随着我市社会经济的快速发展和城市居民生活水平的不断提高，近年来，私家车数量也在与日剧增。大量的私家车涌进城市住宅小区，使得住宅小区“停车难”的问题也日益显现，停车问题已成为目前全市社会的一大难题，尤其是许多物业管理住宅小区更是车满为患，由此而引发的矛盾纠纷日渐增加。
为能缓解我市物业管理区域“停车难”的问题，本文拟就其产生的原因进行分析，并进而探讨有效解决的对策。
一、现状
1、全市汽车保有量与停车场（库）、以及泊车位的基本情况统计
统
计
年
限
（截至）
社会汽车
保有量
（辆）
社会停车场（库）
总计
泊位
（个）
缺口
数量
（个）
社会停车场
（路面）临时停车场
配建停车场
数量
（处）
用地
（公顷）
泊位
（个）
数量
（处）
泊位
（个）
数量
（处）
用地
（公顷）
泊位
（个）
2003
28138
29
6.15
2603
48
824
196
31.22
12486
15913
12225
2004
37691
全市社会汽车保有量增幅很大，但，社会停车场（库）却未能有较大幅度的增加。
从统计资料可以看出，2003年停车泊位总量与全市社会汽车保有量之间的比率为56.5%，缺口量12225个；2004年末，全市社会汽车保有量己经达到37691辆，增幅很大，而2004年乃至2005年，全市社会停车场（库）却未能有较大幅度的增加。
比照国外城市管理的经验，城市汽车基本停车泊位达到“
。
与分析，以反映规划建设和管理上可能出现的盲目性和无序性。
3、停车位规划滞后
由于住宅小区在规划设计时没有充分考虑到汽车停车位和停车场，使得停车位难以满足业主停车的需求。一是96年以前建成的住宅小区，根本就没有设计汽车停车位和汽车库，使得车辆无处可停，比如北濠东村、城南二村、北濠新村等；二是部分新建的住宅小区，没有从发展的角度充分规划停车位和停车场，不能满足车辆的停放。比如晨苑住宅小区，交付时间不是很长，也规划建设了部分汽车位，但是明显的不能满足业主的需求。
由于缺乏一个完整科学、统筹协调的停车发展规划，造成停车设施布局不合理，规划用地未预留，停车场（库）建设明显滞后于城市经济与社会发展的需要。
4、停车配建标准低
我市1996年以前住宅小区的停车泊位配置标准明显落后于发展需求。1997年修订出台的《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》，该《标准》与近几年机动车迅速增长的情况不相适应。即使这一较低的停车配建标准，在实施中往往也不到位，监督缺乏有效手段。
据对近几年住宅小区车位配建随机抽样调查，我市有91%的小区车位配建没有达到现行标准，实际停车配建平均达标率仅为57%。由于停车配建标准太低，且标准执行又不到位，建筑物配建停车泊位缺口很大，造成住宅小区停车供求矛盾尖锐。
5、停车管理措施不到位
一方面，外来车辆进入增加了小区停车压力。由于部分住宅小区没有实行封闭式管理，对车辆的随意进出缺乏有力的管制措施，对外来车辆管理不得力也会增加本小区停车的压力；笫二个方面，现有的停车库没有得到充分的利用。部分业主买了汽车库，为了图方便，仍然将汽车停放在小区道路上，多占了小区现有的停车位；笫三个方面，停车位经营机制不合理。尤其是路面与地下停车场（库）的经营机制缺乏合理性，收费价格倒挂，未能发挥以价格经济杠杆来调节停车供需关系的作用，客观加剧了住宅小区“停车难”的矛盾，形成了停车“总体供给不足、路面停车日增、地下泊位闲置”的怪圈。比如朝晖花园，每到夜晚，路面停满了汽车，而地下停车场却空空荡荡。
6、停车管理法规不完善
我市住宅小区停车管理主要依据各物业管理企业制定的《机动车停车管理规定》、《公共停车库（场）管理规定》、《业主公约》和《物业管理合同》。由于缺乏具有完整性、系统性、统一性的行政法规，无法适应住宅小区停车管理的需要，同时，也由于没有强有力的行政措施，出现了停车位被占用或被挪做他用、不服从规定乱停车等现象，直接影响了我市住宅小区停车依法管理的效力和相关政策措施的实施。
三、对策
1、采取有效措施，控制私家汽车的急剧增加
当前，居民购买汽车的势头迅猛，如果不加以控制，未来几年“停车难”的问题会越来越严重。可以参照上海、北京等城市的做法从以下几方面来加以控制私家汽车的增加。一是对私家车牌照进行拍卖；二是要求居民买车前必须要有已取得有效泊车位的证明材料；三是大力发展城市公交事业，在部分具备条件的住宅小区内设置公交站点；四是合理调整车辆的税费，如，车辆购置税、燃油税、养路费、上牌费等。当人们发现选择公交出行的方便与舒适度均得到大大改善，而购置私家车的成本很大时，购置车辆行为会趋于理性，从而使城市机动车的总量有望得到控制。
2、规范停车位的规划、建设和验收程序，从源头解决停车位规划滞后和配建标准不足的问题
解决“停车难”的矛盾，关键在于源头。停车场的规划与建设管理极其重要，必须强化管理。一是严格规划。规划局要严格按照标准规划停车位，要求新建居住区必须按标准配建停车泊位。可以参照执行北京市目前的规划标准：中高档商品住宅按每户1个车位标准设置；高档公寓别墅按每户1到3个车位标准设置；普通住宅按每千户300--500个车位标准设置。二是建设局要强化建筑物配建管理，对于未达标准的已建公共建筑物，在改建扩建时应当按照标准补建停车泊位；三是强化停车场（库）设置标准的地位与作用，明确停车场（库）的设计方案应当符合停车场（库）设置标准。规划和建设部门在审核建筑工程时应当将配建停车场（库）的内容列入审查范围，凡不符合停车场（库）设置标准的，不予审查通过。这样可以从源头上防止不符合停车场（库）配建标准的建筑物产生。
3、制定科学合理的收费政策，完善停车场（库）的经营机制
价格管理是停车场（库）管理的重要机制之一。过去由于没有很好地利用这一经济杠杆，造成停车市场经营中的“怪圈”现象。物价局要会同财政局制定科学合理的收费政策：一是要采取按时段、按方位区别收费，“记时为主、记次为辅”的收费办法，并体现“地下高于路面、室外高于室内、白天高于夜间”的要求；二是要根据不同性质、不同类型的停车场（库）分别实行政府定价、政府指导价、市场调节价；
4、发挥政府引导功能，培育停车产业发展
首先，政府要全面开放公共停车场建设市场，在住宅小区周围优惠供应土地，按现行政策免征或少征停车场营业所得税，提供贷款贴息等优惠政策，积极吸引、鼓励和支持社会资本投资建设公共停车设施，实现“谁投资、谁经营、谁受益”的良性循环；其次，制定相关政策，鼓励小区附近有空停车场和空地的机关工作单位，向社会开放，提供有偿服务，使有限的资源得到充分利用；再则，培育停车产业的发展。停车业如同汽车业一样是一个很有前途的朝阳产业，是低投入、高利润的产业，停车业市场的前景十分看好。况且，还可以解决一批失业人员就业问题，如保安等。在一些发达国家和地区，停车业已成为年产业数十亿美元的大产业。对停车收费实行市场导向，完全按价值规律办事，收费适合大众消费水平。
5、制定切实可行的管理措施，以良好的管理拓展停车空间
物业管理企业要主动和业主委员会协商，对小区内车辆的管理制定切实可行的管理措施。
一是充分利用小区内的公共区域改造成停车场，可以在一些次干道、支路等不影响交通的区域开辟临时、夜间停车场，以缓解停车矛盾；
二是做好车辆进出登记工作，严格控制外来车辆的进出和停放。
贵人国际紫荆城一期前期 物业管理方案 一、项目概况 该项目位于平顶山市中心路与南环路交叉口西北角，东临市鹤林鹏商贸，西临市国安局，南至南环路，北至工商银行。项目占地面积9017平方米，建筑占地面积1975.58平方米，绿化面积3606.8平方米，总建筑面积56096.42平方米，其中住宅面积36238.44平方米，商业面积8946.88平方米，地下建筑面积10911.1平方米，内设物业管理用房70平方米。 二、物业管理内容 1、前期工作 2、物业管理行政工作 3、物业接受移交工作 4、财务管理 5、物业机电工程部协调事项 6、对外联系 7、小区保卫保洁工作 8、工程进度 三、具体实施方案 方案之一：前期工作篇
1、工作目的 （1）对项目的全方位了解和认识 （2）早期介入入伙前物业管理工作 （3）为各岗位启动做前期调研、统筹、安排工作2、运作程序 （1）项目熟悉 （2）各种图纸收集，并进行图纸档案管理系统（3）工地门禁管理 （4）售楼处各项服务措施 （5）物业管理各项收费标准咨询、市调、估算（6）物业管理费用测算 （7）物业管理前期文件准备（此项分为三类） A.临时管理合同 B.前期物业管理合同 C.装修管理规定 （8）工程跟进 3、实际操作 （1）进行例会制、时间制、内容制、责任制 （2）制定工作小结、工作总结 方案之二：物业管理行政工作篇 1、工作目的 （1）完善行政工作管理制度
（2）提高行政工作质量 2、运作程序 （3）成立项目处，设立各级管理机构及各岗位 （4）草拟各级管理员工岗位职责 （5）制定物业管理处员工手册 （6）落实物业管理用房 （7）落实购置日常办公设备及工具 （8）确立人员招聘计划 （9）对管理处管理层进行招聘及岗前培训 （10）对管理处操作曾进行招聘及岗前培训 员工工装订制 （11）草拟各部门规章制度 （12）草拟小区公共管理制度 （13）定制《业主手册》《房屋使用说明书》等对外颁发文件3、实际操作 （1）形成共建操作流程 （2）层层审核，责任到人 （3）制定工作小结、工作总结
保安管理 主要职责：重点是预防为主，防止火灾及刑事、治安案件的发生。同时要做好车辆管理、防止违章搭建、维持小区秩序及服务好业主。保安体现了物业管理形象，因此值勤保安必须具备高度的责任心，忠于职守，行为规范，精神饱满，仪表仪容整洁，姿势准确，用语礼貌。 13.1门岗管理 13.1.1指挥好进出车辆。值勤保安要时刻注视周围区域内情况，反映灵敏，车辆指挥停放到位，手势规范准确，及时疏导车辆，保持车道畅通。 13.1.2热情为业主及其客人服务，问候语礼貌、规范、亲切并提供问讯服务。 13.1.3 对进出小区的人员，要准确判断，发现可疑人员应礼貌询问。禁止携带易燃、易爆危险品和推销、闲杂人员擅自进入小区。 13.1.4控制小区财物的流失，物品出门须开具出门证（签名盖章有效），并当场核对放行。同时劝阻违章搭建材料进入小区。 13.2监控管理 职责：正确操作消、监控设备，对小区治安、车辆、消防等情况实行24小时全面监控，一旦发生突发的异常情况，应根据应急预案及时处置。 13.2.1掌握并按使用手册熟练操作监控设备，确保设备正常运行。 13.2.2做好监控设备的维护保养，保持监控室的设备在规定的温度、湿度、粉尘度和整洁的环境条件下运行，每周进行一次大扫除。发现设备故障，应立即向工程部保修，并报告主管领导采取应急措施。 13.2.3实行对口交接制度，接班人员须仔细检查设施设备，交班人员须将本
班情况告知接班人员，做到班班清、事事明，并认真填写交接班记录。 13.2.4坚守岗位，不得擅离职守。24小时严密监视屏幕各种情况，如有报警和异常情况发生，应立即查明部位并立即报告主管领导，同时采取跟踪监控或录象，并随时提供相关信息，配合和指挥保安巡逻人员行动。 13.2.5严禁无关人员进入监控室。经上级批准入内参观的人员，应做好登记。 13.3巡逻管理。 职责：按时巡逻，及时发现安全隐患，将事故苗子消灭在萌芽之中。 13.3.1在规定的时间段内按要求对小区内的各区域进行安全例查。巡视时应保持通讯顺畅，对讲机声音不要开的过大。夜间巡视须携带照明用具及警械器材，二人同行不准脱离。巡逻刷时，要注意轻、听、看、闻、查，提高巡逻质量。巡视中如发现有遗失遗留物品（除可疑爆炸物之外），须及时上交办公室，不得私自挪用或占为己有。劝阻大件货物运输电梯上下楼，提醒客人雨天小心路滑，周围有施工或高空作业时绕道行走（同时设立提示牌），提醒来往人员靠边行走。 13.3.2熟悉小区各重要设施设备（如消防设施，电梯机房、泵房、配电间、电话机房、水箱间、仓库、财务、办公室等）的分布情况，重要部位必须巡逻到位，认真检查完好情况，并做好统计。发现有异味、异声或消防设施损坏、消防安全通道堵塞或圈占、漏水、电梯关人等其他异常情况，应查明原因，立即报告并向工程部报修。 13.3.3加强对住户区域的巡视密度，掌握住户的上下班情况，如发现没上锁的门，须立即处理（无特殊情况决不允许私自进入住户房间内），并做好记录（写明发现时间、处置方法和结果）。 13.3.4做到勤观察、勤巡查发现可疑人员要认真询问，如系推销人员应记下
老旧小区物业管理方案 为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。 我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。 一、管理思路 根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路： 1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。 2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。 3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行
巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。 老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。 4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。 5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。 6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。 7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好
物业管理保安方案 保安部工作建议 随着写字楼不断向大规模、超高层、智能化发展，写字楼内部工作人员多和外来办事人员多，治安保卫工作难度大的特 点，一是必须掌握写字楼各层承租单位和人员情况，掌握楼内重点要害部位。二是定期检查办公楼的安全设施，检查承租各单位安全治保措施落实情况，对监控设施经常进行维修、保养，监控室要24小时有人监控。三是对写字楼车库、地下室、电梯间、 通风口、卫生间、水房等部位要做到安全防范，发现问题，及时处理。四是对写字楼周围坚持24小时巡逻制度，对外来办事人员实行验证登记制度，根据广电科技园特点作出以下建议 1、人员编制：31人（包保安主任在内）如办公楼需要服务另加 2、岗位安排：正副班长2个、大门岗2个、巡逻1个、西南岗1个、 西北岗1个、监控1个、车场收费1个、替休1个，每班10人、三班30人 3、待遇要求：8小时制，保安员1100-1300元，班长1500-1800元， 主任2000-3000，根据不同地理位置决定 4、其它福利按公司规定执行 5、保安部职能（秩序管理、治安管理、消防管理、服务、控制损耗）
1、保安部对治安、消防、秩序管理工作中，将导入5W管理理论（管 什么、为什么管、谁管、什么时候管、在那里管）使保安部日常管理更具针对性，管理思路更清晰、明确。 2、保安部秩序管理、治安管理、消防管理对象（内容）： 人：外来小商贩、拾荒人员、派发传单人员、孩童管理、施工人员、外来闲杂人员、机动车辆、治安事件防范。 货：占道经营、扶梯、客梯禁止运载货物管理。 火：禁烟管理，消防通道、安全出口、消防设施旁物品堆放管理、商铺内电器防火巡查管理。 车：广场外围经营运输车辆,三轮车及商场内小拉（推）车乱摆放 管理。 3、加强内控：巡逻岗对公司公共区域以下内容进行排查：公司设备、 消防设备、装修单元、空置单元、人员物品、通道是否畅通、物品放行、消防报警、外围巡查等。 4、服务：有效接待客户的咨询、投诉、处理突发事件、为客户提供 帮助等。 通过初次接触广电科技园发现问题如下 1．门岗两女保安不够严肃活泼 2．巡逻敬礼不够规范。 3．卸货区提放物品不够规范，比较乱。 4．施工工地要做好安全防护巡查监督。 5．岗位描述：
小区物业管理制度 一.治安管理规定 1.非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。 2.装修施工人员凭物业服务中心发放的临时出入证进入小区。 3.小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。机动车辆不停放在小区内，住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场并停放在指定位置。 4.住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以放行条形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。 5.小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。 6.遵守小区和物业服务中心公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。 7.住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。 8.住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。 9.小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业服务中心的管理，不得从事非法经营活动。
二.环境保护管理规定 1.爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。 2.爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。 3.小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。 4.小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。 5.小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。 6.不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。 三.清洁卫生管理规定 1.请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。 2.垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。 3.请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。 4.不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。 5.住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。
小区保安管理方案825211 小区保安管理方案 一、工作态度 1．服从领导——不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。 2．严于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。 3．正直诚实——对上级领导、同事和业主要以诚相待，不得阳奉阴违。 4．团结协作——各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力的解决困难。5．勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。 6．认真学习——认真学习相关专业知识(包括但不限于：安防和消防等)，不断地提高自身业务水平，努力提高服务质量。 7．勤俭节约——具有良好的节约意识，勤俭为公，节约能源。 二、服务态度 1．礼貌——这是员工对业主和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。 2．真诚——以真诚的态度接待业主。
3．友善——“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接业主及与同事相处。 4．热情——尽可能为同事和业主提供方便，热情服务。 5．耐心——对业主的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。 6．平等——一视同仁地对待所有业主，不应有贫富之分，厚此薄彼。 三、仪容仪表 1．员工必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作卡端正佩戴在胸前。2．任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。 3．皮鞋要保持干净、光亮，不准钉响底。 4．应每曰修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头。 5．面部、手部必须保持干爽清洁，不留长指甲（不长于指头2毫米）。 6．保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。 7．不得在大庭广众之下梳头、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰等影响公司形象的行为。 四、行为举止 1．举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾
小区物业管理服务整体服务方案 xx小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下： 1、管理理念定位 树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。 1.1服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理 在xx东苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使xx成为“人性”得以充分张扬的空间。 1.1.1 对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。 1.1.1.1管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。 1.1.1.2不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。 1.1.2 引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障。 1.1. 2.1多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。 1.1. 2.2主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。 1.1. 2.3关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。 1.1. 2.4为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。 1.2 管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。 业主置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。
物业保安服务管理制度 保安员值班制度 1、保安员值班实行24小时三班轮值制,做好门前和小区内保卫纠察工作。 2、各岗位保安人员应相互配合,密切协作,共同做好整个小区的治保安卫工作。 3、必须严格落实住宅小区、停车场、办公楼的人员和车辆的管理工作; 4、维护各出入门的进出秩序和小区内的清洁卫生; 5、发现可疑人员应及时检查询问,并及时报告。 6、保安员在执行小区内巡逻期间,应负责检查小区的各项安全设施和公共照明; 7、维护小区内的正常生活秩序,禁止赌博、卖淫、嫖娼、打架斗殴等事件在小区内发生; 8、发现可疑情形应立即向上级领导或有关部门报告处理; 9、当值保安员必须严格履行职责,认真完成各项任务,规范填写各种登记资料,做好交接班记录,向接班人员报告本班次的工作情况; 10、保安人员必须服从上级领导以及管理处领导的指示,非特殊情况需临时调动的,不得擅离职守。 保安人员纪律 1、必须一切行动听从指挥,不当面顶撞,不背后议论。 2、上岗执勤时,必须尽职尽责,坚守工作岗位,不擅离职守。 3、严格落实一日生活制度、请销假制度、学习培训制度、军事训练安排、工作例会制度、工作汇报制度、备勤制度。 4、每个保安员要有高度的集体荣誉感,团结互助,不拉帮结派,不搞个人主义。 5、保安员在上岗执勤或班后备勤时不允许酗酒、不允许吃带异味
的食物,保持好良好的精神面貌,以备随时调用。 6、积极参加公司及保安队组织的各种活动(学习、开会、训练、公差、劳动等),不挑剔、无怨言。 7、对待顾客及业主要有良好的服务意识,做到文明、礼貌、热情、大方,做到以理服人。 8、保安队员不准组织、伙同他人进行其它破坏和干一些有损保安行业声誉的事情。 9、保安队员禁止穿拖鞋或光背在公共场所行走或进行其它活动。 保安人员工作行为规范 1、上岗执勤必须仪表整洁,着装整齐统一,戴工牌上岗。 2、不准留长发、胡须,要经常修剪,不留小胡子,不准留指甲。 3、上岗执勤时不准坐、卧、依靠、打盹、吸烟、唱歌、看书报、听收(录)音机以及做其它与值勤无关的事。 4、文明执勤,礼貌待人,遇到客户必须做到让道、微笑问好,与人谈话时要热情大方,语言要简洁,用词要适当。 5、有自我约束能力,不违章不违纪,服从分配,听从指挥。 6、认真学习各项业务技能及相关专业知识,时刻注重公司和自身的形象。 7、当业户、员工的生命、财产安全受到不法侵害时,要机智勇敢、灵活妥善地采取紧急措施全力保护。 8、上岗执勤时,不准将帽子拿在手中,不准钩肩搭臂、手插口袋。 9、执勤时行姿步伐平稳,不左摇右晃,站姿保持全身正直,双手垂侧放或后握,不准抱臂,不准倚靠任何东西,不准攀扶建筑物、树木、汽车等一些与工作无关的物件。 10、同事之间要互帮互助,不争吵、不挑衅闹事,不做有违反公司规定、公司各项规章制度以及保安部所制定的各项管理规定的事。 11、认真完成公司交给的各项工作任务。 交接班制度 1.每班接班前十五分钟整理好自己的服装和各项配备物品及个人
Clarify the implementation objectives and contents, make the plan unified, the action coordinated and the process orderly. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 物业管理方案
编号：FS-DY-20791 物业管理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈
运行机制 组织结构图 经营环境图 四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号岗位人数主要职责备注 1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。 2经营部主任1具体经营事务、人事等。 3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率
小区物业管理中保安管理的重要方法和难点分析 随着社会的发展和一座座的建成，人们对物业管理越来越重视了，物业管理的全面性，是小区业主的好管家，所以小区业主对物业的要求也越来越高，而物业管理的重点就是客服、工程、保洁、保安。其中安全管理重之重既是物业的的形象，又是与业主接住最多，保安的服务工作做的好坏直接关系到物业公司的利益。所以企业的发展需要人才，为了使企业能在竞争日益激烈的大市场环境中立于不败之地，我们不仅需要服务技能过硬的员工，还需要懂业务、善经营的管理者，只有平时严格要求自己，不断提高自身业务素质，才能把握好每一次展现自身才能的机会，从而实现自我价值。我知道，我没有辉煌的过去，只求把握好现在和将来。从我自身来讲，无论是工作能力还是综合素质可能还不是最佳人选，但人往高处走，只有不断挑战自我， 二、安全防范及秩序维护工作； 安全防范工作责任重于泰山，为了做好小区的安全管理及秩序维护工作主要做了以下工作： 1、技术防范； 1.1充分利用监控中心视频，密切监控小区动态发现情况快速反映到达现场查看。 1.2充分利用小区围墙周界红外报警系统，探测外围情况。 1.3充分利用门禁系统，把无证、无卡人员隔离于楼宇外围，严格落实凭卡出入制度，使不法分子无法进入小区实施破坏、盗窃等违法活动。 1.4严格落实各级检查制度，设置流动签到点制度加强员工巡查力度。 2、人力防范； 2.1在小区合理分配巡逻人员，确保检查到每个地点不留任何死角。 2.2尤其加强对薄弱环节和一些死角的检查，对容易进入的地段安排人员蹲点守侯。 2.3小区的门岗严格执行相关的管理规定，杜绝人员随意进入，做到来访人员无业主同意不得进入，装修人员无出入证不得进入。业主无卡核实身份有误者不得进入。确保没有安全责任事故发生。 3、消防管理； 3.1严格落实消防检查三级检查制度，对消防器材进行日检、周检、月检。并在每栋楼落实消防安全检查责任人，做到责任明确，发现问题立即上报。 3.2、不定期的检查消防设备器材是否完好无损，消防通道是畅通，有无消防安全隐患，确保小区业主人身财产安全。 三、车辆管理；
第一章前言 “×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规管理、追求创新、服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点
◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； ◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； ◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； ◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点： 1、完善服务、诚信待人。 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。 2、环境管理责任到人 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最
XXX小区安保服务案XX物业管理有限公司
目录 一、管辖范围 二、人员编制 三、岗位职责 四、工作标准 五、治安防范责任书 六、保安部各种使用表格
一、管辖范围 我们本次的安保服务内容主要是负责辖区内重要目标、场所、出入口等进行守护和巡逻，预防违法犯罪和减少灾害事故损失。 本项目都参照《安保工作手册》，根据实际情况制定治安、消防工作程序及职责，并履行与公司签订的《安全责任书》，将责任落实到组织、个人。 二、人员编制 1、安保部主管预计1人； 2、门岗安保员预计6人； 3、小区巡逻员预计3人； 备注：共计10人 表1.1如下：
本安保组施行三班倒。 三、岗位职责 1、安保部主管工作内容 在本小区物业经理领导下，负责本小区的治安、消防管理工作；负责辖区区域安保人员定岗和工作安排；本区域安保监控设备、通讯器材的使用管理工作并提交安保年度财务计划；负责对小区的每周不少于三次的夜间巡查；完成本小区物业经理交办的其他工作。 2、门岗安保员 在本小区安保主管的领导下，着装整齐，精神饱满的负责本职位的执勤工作；负责本班次对本小区的安保消防监控值班工作；负责按规定对本班次的监控影
像进行电子录入；对进出本门口的机动车辆进行登记；认真填写值班记录，做好交接登记；保持区域环境清洁；完成其他工作。 3、小区巡逻员 在本小区安保主管领导下，着装整齐，精神饱满的负责本小区的治安、消防及公共设施的本班次巡逻检查工作；认真填写安保巡逻检查记录；完成其他工作 四、工作标准 1、按规定着装，佩戴工作证；精神饱满，姿态良 好；举止文明大方。 2、熟练掌握业主的基本情况；能准确填写各种表 格记录；能熟练掌握报警监控、对讲机、电梯等设施、设备的操作程序。 3、主动热心周到为业主服务，礼貌待人，微笑服 务，不出现业主被抢被盗案件。 4、经常注意检查和保持仪容整洁，不准袖手、背 手、叉腰和将手插入口袋中，不吸烟、吃零食，做到站如松，坐如钟，动如风。
江苏大丰市康宁小区物业管理方案 (范本) 江苏大丰瑞城物业管理有限公司 二○○七年一月十二日
目录 前言……………………………………………………………………………………2-4 第一部分物业公司简介 (5) 第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施………………6－ 10 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施 第三部分管理经营机构框架及管理目标……………………………………11－ 14 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标 第四部分日常物业管理运作…………………………………………………15－ 22 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理 （十）物业管理工作抽查与考核管理
第五部分物业管理制度………………………………………………………23－ 33 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理 五、房屋管理 六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、消防、安全 十二、社区文化 十三、物业接管、入住
前言 大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为 %。小区配套设施完善。康宁小区项目由公司开发建设。 若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。 我公司具有： 雄厚的资金实力 本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。 强大的技术保障力量 我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾问。 一流的管理和合理的收费 现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。 我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。 丰富的物业接管经验 对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公
小区门卫管理制度 篇一：物业公司保安人员管理制度 物业管理有限公司 保安人员管理制度 第一章总则 第一条为加强对本公司保安人员的管理，使得保安人员的工作规范化、秩序化，特制定 本制度。 第二条本制度适用于各管理处的所有保安人员。 第三条严格遵守执行保安工作条例，思想业务素质过硬，自觉维护物业辖区内业主或用 户以及设施的安全，敢于同坏人坏事作斗争。负责物业辖区门口及自己职责范围内的秩序，发现有人进行危险活动要及时进行制止。 第四条严格遵守外来人员进出物业辖区登记制度。保安人员要详细记录来人因何事要见 何人，登记其所携带物品、电话。 第二章保安人员内部管理规定 第五条保安人员每周应进行开会小结， 总结 本周工作，对下一周工作内容进行合理安排，并做好签到记录以及会议记录。 第六条保安人员担负着维护物业治安的义务，因此，工作安排上应有严格规定。保安人 员请假1日以内，必须由所处岗位的负责人审批；请假1日以上，3日以内者，应报由保安主管批准；超过3日，须报经分管总经理批准。 第七条保安人员请假超过1日以上者，应事先与其他保全人员协商顶班，并上报批准。 第八条保安人员请假须续假时，应当及时告知并得到批准后方可续假，超假或者逾假不 归者，按照情节轻重作出处罚，并按旷工处理。 第九条保安人员值班室、宿舍只准张贴公司统一制订的岗位职责、工作程序、常用规范、值（排）表等文件，张贴（悬挂）必须整齐划一。 第十条桌面保持干净整齐，不放与工作无关的物品，桌屉里物品摆放有序。 第十一条宿舍的地面、门、窗应保持干净、无尘、无明显污迹，床铺上的被子、枕头必须摆放统一。
第十二条注意仪表，制服要勤洗勤换，保持整洁，待人接物有礼貌。 第十三条统一着装，配戴工作牌，不得配戴饰物，留长发、长指甲和蓄须；禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、穿拖鞋。 第十四条言谈举止文明、大方、得体、态度和善、精神饱满。 第十五条执勤过程中姿态良好，精神振作，不得前倾后仰、勾肩搭背、互相随意攀谈或使用手机、电话交谈；不袖手、叉腰或将手插入口袋中。 第十六条保持值班室、住宿处以及周边环境的整洁、卫生，不得随地吐痰、乱丢杂物。 第十七条执勤时不准喝酒。 第十八条不准在公司所管物业范围内打麻将，不准利用娱乐之便赌博或变相赌博。 第十九条经常注意检查和保持仪表整洁。 第二十条自觉接受业主（住户）的监督和投诉。 第二十一条做到微笑服务，对待业主（住户）友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌用语，对业主（住户）反映的情况不推诿、不回绝。 第二十二条禁止其他有损保安人员形象的行为。 第四章保安人员交接班规定 第二十三条接班保安人员要做好更换制服工作，按规定提前10分钟上岗接班，在登记簿上记录接班时间。上岗领班要召开班前会议，布置当日工作。 第二十四条交接的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材、记事本向接班保安人员交待、移交清楚。 第二十五条交接时，先查明下岗人员的手持对讲机是否损坏，如果损坏及时上报，然后进行岗位遗留问题的交接处理及记事本移交。 第二十六条接班保安人员验收时发现的问题应由交班保安人员承担责任。验收完毕，交班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任。 第二十七条所有事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名。第二十八条接班人未到，交班人员不得下班，如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别扣发两人的工资并通报批评。
裕马龙城小区物业服务管理方案 制作方：曲靖市万象物业管理有限公司 一、目的和职责 1．目的 为了搞好裕马龙城小区物业管理服务工作，为业主/住户创造温馨、和谐、优美、整洁的居住环境，我公司特制定本方案。 2．指导思想 一切从业主的需要出发，在物业管理中体现以人为本，服务至上的原则。通过对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理，努力把裕马龙城建成安全小区、环保小区、文明小区。 3．职责分配 （1）本服务方案由客户服务部负责具体制定并对执行情况进行监督。 （2）其他部门负责所属服务的具体执行工作。 （3）行政人事部承担各个部门在执行过程中的协调工作。 二、服务基本要求 1．接管物业项目时，认真查验小区共用部位、共用设施设备，保证验收手续齐全。 2．同所有业主签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，并依照合同开展各项服务工作。 3．制定完善的物业服务管理方案，并建立完善、齐全的质量管理、财务管理、档案管理、人事管理等各项制度。 4．公司管理服务人员在开展工作时，应根据服务特点统一着装、佩
戴标志，行为规范，服务主动、热情。 5．公司公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主/住户来访来电、咨询、报修和投诉；有完整的报修、维修和回访记录。水、电、等急迫性报修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台账，报修服务48小时内进行100%的回访，投诉4个工作日内100%回复；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。 6．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 7．在资金和费用管理上，均按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住房专项维修资金。 8．每年至少两次征询业主/住户对物业服务的意见，满意率达到70%以上。 9．建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预防预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能保证预案的及时启动。 三、服务标准 1．房屋维修管理 （1）每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。 （2）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的
住宅小区物业 规范化管理制度范本 目录 住宅小区物业管理常用表格范本 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本 5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本 11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本 18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 1
住宅小区物业规范化管理制度范本 23．每月应收管理费明细表范本 24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本 30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本 35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 2
亲江家园小区安保管理方案 一、总则 为了加强公司的安全服务工作，，认真落实公安机关的“四防”安全工作和公司的规章制度，持续提升小区业主安全感和满意度，保证辖区公共秩序正常，树立公司管理服务形象，提升公司品质。二、岗位设置 保安部人员编制12名，保安员分两班24小时值班制度，具体岗位设置有门岗（含监控）、巡逻岗、车库岗以及机动岗等，安全服务工作覆盖整个小区公共区域及集团办公楼、宾馆等区域。 三、人员配置（见附件一） 四、保安员值班制度 1、项目保安人员实行两班24小时值班制度，分为白班和夜班。 白班时间为：8：00—20：00 夜班时间为：20：00—8：00 五、交接班制度 1、准备：当班队员应提前半小时做好值班记录并填写交接班记录 表（岗位所交物品、需下班队员跟进处理的问题等）。各接班人员应提前10分钟到达相应岗位，做好各项交接班的准备工作。 2、交接：接班队员严格按照交接班记录表上面记录的物品进行交
接（先检查岗位清洁情况，上班人员岗位对讲机和所交物品是 否齐全、完好，如有损坏及其他异常应及时上报并做好记录， 并请交班队员签字确认，然后进行岗位遗留问题转达，以及其 他事项的交接），无异常后，签字确认（确实做到做到上不清，下不接）。 3、交班队员待接班队员在交接班记录上签字确认后方可离开，严 禁擅自离开造成岗位无人值守等现象。 六、各岗位工作职责 （一）、保安队的工作职责 1、治安管理 （1）辖区安全管理 （2）突发事件处理 （3）监控管理 （4）辖区流动人口管理 2、消防管理 （1）消防设施设备的管理 （2）消防事件的处理 （3）消防监控的处理 （4）消防安全检查工作 3、交通管理 （1）停车库管理 （2）路面管理 （3）设施设备的管理
XX小区物业管理方案 第一章前言 “×××”小区位于－－,与xxx近在咫尺。小区总建筑面积xx 万多平方米,由小高层低密度住宅、特色点式楼与纯版式小高层组成。小区内设有超市以及商办服务区等;商铺面积×㎡;地下停车场×㎡;地上停车场×㎡;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进,设有电视监控,周界防范,电子巡更,背景音乐,远程抄表系统等,让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值,从而确保小区保值、增值。××××公司就是具有物业管理三级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神就是“XX物业,勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人与”的得天独厚的管理优势,以及公司先进的管理模式,丰富的管理经验,专业化的管理队伍,使×××小区更增魅力,更上档次。通过全方位的服务,提高小区的知名度,使×××真正达到增值保值的目的,为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨就是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主
导,寓管理于服务之中,为业户推出完善的管理服务,为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点 ◆运用持续发展的战略,确保物业的保值与增值; ◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉; ◆结合物业实际情况,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,全心全意为业户服务; ◆采用PDCA循环整改的方法,不断提高物业管理水平; 管理处采用的管理体制就是:企业化、专业化、一体化。管理思想就是:安全第一,不断满足业户日益增长的对服务的需求,打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中,公司将抓住以下三个重点: 1、完善服务、诚信待人。 物业管理就是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨与追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则与服务周到的服务理念,为业户提供全方位、高品质的优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活与工