因受环境保护限制而造成的经济性贬值的估算
⑴限制产生污染的设备使用年限；⑵产生污染的设备可以继续使用，但要交罚金；⑶必须立即纠正和治理污染，否则不许使用。
2.市场法
基本步骤
⑴.对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料
从开始投入使用到评估基准日为止，所有相关资料都应收集。
⑵.进行市场调查，获取市场参照物
⑶.因素比较
应该比较它们之间具有关系的资产。比较过程中某些参数很难收集到，这时应寻找它们价值规律改变相同的进行比较。
⑷.计算评估值
2.运用市场法评估机器设备中比较因素分析
⑴.个别因素
①.设备规格型号②.设备制造厂家③.设备的役龄④.设备的安装方式⑤.设备的附件⑥.设备的实体状态。
⑵.交易因素
①.市场状况②.交易动机及背景③.交易数量
⑶.时间因素
不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。
⑷.地域因素
由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要进行调整。
评估值＝交易价格×比较因素调整系数
式中：比较因素调整系数＝比较系数×时间因素调整系数×地域因素调整系数
房地产评估
土地使用权评估的方法
1.市场法也称市场比较法→是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。
待估土地评估值＝比较案例土地价格×(正常交易情况/比较案例交易情
况)×(待估土地区域因素值/比较案例区域因素值)×(待估土地个别因素值/比较案例个别因素值)×(待估土地基准日价格指数/比较案例交易日物价指数)
要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待估土地相类似的地产交易较多时，才是最有效的方法。
①.广泛搜集交易资料，确定比较案例
②.进行交易情况的修正
③.进行交易时间的修正
④.进行区域因素修正
⑤.进行个别因素修正
⑥.确定待估土地评估值
至少应选用3个或3个以上的比较案例
最后可采用算术平均法、加权平均法、中位数法和众数法处理。
.基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府颁布的基准地价作为参照物(比较案例)，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。
待估土地使用权评估值＝基准地价×基准地价时间因素系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数
2.收益法是按照资产未来的收益折现的形式而得到被评估土地价格的一种方法。
⑴.收益法的应用形式
收益法亦称收益还原法→是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。
以房地产出租为例，步骤：
.计算总收入；
②.求取总费用；
③.求取总收益；
④.确定房屋纯收入；
⑤.求取土地纯收益。
⑶.土地还原利率实际上是土地投资报酬率
①.利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。
②还原利率＝安全利率＋风险调整值
③.各种投资及其风险、收益率排序插入法。
⑷.土地收益年限→是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长短，通常以年为单位。（出让年限-使用年限）
3.成本法
亦称成本逼近法→是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。
评估值(土地价格)＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益
一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交案例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。
步骤
①.估算土地取得费A.征用集体土地； B.购买和征用城市旧有土地。
②.估算土地开发费A.基础设施配套费； B.公共事业建设配套费； C.小区开发配套费。
③.估算税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。
④.估算利息
主要包括两部分：A.土地取得费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；
B.土地开发费利息以整个开发费或资金投入为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。
利息＝土地取得费×土地开发期×相应利息率＋土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%
.估算利润利润率
⑥.估算土地增值收益
估算土地价格
a（无限年期）＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益
b（有限）法定最高出让年期地价=无限年期*（1-1/(1+r) p138详细
土地增值收益主要包括：
A.土地增值收益＝(土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润)×增值收益率；(收益率一般在20%～50%之间)
B.按补交出让金的40%计算；
C.直接采用土地使用权出让金标准。
4.假设开发法
亦称剩余法→是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。
地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用
①.楼价即土地开发建设后的转让价
②.建筑费为土地开发的具体产品的耗费成本
③.专业费用是指测量、设计等专业技术费用，通常按照建筑费一定比例计算
专业费＝建筑费×i (i为一定的百分比)
④.利息是指全部预付资本的资金成本
利息＝(地价＋建筑费＋专业费)×r (r为利息率)
⑤.利润是全部预付资本的机会成本
利润＝(地价＋建筑费＋专业费)×P (P为正常利润率)
⑥.税费通过地价与税率t的乘积计算
税费＝地价×t (t为税率)
⑦.租售费用是指发生销售、租赁过程中所发生的费用，可以根据经验预测确定
地价＝楼价－建筑费－建筑费×i－[建筑费×(1＋i)＋地价]×r－[建筑费
×(1＋i)＋地价]×P－地价×t－租售费用
建筑物评估
1.成本法→是基于建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估值。
建筑物评估值＝建筑物重置成本―实体性贬值―功能性贬值―经济性贬值
⑴.成本的构成
①.建筑安装工程费→包括直接工程费、间接工程费、计划利润、定编费、税金等。
②.前期费用（规划和可行性研究费；工程设计费；人防工程设计费；“三通一平”费；地上附属物拆除费；工程标的编制费；工程招投标费；合同预审费；公正费；鉴证费。）
③.其他费用（包括企业管理费、工程监理费、质量监督费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、经常地建设费等。）
④.间接费用（应分摊的职工培训费、联合试运转费、总体设计费等。不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。）
⑤.合理利润→是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。
⑥.资金成本→是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。
⑦.税金→是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。
建筑重置成本的估算方法
①.预决算调整法
A.预决算与重置价值的联系
调整的内容和要点如下：
a.三材差价，（钢材、木材和水泥价格调整。）
b.地材价差额＝定额直接费×地价价格指数
c.人工费和机械调整费＝工日数×价差额/工日
价差额/工日＝评估基准日工日单价―预决算工日单价
调整后的机械费＝定额直接费×当地规定的取费系数
d.其他直接费调整
调整后的机械费＝工程决算直接费×评估基准日其他直接费取费标准
e.计算重置基价
工程直接费＝调整后的人工费＋调整后的材料费＋调整后的机械费＋调整后的其他直接费
重置基价＝直接费＋间接费＋其他间接费＋利润＋税金
f.计算重置成本
重置成本＝重置基价＋附加税费（设计费、勘察费、质监费、招待费、建设单位管理费、建设期利息、和投资方向调节税等。）
B.预决算调整法适用前提是以建筑物原工程量合理为假设前提的，并要求具备完整的建筑工程竣工决算或预算资料。适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。
②.重编预算法→是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。
建筑物重置成本＝∑[(实际工程量×现行单价)×(1＋现行税率)±材料差价]＋按现行标准计算的各项间接费用
重编预算法计算的重置成本与待估建筑物的历史成本有较大差异。
因此，重编预算法适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物。
③.价格指数调整法→是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。
综合价格指数＝(评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数)×100%
待估建筑物重置成本＝待估建筑物账面原值×综合价格指数
⑶.建筑物实体性贬值率及成新率的估算
①.使用年限法
建筑物实体性贬值率＝建筑物实际已使用年限÷(建筑物实际已使用年限＋建筑物尚可使用年限)×100%
建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限÷(建筑物实际已使用年限＋建筑物尚可使用年限)×100%
②.打分法→是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，分解建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出或汇总得出建筑物的成新率。
建筑物按其结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏程度，可分为五个等级：
A.完好房→成新率在80%以上的房屋，
B.基本完好房→成新率在60%～79%之间
第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量 被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 4．规模经济效益指数法： X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?=定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率
四、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=? ?? ? ? ??= n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额 被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算: %1001?? ?? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算 1. 使用年限法： 成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法： 成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值 ( )()∑=+++= n i i i i r A r R P 111 n----收益年期； r-----折现率； R i ----未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i 中还包括期末资产剩余净额。 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时： ①预测该项资产未来若干年（一般为5年）的收益额，并折现求和；②通过折现值之和求取年等值收益额；③将求得的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。 前n 年收益额折现求和： () ??? ???+-?=+?=+∑∑==n n i n n i i i r r A r A r R )1(11)1(1111（式--1） 由（式--1）可得年等值收益额： ()n n n i i i n n i i i r r r r R r r r R A )1(1)1() 1(1111)1(11+-+÷+=????????????????+-÷+=∑∑== 式中 )/)1(111n r A P r r n ，，（=?? ? ???+- 对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值：A P = r ：资本化率
第二章 资产评估的基本方 法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功 能 价 值 法 ： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 4．规模经济效益指数法： X ? ?? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重 置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2. 公 式 计 算 法 ： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实? -= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 % 100?= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间 截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: % 1001???? ? ???????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1???? ? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值= () ()∑ =+++=n t t t t r A r R P 1 11 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限 时， R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期 r-----折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年 等 值 收 益 额 ： 评 估 值 = () () ∑ ∑ ==++ +=n t t n i t t r A r R P 1 1 11 2. 未来收益不等额情形： 资产评估值（预 期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法：机器
资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产 4．规模经济效益指数法： X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?= 定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001???? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t t t t r A r R P 111 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期 r-----折现率
资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间资率截止评估日资产累计法定利用 三、功能性贬值及其估算 一. 成本法的基本计算公式：被评估资产评估值= 重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬 值 被评估资产评估值+重置成本x成新率 二、重置成本的估算：1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/ 按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成 本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成 本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 被评估资产被评估资产年产量参照物 重置成本参照物年产量重置成本 4 . 规模经济效益指数法： 被评估资产n被评估资产年折现功能性贬值额t1净超额运营年本系数 （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本四、经济性贬值及其估算 资产预计可被资产原设计 利用的生产能力生产能力 经济性资产年收所得 贬值额益损失额1税率P A,r,n 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限）X 100% 2.修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本X 100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： n 评估值=P t 1 R t A 1 r t 1 r t R---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有设备评估值=重置成本- 实体性贬值- 功能性贬值- 经济性贬值 资产的功能性贬值测算方 第二章资产评估的基本方 经济性 贬值率 100% 被评估资产的重置成本参照物资产的重置成本被评估资产的产量 参照物资产的产量限时，R-中还包括期末资产剩余净额。 n——收益年期r——折现率 X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R /R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R'-----某类抽样资产 的重置成本R---- 某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1. 观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置 成本x （1—实体性成新率） 2. 公式计算法： 资产的实重置成本预计残值实际已 体性贬值—总使用年限使用年限总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率2.资产未来收益无限期情况: （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额 R t 2.未来收益不等额情形: 评估值= 资产评估值（预期收益现值）=Y前若干年各年收益额x各年折现系 数+以后各年的年金化收益/资本化率x前若干年最 后一年的折现系数 第三章、机器设备评估的成本法:机器
第二章 资产评估的基本方法 成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 一、被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2.物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3.功能价值法：重置成本 参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产 ? = 4规模经济效益指数法：X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R （K---资产重置成本与历史成本的调整系数；R ’---某类抽样资产的重置成本；R---某类抽样资产的历史成本） 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实? -= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 % 100?= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法：∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001???? ? ???????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性 五、成新率及其估算 1.使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2.修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法：1.资产未来收益期有限情况：评估值= ( )()∑=+++= n t t t t r A r R P 111 Ri--未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期；r-----折现率错误！未指定书签。 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：评估值= () () ∑ ∑ ==++ +=n t t n i t t r A r R P 1 1 11 （2）未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 一、重置核算法：(1)外购单台不需安装的国内设备重置成本： 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费 或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率） (2)外购单台需安装的国内设备重置成本： 重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费 或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费） (3)外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本=（FOB 价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费 或=CIF 价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费 其中FOB 价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF 为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费 (4)外购单台需安装进口设备重置成本： 重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他 (5)外购成套需安装设备重置成本 重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息 (6)车辆重置成本 国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用 进口车辆重置成本=车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用 其中：进口关税=车辆价格（CIF ）×进口关税 消费税=【车辆价格（CIF ）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率） 进口增值税=【车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税】×增值税率 2.进口设备从属费用 1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取 海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4% 2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价 国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右 3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价×关税税率 4）消费税的计税基数：关税完税价+关税 消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率） 5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税 增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率 注：减免关税，同时减免增值税 6）银行财务费的取费基数为货价人民币数 银行财务费用=货价×费率 我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰
第六章流动资产评估 一、考情分析 近三次考试内容，全面介绍本章内容在历年考试中出现的题型、分值和所占比例，说明本章内容在考试中的重要性，并大致描述考点，提醒考生听课时重点注意： （一）本章过去考试平均5分（单、多、计算） （二）未来趋势5分（单项选择题，多是计算性的） 二、重点内容提示 本章共三节内容： 第一节流动资产评估的特点 一、流动资产的内容及其特点 （一）内容： 1.现金。2、各项存款。3、应收账款。4、预付款。5、存货。6、短期投资。7、其他。 （二）特点： 1.周转速度快。在一个生产经营周期内，改变其实物形态，将其价值全部转移到所形成的商品中，从营业收入中得到补偿。判断流动资产的标准是看周转状况。 2.变现能力强。可以在较短时间内出售和变卖，变现能力强是流动资产区别于其他资产的主要特征。 3.形态多样化。流动资产在生产过程中，不断改变形态，经过供应、生产、销售等环节。 （三）分类 按流动资产的存在形态，分为四类： （1）货币类，包括现金和各项存款； （2）实物类，包括各种材料、在产品、产成品等； （3）债权类，包括应收账款、预付款等； （4）其他流动资产。 【例题1·多选题】（2009）流动资产包括（）。 A.现金 B.应收账款 C.股权性投资 D.在产品 E.长期债券 [答疑编号1] 『正确答案』ABD 『答案解析』流动资产包括：现金、各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等。
二、流动资产评估的特点 （一）流动资产评估是单项评估。 无需考查其综合获利能力。 （二）必须选准流动资产评估的基准时间。 由于流动性和波动性强，不同形态的流动资产随时发生变化，价值变动性较大。（为便于利用会计资料，简化评估过程）所选评估基准日应尽可能在会计期末。 （三）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。 量大、种类多，需要考虑评估时间及成本。 （四）流动资产周转速度快，变现能力强。 价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值，可以采用历史成本作为评估值。评估流动资产时无需考虑资产的功能性贬值因素，而资产的有形损耗（实体性贬值）的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估。 三、流动资产评估的程序 （一）确定评估对象和评估范围。 （二）对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。 （三）对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。 （四）合理选择评估方法。 评估方法的选择，一是根据评估目的选择，二是根据不同种类流动资产的特点选择。 从评估角度讲流动资产划分为四种类型： （1）对于实物类流动资产，可以采用市场法和成本法。 （2）对于货币类流动资产，其清查核实后的账面价值本身就是现值，只是应对外币存款按评估基准日的国家外汇牌价进行折算。不需要进行评估。 （3）对于债权类流动资产评估只适用于按可变现值进行评估。 （4）其他流动资产，应分别不同情况进行。 （五）评定估算流动资产，产生评估结论。 第二节实物类流动资产的评估 一、材料评估 （一）材料评估的内容与步骤 评估中的材料主要是指库存材料。 1.库存材料的内容
自考《资产评估》串讲讲义 第一部分试题的题型题量 目前《资产评估》试题的题型包括五种题型：单选题、多选题、名词解释、简答题和计算题，具体情况如下表： 《资产评估》试题题型和题量 第二部分各章重点串讲 对资产评估课程的学习，应该做到“全面复习、重点掌握、融会贯通”，在前面基础班中学员已经进行了全面复习，下面我重点指出各章关键的知识点，这些关键知识点是本学科的支撑点，也是考试的重点。 第一章总论（★★） 一、本章考情及重点 1.本章在考试中处于重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型主要有单选、多选、名词解释和简答，分数在8分左右。例如，2007-2009年考试情况如下： 2．本章的重点是资产评估的价值类型、资产评估的程序。 二、本章重点内容串讲 第一节资产评估的含义 （一）资产评估的概念 1．资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 2．资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 （二）资产评估的特点
现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 （三）资产评估与会计计价的区别 1.二者发生的前提条件不同 2.二者的目的不同 3.二者的执行操作者不同 第二节资产评估的对象 （一）资产的含义 会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益；作为资产评估对象的资产，可以从以下几个方面理解： 1.资产是一种权利 2.资产是一种获利能力 3.资产必须为某一主体所拥有和支配 （二）资产的分类 1．按资产存在形态分类 按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 2．按资产是否具有综合获利能力分类 按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。 3．按资产能否独立存在分类 按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 4．按资产的流动性分类 按资产的流动性可以分为短期资产和长期资产。 第三节资产评估的价值类型（★） （一）资产评估的特定目的 资产评估的特定目的主要有：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等。 （二）资产评估的价值类型 1.价值类型在资产评估业务中具有重要的作用，表现在： （1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 （2）价值类型制约资产评估方法的选择。 （3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。 2.价值类型的类别 （1）市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任
第二章资产评估的基本方法 一?成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本=资产历史成本x（1 +物价变动指数） 3. 功能价值法： 被评估资产被评估资产年产量参照物重置成本参照物年产量重置成本 4 .规模经济效益指数法： 被评估资产的重置成本被评估资产的产量X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数参照物资产的重置成本参照物资产的产量 统计分析法：K=R ' /R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R'-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1. 观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x （1 —实体性成新率） 2. 公式计算法： 资产的实重置成本预计残值实际已 体性贬值总使用年限使用年限 总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率
1 R i i i 1 1 r 1 (1 1 r) (1 1 、 n (式 --1 ) 可得年等值收益额： A i 1 (1 r)i R i 1 (1 r)i (1 r)n 1 r(1 r)n 式中- r 1 (1 r)n (P/A ， n) 五、经济性贬值及其估算： 六、成新率及其估算 1. 使用年限法: 成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限）X 100% 2. 修复费用法: 成新率=1—修复费用/重置成本X 100% 七、收益法: 资产利用率 截止评估日资产累计实 际利用时间 资 用率 截止评估日资产累计法 定利用 100% 四、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法: 被评估资产 功能性贬值额 被评估资产年 净超额运营年本 折现 系数 （超额投资成本可视为功能性贬值 | ） 功能性贬值 =复原重置成本-更新重置成本 经济性 资产预计可被 资产原设计 贬值率 1 利用的生产能力 生产能力 100% 经济性资产年收 贬值额益损失额 所得 PA,r,n ： 税率 ■ 1.资产未来收益期有限情况: 评估值 p i 1 A n —收益年期; 1 r i r ——折现率; R i ----未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时, R i 中还包括期末资产剩余净额。 2.资产未来收益无限期情况: （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值） =年收益额/资本化率 未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时: ①预测该项资产未来若干年（一般为 5年） 的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。 的收益额，并折现求和；②通过折现值之和求取年等值收益额；③将求得
第三章 机器设备评估 一、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （一）机器设备重置成本的估算 1.物价指数法： 数设备购建时定基物价指 数评估基准日定基物价指 史成本设备历置成本设备重?= （定基物价指数） 或： ∏+=? =2 11 t t t 环比物价指数设备历史成本设备重置成本 （环比物价指数） 2.规模经济效益指数法 X ? ?? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X ：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x ?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系； 当x ?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 （二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值 = 重置成本×实体性贬值率 = 重置成本×（1-成新率） 1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100% 2.机器设备已使用年限： 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率 成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100% 其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本） Σ加权更新成本= i r R i n i i ?+?∑=)1(1 R i ：投资额； i=评估日－投资日； Σ更新成本= i n i i r R ) 1(1 +?∑= r ：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日－投资日 贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% （三）机器设备的经济性贬值机器估算
第三章 机器设备评估 一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （一）机器设备重置成本的估算 1.物价指数法： 数设备购建时定基物价指 数评估基准日定基物价指史成本设备历置成本设备重?= （定基物价指数） 或： ∏+=?=211 t t t 环比物价指数设备历史成本设备重置成本 （环比物价指数） 2.规模经济效益指数法 X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X ：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x ?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系； 当x ?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 （二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率） 1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100% 2.机器设备已使用年限： 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率 成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100% 其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本） Σ加权更新成本=i r R i n i i ?+?∑=)1(1 R i ：投资额； i=评估日－投资日； Σ更新成本=i n i i r R )1(1+?∑= r ：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日－投资日 贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% （三）机器设备的经济性贬值机器估算 1.因生产能力降低造成的经济性贬值： 经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X ]×100% x ：规模经济效益指数 2.由于外界因素造成的收益减少：()n r A P ,,1???? ? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性（P/A ，r ，n ）为年金现值系数 第四章 房地产评估 一．土地使用权 （一）市场法： 待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值） ×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数） 1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式： K=[1-1/(1+r)m ]÷[1-1/(1+r)n ] K---年限修正系数；n----比较案例剩余使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率 2.若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数 （二）收益法 1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r
第二章资产评估的基本方法 一、市场法 二、成本法 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值=重置成本x 成新率 （一）重置成本的估算： 1、重置核算法：直接成本按现时价格逐项加总；间接成本计算方法如下： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2、物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3、功能价值法，也称生产能力比例法 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产?= 4、规模经济效益指数法： X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般在0.4—1之间 5、统计分析法： K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 被评估资产重置成本=∑?K 某类资产账面历史成本 （二）实体性贬值及其估算： 1、观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2、公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100定利用时间 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率?= （三）功能性贬值及其估算 1、∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营成本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 2、功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本（超额投资成本可视为功能性贬值） （四）经济性贬值及其估算: %1001???? ????????? ??-=X 生产能力额定生产能力实际使用贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ? ?-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性 （五）成新率及其估算 1、观察法 2、使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 3、修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 三、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：
第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 4．规模经济效益指数法： X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 四、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???= n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本
五、经济性贬值及其估算: %1001?? ?? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算 1. 使用年限法： 成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法： 成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值 ()() ∑=+++= n i i i i r A r R P 1 11 n----收益年期； r-----折现率； R i ----未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i 中还包括期末资产剩余净额。 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时： ①预测该项资产未来若干年（一般为5年）的收益额，并折现求和；②通过折现值之和求取年等值收益额；③将求得的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。 前n 年收益额折现求和： （式--1） 由（式--1）可得年等值收益额： ()n n n i i i n n i i i r r r r R r r r R A )1(1)1() 1(1111)1(11+-+÷+=????????????????+-÷+=∑∑== 式中 )/)1(111n r A P r r n ，，（=?? ? ???+- 对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值：r A P = r ：资本化率 （2）未来收益不等额情形： 资产评估值（预期收益现值）=Σ(前若干年各年收益额×各年折现系数)+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章 机器设备评估 ()??? ???+-?=+?=+∑∑==n n i n n i i i r r A r A r R )1(11)1(1111
重置成本 重置成本＝直接成本＋间接成本 间接成本 ①.按人工成本比例法计算 间接成本＝人工成本总额×成本分配率 式中：成本分配率＝间接成本额/人工成本额 ②.单位价格法 间接成本＝工作量(按工日或工时)×(单位价格/工日或工时) ③.直接成本百分率法 间接成本＝直接成本×间接成本占直接成本百分率 ⑵.物价指数法→是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。 资产重置成本＝资产历史成本×(资产评估时物价指数/资产购建时物价指数) 或：资产重置成本＝资产历史成本×(1＋物价变动指数) ⑶.功能价值法→也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。 被评估资产重置成本＝参照物重置成本×(被评估资产年产量/参照物年产量)
⑷.规模经济效益指数法 被评估资产重置成本＝参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)a ⑸.统计分析法 K＝Rˊ/R即：调整系数＝某类抽样资产的重置成本/某类抽样资产的历史成本 实体性贬值及其估算 资产的实体性贬值→是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。 ⑴.观察法，也称成新率法 资产的实体性贬值＝重置成本×(1－实体性成新率) ⑵.公式计算法 资产的实体性贬值额＝[(重置成本－预计残值)/总使用年限]×实际已使用年限 式中：实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率 名义已使用年限＝(截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间)×100% 资产的功能性贬值额＝∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数) 资产的功能性贬值额＝复原重置成本－更新重置成本 成新率
资产评估 第一章总论 第一节资产评估的含义 一、资产评估的概念 资产评估：指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 资产评估六大要素：主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。 主体：是指资产评估由谁来承担，评估工作进行的重要保证 客体：评估的对象，内容的界定 特定目的：资产业务发生的经济行为，决定和制约价值类型和方法的选择 价值类型：是对评估价值的质的规定，评估方法的选择具有约束性。 方法：是确定资产评估价值的手段和途径。 二、资产评估的特点 （一）现实性 现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现的以下三个方面： （1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其
记录进行衔接、均衡、达成一致等约束，只需要说明当前资产状况； （2）以现实状况为基础反映未来； （3）现实性强调客观存在。 （二）市场性 （三）预测性 用资产的未来时空的潜能说明现实。未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。 （四）公正性 资产评估行为对于评估当事人具有独立性。 （五）咨询性 是为资产业务提供的专业化估价意见，无强制执行效力 三、资产评估与会计计价的区别
第二节资产评估的对象 一、资产的含义 资产作为被评估的对象，可以从几个方面理解：（一）资产是一种权利 （二）资产是一种获利能力 （三）资产必须为某一主体所拥有和支配 二、资产的分类
除商誉以外都是可确指的资产。 从西方发达国家资产评估历史分析，最初的资产评估对象主要是不动产。 第三节资产评估的价值类型 一、资产评估的特定目的 资产评估的特定目的对资产评估的影响表现在两个方面： 一是：在什么样的条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该评估和可以评估； 二是：不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，引致资产评估结果的差异。 资产评估的特定目的主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押；担保；企业租赁；债务重组等等。 二、资产评估的价值类型 （一）价值类型的作用 价值类型：是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。 1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 2.价值类型制约资产评估方法的选择。 3.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。
i 第二章资产评估的基本方法 .成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 、重置成本的估算： 1. 重置核算法： （1） 按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2） 单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时） x 单位价格/按工日或工时 （3） 直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （ 1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 4 .规模经济效益指数法： R -----某类抽样资产的重置成本 R---- 某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算: 1. 观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1-实体性成新率） 2. 公式计算法: （超额投资成本可视为功能性贬值 I ） 五、经济性贬值及其估算： 六、成新率及其估算 1. 使用年限法: 成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限）X 100% 2. 修复费用法： 成新率=1—修复费用/重置成本X 100% 被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 被评估资产的产量 参照物资产的产量 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R /R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限 四、功能性贬值及其估算 实际已使用年限=名义已使用年限X 资产利用率 资产的功能性贬值测算方法： 被评估资产 n 被评估资产年 折现 功能性贬值额 t1净超额运营年本系数 经济性 贬值率 资产预计可被 资产原设计 利用的生产能力 生产能力 100% 经济性资产年收 所得 1 贬值额益损失额 税率 P A,r,n 七、收益法： 1.资产未来收益期有限情况: 评估值 P R i n---- 收益年期; r --- 折现率; 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本