中原国际商贸城项目策划全案
项目总论
一、中原国际商贸城项目差不多情况
中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用地面积为2200亩(其中净地2000亩，退规划红线200亩)西界：轻工一路，东界;大庆路，南界;建设路，北界：北环路。由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。周口市规划局差不多批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。周口市有关部门在市长办公室会上已差不多满足项目用地的六通(即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通)条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2004年一号工程，并预备申报河南省重点工程项目。
二、项目模式与合作方式
本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。
项目经营方式：商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。自营部分在财务预测时按租赁形式列算。
三、项目可行性报告的结论
项目总投资人民币132189.5万元(含贷款利息)，启动资金2 000万元，向银行借款8 000万元。经分析研究，项目要紧经济指标如下: 1、成本指标
（1）交易展销区二层复式混凝土框架：1294.76元/㎡
（2）配套住宅区多层半框架：1194.36元/㎡
（3）商务休闲区小高层框架：1394.35元/㎡
（4）仓储加工园等钢构结构：1064.76元/㎡
2、销售与租价格指标：
（1）交易展销区：二层复式商铺售价为1900元/㎡
（2）配套住宅区：多层住宅售价为1380元/㎡
（3）商务休闲区：小高层售价为2100元/㎡
（4）仓储加工园等钢构租赁金为：21元/㎡月
3、收入标准(静态指标)
（1）销售收入：149940万元
（2）租赁收入：5619.6万元（可租赁部分年静态指标）
4、财务指标(静态指标)
（1）所得税前利润：32765.9万元（不含租赁钢构物业收入）（2）投资利润率：45.5%
（3）投资利税率：55.6%
（4）税前财务净现值：62 447.9万元
（5）内部收益率：48.36%
（6）投资回收期（静态）税前：4.15年
税后：4.57年
（7）投资回收期（动态）税前：4.93年
税后：5.30年
（8）税后财务净现值：49 971万元
（9）内部收益率：41.04%
第一部分市场研究与方案构思
第一章项目市场研究
1.1周口专业市场宏观走势分析
周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市进展的历程。进展大商贸，促进大流通，加快都市建设势在必行。
建设大周口的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的都市进展战略，在周口都市进展战略五年打算中，其重要一项是：规范市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，差不多是周口经济进展的客观要求。
1.1.1周口市住宅商品房情况
周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向进展；开始走出“火柴盒”式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层进展；在户型上开始向大套居进展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、文化、配套四维空间，但目前仍存在小区治理体制不规范，物业治理落后等明显的较落后都市特征。
周口住宅商品房整个价位走势偏低。从市场调查来看，最为普遍的价位在1300～1100元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米1960元，最低售价（顶楼）在每平方米850元左右。
1、周口城乡人均居住建筑面积
周口城镇人均居住建筑面积为29.4平方米，已差不多达到小康居住水平；农村人均居住建筑面积：19.76平方米。
2、周口市住宅平均价格
中心城区：1300元/平方米；外环城区：950元/平方米
3、周口2003年前已完成开发面积（城镇）：982万平方米
其中：住宅面积：692万平方米；商业地产面积：290万平方米
4、周口2003年后可能新开发面积（含在建）：200余万平方米。
其中：住宅面积：120万平方米；商业地产面积：80余万平方米
5、周口房地产销售差不多特征
周口房地产销售要紧表现为：售价适应当地消费水平，房产整体形势良好，随着农业产业化进程加快，周口蕴藏着较强的购买力。
周口住宅地产销售价格差距较大，从每平方米1950元到每平方米850元，表现出进展中都市的不均衡性。
周口商业地产仍处于以租赁为主，少数专业市场开始有产权进步，但价格差距太大，从极少数每平方米达到15000元到最低2000元每平
方米，表现出商业地产市场极不稳定，具有明显的初级特征。
1.1.2 周口写字楼情况
周口尚未形成规范的写字楼，除几大银行拥有15层以上高层外，周口高层建筑专门少，体现出都市经济较为落后的差不多特征。
1、多层带商居办公楼较为普遍
如川汇区文化馆，一层为商铺和办公，二层以上办公与住居混杂，入驻机构以文教为主；以小户型结构、单间面积20平方米为主，其余有二室、三室户型，面积在40-50平方米；没有规范物业治理，只有车辆看管。
2、多层机关办公楼自用与出租
如位于七一路中段的商业局办公楼，层高8层，总面积7000平方米，配有电梯、保洁等，户型单间面积30平方米，共110套，二室60平方米，约20套，三室90平方米，约15套。6至7层为商业局自用，1至5层对外出租。
3、开发写字楼较少
如位于老新华书店对面的永安商务楼，属对外出租的专业写字楼，备有电梯与差不多物管服务，但出租率不甚理想，约在50%多一点，户
型以单间为主，面积在26平方米左右，约100余间，每间每月租金400元左右，要紧入驻机构为文教、交通、地产、保险等。
1.1.3 周口八县一市一区经济情况
1、项都市
位于周口市南部，面积1083平方公里，人口103万，辖18个乡镇。支柱产业为莲花味精，社会经济指标的绝对值差不多与周口相持平，年人均可支配收入在4000～5000元之间。要紧商业区在以项城商场和项城家电城为中心的东大街中段，专业市场有项城建材市场，位于环城中路与车站路交汇处。
项城交通发达。漯阜铁路环城而过，并以形成省级公路网。
2、郸城县
位于周口东部，面积1471平方公里，总人口120万，辖20个乡镇。在八县中，郸城是经济较为落后的县之一，农业仍是县经济要紧支柱。年人均可支配收入在3000元左右。商业区位于天河平价商场为中心的人民路中段，专业市场不发达，要紧依靠马路带经济。
郸城交通不发达。铁路有许郸地点铁路，洛河亘城而过，省级公路网已形成。
3、淮阳县
位于周口市腹地，面积1468平方公里，人口119万人，辖20个乡镇。淮阳经济比较落后，仅有一个占地约30亩的陈州商城，商业十分萧条，没有形成较为集中的中心商业区，年人均可支配收入在3000元左右。
淮阳城关有三分之一为龙湖，交通不发达，铁路有周淮地点铁路与许郸地点铁路，106国道穿城而过，省级公路网已形成。
4、西华县
位于周口西郊，总面积1194平方公里，人口79万，辖19个乡镇。西华是八县中较小县之一，经济比较落后，年人均可支配收入在3000元以下。
西华交通不发达，没有铁路，要紧依靠省级公路网。
5、沈丘县
位于周口市东南郊，总面积1007平方公里，人口111万，辖21个乡镇。沈丘为八县中较大县之一，也是八县中经济较好的县之一，年人均可支配收入在3000元以上。要紧商业区在县府街中段，建环路内有一个较有规模的综合批发市场。
沈丘交通不发达，沙颍河盘城而过，交通要紧依靠省级公路网。
6、鹿邑县
位于周口市东北部，与商丘、安徽接壤，面积1245平方公里，人口110万，辖22个乡镇。鹿邑是八县中较大的一个，经济实力在八县中也较强，年人均可支配收入3000元以上，商业中心在西大街和人民路中段，境内没有铁路，交通要紧依靠省级公路网。
7、扶沟县
位于周口市西北隅，面积1173平方公里，总人口68万，辖15个乡镇。扶沟是八县最小县，经济综合实力在八县中属于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，许郸地点铁路与贾鲁河穿市而过，具有水陆交通与省级公路网联动能力。
8、太康县
位于周口市北郊，面积1759平方公里，总人口130万，辖23个乡镇。太康是八县中较大的一个，经济实力在八县中属上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商业已形成如商贸大世界、建材城、服装城、集贸市场。许郸地点铁路与106国道交城而过，省级公路网发达。
9、商水县
位于周口西南部，面积1314平方公里，总人口107万，辖23个乡镇（场）。商水距周口仅8公里，周口以后都市进展将实现“周商一体”，商水是周口向南进展战略带，商水目前经济落后，是八县中较落后的一个，年人均可支配收入在3000元以下，交通要紧依靠省级公路网。
10、川汇区
川汇区由周口的要紧城区组成，川汇区经济水平坦体高于周口市，人口35万人，年人均可支配收入在5000元左右。
11、八县要紧经济特征
（1）商业工业品来源渠道要紧有：郑州、武汉、江浙；
（2）房地产进展较慢，统属于较落后地区；
（3）以农业为主，各县都有农用机械厂和交易场所；
（4）商业进展较慢，体现农业大市的差不多特征；
（5）人均住房面积19㎡；
（6）城区商品房价格在800～1100元/㎡之间。
1.2 周口市专业化市场中观走势分析
1.2.1周口专业化（商品化）市场情况
周口目前拥有的各类专业市场，全部停留在商品化市场这一面向终端消费者经营模式，其特点是：经营成本高，经营利润薄，进展形式单一，缺乏自身生命力；行业业态尚处在“摊位制”状态，尤其表现为“集贸”市场，充分反映了周口农业大市的差不多特征。
1、建材装饰市场
①周口铁路建材批发市场
位于农工路，为新建中的专业建材批发市场，要紧经营：瓷砖、洁具、木地板、铁艺、石材等，建筑结构为两层复式砖混房，市场运作模式为出租。
②周口精细建材批发市场
位于大庆路南段，为新建中的专业建材批发市场。要紧经营：瓷砖、洁具、木材、油漆、五金等，建筑结构为两层复式砖混房，占地面积约在100亩左右，市场运作模式以出租为主，单体租金平均为10000元/平方米/年。
③周口钢材世界
位于建设路，占地约6亩的露天钢材交易广场，要紧经营各类钢材，经营年史约10年以上。