今年以来房地产武林中静悄悄的蔓延着一股萧飒的冷静。五一早过，十一将至。天气渐热，市场渐冷。武林中人已开始心急如焚，于是四十八般武艺轮番上场，武林上下厮杀之声，声声入耳。
然而在新的市场形势下，传统老三篇、三板斧（打广告、认筹、集中开盘）的效果递减，上半年部分项目开盘效果与期望值已差强人意。于是，创新营销手段研究事在必行！
第一掌：准确沟通，精确制导。
新形势下的广告沟通不再大而泛，信息的泛滥已经让粗放的投放方式失去效应，传播状态将由“一点对多点将变成多点对多点”，只有细分客户，精细作业才能打动客户。
招式解析：
A、区分受众，并给这个族群清晰地描述和定义。客户的生活方式、消费习惯、喜好品味……都成为精确制导的可靠依据，可谓“知自知彼，百战百胜”。
B、精选有效的沟通渠道。针对不同客户做到渠道细分，只有从大众媒体中跳出来才会被客户发现。如精选DM投放地址、选择银行VIP客户会刊、针对全球通客户的短信及活动等。
C、对鸡说鸡话，对鸭说鸭话。抛弃不同客户同一种语言的粗犷交流方式，整合卖点，做到针对性诉求。
第二掌：病毒式广告的传播：火烧赤壁，风速传播
摒弃不顾客户感受，以打扰为基础的被动式广告传播，建立起被受众允许的传播方式。它象病毒一样不知不觉中侵入你肌体，让你对它产生好感，并主动的传播它。
招式解析：
A、用诉求内容制造病毒。它很有趣，是可以让客户讲给朋友听的广告；它很有用，是可以让客户获取感兴趣的信息的广告，如味精广告附带的菜谱，主妇们会天天把它贴在厨房。它很诱人好奇，是可以让客户想要主动寻找答案的广告。
B、用表现形式制造病毒。新颖的表现形式常让人津津乐道。立体的户外广告牌、特殊材质的杂志广告、制作精美的明信片、雕刻项目LOGO的精致木简……无一不让广告成为议论点或收藏品。
实操演练：
1、百度小成本制作唐伯虎系列趣味小电影广告，利用互联网转载迅速传播，成为中国第一个真正意义上的互联网病毒营销案例。
2、广州时代花生的广告一出,新颖的广告表现及实用别致的礼物（如花生鼠标垫）很快象病毒似的在珠三角传播开来。
第三掌：新媒体渠道营销：张三丰自创太极拳
寻找新的信息传播空间，以创新手法跳出传统媒体(电视、广播、报纸、通信)的信息泛滥，摆脱传统媒体所受限制，与受众真正建立联系。
招式解析：
A、自创媒体平台，并选择准确有效的渠道传播。如自办杂志、手机报、博客媒体、网络平台等
B、多媒体间联动。利用传统媒体与新媒体结合，合理搭配、互补长短充分整合媒体资源。
C、媒体传播形式要更互动、更准确、更生动。实操演练：
“网上售楼部”搭建网络销售平台：网上售楼处是新浪房产近期推出的全新产品。网友除了通过传统的图片、文字、视频了解项目，更能线上线下与售楼小姐互动，客户可以足不出户体验项目，让购房过程更流畅。其中，珠海凤凰海域已经参与了此次网上销售。
第四掌：外展设点：战略要塞，重点拦截
选择目标客户较密集点，重点区域设置展场，其他区域发动人力流动性多点抢客。
招式解析：
A、抢占战略要塞。洞悉客户生活习惯，有策略、有针对性设点拦截。
B、展场设置要学会招蜂引蝶。要有吸引眼球的展位设计或引人好奇的创新理念或乐于参与的互动环节，总之客户视而不见的展位只会浪费资源。
C、流动性多点抢客需设置诱惑吸引客户走到现场，看楼车及现场销售气氛需配合。
实操演练：
1、从常规的关口布展、珠海百货广场布展等较大型的布展地点，到超市内部、社区内部布展，设展地点开始逐渐深入消费者生活。
2、时代地产安排大量工作人员在拱北、九洲城、前山等人流量密集的区域，形成流动宣传队，并有看楼车现场配合，成功的拦截了一部分客户。
第五掌：联合营销：优势组合、达成共赢
指两个以上的企业或品牌在既拥有共性、又拥有不同的关键资源，而且彼此的市场有某种程度的区分，彼此取长补短，进行战略联盟，交换或联合彼此的资源，合作开展营销活动，以创造竞争优势。
招式解析：
A、异业联合：不同行业间客户存在共性，相互利用彼此资源达成客户资源共享，形成联动效应。
B、项目联动：寻找区位或自然资源等共性，合力宣传形成1+1>2的整合效应，选择联动合作项目需考虑客户和产品的互补性，避免同质化产品和相同客群的项目联动，造成抢客。
C、联动模式新颖、多样化（如联合布展、联合软文宣传、联合广告等），充分考虑各项目互补，费用共担。
实操演练：
1、金地荔湖城与奥迪联手推出“2007城市体验年”是国际著名汽车品牌奥迪与内地地产品牌的首次合作。除了奥迪“突破科技，启迪未来”的品牌理念与金地“科学筑家”品牌理念的相似以外，客户圈层定位的相似性促使两个品牌联合营销，共享彼此客户资源，形成共赢。
2、天津“新宜白大社区”区域营销：新白区是天津未来城市中心区域，但并未得到客户认知，为推动区域板块发展，区域内7个项目联手造势，以舆论之势引导人气之势，再以人气之势营造区域大市，然后用区域市场的大盘去占领更大的市场份额。仅一个半月的时间“新宜白大社区”7个联动项目均取得不俗的销售业绩。
第六掌：全民营销：草木皆兵，全副武装
发动全社会力量，整合总体社会资源，突破传统销售依赖售楼中心“坐地营销”的方式，让任何一个人都可以充当楼盘的置业顾问。
招式解析：
A、一、二手楼联动。
将“一手”的策划能力结合“二手”客户资源，通过分配机制优化有机结合。但在渐冷的市场下二手楼市场危机日显，实力不济的小公司已自身难保，资金雄厚的大企业（如美联物业）却在逆市扩张，需谨慎的选择有实力的合作伙伴。
B、联合代理。
针对不同区域不同客户资源，由两家以上的区域内或区域外代理公司一起销售同一楼盘。
C：全民销售。
广发英雄帖。任何人带来客户登记，成交了就可以领取提成的全民销售行动。
实操演练：
万科金域蓝湾已经开始实施联合代理模式，6月份开盘以来发动了全民销售，使现场保持了较高的人气，并取得了较好的销售业绩。
然而如不从项目自身的客户、产品、开发商的营销策划能力等因素去分析，盲目实行“全民营销”可能会出现营销策划的无序性，各代理商不协作产生恶性竞争，甚至影响企业形象等问题。尤其在二手楼市场已是“泥菩萨过河自身难保”的情况下,“全民营销”是市场的“救命稻草”还是开发商的“自我安慰”？还须结合各个项目的实际情况选择务实的营销手段，切勿有病乱投医。
第七掌：公共关系营销：刘备编草鞋，赢口碑显仁厚
通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。
招式解析：
A、事件营销。
选主题，寻契机，制造新闻事件。选择合适的时间同时配合营销动作，制造有益于推动品牌建设的热点事件，引发舆论关注。
B、量变营销。
环环相扣的主题活动，通过不断制造现场人气促成成交，由量变升华为质变,并在消费者心中潜移默化的树立良好口碑和形象。
C、制定规则，长期坚持.并保证沟通的互动性和趣味性。
实操演练：
1、鸿泰八零五一房展期间举办的“好好生活，天天向上”雕塑行为艺术及环保手袋原创设计展等公共事件，较准确的吸引了项目定位客户群的眼光，充分利用事件营销达到了良好的宣传效果，也赢得了客户的认同感。
2、格力广场自开盘以来几乎保持着每周一次的客户活动，力图通过不断的活动与客户沟通感情、保持联系以建立起良好的公共关系，从量变升华为质变促成成交。
第八掌：会员积分营销：滴水穿石，万物可破
通过制定会员体系，牵引客户兴趣，达到营销的手段。
招式解析：
A、积分优惠政策和积分形式制定要合理、要有吸引力。
B、会员制不停留在表面的购房优惠上，形成圈层和身份标识，赋予会员身份更多的内涵及实惠。
C、圈层营销。
通过会员制形成的圈层标识，利用客户感兴趣的会员活动或制作会刊传递项目口碑及销售信息，并相互影响。
实操演练：
“华发会”成功的将消费者生活及消费方式紧密结合，并使会员获得实质利益，《优生活》会刊已经成为圈层生活展示的载体，会员身份得到社会认可，也成为某种身份识别。
第九掌：价格弹性：虚虚实实、半透明价格战
昨日《南方都市报》《珠三角楼市报告》出版，称“唯有降价到位，才能回暖”有些耐人寻味。在集中开盘难以奏效的形势下，落袋为安的营销思路更为务实。于是价格是否到位成为能否打开市场的核心，但就算价格到位市场也未必能完全敞开。
在深圳、北京等地已经开始“裸降”的时候，珠海似乎才开刚刚拉开序幕，但隐形的价格博弈已在暗自较量。
招式解析：
A、隐性降价。利用送家居、送车位、送装修、送家电……等措施明处不降价，实则已经给到客户优惠。
B、一对一弹性价格。价格表不公开，仅针对客户购买的单位给出相应的价格，并可适当调控价格空间，灵活掌握客户，确保客户不流失。
第十掌：首付减轻：购房压力减小，成交动力加大。
开发商替购房者垫付部分首期等方法，减轻首付压力，降低客户购房心理防线，快速打动客户，形成成交。
招式解析：
A、先下手为强。快速行动抢占时机，吸引眼球。
B、发掘降低首付新手段。
实操演练：深圳航城国际公寓打出“2万元一个家”标语，开发商垫付一成首期，同时，深圳还出现了许多诸如“送5成首期装修款”“首付2成”“免首付”等减轻首付的广告。
结语：
当今的市场情况之下，并不在于是否使用“前无古人，后无来者”的营销招数，也不在于是否能一招制敌，而是审时度势之后，制定合理务实的营销目标以及选择合适的“招数组合拳”紧密配合、精细化作业，长期坚持并执行下去！持久的执行力才是关键！
御花园销售方案以及策划方案框架 销售策划方案概述：本销售策划方案为解决《金信.御花园》项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等问题。 一、项目销售方案策划所包涵内容： 1、市场销售方案调查： 《金信.御花园》项目特性分析： a、建筑规模与风格； b、建筑布局和结构； c、景观和建筑功能配置； d、物业管理； e、开发商背景； f、结论和建议； 2、目标客户分析： 经济背景：经济实力/行业特征/公司； 家庭文化背景； 推广方式； 媒体选择； 创意及表达方式 3、价格定位 理论价格/成交价格/价格策略 4、入市时机及入市姿态 5、广告策略 广告的阶段性划分；
阶段性的广告主题； 阶段性的广告创意表现； 广告效果监控 6、媒介策略 媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算 7、推广费用 现场包装（营销中心：示范单位：围板等）：印刷品（销售文件：售楼书等）：媒介投放 二、销售策划方案内容： 1、销售现场准备； 2、销售代表培训； 3、销售现场管理； 4、房号销控管理； 5、销售阶段总结； 5、销售广告评估； 6、客户跟进服务； 7、阶段性营销方案调整 三、销售策划方案的内容及步骤 1、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况：购买人群：接受价位：购买理由等。 2、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼：百战不殆”。 3、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
4、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场销售方案需求，做项目市场销售方案定位的调整。 五、项目销售策划方案思路： 1、销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风 2、主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明 确而统一的主题。 一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。 3、操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断：前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。 六、项目销售策略： 1、项目入市时机选择 理想的入市时机：入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场销售方案状况来决定什么时候开始进入市场销售方案，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班：调整完步伐后再卖还是急急忙忙：仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。 根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备： 1：开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求； 2：你已经知道目标客户是哪些人； 3：你知道你的价格适合的目标客户； 4：你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点； 5：已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题； 6：已确定目标客户更能接受的合理销售方式； 7：已制定出具竞争力的入市价格策略； 8：制定合理的销控表；
线下推广方式 一、网站推广目标 线下推广是跟博客推广，论坛推广，搜索引擎推广等线上推广相反的一种推广方式，它更侧重于传统模式的而非网络模式的推广，注重实际生活沟通交流，它在传统营销中占很大比重。 线下的推广活动会使网站真正成为发布信息的平台，真正成为方便快捷的沟通信息与情感的工具。 举办一个成功的线下活动可以形成多种效应，在短的时期内聚集起用户群，网友与网站、网友与网友之间实现进一步交流与接触，同时随着推广活动的扩大，还可以用媒体跟踪报道来扩大舆论的注意并形成传播，持续的提高活动的主题与网站人气，增大扩散性营销通路。 二、网站作用及衡量标准 一、网站可以提升、拓展、纵深店铺的形象、价值及外延。 二、网站能够提供互动、亲切的“客户关系管理”，不管是普通来访者、消费者，还是生产经营活动价值链上的各个环节。 三、网站是实现线上推广营销的根据地。 通过有效的网络营销活动，可以使店铺实现上述期望，能够较传统途径和方法更为快捷的实现深化传播目的。 网站推广效果衡量标准：网站访问量稳步上升，会员注册数、企业美誉度、网站的忠诚度。 三、线下推广整体方案 一、网吧广告和桌面 这种方法如果做好了，效果很好，如果做不好，没有多大的意义。根据客户分析，网吧上网大部分是青年。那么玩游戏的占了百分之六十或者更多，很多IE都不会打开，要不就是对网站不感兴趣，一般就是QQ或者是游戏。还有百分之四十，是针对一些搞搞空间看看新闻或者是听听歌这部分用户。还有小部分是在当地的站点逛逛比如人才网，生活信息网，当地交友网和新闻站点。网吧可以从网吧海报广告，桌面广告，IE广告，网吧其它等等。要包下当地的大部分网吧成本也是不低的。所有针对那部分用户来做，应该做能够吸引用户的东西当然违法的除外。 二、户外广告和车身广告 这个也是现在市面上和当地最常见也是效果最好的一种宣传手段，特别是车身广告在整个城市展示您站点的内容这一点。先不说您的站点有多大的流量，但是至少品牌做到了。 三、采用活动聚会拉横幅和T恤 针对现在的上班族和青年来说，偶尔一个聚会可以认识很多当地的朋友，把一切工作压力在这中得到放松。我们可以想象一下当您所有参加活动的朋友们都穿上站点独有的T恤和在参加活动的汽车上面拉上横幅。这就是现实活广告。我相信如果您看见一群人相同的着装，全是帅哥靓女也有想参加的冲动吧。 四、地方报纸以及杂志宣传 这种效果是很不错的。当然也要有针对性，抓住用户心态做。不然也许我用这种手段效果很好。但是你用的话就没有任何效果了。用最少的钱达到最好的效果。 五、商家联盟 这种效果影响很大，很多地方的店铺对于互联网的认识不是很高，特别是那种不是很大的城市店家对网络基本上没有多大的认识，而且互联网的东西针对他们来说要做就是几千或者是上万。客户根本无法接受因为他们觉得如果做那样子的东西还不如做一个月的户外广
新楼盘策划方案 1
新楼盘策划方案 【篇一：经典楼盘开盘策划方案(原创)】 ****开盘活动方案 第一章：前言 一、活动北景: 1、【%%%%%%】坐拥****湾一线海景至尊地段，以其得天独厚的地理优势、现代新颖的建筑设计、美丽丰富的园林景观，贴心高档的服务管理，成为****湾“椰梦长廊”度假旅游房产中最为耀眼的一颗明珠！一个专业、周密、创意的开盘宣传包装推广策划，必然成为点燃客户购买欲望的“火把”。 二、活动目的： 三、活动体系： ■宣传造势篇： 开盘前的媒体宣传（ 12月10日—— 1月1日）■开盘活动篇：开盘当日活动组织（ 1月1日） ■节前深化篇： 开盘后至春节前的项目宣传（ 1月2日—26日）
■节后延伸篇： 春节期间活动安排、吸引客户、回馈客户（春节期间）第二章：宣传造势篇： （由于贵公司另有安排，故略） 第三章：开盘活动篇 一、开盘时间与现场活动安排 活动时间：１月1日 活动地点：**** 活动对象：发展商领导及代表 政府领导及代表 项目已签客户及目标客户 业界及媒体人士 二、开盘活动定位 经过前期贵公司的宣传造势，********已有一定的知名度及客户积累，故开盘时强调的是现场氛围，经过开盘当天现场的布置和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，让客户的购买欲，最大限度促成签约。
突出品位：经过现场的布置和工作人员的细微服务，来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。 提升档次：经过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作职责的合理分配以及对客户关于“选房、购房流程”的讲解传达，对现场人流进行合理控制，使整个现场感觉有次序、有层次。 有条不紊：经过一系列辅助工作，在销售过程中抓住客户心理，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，并直接达到火爆的销售效果。注：如客户不多，可考虑请20——40名客人扮成购房者来现场增加购房人气。 三、预期目标： ■营造热销卖场氛围，聚集人气； ■显示企业实力，扩大楼盘社会知名度、美誉度； ■ 融洽政府职能部门、客户及相关机构的关系； ■积累更多客户资料，为今后的营销奠定扎实基础； ■树立海韵公司积极良好的社会形象； 四、活动主题： 五、活动原则：
百替·御园华府项目营销策划方案 一、市场分析 1、中国市场分析 ==2013年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。 全年房地产开发投资86013亿元，同比增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，同比增长19.4%。再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长26.3%。 ==2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。 我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大供给上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。 2、济南市场分析 2013年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为1164.71万㎡，建筑面积为3130.41万㎡。同2012年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨98.25%和77.66%，市场供应火热。
2013年济南成交住宅用地达421万㎡，从供需角度分析，未来一段时间内住宅、商用房仍将保持较高的供给量。同时未来在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段，存在大量购房需求。且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势。在总体政策环境无大的异动情况下，限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。短期内不会退出。 从2013年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从2013年在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改善。
新楼盘营销策划方案 【篇一：房地产营销策划方案范本】 房地产营销策划方案 简介所谓的房地产营销策划方案，从字面上理解就是为提高房地 产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的考虑最终形成一 整套适合自己企业的的营销策划方案。在品牌塑造房地产策划方案中，品牌塑造采取的是321法则品牌策划优势，即30人数据分析、20人策划方案、10人完善审核。根据企业的不同性质为企业量身定 做一套适合他们的策划方案，房地产行业有房地产行业的总体策划 思路，然后针对房产企业的性质再分别设计出相对应的营销策划方案。 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市 场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（vi设 计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活 动策划等。 创意房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必 须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心； 2、富于竞争，且乐此不倦； 3、头脑敏锐，不拘传统； 4、感性认识和理性认识相处融洽； 5、注重历史，尊重现实，睽重 未来。 构思框架 （1）以塑造形象为主，渲染品味和意念； （2）展现楼盘的综合优势； （3）体现楼盘和谐舒适生活； （4）直切消费群生活心态。 流程 形象定位： 对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次 到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可 以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处 处顾及
住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空 调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力 争完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的 形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，开发商信誉不同，人均拥有空 间不同，升值潜力不同，车位数量比例不同，小区规划不同。这“八 种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的 重要线索。 主要卖点： （1）地理位置（2）、楼盘设施结构；（3）、楼盘做工用料；（4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多栋单体效 果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为 楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，精美的效果图对营销 起了事半功倍的决定性作用。 广告诉求点： （1）阐述楼盘的位置；（2）阐述楼盘所在地的历史渊源；（3）阐述楼盘交通条件；（4）阐述楼盘人口密度情况；（5）阐述楼盘的 升值潜力；（6）阐述楼盘开发商的信誉；（7）阐述楼盘的背景以 及公司规划；（8）阐述楼盘的舒适温馨；（9）阐述楼盘的实用率；（10）阐述楼盘的品质；（11）阐述楼盘的物业管理有什么不同。 广告阶段划分： 对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每 一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段： 第一阶段：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标， 从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告 费用投入相对较大。 第二阶段：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。
某楼盘营销策划方案 某楼盘营销策划方案 业务员工作计划 目录 第一部分市场及政策研究 一、 08年杭州房地产市场分析 二、本案相关个案分析 三、本案有关房地产政策法规摘要 第二部分世贸.江滨花园区位研究 一、世贸.江滨花园基本分析 二、世贸.江滨花园景观分析 三、世贸.江滨花园交通分析 四、世贸.江滨花园周边设施分析 第三部分目标市场及目标消费者的定位分析 一、项目的优劣势 二、潜在的机会 三、面临的成功和风险因素分析 第四部分营销策划 一、产品定位 二、营销主题 三、客户培养
四、广告策略 五、公关策略 六、 SP促销 第五部分营销执行方案 一、营销阶段 二、销售计划 三、各阶段具体业务表现 四、广告推广方案 杭州市房地产市场分析 本案相邻楼盘调查 伊萨卡 理想.伊萨卡以荷马诗史中奥德赛美丽动人的传说为蓝本，以美国纽约中部的伊萨卡小镇风情为承载，以国际大学城的环境为参考，创造以理想.家园.自然为三大主题的人性化居住空间。项目位于杭州下沙经济开发区的东南端，下沙大学城的东南面。下沙12号路以南、14号路以北、25号路以东、东靠钱塘江。周边配套完善，东北有24班文海小学和试验外国语学校，西北邻杭四中和大学城，打造终身教育社区;隔街正对201X0平方米大卖场，生活便利;毗邻规划中地铁1号线总站，出行便捷。理想.伊萨卡总建筑面积约50万平方米，占地面积约19万平方米。超大规模的湾畔生活领地，直面270度江景，临江延展近201X米的江岸线和20万平方米湿地公园，生态环境绝佳;地块的
东、北两侧各有一条30米宽的沿江渠，东侧有政府规划预留的150米宽、全场 公里的沿江景观绿化带，堪称江景住宅中典型的低密度高品质的生态住宅。 理想.伊萨卡，分三期开发，一期位于地块的西南侧，由9至33层的小高层、高层组成，共15栋，二期为排屋区，三期是位于地块的东北面的7栋全江景高层住宅及2栋高层住宅组成。通过隔合排屋、小高层、高层的完美规划，构筑东部低密度、现代化、国际化、原生态的滨江人文景观社区代表。 理想.伊萨卡以先进的社区设计理念为初衷，在景观设计上，社区远景采用软化岸线、绿岛、绿公屏障、梯度降噪等一系列生态设计手法。整个景观规划拥有一线江景资源。东部改造中的沿江景观大道和82万平方米湿地生态公园。景观保护上，基地东侧原有的乾隆皇帝观潮台予以保留，设置共享观潮场所。让住户真正享受到离钱塘江很近，离理想不远的私密滨江生活，社区内景观设计依托： 滨水，林荫，主题园林为核心三大景观园素，创新设计大型生态水景西方主题园林，将社区内部景观与沿江渠合二为一，形成社区，通过人工水景及外部钱塘江自然水景的融合，横贯纵穿，社区中部以开放式的广场为主角，夏威夷风情式泳池、异国情调式林荫大道、阳光草坪、全绿化架空层、各式木筏道、精致石材道路铺砌等。
新楼盘销售方案以及策划方案概述 房地产销售方案以及策划方案概述： 第一节：销售策划方案概述 销售策划方案一般指项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等。 第二节：销售策划方案与项目策划的区别 简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划方案则是“目”，“纲”举才能“目”张。 一、项目销售方案策划所包涵内容： （一）市场销售方案调查 项目特性分析：建筑规模与风格：建筑布局和结构：装修和设备：功能配置：物业管理：发展商背景：结论和建议 （二）目标客户分析 经济背景：经济实力/行业特征/公司：家庭 文化背景：推广方式：媒体选择：创意：表达方式： （三）价格定位 理论价格/成交价格/租金价格/价格策略 （四）入市时机：入市姿态 （五）广告策略 广告的阶段性划分：阶段性的广告主题：阶段性的广告创意表现：广告效果监控 （六）媒介策略 媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算 （七）推广费用 现场包装（营销中心：示范单位：围板等）：印刷品（销售文件：售楼书等）：媒介投放
二、销售策划方案所包涵内容： （一）销售现场准备 （二）销售代表培训 （三）销售现场管理 （四）房号销控管理 （四）销售阶段总结 （五）销售广告评估 （六）客户跟进服务 （七）阶段性营销方案调整 第三节：销售策划方案的内容及步骤 一、项目研究，即项目销售市场销售策划方案及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况：购买人群：接受价位：购买理由等。 二、市场销售方案调研，对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼：百战不殆”。 三、项目优劣势分析，针对项目的销售策划方案状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。 四、项目再定位，根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场销售方案 https://www.doczj.com/doc/3d12790768.html,需求，做项目市场销售方案定位的调整。 五、项目销售策划方案思路： （一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。 （二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。 一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。 （三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断：前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。 六、项目销售策略：
线下线上营销模式的整合 摘要： 传统企业熟悉线下渠道的开拓管理，然而，在电子商务发展的大背景下，开拓线上渠道已成为必须。要实现线上线下混合渠道管理，企业要具备五种能力：合适的业务策略（商业模式）；良好的客户体验平台；快速获得客户和留住客户的手段；面向全网营销的运营效率；优质的产品和高度整合的供应链。 O2O的优势在于把网上和网下的优势完美结合。通过网购导购机，把互联网与地面店完美对接，实现互联网落地。让消费者在享受线上优惠价格的同时，又可享受线下贴身的服务。同时，O2O模式还可实现不同商家的联盟。本文主要以苏宁电器及小狗电器为案列进行着重说明。 苏宁在2010年宣布公司的B2C网购平台“苏宁易购”正式上线，并将自主采购、独立运营。苏宁易购是建立在苏宁电器长期积累的丰富的零售经验和采购、物流、售后服务等综合性平台基础上的。“苏宁易购”的上线，有利于苏宁把实体经济和虚拟经济结合起来，共同发展。 小狗的发展历程是国产品牌在以品控为基础的前提下，通过营销方式获取市场占有额的典型案例，实现了从线下“逃离”到线上的成功转型。 关键词： O2O，线上，线下，整合 正文： 1.1线下营销模式的特点 传统营销是一种交易营销，强调将尽可能多的产品和服务提供给尽可能多的顾客，经过长期的发展，已经形成比较扎实的理论和实践基础，消费者已经习惯这种固定的模式，消费者在消费过程中有很强的交流性，可以看到现实的产品并体验购物的休闲乐趣，同时也更取得了大众的信赖。 1.2线上营销模式的特点 网络的互动性使得顾客能够真正参与整个营销过程，而且其参与的主动性和选择的主动性都得到加强。这就决定了网络营销首先要求把顾客整合到整个营销过程中来，从他们的需求出发开始整个营销过程。据此，以舒尔兹教授为首的一批营销学者提出了4C的市场营销理论，即消费者的需求和欲望、成本、便利和沟通。
房地产营销策划方案书3篇 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。下面就是小编给大家带来的房地产营销策划方案书3篇，希望大家喜欢! 房地产营销策划方案书一 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
楼盘营销策划方案 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】
百替·御园华府项目营销策划方案 一、市场分析 1、中国市场分析 ==2013年中国房地产业在投资、建设、交易等主要指标上都再创历史新高，向人们递交了一份出乎意料好的考试答卷。 全年房地产开发投资86013亿元，同比增长%，其中住宅投资58951亿元，同比增长%。再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金；房屋施工面积665572万平方米，同比增长%；商品房销售面积130551万平方米，同比增长%；实现商品房销售额81428亿元，同比增长%。 ==2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。 我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大供给上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。 2、济南市场分析 2013年全年，济南市共推出229宗土地，土地出让面积为万㎡，建筑面积为万㎡。同2012年全年供应数量相比，土地宗数增加逾一倍，出让土地面积与建筑面积分别上涨%和%，市场供应火热。
2013年济南成交住宅用地达421万㎡，从供需角度分析，未来一段时间内住宅、商用房仍将保持较高的供给量。同时未来在轻轨、省会经济圈等题材带动下，济南房地产真正进入快速发展阶段，存在大量购房需求。且济南住宅历来以刚性需求占据主导，总体呈现健康态势。在总体政策环境无大的异动情况下，限购、限贷仍将为济南市场调整的基本措施，预计明年市场仍将保持平稳增长局面。短期内不会退出。 从2013年成交土地区域分布来看，西客站板块、高新唐冶板块、奥体板块为土地成交的三大区域，未来区域供应充裕；从2013年在售楼盘情况，东部高新唐冶板块，西部西客站板块多为新入市的刚需大盘，市场热度高，潜在供应量巨大；南部板块华润、中海等大盘后劲十足；因而，西客站、高新、城南板块有望继续引领市场。此外，随着城北板块滨河新区建设的加快，北大时代等大体量综合型项目入市也将带动北部片区发展。由此整体市场的供求格局或将更趋均衡，西客站和南部板块单独热点的局面将会有所改善。
当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标
8月推广方案 走过7月，翡翠城可以为“山高路险无所惧，三军过后尽开颜”而欢呼，一份辛苦，一份收获，日日夜夜的辛勤工作，坚定的核心理念感召，一群年轻人完成了了不起的成绩。但是，万里长征才刚刚起步，毕竟，我们现在只完成了翡翠城总销售量的四分之一还不到，今天的喜悦和成果是后期更加奋发的动力。8月，优势与挑战并存，是迈向胜利的又一个关键。 8月推广目标：8月份争取完成120套，至8月底，累计完成300套的阶段销售目标， 8月推广节点：开盘（建议安排8月16日，8月第三周周六） 第一部分8月推广策略建议： （一）8月推广面临的形势： 劣势：客户积累——从零开始刺激要素——已经释放 8月是翡翠城销售的一个转折点，前期通过优惠卡销售、优先选房权刺激等措施，经过长达至少3个月的积累，完成了第一批客户的积累，并在7月集中消化完毕。8月份，最为关键的是在各种优惠刺激措施释放后客户的重新挖掘。 优势：市场形象——强势品牌销售态势——十分火爆销售硬件——基本完善 可以说，翡翠城是7月份天津地产市场的最亮的明星，在瑞景板块以及整个
西北片区，翡翠城是目前最强势的品牌，通过一系列动作，翡翠城以压倒性优势超越了奥园、水木天成等，与燕宇、东晶等完全拉开了档次和距离。但是，目前的强势是暂时的，奥园悉尼居即将开盘，燕宇、东晶低价抢夺客户，所以必须通过8月份积极的维护、利用、促进、提升，才能站稳脚跟、保持优势。 延续认购的火爆，翡翠城近日的销售态势不错，日均客户流量基本保持在20批次左右，虽然以老客户居多，但现场人气还算旺盛。8月份必须充分延续现在的火爆气氛，在延续销售中心的人气保持、人流量上深下功夫。 售楼中心的落成、样板间开放为销售提供了最有力的武器，现场打击力度大大提高。 （二）8月推广核心： 1、开盘活动：制造新节点、新刺激 关于开盘的思考：开盘是造热点更是造节点——完成300套的手段。翡翠城其实已经完成了一般房地产开盘所要达到的目的和任务，那开盘意义何在？还有没有必要搞开盘活动？百思勤认为，开盘仍然是翡翠城推广的重大事件，由于8月节点比较单一，开盘成为吸引客户购买的关键点，翡翠城开盘突破传统开盘之意义，沿袭前期成功经验：客户积累——客户锁定——节点爆发的层层递进、集中突破、阶段把握、立体攻势的推广原则，开盘成为对翡翠城销售的新的爆发节点和阶段性攻势。在开盘期，充分利用优惠的价格手段、市场气氛营造以及集中成交的羊群效应，促成新客户成交。 开盘的意义还在于翡翠城新的起点。开盘宣告翡翠城正式进入市场，开始了正式的上市销售，对内部工作人员也通过热闹的活动增强信心、鼓舞士气。 开盘推广目的：承前启后，制造轰动，夯实基础，延续热度 开盘的目标： 1、实现累计300套销售指标并制造开盘成交“神话”。 2、引发全市对翡翠城的关注，维持现场热度、积累新客户，进一步扩大全 市影响力。制造开盘轰动，翡翠城以火爆热烈、倍受消费者青睐的形象正式进入市场；
“顺驰—汉沽第壹城”营销策略方案（天津灵狮广告文化发展有限公司） 目录： 第一篇：分析篇 一、市场背景： 二、竞争对手分析： 三、已售产品分析： 四、已购客户分析： 五、产品前期市场推广简要分析： 六、分析总结： 第二篇：策略篇 一、项目营销目标： a) 项目的总体销售目标 b) 分阶段的销售目标： 二、项目总体营销策略 1、项目整体营销思路 2、销售现场策略 3、价格策略
4、渠道策略 5、推广策略 第三篇：执行篇 一、月度营销推广方案 1、财务指标 2、推广目标 3、渠道 4、销售控制 5、现场说辞要求 6、推广主线 7、推广步骤 1）推广主题 a) 宣传时间 b) 宣传内容 c) 宣传意义 d) 宣传媒介 2）配合活动主题 a) 活动时间 b) 活动内容 c) 活动对象 d) 资源整合
第一篇：分析篇 一、市场背景： 汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。 顺驰第壹城所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。 汉沽当地房地产市场的发展，应该是从今年正式开始，正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工面积达到了20万平米以上。在比较初级的汉沽房地产市场中，不管是市场先入者，还是市场后来者，基本都得了较好的市场回报。其中绿地置业的“绿地人家”及正继房地产的“滨河家园”以其低价位得到了市场中初级客户的认可，而井田置业的“蓝水湾”和顺驰“第壹城”则得到市场中高级客户的认可。
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
武汉·金地中心城项目 ——营销策划报告 学号： 班级： 姓名：
目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑 3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动
第一篇 1-1.市场分析 宏观市场分析 2009年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。 区域市场分析 光谷领衔——大武昌强势外拓 一、经济发展 ?光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企 业群。 ?2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光 谷”的重大战略决策。05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电 子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设， 28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005 年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元， 增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用 明显。 2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。 二、光谷环境 1、产业环境 开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。 2、人文环境 东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集： ?18所全国知名高等院校 ?教授级科研人员共8000余人 ?在校大学生共50万人 ?每年毕业大学生50000余人 依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发
一、线下营销渠道模式 基本结构：企业一级批发商—二级批发商—零售商—消费者，产品从制造商流向消费者的过程中，省级总经销商供货给二级批发商，如百货商场、家店批发市场等区域性中间商。将省级代理商作为资源平台，充分发挥一级批发商的积极性，努力提升电饭煲的终端覆盖率，增加电饭煲营销渠道的宽度，从而提高在市场的占有率。 二、线下营销渠道类型 主要渠道有三种，第一是家电城和家店批发市场，第二是传统百货商场，第三是大型超市，第一个是传统的家电销售渠道，后两个是近些年高速发展的新兴渠道。新产品定位于大学生，零售商的店址尽量靠近大学。 1.家电批发市场已批发为主，零售为辅，可以辐射到本区域外的经销商。家电批发市场能够减少终端费用，凭借其可靠的质量被下游经销商接受，可以瞒住二三级市场消费者对其低价的要求和高质量的需求。 2.传统百货商场的家电部门也是传统销售渠道，但是随着百货商场竞争加剧，造成综合性百货业经营费用攀升，而家电厂品的销售毛利并不高，所以家电产品在传统百货商场的经营呈下降趋势。但是，由于区域的不平衡性和地区的环境差异，在全国范围内，特别是新渠道尚未完全估计到三、四级城市，小家电仍以传统的百货商场为主要渠道，百货商场还是有绝对的渠道领导力和控制力，目前其销售额能占到销售总额的21%。 3.大型商场主要是家乐福、沃尔玛等。从目前的小家电市场占有率来看，大型超市的家电市场份额越来越低，随着专业家电连锁卖场影响力的扩大，大型超市的家电份额将会越来越小。从大型超市的消费者来看，无论沃尔玛还是家乐福，推行的都是低价产品策略，即这些超市和竞争对手竞争的最有效的方式就是价格，所以沃尔玛和家乐福小时的通常是低价产品，消费者也多半为低端市场的消费群体，大型超市对这些低价产品有很大的兴趣。 三、线下渠道管理 1.各区域批发商不可发生串货现象，根据资金和团队的实力的不同对代理商和批发商的最低批发量也不相同。 2.经销商与零售商要保持较为密切的联系，发现问题及时回馈或者提出相关解决方法与建议。 3.零售商、经销商、批发商可以经销多个品牌的产品。 4.终端销售人员要与企业签订一定期限的合作协议，尽量避免人员流动，中高层管理人员要达成一定的共识，制定最合适的销售政策。该区域的销售人员只可在该区域进行销售，
新楼盘开盘公关活动策划方案 目录 一、组织背景 二、活动目的 （一）、建筑外观整体方案征集活动目的（二）、正式公售系列活动目的 三、活动时间表 四、筹备组织 五、建筑外观整体方案征集活动（一）、活动内容 （二）、宣传活动分阶 （三）、征集方案阶段 平面广告 新闻发布会 （四）、公开评审会暨正式封顶新闻发布会（五）、XX公司8周年及XX广场封顶庆典酒会六、正式开盘公关活动 （一）、公售活动现场要求 （二）、广场庆典暨业主金卡赠卡仪式 （三）、XX广场之夏音乐会 七、媒体计划 （一）、平面广告 （二）、软性文章 八、礼品 九、部分筹备工作进度表 十、费用预估
一、组织背景 XX广场自“一会一节”期间正式开始内部认购，积累了一批客户，从大多数业主及客户的意见中反映出XX广场前期的社会负面影响造成的购买信心缺乏已经成为限制销量增长的一个瓶颈因素，单靠报纸广告、工期承诺等手段已不足以解决问题。借开盘的机会扩大社会正面影响，重塑项目形象，增加客户对项目的信心是XX广场项目营销推广中至关重要的一步棋，具有“一子定乾坤”的作用，不可小视。在此背景下，XX公司特提交《XX广场开盘公关活动策划方案》，谨供参考。 二、活动目的 （一）、XX广场建筑外观整体方案征集活动（暂名）是XX广场开盘前的一项重要公关活动，其对楼盘形象宣传产生的推动作用即是本次活动的基本目的：1．提升XX广场的整体物业质素，使其成为地区以及整个滨江沿线的标志性建筑； 2．彻底改变一些不利于XX广场社会形象的负面影响； 3．增加业主和购房者的信心，直接促进销售； 4．配合8.28大厦封顶新闻发布会，为8.30正式开盘蓄势。 （二）、开盘活动包括：广场庆典、业主金卡赠卡仪式、XX广场之夏音乐会三个相对独立的部分，这三个活动使在开盘当天现场气氛持续沸腾一整天，达到扩大声势、形成轰动效应，引爆市场和增加销售量的目的。 三、活动时间表 有奖征集活动： 7月25日——8月15日方案征集阶段 8月16日——8月26日方案初选 8月28日 XX广场封顶仪式、征集方案公开 评审结果新闻发布会 ——XX房地产开发公司8周年庆典酒会 开盘日：8月30日 8月30日 XX广场开盘庆典（政要名人剪彩、舞狮表演） 8月30日业主金卡赠卡仪式（优惠卡） 8月30日 XX广场之夏音乐会（邀请知名音乐家或上周报道的少年贫困钢琴家出场演出） 四、筹备组织 为确保以上活动顺利开展，由XX公司、XX公司、XX公司共同成立筹备小组，人员组成如下： XX公司策划部负责人员 XX公司XX广场项目组 XX设计制作负责小组 五、建筑外观整体方案设计有奖征集活动 （一）、活动内容：
目录引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构 价格预期
第五部分营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录
引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。