第八章其他估价方法
重点提示：本章介绍了不动产估价的其他方法的基本内容及其应用。其中，路线价法的估价步骤、深度百分率的编制、长期趋势法的估价步骤以及高层建筑地价分摊的主要方法应是复习的重点。
不动产估价的方法除上述以外，还有以下几种类型，一是基本估价方法或应用估价方法的派生，如残余估价法、路线价法、购买年法、标准宗地系数修正法、现金流量贴现法等；二是现代数学在估价中的应用，如长期趋势法、模糊估价法等；三是价格分配法，如高层建筑地价分摊法、产权价格分割法等。本章根据其他估价方法应用的广度，主要介绍路线价法、长期趋势法、高层建筑地价分摊法。
第一节路线价法
在地价评估过程中，基本估价方法通常都是针对特定条件下个别宗地的地价评估的，而路线价法同基准地价系数修正法一样，是一种适用于在短期内完成对大片土地进行公平合理估价的方法。
一、路线价法基本原理
1．路线价法定义
路线价法（Unit foot appraisal method）是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
2．路线价法的基本原理
路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的方法。路线价法认为城市内各宗土地（以商业用地为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。
3．路线价法的基本计算公式
路线价法的一般公式为：
宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±修正额
或：宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积×修正率
对于一般条件的宗地，如形状比较规则，其他因素对土地效用的影响很小，此时适用
公式：
宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积
路线价法，在英美早已实行，常用于课税标准价格的评定上，尤其在美国，这种估价技术已十分完善。日本在1923年开始使用这种方法，在关东大地震后为复兴城市办理市地重划事业时，用于确定科学的补偿标准，以后主要用于课税额的评价，在方法的应用上并不完全与英美相同，且另具特色。
4．路线价法的特点与适用范围
（1）路线价法的实质是一种土地的市场比较法，路线价是标准宗地的单位地价，而面临同一街道的各宗地土地的单位地价，是以路线价为基础，再结合考虑地块的面积、深度、形状、位置、宽度等具体情况，进行各种适当修正的结果，评估结果的正确性取决于路线价、深度指数及各种修正率的正确运用。
（2）路线价法是一种迅速快捷、省时、省力，适用于对大宗土地进行地价估算的好方法，特别适用于土地课税、土地重创、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行评估的场合，而一般的土地估价法仅适用于估算单宗地块。
（3）运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。
（4）路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。
（5）路线价法需要较多的交易案例，并且房地产市场比较规范，能够正常运转。否则，路线价的计算结果将会存在误差，影响土地价格评估的精度。
（6）路线价法能够快速估算多宗土地的价格。由于路线价主要取决于宗地的临街深度，影响地价的因素较少，因此，计算过程耗费的时间较少，速度较快。
（7）路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。路线价的估算是先设定标准深度，求得宗地平均单价，然后用深度指数表等途径进行修正，因此，它的估价精度取决于路线价和修正体系。
二、路线价法估价步骤
1．划分路线价区段
一个路线价区段，是指具有同一路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，接近性大致相等的地段，应划为同一路线价区段。普遍是以一街道长为准，即原则上街道不同者，路线价也不同。但繁华街道有时需将一街道长作多段划分，附设不同的路线价。而某些不很繁华的地区，同一路线价区段也可延长至数个街道，另外，在同一街道上，若某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，同一路线价区段也可划分为两种不同的路线价，这时在观念上应视为两个路线价区段。
2．设定标准深度
设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分的深度为18米，则其标准深度应为18米。如果临街宗地普遍的深度为20米，则其标准深度也应为20米，如此才能使路线价的计算达到简化的目的。因为
如果不以众数的深度为标准深度，由此制作的深度指数表将使以后多数宗地的地价计算，都要用深度指数加以修正，这不仅增加计算工作量，而且会使设定的路线价失去其代表性。
3．测算路线价
路线价是设定在路线价区段上的标准地价的具有代表性的平均单位地价。路线价的确定方法是先在同一路线价区段内选择若干标准宗地，用市场比较法、收益法等估价方法，分别求出它们的单位地价。然后再求取这些标准宗地单位地价的众数或中位数、简单算术平均数、加权算术平均数，即得该路线价区段的路线价。
4．制定深度修正系数表
土地使用价值同其与道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正，才能求得各宗地的合理价格。
（1）深度指数修正的原理
随着土地离道路越来越远，单位地价之差逐渐接近于零，深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。
(2)深度修正的各种方法介绍
路线价估价法很早就在英美流行，已有许多值得参考的深度指数的方法。如欧美的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等。
５．编制其他宗地条件修正系数表
在一个路线价区段内，虽然临接同一街道，但因各宗地的宽度、形状、面积、位置等不同，需要在深度修正的基础上，进行其他因素修正。
（1）宽度修正。对临街土地特别是临街商业用地来说，地块临街宽度不同，其地价是不相等的。由于临街商店铺面的宽窄不一，商店对顾客的吸引力会有所差异，进而影响到商店营业额，所以在路线价估价中，必须考虑宽度修正。其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本，考虑在不同宽度情况下反映在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条件下的修正系数。
（2）宽深比率修正。在一般情况下，大型的商业建筑物，进深较大，地价会随着地块深度的增加，土地价值逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒目，同样会增加对顾客的吸引，所以对大型商店单独采用铺面宽度和深度修正，不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽度与深度比即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
（3）容积率修正。一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此，在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数。
（4）出让、转让年期修正。土地出让是国家将一定年期内的土地使用权让与土地使用者，土地转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为。根据地价计算公式：
??????+-=
n r r a P )1(11 式中：P —— 地价；
a——土地年地净收益；
r——资本化率；
n——出让、出租或转让、转租年期。
可计算出宗地的出让、转让年期修正系数。
（5）朝向修正。对住宅用地而言，建筑物的朝向不同决定了房屋的坐落不同，房屋的坐落、朝向又会对房屋的销售价格产生影响。那么从房屋售价中扣除成本后剩余的地价，也因朝向不同而有所差异，需进行地块环境条件影响修正。
（6）地价分配率修正。地价分配率是将土地单价（或平面地价）调整、分摊到各楼层的比率。一般来看，随着楼层数的增高，地价分配呈递减趋势，当趋于某一临界值后，地价分配又会呈现增加的势头。为了评估需要，必须制订一个统一的地价分配率以反映楼层依据楼层高低，楼面地价在地块总价格中所占的比例。
第二节长期趋势法
一、长期趋势法基本原理
1．长期趋势法的基本原理
长期趋势法又称外推法、延伸法、趋势法等，是指依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类不动产价格在估价期日的推测与判断，估算出这类不动产价格的方法。它的种类有简易平均趋势法、移动平均趋势法、指数修匀趋势法、季节指数法、趋势延伸法等。
2．长期趋势法的特征
长期趋势法与前面几种估价方法相比，具有以下特点：
（1）估价结果具有预测性
长期趋势法是根据不动产价格的历史资料进行估价的，其前提是假设不动产价格的历史变动趋势会延伸到未来，但我们知道，影响不动产价格的因素是错综复杂、不断变化的，不动产市场也不可能是过去的简单重复。因而这种以预测为主的估价方法，常常会影响估价结果。因此，长期趋势法一般在不动产估价中不宜单独运用，只能作为其他估价方法的补充和验证。
（2）依据时间序列排列的不动产价格不存在单一的规律性
以时间序列排列的不动产价格，从具体的数据资料看，表现为时而上升时而下降的状态，从价格变动类型看，可以表现出下列几种趋势变化状态：
①长期趋势变动状态。从长期时间序列看，不动产价格或呈上升趋势，或呈下降趋势，或呈平稳发展趋势。
②循环变动状态。国民经济乃至世界经济的发展，都有一定的循环周期，如资本主义经济的循环周期一般由繁荣、危机、萧条、复苏四个阶段组成。国际经济形势的变化会影响外来投资，进而对我国不动产价格产生影响。同时，我国的经济发展也有一定的周期性。从农业看，一般由丰年、平年、歉年的变动周期；从固定资产投资及国民经济看，也有一
定的循环周期。这就使不动产价格出现周期性循环变动。
③不规则趋势变动状态。由于战争、政局、自然灾害以及心理等突发或偶发因素都会影响不动产的价格，这种价格变动往往没有规律可循。因此，作为预测基础的不动产价格资料，有的具有规律性，如长期趋势变动、季节性变动和循环变动，有的则没有规律性。而且，即使是呈规律性变化的不动产价格，由于不动产的个别性及交易过程的单独性，往往呈现出明显的非规律性。而长期趋势法，就是把时间序列作为随机变量序列，运用数学方法，消除偶然因素影响，对委估不动产的价格进行判断和估计。
④季节性变动趋势。这主要是由于有些不动产的供需因素的变化呈现季节性特征，或者由于某些不动产的销售受到明显的季节性影响，而使其价格的变动表现为季节性趋势。
（3）趋势法不考虑价格变动的因果关系
不动产价格受众多因素的制约和作用，但是，趋势法对于这些因素与不动产之间的关系并不考虑，它只是根据不动产价格的历史数据，预测、判断现在乃至未来的不动产价格。
3．长期趋势法的适用前提、范围及运用步骤
（1）适用前提
运用长期趋势法对不动产估价的前提是，是否具有长期的、足够的和真实的不动产价格资料和数据，越是长期的数据，越能够消除短期变动和意外变动对不动产价格的影响。
（2）适用范围
长期趋势法适用于预测不动产的未来价格总体水平及其“走势”。可用于两宗或两宗以上不动产价格发展趋势或潜力的比较，填补某宗不动产价格历史资料不完整的缺陷，对土地、建筑物的估价和对不动产买卖价格、租赁价格、典当价格、抵押价格的评估，只要具备有足够和真实的历史数据，都可运用这一方法。另外，运用假设开发等估价方法，往往还要运用长期趋势法的估价结果加以对照和验证。在运用市场比较法对有关比较实例交易日期的修正，也可借助长期趋势法。
（3）长期趋势法的运用步骤
运用长期趋势法进行不动产估价的步骤如下：
①收集委估不动产价格的历史数据和资料。不动产价格历史数据和资料的收集，需要根据委估对象的具体情况，两者之间要保持一致，如果为商住混合楼，则应收集商住混合楼方面的价格资料。
②整理分析收集到的价格资料，并排成时间序列。不动产价格的个别性十分突出，因此，对于收集的不动产价格资料需要进行分析整理，分析整理的原则是可比性，并按照时间先后排成序列。
③分析时间序列，找出变化规律。通过对时间序列数据的分析，判断委估不动产的价格属于何种变化趋势及其变化的规律性，并总结出数学模型。
④选择适当的长期趋势法进行估价。根据时间序列所呈现出来的规律性，判断其所属的长期趋势模型，并将整理和求得的数据代入相应的计算公式，即可估算出预测值。
4．长期趋势法的评价
（1）优点
①长期趋势法的适应范围较广，因为不动产价格的变动一般都具有长期变化趋势。
②估价结果完全由历史数据和长期趋势得出，其中不含有主观因素，不同的估价人员对同一宗不动产的估价，只要能合理和正确地运用长期趋势法，得出的预测结果可能相同，因此，长期趋势法可以避免一些争论。
③估价成本较低。运用长期趋势法所需付出的成本仅是前期搜集、整理不动产价格的历史数据所需费用，对待估对象地价的评估只需运用现成的计算公式，而无需作大量而繁杂的调查考证工作。
④所需资料较易获取。因所需资料都是现成历史数据。
⑤它可以撇开价格变动的因果关系。长期趋势法依靠不动产价格的历史数据，预测、判断现在和未来的不动产价格，而可以不考虑影响不动产价格的因果与不动产之间的关系。
（2）缺点
①只考虑不动产价格的过去与未来的关系，忽视价格变化的因果关系，估价结果带有预测性。
②在不动产市场不完善或缺乏较长期不动产价格历史资料的地区无法使用这种方法。 ③运用长期趋势法估价不动产，其估价结果的准确程度取决于价格数据选取的时间。如果使用较短的时期，则得出的趋势很可能算不上长期趋势，而不能外推到下期；如果使用很长的时期，则得出的趋势可能是太长时期的趋势，从而忽略近期的变化，这样会使预测失去灵敏性。
④准确性易受人为因素和政策因素的影响。当不动产政策由扩张变为紧缩时，不动产及其价格的外部环境随之发生剧变，此时不动产的价格的变化将处于无趋势状态，这一切都是长期趋势法所无法体现的，其预测结果也将不准确，因此，运用长期趋势法，要注重因素分析以便相互参照，力求真实反映不动产价格的变化实况。
⑤这种方法如果运用于某栋建筑物或某块土地的估价，其估价结果往往偏离实际。
二、线性趋势分析法
如果不动产价格的时间序列的逐期增减量大致相同，那么，它的价格发展趋势就是线性趋势，因此可用线性趋势估价方法来评估不动产的价格。常用的方法有平均增减量趋势法和直线回归趋势法。
１．平均增减量趋势法
如果从不动产价格的时间序列中看，价格逐年的增减量大致相同，我们便可以认为这是该宗不动产价格变化的长期趋势。那么，下一年的价格也应当符合这一趋势，即下期价格较现期的增减量大致相同于逐年的增减量。据此便可以预测下一期的价格，其计算公式如下：
d n P n
P +=0? 式中：n P
?—— 不动产价格的趋势值； 0P —— 第一期不动产价格的实际值；
n —— 趋势值的顺序数；
d —— 逐年上涨额的平均值。 d 的计算公式如下：
i
P P P P P P P P d i i )()()()(1123201--++-+-+-= 式中 i —— 第二期至末期趋势值的顺序数；
1P ，2P ，3P …,i P —— 第二期至末期的不动产价格的实际值。
２．直线回归趋势法
将不动产价格资料按时间顺序绘成动态折线图，若图中的数据点围绕某一直线上下波动，则可用直线模型来描述该不动产的趋势价格。直线趋势方程为：
bt a P +=? 式中：b ,a 为待定常数，t 为时间序号，P
?为不动产预测价格。b ,a 的值通常根据已知t 和P 的数据用最小二乘法来确定。用最小二乘法公式求得的b ,a 值为：
N
t
b p a ∑∑-= ()∑∑-∑∑∑-=
22t t N p t pt N b
式中：N 为时间数列的项数，∑t , ∑t 2, ∑p , ∑pt 的数值，可以分别从时间数列
的实际值中求得。运用上述方法推算未来不动产价格的方法称为直线回归趋势法。
三、非线性趋势分析法
如果估价对象不动产过去价格的时间序列变动较大，从点状图分析离直线偏差较大，此时就不宜用直线趋势进行描述，而应采用非线性趋势评估方法来评估该类不动产的趋势价格。
非线性趋势评估方法有移动平均趋势法、指数平滑法、指数曲线法和二次曲线法等。
1．移动平均趋势法
当不动产价格受某些不定因素的影响，表现为时高时低，变动较大，价格变动趋势也不太明显时，可采取扩大时距计算移动平均数，通过移动平均消除价格的随机变化，从而揭示价格的变动趋势，这种方法称为移动平均趋势法，具体分为简单移动平均和加权移动平均两种方法。
（1）简单移动平均趋势法
简单移动平均趋势法是将n 个时期的实际价格的简单算术平均值作为该n 个时期的中间时期的理论趋势价格值，然后根据这样形成的一系列理论趋势值的变动规律来评估该类不动产未来的价格。这里的n 称为移动平均法的移动项数，它既可以取奇数项，也可以取为偶数项。确定移动项数的原则是：当价格资料时间数列序数多，变动周期长，包含了较多的随机成分时，通常应取较多的项数来计算移动平均数；而估计数列中的趋势会发生变化时，为了灵敏地反映价格的变化，则应取较少的项数。
（2）加权移动平均趋势法
加权移动平均趋势法，是将估价期日前每若干时期的不动产价格的实际值进行加权平
均，再采用类似简单移动平均趋势法的方法进行趋势估计。用加权平均比算术平均更能使评估价格接近或符合实际。权数的选取通常需根据不动产价格的变动过程和趋势，以及估价人员的经验来确定。
2．指数平滑趋势法
指数平滑趋势法是将本期的实际值和本期的预测值作为依据，经过平滑后得出下一期的预测值。用公式表示为：
t
P aP t P t ?)1(1?α-+=+ )?(?t
P P P t -+=α 式中：1?+t P 为（t +1）时期预测值，t
P 为t 时期的实际值，t P ?为t 时期的预测值，α为平滑系数，0≤α≤1。
从公式中可以看出，对估价误差)?(t t P
P -进行平滑修正后，作为下一期的预测值，实际上可起到及时调整下期预测值的准确性的作用。用指数平滑法进行预测的关键在于α值的选择，一般可通过试算来确定。例如，对同一个预测对象可用0.1,0.3,0.5,0.7,0.9进行试算，选择使预测值与实际值误差最小的那个数作为α值。
3．指数曲线趋势法
如果估价对象不动产价格时间序列满足条件：第t 年（t =2，3，……，n ）的价格t P 与1-t 年的价格1-t P 的比值基本相同时，该序列显然为近似的等比数列，因此，该类不动产价格呈指数曲线变化趋势，故可用指数曲线趋势法对该类不动产的未来价格进行评估。
指数曲线趋势法分为平均发展速度趋势法和指数曲线回归趋势法两种。
（1）平均发展速度趋势法
价格发展速度通常采用环比方式进行比较分析，即以报告期价格与报告前一期价格对比求得。若逐期环比发展速度的数值基本一致，即可用平均发展速度来预测该类不动产未来的价格。平均发展速度的值可用下式求得：
n X X X X n 21=
n P P P P P P n n 1
1201-= n
P P n 0
= 式中：n X 为第n 年的价格发展速度（n =1，2，……，n ），n P 为第n 年的实际交易价格（n =0,1,2,……，n ），又为平均发展速度。
预测公式为
t t X P P
0?= （2）指数曲线回归趋势法
如果估价对象各期环比发展速度大体相同，则可用指数曲线回归趋势方法。
指数曲线的方程为：
t ab P
t =?
式中：b ,a 为待定常数。
将上述方程两边取对数，则方程变为：
b t a P
t log log ?log += 再设,log ,log ,?log ?b B a A P C
t t ===则上式变为： t t B A C
+=? 因此可用直线回归的方法求出待定常数A 和B ，再用反对数求得常数a 和b ，即可求得指数曲线回归趋势方程，从而可对未来不动产价格进行预测。
四、二次曲线趋势法
如果不动产过去的价格按二级增长量大体相同的规律变化，则可用二次抛物线曲线趋势进行描述和预测。
二次抛物线的一般方程为：
c bt at t
p ++=2? 式中：c b a ,,为待定常数。
不动产价格呈二次曲线趋势的待征是，每期价格的增长量按相同的增长量增长，因此称为二级增长量相等。我们分别把t=1,2,3,4,5,6代入上式，可看出：
P 1=a+b+c, P 2=4a+2b+c, P 3=9a+3b+c,
P 4=16a+4b+c, P 5=25a+5b+c, P 6=36a+6b+c
△P 1=P 2-P 1=3a+b, △P 2=P 3-P 2=5a+b
△P 3=P 4-P 3=7a+b, △P 4=P 5-P 4=9a+b,
△P 5=P 6-P 5=11a+b,
△P 2-△P 1=2a, △P 3-△P 2=2a, △P 4-△P 3=2a,
△P 5-△P 4=2a
即满足二级增长量相同的条件。
上述方程中c ,b ,a 的求解，可采用回归拟合方法求得。即根据实际资料，求解标准方程组，从而确定二次曲线趋势方程。标准方程组为：
∑∑∑++=∑∑∑∑∑++=∑++∑=∑2342232t
c t b t a P t t
c t b t a tp nc
t b t a P t t t
解出c ,b ,a 后，将其代入趋势方程，即可用二次曲线趋势法对该类不动产的未来价格进行评估。
第三节 高层建筑地价分摊法
为了满足人们日益增长的房地产需求，增加城市房地产供给，可选择横向向城市外围地区扩张的平面发展模式，也可选择纵向向高空拓展和向地下延伸的立体发展模式。随着
城市社会经济的发展，土地供给越来越紧张，价格越来越高大，客观上要求采用立体发展模式以充分利用土地，而经济实力的逐渐强大，科学技术的不断发展，尤其是建筑技术的发展，又为这种土地利用方式提供了现实可能性。目前，城市房地产发展，平面发展和立体发展交织在一起。
高层建筑地价分摊，简单实用、可操作性强的方法主要有：按建筑面积分摊，按房地价值分摊和按剩余技术分摊三种。
一、按建筑面积分摊
按建筑面积分摊，就是以各方拥有的建筑面积占高层建筑总建筑面积的比例作为其占有的土地份额，享有或承担该份额相应的权利和义务。按建筑面积分摊高层建筑地价，用公式可表示为：
建筑总面积
某方拥有的建筑面积某方占有的土地份额＝ 建筑总面积
某方拥有的建筑面积＝土地总价值某方占有的土地份额
土地总价值某方享有的土地价值＝??
二、按房地价值分摊
按房地价值分摊，是以各方拥有的房地价值占高层建筑房地总价值的比例作为其占有的土地份额，享有或承担该份额相应的权利和义务。按房地价值分摊高层建筑地价，用公式可表示为：
房地总价值
某方拥有的房地价值某方占有的土地份额＝ 房地总价值
某方拥有的房地价值＝土地总价值某方占有的土地份额
土地总价值某方享有的土地价值＝??
三、按剩余技术分摊
按剩余技术分摊，是以剩余技术的原理为思路，即地价等于房地价值减去建筑物价值，用各方拥有的房地价值减去该部分的建筑物价值与高层建筑房地总价值减去建筑物总价值之比作为其占有的土地份额，享有或承担该份额相应的权利和义务。按剩余技术分摊高层建筑地价，用公式可表示为：
建筑物总价值
房地总价值该部分的建筑物价值某方拥有的房地价值某方占有的土地份额＝-- 建筑物总价值
房地总价值该部分建筑物价值某方拥有的房地价值＝土地总价值某方占有的土地份额
土地总价值某方享有的土地价值＝--?? 现实中，高层建筑的房地总价值和土地总价值以及某部分的房地价值一般是客观存在的，较易收集，但建筑物总价值和该部分的建筑物价值往往不被人们所关注，数据难以取得，上述公式的应用有一定的困难。因建筑物的造价一般主要由建筑面积所决定，我们可
以根据某部分的建筑面积占建筑总面积的比例来推算该部分应分摊的建筑物价值，对建筑物总价值，可应用剩余技术，由房地总价值减去土地总价值求得，所以，按剩余技术分摊高层建筑地价，更适用的公式可表示为：
土地总价值
建筑总面积该部分建筑面积
土地总价值房地总价值某方拥有的房地价值某方占有的土地份额＝?
--)( 建筑总面积该部分建筑面积土地总价值房地总价值＝某方拥有的房地价值某方占有的土地份
总价值某方享有的地价＝土地?--?)(
按剩余技术分摊高层建筑地价，是用剩余技术求出土地价值，直接用土地价值来确定应分摊的地价份额，在三种高层建筑地价分摊方法中，应该说是理论上最为完善的。
第四节 应用举例（略）
复习思考题：
1．路线价法的定义与基本原理是什么？
2．路线价法的计算公式是什么？
3．路线价法的特点与适用范围有哪些？
4．路线价法的估价步骤是什么？
5．何谓深度修正系数表？如何编制？
6．长期趋势法的基本原理是什么？
7．长期趋势法的特征、适用前提与范围是什么？
8．长期趋势法运用的步骤有哪些？
9．掌握线性趋势分析法和非线性趋势分析法的评估方法。
10.高层建筑地价分摊的主要方法有哪些？如何进行地价的分摊？
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
房地产估价理论与方法(计算选择题) 2004 年 1 --- 2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑 面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 答案：单价=30万元/( 15+25)=2000元/m2 2 --- 6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商 业用地，容积率为5,楼面地价为960元/ m2。理论上应补地价( )。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 答案：理论上应补地价=(960 X 5-700 X 0.8)X 3000=1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新 率为( )。 A、44% B、50% C、67% D、86% 答案：成新率=(1800 X 2000-800 X 3000) / ( 900 X 2000) =67% 4―― 14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%, 2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。 _ 2 — 2 — 2 — 2 A、2648 兀/ m B、2688 兀/ m C、2708 兀/ m D、2734 兀/ m 答案：2500 X( 1 + 1%) 5+20 X 4=2708 元/m2 5―― 20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销 售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为( )。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 答案：投资利润率=500/ (1000+3000+200+300 )X 100%=11.1% 6―― 21、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经 济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 答案：建筑物现值=16-[200 X 800X( 1-2%) ] - 40=11.296 万元 7 ----- 22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为( )元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 答案：商铺目前的价值=6000 X 75%/10% X [1-1/ ( 1+10%) 30]= 42421 元/m2 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2 和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )。 , 2 一2 一2一2 A、849 兀/ m B、865 兀/ m C、882 兀/ m D、915 兀/ m 答案：商铺2006年的价格=P+di=681+[ (712-681 + (744-712 + (781-744 + (815-781) ]/4十6=882元/ m2 2005 年 9—— 5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付 24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2,成交时一次性付清；丁成交 价格4760元/m2,建筑面积1100m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%, 那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为( )。 A、甲＞乙〉丙＞丁 B、乙＞丁＞甲〉丙 C、乙＞丙＞甲＞丁 D、丙＞乙＞丁＞甲 答案：总价甲=24+16/ (1+10%) 0.5+8/ (1+10%) =47.54 万元；
房地产估价理论与方法精讲班第17讲讲义 第一节房地产估价原则概述 房地产估价原则 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．了解房地产估价原则的含义； 2．熟悉房地产估价原则的种类； 3．熟悉房地产估价原则的作用； 4．掌握独立、客观、公正原则； 5．掌握合法原则； 6．掌握最高最佳使用原则； 7．掌握估价时点原则； 8．熟悉替代原则； 9．熟悉谨慎原则。 二、内容讲解 第五章房地产估价原则 本章介绍房地产估价原则的含义、种类、作用，各项原则对房地产估价特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则。 第一节房地产估价原则概述 一、房地产估价原则的含义 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的，不会因为个别市场参与者希望它有多高它就会有那么高，或者希望它有多低它就会有那么低。因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在
的房地产价值“发现”、“揭示”出来。 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。 二、房地产估价原则的种类 房地产估价原则主要有以下6项：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则； ④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。这些原则可以分为以下3个层次：①基本原则；②普适技术性原则；③特殊原则。房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。“独立、客观、公正”对于房地产估价师而言，就好比是对于医生而言的“救死扶伤”，对于律师而言的“维护当事人合法权益”。因此，独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。 在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。其中除独立、客观、公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则。 某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，可以称为特殊原则。 由上可知，最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则也是相互对应的。因此，谨慎原则也属于技术性原则。 三、房地产估价原则的作用 房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。因此，每一位房地产估价师都应当熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。 如果违背了房地产估价原则，评估出的价值就不可能客观合理。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。 第二节独立、客观、公正原则
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
第二章不动产估价 重点提示：本章分三节对不动产估价的概念、意义、范围、原则以及一般程序等内容进行了介绍。在全面掌握本章内容的基础上，应着重掌握不动产估价的概念、原则与程序，对不动产估价原则与程序的理解有助于对不动产估价进行理性的分析与思考。 第一节不动产估价概述 一、不动产估价概念 台湾学者林英彦认为，“所谓不动产估价，系依据影响不动产价值之各种资料，划定对象不动产之经济价值，并以货币额表示之”。我们认为，不动产估价可表述为，是不动产估价人员依据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格。对不动产估价概念的理解可以着重从以下几个方面进行： 1．不动产估价人员必须具备相应的基本素质。具体来讲包括： （1）执业素质不动产估价人员应具备不动产估价的专门知识，要具有较强的调查研究才能；有严密的判断推理能力；具备较为熟练的不动产估价的经验和较为广泛的背景知识。 （2）伦理素质除具备上述的执业素质外，不动产估价人员更应具备如下伦理素质：一是责任心强，二是诚实守信；三是廉洁自津；四是公开公正。 2．不动产估价的目的必须明确 不同的估价目的源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算，房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。在实际估价中，还可以根据具体情况对上述某些估价目的进行细分或作进一步的说明。 3．不动产估价必须遵循不动产估价的基本原理与方法 不动产有别于一般的商品，具有特殊性，它既非劳动产品又可取得商品的形式，具有价格，且价格的决定机理十分复杂，受自然、经济与社会诸多因素的综合影响。就不动产本身而言，地产与房产也存在着区别：地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品；地产的价格主要取决于其位置及供求关系而房产的价格主要取决于其劳动价值量；地产具有稀缺性，会因供不应求而不断增值，而房产除因外部投资的辐射增值外，会因不断折旧而贬值，地产的经济运行主要遵循地租规律而房产的经济运行主要遵循价值规律。因此，不动产估价有其固有的原理与方法。 4．不动产估价必须依照一定的程序选用合适的方法进行 不动产估价的程序主要包括：（1）明确估价目的；（2）拟定估价作业方案；（3）搜集
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
房地产估价原则 (总分：87.00，做题时间：90分钟) 一、(一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) (总题数：29，分数：29.00) 1.在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由( )决定的。 A．估价委托人 B．估价方法 C．注册房地产估价师 D．估价目的 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析： 2.( )不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。A．合法原则 B．独立、客观、公正 C．最高最佳原则 D．估价时点原则 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析： 3.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A．委托人 B．估价报告预期使用者 C．管理部门 D．中立 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析： 4.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。 A．估价机构 B．估价人员 C．估价对象 D．估价方法 （分数：1.00） A. B.
C. √ D. 解析： 5.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以( )为依据。 A．相关合同 B．法律、法规、政策 C．土地用途管制 D．国家的价格政策 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 6.在依法判定的估价对象处分权利方面，应以( )等允许的处分方式为依据。 A．相关合同 B．法律、法规、政策 C．土地用途管制 D．国家的价格政策 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析： 7.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是( )。 A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘 B．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 C．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧 D．在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。 8.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。 A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．估价时点原则 D．替代原则 （分数：1.00） A. B. √
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业
C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权
C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元
B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,
市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下： 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容： 1、交易双方情况及交易目的； 2、交易实例房地产状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、其它一些附加说明（图片资料）。 二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
l、估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年； 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6、相邻房地产的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易税费非正常负担的交易；9、其他非正常的交易。 要特别指出的是，当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正，对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
房地产估价原则 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
本次估价遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 5、房地产抵押价值，估价对象假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
2015年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷 ( )。 A．实体 B．功能 C．质量 D．权益中的 权利 2．下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是( )。 A．未来状况下的房地产 B．已灭失的房地产 C．部分产权的房地产 D．以房地产为主的整体 资产 3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是( )。 A．该房地产位于28层办公楼的第 八层 B．该房地产500m内有地铁站点 C．该房地产离机场约25km D．该房地产坐北朝南
4．某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元／m2，容积率为2．5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为( )元／m2。 A．7 000 B．8 750 C．1 1000 D．1 3750 5．一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是( )(假定年利率为5％)。 A．成交日期时一次性付清，给予3％的价格优惠 B．成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元 C．成交日期的一年后一次性付清 D．成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付 6．下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是 ( )。 A．建筑结构 B．周围环境 C．建筑物内空间 布局 D．土地开发程度 7．下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。
A．土地用途 B．所在区域绿化 水平 C．土地容积率 D．土地使用期限 8．关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。 A．估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况 B．抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象 C．未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价 对象 D．司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响 9．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。 A．价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的 状况 B．价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况 C．价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况 D．价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况 10．采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8％～9％。估价中选取估价数据及参数时，正确的是( )。 A．年净收益为95万元，报酬率为 8．5％ B．年净收益为90万元，报酬率为 9％ C．年净收益为90万元，报酬率为
房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 间接比较法是（ ）的一种方法。A.房地产状况调整 B.市场状况调整 C.比准价格修正 D.交易情况修正 本题答案： 2、判断题 市场状况修正系数应是以成交日期时的价格为基准来确定。（ ） 本题答案： 3、单项选择题 假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）=正常价格。A.1／（15%） B.5% C.1+5%）／1 D.（1-5%）/1 本题答案： 4、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。（ ） 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
本题答案： 5、单项选择题 某地区某类房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2012年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2010年10月1日的价格为（）元/m2。A.1376 B.2308 C.2558 D.1055 本题答案： 6、判断题 进行房地产状况调整，是将在估价对象房地产状况下的价格，调整为可比实例在其房地产状况下的价格。（） 本题答案： 7、判断题 进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。（） 本题答案： 8、多项选择题 在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？（）。A.银行存款利率 B.建筑造价指数或变动率 C.建筑材料价格指数或变动率 D.建筑人工费指数或变动率 E.银行贷款利率 本题答案： 9、判断题 在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。（） 本题答案： 10、判断题 即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不大适用
第五章房地产估价原则 一、单项选择题 1.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。 A．独立、客观、公正原则属于普适性原则 B．合法原则属于一般性原则 C．最高最佳使用原则属于技术性原则 D．谨慎原则属于一般性原则 2.（）不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。 A．合法原则 B．独立、客观、公正 C．最高最佳原则 D．估价时点原则 3.在依法判定的使用权利方面，应以（）为依据。 A．相关合同 B．法律、法规、政策 C．使用管制 D．国家的价格政策 4.对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（）申请确认。 A．开发商 B．房屋所在地居委会 C．法院 D．城市规划行政主管部门 5.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。 A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．估价时点原则 D．替代原则 6.寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。 A．法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化 B．技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性 C．经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性、技术上的可能性 D．法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大化、技术上的可能性 7.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，
否则应被淘汰。 A．小于 B．大于 C．等于 D．无法确定 8.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始（）。A．提高 B．下降 C．不变 D．无法确定 9.某房地产的土地面积为500㎡，建筑面积800㎡，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，该宗房地产相对于空地的减价额为（）万元。 A．10.30 B．13.00 C．28.00 D．20.80 10.某宗房地产的建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但坐落的土地位置较差，虽然该宗建筑物的重置价格较高，但该建筑物的实际价值（）重置价格。 A．高于 B．低于 C．等于 D．无法确定 11.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定（）。 A．最佳用途 B．最佳规模 C．最佳集约度 D．最佳使用 12.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。 A．该建筑物的价值低于拆除费用 B．该估价结果肯定有误 C．甲土地的价值高于乙土地的价值 D．不可能出现这种情况 13.当新房地产价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润小于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。 A．保持现状
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。 1.市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。 1)市场法的理论依据 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 2)市场法适用的对象和条件 市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。 市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等; 3)市场法的操作步骤 运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。 2.收益法 指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。 一）收益法应用于房地产的估价的基本原理 收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。 所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提： 1、收益每年不变 2、资本化率确定 3、收益为无限年期 二）收益法在房地产估价中的优点 收益法与成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法相比有以下主要优点： 1、理论依据充分 2、运用范围广泛 3、符合购买者的理念 三）、收益法在房地产估价中存在的问题