对房产税征管问题的思考
房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋为征税对象，对房屋产权所有人按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种税。由于《中华人民XX国房产税暂行条例》从1986年颁布至今没有作过修改和补充，已不能适应当前市场经济飞速发展的需要，已经成为基层税务部门在实际征管工作中遇到的一个老大难问题。事实上开征房产税，加强房产税征管工作，有利于贯彻房产政策，促进房产管理，促进城乡合理建房、用房，可以适当调节纳税人的收入；同时有利于为地方财政积累资金，并为实现按税种划分中央与地方收入的财政管理体制创造条件；还有利于提高广大群众的纳税意识。本文结合嵊州市实际，就房产税的征管问题谈一些粗浅的认识。
一、存在问题
近几年来，由于壮大地方财力需要，嵊州市各有关基层税务机关一直十分重视房产税征管工作，采取了一系列的改革措施与办法，推进了房产税征管工作，取得了一定的效果，但存在的问题也不少。主要有：
（一）房产税征收难度逐年增加。近年来，嵊州市地税征管部门特别是个体税务所对个人出租房屋房产税征管工作一直很重视，逐年加大了征管力度，房产税收入连年增加。由于受客观条件制约，个人出租营业用房税收政策比较容易执行到位，而个人出租生活用房具有很大的市场信息不对称性，纳税人很少主动申报，税务机关也难以掌握详实的数据，这样导致该块房产税征收难度一直存在。同时，由
于此种税收全面规X征收还是近几年的事，各种关系未理顺，在征收工作中遇到的阻力和困难较多。
（二）企业房产原值的计价不准确。首先，当前一些企业在建造房屋时将房产长期挂“在建工程”未记“固定资产”，根据财税地字〔1986〕第8号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条规定，纳税人委托施工企业建设的房屋从办理验收手续次月起征收房产税，一些企业钻法规的漏洞，认为自己虽已使用房屋，但未经验收，因此不应缴纳房产税，从而逃避房产税的缴纳。其次，一些企业的附属设备不计入房产原值，而是另开货物销售统一发票和建筑业发票入账，作为设备计入固定资产和无形资产，从而以少计房产原值，达到偷漏房产税的目的。第三，是一部份小规模企业的房屋长期不入账，而是以股东无偿提供使用、没有提折旧为由，拒不交纳房产税，对此，税务管理人员也很难操作，感到束手无策。
（三）房产税纳税人纳税意识普遍不高。首先，很多行政事业单位存在计划经济时期吃大锅饭的意识，认为房产税要不要缴一个样，反正是国家的，对房产税征管工作很不配合。目前虽然已有相当一部分政府部门领导或社会知名人士加入房产税纳税人行列，但由于仍有部分单位和个人没有积极主动纳税，在社会上造成了一定的负面影响，不利于房产税征管工作的开展。其次，大部分企业对房产税等小税种不够重视。绝大部分企业负责人认为房产税是一种附带的小税种，只要主税纳了，房产税无关紧要。第三，一些在乡镇的上级派出机构如供电、邮电、金融、医疗、医药等单位按规定它们都应在当地
税务机关缴纳房产税，而这些单位大部分属非独立核算单位，税务部门难以对它们进行查账征收，而它们自己也往往不主动履行纳税义务。特别是一些政府派出机构如公安、土管以及教育部门以经费不足为由，要求免税减税，只要求税务部门照顾，却把国家税法抛在脑后。第四，大部分基层税务部门只将正常管理的纳税户纳入TF06管理，但是对个人出租房屋的房产税征管却难以操作，这在一定程度上会导致收“人情税”的现象。
（四）税种设计不科学、征收方式不合理。房产税是按房屋的计税余值或出租房屋的租金收入向房产所有人征收的一种税。两种计税办法依据不一样，必然要出现不合理的情况，以至于有时差别很大。若按房屋计税余值作为计算房产税的计税依据，那么房产原值在扣除30%后的余值应上缴的房产税税率为1.2%；若按作为租金收入计算房产税的计税依据，那么房产所有人所取得的年租金收入应上缴的房产税税率为12%，个人住房出租的房产税税率为4%，同时仍需要缴纳营业税等税收，营业用房比例纳税接近20%。嵊州市繁华地段年租金在100000元/间-200000元/间左右，属个人出租的单间营业房应纳房产税为20000元/间-40000元/间；而按原值计算（均系1985年左右建造，房产原值平均约为30000元），应纳房产税税额=30000×（1-3 0%）×1.2%=252元，只相当于按租金缴纳房产税税额的千分之六，结果相差十分悬殊。因此，如果是按租金金额缴纳各项税款，就会导致纳税人的纳税负担过重，使他们在心理上很不情愿纳税，并千方百计想办法降低租金收入的申报数，以此来达到少缴税款的目的，致使
国家税款流失，同时也进一步加大了税负的不公平程度。同时，一些单位或者工人既有自营又有出租经营的情况，并且在按照当前租金计算税负普遍较高，按原值计算纳税税负明显偏低，两者相差较大的情况下，一部分单位或者个人将出租经营房产申报为合伙经营，按房产原值申报缴纳房产税，以达到躲避少缴房产税的目的。对于这些情况，《房产税暂行条例》没有明确规定，税务基层征管部门在实际工作中难以操作。
（五）地方政府部门不重视。一些地方政府领导普遍存在只重数字而不重视过程的情况造成长期以来单纯以税收任务完成的百分
比来评价税务机关的工作成绩，片面地认为税收征收工作是税务部门的本职工作，在工作上没有给予税务部门以应有的支持。部分领导甚至片面地认为房产税征管工作简单、技术性不强、税额小，对这项工作不够重视。特别是在房产税的征收过程中，有少部分地方领导不但不予支持，反而通过各方面的途径向地方基层税务部门施加压力。这些都严重挫伤了基层税务工作人员的工作积极性。
（六）税收的强制与保全措施很难到位。由于房产税的纳税人为产权所有人，如存在产权纠纷或产权人难以通知到位的情况，就会导致房产税的强制与保全措施很难执行，客观上造成了征收难的局面。现在个人出租房产由于房东外出经商或故意逃避缴纳房产税的情况屡见不鲜；房产税条例规定：房产税的纳税人是房屋的产权所有人，因此，向承租人催缴房产税法律依据不足，这在一定程度上也制约和影响了个体房产税征管工作的开展。据调查，目前房产税特别是个人
出租房产应纳的房产税能采取强制与保全措施的几近为零。此外，行政事业单位如拒不交纳房产税基层税务部门不但难以采取强制与保全措施，而且税务部门和有关工作人员还有可能要承担一定的政治风险和社会压力。
二、对策措施
（一）加强宣传，做到严格执法。首先，税务部门要有针对性地开展房产税税收政策、法规的宣传和辅导，向有异议的纳税人主动提供有关资料并耐心解释，逐步使纳税人形成依法纳税的自觉性，并要求其积极配合税务机关开展工作。特别是要重点加强对政府各部门、企事业单位、企业主管部门的宣传，提高他们的纳税意识，促使其自觉到税务部门申报纳税。在宣传纳税人权利和义务的同时，要进一步强化处罚力度，加强对反面教材的报道，切实提高纳税人纳税意识。其次要严格执行税法，加大稽查力度，做到公平税负。在房产税征缴过程中，税务干部必须严格执行税法规定，对辖区各企事业单位和个人要按其所应纳的税种全部征缴入库。稽查部门要把房产税稽查工作作为一个专项任务，长期地进行检查，特别是要加大对一些个人出租房产的稽查力度，并对一些偷逃税严重、典型的企事业单位和个人实行曝光，以达到“重查一户，震慑一片”的目的，有效震慑XX 分子。
（二）加强监管，核准企业房产原值。在企业申报缴纳房产税时，税务部门应严格核实企业固定资产明细账，看企业有无将房屋不可分割的附属设备单独记入固定资产账户，有无将一次性装璜记入无
形资产账户，只有认真核对房产原值，才能防止房产原值少计漏记，从而堵塞国家税款流失。企业长期挂“在建工程”的房屋，一般情况下都是未开具建筑业发票，税务部门在督促企业结转“在建工程”的同时要监管施工单位的纳税情况，看有否将已完工程收入挂在“其他应付款”或“预收账款”账户。另外，还要看结算方式，检查所耗用的原材料和动力是否并入工程总造价开具建筑业发票，只有这样，才能有效地防止企业逃避缴纳房产税。
（三）提高房产税征收工作的透明度，增强房产税纳税人的纳税意识。随着地税征管工作的日益规X，地税的大部分税费征收项目均纳入计算机管理，这大大地提高了办税的透明度。建议房产税征收工作也应纳入计算机进行规X管理，杜绝房产税征收工作中出现的收“人情税”现象。同时，税务部门应着重抓好房产税征收的公开、公平工作，特别是各级政府部门的领导干部与税务部门的干部要以身作则，依法纳税。同时建议将已纳税的房产税纳税人在其已纳税的房产上X贴纳税标识，接受社会各界的监督，以有效提高广大房产税纳税人的纳税意识。
（四）房产税税种与征收方式设计要公平合理、科学规X。首先，针对当前房产税征收方式及税率设计明显不合理等情况，税务部门要进行深入调查研究，统一税率和征收方式，以方便基层征收单位的具体操作，平衡税负；要有明确的纳税人与明确的法律责任，这是解决房产税征收难的关键。房产税征收也要规定一个起征点，对年租金在一定额度以下或者房产成本与产值比例高于一定比值者要给予
免征或减征；对一些租金倚高的纳税人要采取加成征收办法。同时要进行深入的调查研究，分地区对房产税实际综合税负率以及租金成本进行测算，如一些综合税负率较高的地区，应要求地方政府及财政部门给予减免一部份地方性收费，对一些租金成本较高，特别是一些进城的农民，应在一段时间内给予扶持。其次，要明确房产税的纳税期限与征收方式。房产税的纳税期限应与其它税收的纳税期限同步，以提高房产税纳税人的纳税意识。对一些年度内确有停（歇）业的纳税人应据实予以免征。房产税的征收方式尤其是个人出租房的房产税征收方式宜采用源泉扣缴，分月申报交纳的办法。
（五）争取地方政府部门的配合与支持。税务机关要同居委会、房管、工商、公安、法院、银行等有关职能部门密切配合，并建立起一个强有力的护税协税网络，要努力争取他们的配合与支持。要利用居委会、公安派出所对当地情况比较熟悉，房管部门能提供房产价值、租金及房产所有权变化情况，银行能提供纳税人银行XX等有利条件，全力抓好房产税征收工作。最重要的还是要能得到当地政府部门的全力支持，真正形成齐抓共管、良性互动的良好局面。
（六）明确责任，做到措施到位。要明确房产税纳税人的法律责任，以及扣缴义务人的连带法律责任，对不依法缴纳房产税的纳税人和扣缴义务人实行在一定期限内限制享受税收及地方政府的各种
优惠待遇措施，促使房产税纳税人依法纳税，提高房产税征管工作的质量，降低征管难度。此外，要建立一支思想过硬业务精通的专业队伍，专门负责征收房产税。这样能提高税务管理人员的专业化程度，
使他们熟悉情况，并不受其他事务涉及，能集中精力，集中时间一抓到底，确保房产税征收工作的连贯性，最大程度地做到税负公平。
（七）加强房产税征收工作的日常管理与考核。首先，要加强对房屋出租业专用发票使用的管理，凡是出租房产都应开具房屋出租业专用发票，对未按规定开具和取得房屋出租业专用发票行为的出租方或承租方，不论是单位还是个人，均严格按照《税收征管法》及其《发票管理办法》等有关规定实施处罚，从而彻底消除无票据、自制单据和开收款收据等不合法凭证的现象，杜绝偷逃房产税情况发生。其次，要强化依法治税理念，加强对干部的技能培训。要坚持“法治、公平、文明、效率”的治税方针，全面推进依法治税，加强业务培训和学习，不断地提高税务干部自身的执法和政策业务水平，全面提高房产税征收的工作质量，为地方经济建设作贡献。
嵊州市局顾路遥