万科企业股份有限公司
2009年第三季度报告
公告编号：〈万〉2009-036
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带
责任。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员对第三季度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保
证或存在异议。
1.3宋林副主席、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事
代为出席并行使表决权；徐林倩丽独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权李家
晖独立董事代为出席并行使表决权；李小加独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，
授权齐大庆独立董事代为出席并行使表决权。
1.4 公司本季度财务会计报告未经审计。
1.5 公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证季
度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1主要会计数据及财务指标
（单位：人民币元）
2009年9月30日 2008年12月31日增减幅度总资产129,502,509,181.71119,236,579,721.09 8.61%归属于上市公司股东的所有者权益34,942,753,923.6831,891,925,262.40 9.57%股本（股）10,995,210,218.0010,995,210,218.00 -归属于上市公司股东的每股净资产 3.18 2.90 9.66%
2009年7-9月比上年同期增减 2009年1-9月比上年同期增减营业总收入7,735,186,029.6446.31%29,543,838,457.46 31.06%归属于上市公司股东的净利润433,199,832.30101.03%2,957,592,238.84 29.92%经营活动产生的现金流量净额--11,241,209,259.63 665.13%每股经营活动产生的现金流量净额-- 1.022 664.64%基本每股收益0.03995.00%0.269 29.95%扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.03268.42%0.262 26.57%稀释每股收益0.03995.00%0.269 29.95%
净资产收益率 1.24%+0.52个百分点8.46% +0.89个百分点扣除非经常性损益后的净资产收益率 1.02%+0.33个百分点8.24% +0.69个百分点注：按照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号—非经常性损益（2008）》（证监会公告〔2008〕
43号）的规定，公司对08年7-9月和1-9月的非经常性损益进行了重述，同期扣除非经常性损益后的基本每
股收益和净资产收益率相应重述，09年7-9月和1-9月扣除非经常性损益后的基本每股收益和净资产收益率
相对上年同期的增减依据重述后的上年数据得出。
（单位：人民币元）非经常性损益项目 2009年1-9月 2008年1-9月
捐赠支出 (42,471,154.31)(33,922,473.57)交易性金融负债公允价值变动损益 1,694,880.0019,651,104.00出售被投资公司产生的收益94,194,272.122,029,479.13其他 37,249,614.9515,717,866.13所得税影响 (14,336,178.16)1,219,007.89少数股东损益影响 2,603,364.00394,459.66合计 78,934,798.605,089,443.24
2.2 报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表
截至2009年9月30日，公司股东总人数为1,324,772户（其中A股1,286,892户，B 股37,880户）。
（单位：股）
报告期末股东总数 1,324,772户
前十名无限售条件流通股股东持股情况
股东名称（全称） 期末持有无限售条件流通股股份数量 种类
华润股份有限公司1,355,094,766A股
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深193,530,833 A股
刘元生133,791,208 A股
中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金102,137,903 A股TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 90,038,032 B股HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH FD82,406,712 B股
中国工商银行－博时第三产业成长股票证券投资基金80,000,000 A股
交通银行－博时新兴成长股票型证券投资基金75,000,000 A股
中国工商银行－易方达价值成长混合型证券投资基金72,085,189 A股
内藤证券株式会社69,469,524 B股
截至2009年9月30日，公司总股数10,995,210,218股，其中A股9,680,254,750股，B 股1,314,955,468股。
2.3报告期末前十名公司债券持有人持债情况
（1）前10名08万科G1债券持有人的名单和持有量
序号持有人持债张数
1新华人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-018L-FH002深 5,548,262
2中油财务有限责任公司 4,157,662
3中国太平洋保险（集团）股份有限公司 3,433,312
4中国人寿保险股份有限公司 2,519,008
5中国平安人寿保险股份有限公司－传统－普通保险产品 2,218,727
6中国人寿财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品 1,820,000 7中国平安财产保险股份有限公司－投资型保险产品 1,034,630 8中国人寿养老保险股份有限公司－自有资金 1,000,000 9中国财产再保险股份有限公司 776,162 10中意人寿保险有限公司－投连产品－股票账户 713,500
（2）前10名08万科G2债券持有人的名单和持有量
序号持有人持债张数
1工银瑞信信用添利债券型证券投资基金 2,346,450 2中信证券股份有限公司 2,105,709 3中国机械进出口（集团）有限公司 1,946,689 4中国工商银行-交银施罗德保本混合型证券投资基金 1,388,331 5全国社保基金二零六组合 1,375,065 6中国建设银行－富国天丰强化收益债券型证券投资基金 1,370,000 7中信证券－中信－中信证券债券优化集合资产管理计划 1,030,060 8全国社保基金八零一组合 859,778 9嘉实稳健开放式证券投资基金 709,798 10全国社保基金二零二组合 700,000
§3 管理层讨论与分析
报告期内全国商品住宅成交量同比大幅增长，成交面积和金额较去年同期分别上升69.9%和118.5%。万科重点关注的14个主要城市，三季度的成交面积和金额同比分别上升128.9%和172.7%。
环比来看，三季度全国商品住宅市场成交面积和金额较二季度分别上升4.7%和6.0%，但各区域市场的情况存在差异，部分城市相比年中时的销售高峰出现了不同程度的回落。
全国市场成交量环比增长放缓、部分城市出现环比缩量，与供应不足存在一定关系。今年以来市场回暖导致可售存量迅速消化，而2008年的市场调整导致企业普遍减少开工量，短期内的新增供应跟不上市场销售，到三季度时市场可售存量资源降至近年以来的低点，制约了成交量的进一步扩大。
但值得注意的是，9月份多数城市的批售面积较7、8月份已经出现上升，反映出新房供应紧张的局面正逐步改善，这也符合公司在中期报告中关于年底新房供应将有较大增长的判断。新房供应的增加，有助于四季度房价趋于稳定和实现较为理想的交易量。
报告期内，二套房贷政策微调所释出的信号，对于市场心理产生了一定的影响。但由于政策的微调是在市场供应相对不足、房价面临较大上涨压力的背景下进行的，因此总体来看，此次政策的微调较为及时，对于防止市场向过热的方向发展、促成行业更加健康稳定的成长，具有积极的意义。
报告期内公司实现销售面积161.5万平方米，销售金额154.0亿元，分别比08年同期增长18.2%和34.1%。2009年1~9月份，公司累计销售面积510.3万平方米，销售金额461.5亿元，分别比08年同期增长26.8%和29.6%。
分区域看，前三季度珠三角市场实现销售面积136.7万平方米，销售收入139.0亿元，同
比分别增长12.4%和18.3%；长三角市场实现销售面积145.2万平方米，销售收入151.3亿元，同比分别增长10.6%和12.1%；环渤海市场实现销售面积159.3万平方米，销售收入124.1亿元，同比分别增长64.2%和73.6%；其它市场实现销售面积69.0万平方米，销售收入47.1亿元，同比分别增长31.7%和46.3%。
报告期内，公司实现结算面积102.8万平方米，结算收入76.0亿元，分别比去年同期增长70.2%和46.5%。实现营业收入77.4亿元，净利润4.3亿元，同比分别增长46.3%和101.0%。1~9月份，公司实现结算面积351.3万平方米，结算收入292.0亿元，分别比去年同期增长30.9%和31.5%；累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%。截至报告期末，公司尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额共计393.7亿元。
截至报告期末，公司持有货币资金276.1亿元，短期借款和一年内到期的长期借款合计83.2亿元，净负债率9.8%，继续保持着相当稳健的财务状况。
报告期内，公司继续坚持严格的项目获取标准，在广州、佛山、中山、长沙、杭州、宁波、南昌、北京、天津、青岛、武汉等11个城市共获取项目15个，计容积率总建筑面积约411.1万平方米，按万科权益计算的总建筑面积为284.4万平方米。考虑持续增长的需要，目前万科的项目资源略少于未来三年的开发量，公司将继续密切关注市场形势，把握市场机遇，为后续发展补充合适的项目资源。
报告期内，公司继续贯彻质量效益型的增长模式。通过优化产品、加强成本费用管理，发挥规模优势、战略纵深优势等一系列措施，提高公司的经营质量和盈利能力。
期内，公司积极推动装修房标准化，在此基础上整合集团资源，加强集中采购。目前公司已经制定了C级装修房标准并在集团内进行推广。8月份，公司在上海举行C级装修房部品集中采购，采购金额逾10亿元，降低成本逾1亿元。未来公司将继续推进产品标准化，深化集中采购，进一步发掘规模优势。
本季度，公司进一步加强费用、成本管理的工作。通过简化管理动作、严格监督、加强客户研究、优化广告投放等措施，截至报告期末，公司管理费用比去年同期降低11.6%，销售费用比去年同期降低17.6%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低35.0%。
年初，公司曾表示将进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资。今年以来，由于公司加快了项目开发，同时把握市场机遇，适当补充了一定项目资源，公司的资金需求有所增加。报告期内，公司董事会通过了关于公开增发A股股票的决议，相关融资方案在9月15日召开的2009年第一次临时股东大会上获得高票通过。此次增发有望进一步提高公司的资金实力和经营灵活性，对于推动公司的持续发展将起到积极的作用。
9月29日，公司办公地址由深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心变更为深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。
新增项目情况
报告期内，公司新增项目15个，项目规划建筑面积合计约411.1万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约284.4万平方米。1~9月份，公司共新增项目30个，项目规划建筑面积总计约830.8万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约632.7万平方米，平均土地成本约2,686元/平方米。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计2,187万平
方米。
第三季度新增项目详细情况如下：
（单位：万平方米）
城市项目名称位置权益
比例
占地面积
规划建
筑面积
万科权益
建筑面积
项目
进度
金沙洲B04地块白云区100% 1.72 3.10 3.10 前期广州
南沙08NJY-1项目南沙区95%13.4826.9525.60前期
佛山顺德陈村登州地块顺德区49%28.4071.0134.79 前期中山库充地块东区100%7.6415.2915.29前期
四海项目岳麓区80% 3.8313.7611.01前期长沙
宏发项目雨花区60%23.2454.5032.70 前期
草庄R21-25项目江干区100% 1.42 3.39 3.39 前期杭州
草庄R21-24项目江干区100% 2.30 5.30 5.30 前期宁波慈城项目江北区100%31.4239.3739.37 前期南昌公安学校项目青云谱区50%9.7114.527.26 前期
长阳1号项目房山区50%16.0934.1517.07 前期北京
长阳5号项目房山区50%27.6251.1725.59 前期天津空港限价房项目东丽区51%13.6520.4810.44 前期青岛后桃林项目城阳区80%13.0923.1618.53 前期
武汉城市花园后期地块东湖新技
术开发区
100%23.1034.9634.96 前期
合计216.71411.12284.42 -
报告期末至本报告披露日，公司新获项目2个，合计地价总额12.2亿元，项目规划建筑面积61.4万平方米，按万科权益计算的建筑面积36.2万平方米。详细情况如下：
（单位：万平方米）
城市 项目名称 地理位置权益
比例
占地面积
规划建
筑面积
万科权益
建筑面积
项目
进度
厦门翔安X2009G04项目翔安区100% 5.4410.9010.90 前期
长春 柴油机厂项目 二道区 50%25.1450.5025.25 前期
合计 30.5861.4036.15 -
§4 重要事项
4.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用□不适用
（单位：人民币元）
项目 2009年9月30日2008年12月31日变动幅度说明
货币资金 7 2
27,614,616,095.119,978,285,929.938.22%销售回款增加及现金备付款增加
应收账款 5 4
501,523,208.2922,774,844.2-45.65%到账销售回款增加
预付账款 49.78%
4,733,854,686.05 3,160,518,998.56预付土地价款增加
短期借款 3 2
1,915,242,246.94,601,968,333.3-58.38%偿还贷款
应交税费 ) )
(1,937,225,825.34(861,985,122.52-124.74%预缴税金增加
长期借款 6 3
17,656,398,726.59,174,120,094.892.46%新增长期借款
项目 2009年1-9月2008年1-9月变动幅度说明
营业总收入 6 4
29,543,838,457.422,541,912,977.131.06%房地产开发销售规模增长
营业成本 9 5
20,618,995,957.013,416,159,543.853.69%地产业务规模增长及土地成本上升
销售费用 1 4
934,484,165.61,133,777,027.4-17.58%销售工作精细化并加强管理
投资收益 6 1
314,242,143.868,141,627.3361.16%被投资公司收益增加及出售部分公司股权少数股东损益 1 6
712,389,721.5357,778,560.999.11%合作方分得利益增加
4.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用□不适用
2009年8月27日，公司公告了关于公开发行A股股票等事项的董事会决议，相关议案在9月15日召开的2009年第一次临
时股东大会上获得通过。详细情况请参阅公司分别于8月27日和9月16日在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、巨潮网以及香港https://www.doczj.com/doc/3018939690.html,发布的公告。目前公开增发A股股票相关工作正常进行中。
4.3公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用□不适用
承诺事项承诺内容履行情况
股改承诺在公司股权分置改革中，华润股份有限公司承诺持有的非流通股股份自获得
上市流通权之日起，在十二个月内不上市交易或者转让。之后，通过证券交
易所挂牌交易出售原非流通股股份，出售数量占万科股份总数的比例在十二
个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十，且出售价格不低
于股权分置改革当中发行的认沽权证行权价的120%（出售价格将按权证行
权价的调整方式在法定限售期内进行调整）。
严格遵守承诺。
收购报告书或权益变动
报告书中所作承诺
无重大资产重组时所作承
诺
无
发行时所作承诺在公司2006年度非公开发行A股股票中，华润股份有限公司承诺认购的股
票自愿锁定三十六个月。目前华润股份有限公司持有2006年非公开发行有
限售条件流通A股264,000,000股，占公司股份总数的2.4%。该等股份锁定
期限至2009年12月26日。
严格遵守承诺。
其他对公司中小股东所作承诺公司原第一大股东、现第一大股东华润股份有限公司的母公司中国华润总公
司于2001年向本公司郑重承诺：将本着有利于万科发展的原则一如既往地
支持万科，在其公司及下属公司或者万科可能涉及到同业竞争的投资项目、
处理由于同业竞争而发生的争议、纠纷时，保持中立。
中国华润总公司始终遵
守其承诺。
4.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
4.5 其他需说明的重大事项 4.
5.1 证券投资情况
□适用 √不适用
4.5.2 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
（单位：人民币元）
证券代码 证券简称 初始投资金额占该公司股权比例
期末账面值 2009年1-9月
份损益
2009年1-9月份所有者权益变动000001 深发展Ａ 11,582,347.800.10%60,308,539.20- 31,796,856.00
600697 欧亚集团 5,070,000.00 1.18%35,342,974.26563,683.80 8,192,204.56600680 上海普天 7,076,961.710.90%29,561,918.066,933,221.12 7,073,278.60
600751
S*ST 天海 143,600.000.04%
143,600.00- -合计
23,872,909.51
-125,357,031.52
7,496,904.92 47,062,339.16
4.5.3 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
类别 时间 地点 方式
接待对象
谈论的内容及提供
的资料
摩根斯坦利活动 2009.7 香港 见面会券商、基金等各类投资者 德意志银行活动 2009.7 香港 见面会券商、基金等各类投资者 国信证券活动 2009.7 重庆 见面会券商、基金等各类投资者 野村证券活动 2009.7 新加坡 见面会券商、基金等各类投资者 麦格理活动 2009.7 香港 见面会券商、基金等各类投资者 国金证券活动 2009.7 桂林 见面会券商、基金等各类投资者 高盛活动 2009.7 香港
见面会券商、基金等各类投资者 中期业绩推介会 2009.8
香港、深圳（上
海、北京）
见面会券商、基金、个人等各类投资者 联合证券活动 2009.8 北京 见面会券商、基金等各类投资者 中投证券活动 2009.8 北京 见面会券商、基金等各类投资者 长江证券活动 2009.8 北京 见面会券商、基金等各类投资者 申银万国活动 2009.8 杭州 见面会券商、基金等各类投资者 国泰君安活动 2009.8 深圳 见面会券商、基金等各类投资者 摩根大通活动 2009.9 香港 见面会券商、基金等各类投资者 野村证券活动 2009.9 北京 见面会券商、基金等各类投资者 光大证券活动 2009.9
上海 见面会券商、基金等各类投资者 中金活动 2009.9 上海 见面会券商、基金等各类投资者 里昂证券活动 2009.9 上海 见面会券商、基金等各类投资者 国金证券活动 2009.9 深圳 见面会券商、基金等各类投资者 瑞银证券活动 2009.9 香港 见面会券商、基金等各类投资者 里昂证券活动 2009.9
香港
见面会
券商、基金等各类投资者
（一）谈论的主要内容：
1） 公司日常经营情
况；
2） 公司发展战略； 3） 公司对行业变化
的看法。 （二）提供的主要资料：
公司定期报告等公开资料。
注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。
接待券商报告
期内
深圳、东莞、广
州、佛山、厦门、
福州、上海、杭
州、宁波、南京、
苏州、北京、天
津、沈阳、大连、
武汉、成都、重
庆等地
小组或
一对一
高盛、广州证券、建银国际证券、申银万
国、里昂证券、瑞银证券、麦格理、日盛
证券、东洋证券、凯基证券、海通证券、
摩根大通、摩根斯坦利、光大证券、花旗、
高华证券、中信证券、德意志银行、瑞信、
野村证券、长江证券、中金、中银国际、
招商证券、三菱UFJ、安信证券、联合证
券、平安证券、台证证券、汇丰银行、元
大证券、大和证券、群益国际、美林、长
城证券、国信证券、Royal Bank of
Scotland、BNP、Research-works等
接待基金、其他投资机构及个人投资者报告
期内
深圳、东莞、广
州、佛山、厦门、
福州、上海、杭
州、宁波、南京、
苏州、北京、天
津、沈阳、大连、
武汉、成都、重
庆等地
小组或
一对一
润晖投资、群益投信、台湾国泰人寿、华
夏基金、嘉实基金、泰康人寿、银华基金、
中金资产管理、新华人寿、工银瑞信、长
盛基金、上海从容投资、泰达荷银、博时
基金、台湾复华投信、景顺长城、中银国
际基金、建信基金、光大保德信基金、海
富通基金、富国金、华安基金、交银施罗
德基金、长城基金、兴业基金、国泰基金、
上投摩根基金、工银瑞信、天弘基金、
Orange Capital Partners、Tiger Asia、
Mitsubishi UFJ、Moon Capital、Hamblin
Watsa Investment、Oppenheimer Funds
Development、Wide Gain Investment
Limited、Och-Ziff、Hansberger Global
Investors Inc、APG – Netherlands、
Clairvoyance Capital Mgmt、Mirae Asset
Inv Mgmt、Owl Creek Asset Management、
SAC Capital Management、Janus Capital、
Blackstone Asia Advisors、Capital
International Inc、China Rock、Comgest Far
East Ltd、Credit Agricole (Suisse) SA
Singapore、Cypress Lane Capital Limited、
D.E. Shaw & Co LP、Deutsche Asset
Management (Asia) Ltd、DnB NOR Asset
Management (Asia) Limited、Duquesne
Capital Management, L.L.C.、Frontier Asia
Fund、GF Asset Management (Hong Kong)
Ltd、HT Capital Management Ltd、Hamon
Asset Management Limited、Henderson
Land、Hill House Capital Management Ltd、
ING Clarion Real Estate Securities、Invesco
Hong Kong Limited、Lapp Capital Private
Ltd、Legg Mason International Equities、
Passport Capital LLC、Pictet & Cie,
Geneva、Redwood Investment Management
(Asia) Ltd、SUN Partners Investment
Management Limit、Sloane Robinson LLP、
Star Master Fund、Star Master Fund、The
Children's Inv Fd Mgt (UK) LLP、Amoeba
Capital Asia Fund、GE Asset Management、
Prudential Asset Management、Sansar
Capital Management LLC、Fidelity
Investment Management、Kesula Capital
LLC、Battery March、Shumway Capital、
Jetstream Capital、Sumitomo Mitsui Asset
Mgmt、Wide Gain International Investment
Co. Limited、Chilton Investment Company、
Avenue Capital Group、American Century、
Brooke Capital、Wide Gain International
Investment Co. Limited、Thornburg
Investment Management、ZBI Europe、
Gartmore Investment Ltd、Martin Currie
Investment Management、Absolute Partners
Management Ltd、Level Global、Viking
Global、Habrok Captial Mgt等
4.5.4 其他重大事项的说明
√适用□不适用
（1）公司不存在向控股股东或其关联方提供资金、违反规定程序对外提供担保的情况；
（2）报告期内，公司派付了发行的公司债券“08万科G1”和“08万科G2”第一年度的利息。根据中诚信证券评估有限公司对公司债券的跟踪评级，“08万科G1”信用等级为AAA，“08万科G2”信用等级为AA+，公司主体信用等级为AA+。报告期内，公司始终保持着良好的资信状况。
4.6 衍生品投资情况
√适用□不适用
报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险等）为了锁定外币借款汇率变动产生的资金风险，公司07年针对1980万美元外币借款签署了无本金交割远期外汇契约（NDF）。NDF 在外币借款的期限和金额范围内，通过锁定远期汇率，控制汇率变动风险。报告期内，该笔NDF已到期交割。截至报告期末，本公司无衍生产品投资。
已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相关假设与参数的设定该笔NDF价值变动对公司本报告期损益影响为人民币220,048.28元。公司NDF公允价值参照同一到期日的NDF的市场报价确定。
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一
报告期相比是否发生重大变化的说明
无
独立董事、保荐人或财务顾问对公司衍生品投资及风险控制情况的专项意见公司独立董事认为通过NDF公司降低了外币借款由于汇率浮动过大造成的损失，公司有关安排审慎合理。
4.6.1报告期末衍生品投资的持仓情况□适用√不适用
万科企业股份有限公司
资产负债表
2009年9月30日
（金额单位：人民币元）
2009年9月30日 2008年12月31日资产
合并 公司 合并 公司
流动资产：
货币资金 27,614,616,095.1717,963,209,986.0119,978,285,929.92 12,201,694,991.76应收账款 501,523,208.25-922,774,844.24 -预付账款 4,733,854,686.054,657,643.663,160,518,998.56 169,249,643.66其他应收款 4,190,544,592.0233,919,728,736.543,496,096,906.25 36,702,653,274.24存货 86,752,229,378.23-85,898,696,524.95 -流动资产合计 123,792,767,959.7251,887,596,366.21113,456,373,203.92 49,073,597,909.66非流动资产：
可供出售金融资产 129,977,031.5264,904,892.32167,417,894.55 51,284,529.16长期股权投资 2,485,526,567.149,143,818,252.512,485,725,268.99 9,070,177,266.34投资性房地产 229,597,578.915,358,232.10198,394,767.05 5,663,856.17固定资产 1,150,759,154.0952,875,726.281,265,332,766.18 58,772,917.19在建工程 105,297,970.85-188,587,022.90 -无形资产 82,378,908.11---长期待摊费用 21,814,778.49-25,268,164.97 -递延所得税资产 1,504,389,232.88-1,449,480,632.53 -非流动资产合计 5,709,741,221.999,266,957,103.215,780,206,517.17 9,185,898,568.86资产总计 129,502,509,181.7161,154,553,469.42119,236,579,721.09 58,259,496,478.52
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资产负债表(续)
2009年9月30日
（金额单位：人民币元）
2009年9月30日 2008年12月31日负债及
所有者权益 合并 公司 合并 公司
流动负债：
短期借款 1,915,242,246.931,690,723,333.334,601,968,333.32 4,301,968,333.32
-交易性金融负债 --1,694,880.00 应付账款 12,127,516,745.10-12,895,962,836.63 -预收账款 34,568,739,770.54-23,945,755,139.85 -
145,497,860.75应付职工薪酬 386,490,207.07211,311,736.63517,762,853.19
应交税费 (1,937,225,825.34)43,123,683.99(861,985,122.52) 77,784,428.59其他应付款 9,360,857,919.845,400,138,731.409,968,304,370.93 4,123,297,208.63
163,642,577.70应付利息 35,927,839.43-219,884,034.75
一年内到期的非流动负债 6,407,677,636.954,858,142,750.3713,264,374,576.45 11,987,890,000.00流动负债合计 62,865,226,540.5212,203,440,235.7264,553,721,902.60 20,800,080,408.99非流动负债：
长期借款 17,656,398,726.5614,245,846,710.829,174,120,094.83 5,534,000,000.00应付债券 5,787,157,905.365,787,157,905.365,768,015,997.01 5,768,015,997.01其他非流动负债 11,786,603.04-12,644,849.82 -预计负债 32,429,428.12-41,729,468.03 -递延所得税负债 785,360,259.2010,551,585.49867,797,927.60 7,498,489.62非流动负债合计 24,273,132,922.2820,043,556,201.6715,864,308,337.29 11,309,514,486.63负债合计 87,138,359,462.8032,246,996,437.3980,418,030,239.89 32,109,594,895.62所有者权益：
股本 10,995,210,218.0010,995,210,218.0010,995,210,218.00 10,995,210,218.00资本公积 8,496,968,104.428,589,061,586.837,853,144,319.55 7,956,192,891.34盈余公积 6,581,984,978.146,581,984,978.146,581,984,978.14 6,581,984,978.14未分配利润 8,592,109,714.602,741,300,249.066,184,277,986.66 616,513,495.42外币报表折算差额 276,480,908.52-277,307,760.05 -归属于母公司所有者权益合计 34,942,753,923.6828,907,557,032.0331,891,925,262.40 26,149,901,582.90少数股东权益 7,421,395,795.23-6,926,624,218.80 -所有者权益合计 42,364,149,718.9128,907,557,032.0338,818,549,481.20 26,149,901,582.90负债及所有者权益总计 129,502,509,181.7161,154,553,469.42119,236,579,721.09 58,259,496,478.52
万科企业股份有限公司
利润表
2009年7-9月
（金额单位：人民币元）
2009年7-9月 2008年7-9月项目
合并 公司 合并 公司
一、营业总收入 7,735,186,029.6411,110,540.725,286,899,957.93 19,034,466.72
二、营业总成本 7,058,971,448.52158,676,062.934,924,359,597.85 (69,905,107.16)其中：营业成本 5,611,692,588.89412,863.893,244,747,998.23 443,538.62营业税金及附加 574,170,595.32536,253.80440,903,343.51 1,039,092.88销售费用 383,036,686.79-424,593,690.10 -管理费用 318,342,486.63100,500,017.31186,961,731.01 (29,648,727.59)财务费用 187,236,160.4157,017,888.6672,084,847.67 (41,754,113.02)资产减值损失 (15,507,069.52)209,039.27555,067,987.33 15,101.95加：公允价值变动净收益 3,544,200.00-22,667,832.00 -投资收益 152,135,934.0527,511,423.3145,642,839.10 13,883,165.27
其中:对联营企业和合营企
34,555,442.84612,821.5752,883,063.92 13,036,374.27业的投资收益
三、营业利润 831,894,715.17(120,054,098.90)430,851,031.18 102,822,739.15加：营业外收入 29,227,675.33100.005,269,437.57 30.00减：营业外支出 35,048,581.88-13,655,549.12 195,963.31
其中：非流动资产处置净损
106,746.15-619,923.51 9,463.31失（收益）
四、利润总额 826,073,808.62(120,053,998.90)422,464,919.63 102,626,805.84减：所得税费用 256,319,103.06-94,814,628.61 -五、净利润 569,754,705.56(120,053,998.90)327,650,291.02 102,626,805.84
归属于母公司所有者的净
433,199,832.30215,486,087.95
利润
少数股东损益 136,554,873.26112,164,203.07
六、每股收益
（一）基本每股收益 0.0390.020 （二）稀释每股收益 0.0390.020
七、其他综合收益 (11,717,794.21)(6,296,417.74)(13,822,687.53) (10,068,933.57)
八、综合收益总额 558,036,911.35(126,350,416.64)313,827,603.49 92,557,872.27
归属于母公司所有者的综
421,482,038.09201,663,400.42
合收益总额
归属于少数股东的综合收
136,554,873.26112,164,203.07
益总额
万科企业股份有限公司
利润表
2009年1-9月
（金额单位：人民币元）
2009年1-9月 2008年1-9月项目
合并 公司 合并 公司
一、营业总收入 29,543,838,457.46181,918,729.6022,541,912,977.14 37,244,969.95
二、营业总成本 24,837,033,896.31445,494,453.0218,871,375,326.74 41,361,661.83其中：营业成本 20,618,995,957.091,111,289.2613,416,159,543.85 1,154,938.15营业税金及附加 2,209,992,143.418,924,184.542,480,041,608.76 15,997,997.07销售费用 934,484,165.61-1,133,777,027.44 -管理费用 887,374,561.72251,987,493.661,003,705,599.45 375,074,535.15
(350,879,928.82)财务费用 424,340,296.90183,261,958.52272,855,453.47
资产减值损失 (238,153,228.42)209,527.04564,836,093.77 14,120.28加：公允价值变动净收益 1,694,880.00-19,651,104.00 -投资收益 314,242,143.862,935,396,336.6168,141,627.31 1,933,660,810.23
其中:对联营企业和合营企业的投
179,591,758.1913,640,986.1774,664,101.40 15,459,559.84资收益
三、营业利润 5,022,741,585.012,671,820,613.193,758,330,381.71 1,929,544,118.35加：营业外收入 75,145,983.262,911,691.0146,236,970.04 8,900.00减：营业外支出 80,808,401.41185,039.6654,146,042.26 2,663,510.45
其中：非流动资产处置净损失（收
(869,566.06)14,749.66945,811.05 138,751.45益）
四、利润总额 5,017,079,166.862,674,547,264.543,750,421,309.49 1,926,889,507.90减：所得税费用 1,347,097,206.51-1,116,100,948.33 -五、净利润 3,669,981,960.352,674,547,264.542,634,320,361.16 1,926,889,507.90
归属于母公司所有者的净利润 2,957,592,238.842,276,541,800.20
少数股东损益 712,389,721.51357,778,560.96
六、每股收益
（一）基本每股收益 0.2690.207 （二）稀释每股收益 0.2690.207
七、其他综合收益 36,823,020.5712,212,387.29 52,194,758.65 (39,299,111.73)
八、综合收益总额 3,706,804,980.922,686,759,651.83 2,686,515,119.81 1,887,590,396.17
归属于母公司所有者的综合收益
2,994,415,259.412,328,736,558.85
总额
归属于少数股东的综合收益总额 712,389,721.51357,778,560.96
万科企业股份有限公司
现金流量表
2009年1-9月
（金额单位：人民币元）
2009年1-9月 2008年1-9月项目
合并 公司 合并 公司
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 41,355,694,163.302,110,000.0031,991,624,081.39 1,474,407.10收到其他与经营活动有关的现金 1,799,176,130.2722,796,507,712.391,655,910,985.20 15,792,608,394.09经营活动现金流入小计 43,154,870,293.5722,798,617,712.3933,647,535,066.59 15,794,082,801.19购买商品、接受劳务支付的现金 21,466,720,733.28-23,163,910,323.97 -支付给职工以及为职工支付的现金 868,308,951.32104,589,238.841,931,518,753.76 1,142,600,675.29支付的各项税费 5,391,007,399.18104,138,924.336,393,483,242.26 54,505,087.39支付其他与经营活动有关的现金 4,187,623,950.1616,519,604,360.464,147,762,796.17 20,807,806,846.14经营活动现金流出小计 31,913,661,033.9416,728,332,523.6335,636,675,116.16 22,004,912,608.82经营活动产生的现金流量净额 11,241,209,259.636,070,285,188.76(1,989,140,049.57) (6,210,829,807.63)二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 90,477,205.00 3,674,861.33844,049,750.00 -取得投资收益收到的现金 228,763,121.71 2,650,695,865.9934,120,114.94 3,921,486,895.52处置固定资产、无形资产和其他长期资产
收回的现金净额 88,802,961.51 -4,056,312.29 7,358.00处置子公司或其他营业单位收到的现金净额 4,400,258.71-- -收到其他与投资活动有关的现金 172,237,516.76130,592,501.54169,542,206.43 261,892,506.29投资活动现金流入小计 584,681,063.692,784,963,228.861,051,768,383.66 4,183,386,759.81购建固定资产、无形资产和其他长期资产
所支付的现金 84,475,241.20330,350.63184,358,957.77 2,766,399.12投资支付的现金 202,806,288.5210,000,000.00251,294,540.52 150,000,000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 569,017,158.53-2,746,538,193.15 -投资活动现金流出小计 856,298,688.2510,330,350.633,182,191,691.44 152,766,399.12投资活动产生的现金流量净额 (271,617,624.56)2,774,632,878.23(2,130,423,307.78) 4,030,620,360.69三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 157,235,000.00 -472,257,408.00 -其中: 子公司吸收少数股东投资收到的现金 157,235,000.00 -472,257,408.00 -取得借款收到的现金 17,866,920,394.27 15,462,000,000.0012,814,500,107.79 11,230,000,000.00收到的其他与筹资活动有关的现金--5,855,297,211.25 5,855,297,211.25筹资活动现金流入小计 18,024,155,394.2715,462,000,000.0019,142,054,727.04 17,085,297,211.25偿还债务支付的现金 18,822,758,839.9516,347,890,000.009,697,651,295.74 7,137,660,000.00分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,534,774,283.722,197,512,936.852,383,042,422.25 2,026,839,540.25其中: 子公司支付给少数股东的股利、利润 46,375,168.03 -124,079,074.88 -筹资活动现金流出小计 21,357,533,123.6718,545,402,936.8512,080,693,717.99 9,164,499,540.25筹资活动产生的现金流量净额 (3,333,377,729.40)(3,083,402,936.85)7,061,361,009.05 7,920,797,671.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 116,259.58 (135.89)(45,884,416.51) (304,206.55)
五、现金及现金等价物净增加额 7,636,330,165.25 5,761,514,994.252,895,913,235.19 5,740,284,017.51加：期初现金及现金等价物余额 19,978,285,929.92 12,201,694,991.7617,046,504,584.31 5,742,894,789.02六、期末现金及现金等价物余额 27,614,616,095.17 17,963,209,986.0119,942,417,819.50 11,483,178,806.53
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号： 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良
好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 （一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）
引言 对企业来讲，随着市场经济的深入，企业间跨国经营日趋增加，企业结构日益复杂，通过财务分析，有效利用财务3数据信息实现正确经营决策显得愈加重要。财务分析是指企业财务人员利用财务数据和指标的多少来判定企业经营和财务状况的过程，它遵循一定的理论方法。通常企业的经营和财务状况可以通过《资产负债表》、《利润表》、《现金流量表》反映出来。以报表数据为基础的有效财务分析，不但使企业经营者可以了解企业实现能力的高低，而且可以发现企业经营风险的大小和企业资金结构的优劣，使经营者在企业运营的诸多方面做出正确的决策，用最小的风险、最健康的财务状况来实现最大的利润。 盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力。企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映。无论是企业的经理人员、债权人，还是股东，都非常关心企业的盈利能力，并重视对利润率及其变动趋势的分析与预测。 本文运用财务分析方法中的盈利能力分析，对万科股份有限公司进行盈利能力分析，从中发现公司存在的财务问题，并找到解决的方法。
1 万科公司的概况及盈利能力理论 1.1万科公司概况介绍 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2010年12月31日止，公司总资产2156.4 亿元，净资产545.9 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。 1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。[5] 作为一家专业的住宅开发公司,万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的经营模式。特点有三个方面:专注于商品住宅开发；业务聚焦经济核心区,享受高净利率；业绩更多来源于规模扩张。 1.2盈利能力分析理论 财务分析一般来讲需要从四个方面的能力进行着手，即企业获利能力，偿债能力，成长能力以及经营效率能力。社会发展到现在，一般认为，企业财务评价的内容主要是盈利能力，其次是偿债能力，此外再是成长能力。 盈利能力是企业利用资产创造收益的能力，反映企业的管理水平和经营业绩，是企业发展的动力。盈利能力评价企业在生产经营中的创利水平，它为企业提供生产经营的效果和利润以及为投资者提供资本收益等，反映了企业的综合素质。盈利能力是企业赖以生存和发展的基础，企业的获利能力大，它在获取贷款、增资扩容等方面就有优势；获利能力小，发行的股票、债券难得有市场，或者由于净资产收益率没有连续三年达到10％以上而失去配股资格，导致企业经营陷入困境。 对于公司的经营者而言，通过对盈利能力进行分析可以反映和评价该公司某一期间内的经营成果，发现经营管理中存在的问题，分析问题的形成原因，进而采取措施解决问题，总结经验教训，并以此提高公司的整体获利水平，是衡量相关人员工作业绩的有效途径。 公司盈利能力的强弱，受到多方面因素的影响，其中，一部分是来自公司外
万科财务分析报告 一．万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报 二．行业环境： 在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布
万科企业股份有限公司跟踪调查报告 目录 第一部分：万科历史简介 第二部分：企业的环境分析 第三部分：企业竞争对手分析 1)万科主要竞争对手分析 2)万科SWOT分析 第四部分：竞争优势可持续性的评价 第五部分：总体战略分析及评价 小组成员：
一．万科历史简介 万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一,其良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。据权威资料显示,在1995年以前挂牌的311家上市公司中,能够在营业收入和净利润两项的综合排名上保持持续上升的只有3家,万科是其中之一。 万科于1988年介入房地产领域,1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,2001年成功转让了万佳股权,全面完成了专业化调整战略。目前,万科己进入深圳、广州、成都、武汉、上海、南京、苏州、杭州、北京、天津、沈阳、大连、青岛等近30个城市开发项目，成为国内最具实力和最为知名的住宅开发商之一。 2001年,万科分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。2002年，万科连续三年位列《中国证券报》“中国最具发展潜力上市公司50强”之一。 2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业,共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 在绿色建筑领域，万科继续领跑全国。2012年，万科绿色三星住
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号：20122792 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司
万科企业股份有限公司投资价值分析 小组成员： 09工商管理学院创业教育实验班 龚雪儿谢小琴胡安妮周婧丹 1.引言 万科,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。自1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。这只著名的指标股发展到如今，其突出表现还会继续存在吗？如何衡量其现在的投资价值？这是投资者们现在所面临的问题。 本文将通过对房地产行业介绍、万科基本情况介绍，以及对其经营情况、财务状况分析，并通过对国家以及其个人发布的信息进行分析，将对万科的投资价值做出一些可行的分析。 2 万科基本情况 2.1万科基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1％，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费
万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻
一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）
二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。
通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%
中央广播电视大学六盘水分校毕业论文专业 年级 学生姓名 学号 论文题目 指导教师 完成时间
【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 【关键词】万科地产；盈利能力；指标
目录 一、盈利能力分析概述 (1) （一）企业盈利能力内涵 (1) （二）盈利能力分析指标 (1) 二、对万科股份有限公司盈利能力分析 (1) （一）万科股份有限公司概况 (1) （二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (2) 1.盈利模式分析 (2) 2针对财务数据对万科进行分析 (3) 三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (3) （一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (3) 1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (3) 2、运营能力波动大 (4) 3、成长能力缺乏稳定性 (6) 4、流动性强，负债率下降 (6) （二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (8) 四、对万科股份有限公司的相关建议 (8) （一）增强企业核心竞争力 (8) （二）增强公司获取现金的能力 (9) （三）加强公司内部结构的治理 (9) （四）改善企业的资产质量 (9) （五）健全外部监管机制 (10) 参考文献 (10) 附录 1 2006-2014年万科房产各财务指标分析 (11) 附录 2 2007-2014年万科集团现金流量表 (14) 附录 3 2007-2014年万科集团资产负债表 (19)
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
2002年，中国房地产走完第一个十年，在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长，去年更是爆出新闻：公司业务增长近80％，单一公司产量已交付117万平方米，销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一，在传媒所报导的房地产企业中也是第一。所以，冯仑提出：“学习万科好榜样”。 NO1完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。大家知道，万科很早就解决了股权问题，也很早股份化，又很早上市。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化），万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。 企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一个公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我们完全有理由相信，深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 ——“有关万科品牌的故事很多，随便一说就不下三五件： 一是万科的领军人物不仅是公众人物，而且还成为摩托罗拉的广告代言人； 二是原来既定的华润购华远、华远控万科的计划中，险些变成华润控万科、万科控华远的格局，显然这时的万科比顶峰时期的华远还值钱； 三是凡万科开发的物业，无论在哪个城市哪个区域做何种产品，就是要比其他发展商的产品贵，少则一二成，多则翻倍，市场依然买账； 四是任何一个万科企业出身的职业经理人，无论到哪儿似乎都觉得自己高人一等，尽管这并非好事，但奇怪的是市场上居然还有不少发展商肯买账。” NO2万科的成功是美国模式的成功 国内的房地产公司一向以“开发”自居，似乎“开发”是房地产公司的惟一模式。当探寻万科成功的奥秘时，我们才恍然大悟：我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的，更不是最好的商业模式。 改革开放以来，香港房地产通过对内地的直接投资，不仅促进了内地的城市建设，同时也将其开发模式引入内地。但实际上，大量香港公司特别是所谓五大家（长江、和黄、新鸿基、恒基、新世界）这１０年来以香港模式和香港经验在内地大展拳脚，结果却是败多胜少，这表明，香港模式在内地并非所向披靡。 其实，香港是一个城市，土地极其有限，长期以来政府对土地实行高度垄断，卖地收入支撑着政府的全部税收，实行高地价一直给政府带来极大的利益；另一方面，几大房地产公司垄断了７０％的新房供应量。双方博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。亚洲金融危机后，这一政策大受质疑，在实践中也屡遭挫折。而反观美国这一大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。 我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国而不是香港。因此，
万科地产战略分析
目录 目录 (1) 一、万科地产简介 (4) （一）企业愿景 (5) （三）企业核心价值观 (5) （四）宗旨 (5) （五）核心理念 (5) （六）万科之道 (6) （七）万科理念 (6) （八）万科使命 (6) （九）万科方法论 (6) （十）万科的经营原则 (6) 二、部环境分析 (7) （一）资源 (7) 1. 人力资源 (7) 2. 客户资源 (8) （二）核心竞争力 (10) 1. 品牌 (10) 2. 职业经理队伍 (10) 3. 网络经济时代的大环境 (11) 4. 创新组织结构 (11)
5. 企业文化 (11) 6. 研究开发能力 (13) 7. 经营管理模式 (13) 8. 战略眼光 (15) （一）行业环境分析（波特五力模型） (16) 1. 供应商的议价能力 (16) 2. 购买者议价能力 (16) 3. 潜在的进入者分析 (17) 4. 万科房产的替代品分析 (18) 5. 万科-房地产行业间的竞争 (19) （二）宏观环境分析（PEST） (20) 1. 政治因素分析 (20) 2. 经济环境因素分析 (20) 3. 社会环境因素分析 (21) 4. 技术环境分析 (21) 五、企业战略 (24) （一）继续推进住宅建设专业化 (24) （二）以住宅为主，商业地产为辅。 (25) （三）继续扩 (25) （一）成本领先战略 (25) （二）差异化战略 (27)
（三）集聚战略（聚焦战略） (30) （四）多元化战略 (32) 1. 集中性多元化战略 (32) 2. 横向发展多元化战略 (33) 六、企业战略实施 (33) （一）专注住宅产品开发 (33) （二）注重优质的物业管理 (34) （三）看重品牌战略 (34) 1. 万科品牌定位 (34) 2. 万科品牌发展 (34) 七、企业战略综合分析 (35) （一）企业外部环境分析和企业资源与能力分析 (35) （二）企业总体战略与外部环境的适应性分析 (35) （三）企业经营战略（竞争战略）与外部环境的适应性分析 (36) 附1：万科地产利润表 (37) 附2：万科地产资产负债表 (37) 附3：万科地产现金流量表 (38)
目录 1 公司基本情况分析 (2) 1.1公司概况 (2) 1.2公司未来发展方向 (3) 1.3经营分析 (3) 1.4公司战略 (5) 1.5股本结构 (7) 2 公司所处行业分析 (10) 2.1宏观经济分析 (10) 2.2房地产行业分析 (11) 2.3万科A行业竞争力分析 (12) 2.4万科A行业竞争力优势 (13) 3公司财务状况分析 (16) 3.1偿债能力分析 (16) 3.2营运能力分析 (18) 3.3盈利能力分析 (19) 3.4现金流量分析 (20) 3.5成长性分析 (21) 3.6投资收益分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 4公司内在价值评估 (23) 4.1修正相对估值法 (23) 4.2绝对估值法 (26) 5投资建议与风险提示 (28) 5.1投资建议 (28) 5.2风险提示 (29) 6结论 (29)
1 公司基本情况分析 1.1公司概况 万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司” 公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”，王石入选“改革开放30年深圳百名杰出企业家”。公司获得“CCTV60年60品牌”荣誉称号，董事会主席王石荣获“中国品牌杰出贡献奖”。在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，公司成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。 万科企业股份有限公司( “本公司”) 原系经深圳市人民政府深府办(1988) 1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。 本公司经营范围为:兴办实业(具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。
万科集团调查分析报告 ---宏观因素分析及行业竞争分析 一、政治要素 最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。其中有： 1、政府调控采取了平稳的步骤 （1）前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 （2）部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠 政策适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 3、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 二、经济要素 我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。国家的经济环境变化如下： 1、国民生产总值持续高速增长
万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人
万科内部环境分析 所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。 3.1万科发展战略演化历程 （一）1984-1988 创始阶段 成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。 （二）1989-1992 多元化经营阶段 初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。 （三）1993-1999 专业化经营阶段 确定以房地产为公司的核心业务。为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。 （四）2000-2005 持续发展和扩张阶段 从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开。 3.2万科微观研究
3.2.1 万科集团经营业务分析 （1）万科的主营业务是房地产开发，同时也进行物业管理，金融等其他业务，下面是万科2011年度业务的盈利结构： 图2.0 万科主营业务构成一览表 ——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析 从图中我们可以清楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重；（2）万科年度利润收入比较（根据万科的年度财务报表测算） 图3.0 万科年度利润构成一览表 ——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析 （3）万科的价值评估
万科财务分析报告 1 万科基本业务活动描述 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。 万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。 2万科财务效率分析 2.1偿债能力 2.1.1 流动比率 一般而言，行业合理的最低流动比率是2。 万科2010年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。另外还有信号，2010年万科的预收款项为318.78元，而2009年万科的预收款项为163.76元，2010年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。 2.1.2 速动比率 2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可
万科集团的分析报告 万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。 万科作为国内房地产行业的佼佼者，是因为： 一、完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化，万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一间公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我相信深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 二、专业化战略 在美国，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国。因此，万科未雨绸缪，改弦易张，尽早将注意力转到美国模式，即走一条专业化道路。万科目前将专业化不仅理解
万科企业股份有限公司的战略分析报告 班级：会计11-1 姓名：田臻 学号：201108041104
目录 引言 (3) 集团简介 (3) 一、影响组织的一般环境分析（PEST分析） (3) 二、影响组织的特殊环境因素分析（波特的五力模型） (5) 三、影响组织的内部环境因素分析 (7) 四、环境综合分析（SWOT分析） (8) 五、行业分析（波士顿举证分析） (9) 六、竞争策略分析（价值链分析） (13) 七、竞争战略优势和劣势 (16)
引言： 房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。 近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。 万科集团简介: 万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 一、影响组织的一般环境因素分析（PEST分析） 1.政治环境分析 房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。 一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。