摘要：近年来，我国房地产业特别是商品住宅呈现出迅速发展之势，全国商品房价格普遍上涨，成为大家非常关注的问题，政府也意识到问题的严重性，出台了一系列政策来调节房地产市场，促进我国房地产业的健康发展，加强国民经济的宏观调控，真正改善广大人民群众的住宅环境。本文着重于研究房价的金融、房价开发成本、人口、心理等影响因素，在房价影响因素基础上分析房价上涨的原因，并对其提出金融调控、土地调控及税收调控的解决对策。
关键词：房地产价格价格上涨抑制房价上涨
Abstract:In recent years, China's real estate industry in particular commodity residential showing a rapid development trend, the national commercial housing prices rise, we have become very concerned about the problem, the Government is also aware of the seriousness of the problem, issued a series of policies to regulate real estate Market and promote the healthy development of China's real estate industry, to strengthen the national economy's macro-control, really improve the broad masses of the people of the residential environment. This article focuses on researching influencing factors as house price's finance, house prices development costs,, demographic and psychological factors, in price factors on the basis of analysis of the reasons for the rising prices, and propose some solutions in financial, land and tax regulation controlling. Key words: Real Estate prices Rise In Price Restrain Estate Prices To Rise
引言
1998年以来，我国房屋销售价格持续上涨，2000～2003年，房屋平均销售价格年均上涨4.2％。2003年以后，全国房地产价格快速上涨，到2004年商品房平均销售价格同比增长14.4％。为了抑制这种上涨的趋势，政府通过宏观调控手段，2008年全国商品房销量大幅萎缩，商品房销售面积同比下降19.7%，成为市场不景气的主要反映，但全年房价在历经多年快速增长的情况下同比却仍上涨了6.5%，。2009年全国商品房价格增长速度有所减缓，但从总体上看，现行房价仍然处在上涨阶段，全国70个大中城市房屋销售价格上涨7.6％。2010年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨9.1%。由于房地产也的不断发展及价格的上涨到2011年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，呈现“量跌价涨”特点。房地产业在过去的发展中取得了明显的成绩,在加快住房建设的步伐、有效启动住房消费、改善居民的基本住房需求和生活条件方面发挥了积极的作用,同时也促进了国民经济的发展和人民生活水平的提高。然而，不断上涨的房地产价
格将会严重影响国民经济的发展，为了防止金融危机的加剧，必须适当控制房价增长的速度。因此，房地产专家学者、金融机构和政府官员越来越强烈地意识到,充分了解房地产价格的决定因素和影响房价上涨的原因是进行明智决策的关键。本文对房地产价格的决定因素和房地产价格上涨的原因进行详细的整理和分析，并在此基础上，对房地产业的可持续发展提出了一些对策建议。
我国房地产业从20世纪80年代改革开放起,经过三十年的发展,房地产固定资产投资快速增长,随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就。然而我国房地产业现阶段面临的主要问题是房价大幅攀升，商品房价格从1997年到2005年增长了1171元,其中2004年和2005年增长了809元/平方米,占69％。2007年较2006年增长了497元/平方米,占1997年以来商品房价格增长的27%。据中央电视台报道，在北京，2011年份房租同比上涨了20%，一些交通便利的房源更是上涨了50%。统计显示，今年上半年，北京住房套均租金为2792元/月，而去年北京应届大学毕业生的平均月薪为2492元，还不够缴房租的。商品房价上涨是综合因素导致的,这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、投资和投机性购房的拉动以及消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年,属于新兴起的产业,存在较高的利润,同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加,推动了价格增长。[1]
1 我国房地产业的发展现状
1.1 房地产业已成为国民经发展支柱产业
近些年来以住宅建设为主房地产业，确实在抵消金融危影响、推动国民经济增长方面挥了积极作用。有数据表明2010年我国房地产产值仅占我国GDP的0.5%左右，由房产带动的相关产业的产值远超过这个比例。
从房地产的产业特性来看，房地产业的产业链较长，波及面较广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有着千丝万缕的关系。从房地产业的直接带动系数来看，总的带动系数是0.5435，其中带动系数高于平均水平的产业有包括金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等7大行业。[2]从房地产业的完全带动系数来看，总的带动系数是1.4161，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等16个行业。
1.2 供求关系的紧张造就高房价
自上世纪末以来，我国的住宅与非住宅的商品房的销售面积均小于当年的土地开发竣工面积。即使不考虑之前未销售出的商品房，每年都有大量的商品房因缺乏相应的“需求”而成为空置房。然而，2004年以来销售数量持续大幅增长，表明我国对房子的需求已然旺盛。支撑着房地产需求的主要因素有三点：一是城镇化加速带来的对房地产的刚性需求；二是投机性与投资性住房的需求；三是由于居民收入的增幅较之房地产价格涨幅仍
然有优势。但是，从上世纪以来，很少的年份居民可支配收入的增长超过国内生产总值的增长，对此我们应该谨慎的看待第三个因素。[3]
随着我国城镇化进程的不断加速，使得城镇居民不得不去购买商品房，应该说，这个是我国房地产价格不断“飞速增长”的主要原因。但是大多数的城镇居民的收入增幅与房地产价格的涨幅有着一定的差距。使得这种刚性需求与供应方的高价存在着巨大的冲突。当需求旺盛，供给量也很大，但由于房地产业自身成本的增加以及投机性与投资性购房的存展现状及问题分析在，使得价格超出了一般居民购房的能力时，就出现了，需求方与供给方，即城镇居民与房地产开发商的紧张关系。
1.3 房地产发展迅猛与地域差异性明显
随着住房体制改革的不断深入，城镇居民的住房消费观念发生了根本转变，房地产市场得到了发展，住房建设投资实现了良性循环，从而大大促进了房地产业的发展，明显提高了城镇居民的住房水平，显著改善了居民居住的质量，人均住房建筑面积从1997年的6.7平方米( 居住面积3.6平方米) 提高到了2010年的约33平方米，大多数城镇家庭都解决住房问题，住房严重短缺的时代基本结束。与此同时，向我国区域经济发展不平衡性相同，我国的房地产发展也存在着明显的差异性。
2 房地产价格上涨的原因分析
2.1 房地产总体需求状况
我国的很多城市都出现了需求增长快、住宅供应偏紧、土地开发建设成本提高的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲和供求关系紧张，特别是城市化进程的加快, 农村进城务工人口增加使城市外来流动人口急剧增加，人民生活水平和收入水平的不断提高，使得他们的消费结构发生变化。[4]城市化建设进程的加速，居民对居住要求和需求的日益提高，以及城市的旧房改造和拆迁等，增加城市住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平。又由于生活观念的变化，现在人们婚后大多喜欢单独居住，家庭规模小型化倾向和“丁克”家庭在中国城市家庭结构中有增加的趋势。这一趋势表明随着城市经济地位的提升，家庭结构日趋小型化，则人均房产消费面积愈大。因此即使人口总量不变，未来小家庭结构的大量出现也会引起住宅需求的增加。
2.2 供需结构不合理
我国住房市场供需矛盾主要体现在房价的偏高与过快上涨和住房供应结构的不合理，以及由此所导致的广大中低收入者购房难，而一些高收入者一人就有很多住房。住房的投资或投机性需求则在很大程度上助推了房价的偏高与过快上涨，加剧了住房供应结构的不合理，使广大中低收入者进一步被排斥在住房市场外。而我国商品住宅施工、竣工面积的增长率较低, 中低价位的住宅比例偏低，经济适用住房开发量不足，低价租房比例小，无法满足人们日益增长的刚性需求且使一些住房困难的用户的基本住房权益得不到保障，而
高档住宅却是比重过高、无人问津，使有限的资源没得到合理的利用。一些大中城市在房地产开发中忽略了供需关系状况，造成了高档商品房价格虚高、供过于求，而中低价位普通商品房和经济适用房供不应求，导致了经济适用房销售操作不合理和市场炒作现象的加剧。从市场发展的角度看，在一些档次住房供应量不足的情况下，则会造成房价上涨，严重时产生结构性泡沫现象。[5]
2.3 建筑材料价格上涨
1998年至今，我国建筑材料价格和建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥、玻璃等，价格也处于总体上涨的运行态势。据中国钢铁工业协会发布的数据显示，2003年，我国的钢材市场快速增长，供需增强，价格高位运行，钢材的平均价格与去年同期相比增长30％～40%，水泥平均价格上涨10%左右。2004年，钢材和水泥这两种材料的价格仍继续上升，特别是居高不下的钢材价格并没有出现市场预期的下降，反而延续了2003年的上升态势，2005年至2010年建材价格更是全面提升，导致建造成本增加。2011年5月末，国内钢材综合价格指数为135.93点，同比上升15.53点，升幅11.42%；建材价格上涨势必导致建筑成本的提高，进一步推动了房地产价格的上涨。
2.4 房地产的炒作与投机
房地产的炒作与投机是房价上涨的重要原因。房地产商不仅参与房产的价格操纵 , 而且在房地产价格的垄断与操纵中随时合谋抬高房价，以便夺取更多的社会财富。实际上房屋的真实造价是很便宜的，但是房屋的定价缺乏有效的调控和监管，导致房地产开发商投机炒房，哄抬房价，他们通过垄断的方式来控制房价。房价的高涨不仅强化购买者的心理预期，也进一步使房屋销售火爆，加大了购买者的需求。除了直接操纵外，房地产开发商还通过媒体和房地产开发企业的宣传、新闻舆论等形式影响政府政策的制定，通过内部操纵，制造房屋价格上涨的火爆场面，通过对住房类型与式样的变化及销售楼盘等形式人为制造住房与土地的稀缺，使人们争取有限的土地资源，致使人们非理性购房。[6]这一系列活动的进行，导致房价一路高升，房地产商利润暴涨，社会财富往房地产商手中聚集。
2.5 政策制度和商业银行信贷的刺激
相关政策制度刺激房地产投资增长，引起房价上涨。2008年下半年以来，国家出台了一系列经济刺激政策，尤其是4万亿投资计划在2009和2010年显著提振建筑业，而个人住房贷款利率优惠，减免二手房税费及降低房地产开发项目资本金比例等政策将对房地产行业产生积极、深远的影响。对于首套普通自住房贷款，如果客户的首付在40%及以上，则房贷利率为七折；首付在30%到40%，则房贷利率为七五折；首付在25%到30%，则房贷利率为八折；首付在20%到25%，则房贷利率为八五折。个人住房公积金贷款利率也相应下调，其中5年以下(含5年)贷款利率下调0.18个百分点，降至4.59%；5年以上贷款利率下调0.09个百分点，降至5.13%。[7]
商业银行信贷支持对房价的上涨起到推波助澜的作用。房地产过热离不开银行的信贷支持。根据交行金融研究中心统计，2009年上半年商业银行贷款利率与去年同期相比均呈下降趋势，由于房贷市场竞争较为激烈，再加上首套住房打七折的房贷优惠政策，个人住房贷款利率远低于商业银行一般贷款利率。商业银行如此热衷于个人住房信贷业务，是因为与别的住房贷款相比，个人住房贷款风险最低，收益最稳定，同时可以借房地产的短期火爆创造利润。我国通过发放个人住房贷款，将居民的潜在住房需求包括自住需求和投资需求直接转变为现实可能。国家为了稳定房价，提高首付款比例、缩减还贷年限等相关政策，但收效甚微，反而使消费者提前消费导致需求继续扩张，供求矛盾加剧，推动房价上涨。
3 房地产价格的影响因素分析
3.1 金融因素
加息被房地产界公认为是调控房地产价格和需求最好的市场化手段。利率的高低决定了购房者的购房成本，也决定了拥有房地产业主的机会成本。银行利率对于房地产开发商来说，是成本的一个重要方面，上调银行利率必将提高房地产业的成本，对投资过热现象有一定的抑制作用。下调银行利率，支持了住房消费信贷的推进，则对房地产发展有了进一步的推动。[8]尤其是对于适合普通老百姓居住的商品房，大量的投机资本进入市场引起房价大幅度上涨。由于购房者的购房款中，有相当一部分来自银行按揭贷款，所以个人信贷利率的调整对房地产需求的影响很大。
我国的房地产市场现在还不成熟，存在着严重的信息不对称，购买者更倾向于依赖过去的信息和别人的成功经验做出决策，开发商通过营造乐观的市场氛围来影响购买者的预期策略。而房地产企业却把投资增加的成本转移给消费者，即抬高房价。不过，银行加息向房地产市场发出一个信号，即目前房地产投资过热，国家将会继续采取宏观调控措施抑制房地产价格持续上涨。这实际上是对房地产市场主体的风险提示，以引导市场主体对房产价格产生一个合理的预期。利率的不断调整在很大程度上影响房地产市场主体的预期，使房价调整到一个合理的水平。
3.2 房地产开发成本因素
马克思在《资本论》中把商品价值分解为三大部分：物化成本、劳动成本和社会平均利润。可用公式表示如下：
W = C + V + m
其中，W表示商品价值；C表示固定资本（物化成本）；V表示可变资本（劳动成本）；m表示剩余价值（利润）。
按照马克思的分析方法，当前房价的构成也可以划分为物化成本、劳动成本和利润这三大部分。房地产业的物化成本包括：地租、土地投资成本、建筑成本费等。劳动成本中
包括支付给建筑工人的费用和土地开发施工过程中的劳动成本，房地产的销售成本等。从房地产销售额中扣除那些成本和税费之后，剩下来的就应当是房地产商的利润。
3.2.1 土地成本
土地是房地产业发展不可缺少的物质基础。房地产开发成本特别是土地成本仍然保持较大幅度上涨。近几年来，随着城市人口规模不断扩大，房地产开发越来越火，城市可开发的土地面积越来越少，加上中央政府对土地的审批和出让控制的更为严格，使土地资源越来越稀缺，其价格也出现了持续的上升趋势。随着我国土地使用制度的不断改革，通过行政划拨手段来获得土地使用权而支付征地费用的方式逐渐减少，而有偿出让土地的方式逐渐增多。使用者需支付反映市场情况的土地使用权的价格，即出让金。[9]因此，开发商在房地产开发过程中就把出让金加到土地成本上，使其成本提高。
由国家发改委、国家统计局发布的“2011年11月份全国70个大中城市房屋销售价格”显示：全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。在我国土地成本已占到商品房成本的30%—50%，由于土地资源日趋紧张，造成地价和房价上涨的预期，迫使房价上升。因此，土地价格上涨对房地产价格的提高产生直接影响。
3.2.2房地产开发的税、费
房地产税收是税收概念体系中的一个范畴，是指以房地产或房地产有关的经济行为为征税对象的税类，是房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商与消费者要缴纳的各种税收的总称。1994年1月1日,我国全面实施新税制，与房地产有关的主要税种减少到13种, 其中直接以房地产为课税对象的7个，与房地产紧密相关的税种6个。税收本来不属于生产费用，但我国实行生产性税收政策，因此，同样把它计算在生产费用中，这也增加了房地产企业的开发成本。
费，即房地产开发企业缴纳的行政性收费，是房地产开发经营者或使用者对行政事业部门提供劳动或服务后所付出的补偿。根据各企业调查数据统计，商品住房开发建设过程中企业缴纳各类收费(基金及土地出让金)合计占到总成本的50.7%，其中，行政事业性收费(政府性基金,含土地出让金)占建设总成本的比例为11.9%。国家税、费的提高是房地产开发成本上涨的原因之一，这也说明了政府的宏观调控可以在税费方面对房地产的价格变化产生一定的作用。[10]
3.2.3 材料费用
材料费用是指生产资料的一些费用。我国市场是一个需求量巨大的市场，原材料的需求弹性比较低，原材料价格上涨却不能对它的需求量的下降产生一定的帮助。房地产价格与生产资料价格之间会相互影响，一方面生产资料价格的上涨，对房地产行业来说，企业运营成本会加大，将引起房地产价格的上涨；另一方面，房地产价格的上涨引起市场投资加大，对生产资料的需求也会相应增加，从而进一步推动生产资料价格的上涨，会对房地产行业的建筑成本造成影响。目前，全国房地产有住房面积400亿平方米，而且每年还以
20亿平方米速度递增，其资源和能源的消耗可想而知。所以，对房地产产品的开发，必须面向节能方面。[11]总之，由于中国的要素市场化程度较低，生产资料价格的变化也会对房地产价格造成比较大的影响。
3.3 人口因素
房地产地产的需求主体是人。人口的数量和年龄、素质等因素如何，对房地产的价格有着很大影响。
人口的数量和年龄组成是房地产需求的重要因素之一，与房地产价格形成正相关的密切关系。中国各大城市虽然通过计划生育政策控制了本地人口的增长速度，但是大城市经济规模高、专业分工精细和信息传递速度快，吸引人口向其集中，因此大城市人口还是处于增长阶段。[12]随着外来人口或流动人口不断的拥入，对城市房地产的需求不断加大，从而促进城市房价上涨。同时，近二十多年来，随着家庭人口数的减少，中国传统的三代同堂的大家庭逐年变少，许多大家庭规模分解为若干个小家庭，家庭小型化的趋势越来越强，增加了对房地产的需求，从而影响房地产价格。在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。一般来说，人口密度高的地区对房地产供给相对匮乏，供不应求，因而房价价格水平趋高，反之则比较低。
社会文明的不断进步、文化程度的不断提高、人民的生活水平及教育程度不断上升,都会引起房地产价格的变化。人类社会一直在向前发展着，必然要求一切公共设施要普遍更新和完善，同时，对居住环境的要求也必然更高。这些要求都会增强人们对房地产的需求，从而导致房地产价格水平趋高。若某一地区居民素质低，组成人员复杂，社会秩序不好，人们就不愿多居，该地区房地产价格就必然低落。
3.4 心理因素
消费者心理因素对城市房地产价格的影响也是一个不可忽视的因素。房地产市场上，存在严重的信息不对称现象，房地产供给者拥有的信息远远超过需求者。房地产供给者若提供客观、公正、及时的楼市信息，则会增强消费者对房地产市场的信心，使更多的人投资到房地产市场购买房产，将使房地产业更加繁荣。反之, 信息的不对称，导致房地产需求者对房地产市场缺乏准确的判断，则房地产业的发展将会遇到困难，更容易形成泡沫。影响房地产消费者信心的因素很多，比如人均收入、房地产市场的成熟程度和房地产自身的发展状况。消费者收入越高，购买房子的信心越强，按揭买房和贷款买房的比例将会提高。市场越成熟，消费者对房地产的信心会越高，将会有更多的资金涌入房地产业，从而影响房地产价格，房地产良好的发展状况也容易让消费者更有信心。[13]
4 抑制房价上涨的对策探讨
4.1 金融政策调控
针对房地产市场房价的不断上涨，政府通过宏观调控，稳定投资，抑制房价，从而引导房地产业的健康发展。银行信贷的非理性扩张使得大量的资金涌向房地产市场，造成了房地产的过度开发，并助长了各种投机行为。在继续支持房地产业发展的同时，必须加强银行房地产信贷监管，控制银行对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批, 严格遵守对房地产开发企业的贷款程序，严防房地产开发企业的虚假按揭行为。同时加强对个人住房抵押贷款的审核, 完善房贷操作程序，对多次购房的应实施抵押递减制度。采取配套措施，逐步改变当前房地产企业融资渠道单一的现状，大力发展房地产基金和房地产信托业务，鼓励优秀的房地产企业上市融资。同时为降低金融机构的风险，还要加快推进房地产抵押贷款证券化的步伐，规范和完善房地产金融中介服务，如房地产评估、房屋买卖、贷款咨询、个人信用评价和房地产保险等。金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险，促进抵押二级市场的发展。对房地产开发企业则主要通过贷款额度和贷款期限来调节其房价。[14]目前房地产按揭贷款额度最高是80%，如果银行提高贷款额度的话，购房人首付比例就得提高，这样就降低了购房人的支付能力和实际需求，这种措施见效快且使银行的贷款风险相应降低。目前房地产按揭贷款的最高期限是30年，若贷款期限缩短，则每月的还款额就得提高，购房人的支付能力和偿还能力也必须提高。
4.2 土地政策调控
土地投放数量变动会直接影响土地价格，它对房价的影响通过两条间接渠道来传导：一是土地投放数量变动引发未来住房供给数量变动，进而影响房价。财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。土地是影响房地产市场价格的重要因素, 政府的宏观调控对土地价格的规范、正常运作起到非常重要的作用。二是土地投放数量变动影响购房者对房价的预期，进而影响当期购房需求。[15]政府应建立公开透明的土地出让、转让、招投标制度，建立土地有形交易市场，加强对土地供应计划的管理。第一条传导渠道的效率受到开发商行为的制约，如果开发商囤积土地，则政府仅仅通过调节土地投放难以实现调控房价的目标。第二条传导渠道的效率要受购房者其他预期因素制约，当现实的房价不断上升或下跌时，土地投放变动很难改变购房者对房价的短期预期，也很难改变当期购房需求。[16]国务院增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率，对房价的上涨起到了一定的抑制作用。因此，土地调控政策对地价的调控是迅速有效的，对房价的调控则受制于开发商土地囤积行为和购房者的购买行为，调控效果存在时滞，虽不能迅速显现出来，但还是有效的。
4.3 税收政策调控
调控房地产市场的税收政策主要包括：征收住房交易税和住房增值税，它们都直接影
响购房需求，特别是投机性需求，因而对房价的调控作用是直接有效的。[17]根据房地产业发展的状况，通过税收的调整、税种的废立等措施，来影响房地产业的各种经济活动。如住房交易税降低可减轻消费者的经济负担，为低收入者购买住房提供了可能。2009年12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》，《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举就是对炒房现象进行遏制。
当政府增加房地产交易税费时，房地产交易费用就提高了，房地产市场的火爆度就降低了，从而减缓房价上升速度。若政府征收固定资产税，住宅空置率就会显著减少，给房地产投机活动降温，起到抑制房价暴涨的作用。若政府允许购房贷款的利息冲减个人所得税，则购房者的使用成本降低了，有助于提高对房地产的需求。[18]这类税收政策对土地价格的调节作用则受制于开发商对房价变动的敏感度，其调控效果存在时滞，但还是对抑制房价上涨起到了一定的作用。
5 结语
目前我国的房地产市场还有待进一步规范和优化。一方面我国房地产业需要继续大力健康的发展;另一方面对房价上涨政策的调控也是不容忽视的。从更广的层面来讲，只有在国民经济健康向上发展,以及各行各业协调发展的基础上，我国居民的购买力才能切实得到提高，从而使房地产业构筑在更为夯实的经济基础之上。
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致谢
在这段时间里，我得到郑少红老师及魏雪莲老师的耐心指导，他们所提出的修改意见对我的毕业论文有很大的帮助，在此对老师表示衷心的感谢。同时也非常感谢福建农林大学金山学院全体任课老师及同学们给予我的支持与帮助！
在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/471920984.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析 作者：邝山 来源：《智富时代》2017年第04期 【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价 格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。 【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化 一、引言 随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘 娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发 展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不 同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013） 发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。 可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。 二、模型构造 （一）方程构建 本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示： （1）土地购置面积=INTEG
论当前房价上涨的成因与对策
【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。 【论文关键词】高房价；成因；对策 改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。 一、住房价格上涨的成因分析 近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根
浅析房地产价格上涨 近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平
不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。 目前，房地产市场欣欣向荣，房产价格居高不下，且有愈演愈列的趋势。在此背景下，开发商资金链相对充裕，市场利润空间巨大，房地产商已经发育为利益程度最高的主体；同时随着中国城市化进程继续，个人对住房消费性和投资性需求旺盛，这表现在成交量不断攀升；鉴于此，政府调控也连连不断，从“国八条”，“国六条”的出台，以及土地，税收，和金融和其他政策的频频变动，到最近“国四条”，都显示出政府对房地产市场的宏观调控力度。 剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。 房价上涨原因的剖析： （一）供需不平衡。 房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主
导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。 基于我国的国情，目前我国房地产市场需求中，一是基本刚性需求，二是城镇化住房需求，三是改善性住房需求，这些需求在未来的一段时期内仍将持续。这是我国房地产市场最重要的支撑力量，是我国城镇化的坚实基础，也是社会稳定的重要因素。在过去的几年里，由于房价处在上升通道
房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案：B
4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世 答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案：A
8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制
房地产价格组成标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
房地产价格组成一、土地费用： 土地费用（土地类型、土地性质、招拍挂） 二、建安成本： 1、前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）； 2、基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）； 3、建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）； 4、公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。） 相关税费： 三、税费 影响房地产价格的因素 一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求 二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力 1、土地价格； 2、建安成本； 3、税费 三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因： 1、消费者（业主、准业主）预期房价； 2、开发商（买涨不买跌）；4、投机的作用（低买高卖） 四、供需状况 五、自身条件；
1、位置； 2、地质； 3、地形地势； 4、土地面积； 5、土地形状； 6、日照； 7、通风、风向、风力； 8、气温、湿度、降水量； 9、天然周期性灾害；10、建筑物外观；11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等 六、环境因素； 1、声觉环境； 2、大气环境； 3、水文环境； 4、视觉环境； 5、卫生环境 七、人口因素 1、人口数量； 2、人口素质； 3、家庭规模 八、经济因素 1、经济发展； 2、物价； 3、居民收入 九、社会因素 1、政治安定状况； 2、社会治安程度； 3、房地产投机； 4、城市化 十、行政因素 1、土地制度； 2、住房制度； 3、房地产价格政策； 4、特殊政策； 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 6、容积率； 7、覆盖率； 8、建筑高度等指标；6、税收政策；7、交通管制 十一、心理因素： 1、购买或出售心态； 2、欣赏趣味（个人偏好）； 3、时尚风气； 4、接近名家住宅心理； 5、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数； 6、讲究风水； 7、价值观的变化。
浅析我国房地产市场的宏观调控 ［摘要］房地产市场近年来迅猛发展，业已成为我国国民经济的支柱产业。据有关专家预测，房地产业作为我国的支柱产业还将持续20年。因此，针对目前房地产业存在的问题进行积极有效的宏观调控就成为了经济生活的主体。本文分析了目前房地产业的三大宏观调控政策，并对该产业的宏观调控政策的走向做出了一定的预测。 ［关键词］房地产市场、土地政策、信贷政策、税收政策 1998年以来我国采取了积极的刺激性的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。近几年来房地产市场空前的繁荣。2005年，房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13％，今年1－8月以来，房地产累计投资达12231.72亿元，比上年同期增长28.1％，占全国投资总额的23.3％。房地产业显然成了中国的支柱产业，因而它的发展关系到整个国民经济的持续、健康发展。由于市场本身存在的缺陷，它不可能自动实现资源的有效配置和效用最大化。同时中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，有必要施行有效的宏观调控政策，引导房地产业的持续、健康发展，进而推动整个国民经济的发展。 目前我国房地产市场存在着价格上涨过快，房屋价格虚高；房地产开发结构失衡，有效供给不足；房地产市场混乱；融资渠道单一，投机性因素增加，市场风险大等方面的问题。为了解决房地产市场存在这些问题，2006年5月29日，建设部等九部委出台了《关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”）。为了贯彻“国六条”的相关精神，有关部门先后出台了一系列宏观调控政策，概括起来为土地、信贷、税收三大政策。 一、土地政策 从2002年开始，国家陆续出台了一系列的土地政策，期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长，从而来给房地产市场降温。2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于
述： 的产品，按用途划分主要有住宅、合适。售价格上涨幅度大幅提高 １９９８年以来，指数为１０９．７（见表１）。２００４年城市房屋销售价格涨幅在１０％价格的涨幅，其中存量住宅销售价格的涨幅最高 文／刘琳
１９９８年以来，存量房销售价格的涨幅均高于商品房 销售价格的涨幅（见图１），２００４年存量房屋销售价格指 数为１１３．３，涨幅同比提高了８．１个百分点，高于同期商 品房屋销售价格的涨幅３．６个百分点。２００４年存量住宅销 售价格指数为１１５．０，涨幅同比提高了９．２个百分点，高 于同期商品住宅销售价格的涨幅４．６个百分点（见表１）。 （三）２００４年办公用房、商业用房和高档住宅是拉 动商品房销售价格快速上涨的主要成因 ２００４年增量市场的办公用房、商业用房和高档住宅 销售价格指数上涨较快，是拉动商品房销售价格快速上涨 的主要成因。２００４年，办公用房的销售价格指数为１０８．１， 涨幅同比增加４．７个百分点；商业用房的销售价格指数为 １０７，涨幅同比增加４．７个百分点。１９９９年以来商品住宅 的销售价格持续上升，其中经济适用房销售价格变化较为 平稳，年均涨幅在２％左右，２００４年涨幅达到最高为３．２％。 普通住宅销售价格涨幅年均增加２个百分点左右，２００４年 涨幅最高为９．８％，涨幅同比增加２．６个百分点。高档住 宅销售价格２０００～２００２年较为平稳，２００３年上涨４％，２００４ 年高档住宅销售价格迅速上涨，涨幅达到１０％，同比增加 了６个百分点（见表２）。 （四）土地交易价格的涨幅高于房屋销售价格的涨幅 土地交易价格涨幅最快的时间领先房屋销售价格三年 左右，２００２年土地交易价格指数同比提高５．２个百分点， ２００３年和２００４年在此基础上每年提高２个百分点左右。 ２００４年土地交易价格指数达到近年最高，为１１０．２（见表 ３）。２００２年以来，土地交易价格指数持续高于同期房屋销 售价格指数（见图２）。 住宅用地交易价格指数高于非住宅用地交易价格指 数，２００４年普通住宅用地交易价格指数最高，而商业用地 交易价格上涨最快。２００２年以来普通住宅用地的交易价格 涨幅持续高于高档住宅用地的涨幅，２００４年普通住宅用地 交易价格指数为１１１．８，涨幅同比微降了１．２个百分点，而 商业用地交易价格指数为１１０．４，涨幅同比上涨了５．５个 百分点（见表３）。 （五）房屋租赁价格保持平稳态势 理论上，房屋租赁价格更能反映房地产市场的实际需 求。１９９８年以来，房屋租赁价格指数较为平稳，１９９９年 和２００２年房屋租赁价格指数分别有所微降，其余年份房 屋租赁价格的涨幅则在２％左右，２００４年房屋租赁价格指 数为１０１．４，比上年同期下降０．５个百分点（见表５）。 从不同房屋类型来看，住宅和非住宅租赁价格变化趋 势不同。１９９８年以来，住宅租赁价格持续上涨，涨幅呈现 波动状态，２０００年涨幅最高，同比达到１４．２％，２００４年 住宅租赁价格指数为１０２．２，涨幅同比下降５．３个百分点。 非住宅类房屋中办公用房和商业用房的租赁价格在２００４ 年结束平稳微降的局面，出现小幅上涨，两类房屋的租赁 价格指数分别为１００．２和１０２；厂房仓库租赁价格２００２年 开始微升，２００４年的租赁价格指数为１００．９（见表 ４） 。
浅析我国房地产价格研究的意义 由于国家经济高速发展，此时很多行业都获取了很多的成就，比如房地产行业。此时开发商积极的进行建设工作，导致房产价格不断的提升，这种发展对于行业来讲是不利的。这种问题的发生要靠着国家对其积极的调控，只有这样才可以确保其发展顺畅，更好的对资源配置。文章具体的分析了房产价位有关的知识，分析了其无法降低的缘由，而且指出了很多的应对方法，目的是为了防止价位提升，确保行业发展顺畅。 标签：房地产；价格；社会矛盾 由于经济高速前进，此时群众的生活能力得到了显著的提升，物质能力也提升了，导致房产行业有序进步，群众对于房产的进步也给予了非常高的重视。在之前的一段时间之中，因为群众的购买水平非常高，由于房价不是非常昂贵，很多的投资人对其运作，此时导致房产的需求量增加，很多的房产被抢购，导致行业的竞争非常紧张。有着这种热潮的存在，很多的开发者都将目光聚集到该行业之中，因此很多的投资人开始操控这个行业。此时，房产的价位就变高了，其秩序也变得混乱。群众在意识到价位上升之后，就不像是之前一样没有目的的采购，此时都是抱有一种等待的思想，此时行业发展到低靡时期，很多的房产出现了滞销问题。在这种背景中，采购人员不愿意花费较高的价位去买房，而开发者也不愿意以太低的价位把房子卖出，此时就出现了一种僵持的模式，行业发展不是很热。不过还有个别发达区域的房产面对着供小于求的状态，因此从大的层次上来看，当前的行业市场不是很有序，此时国家就要通过调控措施对设置，以此来保证经济发展顺畅。 1 对房产价格事项探索的作用 1.1 积极的探索，是确保单位设置有序的发展方法的前提 房产行业的价位能够展示出非常多的信息，经由对价位的探索能够让房产开发单位有非常精准的分析。房产行业的价位能同时将群众的消费模式展示出，对于购买力来讲，对于房产的需求模式来就爱你过，购买思想等都会有所体现，此类将要马上买房或是要买房的顾客可以提供的内容都会对行业政策的设置有很大的干扰。群众的消费水平会对单位的发展产生很大的干扰，因此开发单位必须对行业消费人员有较高的明确，得知其消费思想，才可以得到精准的开发方案，获取消费人员的默许，进而获取最多的利润，确保单位可以在激烈的市场环境中获取发展，为单位的发展带来非常优秀的氛围。 1.2 经由价位的探索，为有关机构提供调控的参考内容 国家非常重视行业发展形势，因此经由对行业市场的探索，就能够得知行业之中的不利现象，对于单位设置有关价格调控来讲有着更为积极的意义。行业价格的变动会干扰到经济的进步。假如行业市场的次序很无序的话，就会干扰到经
房地产价格影响因素与对应政策研究(doc 8页)
房地产价格影响因素及对应政策研究 影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。本文以普通住宅商品房为例，对近两年来影响房地产价格上涨的主要因素进行了分析，进而提出相应的对策。 一、影响房地产价格上涨的主要因素 (一)成本因素 1、土地取得成本的提高。房价构成的其中一项是土地取得成本。近几年来，地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。一般来说地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价上涨。土地取得成本高的原因主要有以下几方面：一是土地资源的稀缺性和不可再生性。我国实行耕地保护制度，严格控制新增建设用地，城市范围内可以利用的土地资源越来越少；二是土地供需不平衡。政府垄断土地的一级市场，供给市场无任何竞争，而土地需求市场是一个由众多需求者组成的竞争市场，需求远远大于供给的市场必然导致土地供应价格的极大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。随着土地招拍挂的进行，改变了以往的协议出让方式，地价更能反映市场供需状况。必然将导致该地块未来房价的上涨；四是拆
迁补偿成本的上升。特别是《物权法》的实施，保护了农民的私有财产，客观加大了开发用地的拆迁补偿成本。 2、房屋建筑安装成本的提高。一是近年来投资过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致钢材、水泥、沙石等建筑原材料价格持续上涨。二是国家环保力度不断加大，新型节能、环保、高档材料的使用导致建安成本的上涨；三是物价的整体上涨，带动人工费用的上涨；四是楼房品质的提高。 3、公共基础(配套)设施水准的提高。近年来，人们对住宅的要求已不仅仅局限于住宅的区位、户型等方面，更看中小区的物业管理、绿化景观等基础配套设施。开发商为适应市场需求，推崇“绿色房产”，在满足消费者的同时也获得超额利润。此外，小区内幼儿园、学校、会所、文体休闲、物管等附属配套设施的完善在方便业主的日常生活的同时也增加了成本。 (二)需求及供给因素 房地产与一般商品的共性是价格同样受到供给和需求两种相反力量的作用，待售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者形成了市场的需求面。目前，房地产市场旺盛的需求和有效供给不足推动了房价的上涨。 1、城市化、工业化进程的加快。随着城市拆迁建设步伐和城市化进程的加快以及城市新增人口的增加，形成了对各类房地产的需求，且这种需求的表现形式以首次置业为主。 2、居民人均收入上涨。2002年以来，居民可支配收入保持年均10%的增长速度。居民可支配收入的持续增长，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。
供求关系对房地产价格的影响分析 摘要 随着我国经济的快速发展，房地产业对国民经济的基础作用、先导作用和支柱作用日益突出，商品房作为房地产中最主要的组成部分，其发展、变化和运行情况直接影响整个房地产行业的发展，进而影响着国民经济的运行和国民的生活质量。近几年来，我国大部分大中城市的房地产价格达到了相当的高位，并且呈现出持续上涨之势，严重超过了我国绝大多数国民的心理承受能力和实际购买力，对此，我国的房地产价格亟需进行调控和抑制，以稳定房地产市场。房地产价格持续快速上涨的主要原因是商品房的供需失衡，因此，本论文选择商品房的供给与需求为研究对象，再根据一般供求定理，利用计量经济学知识和EViews运行软件，通过从中国统计局收集到的样本数据，引入房地产价格与商品房供给，房地产价格与商品房需求的关系模型，并通过经济学检验、变量的拟合优度、回归方程的显着性和异方差性检验等方法来验证模型的正确性。根据房地产价格与商品房供给和需求模型的研究分析结果，结合目前我国房地产市场的发展现状和存在的问题，为我国抑制房价持续上涨、稳定房地产市场提出几点合理的政策性建议。 关键词房地产价格；供需失衡；模型分析；政策性建议
The Analysis on the Impact of Supply and Demand on Real Estate Price Abstract With China's rapid economic development, the role of the real estate industry on the basis of the national economy, the leading role and pillar increasingly prominent role in commercial real estate as the most important component of its development, change, and directly affect the operation of the entire real estate industry, thereby affecting the operation of the national economy and the people's quality of life. In recent years, most of our cities real estate prices reached a fairly high level, and showing a rising trend, the vast majority of our citizens seriously than mental capacity and the actual purchasing power, which, China's real estate prices urgent need for regulation and suppression, to stabilize the real estate market. Real estate prices continued to rise rapidly mainly due to real estate supply and demand imbalance, therefore, this paper choose housing supply and demand as the research object, according to the general supply and demand theory, knowledge and use of econometric software EViews runs through the collection from the Chinese Bureau of Statistics to sample data, the introduction of real estate prices and housing supply, housing prices and housing demand relationship model, and through econometric testing, goodness of fit variables, the significance of the regression equation and heteroscedasticity tests and other methods to validate the model correctness. According to real estate prices and the housing supply and demand model of analysis results, combined with the current development status of China's real estate market and problems for China to curb housing prices continued to rise, stabilize the real estate market to make a few sensible policy recommendations. Keywords Real estate prices；Supply and demand imbalance；Model analysis；Policy recommendations.
2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发
摘要 近年来,我国房地产市场持续高速发展,作为国家支柱性产业之一,对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是,由于我国房地产市场发展相对不成熟,房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来,不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。总体来说，房屋价格呈上升趋势，上升幅度高于上年。房地产价格过快上涨的主要是由供求关系、通货膨胀因素、政策因素、投机因素、心理因素等原因引起的。过快上涨的房价使普通百姓无力承受,导致现阶段住房矛盾比较突出,在一定程度上影响了社会的和谐发展。同时房地产价格过快上涨会带来居民购房负担重，抑制了其他消费，贫富差距加大，降低社会生产和资源配置率，影响城乡统筹发展等影响，降低了城市综合竞争力，容易引发金融风险，这些都不利于中国经济良性、持续的发展。本文分析房地产价格上涨的原因,剖析其危害，并在此基础上探讨相应的对策。 关键词：房地产；房价；通货膨胀；供求不平衡；住房金融体系；保障性住房
目录 1.价格上涨的原因 (1) 1.1 供求不平衡 (1) 1.2 通货膨胀因素 (2) 1.3 政策因素 (2) 1.4 投机因素 (2) 1.5 城镇居民人均可支配收入的影响 (3) 1.6心理因素 (3) 1.6.1 购房者的心理因素 (3) 1.6.2 社会的舆论误导 (4) 2.价格上涨的危害 (4) 2.1居民购房负担重，抑制了其他消费 (4) 2.2贫富差距加大 (4) 2.3降低社会生产和资源配置率 (5) 2.4影响城乡统筹发展 (5) 2.5降低了城市综合竞争力 (5) 2.6容易引发金融风险 (6) 3.缓解价格上涨的对策 (6) 3.1抑制不合理住房需求 (6) 3.2逐步完善住房金融体系 (6) 3.3控制住房抵押贷款风险 (6) 3.4改善供应结构 (7)
中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估
房价高答客户说辞一、你们价格太贵了？ 您好，以我们目前的价格相对于同品质同地段的房子来说已经是相当实惠了，您看看我们项目周边的房子都是什么价格：北辰三角洲普宅部分8700—11000，金茂梅溪湖都是9300的起价，中建梅溪湖也是8000多。周边区域几个楼盘的房子目前虽说没对外开始销售，但是初步报价最低都不会低于9000，对面万科/保利地块听朋友讲，他们保守预计是要达到近10000元的均价；万科同时将我们项目北侧百汇的地收购了，预计下半年均价也是要达9000多起，不是这个价，他们是不会收购百汇集团地块的。对比之下平均一套房子多出10万元左右的价格。而且40多层超高层的房子，越是到高层越是贵价格过10000那肯定是必然的事情，同样的品质，同样的地段，同样的建筑，你觉得那个价位更实在点呢？ 低价位楼盘对比：参照竞品说辞； 再说了： （通过土地资源的稀缺来说），滨江新城是市政府重点打造的区域，长沙目前拍卖地价最贵的就是在滨江新城板块，近1年来成交的两块地王就位于滨江新城，我们就位于这两块地王的中间。2012年10月10日，长沙和湖南组成的联合体以32.56亿元的起始价，成功拿下了长沙大河西滨江新城B7地块（388亩），整个B7地块的出让单价为839.2万元/亩，其楼面地价约为2660元/平方米（成交价，2年前基本内定）。这是长沙今年以来最大规模的一宗土地交易，创下了土地成交面积和成交总价的年度纪录。2年前的2010年，世茂·铂翠湾所在地块摘牌时，最终的成交价格为542.8万元/亩，楼面地价约为2300元/平方米，加每年至少20%的财务成本，实达3000多的楼面成本。加上建安及绿化成本近3000元每平米，成本价已达6000多，还有其它营销、税费、利息、隐性成本等，基本是处于微利状态。湘江两岸可用于建筑住宅的土地本来就不多，随着这几年的开发（北边的开发已经过北二环），土地资源日益减少，地价疯长，如前年一亩地的拍卖价为500多万，现在都在800多万以上，高额的土地成本决定了后续
房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势 房地产泡沫成因、评估、预控 房地产评估中几个问题的思考 关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究 我国房地产评估市场的规范问题 房地产项目可行性研究报告编制及评估要点 当前我国房地产评估亟待解决的几个问题 基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范 正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析 房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨 规范发展我国房地产评估业的片断思考 探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格 贷款项目房地产市场分析的有效性评估 当前房地产评估市场状况浅析 房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策 对房地产拆迁评估的几点思考 浅析房地产品牌及其价值评估 浅议抵押房地产价格评估风险 实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用 基于模糊数学的房地产评估实务 对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考 涉案房地产评估探讨 银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考 当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策 关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知 我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探 享乐评价法在房地产评估中的应用 重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践 议房地产项目评估报告的编制 我国房地产价值评估的现状与对策 房地产品牌及其价值评估 房地产抵押价格评估探析 房地产评估机构改革刍议 房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策 不同评估目的下房地产估价方法的选择 房地产评估中三种评估方法的比较研究 AHP法在房地产价格评估中的应用研究 关于建行房地产贷款项目评估的若干思考 房地产变现价格评估刍议 全球化对中国房地产评估业的影响及对策