中国内地开展REITs融资的可行性分析
王艳/投资银行部（REITs是美国20世纪60年代开始的房地产融资工具，近年流行于亚太地区。2005年，国内首只REITs——越秀REITs在香港联交所上市，掀起了国内研究REITs的浪潮。从当前来看，中国内地开展REITs融资已是大势所趋，本文主要从制度环境、房地产和金融市场、投融资需求等几个方面探讨了中国内地开展REITs融资的可行性。）
【正文】（字数：3381）
一、REITs概述
REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产投资信托基金，是一种采取公司或信托（契约）的组织形式，以发行收益凭证的方式筹集广大投资者的资金，由专门投资管理机构进行房地产投资经营管理，并将绝大部分收益分配给投资者的基金产品。REITs 起源于美国20世纪60年代，在80年代受惠于房地产税收改革而得到进一步发展。目前，美国已有100多只REITs，上市REITs 达到三分之二，市值曾经高达3000 多亿美元。
经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到了应用，它之所以发展得如此迅猛，主要源于其良好的市场表现和投资吸引力。具体来说：第一，REITs在通货膨胀时具有保值功能；第二，REITs可免双重征税；第三，REITs无最低投资要求，投资门槛低；第四，REITs具有相对较低的波动性、稳定的收益流和较强的流动性；第五，较房地产业的直接投资，REITs的信息不对称程度低。
自2005年中国内地第一只房地产投资信托基金——越秀REITs在香港联交所上市以来，国内多次掀起关于REITs的浪潮。但因国内相关配套制度的不完善以及国家针对房地产行业的宏观调控政策陆续出台，境内REITs发展速度缓慢，至今尚未推出。
二、中国内地开展REITs融资的可行性分析
1、制度环境分析
中国内地要发展REITs，必须要有相关的配套制度来做保障。虽然中国目前尚未出台针对REITs的专项法律法规，但信托法、投资基金法、公司法等相关法律正在逐步完善。如：2001年4月颁布的《信托法》，使信托在我国有了权威的法律依据；2002 年颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，则从更细致的角度规范了信托投资公司的投资行为；修改后的《公司法》的有关规定放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs 上市的条件限制。作为REITs的基础性法律，它们的完善在一定程度上保障了REITs的推出。
实际上，REITs是资产证券化模式的房地产金融创新，而中国对资产证券化已经做了多年的探索，现有的模式都一定程度上带有REITs的痕迹，相关产品的发行、交易经验对未来REITs 的发展模式在一定程度也具有借鉴意义。同时，管理层也对REITs产品进行了大量探索性研究。2008年12月，“金融国九条”和“金融三十条”都明确提出开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。2009年1月，央行形成REITs初步试点总体架构，
同年7月出台《房地产集合投资信托业务试点管理办法》。2010年6月，发改委、城建部等七部门联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》提出了“探索运用房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道”。目前，央行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》已经上报国务院，而证监会也在研究制定在证券交易所发行REITs 的具体办法和方式。政府等相关部门的积极态度，无疑成为国内开展REITs融资的巨大推动力。
2、市场环境分析
REITs兼跨房地产市场与资本市场，而这两个市场的现状和发展趋势直接影响着内地开展REITs融资的可行性。
（1）房地产市场
房地产行业已经成为我国经济发展的支柱产业，但是在房地产市场高速增长的同时也带来了供求结构性失衡。为了保证房地产业健康持续发展，近期楼市调控力度持续加码，这就促使越来越多的房地产开发商开始向商业地产布局，万科、保利等大型房企都宣称将不断扩大在商业地产领域的投入。从国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产，REITs市场必将会随着商业地产的发展而逐步壮大。
加快保障性住房建设是目前主要的房地产调控政策之一。未来5年，中国将建3600万套保障房，是保障房覆盖率达到20%。保障性住房的资金来源问题，立即成为争议焦点。而REITs融资是一个较好选择，美国已经有不少廉租房的REITs，政府把它卖给REITs，然后租回来，这样就减轻了政府的财政压力。至于REITs的回报率，政府可以适当地增加补贴租金。
严厉的房地产调控政策在一定程度上放缓了国内房地产市场的发展，但是中国正处于城市化快速发展阶段，城市化进程的推进将释放出对房地产的巨大需求。所以，未来房地产的仍具有广阔的发展空间。而从目前的可行性来考虑，优先选择商业地产和保障房作为设计REITs标的资产，对国家经济发展和重点投资具有支持作用，且和当前的政策一致，更易被主管部门、投资者接受和认可。
（2）金融市场
从前期的准备工作来看，未来可能在证券交易所和银行间市场分别推出REITs产品，即同时存在证监会版REITs和银监会版REITs。目前，银监会版REITs已蓄势待发，而证监会版REITs尚需突破税收、法律等诸多障碍。
我国已经建立了庞大、统一的证券交易市场和银行间债券市场，并且两个市场实现了有条件地互联互通与跨市场交易。截至2010年底，累计发行人民币债券（不含中央银行票据）5.2万亿元，同比增长5.4%，其中企业债券发行规模为1.68万亿元；股票市场累计融资1.13万亿，同比增长130%，创历史最高融资水平。相对成熟的金融市场体系，完全有能力容纳REITs的发行。
3、REITs主体参与方分析
在REITs运作过程中，涉及诸多参与方，主要包括委托人、受托人、投资管理人、物业
管理人、托管人以及受益人等。参与主体的需求和积极性将直接影响REITs的发展进度。
（1）房地产开发商
融资渠道单一，对银行依存度高是我国房地产企业的一个显著特点。在严厉的房地产宏观调控下，银行信贷政策收紧，使得房地产融资体系变窄、资本成本提高，房地产开发商面临资金链条断裂的风险。而REITs间接地将房地产资产证券化，不仅为房地产企业开辟了一条全新的融资渠道，而且有利于降低房地产企业的融资成本，优化公司资本结构等。
所以，从资金需求角度来看，在中国内地开展REITs融资的潜力是巨大的。
（2）投资者
首先，个人投资需求扩大而投资渠道缺乏。一方面，随着我国经济的快速发展，居民储蓄大幅度增加；另一方面，当前的房地产调控政策下产生了大量的被限购资金。然而对于个人投资者来说，当前的投资渠道还是非常有限的，股票风险太高而债券收益率太低。在CPI 维持高位的情况下，如何使自己的资产增值保值成为广大中小投资者考虑的问题，而由于房地产资本密集型特点，对于大部分人来说几乎无法问津。REITs 产品风险适中而收益长期稳定及抵御通货膨胀风险的特性，刚好能够满足广大中小投资者的需求。
其次，机构投资者正在增长。机构投资者是REITs的主要投资群体，在强大机构投资者的支持下，REITs往往能够得到更高的价值评价。比如，美国在1993年排除了养老金投资REITs的障碍，这一举措大大推动了REITs市值的增加，总收益率也达到了历史最高值。而我国的机构投资者正在迅速增长，保险公司、社保基金、企业年金和养老基金等已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者。REITs可以提供投资渠道，并且实现资产的保值增值，对机构投资者来说，无疑是一个不错的选择。
再次，外资陆续进入中国市场。2004年以来，海外投资基金采取各种方式陆续进入中国房地产市场，而房地产开发的地域性和不确定性的特点决定了外资机构更多的会以资本形式介入，这就一定程度上保证REITs作为一种新的金融工具的可行性。
所以，从资金来源角度来看，民间资本的充裕为中国内地REITs 的开展奠定了坚实的资金基础。
三、总结与展望
诚然，目前国内地开展REITs融资仍存在着相关法律亟待完善、税收优惠政策缺乏以及专业人才欠缺等多方面的制约因素。但中国内地开展REITs融资具备较高的可行性，展望未来，该金融产品的推出已是大势所趋，而尚未定论的主要是推出时机、发行机构和产品内容。从前期的准备情况来看，试点初期很可能采取债券类REITs方式，我国可以在银行间债券市场交易试点成功的基础上，重点研究REITs上市交易的相关法律法规，稳步推出权益类REITs 融资方式。中国已经将北京、天津、上海等地确定为REITs试点地区，这些地区的政府部门、房企和证券、基金等金融机构都已经对REITs产品开展了大量的研究，以争取获得试点资格。他们设计的方案侧重点略有不同，如北京偏重商业地产，上海在商业地产和工业地产上均有充分准备，天津则面向廉租房市场。在当前房地产调控的大背景下，各试点地区的REITs 方案都将会转为以廉租房和公租房为主要方向，相关决策层应优先考虑如何推动保障房建设，同时各地区承载廉租房和保障性住房建设融资任务的政府投融资平台也要加快对该金融产品的研究和准备，以为该融资产品推出后顺利成为融资渠道铺平道路。
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企业融资方式选择的理论基础 一般来讲，当需要新的资金来扩大资本或进行投资时，企业有四种可能的资金来源：自有资金（留存收益）、债券（包括企业债券、商业票据和其他证券化债券）、股票（优先股和普通股）以及银行贷款（一般指商业银行、城市合作银行和信用合作社等的贷款）。 企业融资方式的选择与企业资本成本有关。关于资本成本的有关概念，在希克斯之前的经济学家大多从宏观经济学的角度把他简单地理解成是"债券的市场利率"，所以，那时候的经济学家认为，在完全确定性条件下，理性的企业投资只限于在资产的边际收益与市场利率的相交点之内，例如凯恩斯（1936）就说过："当前之实际投资量，一定会达到一点，使得各类资本之边际效率，皆不超过现行的利率。"以后希克斯（1946）将完全确定性条件扩展到不确定性条件，提出了"风险折现"和"风险补偿"的概念。希克斯指出，市场利率必须加上风险补偿因素，企业投资决策应该以风险调整后的市场利率为准。希克斯认为，在正常情况下，长期利率可能超过短期利率，其值等于风险的报酬，这种报酬的功能是补偿因利率的不利变动而引起的风险。不过希克斯的观点主要还是从宏观经济的角度来解释资本的形成过程和经济周期的变动情况，仍然没有讨论到企业资本成本的计量问题。 莫迪利安尼和齐蒙（1952）曾试图以效用函数来探讨资本成本的计量方法。大致从60年代初，国外学术界（所罗门，1963）开始认识到企业资本成本在很大程度上要受到企业负债比率的影响，所以不能孤立地以每一种资本的成本来看待企业资本成本问题，企业资本成本应该是负债资本成本与权益资本成本的加权平均。所以，企业资本成本开始被理解成是一个"加权平均资本成本"的概念，并在当时的学术界广为流行。在加权平均概念的基础上，产生了企业资本成本计量的两种方法。其一是所罗门的"现代公式"；其二是莫迪利安尼和米勒的"平均资本成本方法"。 企业债券、银行贷款和股票是当今我国资本市场上企业融资的主要方式，因此，本文将按照"平均资本成本"的有关理论，侧重于以上三种融资方式融资成本、风险折现和风险补偿方面的比较。 二、企业融资方式的现实比较 （一）股票（权益）融资与债券（债务）融资的比较 在比较债券与股票融资孰优孰劣的时候，一般考察如下几个方面： 1、国际经验。 国外企业融资的历史从二战以来发生了翻天覆地的变化，公司融资转向偏好债券融资而不是股票融资。在1970-1985年间，美国企业的股票融资金额只占企业外部融资额的2.1%，债券融资平均约为股票融资的10倍（迈耶，1990）。以1995年为例，美国证券市场上发行的公司债券金额为4360亿美元，同期股票发行额只有1065亿元（联邦储备银行公报，1997）。同美国相类似，其他发达国家企业的融资方式也遵循企业债券→优先股→普通股的原则。然而这一规则在股票牛市时恰恰相反，这时股本融资比债券融资更常见。通常讲，股市的长期低迷会促使许多公司依靠内部衍生资金（即留存收益）或债券融资。当这种低迷持续较长时间时，比如在70年代和80年代初，资产负债表上的债务就会大大增加。反过来，当股市强劲时，就象90年代初期，新股的发行就频繁的多。 2、融资成本。 1963年，莫迪利安尼和米勒将企业所得税因素引入原来的分析之中，由于企业支付的债务利息是可以记入成本而免交企业所得税的，但企业所发放的股息则需要从税后利润中支付，不具有抵税作用，由此产生的节税价值便构成权益资本成本和债务资本成本之间的部分成本差额。此外，股权融资的发行费用远较企业债券的发行费为高（尤其在考虑到我国现有股票发行所需制度成本的情况下）。由上可见，债权融资成本实际上要远低于企业的股权融资成本。
房地产开发项目可行性分析开题报告 房地产开发项目可行性分析开题报告 引导语：在经济飞速发展的今天，报告的使用成为日常生活的常态，报告具有双向沟通性的特点。相信许多人会觉得报告很难写吧，下面是小编收集整理的房地产开发项目可行性分析开题报告，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。摘要：房地产开发过程中的首要工作便是房地产开发项目的可行性研究，它在整个开发环节起着至关重要的作用。可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目投资的环境和条件有一个深入的了解后，进一步对提出的建设和技术方案，以及生产经营方案实施的可能性、经济合理性进行理智细致的分析和评估，最终达到双赢的目的。为了实现这个目标就必须掌握房地产开发项目可行性研究的内容，对市场有一定准确的分析，利用数据进行费用测算，结合上述前期工作做出合理的经济评价。关键词：可行性研究内容、市场分析、费用测算、经济评价在房屋建筑领域中必不可少可行性研究，因为它对项目最终的施行，如何施行，将产生多大的经济效益有着不容忽视的作用。在技术方面，可以确定房屋的布局结构，所需的设备也随之确定；在经营方面，可根据房地产的供求情况，市场的竞争激烈与否，提出销售目标所在市场和销售手段；在管理方面，可根据实际研究结果提出项目建设的方法。综上所述，以市场预测和建设条件的调查为前提，规划设计方案作为基础，经济评价为可行性研究的核心。一房地产开发项目可行性研究内容 1.1总论项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。 1.2市场调查和需求分析通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。 1.3开发项目场地的现状与建设条件分析原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。 1.4规划设计方案开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置
融资融券项目可行性研究报告 2016年
前言 可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。 中商产业研究院每年完成项目数量达数百个，在养老产业、商业地产、产业地产、产业园区、互联网、电子商务、民营银行、民营医院、农业、养殖业、生态旅游、酒店、机械电子等行业积累了丰富的项目案例，可对同行业项目提供具有参考性、建设性意见，为客户设计该项目的建设方案，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址及建设工程方案、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算和评价；内容详实、严密地论证项目的可行性和投资的必要性。我们策划编制的融资融券X项目可行性研究报告在发改委、投资商与金融机构的审慎下处于同行领先水平。
【出版日期】2016年 【交付方式】Email电子版/特快专递【价格】订制 融资融券项目可行性研究报告 第一章项目总论 一、项目背景 二、项目简介 三、项目可行性与必要性分析 四、主要经济指标说明 五、可行性研究报告编制依据 第二章项目建设单位介绍 一、项目建设单位介绍 二、经营业绩 三、资质证书 第三章融资融券市场分析 一、融资融券行业发展现状 二、融资融券行业市场规模分析与预测 三、融资融券市场分析小结 第四章项目总体规划 一、项目定位 二、项目功能 三、主要服务内容 第五章运营管理 一、商业模式 二、运营模式 第六章项目建设条件 一、项目选址 二、地理位置
项目融资可行性研究 第一部分项目总论 第一条项目基本情况 1.1 项目名称：公司“融资项目”； 1.2 项目性质：。 1.3 经营期限：本项目经营期限不设上限； 1.4 所属行业：。 第二条项目承办单位 第三条项目可行性研究报告编写单位 第四条项目可行性研究报告编制依据 （依据若有最新版本，则应做相应调整。） 如：本项目可行性研究报告编制依据如下： 4.1 《产业结构调整指导目录（2011年本）》； 4.2 《行业“十二五”发展规划》； 4.3 《行业“十二五”发展指导性意见》； 4.4 《“十二五”科技进步纲要》； 4.5 《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展和改革委员会2006年审核批准施行； 4.6 《重大技术装备自主创新指导目录（2009年版）》工业和信息化部、科学技术部、财政部、国务院国有资产监督管理委员会，2009年； 4.7 《投资项目可行性研究指南》，国家发展和改革委员会2002年； 4.8 《国务院关于加强节能工作的决定》国发[2006]28号；
4.9 《企业投资项目备案管理试行办法》； 4.10 国家规定的建筑、环保、节能、用水等相关标准； 4.11 项目所在地区发改委关于项目环保、节能、用水等问题出台的相关规定； 4.12 现行的行业规定、产业政策、法律法规、设计标准； 4.13 《建设项目环境保护管理条例》[国务院令第253号]，1998年11月29日施行； 4.14 项目单位及设备商提供的其他基础资料。 第五条融资项目建设内容与规模 第六条融资项目总投资及来源 项目总投资共计人民币万元，其中建设投资为人民币万元，铺底流动资金为人民币万元，全部资金均来自公司自筹资金。 第七条融资项目经济及社会效益 该项目前景可观，优势明显，符合国家产业政策发展的方向，有良好的经济效益和社会效益，产品起点高，技术设备先进，为国内行业先进水平。该项目的上马及投产一定能有力地推动我国融资项目相关产品的供应能力，推动行业进一步发展，提升行业产品质量和市场竞争力。项目可以提供个新增就业岗位，可以有效缓解地区就业压力，同时，项目建成后可以实现万元收入，能够积极促进项目属地经济的增长。 综合而言，本项目对地区经济及下游行业发展都具有明显的积极作用，社会效益明显。 第八条融资项目可行性研究结论与建议 8.1 项目主要技术经济指标 经测算，项目的技术经济指标如下： 表1项目技术经济指标
融资需要做可行性研究报告 篇一：融资性担保公司可行性研究报告 XXX担保公司 可行性研究报告 二O一O年五月 目录 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 拟成立公司基本情况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。投资人简历。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。市场分
析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。拟开展的业务情况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。公司内部管理制度和风险控制制度及具体措施。公司组织形式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。综合结论。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 第一章拟成立公司基本情况 企业名称：XXX投资担保有限公司 法定地址： 经营范围： 注册资本： 发起单位： 第二章投资人简历 企业名称： 法定代表人： 职务： 资金来源：
出资情况： 第三章市场前景分析 担保行业的宏观分析 我国中小型企业信用担保自1999年政府有关部门出台一系列鼓励政策以来，已有近八年的发展历史。2003年颁布实施的《中华人民共和国中小企业促进法》更强调了中小企业信用担保对改善中小企业投融资环境、促进中小企发展的重要作用。2004 年，党和国家领导人先后对如何发展中国信用担保业做出了重要批示。 在这一良好政策环境下，全国中小企业信用担保机构已经发展到目前的3000家左右。基本形成了以政府出资的政策性担保为主、民营和互助担保为辅的“一体两翼”的格局。截止到2009年年底，全国各类担保机构的注册资本总计超过880亿元，可实现的担保能力已超过4000亿元，支持的中小企业超过10万户，信用担保行业的发展对现实经济活动的影响逐渐扩大，可以预见对未来
“SG·DHSZ”工程投资可行性分析报告目录 目录1 第一章总论3 一、工程背景及简况3 二、主要技术经济指标5 表1 “SG·DHSZ”工程主要经济技术指标5 第二章住宅市场分析与营销战略5 一、投资环境分析5 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标6 二、住宅市场分析7 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题9 四、营销推广战略10 表3 楼盘销售价格増况表11 第三章工程选址及区设条件12 一、工程选址12 二、区域历史文化地位12 三、建设条件12 第四章建设规模及功能标准13 一、建筑面积及内容13
二、工程规划设计方案13 表4 “SG·DHSZ”住宅户型14 三、工程工程情况15 表5 工程工程一览表15 第五章建设方案15 15一、建设场地环境． 二、总体规划布局16 表6 工程建设经济指标一览表17 三、建设方式17 表7 招标情况一览表17 四、结构设计18 五、室内给排水及供电工程19 第六章工程施工进度安排21 表8 工程施工进度安排表21 第七章投资估算与资金筹措21 一、投资估算21 表9 “SG·DHSZ”工程投资估算（单位:万元）22 二、资金筹措22 第八章经济效益分析23 一、住宅销售价格23 二、销售进度及付款计划23 表10 各类建筑销售计划表23 三、税费率23 表11 税费率表23 四、盈利能力分析24 五、清偿能力分析24 六、主要经济指标24 表12 主要经济指标表24 第九章风险分析及对策25 一、风险分析25 二、投资风险的控制26 第十章工程可行性研究结论及建议27 一、结论27 二、建议27 附录（国民经济评价）28 表13 工程总投资估算表（单位：万元）28 表14 投资使用计划与资金筹措表（单位：万元）28 表15 售房收入与经营税金及附加估算表（单位：万元）29表16 损益表（单位：万元）29 表17 财务现金流量表（全部投资）（单位：万元）30 表18 财务现金流量表（资本金）（单位：万元）31 表19 资金来源于运用表（单位：万元）31
融资可行性分析报告 融资可行性报告一般要按标准的格式和框架，符合国际惯例写作。其内容包括所反映的投资商的基本信息，如企业成长经历、产品服务、市场分析、营销模式、管理团队、股权结构、人事、财务、融资方式等。如下是中国给大家整理的，希望对大家有所作用。 公司概况 XX建材装饰有限公司成立于20XX年，是一家集建材销售、室内外设计装修、服务为一体的综合性公司，是国际、国内知名品牌唐朝楼梯、美心木门、北美枫情木地板、月兔橱柜、迪雅木门等三门峡地区的总代理。位于三门峡建筑装饰材料的集中地——三门峡建材市场,交通便利，商贾云集。房地产项目可行性分析报告公司楼上楼下共1000平米，门前配备有停车场，目前注册资本300万元，总投资680万元。 公司发展方向是以建材超市为目标，家居建材为主业，同时发展关联行业，最终形成集家居建材销售、家装、房地产为一体的产业链结构。 市场及环境分析 筑装饰行业作为建筑业中的三大支柱性产业之项目可行性分析报告范文一，是一个劳动密集行业。建筑装饰行业是随着房地产热潮的逐步兴起，快速成长起来的朝阳产业。近些年来，伴随中国经济的快速增长以及相关行业的蓬勃发展，建筑装饰行业愈加显示出了其巨大的发展潜力。
一、精装修或为建材行业带来转变 随着住宅产业化的不断扩大煤炭经营可行性分析报告，精装修 已经渐渐成为一种趋势。尤其是在东部的一线城市，精装修楼盘日渐突起。 二、城镇化进程促进行业发展 从大的趋势来看与世界很多发达国家相比，中国城镇化进程相 对比较慢。城镇化进程是我国经济发展所需要的手段之一，是农村转变为城市的发展之路，也是城市化进程中必然之路。我国现阶段的城市化水平54%左右，还处于重要酒店可行性分析报告的发展期 三、二三线市场将会不断的扩散 而随着中国经济的高速发展，东部城市的市场已经渐渐的接近 饱和状态，因此开拓二三线市场更是当务之急的事情。一个企业要想扩张自己的范围，要在适度的范围内做好二三线市场，二三线城市是接下来建筑装修行业的重要发展方向，软件项目可行性分析报告也是整个建材行业集中看齐的地方，更是企业今后发展要重点进军的地方。整个行业会随着社会形势变化，经济发展的增长，二三线市场的不断扩散而变得更有潜力。 因此公司成立之初即冲出这种传统模式，避开这些弊端，规范 经营，提高信誉度，打造一流的购物环境，并且我公司产品种类多样化、集中化，一站式购物让消费者放心、舒心、称心。从而使企业在市场中具有更强的竞争力，可行性分析报告模板能够持续发展。 市场可行性
步骤三：投资方案设计、达成一致后签署法律文件 (24) 第六部分网络监控系统项目商业计划书编制服务 (25) 一、我们编制网络监控系统商业计划书需要客户（企业业主）提供资料清单 (25) 二、编制网络监控系统项目商业计划书专业团队构成 (26) 三、编制网络监控系统项目商业计划书工作流程 (27) 第七部分最新完成成功案例（融资资金到位） (28) 第八部分XXX公司项目2014年重点融资项目方向说明 (29) 第九部分关于XXX公司项目咨询公司 (30)
第一部分当前网络监控系统项目融资渠道及商业计划书作用体现
第二部分《网络监控系统商业计划书》标准编制大纲（根据不同项目进行科学调整） 第一章公司基本情况 （我们的编写要点：公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股份比例，主营业务，过去三年的销售收入、毛利润、纯利润，公司地点、电话、传真、联系人） 一、项目公司与关联公司 二、公司组织结构 三、公司管理层构成 四、历史财务经营状况 五、历史管理与营销基础 六、公司地理位置 七、公司发展战略 八、公司内部控制管理 第二章网络监控系统项目产品介绍 （我们的编写要点：主要介绍拟投资的产品/服务的背景、目前所处发展阶段、与同行业其它公司同类产品/服务的比较，本公司产品/服务的新颖性、先进性和独特性，如拥有的专门技术、版权、配方、品牌、销售网络、许可证、专营权、特许权经营等） 一、产品/服务描述（分类、名称、规格、型号、产量、价格等） 二、产品特性 三、产品商标注册情况 四、产品更新换代周期 五、产品标准 六、产品生产原料 七、产品加工工艺 八、生产线主要设备 九、核心生产设备 十、研究与开发 1. 正在开发/待开发产品简介 2. 公司已往的研究与开发成果及其技术先进性 3. 研发计划及时间表 4. 知识产权策略
竭诚为您提供优质文档/双击可除 融资可行性分析报告 篇一：融资项目可行性分析报告 融资项目可行性分析报告 一、公司基本情况 永州市凤大姐农产品开发中心成立于20XX年，是一家生产、加工、销售蔬菜、豆制品的生产企业，法人代表熊倪，注册资金450万元，股权为独资企业，公司位于永州市冷水滩区马坪开发区s217线金龙山庄内，现有员工30人，其中大多来自农村，公司采用公司+农户+基地模式，机器设备10余台。年产值300万元。 二、公司制度建设 公司经过9年发展，目前已经建立了完善的管理制度，建立了比较健全的行政管理、人力管理、财务管理、质量管理和内控管理制度，并且形成了独特的企业文化。制度管理使工作有章可循，形成流程化办公。 三、公司信誉状况 公司成立以来，一直坚持“诚信、发展、创新、实效”
的经营理念，将优质服务客户和发展有机结合起来，树立了良好的商业釜底游鱼和社会诚信。公司9年以来，未发生重大合同纠纷和其他不良信用记录。 四、公司财务状况 1、资产负债情况 据公司20XX年5月30日报表反应，该企业资产总额200万元， 其中：流动资产150万元，固定资产50万元，负债总额30万元，所有者权益160万元，资产负债率15.45%，公司20XX年应收财款108万元，报表反应应刷未基本正常，账龄均在一年以内，主要以产品销售过程中的货款占用。 2、公司未来发展能力 （一）20XX年是公司满负荷生产的一年。公司生产订单充足，员工生产技术、熟练程度都达到相当的高度，加上公司改善计件工资的基数。员工生产积极性大大提高。潜能完全激发出来了。使得公司20XX年销售收入较大幅度增加。 （二）客户经营情况能力分析。从年三年要指标对比分析，呈现出这些特点：企业结算资金管理良好，20XX、20XX 年应收帐款周转度分别为130次、54次，说明企业销售是以现金结算为主，赊销少。指标好于行业良好值。 （三）从该公司净资产收益率、销售利润率、总资产报酬率、成本费用及利润增长等指标来看，近两年公司盈利指
（企业融资）企业融资方式 的选择
企业融资方式的选择 近几年，我国仍将采取适度从紧的金融政策，企业资金紧缺仍是生产运营中最主要和最难解决的困难。企业筹资涉及到许多问题，如筹资的数量、方式等问题，其中，筹资方式的选择应该是极为重要的壹环。本文拟就我国企业筹资方式的选择问题，做壹些探讨： 壹．我国的融资环境 企业是于壹定环境下的各种经济资源的有机集合体。企业运营只有适应环境变化的要求，才能立于不败之地。企业面临的环境是指存于于企业周围，影响企业生存和发展的各种客观因素和力量的总称，它是企业选择筹资方式的基础。 企业制定筹资战略必须立足于壹定的宏观环境之下，制定时要考虑：１．政治法律环境。指壹个国家和地区的政治制度、经济体制、方针政策、法律法规等方面。随着改革开放的政策实施，国内政局稳定，经济日益活跃，我国的产业政策、外汇政策和税收政策等的日益完善，和国际惯例的逐步接轨，为外资进入中国提供了保证，使我国企业的筹资区域进壹步扩大，筹资数额逐年增加，方式也更加多样。２．经济环境。是指企业运营过程中所面临的各种经济条件、经济特征、经济联系等客观因素。我国经济继续保持平稳、高速的发展势头，物价得到有效控制，这壹切表明，我国有巨大的市场潜力和发展机会，同时也为国内外大量的游资找到了出路。３．技术环境．是壹个国家和地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展的动向等的总和。全社会对教育的重视，对科技开发力度的加大，对科技人才的有计划培养，均将为企业发展创造有利条件。 企业微观环境是指直接影响企业生产运营条件和能力的因素，包括行业情况、竞争者情况、供应商情况及其他公众的情况，这是确定企业筹资方式的前提。壹个良好的销售网络、及稳定的原材料供应商等微观环境，将十分有利于企业筹资的
房地产项目可行性研究报 告 Last revision date: 13 December 2020.
房地产项目可行性研究报告(模版) 目录 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算
4.2融资方案 第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论 第六部分：不确定性分析? 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.3风险分析 第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析 第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图： 调查人员声明 我们郑重声明： 1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、形成意见和结论。 4、撰写本可行性研究报告。 5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、（其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第一部分：项目总论 1.1项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 ①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 1.2项目概况 ①地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
项目投资的资金来源及融资方案分析（1） 郭励弘 (国务院发展研究中心，北京，100010) 在可行性研究中，对资金来源和融资方式的研究越来越重要，文章系统地论述了项目可行性研究中目前比较薄弱的资金来源与融资方案分析的有关内容。 关键词：资金来源公司融资项目融资方案 有关项目投资的对资金来源和融资方案分析，在可行性研究中已越来越凸显其重要性。如果说可行性研究中关于工程、技术、工艺的分析程式已经相对固化了的话，那么关于经济、特别是关于融资的分析，还将长时期处于不断更新的格局之中。 分析资金来源和融资方案，当然离不开具体的融资环境；而融资环境的改善，又取决于投融资体制、金融体制、国企管理体制的实质性改革。只有既了解现代投融资制度的惯例做法，又洞悉处于经济转轨时期的局限，才能面对国内国外两个市场，解决好项目前期工作中的融资问题。只有既了解现代投融制度的惯例做法，又洞悉处于经济转时期的局限，才能面对国内国外两个市场，解决好项目前期工作中的融资问题。 分析资金来源与融资方案，是为了达到以下几个目的： 第一，在项目确实具备市场需求或社会需求、确实拥有可行的工程条件和工艺、装备条件的情况下，针对“投资估算”一章中计算的资金需要量，提出并优选资金供给方案，在数量和时间两方面实现资金的供求均衡。 第二，使得经营者、出资人、债权人以及项目的其他潜在参与者，能够了解项目的融资结构、融资成本、融资风险、融资计划，并据以确立商务谈判中各自的立场、条件、要求等。
第三，使得业主、评估单位、审批单位或项目的其他可能评审者，能够判断筹资的可靠性、可行性与合理性，并进而判断可行性研究报告及其编制者的经济素质。 为了达到这些目的，在撰写可行性研究报告中“资金来源与融资方案”一章时，要包括以下内容并注意其中有关事项，通过认真分析，给予明确的阐述。 （1）项目的投资与建设拟采取公司融资方式还是项目融资方式？ （2）若采取公司融资方式，则需说明：公司近几年的主要财务比率及其发展趋势；权益资本是否充足？若不充足，如何扩充权益资本？建设期内公司提现投资的可能数额；若提现不足以满足投资需求，拟采取哪些变现措施？原股东对这些设想持何态度？债务资金占多大比例？公司既有的长期债务及资信情况；所拟各渠道债务资金的数额、成本、时序、条件及约束、债权人的承诺程度等。 （3）若采取项目融资方式，则需说明： 权益资本的数额及占总投资的比例；各出资方承诺缴付的数额、比例、资本形态和性质、及承缴文件；各出资方的商业信誉(对外商要有资信调查报告) ；投资结构的设计。 筹措债务资金的内容及注意事项，与公司融资时基本相同。 （4）无论采用何种融资方式，当使用政府直接控制的资金渠道时，要说明政府的态度和倾向性意见；当使用债务资金时，要作债权保证分析。 一篇完整的融资方案分析报告，还包括其他许多内容和注意事项，这里难以一一列举，下文中将作全面介绍。 1 公司融资与项目融资 要投资建设一个项目，国际上通行的投融资方式有两类，即公司融资和项目融资。这两类投融资方式所形成的项目，在投资者与项目的关系、投资决策与信贷决策的关系、风险约束机制、各种财务比率约束等方面都有显著区别。在可行性研究中，特别是在做融资分析和经济评价时，应该以这一项目分类方式作为叙述的脉络。 1.1 公司融资
浅谈企业融资方式的选择 [摘要]本文简要介绍了企业融资方式的类型，分析了影响企业融资方式选择的内外因素，提出了企业融资方式选择的几点建议。 [关键词]企业融资方式；融资策略；选择 一、企业融资方式 融资方式从来源上可以分为内部融资和外部融资。内部融资是依靠企业内部产生的现金流量来满足企业生产经营、投资活动的新增资金需求。内部融资以企业留存的税后利润和计提折旧形成的资金作为资金来源。外部融资是指从企业外部获得资金，具体包括直接融资和间接融资两类方式。直接融资是指企业不通过银行等金融机构，而是通过证券市场直接向投资者发行股票、公司债、信托产品等方式获得资金的一种融资方式。间接融资是指企业通过银行等金融机构获得资金的一种融资方式。因而，银行贷款就成为企业间接融资的一种重要方式。融资方式按照融资中产权关系的不同，可分为权益融资（或股权融资）和债务融资。权益资金无须还本付息，被视为企业的永久性资本。而债务资金必须定期还本付息，它是企业财务风险的主要根源。 二、影响企业融资方式选择的因素
资金是企业从事投资和经营活动的血液，如何筹集企业所需资金是现代财务管理的首要内容。每个企业在进行筹资方式选择时，必须清楚影响企业融资方式选择的有关因素。 1.外部因素 影响企业融资方式选择的外部因素是指对企业融资方式选择产 生影响作用的各种外部客观环境。主要是指法律环境、金融环境和经济环境。外部客观环境的宽松与否会直接影响到企业融资方式的选择。企业进行融资方式选择时，必须遵循税收法规，同时考虑税率变动对融资的影响。金融政策的变化必然会影响企业融资、投资、资金营运和利润分配活动。此时，融资方式的风险、成本等也会发生变化。经济环境是指企业进行理财活动的宏观经济状况，在经济增长较快时期，企业需要通过负债或增发股票方式筹集大量资金，以分享经济发展的成果。而当政府的经济政策随着经济发展状况的变化做出调整时，企业的融资方式也应随着政策的变化而有所调整。 2.内部因素 影响企业融资方式选择的内部因素主要包括企业的发展前景、盈利能力、经营和财务状况、行业竞争力、资本结构、控制权、企业规模、信誉等方面的因素。在市场机制作用下，这些内部因素是在不断变化的，企业融资方式也应该随着这些内部因素的变化而作出灵活的调整，以适应企业在不同时期的融资需求变化。
房地产项目可行性研究 1.可行性研究的概念和作用 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。 我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商并没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下，开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取收益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下： (1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。 (2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。 (3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。 (4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。 (5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。 2．可行性研究的步骤和内容 (1)可行性研究的步骤。
拜城县xx建设投资项目可行性研究报告 规划设计/投资分析/产业运营
承诺书 申请人郑重承诺如下： “拜城县xx建设投资项目”已按国家法律和政策的要求办理相关手续，报告内容及附件资料准确、真实、有效，不存在虚假申请、分拆、重复申请获得其他财政资金支持的情况。如有弄虚作假、隐瞒真实情况的行为，将愿意承担相关法律法规的处罚以及由此导致的所有后果。 公司法人代表签字： xxx有限责任公司（盖章） xxx年xx月xx日
项目概要 拜城县，隶属于新疆阿克苏，位于天山中段南麓、却勒塔格山北缘的山间盆地、渭干河上游流域。北依天山与昭苏、特克斯县相连，南隔却勒塔格山与新和县为界，东与库车县毗邻，西与温宿县接壤。总面积15917平方千米。2017年，总人口240810人。县人民政府驻拜城镇，距乌鲁木齐市公路里程860千米。拜城县城地势北高南低，由西北向东南倾斜，海拔1200米。2017年实现地方生产总值（GD）667700万元，三次产业比例为20.5：44.6：34.9。人均生产总值27728元。按可比价格计算，比2016年增长12.8%。2018年10月22日，拜城县入选2018年全国农村一二三产业融合发展先导区创建名单。2019年1月25日，入选2018年度全国“平安农机”示范县。 该xx项目计划总投资12212.85万元，其中：固定资产投资10340.99万元，占项目总投资的84.67%；流动资金1871.86万元，占项目总投资的15.33%。 达产年营业收入14506.00万元，总成本费用11401.59万元，税金及附加205.33万元，利润总额3104.41万元，利税总额3737.93万元，税后净利润2328.31万元，达产年纳税总额1409.62万元；达产年投资利润率25.42%，投资利税率30.61%，投资回报率19.06%，全部投资回收期6.75年，提供就业职位293个。
阿勒泰xxx投资建设项目可行性研究报告 规划设计/投资分析/产业运营
报告说明— 阿勒泰地区，是新疆维吾尔自治区地区，由伊犁哈萨克自治州管辖。阿勒泰地区地处新疆北部，与俄罗斯、哈萨克斯坦、蒙古三国接壤；地貌类型复杂多样，夏季干热，冬季严寒；总面积117989.21平方千米，下辖6县1市；2017年总人口671616人。阿勒泰地区是中国西北唯一与俄罗斯接壤的地区，是丝绸之路经济带北通道和新疆参与中蒙俄经济走廊建设的重要节点城市；拥有4个国家类陆路口岸；是新疆的相对丰水区、素有北疆“水塔”之称；是全国六大林区之一，同时被国务院确定为水源涵养型山地草原生态功能区。2017年，阿勒泰地区完成生产总值246.77亿元，比上年增长7.8%（可比价），其中：第一产业增加值48.01亿元，增长5.2%；第二产业增加值86.02亿元，增长5.3%；第三产业增加值112.74亿元，增长11.4%。 肥料是指提供一种或一种以上植物必需的营养元素，改善土壤性质、提高土壤肥力水平的一类物质，是农业生产的物质基础之一，一般分为有机肥料、无机肥料、生物性肥料。 该xxx项目计划总投资6841.91万元，其中：固定资产投资5418.00万元，占项目总投资的79.19%；流动资金1423.91万元，占项目总投资的20.81%。
达产年营业收入10109.00万元，总成本费用7917.67万元，税金及附加121.25万元，利润总额2191.33万元，利税总额2614.83万元，税后净利润1643.50万元，达产年纳税总额971.33万元；达产年投资利润率32.03%，投资利税率38.22%，投资回报率24.02%，全部投资回收期5.66年，提供就业职位166个。
论文题目：企业筹资方式的比较与选择 摘要 选择合理的融资方式，使各种资金来源和资本配比保持合理的比例，既是企业提升核心竞争力，提高经营绩效的必要条件，也是企业财务战略管理的核心。文章通过分析不同融资方式的优缺点，探讨研究中小企业、上市公司对融资方式的选择。此外，文章还分析了国内民营中小企业发展的瓶颈在于资金，对中小企业发展过程中可能使用的融资方式进行了解读，从内外两大方面归纳了企业常见的融资方式。 关键词：企业融资，新准则，融资方式，融资工具，融资策略
Enterprise Financing Mode Of Comparison And Selection ABSTRACT The rational choice, various financing source of funds and capital proportion to maintain a reasonable proportion, since enterprises to promote their core competence, the necessary conditions to improve performance, but also is the core of enterprise financial management strategy. Through the analysis of the advantages and disadvantages of different financing smes, and studied the listed company for the choice of the ways of financing. In addition, this paper also analyses the development of small and medium-sized private enterprises of domestic capital, is bottleneck in the process of the development of small and medium-sized enterprises may use mode of financing, from two aspects of the enterprise common inductive financing style. KEY WORDS：Enterprise financing，The new rule，Financing，Financing tools，，Financing strategy