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迁喜家和房产中介店连锁运营
创业计划书
企业名称武汉新地之杰置业投资顾问有限公司
创业者姓名刘路
日期2006年11月20日
通信地址武汉市江岸区胜利街168号扶轮大厦2106室
邮政编码430022
电话139******** 82854773
传真82705900
电子邮件distend@163.
保密须知
本商业计划书属商业机密，所有权属于武汉新地之杰置业投资顾问有限公司。其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者或受委托方使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定：
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本商业计划书不可用作销售报价使用，也不可用作商业买卖使用。
创业计划编号：授方：
签字：
公司：日期：
目录
第一章：项目摘要 (3)
第二章：公司简介 (3)
第三章：市场分析 (4)
一、二手房市场分析 (4)
二、中介行业概述 (5)
三、竞争分析 (6)
四、经营模式 (8)
第四章：市场和服务 (8)
一、战略目标 (8)
二、市场规划布局 (9)
三、组织和职能 (10)
四、人员配置 (10)
五、主营业务收入 (11)
六、增值业务收入 (11)
七、市场发展时间计划 (12)
第五章：财务模型 (14)
一、主营业务财务状况分析 (14)
二、其他增值业务收入 (17)
三、总体业务发展收入和利润预测 (18)
第六章：资金需求： (19)
第七章：投资方式和回报方式： (20)
一、投资方式 (20)
二、退出机制 (20)
第八章：项目创业者简介：...............。。。 (20)
第一章：项目摘要
衡量一个城市的房地产市场成熟的标志是二手房的成交量是否超过新房的成交量，而武汉市这几年的二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，正处于上升时期。这两年国家的宏观调控政策纷纷出台，正是市场从业者重新洗牌的好时机。
迁喜家和房产中介店连锁项目的商业运营模式是在总结分析二手房中介市场上所有的经营模式的特点以后，结合武汉城市市民化的特质，在执行门点社区化，员工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服务规范、信息共享”四统一的总部、中心店、社区店三级直营连锁模式。达到利用建立房产中介店连锁网络渗透进入武汉市每一个社区，成为社区生活种不可缺少的一份子，形成直接面对各类型消费者的终端广告和房产延伸服务的渠道。
迁喜家和房产中介店连锁项目的盈利模式是通过房产中介网络牢牢扎根在社区的基础上，不但可以开展传统的中介业务，取得佣金收入建立良好的银企关系，还可以利用通畅的深入社区的渠道，不断开展更多的增值社区服务，拥有社区终端广告渠道就是如同拥有新浪、网易、搜狐“门户网站”，前途无量。
迁喜家和房产中介店连锁项目需求资金三百万元的支持，两年内可以建设80个以上的深入社区的网点，服务半径覆盖武汉三镇85％以上的主要住宅小区，进入武汉市房地产二手房中介的前三名，综合盈利水平第一，月税前利润200万元左右，垄断社区广告资源，成为另一个主业。
第二章：公司简介
武汉新地之杰置业投资顾问有限公司前身为武汉地之杰物业顾问有限公司，于1997年12月创办，是一家专业的房地产研究和房地产营销策划顾问机构，注册资金100万元，具备中介代理甲级资质；1998年8月份加入武汉房地产中介协会；两次被选为武汉房地产中介协会常务理事单位，是武汉市最早成立的专业地产顾问公司之一。新地之杰继承地之杰的优良传统，2003年成立，为开发商提供科学和富有创意的房地产顾问服务。
地之杰是一个科技型的公司，1999年2月率先提出房地产资讯业的概念，策划组织、开发《DISTEND多媒体房地产销售资讯网络系统》，该系统被武汉市经委微机办列为“99’武汉高科技电子信息技术推广计划”，并被选为武汉市政府到北京对外
招商引资, 并且是44个招商项目中唯一的房地产信息产业类项目。1999年4月地之杰武汉广场房产中介店开业，第一个采用计算机多媒体技术在售房全程运用。
地之杰是一个创新型的公司，1999年11月在武汉市第一高楼—武汉世贸大厦7楼上组建中国第一家将房地产、资讯业与零售商业接合的地之杰世贸房地产资讯超市，营业面积1500平方米，集二手房交易、商品房交易展示、信息咨询发布、法律咨询、银行贷款、交易办证一条龙服务；“超市”的诞生开创中国房地产营销模式先河。但由于缺乏武汉市有关部门金融和政策的支持而失败，给武汉市房地产市场上留下了一个遗憾。
地之杰是一个领先型的公司，1998年就敏锐的发现银行不良资产中蕴藏着无穷商机，2000年9月起与招商银行武汉分行，中国农业银行湖北省分行江城支行，以及中国长城资产管理公司武汉办事处等合作处理银行不良资产项目。
新地之杰是一个销售型的公司，多年以来为十几个项目提供高效、专业的策划、代理销售服务，获得了开发商的一致赞誉。
新地之杰2004年曾经试图在二手房中介领域发展，最高峰发展3家直营店和2家加盟店，但由于进入市场时机不对，加上没有明确的盈利模式，而且由于资金和人力资源方面的缺乏，最终从市场上撤出，但一直对武汉市二手房市场看好。
第三章：市场分析
一、二手房市场分析
武汉市自2002年房地产业蓬勃发展的同时也带动了相关产品的发展，建材、家居用品、装饰装潢业以前所未有的发展速度分享着这期待已久的机遇。作为房地产产业链关键流通环节的存量房交易市场更是如鱼得水、水涨船高，数以千家的二手房中介店（所）如雨后春笋般涌现出来活跃在存量房交易市场上，整个房地产市场呈现出一片欣欣向荣、生机勃勃的景象。
2005年我市商品房销售面积为813.89 万平方米，同比增长7.6 %；其中：商品房住宅销售面积为756.91 万平方米，同比增长5.0 %，占商品房销售面积的93 %。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面积为625.7万平方米，同比增长1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面积为330.13万平方米，同比增长17.2 %，说明二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，二手房市场正处于上升时期，市场上的需求主力无论新房还是二手房都是住宅。
2005年和2006年的武汉二手房市场的成交较为平淡，其增长率较小，这是由两方面造成的。一方面是2005年的宏观政策在很大程度上打压了房地产市场上的投机行为，并有效控制了投资需求，特别是对二手房市场的成交量影响显著。另一方面是通过2005年商品房市场的供需分析，得出2005年商品房市场需求比较旺盛的结论。由此说明宏观政策的干预与商品房市场需求的持续旺盛，导致二手房市场较为平淡。
2005年二手房综合物业平均价格为2512.35元/平方米，同比增长 41.4%。其中，住宅平均价格为 2209.78元/平方米，同比增长39.6 %；写字楼平均价格为2726.12元/平方米，同比增长26%；
武汉市房地产商品房住宅市场与二手房住宅市场的价格差额05年增大，而写字楼方面的价格差额逐年减小，这说明武汉房地产住宅市场05年的发展迅猛，写字楼市场的发展继续保持低靡。
值得指出的是，成熟的房地产市场在这两方面的价格差一般保持在500－800元/平方米之间，而武汉房地产市场在这两方面的价格差在1000元/平方米以上，这充分说明二手房市场的发展潜力巨大。
国内外知名中介运营商的介入将进一步加快武汉市房地产二级市场中介行业的变革，推动市场的快速、健康发展。
二、中介行业概述
作为房地产市场重要组成部分的二手房交易市场，由于市场的兴旺带来武汉市二手房中介市场竞争日趋激烈。市房产局数据统计，截止到2006年2月止，武汉市注册的房地产中介机构已经达到400多家，在所有注册的房地产中介公司中，有近70%左右的公司是在从事二手房中介业务，二级市场的蓬勃和巨大的市场潜力不仅造就了如世纪宏图、百居易、华明达等一批本土化的品牌中介，同时也吸引了如1+2联合不动产、天津顺驰置业、21世纪不动产等国内外知名房地产综合服务运营商抢滩武汉。
虽然我市的二手房市场有了长足的发展，但相对于国内一些城市市场，我市房地产中介市场还是不够成熟发达。主要表现在以下方面：
1、中介机构规模偏小
在武汉市400多家中介公司中，大多数中介服务机构规模较小，真正意义上
的连锁能上规模的只有寥寥几家，通常是采取小店面的松散连锁，夫妻店，三、两朋友或独自操作的方式经营，已适应不了自身的客观发展要求，也适应不了已逐渐走向规范的市场需求，事实证明2005年下半年，宏观调控房产新政不断出台，很多小中介纷纷关门，很多外来中介收缩战线退出武汉，说明未来的市场资源会进一步集中，只有规模化的中介才能抵抗市场风险，生存下来。
2、中介人员整体素质偏低是制约中介事业发展的最大障碍
目前，我市中介机构的从业人员素质参差不齐，还有待进一步提高，以便走向中介行业成熟的专业化道路。传统中介人员学历低，不注意提高专业素质,常为客户看不起，爱忽悠信誉差，凡事利字当头，不讲究交易规则甚多；而年轻的中介人员先天不足没经验见识少，不懂社会心理学，不善于与客户交流，市场敏感性不强不勤奋，自视其高不安心工作，状态极度不稳定。
3、中介信息渠道不畅通
武汉市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差，虽然大多数配备了电脑，但利用率不高，信息关联化和开发力度不够，与北京、上海与各沿海发达城市相比，武汉市的中介市场，还远未形成规模经济，颇为零散，这就使得各中介之间的信息沟通非常受局限，加上行业整体诚信的因素，导致整个市场普遍存在业务量不大，成功率低的现象，造成了很大的信息资源流失。
三、竞争分析
根据武汉的二手房市场的摸底调查，在武汉市房产局登记注册的房产中介机构有400多家，可分为本土中介商和外来中介商，根据公司实力发展规模、从业人员素质数量、公司发展战略可分为三个集团，第一集团在60家经营网点左右，在未来的一年内，不超过3家公司；第二集团在20家经营网点以上，数量在8－10家公司，第三集团在5个网点左右，有30家公司左右；其余基本上是单店经营。
1、国际连锁加盟巨头－21世纪不动产
21世纪不动产(https://www.doczj.com/doc/444200825.html,):上市公司人福高科技股份有限公司全资子公司武汉当代物业发展有限公司经21世纪中国不动产直接授权，成立了21世纪不动产武汉区域分部，注册资金1000万。目21世纪不动产武汉区域加盟店数量已逾50余家，经纪人600余名。目标是在未来两年内，加盟店数量力争达到120家。作为全球中介巨头的21世纪不动产更以全球调差安家及广泛的客户资源成为房地产中
介行业学习的榜样。但高达近15万元的开店成本、高额的运营成本及尚未成熟的地区特许经营模式将很难支持100家加盟连锁店的战略目标。除21世纪不动产的品牌效益外，其他方面对加盟者的支持很少，前期运行水土不服发展停滞，1/3的加盟店亏损由总部托管，但如果调整得当，拥有“品牌经营、网络经营、特许经营”三位一体经营理念的世界级的21世纪不动产还将是武汉市场上的一二名。
2、外省中介商
1+2联合不动产（my012.）:河北企业，创业于2003年，武汉公司于2006年4月成立，初期的武汉公司，人员缺乏经营乏力，整个公司处于混乱状态。6月份以后集团对武汉公司进行全面人事架构调整，发展突飞猛进，目前已经发展到28家直营店，是武汉中介市场的新生力量。
宁波鸿桥（hqfc./wuhan）：2003年品牌进入武汉,发展高峰期有15家左右，目前有6家店，基本为加盟店，宁波总部没有控制能力，只是品牌共享，经营情况一般，基本处于衰退期，有可能近期退出武汉市。
3、本土三甲中介商
华明达（hmdfc. ）：成立于2000年，拥有3家分公司、2家子公司、直营店有18家，加盟店20家家店，形式上为连锁实际上各自为政，是武汉市声势较大的中介连锁公司。但公司整体没有明确的战略目标和布局，从业人员素质普遍不高，业务战线长资金链比较紧张、，对外投资的效率和回报也不高，发展遇到瓶颈。
世纪宏图（21cn-home. ）：成立于2000年，老板和从业人员素质较高，是武汉市在起步阶段就发展比较正轨的中介连锁公司，但前期利益分配不公导致加盟店与直营店利益矛盾严重，公司发展受阻反复，现改为全部都是加盟店，目前共有40家店。总体上资金实力较弱，没有新的发展方向和盈利增长点。
百居易（https://www.doczj.com/doc/444200825.html, ）： "百居易房屋超市"系市房地局下武汉国佳房地资产评估有限公司、武汉新兰德物业顾问有限公司发起，由各城区房产局相关部门及其它专业机构加盟参与的中介机构，于2002年8月成立，2003年改制为私营。从开业之初的8家连锁机构发展到现在的43家连锁店，但其中直营店只有5家，对加盟店的控制力较弱。政府资源充足，公司内部官僚作风严重，市场反应迟钝，不会成为市场上的领头羊。
4、联动典范
顺驰置业（wh.951059.）：成立于2003年11月，是天津顺驰置业集团在武汉地
区设立的全资子公司，公司目前现有员工300多名，拥有直营连锁店70家，是武汉门点数量第一的连锁运营体系。顺驰置业2003年进入武汉初期执行负债扩张战略，一直以来大多门店处于亏损状态，直至2005年在达到50家店时才盈亏平衡，从业人员绝大多无房产销售相关经验的年青人，人员流动率极大经营不稳定，其经营理念特例独行，行为太锋芒匕露以至时常成为中介的共同的阻击的“目标”，在顺驰天津发生重大股权变化的时期走向不明确。作为有着全国化房地产开发集团公司背景的顺驰置业，其独特的一、二级市场联动模式，由于二手房源的更新向次新房化发展的趋势将会是未来中介企业当然的老大。
四、经营模式
通过对以上中介企业的深入调查研究，可以看出目前武汉中介企业成功的经营模式是：快速网点扩张、直营+加盟的连锁方式、连锁门店+网络信息平台；以直营收入、营业性吞吐获取高额利润、免收或收取少许加盟费扩充网络渠道都是他们得以迅速壮大的主要原因。
我们最值得借鉴的还是顺驰的发展模式，同时提出自己的创新模式：
进入市场初期只做直营店，执行快速扩张市场策略，沿重点社区均衡进行的门点布局，注重人力资源的培养和团队的建设，开展一、二级市场联动经营，在成熟的社区网络资源的情况下搭载更多的增值服务业务。
第四章：市场和服务
一、战略目标
做市场的“跟随者”，计划在两年内做到武汉市中介前三名，包括规模、交易量和利润各项指标。
树立“渠道为王”的思想，努力打造一个扎根社区的中介网络，搭建社区渠道，配合关联开发企业的发展战略，做到房地产市场的一、二级市场的联动。
核心竞争力是通过网点的合理布局对区域房地产市场的了解，合理配置的房产经纪人对房产资源的掌握和对房产价值的深度挖掘。
中介服务搭建渠道保证费用，自营投资业务作为主要的利润来源，合理利用渠道搭载附加增殖业务，关注现金流、周转率和利润率，规模扩张不能牺牲利润为前提，规模和利润必须要同步发展。
二、市场规划布局
在两年内建立一个完善的三级经营管理体系（公司总部--中心店--社区店），其中总部1个中心店、3个中心店及不少于56家的社区店，员工总数达到350人左右。
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三、组织和职能
1、社区店：
在大型成熟社区周边开设社区店，根据营业面积、营业收入、辐射范围，示范效益分为A级店和B级店。具体分布为沌口4家、东西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、桥口6家、江汉8家、江岸9家、汉阳6家（总计60家）。每个门点投入人员4－5人，面积20－40平方米，平均每个店投入资金3万元。
主要职能是开展租售等日常中介业务，同时负责收集周边房源信息上报中心店和总部。
2、中心店：
武昌、汉口、汉阳三镇分别设立三个中心店，位置选择于交通便利的商业区；每门点投入人员15人，面积不少于100平方米，投入资金10万元，是公司的形象店。
主要职能是：区域办证中心、员工培训中心；指导区域内社区店的日常工作；同时也是特殊房产的集中交易中心（如商业、工业及拍卖房产等）。
3、公司总部：
设立于汉口某知名写字楼中，人员20人，面积300平方米，是公司的管理决策中心和投资中心。投入资金20万元，
主要职能是对中心店执行管理职能外，还负责新业务拓展、对外发展加盟、建店选址、对金融机构担保、对外投资、批量房源收购。
四、人员配置：
为了保证迁喜家和房产中介店连锁体系的稳定健康的发展，将不采用顺驰置业和21世纪不动产的只招收年轻大学生的人力资源方案，而是将采用年轻人和中年下岗人员的结合方式，达到兼顾各方利益皆大欢喜的结果。