《房地产市场营销》期末复习资料
第一章 绪论
第一节 基本概念
一、房地产的概念
房地产是指房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的全称，包括建筑在土地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋，土地有关的权益。
权属证明与交易、和房屋、土地的实物交割可以在时间与空间上分离
三、易混淆的概念 ：
1、不动产指土地及其附着物。
2、物业
指已建成投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备，设施和场地。 理解：指物业外围、红线以内的区域。如停车场、私人车道、行人道、庭园等。
四、房地产的特性
房地产是一种既有商品属性又有社会属性的财产。 注意：房地产由于某种特殊的历史原因和象征意义所赋予的对社会，对人们心理的特殊的影响力。
（一）房地产的商品特性
1、房地产商品的广义性
包括：（1）实物形态：土地及建筑物
（2）权属证明：土地与建筑物的法定所有权或使用权。
在我国主要指：房屋产权证、土地使用权证
在我国和英联邦国家是限制土地所有权买卖
2、房地产商品交易的特殊性
（1）商品市场上，房地产商品的交易成功是以权利交割为标志
（2）交易的另一重要特征：租赁是房地产商品交易的主要形式之一。 原因：A.受土地制度与法律的制约，我国与英联邦国家限制土地所有权的买卖，但有土地使用权的出让。
（二）房地产的物理特性
1、房地产的不可移动性（固定性）。
与土地的连接、固定性→房地产商品个别性（质量的差异性） 2、房地产的永久性（利用永续性）
注意：（1）这是一个相对的概念，只是相比其他商品来说。
不动产 广义：包括房地产和不能移动或移动后会损失经济价值的财产
狭义：房地产
（2）按我国新的土地使用制度，土地使用权出让有最高年限限制。 居住用地70年，商业、旅游，娱乐用地40年，其他用地都是50年。
（3）我们要明确的一点是房地产使用权年限对房地产价值有直接影响。 土地使用权期满后，国家有权无偿地收回该块土地及其土地上的建筑物或其他附着物。
3、房地产规模的有限性
（1）由于资源的稀缺性，特别是土地资源的稀缺性和不可再生性，以及人们需求的无限性（人口的增加，对居住品质的要求提高）→房地产保证增值。
（2）有期限的土地使用权→制约了房地产的永久性和价格的上涨。
第二节 房地产经营与管理的含义及其特征
三、房地产经营活动的内容。
1、土地开发经营活动
(1)概念：指人们通过一定的技术经济手段，提高对土地的有效利用范围和利用程度，以提供城市建设的投资环境并获取一定的经济效益的活动。
2、房地产建造经营活动（创造价值的过程）
是指从事设计、施工到房屋建成交付使用的经营过程和期间的购买活动，从中可创造一定的经济效益。建造经营活动也包括对房屋的装饰、修缮等。
3、房地产买卖经营活动（实现价值的过程）
是房地产销售实现其价值的主要活动。买卖经营活动特点：通常需多一个与其他商品相比较长的过程，一年以内是一个很正常的买卖周期
4、房地产租赁经营活动（实现价值的过程）
注意：租赁经营是一个周期很长的经营活动，期间房地产的维修管理所创造的新价值必须追加到房租中去，由承租者承担。
四、房地产经营与其它商品经营的差异
1、房地产开发投资大，资金筹措量大，风险较高。
2、房地产是不动产，寿命因素长，更新慢，因此房地产经营不仅包括生产和销售活动，也包括房地产管理。
3、房地产经营是受多种因素影响的社会经营活动，表现在两个方面。
（1）在房地产生产过程要服从国家有关的建筑业标准和强制性规范。 建筑地段：首先取得工程项目用地，规划局划红线，红线图。
建筑层次：国家控制别墅、高档商品房的用地审批和贷款。
房地产租 金
租赁方式成本和利润