２００８年第３期Ｎｏ．３２００８
四川大学学报（哲学社会科学版）
ＪｏｕｒｎａｌｏｆＳｉｃｈｕａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅＥｄｉｔｉｏｎ）
总第１５６期
ＳｕｍＮｏ．１５６
§经济学与管理学研究§
商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探析
韩冰
（四川大学经济学院，四川成都６１００６４）
摘要：在国内房地产市场继续推行商品房预售制度的现实背景下，加强对商品房预售资金使用的监管，建立商品房预售资金监管制度，已成为业内共识。通过房地产投资乘数和四象限传导模型分析显示，商品房预售资金监管是一把“双刃剑”，严格的监管政策在保障购房人利益的同时，又会引起房地产市场效率的缺失。加剧房地产市场的供求矛盾。处理好监管和效率关系的政策措施是：（１）实行有限监管和区别对待的监管政策；（２）抓好监管政策的宣传与政策实施的衔接工作；（３）加强房地产市场的诚信建设。
关键词：商品房预售资金；有限监管；房地产投资乘数；四象限模型；诚信建设
中图分类号：Ｆ２９３．３１文献标志码：Ａ文章编号：１００６－０７６６（２００８）０３旬１０１．０５
我国现行商品房预售制度在运行过程中，因开发商挪用预售资金，甚至卷款潜逃而暴露出的诸如延期交房、“货不对板”、重复抵押骗贷、。烂尾楼”等侵害购房人利益、扰乱房地产市场秩序的不诚信现象，给房地产市场发展带来严重影响，从而引发业内对预售资金管理制度的高度关注。在全国范围内“建立和推行预售资金监管制度，改变预售款任由开发商支配和使用的做法”【Ｉ】已提上议事日程。然而，必须注意的是，我国引入的商品房预售制度实质上隐含了融资安排。相关数据显示。在房地产开发资金来源中，定金和预售款一直是开发商资金来源的第一大项【２Ｊ，这说明我国房地产业对融资安排的依赖十分严重。如果商品房预售资金监管政策在全国推广、落实和加强，就会削弱预售制度的这种融资功能。这在目前国内房地产融资渠道单一，新的融资渠道没有开辟，宏观调控又实行从紧的货币政策的背景下。必然会对开发商资金链带来较大的影响口Ｊ，进而波及中小开发商的生存和房地产市场供给。至今，国家相关管理部门酝酿多时的“商品房预售专户管理办法”迟迟未能出台，国内大多数城市仍没有实行商品房预售资金监管，已实行商品房预售资金监管的部分城市在监管的实际操作中对开发商“放水”。究其原因，主要是担心监管会影响房地产市场效率。
关于监管对市场效率的影响，学术界很早就密切关注。以哈耶克、弗里德曼为代表的新自由主义学派主张市场优先、效率优先，认为监管是以牺牲市场效率为代价的，因而反对政府对经济的干预。而阿瑟?奥肯则强调监管与效率的同等重要性，认为面对监管和效率的冲突，应该寻求妥协，而不应该明确地给他们排列次序ｐ－。麦金农和肖（Ｍｃｋｉｎｎｏｎ＆ｓｈａｗ）在分析了发展中国家抑制市场机制和不恰当的管制对经济发展如何产生阻滞作用的基础上认为，监管对经济发展既能起到促进作用，也能起到阻滞作用。然而，目前对此更多的前沿研究主要集中在金融监管对金融效率的影响上，至于商品房预售资金监管对房地产市场效率的影响，学术界涉足不多。侯振新、鲁丹分析了预售资金监管对房地产行业的影响，认为预售资金监管会使房地产行业的资金周转速度下降，资金链进一步紧张，房地产开发将趋于集中口】。具体的监管政策要真正落实并不简单，如果管不好，开发商同样可能会挪用预售款，等于没有效果；管得过死又会造成效率不高，影响房地产开发供应量，加剧供求矛盾，对行业发展产生负面影响。
所以，商品房预售资金监管究竟如何影响房地产市场效率，相关管理部门又该制定怎样的监管政策，是当前我国商品房预售资金监管制度建立过程中必须深入研究和解决的关键性问题。
一、商品房预售资金监管
对房地产投资乘数影响分析
从现行商品房预售制度运行的实际情况看，商品房
收稿日期：２００８－０１－０８
作者简介：韩冰（１９７０一），男，四川会理人。四川大学经济学院博士研究生。
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预售款一般都会被房地产开发商视为其整体运作资金的组成部分，为满足多项目扩张战略的资金需要而被调用，以实现规模效益，从而引发房地产投资的“乘数效应”。然而，监管引入后，项目预售资金的这种“乘数效应”会因房地产开发商调用的自由度受限，预售资金转用于滚动开发投资的减少而弱化。
１．分析假设
（１）有一个特定的房地产市场，进出该市场的房地产开发商数量和进出该市场的房地产开发投资量均保持均衡。
（２）房地产项目都能通过预售方式销售。
（３）房地产开发商都要不断地进行房地产项目的滚动开发和批租土地。
（４）滚动开发和批租土地投资的增量都来自于项目预售回收的资金，不考虑自筹资金和向银行借贷融资，也不考虑预售项目完工解除监管后所释放的投资回款和利润用于追加投资的情形。
２．基本函数式
在预售资金被监管的情形下，可将房地产开发项目的预售收入Ｙ分解为三部分：预售款监管额ｍ、企业支出Ｃ、项目准备金Ｐ。显然，ｍ、Ｃ、Ｐ都取决于预售收入水平ｙ，它们每项都是预售收入水平的增函数，特别是预售款监管额ｍ与Ｙ的关系十分密切，相应的函数式为：
ｍ＝ｍ（Ｙ）；ｍ７＞０（１）
在（１）式中，只要预售收入水平既定，预售资金监管额也就能确定，这个函数是由该房地产市场的监管政策确定的。
同样，企业支出Ｃ和项目准备金Ｐ是房地产开发商可支配预售收入即预售收入扣除预售款监管额［Ｙ—ｍ（ｙ）］的函数：
ｃ＝Ｃ［Ｙ—ｍ（Ｙ）］；ｃ’＞Ｏ（２）
Ｐ＝Ｐ［Ｙ—ｍ（Ｙ）］；ｐ７＞Ｏ（３）
（２）式与（３）式把房地产开发商可支配的预售收入分为企业支出和项目准备金两部分，它们分别是可支配预售收入的增函数。
３．监管对乘数的影响
从国内商品房预售资金监管的实践和设计的政策方案来看，有全额监管、部分监管和不监管三种情形。这里，不监管的情形对预售收入的乘数基本无影响，因而不作讨论；全额监管则使计划用于滚动开发投资的项目准备金降为０，乘数发生的基础被打断，这对房地产开发规模和市场供应量的影响是显而易见的，在此也不作讨论。因此，笔者只重点讨论部分监管的几种情形对乘数的影响。
（１）监管资金额固定条件下的乘数
监管资金额固定是部分监管的一种方案，一般是设１０２定一个最低余额限制，这个最低余额是确保在任何情况下预售项目都能够完工的资金额，超过最低余额限制部分的预售资金则不受监管而可自由调用。最低余额一旦确定，预售资金监管额也就固定。这时，预售资金监管额与预售收入增长之间没有依赖关系，即ｍ是一个常数。则有决定预售收入的基本均衡条件［６］：
Ｃ（Ｙ—ｍ）＋ｔ＋ａ＝Ｙ＝Ｃ（Ｙ—ｍ）＝Ｐ（Ｙ—ｍ）＋Ｐ（Ｙ—ｍ）＋ｍ（４）式（４）中，ａ表示预售项目工程建设支出。从式（４）中分别减去企业支出项，可得：
ｔ＋ａ＝Ｙ—ｃ（ｙ—ｍ）＝Ｐ（Ｙ—ｍ）＋ｍ（５）对（５）等式左边求微分，可得变化后对预售收人Ｙ变动的影响即滚动开发计划投资乘数为：
血一ｊ—
ｄｔ一１一Ｃ’
（６）由（６）式可知，当预售资金监管额保持固定时，滚动开发计划投资乘数主要取决于开发企业的边际支出倾向，即新增可自由使用的预售资金中，用于企业支出规模的大小。此时，预售资金监管对滚动开发计划投资乘数的变化无影响。
（２）监管资金额是预售收入的函数条件下的乘数
如果预售资金监管额是预售收入的函数，即：ｍ＝ｒｎ（Ｙ）
则，决定预售收入的基本均衡条件就变为＂】：
ｃ［Ｙ—１１１（ｙ）］＋ｔ＋ａ＝Ｙ＝Ｃ［Ｙ—ｍ（Ｙ）］＋Ｐ［ｙ—ｍ（Ｙ）］＋ｍ（ｙ）（７）从（７）式中，分别减去企业支出项，得：
ｔ＋ａ＝Ｙ—ｃ［Ｙ—ｍ（Ｙ）］＝Ｐ［Ｙ—ｍ（Ｙ）］＋ｍ（Ｙ）（８）对（８）式的左边等式求微分可得到乘数的一般形式：ｄｙ＝—岩≥（９）可见，一引入监管函数，就会降低滚动开发计划投资乘数的数值。其原因是，当预售资金监管比例（以下称为预售资金监管率）既定时，预售收入的上升亦会使监管资金额上升，这样开发企业可支配预售收入的上升会小于预售总收入的上升，被监管的资金额可能会超过预售项目建成完工所必需的资金额，这说职计划投资支出中有一部分会被监管吸收掉，从而使滚动开发计划投资乘数的数值降低，房地产开发规模和市场供应量的增幅相应会收缩。
（３）预售资金监管率变化条件下的乘数
如果监管部门改变预售资金监管率时，房地产投资乘数又会发生变化。
这里，为了简化分析，先假定预售资金监管额是预售收入的一个百分比入，则预售收入的基本均衡式为：Ｙ＝Ｃ（ｙ一入ｙ）＋ｔ＋ａ（１０）对（１０）式求微分后得：
ｄｙ＝Ｃ７［ｄｙ—ｄ（入ｙ）］＋ｄｔ＋ｄａ
韩冰：商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探析２００８年第３期
由于ｄ（ｋｙ）＝ｈｄｙ—ｙｄｋ
所以有：
ｄｙ＝ｃ’（１一入）ｄｙ—ｃ＇ｄ入＋ｄｔ＋ｄａ
这样，乘数的形式变为：
（１１）
’。ｒｉ（１一入ｉＬ１１，
显然，如果监管部门提高了预售资金监管率入，即
ｄｈ＞０，则从（１１）式中一ｙｄＳ．可知，开发企业可支配的
预售资金就会减少，从而使滚动开发计划投资乘数的数
值降低。预售资金监管率变化的这种情形，也是有现实
背景的。实践中，部分城市采取按预售收入的一定比例
来监管预售资金的作法，并根据监管的需要和监管政策
的宽严要求适时调整这一比例，即改变预售资金监管率。
二、四象限模型：商品房预售资金监管
对房地产市场效率影响的传导机制
以上是从乘数的角度分析预售资金监管对房地产开
发规模和市场供应量的影响。本文再通过四象限模型探
讨这种影响的传导过程Ｉｓ］，进一步说明商品房预售资金监
管对土地市场活跃度和政府土地出让收益所产生的影响。
按前述的分析假定，该四象限模型表示如下：
房地产开发规模增量ｎＱ）
购房者剃盏（ｏ）
牟咀１）／／
Ｐ“‘Ⅱ‘ｌ
｜／。ⅦＱＩＲｔ“‘＇ｆ一勿
／ｌｎ
匕■
／７
ＭＡＱ）
图１商品房预售资金监管对房地产市场效率
影响传导的四象限模型
对应四象限模型，我们从第１象限开始，按照逆时针方向对各象限进行分析。
第１象限：有监管程度和购房者利益两个坐标轴。监管程度是指对商品房预售款监管的宽严程度，可用预售款使用的自由度８来表示；购房者获得的利益或利益的保证程度用Ｇ表示，同时引入开发商的诚信度８。很明显，购房者获得的利益是由监管程度和开发商的诚信度共同决定的。在开发商诚信度既定的情况下，监管程度越大，对商品房预售款的监管就越严，购房者利益的保证程度就越高，反之就越低；如果在监管程度确定后，提高开发商的诚信度（６—８。），同样可以提高购房者利益的保证程度。那么，在开发商诚信度提高的情形下，适当降低监管程度，也可使购房者获得同样的利益保证水平。购房者利益与监管程度、开发商诚信度的函数式为：
Ｇ＝８＋（８）
这里，预售款的监管程度即预售款使用的自由度由政府的监管政策规定，一个特定房地产市场的开发商诚信度也是既定的，由此也就对应一个购房者获得的利益保障水平。
第Ⅱ象限：有购房者利益和房地产开发规模增量两个坐标轴。房地产开发规模（Ｑ）由房地产投资规模决定，是房地产投资量ｘ的函数：Ｑ＝ｆ（ｘ）。按模型的假定，房地产投资规模的变动仅与以前开发项目通过预售回收的资金所带来的投资增量有关，因此，购房者利益的保证程度越高，预售款使用的自由度８越小，由此引起的投资增量就越小，房地产开发规模的增幅也就越小。房地产开发规模的增量ｚＸＱ可用下式表示：
ＡＱ＝ｆ（ｘｔ，８）
式中：ｘ，表示以前开发项目取得的预售款。即房地产开发规模的增量△Ｑ，由以前开发项目取得的预售款与预售款使用的自由度８的大小共同决定。在以前开发项目取得的预售款总量不变的情况下，预售款使用的自由度８越大（监管越宽松），房地产开发规模的增量△Ｑ就越大，反之就越小。
第Ⅲ象限：有房地产开发规模增量和土地批租规模增量两个坐标轴。其中，土地批租规模增量△Ｔ代表了政府的土地收益（政府利益）。土地批租规模增量△Ｔ越大，土地市场就越活跃，竞争就越激烈，政府通过招、拍、挂形式出让土地的价格就越高，由此获得的土地收益也就越多。
该象限的曲线表明：在不考虑房地产开发商利用自身囤积的存量土地进行开发的情形下，房地产开发规模增量和土地批租规模增量是呈正相关关系的，即房地产开发规模增量△Ｑ越大，土地批租规模的增量△Ｔ就越大，政府由此获得的利益也就越大，反之就越小。它们的函数式为：
ＡＴ＝ｆ（ａＱ）
第Ⅳ象限：有土地批租规模增量和监管程度两个坐标轴。它们之间是完全间接的关系，监管程度对土地批租规模增量的影响要通过Ｉ、Ⅱ、Ⅲ象限来传导，其传导的结果是监管程度的宽严与土地批租规模的增量呈反向变化关系。即预售资金监管越宽松，经传导后的土地批租规模的增量ＡＴ就越大，土地市场就越活跃，政府的利益就越多，反之就越小。
三、结论及建议
投资乘数分析和四象限传导模型分析表明，商品房预售资金监管作为干预房地产开发商运作预售所得资金的一种管理手段，在追求公平目标，保护购房人利益的同时，必然会影响房地产市场运行的效率。在假设条件成立的情况下，一方面，商品房预售资金监管制度的引入，会降低房地产投资乘数的数值，使房地产投资规模
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和市场供给量的增幅减小；另一方面，商品房预售资金监管的宽严程度也会通过传导对房地产开发规模的增量和政府土地收益的增量产生影响，并进而影响房地产市场效率和政府的经济利益。监管越严，这种影响就越大。因此，在设计商品房预售资金监管制度、制定监管政策时，一定要把握好监管的宽严度，既要保证预售资金用于有关的工程建设，保护购房人利益，也要保证开发企业及时合法使用和正常经营，避免对房地产市场效率和政府的经济利益产生太大的冲击。为此，笔者建议：１．实行有限监管和区别对待的监管策略
预售资金监管宽严度的把握，应根据当时当地的房地产市场环境和形势来定。如果一味地从严，比如实行全额监管，在其他融资渠道还没有及时跟进的情况下，很容易因“管死”而牺牲市场效率，从而影响当地房地产市场的开发规模，加剧房地产供求矛盾。笔者以为，全额监管使资金周转速度降低和使用效率丧失是得不偿失的。
首先，应实行有限监管即部分监管的政策。有限监管有多种政策方案，前述分析显示，监管资金额固定的方案由于对房地产投资乘数的影响最小而应成为有限监管政策的首选方案。实践中，监管资金额固定的方案又有两种可供选择的做法：一是采取最低余额限制，即根据预售项目工程建设的资金需要核定一个能确保项目工程完工直至办理到产权登记的最低限额，开发商收取的预售资金，在达到这个限额之前都不能自由支配和使用，只有超过最低余额限制部分的资金才可自由对外支付。二是采取预售项目保证金制度，即规定房地产开发商项目预售时，根据项目工程建设需要向监管部门交纳一定数额的保证金，预售房款在达到保证金数额之前予以封存，超过保证金数额的其余预售房款则划入开发商账户，由开发商自行支配¨１。
其次，有限监管政策在全国的实施也不能“一刀切”，还应根据不同的情况实行区别对待：一是对房地产市场秩序比较混乱、市场主体诚信度不高的地区，监管可适度从紧；而市场较为规范，诚信环境较好的地区则可适当宽松。二是对金融市场和房地产市场相对发达、融资渠道相对较多的地区采取偏紧的监管政策，以抑制这些地区开发规模的盲目扩张；而对于市场相对落后，发育不成熟，融资渠道单一的地区则宜采取相对宽松的监管政策，以鼓励这些地区提升房地产市场效率，尽快促进市场成长。三是对有一定实力、市场诚信度较高且又能够获得银行担保的优秀开发企业，可实行较宽松的监管政策，甚至有条件地免除监管，以最大限度地发挥这些企业对房地产市场效率的贡献。
２．抓好商品房预售资金监管宣传与政策实施的衔接工作
首先，应作好预售资金监管政策的宣传工作。在商品房预售资金监管政策出台之前的酝酿期间，及时向市场征询和宣传可能的监管政策，既能使监管政策更具可操作性，打消开发商的心理抵触和顾虑，又能让开发商有充分的心理准备，对监管政策作出积极的回应，对进出房地产市场作出正确的决策。
其次，应抓好预售资金监管政策的衔接工作。预售资金监管政策与市场衔接的好坏，是预售资金监管政策在兼顾市场效率的前提下顺利实施的基本保证。其具体的措施：一是留出一定的政策缓冲期，即在商品房预售资金监管政策出台后到正式实施前间隔一段缓冲时间，留给开发商一个调整开发计划和资金安排的机会，以便他们在项目开发时机和融资运作上做出有利于自身的选择，最大限度地防止资金断链。二是规定只从监管政策实施后新预售项目的预售资金开始实行监管，对监管政策实施前已经预售项目的预售资金，由于大多已被开发商安排使用，为保证“平稳过渡”，尽量不破坏开发商的资金链和减少开发商的抵触情绪，避免给市场效率造成不必要的牺牲，因此不可再纳入监管之列。
３．进一步加强房地产市场的诚信建设
市场经济是信用经济，诚实守信是维护市场秩序的基本保证归Ｊ。四象限模型的分析显示，购房人利益的保障水平是由商品房预售资金监管程度和开发商的诚信度共同决定的，且在购房人利益的保障水平保持不变的情况下，商品房预售资金监管程度和开发商的诚信度存在一定的替代关系。也就是说，在开发商诚信度提高的同时，降低商品房预售资金监管程度也可使购房人获得同样的利益保障水平。因此，为避免监管过严而给房地产市场效率带来损失，应采取措施进一步加强房地产市场的诚信建设，不断提高房地产开发商这一市场主体的诚信度，从而为实施相对宽松的商品房预售资金监管制度创造条件。市场诚信的建设，一是通过建立信用评价体系，利用信用记录和公示系统，放大信用缺失的成本¨引来倒逼房地产开发商积累自己的守信记录，提升自己的诚信形象；二是积极鼓励房地产开发商不断探索符合诚信原则的开发经营模式，进一步树立“以诚为本”的职业道德观。
因此，商品房预售资金监管是一把“双刃剑”，监管层呵护购房人利益的监管政策还应从兼顾房地产市场效率的提升方面来探索和思考。
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ＨＡＮＢｉｎｇ
（ＣｏｌｌｅｇｅｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃｓ，ＳｉｃｈｕａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｃｈｅｎｇｄｕ６１００６４，Ｃｈｉｎａ）
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｗｉｔｈｔｈｅｂａｃｋｇｒｏｕｎｄｏｆｉｍｐｌｅｍｅｎｔｉｎｇｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｈｏｕｓｉｎｇｐｒｅｓａｌｅｓｙｓｔｅｍ，ｉｔｉｓａｕｎｉｆｏｒｍｐｏｉｎｔｉｎｂｕｉｌｄｉｎｇｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｈｏｕｓｉｎｇｐｒｅｓａｌｅｓｙｓｔｅｍａｎｄｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｉｎｇｍｏｎｉｔｏｒａｎｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｈｏｕｓ－ｉｎｇｐｒｅｓａｌｅｃａｐｉｔａｌｕｓｅ．Ｍｏｎｉｔｏｒａｎｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｈｏｕｓｉｎｇｐｒｅｓａｌｅｃａｐｉｔａｌｉｓａｔｗｏ－ｂｌａｄｅｄｓｗｏｒｄｔｈｍｕｇｈｔｈｅａｎａｌｙｓｉｓｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔｍｕｌｔｉｐｌｉｅｒｍｏｄｅｌａｎｄｆｏｕｒ—ｑｕａｄｒａｎｔｔｒａｎｓｍｉｔｍｏｄｅｌ．Ａ１ｔｌｌｏｕｇｈｔＩｌｅｓｔｒｉｃｔｐｏｌｉｃｙｐｒｏｔｅｃｔｓｔｈｅｅｆｆｅｃｔｏｆｈｏｕｓｉｎｇｂｕｙｅｒ．ｉｔｍａｙｂｅｂｒｉｎｇｓｔｈｅ１０ｓｔｓｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｆｆｆｉｃｉｅｎｃｙａｎｄｔｈｅｃｏｎ．ｔｒａｄｉｃｔｉｏｎｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｓｕｐｐｌｙａｎｄｄｅｍａｎｄ．Ｓｏｉｔｓｈｏｕｌｄｃｏｎｔｒｏｌｔｈｅｄｅｇｒｅｅｗｈｅｎｗｅｍａｋｅｔｈｅｐｏｌｉｃｙ．Ｌｉｍｉｔｅｄｍｏｎｉｔｏｒａｎｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄｄｉｆｆｅｒｅｎｔｄｉｓｐｏｓａｌａｒｅｔｈｅｂａｓｉｃｐｏｌｉｃｙａｎｄｍｅａｓｕｒｅｏｆｓａｆｅｇｕａｒｄｉｎｇｔｈｅｈｏｕｓｅｐｕｒ－ｃｈａｓｅｒｓ’ｓｅｆｆｅｃｔａｎｄｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ．Ｉｔｓｈｏｕｌｄｉｍｐｒｏｖｅｐｏｌｉｃｙｅｘｐｌａｎａｔｉｏｎａｎｄｃｏｎｓｉｓｔｅｎｃｙ．ｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｔｈｅｄｒｕｍｂｅａｔｉｎｇａｎｄｈｏｎｅｓｔｙｂｕｉｌｄｉｎｇｂｅｆｏｒｅａｐｏｌｉｃｙｉＳｂｒｏｕｇｈｔｉｎｔｏｅｆｆｅｃｔ．
ａｎｄｍａｎａｇｅｍｅｎｔ；ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔＫｅｙｗｏｒｄｓ：ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｈｏｕｓｉｎｇｐｒｅｓａｌｅｃａｐｉｔａｌ；ｌｉｍｉｔｅｄｍｏｎｉｔｏｒ
ｍｕｌｔｉｐｌｉｅｒ；ｆｏｕｒ．ｑｕａｄｒａｎｔｔｒａｎｓｍｉｔｍｏｄｅｌ；ｈｏｎｅｓｔｙｂｕｉｌｄｉｎｇ
（责任编辑：慧宇）
（上接第７８页）
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［１９］西皇．这就叫“真实”！［Ｊ］．太白，１９３５，１（１２）．
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［２１］鲁迅．。某”字的第四义［Ｊ］．太白，１９３５，２（３）．
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［２３］施蛰存．《文饭小品》发行人言［Ｊ］．文饭小品，１９３５，（创刊号）．
［２４］周作人．致施蛰存［Ｍ］∥孔另境．现代作家书简．广州：花城出版社，１９８２：５９．
ＳｉｆｔＺｈｅｃｕｎ’ＳＳｕｒｖｉｖａｌＴａｃｔｉｃｉｎＥｄｉｔｉｎｇＭａｇａｚｉｎｅｓ：
ＯｂｓｅｒｖｅｄｆｒｏｍＷｅｎＦａｎＥｓｓａｙ
ＬＩＵＪｕｎｌ，ＷＵＨｕｉ．ｍｉｎ２
（１．ＤｅｐａｒｔｍｅｎｔｏｆＣｈｉｎｅｓｅ，ＥａｓｔＣｈｉｎａＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｓｈａｎｇｈａｉ２００２４１，Ｃｈｉｎａ；
２．Ａｒｃｈｉｖｅ，ＥａｓｔＣｈｉｎａＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｓｈａｎｇｈａｉ２０００６２Ｃｈｉｎａ）
Ａｂｓｔｒａｃｔ：耽凡ＦａｎＥｓｓａｙｓｗａｓａｎｉｍｐｏｒｔａｎｔｉｏｕｒｎａｌｔｈａｔＳｈｉＺｈｅｃｕｎｅｄｉｔｅｄ．Ｅｖｅｎｔｈｏｕｇｈｉｔｄｉｄｎｏｔｌａｓｔｖｅｒｙｌｏｎｇ．ｉｔｒｅｆｌｅｃｔｅｄＳｈｉＺｈｅｃｕｎ’８ｌｉｖｉｎｇｃｏｎｄｉｔｉｏｎａｍｏｎｇｔｈｅａｕｔｈｏｒｓａｎｄｍｉｒｒｏｒｅｄ出ｅｆｉｅｒｃｅｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎｉｎｅｄｉｔｉｎｇａｎｄｐｕｂｌｉｃａｔｉｏｎ．Ｔｈｅｃｏｌｕｍｎｎａｍｅｄ”ｓｍａｌｌｔａｌｋｓ”ｅｘｅｍｐｌｉｆｉｅｄａｔａｃｔｉｃｔｏｍａｋｅａｌｉｖｉｎｇ．ｗｈｉｃｈａｌｓｏｃａｎｂｅｓｅｒｖｅｄａｓａｍｉｒｒｏｒｆｏｒａｓｔｏｕｎｄｅｒｓｔａｎｄＳｈｉ’ｓｅｄｉｔｉｏｎｉｄｅａａｎｄｔｈｅｃｏｎｄｉｔｉｏｎｓｏｆｌｉｔｅｒａｔｕｒｅ．Ｉｔｍａｙａｌｓｏｂｅｒｅｇａｒｄｅｄａｓｓｏｍｅｅｎｌｉｇｈｔｅｎｉｎｇｓｏｕｒｃｅｅｖｅｎｆｏｒｃｕｒｒｅｎｔｓｏｃｉｅｔｙ．
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ＳｈｉＺｈｅｃｕｎ；耽玷ＦａｎＥｓｓａｙｓ；１９３０ｓ；ｄｉｓｐｕｔｅｓｉｎｔｈｅｌｉｔｅｒａｒｙｃｉｒｃｌｅ
（责任编辑：龙石）
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商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探析
作者：韩冰， HAN Bing
作者单位：四川大学,经济学院,四川成都,610064
刊名：
四川大学学报(哲学社会科学版)
英文刊名：JOURNAL OF SICHUAN UNIVERSITY(SOCIAL SCIENCE EDITION)
年，卷(期)：2008，(3)
引用次数：0次
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商品房预售款监管办法 第一条为加强商品房预售款的监督管理，确保商品房预售款用于房地产开发项目，保障当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、等有关法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条市区经批准预售的商品房建设项目，其预售款监督管理适用本办法。 第三条商品房预售款监管遵循政府监管、专户专存、专款专用、分类监管担保公司提供责任担保的方式实施的原则。 第四条本办法所称的商品房预售款，是指购房人按《商品房买卖合同》约定支付给房地产开发企业的全部房价款。 本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。 本办法所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。 第五条市住房保障和房产管理局、中国人民银行市中心支行、中国银行业监督管理委员会市监管分局共同制定市区商品房预售款监管政策，并建立监管工作联动机制。 第六条市住房保障和房产管理局是市区商品房预售款监管的主管部门（以下简称“监管部门”），负责市区商品房预售款监管工作的组织实施，对商品房预售款监管情况进行监督和指导，并会同人行对监管机构监管预售款和商业银行监管账户的设立与运营等情况进行检查，依法查处房地产开发企业违法使用商品房预售款的行为。 监管部门根据商品房预售款监管工作的需要，可委托相关机构
（以下简称“监管机构”）具体负责商品房预售款监管工作。监管机构提供责任担保，按国家有关规定收取担保费。担保费用可计入工程成本。 第七条设立商品房预售款监管专用账户的商业银行，应当根据本办法规定，认真履行监管协议，积极做好金融服务工作。 第八条商品房预售款监管期限自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房屋初始登记后终止。 第九条市区建立统一的商品房预售款监管系统（以下简称“监管系统”），通过监管系统对商品房预售款实施信息网络管理。 第十条房地产开发企业申请办理商品房预售许可证前，应当按照一个预售许可证对应一个账户的原则，选择商业银行开设商品房预售款监管专用账户（以下简称“监管账户”），并与监管机构、商业银行共同签订《商品房预售款监管协议》（以下简称“监管协议”），明确三方的权利、责任和义务，并报房产管理部门备案。监管协议内容和格式由监管部门会同人行统一制定。监管协议应包括以下主要内容： （一）当事人的名称、地址； （二）监管项目的名称、坐落位置； （三）监管账户名称、账号； （四）监管项目范围； （五）监管资金使用计划； （六）新建商品房预售资金的收存、支出、使用方式； （七）违约责任； （八）争议解决方式。 监管协议一式四份，预售人、监管机构、监管银行各执一份，
编号：_____________商品房预售资金监管协议书 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 丙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方（银行机构）： 乙方（房地产开发商）： 丙方（工程监理单位）： 为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房建设顺利进行，保护交易双方的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》以及其他有关法律法规之规定，经甲、乙、丙三方充分协商，在平等、自愿的基础上，就乙方开发建设并拟进行预售商品房项目的预售资金监管事宜取得一致意见，特订立本协议。 一、乙方开发建设的项目，坐落位置：，土地 证证号：，土地面积：平方米，总建筑面积：平方米，总套数：，工程预算清册总额：万元，预计售楼款约为：万元，其中作为本协议项下的监管项目，甲方作为监管项目商品 房预售资金的监管银行，丙方为监管项目的工程监理单位。 二、监管项目预售资金专用存款账户开户银行，预设资金账户 账号。 三、甲方依照《城市商品房预售管理办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》等规定，负责实施对本协议确定的上述监管项目预售资金的收存和使用的日常监督管理工作。 四、甲方应当做好金融服务工作，方便乙方和购房人办理预售资金存转业务和按揭贷款、结算等手续。
五、乙方在甲方开立资金账户，作为监管项目商品房预售资金的唯一专用存款账户。商品房预售的购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款等）由购房人直接存入该资金账户，房地产开发企业不得擅自收存；各银行机构发放的按揭贷款、住房公积金贷款必须直接划入上述资金账户内，不得直接支付给乙方或者转作他用。 六、乙方必须根据有关规定，接受对商品房预售资金的监督管理，保障购房人的合法权益，并按照《商品房买卖合同》约定的时间和要求，将竣工验收合格的商品房交付给购房人。 七、乙方与购房人签订《商品房买卖合同》后天内，应当为购房人办理商品房预售合同备案登记手续，并向房地产行政主管部门提交该商品房预售资金存入资金账户的证明。 八、乙方根据规定程序向购房人退还预售资金的，应当按照本协议的约定由甲方进行审核、确认。如《商品房买卖合同》已经办理预售备案登记的，甲方应当凭乙方提交的撤销预售备案登记资料办理退款手续；如《商品房买卖合同》未办理预售备案登记的，甲方应当凭原签订的《商品房买卖合同》、预售资金存入资金账户证明以及乙方与购房人签订的终止合同办理退款手续。 九、丙方应在每月月末出具工程实际进度或者已完成投资额证明。如乙方提出申请，丙方应在三个工作日内为乙方出具工程实际进度或者完成投资额证明。十、甲方应当根据丙方出具的工程实际进度或者完成投资额证明，以及乙方提供的监管项目其他有效资金支出证明材料，按监管项目实际支出需要拨付资金。十一、乙方经甲方核准使用的预售资金，只能用于支付监管项目开发建设需要。资金账户中累计商品房预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%部
商品房预售资金监督管理办法 第一章总则 第一条为了加强商品房预售资金监督管理，保障商品房交易双方的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等法律法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区新建商品房项目预售资金的收存、支取、使用及监督管理。其他区市县、先导区可参照本办法执行。 实施预售资金监管的商品房项目，其投入开发建设资金应达到项目工程建设总投资的25%以上，且已完成工程主体结构地上1层以上（含1层）。 对7层以下（含7层）、完成主体结构封顶和8层以上（含8层）、完成主体结构2/3以上（不少于7层）的商品房项目，其进度管理仍按照《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发〔2010〕63号）有关规定执行。 第三条本办法所称商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、一次性付款、首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。 第四条商品房预售资金监管应当遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。 第五条大连市国土资源和房屋局（以下简称市国土房屋局）负责指导商品房预售资金监管工作。 中国人民银行大连市中心支行（以下简称人民银行大连中支）负责管理商业银行办理商品房预售资金监管专用账户开立、变更和撤销业务。 中国银行业监督管理委员会大连监管局（以下简称大连银监局）负责指导商业银行开展商品房预售资金监管工作，对资金监管业务的合规性进行监督检查。 从事监管业务的商业银行（以下简称监管银行）负责对专用账户资金收存、支取等按本办法规定进行监管。 第二章基本程序 第六条房地产开发企业应当选择本市范围内的商业银行作为商品房预售资金的监管银行，签订《大连市商品房预售资金监管协议书》，开立专用账户，并到市国土房屋局备案。《大连市商品房预售资金监管协议书》由市国土房屋局、人民银行大连中支和大连银监局共同制定。 房地产开发企业取得商品房预售许可后，应在售楼场所的显著位置公示《大连市商品房预售资金监管协议书》。 第七条商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度实行重点监管，用于保障完成本工程建设所必需的建筑材料、设备购置款，支付工程建设的施工进度款及本工程其他相关费用。 第八条按照项目主体结构地上1层以上（含1层）完工、主体结构完工、配套安装工程完成、竣工验收通过、初始登记完成5个环节设置商品房预
商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式，因各国国情不同而存在较大差异。我国商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激房地产业发展起到了积极的推动作用。但由于我国现行预售制度存在根本缺陷，由此引发的风险和纠纷也频频出现，削弱了政府对房地产的宏观调控政策。因此，我们应立足国情，借鉴海外主要经济体管理预售制的成熟措施，对现有预售制进行改革、完善配套措施;同时设立取消预售制试点，以探索适合我国国情的商品房预售制度。 境外主要经济体管理预售房体制措施 世界上很多国家和地区存在房屋预售制度，新华社驻美国、日本、德国、法国、瑞典、巴西、新加坡和香港地区等分社记者对驻在国和地区商品房预售制措施管理情况的调研显示，各国和地区市场发展状况、信用水平、法律环境的不同导致房屋预售制度的具体内容存在很大差异。 美国：第三方保管房屋预售款 美国房地产市场上的大部分都是现房销售，而带有预售性质的房屋与我国预售体系的根本差别在于，美国开发商在交房之前无法从购房者那里拿到资金。 购买预售房时，开发商先与顾客达成预订意向，通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千至一万美元，由第三方保管。 项目得到各方面批准可以动工后，开发商将提交通常称为“公寓文件”的文档，内容包括工程预算、技术参数、销售价格、公寓单元的详细说明、交易手续、相关条例等各种有关的法律和技术信息，非常全面。该文档得到批准后会送给顾客过目，如果顾客在反悔期限(通常为15天—30天)内没有提出解约，开发商就与顾客订立正式的销售合约，顾客支付首付款，比例通常为10%到20%。为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目，法律通常要求这部分资金也由第三方代管。工程完成并交付时，开发商才能获得房款。 美国对预售房并没有专门的管理规章和条例，不过为保证房屋的质量，规定一般新建的房屋要取得“入住证”后才能投入使用，否则是非法的。该证由地方政府部门对房屋的建筑质量、水路、电路、电梯等进行审查后发放。而在房产交易特别是房屋建造尚未完成的交易中，银行为了保障贷款抵押品的有效性，在见到入住证之前通常也是不会放款的。因此，开发商在完成房屋建设之前无法拿到房款。巴西：制定指导价格规范预售房销售 巴西商品房销售普遍采用预售房方式，但是由于政府和行业协会每年根据地产市场的变化情况制定指导价格，从而对地产商的预售房销售起到了指导和规范作用。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 佛山市商品房预售款专用账户监管协议书 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
甲方：（各区房地产交易登记机构） 乙方：（受委托监控商品房预售款存入和使用的开户银行） 丙方：（预售人——房地产开发企业） 为加强商品房预售管理，规范商品房预售款使用行为，根据〈〈广东省商品房预售管理条例》（以下简称〈〈条例》）和〈〈佛山市商品房预售款监督管理实施办法》（以下简称〈〈办法》），经甲方、乙方和丙方三方协商，就坐落于（坐落地址）,项目名称为 （拟预售部分项目名称），监控账号为的 商品房屋预售款收存和划拨使用订立如下协议，共同遵守。 一、权利 1、甲方负责贯彻实施〈〈条例》和〈〈办法》有关规定，行使商品房 预售款收存和使用的日常监督管理的权利。 2、乙方在为丙方办理预售款拨付时，应要求丙方出具经甲方审核同意的〈〈佛山市商品房预售款使用申请表》。 3、预售项目完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记条件的，丙方可持有关证明文件向甲方申请办理专用账户解除监管手续。经甲方核准同意的，在〈〈佛山市商品房预售款监管专用账户取消监管申请表》上加具同意的意见后，视同本协议取消。丙方凭〈〈佛山市商 品房预售款监管专用账户取消监管申请表》到乙方办理取消监管手续。 4、根据〈〈条例》和〈〈办法》，甲方有权向丙方收取预售款监督管理服务费，具体收费标准及方法如下：
二、义务 1、甲、乙、丙三方必须严格按照〈〈条例》及〈〈办法》的具体要求开设监控专用账户及签定本协议。 2、甲方应在收到丙方使用预收款申请之日起5个工作日内作出答复，符合〈〈条例》规定的，作出同意使用意见，不符合规定的，不同意使用并给予说明理由。 3、乙方应根据〈〈条例》和〈〈办法》的规定，积极配合甲方做好预售款收存监管和支取划拨工作。 4、乙方为丙方办理预售房款拨付时必须以甲方核准同意支付数额为准，未经甲方核准同意，乙方不能为丙方拨付预售房款以及使用专用账户资金。监控账户发生查封、冻结、司法扣转等异常情况时乙方应及时通知甲方，若经司法判决等非常规方式需划转监管账户资金的，乙方须先通知甲方，由甲方协调同意后方可实施。否则，甲方有权取消乙方佛山市范围内商品房项目预售款监管银行资格。 5、乙方须凭〈〈佛山市商品房预售款缴款通知书》将所有按揭贷款划入监控账户，不得直接支付给丙方或转作他用。若不按照规定将款项存入该项目的监管账户的，经核实，主管部门可取消乙方佛山市范围内商品房项目预售款监管银行资格。 6、购房者将商品房预售款通过其他行转入乙方时，乙方除了通过 信息化系统向甲方提出数据访问请求，并将有关收款明细信息实时反馈给甲方外，还需在银行业务系统（原则采用“人行跨行支付系统”转账）摘要信息项
商品房预售资金监管流程 一、资金账户开立 在办理商品房预售许可证前，房地产开发企业要选择一家商业银行作为预售资金监管银行，开立预售资金监管专用账户，一个预售许可证对应一个资金账户，该账户不得支取现金。 -办理流程 房地产开发企业向开发科提出账户开立申请——提交资料——受理审核——开发科向监管银行出具开户通知书——开立监管账户——监管银行反馈监管账户确认书-提交的资料 1、预售资金监管账户开立申请表 2、房地产房地产开发企业营业执照及资质证书 3、房地产房地产开发企业委托书及房地产房地产开发企业经办人身份证明 4、监管银行营业执照、介绍信及银行工作人员身份证明 二、签订监管协议 开立预售资金监管账户后，房地产开发企业、监管银行、监管单位（房管局）三方应及时签订《上饶市商品房预售资金监管协议》，《资金监管协议》是申请办理商品房预售许可证的必备要件之一。 -办理流程 房地产开发企业到房管局领取《上饶市商品房预售资金监管协议》——提交资料——受理审核——签订监管协议-提交的资料 1、《上饶市商品房预售资金监管协议》
2、施工合同及建筑材料、设备购销合同等 3、资金使用计划表 4、项目成本概算 5、银行经办人员委托书及身份证明 6、与资金监管相关的其他资料 施工合同及建筑材料、设备购销合同发生变更的，房地产房地产开发企业应当自变更之日起15个工作日内向开发科提供变更后的相关资料。 三、监管账户变更 商品房预售资金监管账户开立后，因特殊情况确需变更的，应当征得原监管银行和监管单位书面同意。 -办理流程 房地产开发企业向开发科提出账户变更申请——提交资料——受理审核——开发科向监管银行出具变更通知书——办理变更 -提交的资料 1、《上饶市商品房预售资金监管账户变更申请表》 2、证明监管账户需要变更的相关材料 3、原监管银行出具同意变更监管账户的证明材料 4、新监管银行营业执照、介绍信及银行工作人员身份 证明 要求变更监管账户时，已签订了《监管协议》的，房地产开发企业还应当交回《监管协议》原件，解除原《监管协议》，并与新监管银行签订三方《监管协议》。 四、购房款交存和监管资金入账 监管项目办理了商品房预售许可证后，房地产房地产开发企业出售商品房所取得的所有购房款必须交存到监管账
台州市商品房预售资金监管暂行细则 第一条为促进房地产市场平稳、健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，确保商品房预售资金用于相关工程建设，根据浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行和中国银行业监督管理委员会浙江监管局《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，结合我市实际，制定本细则。 第二条台州市行政区域内批准预售的商品房建设项目（含经济适用住房、限价商品房等，下同），其预售资金的收缴、支出、使用和监督管理工作，适用本细则。 第三条本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按照合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。 第四条台州市住房和城乡建设规划局负责对全市商品房预售资金收缴、使用的监督指导，并具体负责台州经济开发区范围内商品房预售资金的监督管理。各县（市、区）房地产行政主管部门具体负责管辖区域内商品房预售资金的监督管理。 房地产行政主管部门在商品房预售资金监督管理中主要履行下列职责： （一）督促检查商品房预售资金监管的实施情况； （二）办理商品房预售资金监管协议书的备案工作； （三）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理； （四）商品房预售资金监管其他有关工作。 各级人民银行、银监部门负责对管辖区域内监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。 第五条批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。预售资金遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监管方式，用于相关的工程建设。 第六条房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象（下称“监管项目”），在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户（下称“资金账户”）。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。 第七条房地产开发企业应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与开设资金账户的银行机构（下称“监管银行”）、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》（下称“《监管协议书》”），同时向监管银行提供下列资料： （一）监管项目的工程形象进度表； （二）监管项目各阶段资金使用计划； （三）监管项目工程预算清册； （四）投标文件、中标通知书、中标合同； （五）监管银行要求的其他资料。 第八条签订《监管协议书》的工程监理单位必须是已经依法取得工商营业执照和相应资质等级证书，且已与房地产开发企业签订该预售商品房项目工程监理合同的独立企业法人。 签订《监管协议书》后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。 第九条监管项目各阶段资金使用计划应当与监管项目工程预算清册和监管项目工程形象进度相对应。 第十条房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，除需要向房地产行政主管部
江苏省南京市房产管理局、中国人民银行南京分行营业管理部关于印发《南京市商品房预售款监管办法》 的通知 各有关单位： 现将《南京市商品房预售款监管办法》印发给你们。请结合实际，遵照执行。 南京市商品房预售款监管办法 第一条为规范商品房预售款的监督管理，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，确保商品房预售款用于相关工程建设，防止交易风险，根据《城市商品房预售管理办法》等法规，结合南京市的实际情况，制定本办法。 第二条凡在南京市行政区域内从事房地产开发企业，取得《商品房预售许可证》预售的商品房项目，其商品房预售款的收入、支出和使用依照本办法。 第三条本办法所称的商品房预售款是指房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由购房人按商品房预售合同约定支付的预购房款(含商品房按揭贷款)。 第四条、市房产管理局为商品房预售款监管的主管部门，负责监督本办法的实施。具体履行的职责：
1、督促检查商品房预售款监管的实施情况； 2、办理商品房预售款监管合同的备案工作； 3、受理商品房预售款的收缴、使用中的违法违规行为的投诉。 第五条房地产开发企业根据建设项目实际情况，可按幢、按建设项目分期规模或建设项目全部，在商业银行分别开设商品房预售款监管账户(下称“监管账户”)。商品房预售款的使用原则上采取封闭式的管理模式。 第六条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，应当与设立监管账户的银行(下称“监管银行”)共同签订商品房预售款监管协议，并向监管银行提供以下资料： 1、监管项目(按幢或多幢)的工程形象进度表； 2、监管项目各阶段的资金使用计划； 3、监管项目工程预算清册； 4、投标文件、中标通知书； 5、监管银行要求的其它资料。 第七条、房地产开发企业应在商品房预售款监管协议签订后的五日内持该协议(一式三份)至市房产管理部门备案。并提交以下资料： 1、监管项目的(按幢或多幢)工程形象进度表； 2、监管项目各阶段的资金使用计划。
商品房预售款监管协议 编号：字号 市房地产管理所监制
商品房预售款监管协议 甲方（监管银行）： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话：邮政编码: 乙方（开发企业）： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话：邮政编码： 根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》及《XX 省商品房预售款监管办法》等有关规定，甲、乙双方本着平等、自愿、公开的原则，经双方友好协商达成如下协议：第一条监管项目 （一）乙方以方式取得位于，土地证编号为的地块的土地使用权。
（二）该地块土地面积为平方米，规划用途为，土地使用年限为。该地块土地面积为平方米，规划用途为，土地使用年限为。 （三）在上述地块建设商品房项目名称，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证号。 第二条商品房预售款监管方式 为加强商品房预售款的监督和管理，确保商品房预售款的专款专用，以保障房地产开发项目的如期完工，同时保护购房者的合法权益，甲方对乙方开发销售的上述项目商品房预售款收存、拨付及使用进行管理。 （一）乙方在该项目办理《商品房预售许可证》前，需到甲方开立项目商品房预售款监管专户。 （二）乙方销售该项目的商品房预售款（含购房人按合同约定预先支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售房款）必须全部存入在甲方开立的预售款监管专户中：户名、开户行、账号。 （三）乙方预售商品房，在签订《商品房买卖合同》后10日内必须向甲方提交商品房预售款报表，在报表中必须列
明所签订《商品房买卖合同》的预售总合同款及目前已存入预售款监管专户商品房预售款额。 （四）乙方在甲方开设有贷款专户的，在其所监管的预售项目工程竣工验收备案前，未经大理市住房和城乡建设局同意，不允许使用商品房预售款监管专户内的资金用于偿还贷款。 第三条商品房预售款项监管内容 （一）甲方办理开设商品房预售款专用账户业务时，要求乙方提供如下材料进行登记：开发企业营业执照、资质证书、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。 （二）甲、乙双方在签订协议时，乙方向甲方提供项目投资计划、施工计划、用款计划、施工合同书、工程施工项目监理报告和商品房预（销）售登记总表等项目资料。 （三）甲方对乙方的商品房预售款监管的范围为：项目工程竣工验收备案前商品房预售款（含购房人按合同约定预先支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售房款）的收存、拨付及使用。 （四）乙方在甲方设立项目专户资金必须专款专用，预售款在项目竣工前，只能用于本项目的建设投资，其中包括购买建筑材料设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
合同订立原则 平等原则： 根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容: ①合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。②合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。 自愿原则： 根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。 公平原则： 根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。诚实信用原则： 根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。
商品房预售资金监管办法 第一条为加强商品房预售资金的监督管理，防止商品房交易风险保障购房人的合法权益，维护房地产市场交易秩序，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预 售管理办法》、等有关法规、规章的规定，制定本办法。 第三条本办法所称商品房预售监管资金，是指预售人将其开发建设的商品房在竣工备案前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款）。 本办法所称监管银行(即受托银行),是指与房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。 本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。 本办法所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。 第四条由住房和城乡建设行政主管部门负责监督指导商品房预售资金的使用。人民银行、银监部门负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。 由商品房预售许可部门（以下简称“监管部门”）负责本行政区域内的商品房预售资金监督管理，其主要工作职责是： （一）办理预售人和受托银行监管协议备案；
（二）办理商品房预售资金使用计划备案； （三）监督管理预售资金支取； （四）向相关部门提供施工、监理等单位的诚信情况，并定期公示； （五）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉； （六）商品房预售资金监管其他有关工作。 商品房预售许可部门、人民银行和银监部门应当建立商品房预售资金监管协调机制。 第五条监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定，配合监管部门共同做好商品房预售资金监管工作，并按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，加强对商品房预售资金的缴存、使用等事项的日常监管： （一）按本办法要求及时开设商品房预售资金专用账户； （二）审核预售人预售资金支取凭证的合法性和有效性，对不符合条件的支取不予划转预售资金；（三）对违规挪用预售资金的行为及时向监管部门通报； （四）将商品房预售资金专用账户情况及预收款的缴存、支取相关凭证报当地监管部门和人民银行备案。
XX市商品房预售款一般户监管协议书 监管机构（简称甲方）: 开发企业（简称乙方）: 一般户开户行（简称丙方）: 为了加强商品房预售款的管理，维护预售人和预购人的合法权益，保证预售款用于项目开发。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》，《广东省商品房预售管理条例》和《XX市商品房预售款监管办法》等相关法律法规，对乙方开发的__________________________ 商品房项目的预 售款实行监管。订立如下协议： 一、项目基本资料 土地使用证号： 用地规划许可证号： 建设工程规划许可证号： 建筑工程施工许可证号： 预计竣工时间： 预售款监管专户账号： 二、甲方依法组织实施《广东省商品房预售管理条例》，行使 对商品房预售款进行监管的权力。项目取得《商品房预售许可证》后，对该项目的商品房预售款进行监管。乙方、丙方必须遵守《广东省商品房预售管理条例》及相关规
定，并接受甲方的监督管理。 三、乙方的开发项目与丙方合作开展商品房按揭业务，由丙方向购买乙方商品房的购房人提供按揭贷款。乙方的开发项目在丙方开设商品房预售款一般账户，账号：_______________________________ ，用于归集上述项目由丙方发放的按揭款。 四、乙方遵守以下约定： 1、按揭贷款划入上述一般户后，需在到账后15天内将按揭款划入项目预售款监管专用账户。 2、按规定使用预售款，预售款监管没有撤销前，一般户中的资金只能划入监管专户，不得向其他帐户支付。 3、督促和协助丙方将项目账户信息与甲方“商品房预售款信息化平台”对接，并将开户情况报监管专户银行。 4、不在涉及预售资金的银行账户开设网银。 5、如监管专户银行无法通过甲方“商品房预售款信息化平台”获取按揭款到账信息的，应当在按揭款到账后将到账信息书面报告甲方。 五、丙方遵守以下约定： 1、丙方应当直接将按揭款划到项目监管专户，如将按揭款划入一般户账户的， 应当在收到甲方归集提醒或乙方归集要求后将按揭款划入项目监管专户。 2、丙方应当将项目账户信息与甲方“ 商品房预售款信息化平台”对接。服从甲方关于资金监管信息化管理相关规定。 3、如监管专户银行无法通过甲方“ 商品房预售款信息化服务平台”获取按揭款到账信息的，应当把按揭款发出信息书面报告甲方。 4、每月月底将预售款监管账户的收存情况明细信息提交给甲方。
商品房预售资金监管若干法律问题 导读：本文商品房预售资金监管若干法律问题，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。商品房预售缓解了房地产开发商资金不足的困难，很大程度上促进了房地产市场的繁荣，因此，在房地产开发中被广泛采用。然而，近年来由于开发商自有资金不足，盲目扩大追求规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，时有出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。预售楼款监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，对商品房预售资金监管不力严重地损害了购房者的利益，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。本文从商品房预售资金监管的主体选择和资金监管内外部法律关系分析角度出发，试图探讨一条切实可行的监管之路。 一、资金监管的主体 我国《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度
对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。 商品房预售资金的监管主要是针对房地产开发商违反诚实信用义务的非理性的投资行为（例如盲目追求规模效应将预售资金挪作一级市场投资或者其他项目投资使用），这些行为的后果往往会导致消费者交付了资金却不能取得期待的房产权利。这种监管对象的重点是资质信用不高的开发商，对于资质信用良好的开发商自然没有监管的必要。因此，商品房预售资金的监管应该实行有限监管豁免的原则。笔者建议对于资质信用高的发展商，通过申请并经有关部门许可，可以实行监管豁免，这样可以大大降低监管成本和效率成本。 商品房预售资金的监管的关键是监管主体的确定问题。在这里，两个因素必须考虑，一个是专业技术问题；一个是法律责任问题。从专业技术因素上讲，一方面预售资金的监管必须由具有具备建筑工程专业知识的机构进行，做到有效地防止发展商抽逃资金，以保证工程的顺利完成。另一方面，预售商品房具有一定的融资的性质，对融通的资金的监管应该有具有相应知识能力的金融商业机构参与。对此，2002年8月开始实施的重庆市《市城镇房地产交易管理条例》规定由工程监理机构和开设预售款用账户的商业银行联合对预售资金进行监管的新制度。这种做法是可以借鉴的。就监管主体而言，前者具有建筑工程专业上的权威性，能够对工程质量和工程进度进行准确的判断，避免发展商抽逃或挪用预售资金；后者是与商品房预售有直接联系的金融机构，具有金融专业知识。银行本来就通过商品房按揭贷款加入到开发商与购房者之间的房屋买卖关系，或者以其他贷款形式
西安市商品房预售资金监督管理办法 (征求意见稿) 第一章总则 第一条为维护预售商品房交易当事人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、住建部《城市商品房预售管理办法》及《房屋交易与产权管理工作导则》等法律法规政策规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内经预售许可的商品房开发项目，预售资金的交存、支出、使用及监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业取得《商品房预售许可证》预销售商品房时，购房人按照合同约定支付给开发企业的购房款（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）。 第四条商品房预售资金监管遵循政府部门指导监督、银行监管，专款专户、专款专用、封闭管理的原则，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。 第五条西安市住房和城乡建设局负责全市商品房预售资金监管工作的指导监督，研发建设商品房预售资金交存
指引平台，制定《商品房预售资金监管协议书》示范文本；具体组织实施新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区规划区域范围内的预售资金监管工作。 西安市住房和城乡建设局委托国有企业西安市置诚资产管理有限公司作为专门的商品房预售资金监督机构，具体负责上述区域内商品房预售资金监管专用账户的设立；《商品房预售资金监管协议书》的变更、撤销；预售资金交存、使用情况监控等日常工作。 长安、临潼、阎良、高陵、鄠邑区，航空基地，周至、蓝田县住建部门具体负责本辖区内的商品房预售资金监督管理工作。 第六条西安住房公积金管理中心负责对受委托银行公积金贷款发放及结算情况的监督管理。 第七条承担商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称监管银行）负责商品房预售资金支出、使用等活动的监管。具体负责监管账户的开设、撤销；预售资金的收存及拨付；每日报送预售资金收支情况；及时报告发现的违规收取、支出、使用预售资金等行为。 监管银行应当具备预售资金结算系统与商品房预售资金监管系统挂接联网，交存、支出资金信息实时交互共享；专业团队管理、预售资金交存途径通畅等条件。 第八条商品房预售资金实行全额、全程监管，并对用
《马鞍山市商品房预售款监管办法》 第一条为保障商品房预售款用于房地产开发项目,防范交易风险,保持房地产市场健康稳定发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)等规定,结合我市实际,制定本办法。 第二条本市市区范围内商品房预售款(以下简称预售款)的收存、拨付管理适用本办法。 预售款监管期限自商品房取得《商品房预售许可证》始,至取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》止。 第三条本办法所称预售款,是指房地产开发企业(以下简称开发企业)在取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》前预售商品房所得款。 预售所得款必须用于有关的工程建设。 第四条市住建委是预售款监管的主管部门(以下简称监管部门),负责组织实施预售款监管工作。市房地产综合开发管理办公室(以下简称市房开办)承担预售款监管的日常工作。建管、公积金、房地产产权市场、人行、银监等管理部门及金融机构应根据各自职责,配合做好预售款监管工作。 第五条预售款监管遵循专户收存、专项使用、分类监管的原则。监管部门建立预售款监管网络管理制度,实行网络监管。 第六条商业银行分行(营业部)应当与监管部门签订预售款监管合作协议,并与市预售款监管系统实行联网,方可开展预售款收支业务。具体承担预售款监管的支行(以下简称监管银行)由商业银行分行(营业部)与监管部门在开展房屋按揭业务的支行中确定,并根据本办法和预售款监管合作协议规定,做好预售款监管工作。
第七条开发企业在申请商品房预售许可前,可自行选择监管银行开设预售款监管账户(以下简称监管账户),并与市房开办、监管银行签订预售款监管协议。监管协议应包括以下内容: (一)当事人的名称、地址; (二)监管项目的名称、坐落; (三)监管账户名称、账号; (四)监管项目范围和预售款监管内容; (五)违约责任及争议解决方式。 开发企业变更监管账户,须重新签订预售款监管协议,同时应及时告知购房人。 第八条监管部门在受理商品房预售许可申请时,应当查验商品房预售方案中预售款监管的落实情况。《商品房预售许可证》中应载明监管账户。 第九条开发企业预售商品房时,应当向承购人告知监管账户,售楼广告、说明书和购房合同应当载明监管账户,不得提供其他账户收存预售款。 采用一次性付款方式购买商品房的预售款和采用分期付款方式、按揭贷款方式购买商品房的首付款必须全额存入监管账户,方能办理网上签约。分期付款余额、按揭贷款和住房公积金贷款,分别由承购人、贷款银行和公积金管理部门直接汇入监管账户。 第十条预售款分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金,是指用于保证监管对象取得《新建住宅符合交付使用条件证明书》所需的工程建设费用和应交税款的预售款。一般监管资金是指超出重点监管资金以外的预售款。
商品房预售款专用账户监管协议书
商品房预售款专用账户监管协议书 甲方：广州市商品房预售款监督管理小组 乙方：监控银行（分行或支行） 丙方：房地产开发企业 为加强商品房预售管理，规范商品房预售款使用行为，根据《广东省商品房预售管理条例》的规定，经甲、乙、丙三方协商，就位于广州市区路 地段，项目名称为，监控账号为楼盘的预售款收存和划拨使用订立如下协议共同遵守。 一、权利 1、甲方负责对商品房预售款收存和使用的日常监督管理，并贯彻实施《广东省商品房预售管理条例》。 2、乙方在为丙方办理预售款拨付时，应要求丙方出具《预售款专用资金拨付批准书》。 3、进入监控账户的预售款未经甲方同意拨付的，一律不准使用。 4、楼宇竣工验收并办理初始登记后，丙方凭竣工验收证明向甲方申请办理监控账户销户手续。经甲方审核批准销户的，丙方持销户批准书向乙方办理账户取消监控手续。
5、根据《广东省商品房预售管理条例》，甲方可以向预售人（丙方）收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。在工程建设期内，丙方向甲方申请使用商品房预售款项，经甲方审核同意支付的，按拨付金额收取千分之二的监督管理服务费。 二、义务 1、甲、乙、丙三方必须严格按照《广东省商品房预售管理条例》的具体要求开设监控专户及签订本协议。 2、甲方应在收到丙方使用预售款申请之日起五天内作出答复；对不同意使用的，应当以书面方式说明理由。 3、乙方应积极配合甲方开展预售款监管工作，按甲方批准的支付额给丙方拨付预售款，如有特殊原因不能拨付时，应立即告知甲方。 4、乙方须凭《商品房预售款缴款通知书》将所有按揭贷款逐户划入监控账户，不得直接支付给丙方或转作它用。 5、乙方须按甲方的要求于每天将监控账户收到的跨行转入款项明细信息及预售款收支的基本情况等数据信息通过《房屋管理系统》提交甲方。数据报送延时超过2个工作日的，应立即整改。 6、乙方不得对监控账户的预售款另设立新的账户或子账户，不得对监控账户的预售款设定存款期限，不得以监控账
商品房预售资金监督管理办法 第一条为加强商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于工程建设，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内商品房预售资金的收存、使用、拨付及监督管理，适用本办法。 本办法所称商品房预售资金，包括购房人交付的定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。 第三条市住房保障和房产管理局负责商品房预售资金的监督管理(以下简称监管部门)。中国人民银行淮南中心支行、中国银行保险监督管理委员会淮南监管分局负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。 第四条设立商品房预售资金专用账户的银行(以下简称监管银行)、贷款银行(含公积金贷款承办银行)、房地产开发企业、监理单位、施工企业要各司其责，相互配合，共同做好商品房预售资金的收存、使用、拨付和监督管理。
第五条商品房预售资金监管期限自房地产开发企业取得商品房预售许可证之日起至综合查验合格。 第六条房地产开发企业开立商品房预售资金监管专用账户(以下简称监管账户)，应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与监管部门、监管银行共同签订商品房预售资金监管协议。 第七条房地产开发企业开立监管专用账户时，监管部门应通过政府信息平台共享方式查验有关资料: (一)建设工程施工合同; (二)农民工工资“一卡通”专用账户; (三)规划总平图; (四)房屋建筑面积测绘报告。 第八条取得商品房预售许可证后，变更监管账户的，应重新签订监管协议。
第九条监管银行要按照监管协议的内容，指派专人配合监管部门做好预售资金的管理和服务工作。有关部门依法对监管账户进行冻结和扣划的，监管银行有义务证明资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管部门。 第十条商品房预售项目签约现场应安装专用POS机，方便购房业主。商品房预售资金应当直接存入相应的监管专用账户。购房人申请购房贷款的，发放贷款单位应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至商品房预售资金监管专用账户。 第十一条监管账户内的商品房预售资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指本监管楼栋达到竣工交付条件所需的工程建设费用和本楼栋应分摊的公共设施配套建设费用。监管账户资金超出重点监管资金的是一般监管资金。 第十二条重点监管资金由监管项目的工程建设费用总额(含建筑安装工程及公共配套设施费用)，加5%-10%不可预见费组成。工程建设费用总额由监管部门依据商品房建设工程单位综合造价乘以监管项目的建筑面积核定。 商品房建设工程单位综合造价由监管部门会同市城乡建设局根