中山装配式建筑建材项目
建议书
规划设计/投资分析/产业运营
报告说明
装配式装修在精装修领域的渗透率到2025年逐步达到30%，测算
出2020-2025年，装配式装修在新建住宅领域计的市场不断增长，预
计2025年市场容量在5000亿元左右。
本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨
慎财务估算，项目总投资51077.63万元，其中：建设投资41963.51
万元，占项目总投资的82.16%；建设期利息325.85万元，占项目总投资的0.64%；流动资金8788.27万元，占项目总投资的17.21%。
根据谨慎财务测算，项目正常运营每年营业收入130700.00万元，综合总成本费用106771.00万元，净利润14265.86万元，财务内部收
益率12.73%，财务净现值4993.52万元，全部投资回收期4.58年。本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资回收期合理。
本期项目技术上可行、经济上合理，投资方向正确，资本结构合理，技术方案设计优良。本期项目的投资建设和实施无论是经济效益、社会效益等方面都是积极可行的。
“十三五”时期，经济仍然面临复杂的内外环境和较大的下行压力，正经历着改革阵痛，机遇前所未有，挑战前所未有。总的来看，
经济发展长期向好的基本面没有变，经济韧性好、潜力足、回旋空间
大的基本特征没有变，经济持续增长的良好支撑基础和条件没有变，
经济结构调整优化的前进态势没有变。同时，中山亲商、安商、扶商
的政策不会变，对企业合法权益的保护不会变，经济发展向形态更高级、产业更高端、结构更合理的演化趋势不会变。中山有信心、有能
力保持经济中高速增长，继续为经济发展创造机遇。信心来自于：一
是泛珠三角地区的发展，粤港澳紧密合作，尤其是深中通道、港珠澳
大桥、深茂铁路的建设，将极大提升我市区位优势与在珠三角一体化
中的战略优势，给我市经济发展注入新的潜力；二是新型城镇化、工
业化、信息化、农业现代化深入推进，为我市经济发展提供新的张力；三是创新驱动战略深入实施，给我市经济发展增添新的动力；四是全
面深化改革释放红利，市场化国际化法治化营商环境更加成熟定型，
给我市经济发展提供新的活力；五是以共建共享推动人口红利向人才
红利转变，给我市经济发展注入新的创造力。
报告深入进行项目建设方案设计，包括：项目的建设规模与产品
方案、工程选址、工艺技术方案和主要设备方案、主要材料辅助材料、环境影响问题、项目建成投产及生产经营的组织机构与人力资源配置、
项目进度计划、所需投资进行详细估算、融资分析、财务分析、国民经济评价、社会评价、项目不确定性分析、风险分析、综合评价等。
本报告为模板参考范文，不作为投资建议，仅供参考。报告产业背景、市场分析、技术方案、风险评估等内容基于公开信息；项目建设方案、投资估算、经济效益分析等内容基于行业研究模型。本报告可用于学习交流或模板参考应用。
目录第一章绪论
第二章项目建设背景、必要性第三章市场需求及行业前景分析第四章产品方案
第五章选址可行性分析
第六章建筑工程方案
第七章原辅材料供应
第八章工艺技术方案分析
第九章项目环保分析
第十章安全生产分析
第十一章节能分析
第十二章组织机构及人力资源第十三章进度实施计划
第十四章投资估算
第十五章项目经济效益分析
第十六章招标及投资方案
第十七章风险防范
第十八章总结分析
第十九章附表
第一章绪论
一、项目名称及建设性质
（一）项目名称
装配式建筑建材项目
（二）项目建设性质
本项目属于新建项目。
二、项目承办单位
（一）项目承办单位名称
xxx集团有限公司
（二）项目联系人
宋xx
（三）项目建设单位概况
面对宏观经济增速放缓、结构调整的新常态，公司在企业法人治理机构、企业文化、质量管理体系等方面着力探索，提升企业综合实力，配合产业供给侧结构改革。同时，公司注重履行社会责任所带来的发展机遇，积极践行“责任、人本、和谐、感恩”的核心价值观。多年来，公司一直坚持坚持以诚信经营来赢得信任。
三、项目定位及建设理由
装配式建筑最早可以追溯到17世纪的美洲移民时期，而其真正的
高速发展则是在18世纪~19世纪，工业革命带来的城市人口急速增长
以及第二次世界大战后急迫的灾后重建需求，使装配式建筑快速普及，经历了几十年至上百年的发展，美国、日本、欧洲等发达国家的装配
式建筑占比到目前已经达到80%。以上，而国内的装配式则是刚刚起步。
“十三五”时期，经济仍然面临复杂的内外环境和较大的下行压力，正经历着改革阵痛，机遇前所未有，挑战前所未有。总的来看，
经济发展长期向好的基本面没有变，经济韧性好、潜力足、回旋空间
大的基本特征没有变，经济持续增长的良好支撑基础和条件没有变，
经济结构调整优化的前进态势没有变。同时，中山亲商、安商、扶商
的政策不会变，对企业合法权益的保护不会变，经济发展向形态更高级、产业更高端、结构更合理的演化趋势不会变。中山有信心、有能
力保持经济中高速增长，继续为经济发展创造机遇。信心来自于：一
是泛珠三角地区的发展，粤港澳紧密合作，尤其是深中通道、港珠澳
大桥、深茂铁路的建设，将极大提升我市区位优势与在珠三角一体化
中的战略优势，给我市经济发展注入新的潜力；二是新型城镇化、工
业化、信息化、农业现代化深入推进，为我市经济发展提供新的张力；三是创新驱动战略深入实施，给我市经济发展增添新的动力；四是全
面深化改革释放红利，市场化国际化法治化营商环境更加成熟定型，给我市经济发展提供新的活力；五是以共建共享推动人口红利向人才红利转变，给我市经济发展注入新的创造力。
四、报告编制说明
（一）报告编制依据
1、承办单位关于编制本项目报告的委托；
2、国家和地方有关政策、法规、规划；
3、现行有关技术规范、标准和规定；
4、相关产业发展规划、政策；
5、项目承办单位提供的基础资料。
（二）报告编制原则
按照“保证生产，简化辅助”的原则进行设计，尽量减少用地、节约资金。在保证生产的前提下，综合考虑辅助、服务设施及该项目的可持续发展。采用先进可靠的工艺流程及设备和完善的现代企业管理制度，采取有效的环境保护措施，使生产中的排放物符合国家排放标准和规定，重视安全与工业卫生使工程项目具有良好的经济效益和社会效益。
（二）报告主要内容
1、对项目提出的背景、建设必要性、市场前景分析；
2、对产品方案、工艺流程、技术水平进行论述，确定建设规模；
3、对项目建设条件、场地、原料供应及交通运输条件的评价；
4、对项目的总图运输、公用工程等技术方案进行研究；
5、对项目消防、环境保护、劳动安全卫生和节能措施的评价；
6、对项目实施进度和劳动定员的确定；
7、投资估算和资金筹措和经济效益评价；
8、提出本项目的研究工作结论。
四、项目建设选址
本期项目选址位于xx，占地面积约100.36亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。
五、项目生产规模
项目建成后，形成年产装配式建材300万立方米的生产能力。
六、建筑物建设规模
本期项目建筑面积68913.80㎡，其中：生产工程39349.78㎡，仓储工程7373.78㎡，行政办公及生活服务设施4410.48㎡，公共工程17779.76㎡。
七、项目总投资及资金构成
（一）项目总投资构成分析
本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资51077.63万元，其中：建设投资41963.51万元，占项目总投资的82.16%；建设期利息325.85万元，占项目总投资的0.64%；流动资金8788.27万元，占项目总投资的17.21%。
（二）建设投资构成
本期项目建设投资41963.51万元，包括工程建设费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程建设费用36118.83万元，工程建设其他费用4572.77万元，预备费1271.91万元。
八、资金筹措方案
本期项目总投资51077.63万元，其中申请银行长期贷款13300.00万元，其余部分由企业自筹。
九、项目预期经济效益规划目标
（一）经济效益目标值（正常经营年份）
1、营业收入（SP）：130700.00万元。
2、综合总成本费用（TC）：106771.00万元。
3、净利润（NP）：14265.86万元。
（二）经济效益评价目标
1、全部投资回收期（Pt）：4.58年。
2、财务内部收益率：12.73%。
3、财务净现值：4993.52万元。
十、项目建设进度规划
本期项目按照国家基本建设程序的有关法规和实施指南要求进行
建设，本期项目建设期限规划12个月。
十一、项目综合评价
经初步分析评价，项目不仅有显著的经济效益，而且其社会救益、生态效益非常显著，项目的建设对提高农民收入、维护社会稳定，构
建和谐社会、促进区域经济快速发展具有十分重要的作用。项目在社
会经济、自然条件及投资等方面建设条件较好，项目的实施不但是可
行而且是十分必要的。
主要经济指标一览表
第二章项目建设背景、必要性
一、产业背景分析
（一）装配式的优势
相较于传统建筑，装配式建筑在建筑品质、施工工期、节能环保等方面都具有难以比拟的优势，而目前推广上的最大难点之一—建设成本—也有望在产业链形成系统化、规模化生产后顺利解决。以预制率35%的30层住宅项目为例，PC装配式建筑较传统建筑可节约工期20~45%、减少能源消耗20~40%，现场施工人数、建筑粉尘分别降低60~75%、20~30%。
1）品质品质：传统建造方式对人工的依赖性较高，品质监控难度大，而工业化生产的材质和装配式的建造方式更容易形成一套规范化系统，确保产品品质；
2）工期工期：装配式建筑的大部分构件均在工厂完成，水电安装与主体安装可同步进行，整体交付比传统建筑快30%~50%；
3）节能环保节能环保：传统建筑材料浪费现象严重，建造过程还伴有粉尘、噪音、建筑垃圾等，而装配式建筑现场以干法作业为主，可有效减少能源消耗以及环境污染；另外，装配式建筑由于其可拆除的特性还可以实现重复利用；
4）建造成本：建造成本：由于产业配套不完善、相关技术不成熟等问题，目前装配式的建造成本，尤其是钢结构，依然明显高于传统建筑，但在人工成本高攀的背景下，其建造成本的下降空间远高于传统建筑，加之后期运维费用更低，故从建筑全生命周期角度来看，装配式未来将具有更大的成本优势。
（二）行业发展格局分析
装配式模式下有望涌现更多优秀民营设计、加工企业。按照产业链，装配式可以简单划分为上游设计研发、中游构件生产、下游施工运维三个环节。考虑到EPC模式受到政策大力推广、以及建筑央企、国企较强的接单能力，总承包依然是趋势，但装配式模式下各环节的专业界线更加清晰，设计、加工环节的地位提升，盈利天花板更高，有望涌现更多优秀的民营企业。而装配式装修方面，由于其与传统全装修的技术类似，且主要壁垒仍为管理，除了已经深耕多年的装配式装修企业，如青岛海骊，行业的主要玩家仍将以传统装饰企业为主，但受益于更加规模化、标准化的生产流程，行业集中度有望提升，龙头的市场空间可能被进一步打开。
PC构件市场已初具规模，集中度高于传统建筑业。2019年全国共计拥有预制混凝土构配件产线2483条，设计产能1.62亿平米，预计
目前全行业规模在400亿以上，且仍在高速增长。远大住工是市占率
最高的PC构件加工企业，根据其招股书，截止2018年底，公司拥有
15家全资PC工厂，85家联合工厂，合计产能530万立方米，收益口
径的市占率约13%，行业CR5为33.5%，集中程度不仅高于钢结构装配式，也明显高于传统建筑行业。
PS市场尚未成熟，格局分散，鸿路钢构错位竞争产能遥遥领先。2018年全国钢结构产值达6736亿元，同比增速超30%，较2017年提
升近15个百分点，钢结构产量6874吨，同比增长11.86%，量价均有
明显提升。受制于建造成本和传统观念，钢结构装配式在住宅中的应
用极少，主要应用领域为商业地产、场馆和厂房，占比各为33%、24%、18%。企业方面，除鸿路钢构外，国内钢结构企业的商业模式大多以
“加工+施工”为主，且小企业众多，2018年全国“建筑钢结构双百企业1”仅4家，分别为中建钢构（现改名为中建科工）、精工钢构、鸿路钢构、东南网架，其中，鸿路钢构以240万吨年均产能傲视群雄（2019年），预计较其他三家高100万吨左右，但市占率也不足4%。
二、项目必要性分析
人口红利消退或将倒逼行业转型升级。传统建筑业属于劳动密集
型行业，对人工依赖性较高，随着劳动力逐渐减少、人工成本不断攀
涨，行业的内在因素（成本）有望代替外在因素（政策）成为更有力
的助推器，倒逼行业谋求转型。
1)农民工数量特别建筑业农民工供给日益短缺，2014年至今建筑
业农民工数量几乎每年都在减少。
2)农民工年龄结构逐渐老化，16-40岁农民工数量近年持续减少，如果考虑流入交运仓储邮政行业的年轻快递员、外卖员高速增长的情况，建筑业16-40岁农民工数量降幅更大。
3)人力成本高攀：农民工平均收入过去5年保持每年5%以上的增速，建筑业农民工平均收入增速还要高于整体水平，且在2015年后增
速不断抬升。但考虑到建筑业农民工收入绝对值仍低于大部分快递员、外卖员，预计未来流入建筑业的年轻工人数量或将持续下滑，劳动力
短缺也将推动人力成本进一步上涨。
当前装配式建筑的成本正位于长期平均成本曲线的前半部分，方
向是下降的，且空间较大。测算6-12年内将出现传统建筑和钢结构建
筑（住宅）的成本平衡点，于由于PC价格更低，故其与传统建筑的平
衡点则会更早，测算过程如下：：
1)根据住建部，装配式钢结构的建安费用约2360元/平，其中人
工成本占8.16%，约192.6元/平；传统民用住宅，按建安费用1800元
/平计算，参考上海建工的成本构成，人工成本占比22%，单平人工费用约396元/平；
2)单平造价来看，装配式建筑较传统建筑约高560元/平，但人工成本可节省200元/平，如果考虑政府补贴和装配式的规模效应，当传统建筑人工成本较钢结构高500-600元左右时，二者的总成本即可基本持平；
3)当农民工工资涨幅分别为8%、10%、12%、15%时，传统建筑与钢结构的单平人力成本差距将分别在2032、2030、2028、2026扩大至550左右。
第三章市场需求及行业前景分析
根据国务院办公厅于2016年发布的《关于大力发展装配式建筑的指导意见》以及住建部发布的《“十三五”装配式建筑行动方案》，预计2020年全国装配式渗透率将达15%，2025年达30%。假设2020年至2025年新开工建筑面积年增速为5%，装配式渗透率每年提升3个百分点，预计到2025年全国装配式建筑面积将达到20.71亿平方米，复合增速超20%，按每平米2300元的报价估算，市场规模近5万亿。
由于公共建筑的空间可复制程度高，通常对工期有一定要求，天然地与装配式装修的施工特点相契合。目前装配式装修主要应用在保障房、长租公寓、酒店等公共建筑领域，在商品住宅领域的渗透率较低。在保障房领域，由于截止2019年已经累计完成开工棚改2157万套，超额完成《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》所设定的2000万套的目标，2020年是棚改计划收官之年，预计增量十分有限。主要分析长租公寓、酒店带来的市场空间。
房屋租赁市场的客户主要是流动人口和本地户籍的租房人群，其中本地户籍的租房人群主要是毕业落户的大学生，2019年我国流动人口达2.36亿，随着未来产业发展逐渐向大城市集聚，人口还将继续向一、二线城市涌入，房屋租赁市场前景十分乐观。根据
ChinaInsightsConsultancy的数据显示，我国长期租户渗透率约为17.2%，与英、美、日、德等发达国家30%以上的渗透率相比，可提升的空间还很大。此外，我国长期租赁市场刚刚起步，虽然发展迅猛，但是占比依然很低。目前，一线城市的长租公寓品牌渗透率约为5%，二线城市仅为1%，全国均值约为2%。假设长租公寓的渗透率每年提升2%，装配式装修在长租公寓的渗透率为60%，每年提升5%，装修价格为1000元/m2，价格年涨幅为2%，测算出2020-2023年，全国每年新增长租公寓的装配式装修市场复合增速约为18%，年市在场规模在1000亿元以上。
酒店装配式装修市场规模约400-600亿元。2018年我国拥有高端/中端/经济连锁酒店客房73万间、63万间、242万间，同比增速分别为-7.1%、57.2%、20.0%，高端酒店近年增速保持在1%左右，2018年遇冷首次出现下滑，在宏观经济增长放缓，酒店行业经营压力倍增，投资者对酒店投资愈发谨慎，逐步地从高端向回报率较高的中端酒店倾斜；2018年中端酒店同比增57.1%，根据麦肯锡预测2022年中产阶级数量将达到2.71亿家庭，将会成为中端酒店的主要消费群体，参考发达国家高、中、低端酒店比例约为2:5:3，我国中端酒店比重不足20%，未来几年依旧处于高速扩张期；2019年经济型酒店同比增
20.04%，目前一、二线城市经济连锁接近饱和，三、四线城市连锁化
程度较低，尚有较大增长空间。
基于上述分析，假设：未来五年高端/中端/经济连锁的年复合增
长率分别为1%/30%/10%，三档酒店单位客房面积分别为35/20/15m2，
装修价格（2019年）分别为5000/2000/1000元/m2，价格年涨幅3%，
高端酒店每7年翻新一次，中端和经济连锁每5年翻新一次，经测算
得到20-22年酒店装修市场约为201亿元、278亿元、416亿元，到2025年将737亿元，假定彼时酒店的装配式装修渗透率能达到60~70%，该领域的市场规模约为440~520亿。