城市综合体项目如何进行容积率分析
如何进行容积率分析
目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。
这类项目通常：
一、功能组成复杂。酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）;
二、投资组成复杂。投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。
三、终端消费复杂。严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。
本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。
政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同
提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。
城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;
美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。
政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。
开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：
一是业态的合理性
二是产品的可实现性
三是经济的可盈利性
营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。
基于此，容积率分可沿以下思路：
定性（土地性质、业态组合）重点研究业态组合的联动性
定量（产品组合、建设规模）重点研究容积率
分析（成本分析、财务分析）从经济角度说明赢利状况
观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。
一、关于市场
先说一个概念的问题，体量、业态、区域位置、建筑设计、社会价值、发展潜力、综合效应等，诸如此类的问题并非是某一个项目独有的东西。因此，研究项目的重点应该是特定区域这条主线背后的市场现状以及由此得出的发展预期。
（一）概念层面
1、运营城市
项目如何体现特定城市的文化与商业特征，如何整合城市功能，创造出非常强的城市标签，不要过多局限在项目本身，要鸟瞰城市整体。因此，让项目在整体城市运营中寻找机遇，这是第一个层面。
既然如此，这个城市代表什么？有什么文化内涵，需要什么商业质素，体现什么样的商业形象，城市的发展需要项目完成什么样的功能，就是策划工作首先要明确的问题。
“领袖”是必须的。成本决定价格，价格决定消费群体。反过来讲也是一个社会的精英阶层必然的要求。那么，就必须搞清楚这个地区的这一阶层有多大？在哪？他们的消费习惯是什么？等一系列问题。
2、综合
“综合”的意思不单单是规模、体量和功能设计上的综合，准确地说应该是融合，是和谐。各业态能形成一个循环、有机的商业生态系统。在其内部，可以形成相互的促进与价
值提升;在其外部，可以形成强大的商业磁场，产生洼地效应。这里，科学而精细的整体功能布局需要重点研究。
3、“高级”的商业形态
目前国内的城市综合体项目，多数是城市最高级的商业形态，这是地块决定的。一个最高级的城市商业必然要与国际接轨，这是市场规律决定的。从招商到运营，从当下到未来发展，都应当且必须具备“领袖”特质。这是认识问题的必然逻辑，但你的项目所在地是否具有这样的基础，需要策划部门给出有说服力的报告。上海新天地的成功引来了大批的效仿者，不可否认他的某些手法可以借鉴，但不是哪个城市都可以复制，因为上海有上海的特质。商业模式需要市场支持。区域内市场饱合度如何，消费人群的情况需要了解，毕竟商业规模是如此而得来的。
（二）技术层面
1. 对项目精神层面的描述是什么？
在这个阶段，需要结合城市定位进行项目定位与项目形象的思考。比如做项目的宗旨是什么？在项目中沉淀城市的文化，可以通过开发理念，形象设计、商业建筑设计、景观设计、其他文化符号等来进行具体表现。
2. 市场定位。
项目市场定位应该是代表城市生活与消费的最丰富性与最完整性，一方面提升消费者的生活品质，另一方面也能引发城市居民的心理骄傲，使之成为游客必去的观光之地，是城市的CBD，是展示城市形象的窗口与名片。
3. 初期商业规划与后期招商成果的把控。
项目的商业内容与招商成果，必须最大化的实现项目的价值，产生品牌联动效应。这里要明确以下问题：
1) 资源整合的目的是要全方位的满足消费市场的各个层面的需求，还是主攻高端更好？
2) 如何在城市传统商圈边缘形成一个高度集中的商业洼地？
3) 如何为商家提供最佳的营商环境？
4) 如何让消费者体验最优的消费感觉？
5) 如何持续提升项目的价值？
6) 如何实现商业规划与外围行业的资源整合？
7) 如何最大程度的实现城市综合体的社会效应与价值？
（三）处理好以下几个关系：
1、城市与项目的关系——城市的发展战略与规划，城市的性格与文化，城市功能与形象的提升，都必须和项目本身的特质结合。
2、局部与整体的关系——一个城市综合体项目的开发，一定是渐进的，应该说，一期就等于整期，一开始的操作对整个项目至关重要。同样的，局部与整体的关系也渗透到招商、销售、推广的各个阶段的作业层面，因为既要建立项目的整体形象，又要突出局部的核心与重点。
3、开发先后顺序的关系——这取决于市场对产品的接受难易程度，以及我们对项目的不同产品的价值判断，再结合企业和项目的实际情况（比如资金需求、拆迁、地块形态等等）。
个人意见是：先做酒店
因为酒店是一个相对独立与成熟的行业，从融资到运营管理均有一套完善的操作流程。酒店在整个链条中的主要作用是提供稳定与高品质的客流，并最终提升项目的整体形象。赢利依靠的是长期有效的运营管理，而非一次性销售。
同时，大多数开发商是酒店管理的门外汉，且不具备运营管理的能力与资源。
所以，让专业的人（公司）做专业的事是最好的选择。而开发商的工作重点应该放在品牌的选择上。即什么样的酒店品牌对项目整体开发更有利的问题。
再做商业。原因有三：
（1）商业物业价值最高，物业投资能获得最大的市场价值认可，也符合绝大多数人的投资心理;
（2) 通过先启动商业，可以把整个项目的价值提升到一个新的层次，这样以后的住宅的价格可以卖到更高;
(3)另外一个因素是目前的住宅市场扑簌迷离，风险比商业更大。
最后，写字楼与住宅依市场情况而定。
4、租售关系——就是说销售哪些部分？销售多少？什么时间销售的问题。有些物业只能出租，有些物业一定要卖掉。（所有的主力店，部分次主力店、主题店最好都不要卖，要卖就卖临街铺面，卖商业街铺面，也就是说所有可以单独分割为独立铺面的，面积不大，总价不高的商铺是可以销售的。什么时间卖的问题，自然是主力店招商取得成果的时候卖。一般而言先卖商铺，再卖住宅，最后卖写字楼）
5、市场炒作与理性操作的关系——项目一定要拔高到社会层面，而实际操作一定要落到市场层面，一个是虚，一个是实。
6、开发与运营的关系——这是说我们究竟是做一个开发商还是做一个运营商的问题，这是企业的战略需求，要根据企业的发展战略来考虑，但有一点是可以肯定的，本项目做为一个城市综合体，运营是决胜的关键之一。
二、关于设计
前边说到，定性、定量与分析，设计工作是定量工作的主要实践环节。
1、先定性，再定量，然后进行分析，最终得出结论
概括来说就是是：建什么？建多大？赢利模式是什么？
2、协调与同步
做为开发商，在容积率问题上重点分析三个层面，一是业态的合理性，二是产品的可实现性，三是经济的可盈利性。
营销顾问对业态的合理性负责，设计部门对产品的可实现性负责，成本部门对可盈利性负责。
协调与同步就是指三个相关职能提出问题、分析问题与解决问题的过程是同时推进，反复验证的。
通过定性的分析，可以得到一个相对合理的商业规划，而把一个抽象的商业规划转化成具象的、可供分析的建筑模型的过程，便是容积率产生的过程，在此期间，建筑师可依据规划、交通、市政基础、日照、卫生、人口顺序逐一进行分析，一方面验证市场提供的数据，把规模控制在市场需求的合理范围内，另一方面提出可供经济分析的数据，并结合自身及经济分析的结果进行趋于合理利润的调整，必要时，反馈到市场研究部门，以便市场研究部门认识到开发压力所在，对定位及营销等工作进行思路的创新，甚至对整体操盘思路进行必要调整。
这个阶段的设计职能并不是以方案设计的形式开展的，它属于“概念设计”范畴。因此笔者认为，被业内泛滥使用的“概念设计”，其价值并不体现在“设计”上，而更应该强调其分析的属性。是投资决策前的分析工具，而不是投资后的选秀表演。
正因如此，“概念设计”的成果并不是表面华丽的效果图或模型，而是对建筑基本型态的理性思考。
那么，什么是建筑的基本型态呢？它至少应该具有以下属性：
1、可实现性
首先应该保证项目将来是可以实施的，不会由于技术层面的问题而搁浅。
2、可分析性
能够据以进行交通、日照、人口、消防、市政、卫生等技术分析。
3、可调整性
能够随着项目推进可能产生的市场变化做出相应调整。
我们说，具备了以上属性，建筑的基本型态便能够成立。
三、关于分析
经济层面上，城市的最优容积率就是投入产出的最大化，具体到一个项目，也是同样的道理，首先要考虑的是投入与产出关系的平衡问题。作为开发主体的开发商，必定要结合项目所在城市的经济条件及其自身的发展战略由宏观至微观，审慎地进入。有理想的开发商一定不是唯利是图，但必须有利可图，图多少呢？需要有一个科学预期，而这个预期值是不断变化的数字，这一阶段能做到的是对底限的测算。底限是所有后续故事展开的起点。
确定城市不同功能土地的最优比例和开发强度，从来都是城市规划面临的核心问题。从城市经营的角度，我们就可以对这个问题的本质有更深刻的理解。在这个问题上，各地政府扮演着自相矛盾的角色。
城市所有土地，都可以分为营利和非营利两个部分：非营利部分是指道路、桥梁、管线、学校等政府无法获得直接土地收益的用地;营利部分是指居住、商业、酒店等政府可以从土地出让中获益的部分。政府一方面拿到了土地收益以及日后的税收、就业、城市形象等一系列利益，另一方面又违反商业开发规律，给出了非营利用地的指标。
盈利与非盈利是个辩证的关系。
显然，根据收益最大化的原则，应当是可以盈利的部分比例越大越好。但非盈利部分过低反过来会影响土地的价值，最优的比例应当是用最少的支出获得最大的土地收益。
投入土地转让费、拆迁安置费、市政配套费等以获得土地达到可以使用的条件;投入建设工程费用以获得房屋达到可以出售条件，从而获取售房款的收入。资金筹措、贷利关系、区位差价、各种税费以至市场形势、供需关系、房屋售价、利润分配等都是在运行过程中极为复杂的问题，需要仔细核算。
通过上面的分析可以看出，及便唯利是图如开发商之流，容积率也不是越大越好。
观点二：容积率不是越大就越好，而是越适合越好。
结语
总之，这样一个城市综合体项目，好比一台复杂、庞大而精细的仪器，从构思、设计、生产、安装直至运转，任何一个环节，无论是宏观的还是微观的，都必须精准，最大程度减少误差，这台机器才能产生最大的效率。它是一个强大的系统工程，认识到这一点，才能从虚落到实，才能一步一个脚印，稳扎稳打的完成项目开发。
第四代城市综合体简介精编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
第四代城市综合体简介 一、第四代城市综合体概念 第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 二、城市综合体的发展过程 一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式： 第一代供销社商业模式。就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。 第二代百货商业模式。所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。 第三代是购物中心。也就是在欧美最先兴起的SHOPPINGMALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPINGMALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。
第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。 三、第四代城市综合体与第三代的区别 第一个是选址不同，像大的ShopingMALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。 第二个是建筑模式有所不同，过去大的ShopingMALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。 第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。 四、第四代城市综合体的构成及内容 五、案例 以恒实·平阳景苑为例分析第四代商业综合体的定位特点 以第四代商业模式的恒实·平阳景苑为例，项目设计定位为广域化时间型消费的商业设施、城市的副中心。超大的体量和庞大的、复合性的服务功能，有机的把休闲购物、美食娱乐、自然公共空间、城市地标四大功能结合在一起，使得它不简单是一个商业集团的商业地产项目，而在更高层面上成为这个城市的城市资产。它的良性运行关系到社会生活
城市综合体项目如何进行容积率分析 如何进行容积率分析 目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。 这类项目通常： 一、功能组成复杂。酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）; 二、投资组成复杂。投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。 三、终端消费复杂。严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。 本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。 政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同 提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。 城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出; 美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。 政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。 开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面： 一是业态的合理性 二是产品的可实现性 三是经济的可盈利性 营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。
红星国际（城市综合体）——天津整体效果图 商场透视图 占地面积:206600平方米
总建筑面积:927600平方米 总户数:859 开发商:天津市华运商贸物业有限公司 投资商:红星地产天津劝业场 代理商:易居中国 景观设计单位:润枫国际 建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院 红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。项目总占地300余亩，92.76万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。容积率3.15，绿化达35%。 红星国际广场规划了20万平方米公寓，两条步行街。 红星国际广场百货SHOPPINGMALL占地15万平方米，包含购物、休闲、娱乐、美食等功能。占地15万平方米的家具建材MALL，拥有近千家国内国际家具建材品牌。 红星国际广场设有807个机动车位，其中37个地上车位，1439个非机动车位。 红星国际广场整体建设周期为三年。其中，家具MALL将于2010 年底竣工开业，百货SHOPPINGMALL将于2012年底竣工开业。 大都会——天津
占地面积:92000平方米 总建筑面积:860000平方米 开发商:天津盛世鑫和置业有限公司 投资商:金融街控股股份有限公司保利地产 天津大都会地处天津市城市核心——和平区南市地区，东至禄安大街、南至福安大街，西至荣业大街，北至慎益大街；占地面积9.2万平米，总建筑面积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。地铁2、4号线交汇。 金地国际广场——天津
该项目将建设集高端居住、商业娱乐、休闲购物于一体的国际化、现代化、复合型“高端城市综合体”。其中，项目将以“品味时尚、精致生活”的理念，打造集公园式休闲、娱乐购物、国际名品专卖、国际院线、五星级酒店式公寓等高端业态于一体的国际名品商业街；将建设高端运动休闲主题会所，将建设10万平方米官邸型城市别墅，还将建设14万平方米、高度130米的地标性高层五星级城市空中公馆。 项目建设周期三年。建成后将在中心城区与滨海新区之间形成现代商务、金融及高端居住的服务功能，吸引商务金融、创意产业、高新技术产业、信息产业等新兴产业人士，成为河东区乃至天津市现代金融商务业发展的标志区。 火神庙国际商业中心——北京
怎么计算一个项目的最佳容积率 容积率数值对应的建筑类型 一、基本概念 1、建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。 由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比——如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。 2、绿化率：某一基地范围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。 从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。 3、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算） 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 4、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。 容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C?H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，由于占地面积是一定的，地价确定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 5、容积率对地价的影响规律
与您分享广东城市综合体项目案例朋友们，闲暇时与您分享几个广东城市综合体项目案例吧。 开平东汇城（广东﹒开平） 开平东汇城项目位于开平市开平大道与325国道交叉路口的西北面，正处于一个新旧城区交汇处，与翠山湖新区遥相想呼应。该项目是由富港集团旗下的江门富港投资有限公司投资兴建，项目占地面积16万平方米，总建筑面积逾50万平方米，其中购物中心20万平方米，高档住宅18万平方米，商业写字楼及国际公寓1.5万平方米，星级酒店1.4万平方米，拥有停车位3900个，总投资额达20亿元，是江门乃至粤西地区首个集购物中心、酒店、电影院、公寓、高档住宅、会展中心、商贸中心、商业步行街于一体的大型城市综合体。 珠海福乐购百货（广东﹒珠海）
珠海福乐购百货位于珠海市唐家湾镇，坐拥20万高端消费人群，总经营面积达15000平米,全力打造珠海市高新区规模最大、档次最高、品项最全的一站式商业综合体。肯德基餐厅、威尼斯牛扒城、六福珠宝等主力品牌抢先进驻，即将于2014年“五一”节前绚丽绽放。 东凌广场（广东﹒广州）
东凌广场是东凌集团开发的东广州首席高尚综合社区，项目位于增城新塘镇汽车城大道71号，紧靠广园快速干线，西面为碧桂园凤凰城，毗邻广州市地铁13号线新塘站出口及穗莞深城际轻轨站点，拥有无可比拟的区位优势。项目规划总建筑面积约31万平方米，其中商业面积约17万平方米，包括大型商场、生活超市、餐饮娱乐及步行街，是片区相对高端的大型商业中心，而且项目临近广州东部交通枢纽中心，人流较多，建成后将成为片区商业标杆。住宅建筑面积共约13万平方米，总投资超过20亿元，将规划建设成为集工作、生活、购物、娱乐于一体的标志性大型商。 佛山万菱广场（广东﹒佛山）
XX广场城市综合体项目可行性研究报告 【引言】 《XX广场城市综合体项目可行性研究报告》通过对龙泉某广场城市综合体项目建设背景及必要性、政策环境与市场分析、项目运营、项目选址与建设条件、项目建设方案、总图与公用辅助工程、节能及节能措施、环境影响评价、劳动安全卫生与消防、项目组织管理、项目实施进度、招标方案、投资估算与资金筹措、财务分析、社会评价、风险及控制等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济社会效益和社会环境影响进行科学预测与分析研究，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资与工程咨询意见。 第一章总论 1.1 项目概述 1.2 建设单位简介 1.3 编制依据及研究范围 1.4 主要经济技术指标 1.5 主要结论及建议 第二章项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.2 项目建设必要性 2.2.1成都市城市总体规划的需要 2.2.2龙泉驿区城市化进程的需要
2.2.3龙泉驿区城市功能完善的需要2.2.4满足多元化消费需求的需要第三章项目市场分析 3.1 房地产市场分析 3.1.1全国房地产行业运行情况分析3.1.2全国房地产行业市场背景 3.2 龙泉驿区房地产投资环境 3.3 项目区域市场分析 3.3.1项目区域市场现状分析 3.3.2项目区域商业市场分析 3.3.3项目区域办公市场分析 3.3.4项目区域酒店市场分析 3.3.5项目区域公寓市场分析 3.3.6项目区域住宅市场分析 第四章项目运营模式 4.1 项目竞争力 4.1.1核心竞争力 4.1.2其它竞争力 4.2 产品定位 4.2.1商业定位 4.2.2酒店定位 4.2.3办公定位
城市更新项目容积率计算 1、我市城市建设用地密度分区分六个等级。由高至低：密度一区、 密度二区、密度三区、密度四区、密度五区、密度六区。 2、龙岗街道各密度区分布 密度二区主要集中在龙平地区的法则图则，南联社区简一、简二、黄龙陂、罗瑞合、巫屋村、龙岗社区 密度三区南联社区圳埔岭、银珠岭、麻岭、向前村、刘屋、邱屋、吓岗村，同乐社区、同德社区 密度四 区 新生社区、南约社区、龙东社区、龙新社区 3、各类型用地容积指引 居住用地 分级密度分区基准容积率容积率上限 1一、二区 3.2 6.0 2三区 2.8 5.0 3四区 2.2 4.0 4五区 1.5 2.5 商业服务业用地 分级密度分区基准容积率容积率上限 1一区 5.415.0 2二区 4.210.0 3三区 3.28.0 4四区 2.4 5.5 5五区 1.8 4.2 工业用地
分级用地性质容积率上限 1普通工业用地 （M1） 4.0 2新型产业用地 （M0） 6.0 物流仓储用地 分级用地性质容积率上限 1仓储用地（W1） 3.0 2物流用地（W0） 4.0
4、各类修正系数 居住用地地块规模修正系数 用地规模（公顷）<=0.70.7~11 >1时，每增加1公顷 （不足1公顷按1公顷算） 修正系数-0.06-0.030-0.05商业服务业用地地块规模修正系数 用地规模（公顷）<=0.30.3~0.50.5~0.70.7 >0.7时，每增加1公顷 （不足1公顷按1公顷 算） 修正系数-0.12-0.06-0.030-0.05 周边道路修正系数 地块类别一边临路两边临路三边临路周边临路修正系数0+0.10+0.20+0.30 地铁站点修正系数 区位情况距离站点 （米） 车站综合定位 枢纽站一般站 修正系数 0~200+0.60+0.40 200~500+0.40+0.20 计算公式： 规划容积率=基准容积率×(1+地块规模系数)×(1+周边道路修正系数)×(1+地铁站点修正系数) 举例：南联某个3万平方米居住地块，该项目属密度二区，周边临
城市综合体项目策划 城市综合体，西方称“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL ＋会展博览CONVENTION＋社区公寓APARTMENT的复合体。中国对城市综合体的产品组合比较灵活，一般特指城市商业综合体，即位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，突出主题性封闭式的MALL、零售主力店、开放式步行街，结合社区公寓、商务酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目，由于聚集了重要的商业资源和服务功能，一般成为城市重要的功能性建筑集群和商业枢纽，前几年在一二线城市有较集中的发展。当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向三四线城市渗透、扩展，如何合理规划和建设合理的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划首先，城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。其次，在三四线城市商业地域极为有限，土地资源极为宝贵的情况下，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有
为的工作。发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，在用地规划、工程规划上也可获得优惠便利的政策条件。同时，做城市商业综合体不能贪大求洋，一定要依据城市或街区的消费容量控制建设规模。需要把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作用，形成一个完整的街区（BLOCK），满足人们对于居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、休闲、环保等多方面和谐统一的需求。二、城市商业综合体开发的关键原则城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则： 1、符合“刚性规划”的原则：城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、城市文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观、街道整改，等
第四代城市综合体简介 一、第四代城市综合体概念 第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 二、城市综合体的发展过程 一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式： 第一代供销社商业模式。就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。 第二代百货商业模式。所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。 第三代是购物中心。也就是在欧美最先兴起的SHOPPING MALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPING MALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。 第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。 三、第四代城市综合体与第三代的区别 第一个是选址不同，像大的Shoping MALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。 第二个是建筑模式有所不同，过去大的Shoping MALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。 第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。
华润宁波万象城项目汇报R.O.C.H DIVISION
CCDI 介绍 CONTENTS 项目分析 CCDI 商业项目
INTRODUCTION CCDI介绍 CCDI集团由成立于1994年的中建国际（深圳）设计顾问有限公司发展而来，是隶属于中国建筑工程总公司的股份制公司，拥有工程设计甲级及城市规划乙级资质。十五年时间，CCDI从小型设计事务所成长为国内最大规模的多专业综合设计咨询机构之一,经历了创业、发展、改制、开拓的成长历程，并且这种成长还将不断继续……
发展历程COMPANY DEVELOPMENT 1999年，高交会展馆的建成，正式跨入深圳一线设计公司行列 2003年，股份制改造完成，确立了公司化发展方向 2003年，北京、上海分公司成立，开启向全国性设计公司发展的序幕2003年, 水立方中标，标志专业服务能力和企业品牌得到市场认可2004年，纽约分公司成立，迈出了向国际市场进军的坚实一步 2007年，确定了事业部结构，明确了专业化规模发展的模式 2007年确定了事业部结构明确了专业化规模发展的模式
服务与专长SERVICE & SPECIALTY 应对中国高速城市化进程中在经济、科技和文化上对专业服务的要求，CCDI积极探寻服务于城市长远建设的最优方案，我们在建筑楼宇、 轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和工程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径 。 在同行业中CCDI率先确定规模化、专业化、一体化、国际化的企业发展策略，提供从咨询策划、方案、初设、施工图到项目管理综合解决 方案的全面服务，能够胜任各种类型的建筑设计任务。 CCDI从整体设计的原则出发，在对社会、城市、技术及公众需求的综合考虑的基础上，充分理解地方性文化，致力于引导与提升大众对建CCDI从整体设计的原则出发在对社会城市技术及公众需求的综合考虑的基础上充分理解地方性文化致力于引导与提升大众对建筑艺术的理解，创作具有积极社会意义的作品。公司以客户及市场需求为出发点，积极创新，并对专业领域不断探索，全面提升面对复杂问题提供综合解决方案的能力。 目前公司业务遍布国内大多数地区，并已进入了中东、亚太和非洲等国际市场。每年公司的业务范围不断扩大，综合服务能力日渐加强， 是国内最具发展潜质的设计咨询公司。 内最发潜质的设咨询
利用容积率估算土地价值分析 [摘要] 城镇建设用地越来越少，房地产开发项目前期对土地价值的估算凸显重要。本文通过对于一般房地产开发建设项目的成本和费用组成的讲解，以及它们约占建安工程费的比率，举例说明利用容积率估算土地价值。 [关键词] 房地产开发成本费用容积率土地价值 在我国城镇规划区内,不论开发经营房地产项目、还是企事业新建项目基本建设投资，就会发生土地费用。不论投资经营者还是出让转让者，哪一方都需对土地价值心知肚明。目前，全国各地城镇规划区土地价值越来越贵，可以说日新月异，这就更需要时常关注房地产市场和估算土地价值空间，以便对项目作出经济效益评价和投资决策。 要想得知土地价值空间，首先需掌握房地产项目各项费用的构成。其构成依项目的类型、地点不同而有其自身的特点，对于一般房地产开发建设项目而言，有项目开发成本和开发费用两大部分组成。 开发成本包括：土地费用、前期工程费用、建安工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用、不可预见费用和开发期间税费等组成。 开发费用包括：与房地产项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 (一)开发成本 1.土地费用：开发商购置土地使用权所需费用即为土地费用，包含国家收缴的土地使用权出让金和农村集体收取的土地征用费或原用地单位或个人因出让土地得到的拆迁安置补偿费。 国家收缴的土地使用权出让金：在城镇规划区内，土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 农村集体收取的土地征用费：可参照国家和地方有关规定进行。 拆迁安置补偿费：已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用，新用地单位应按规定给以补偿。 2.项目前期费用：主要包括项目规划设计、项目可行性研究和水文地质、勘察测绘、\"三通一平\"等费用。约占建安工程费的8%～15%左右。 3.建安工程费用：指以出包方式、自营方式支付给承包单位的建安工程建设的总费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内外装修工程费等。其可采用单位指标估算法、概算指标估算法及类似指标估算法等估算。 4.基础设施费用：它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫、等工程费用。约占建安工程费的15%～20%左右。
万悦城商业综合体项目介绍 吉林恒工集团
目录 第一章项目概况 1、项目概况 2、项目定位 3、设计理念 4、设计内容 第二章集团介绍 1、魅力恒工 2、发展商——城市运营之路第三章项目规划 1、一期介绍 2、一期办公楼介绍 3、二期介绍 附
第一章项目概况 1、项目概况 （1）项目名称：万悦城商业综合体万悦城商业综合体整体规划效果图 局部效果图 万悦城商业综合体正门
万悦城商业综合体联廊 万悦城商业综合体二期
（2）项目描述 万悦城商业综合体是恒工集团在东辽县打造的首座大型现代化商业综合体。项目总占总建筑面积约18.3万平方,万悦城突破传统商业模式,将一个以文化、体育、休闲、娱乐为主导的商业经营模,为繁忙的都市人提供一个放松休闲的文化品味消费空间,以建筑群为基础,融合商业零售、文化体育、餐饮小吃、儿童乐园、大型超市、综合娱乐休闲等六大核心功能于一体的“城中之城”。 （3）地理位置： 万悦城商业综合体处于吉林省辽源市东辽县最具商业价值的两条商业街，即“东辽大街”与“连泉路”的交汇处，置身最繁华的十字街商业中心的东南侧。地理位置优越，万悦城的修建使得东辽县的核心商圈黄金地段的位置优势更加凸显。
2、项目定位 本项目定位为，集休闲、娱乐、餐饮一体的国际性的城市商业综合体。建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化功能于一体，进行全方位服务的综合区域，并具有地区标识性。 本项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足东辽的办公、商业、酒店、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要。“万悦城”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。 3、设计理念 主题理念定位：“永不落幕的城市商业梦舞台” 融合东辽地理位置、文化特色，追求不仅是物质的产品，还包括精神上的时尚生活体验，将该项目建设成东辽城市板块的划时代的标志性的大型综合商业地产，具备市场竞争的差异化，为东辽提供更多的城市景观和活动舞台。 4、设计内容 （1）万悦城外墙钢挂石材及玻璃墙设计（暂定欧式风格） （2）万悦城室内设计（暂定现代风格） （3）办公楼设计（现代风格）
一、商业业态及业态规划的定义 （一）商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心（KTV、电玩等）、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 （二）商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题：1、业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；2、配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； 3、落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面： 1）整体的功能性定位：即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心（副中心）型城市综合体，北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2）目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体（尤其是购物中心）内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3）规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体，购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡，而位于市郊的综合体，住宅、购物中心等业态比重较大。位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。 3、业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径 各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致性：特定目标客群的消
最新“城市商业综合体”项目全程服务内容——— xx（xx）商业管理有限公司 二零一一年十二月
前言 本服务建议书旨在就本项目的服务范围与内容几大方面与贵司进行沟通。 希望双方沟通顺利，愉快合作，共同努力使本项目获得最大经济效益的同时，借助产品形象的树立，将企业形象和品牌提升到一个更高、更广泛的程度与境界，并力争摸索出一种新的商业地产经营模式,为贵司后续的发展及超越，提供更大的发挥空间及平台。 一、本案服务范围、内容及分析方法 1.市场调研分析
A．调查方法 一般的市场调查，都会按照规范的调研模式采集数据和研究分析。但地产调研不同，因项目的地理位置、周边环境、市政配套、目标消费群的差异，以及不同项目进行市场细分和竞争优势选择时，所面临的战略问题不相同，决定了其调研方法也必然不同。 不同项目在市场调查和研究分析时，必须更具有针对性和目的性。为此，我们根据项目的独特性特别制定了一套调研方法，其目的是：准确描述市场真相、以深入客观的分析推导出项目的发展结论，协助贵司以科学决策的方法来降低决策风险，并以前瞻性的眼光把握消费市场的需求和趋势；以创新的理念帮助其他的专业公司做好项目的规划设计；以准确的主题定位来指导项目的整体运作，最终使项目达至最大的经济效应和品牌效应。 1、入户访问：本项目的主要调查方法。此方法既可获取一定的样本量又有一定的深度，但难度较大。（具体方法执行时提交） 2、点访问：本项目的主要调查方法。主要针对本地市场分时段抽样访问。此方法样本量丰富、范围广，对确定重点目标客户有 很大的参考价值。 3、谈访问：本项目的次要调查方法。以分组讨论的形式，邀请目标对象进行深度交谈。此方法可以比较全面的了解消费者的消 费动态及消费偏好，具有很强的针对性，但样本量少。（具体方法执行时提交） 4、电话访问：本项目的辅助调查方法。此方法样本量大、信息多、难度小，但深度不够。（具体方法执行时提交） B．调查范围． 确定了目标客户只限于三类人----自住户、经营户和投资户。
**·项目可行性分析 2011年3月
目录 第一章项目基本情况 第二章项目区位 第三章国务院批复的地区2010～2020规划 第四章市“十二五”规划及高铁经济 第五章五星级酒店及发展趋势 第六章初步规划方案 第七章经营思路的分析 第八章开发节奏的控制 第九章 2010年同业态商业、酒店、写字楼销售情况第十章成本分析 第十一章收入分析 第十二章现金流量控 第十三章风险控制 第十四章结论
第一章项目基本情况 一、项目概况 本项目位于市青山区友谊大道与工业三路交汇处，项目地块东西宽约145米，南北深约为150米，项目总用地面积16782㎡。南面地形呈半圆形对称式布局，场地较为平整，规划中的轨道交通从基地东北角穿过。本项目初步规划，地上36层，地下3层，地上建筑面积100922㎡，地下建筑面积20416㎡，总建筑面积121338㎡。是集五星级酒店、餐饮，中型商业广场，商务办公楼于一体的城市综合体开发项目。
二、项目规划设计条件 1、项目规划净用地面积：16782.11㎡； 2、规划用地性质：商业金融业用地；土地分类：商服用地； 3、用地位置：青山区友谊大道与工业三路交汇处 4、容积率：6.0； 5、计容积率面积：100692.66㎡（容积率×净用地面积）； 6、建筑密度：应不大于50%（现规划条件为不大于35%）； 7、规划特殊要求： ⑴该项目涉及轨道设施用地应严格按市有关规定要求执行，并在项目规划设计及实施时征求地铁主管部门意见； ⑴根据城市道路景观控制要求，应控制距友谊大道不少于15m宽的绿化带，建筑后退友谊大道道路红线不少于25m。
精心整理 万悦城商业综合体项目介绍 吉林恒工集团 目录 第一章项目概况 1、项目概况 23412123附 1（1）项目名称：万悦城商业综合体 万悦城商业综合体整体规划效果图 局部效果图 万悦城商业综合体正门 万悦城商业综合体联廊
万悦城商业综合体二期 （2）项目描述 万悦城商业综合体是恒工集团在东辽县打造的首座大型现代化商业综合体。项目总占总建筑面积约18.3万平方,万悦城突破传统商业模式,将一个以文化、体育、休闲、娱乐为主导的商业经营模,为繁忙的都市人提供一个放松休闲的文化品味消费空间,以建筑群为基础,融合商业零售、文化体育、餐饮小吃、儿童乐园、大型超市、综合娱乐休闲等六大核心功能于一体的“城中之城”。 （3）地理位置： 与“连 2 休闲、3 4 （1 （2）万悦城室内设计（暂定现代风格） （3）办公楼设计（现代风格） 第二章集团介绍 魅力恒工 恒工集团作为在辽源市已发展近三十余年的企业，以长远的发展规划，不断扩大企业规模及影响力，下设吉林省恒工城市建设投资有限公司、吉林省夺堡房地产开发有限公司、吉林省宇升房地产开发有限公司、吉林省夺堡建
筑有限公司、吉林省恒工重功钢结构有限公司等多家子公司，集团产业丰富、资源雄厚，业务范围主要包括房地产开发、土木工程建筑、钢结构设计生产与安装、物业管理、市政等各个领域，业务遍及吉林地区。 作为以开发产业、建筑产业为核心的恒工集团，未来将向“城市发展商”、“建筑产业化”、“建设服务一体化”转型，形成以开发设计、施工建设、咨询管理、资源整合、售后服务为一体的全新运营模式。 未来5年，恒工集团将率先在科技建筑领域加大投资力度，筹划建立东北首家大规模钢结构住宅产业生产基地，在东北推动“集成装配式钢结构住宅产业”发展，以室外施工转为工厂化科学管理，推进地方建筑方式向高科技绿色环保方式转变，生产基地同时具备可支持地方大型公共设施建设的生产、施工能力。 的颠覆。大悦城、 从2016 恒工 第三章项目规划 万悦城商业综合体共分两期建设，期中一期已在建设中，二期正在筹划中。 1、一期介绍（建设中） 总面积-10.3万㎡ 万悦城商业综合体-1.9万㎡ 高档住宅-1.1万㎡
六安市城市综合体项目策划书
情势介绍： 安徽 安徽位于华东腹地，是我国东部襟江近海的内陆省份，跨长江、淮河中下游，东连江苏、浙江，西接湖北、河南，南邻江西，北靠山东。 安徽位于东经114°54′一119°37′与北纬29°41′—34°38′之间，全省东西宽约450公里，南北长约570公里，总面积13.96万平方公里，约占全国总面积的1.45％，居华东第 3位，全国第22位。2011年初统计，全省户籍人口为6862万人，居全国第8位。在全省17个地市中，阜阳、合肥、六安、宿州、安庆分别排在常住人口总数前五位。 地势西南高、东北低，地形地貌南北迥异，复杂多样。长江、淮河横贯省境，分别流经我省长达416公里和43O公里，将全省划分为淮北平原、江淮丘陵和皖南山区三大自然区域。淮河以北，地势坦荡辽阔，为华北平原的一部分；江淮之间西耸崇山，东绵丘陵，山地岗丘逶迤曲折；长江两岸地势低平，河湖交错，平畴沃野，属于长江中下游平原；皖南山区层峦叠峰，峰奇岭峻，以山地丘陵为主。境内主要山脉有大别山、黄山、九华山、天柱山，最高峰黄山莲花峰海拔1860米。全省共有河流2000多条，湖泊110多个，著名的有长
江、淮河、新安江和全国五大淡水湖之一的巢湖。 徽州文化，即徽文化，是中国三大地域文化之一。指古徽州一府六县物质文明和精神文明的总和，而不等同与安徽文化。徽州，今安徽黄山市、绩溪县及江西婺源县。徽州文化是一个极具地方特色的区域文化，其内容广博、深邃，有整体系列性等特点，深切透露了东方社会与文化之谜，全息包容了中国后期封建社会民间经济、社会、生活与文化的基本内容，被誉为是后期中国封建社会的典型标本。学术界对其的研究，至少经历了大半个世纪，被誉为是并列与敦煌学和藏学的中国三大走向世界的地方显学之一。 这里有传承有创新更有发展。 六安 六安历史上经济开发较早，曾享有“金六安”的美誉。自改革开放以来，全市经济建设发生历史性巨变，培育起区域经济支柱产业，建立了地方国民经济体系，并始终保持着较好的发展势头。 近年来更是加大了改善发展环境的力度，交通、能源、通信以及市政等基础设施有了长足的进步与发展，扩大开放、招商引资、简政放权、优质服务的氛围正在形成。六安已成为投资创业的热土。