当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告
2004-09-03中国房地产报
由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市(省)是我国房地产业发展的重点和热点地区,对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同,经济和社会发展的基础不同,房改的进程不同,房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨,对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。
一、六市一省房地产市场近期发展情况
１、房地产供应量继续呈高位增长态势
首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度
今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元,同比增长58.2％;北京完成开发投资2５3．9亿元,同比增长4２%；杭州完成开发投资４0.57亿元,同比增长4１．6%;浙江完成开发投资１98．6亿元,同比增长40.６%。天津一季度完成开发投资20.3亿元,同比增长20%;重庆完成开发投资５7.2９亿元,同比增长19%；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长,1至５月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.９7％。
其次是房地产开发力度继续加大
2０02年1至5月，北京房地产开复工面积4,６８0万平方米,同比增长31.7％,其中住宅开复工面积3，441万平方米,同比增长３6.2％;天津一季度房地产施工面积１，１82万平方米，同比增长10.６％,其中新开工面积15１万平方米，同比增长1９%;重庆房地产施工面积2，６４3.8１万平方米，同比增长3２％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长３2.3%。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年１至5月稳步上升，同比增长1０%以内。
再次是商品房竣工面积总体呈现增长,六市一省有升有降
1至5月,上海商品房竣工面积达到3４7．０4万平方米,同比增长5８.2％，其中住宅竣工面积301.７5万平方米;北京商品房竣工面积１75.2万平方米,同比增长1９.４％,其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％;天津一季度商品房竣工面积9６万平方米，比去年同期减少3１万平方米,占年度竣工计划的
1１．6%;重庆商品房竣工面积8９.2万平方米,同比下降23．1%,其中住宅竣工面积7１．5９万平方米，同比下降６.7%。
2、商品房销售总体保持快速增长，但六市一省差异大
１至5月,北京商品房销售面积达到2１2万平方米。北京呈现快速发展的态势，而且销售面积的增长大于销售额的增长比率。
上海商品房销售面积达到45０.1万平方米,同比增长8.9％，仍然处于平稳上升的阶段。上海从1９99年至2002年５月商品住宅销售量连续3年多超过竣工量。
浙江省近几年商品房销售面积和销售额一直保持在２0%左右的增长幅度。今年1至5月,全省商品房销售面积达到3４1．6万平方米，销售额６9亿元,同比增长分别为3.1%和9.6%。杭州今年1至５月，商品房销售面积5１.01万平方米,占全省商品房销售面积的15％左右。
广州商品房销售面积达到346.８6万平方米,同比增长3．32％，销售金额158.２2亿元,同比下降0．2４％。在商品房销售方面,现房交易增速大于期房交易。现房交易面积已占总销售面积的４0.1%。
天津一季度商品房上市量64万平方米，同比下降１8%；商品房销售面积９8万平方米，销售额2４.9亿元,分别同比下降３4%和３１％。
重庆1至5月,现房销售面积74．７８万平方米,销售额１1．５2亿元,同比下降分别为２０.8%和3３.６％，期房销售1７０.26万平方米,销售额33.8１亿元，同比下降分别为１７.4％和30.1％。
3、商品房价格总体平稳,不同地区表现不同
上海近年来的商品房价格呈稳中有升的走势。20０1年，商品房和商品住宅每平方米的平均价格为3，866元和3，6７0元，均比上年增长８％。今年一季度，商品房销售价格比去年同期上涨5．7％,其中新建商品住宅上涨5.9％。上海的商品房价格还有上升的空间。
浙江省商品房价格从２0０1年开始稳步上升，每平方米的平均价格为1，９７9元，商品住宅的价格为1,8２0元。今年1至５月，商品房平均价格为2，０2３元,商品住宅的价格为1，8０8．6元。
天津２０0１年陆续出台了一些导致建房成本增加的政策（如土地出让金的提高）,今年一季度受这些政策的影响，全市商品房平均销售价格每平方米2,5４0元,比去年同期上涨1２0元,涨幅达到5%。
北京2001年商品住宅平均价格每平方米４,716元，仍维持在较高水平,但基本保持平稳态势。近期，商品住宅价格既不会出现人们所期待的大幅度回落，也不会有多大涨幅。