房地产泡沫成因与对策分析
——以HN省为例
摘要：在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大中城市的房地产泡沫程度普遍偏大，更有个别城市的泡沫程度已经明显显现出过大的趋势。其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，形成的一种房地产市场发展的假象。而HN省房地产业的发展是我国房地产业发展的一个缩影,经历过泡沫期、萎靡期,凭借着建设国际旅游岛战略的出台,HN省房地产业逐渐发展起来。所以，通过对HN省房地产泡沫成因的分析，或许我们可以找出相对的预防对策。
关键词：HN省房地产泡沫成因对策
1 绪论
1.1 研究背景
目前，房地产业作为中国乃至世界各国的重要支柱产业，一直都是前沿热议话题。在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大、中型城市的房地产泡沫程度有点偏大，而且很普遍，甚至有一两个城市的泡沫程度开始呈现出过大的严峻发展态势。其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，从而形成的房地产业市场发展的一种虚假现象。资产泡沫的其中一种表现方式就是房地产泡沫，如果处理的不好，极有可能对这一国的宏观经济形成动荡，危害性极大，因此房地产泡沫一直以来都是各个国家关注的重点。而HN省房地产业的这种发展模式相当于是中国房地产业发展的一个典型,房地产业历经泡沫期、萎缩期、然后到成熟期，靠着建设国际旅游岛战略政策的作用下,HN省房地产业开始渐渐发展起来。因此，从对HN省房地产业泡沫的各种成因的分析中，或许我们可以找出相对的预防对策。
1.2 研究目的及意义
房地产业在经济发展当中一直都是其中的一只代表支柱，通过对房地产业泡沫形成原因的研究，分析种种情况，得出决策，对房地产业的稳定、健康发展有着重要推动作用，从而实现HN省经济和社会发展的战略目标，对于促进经济和可持续发展都具有非常重要的意义。
（1）通过对本课题的研究，有利于了解HN省房地产业的泡沫成因以及危害；
（2）从中得出有利于HN省房地产业平稳、健康发展的相关策略。
1.3 国内外研究现状
1.3.1 国内研究现状
李东晔（2019）在《我国房地产市场泡沫分析》中，明确提出投资者的投机行为、中介的代理问题、金融政策的支持三个方面是导致房地产泡沫的主要的原因，还研究出统计法、指标法、模型法等三种用来检测房地产泡沫的方法，可以检测和分析国内的房地产业是否产生了泡沫和泡沫发展的严重程度，大大地方便了对于房地产泡沫的产生和发展程度的预警措施，而且还可以加强我国对于房地产业市场的风险预防和抵御能力。且李东晔认为房地产泡沫的产生、蔓延和消亡必然会对经济市场形成巨大的动荡，只有加强对于房地产业的泡沫形成原因的深入且准确的研究，才可以不断加强预防和提升抵御房地产业泡沫和相关金融风险的能力。
徐国栋（2019）在《房地产泡沫的传染机制及成因研究》的分析里，运用“VAR模型、脉冲响应函数和方差分解”等三种方法对中国各个阶梯城市之间的房地产泡沫蔓延机制进行了深入研究分析,从中发现了小型城市的房价对于大城市房价产生的影响微乎其微，反而是大城市的房价对于小型城市的房价形成了一定的传染效应。因而发表了“是否控制住一线大城市的房屋价格是抑制房地产泡沫的关键，加强调控一线大城市房价对全国的房地产的宏观调控来说有非常重要的意义”的建设性意见。
张靖伟（2019）在《历次金融危机共性对中国启示，从房地产泡沫角度分析》中明确指出，房地产行业的房屋价格起伏并不是连续性的, 也没有形成固定的周期。又提出了投机才是导致房地产泡沫出现的主要因素,造成了房地产业经济体系中的货币供应量急速增长。由于当前我国的房地产业市场价格的飞速增长, 导致了泡沫的产生, 很明显中国的房地产市场已经违背了“房子是买来住的, 而不是用来投机”的初衷, 这无疑成为了我国实体经济发展的拦路虎, 国家和社会应该要高度重视起来。
1.3.2 国外研究现状
Monika Piazzesi, Martin Schneider&Johannes Stroebel(2015) 从经验层面考查了住房市场消费者的搜寻过程及其对房价、待售房存货及市场交易时机的影响。特别是, 研究没有将住房市场视为一个整体 (即所有购房者可能在看一切空房) , 而是分析了具有异质购房者、相互关联的住房子市场上的住房搜寻、交易和定价。
Jessie Romero，李霞在研究抵押贷款中认为房地产市场是美国经济至关重要的组成部分。住宅投资的增加, 包括新房和重新装修都会产生就业岗位, 不仅仅包括建筑岗位, 还包括不动产、金融、运输等行业。而且, 房屋价格上涨带来的财富效应成为家庭的消费来源。一些经济学家和决策者因此将危机后疲软的房产市场看做是经济增长不如预期的原因之一。如果潜在的“回头客”仍持观望态度且房屋所有权率维持不变, 房地产市场不可能再次回到盛景, 或者无法像以前为GDP增长做出大的贡献。
1.4 研究内容和创新点
1.4.1 研究重点
本文主要研究HN省房地产泡沫的各种形成因素，以及种种因素所造成的危害，从中找出符合实情的相关对策。
1.4.2 研究难点
由于相关资料较为广泛，在收集上较为困难，同时还要根据实情准确分析出成因，这需要极高的专业水平，而写作的水平技巧也有较大要求
1.4.3 研究的创新点
本文通过对HN省房地产泡沫的形成因素分析对比其他省市地区的房地产业的发展现状，从中研究出对房地产业健康发展有利的相关对策。
1.5 研究思路和方法
1.5.1 研究思路
通过互联网相关网站搜索论文所需资料数据，查阅图书馆相关期刊、杂志等寻找论文所需相关内容；搜素与研究相关的学者所研究的观点及文章；向指导老师及相关专业老师请教，认真听取意见并分析；综合各方各种观点及建议，形成自身的研究方向，加以分析、筛选、结合，提出自己的观点。
1.5.2 研究方法
（1）文献分析法：通过对研究相关课题的论文、期刊、HN省年鉴、互联网、历史资料等途径对有关于HN省房地产业的相关资料进行收集整理、筛选、分析归纳，得出结论，确定论文的研究框架。
（2）资料分析法：利用现有图书馆资源，分析并利用扩展研究深度广度的方法。
（3）案例分析法：运用大量的案例进行分析HN省房地产业泡沫形成的因素，并提出相关对策。
2 HN省房地产业的发展现状
2.1 HN省房地产业的发展现状及分析
当前，房地产业是中国整体经济规模中占有比例相对较多的，具有重要地位，房地产业的发展也是国家和社会的聚焦点。我们可以从HN省房地产业与GDP增加值占比、房地产业开发投资占全社会固定资产投资的比例以及HN省土地出让金占财政收入的比例等几个角度HN省房地产发展现状进行分析。
2.1.1 房地产业增加值占GDP的比例
根据房地产业本身的产业增加值来分析，2018年全国房地产业产值5.1万亿人民币，占当年GDP比例为百分之七点二左右；HN省房地产业产值786.7亿人民币，占当年GDP 比例百分之十一左右。而且，HN省最近10年以来房地产业所占GDP比例一直在向上爬升。再加上和房地产业有着密切关联的建筑行业（刨除与房地产建安业务无关的建筑业产能）也考虑进来的话，二者叠加的产业增加值占当年GDP的比例达到了百分之三十一。
2.1.2 HN省土地出让金占财政收入的比列
2018年，中国300个城市各种类的土地成交出让金4.1万亿人民币，同期相比增长了39.3%，各城市土地出让金平均线为136.67亿人民币。而HN土地出让金占全国0.67%，为275.6亿人民币，超出全国城市土地出让金平均线的两倍以上。但是，2018年房地产业发展迎来了寒冬，全国除了少数城市外，开始出现泡沫，土地出让量大幅下跌，达到26.3%。而HN同比更是暴跌了56.6%，无疑是房地产泡沫的突出代表城市之一，具有相当重要的研究价值。
2.1.3 HN省房地产业投资占固定资产投资的比例
从固定资产投资占比方面来说，2018年房地产业的固定资产投资规模达到了17.5万亿的水平，占全国固定资产投资的比例稳步徘徊在25%上下；HN省固定投资规模7856.8
亿元，其中房地产固定投资规模4453.1亿元，已经占据了半壁江山，近年来略有下降，但仍然是举足轻重。可以看出，HN省经济发展严重依赖房地产业，泡沫已悄然产生。2.2 HN省经济发展中房地产业所处的地位及作用
2.2.1 HN省经济发展中房地产业所处的地位
房地产业一直以来都是HN省乃至我国经济中占比较多的，是主要产业组成部分之一，对国民经济的发展有着非常巨大的领头推动作用，是HN省经济发展中的领头羊和增长点。不仅如此，HN省房地产业对拉动钢铁、家电、建材、家居用品等产业的发展方面也有着极为重要的作用，从一定程度上来说相当于是“以一带多”的模式，相对的也起到了稳定金融和相关发展的作用，衍生了改善民生、促进经济发展的重要意义。
2.2.2 HN省经济发展中房地产业起到的作用
房地产业的发展与我们老百姓的生活息息相关，交通、教育、旅游、医疗及众多与之相关的服务业现阶段和房地产相互交融、互相促进，交互发展，已成逐渐上升的趋势，无疑表明了HN省房地产业对于这些相关及衍生行业的发展有着巨大的推动作用，老百姓家庭的上学、看病、出行、购物及伴随着经济水平提高而增长的休闲娱乐需求，都要依赖于房地产行业进行的配套建设，以此满足人们日益提高的民生需求水平。
HN省房地产业在飞速发展的过程中，取得了许多辉煌成就，但也随之产生了诸多问题。其中，最典型的问题就是房地产泡沫。
3 HN省房地产泡沫成因及危害
3.1 HN省房地产泡沫的主要表现
房地产泡沫是指因房屋的市场价格严重的背离了其市场价值，从而形成的一种房地产业市场发展的虚假情况，它的实质就是一种价格现象，是房地产行业内外因素共同作用的结果。为了更直观的进行分析，搜集了一些相关数据，如下表：
表1 HN省商品房价格及人均收入消费支出表
根据上表所示分析，其主要表现在以下两个方面：
一是价格持续攀高。判断背离实际价值是否具有泡沫隐患的直观体现之一就是商品房价格。从上表我们可以看出，2010年HN商品房均价为9255元，虽然2011年到2015年房价上涨幅度较小，相对平稳，但总体还是一路攀升；而到2019年底，HN商品房平均每平方米成交价格为15400多元，高于10年前均价差不多一倍，为全国最高，已经背离了实际价值。
二是与老百姓收入水平相差大，供求结构不合理。虽然近10年来HN省居民人均可支配收入是逐步提升，但相对的物价水平也大幅上涨，消费水平随之提高。较10年前的可支配收入并未有多大提升，而房价却逐年上涨。大部分的老百姓想买房的却因收入有限而望而却步，而且由于“限购房”政策的实施，更是形成了“需要的买不起，买得起房的买不了”的情况，“低收入”与“高价房”的矛盾也越来越突出；不仅如此，HN房地产市场90％是住宅房，其中，中高档占的比重越来越多，总体价格也会随之上升。虽然现在HN商品房开发结构已趋于合理，但价格并未平稳。因此，这也就不可避免地催生了房地产泡沫。
3.2 产生泡沫的因素
3.2.1 金融政策的影响
从HN省房地产泡沫成因的分析基础上，综合国内国外房地产业市场的发展规律，我们可以看出，金融机构的极速、过度放贷，宽松的金融政策，自由开放的金融交易行为，以及各种各样的信用工具等多种风险因素的叠加，致使房地产市场泡沫的产生和周期起
伏的加速。
3.2.2 投资者的投机行为
最近几年，由于国内房地产业市场的迅猛发展，众多投资者将之作为谋取暴利的手段，房地产泡沫产生的关键性诱因就是投机需求的极速膨胀。通过研究亚洲金融危机与房地产泡沫造成的相关影响，以及HN省房地产泡沫产生和破灭发现，金融危机的发生与房地产泡沫之间是有着密切相关的联系。许多的投机者运用各种金融工具衍生大量的与房地产业相关的金融产品，以方便他们的投机行为。而很多金融危机的产生都是因为房地产市场经历了泡沫化的过程，使得银行信贷体系膨胀以及大量的国际资本流入，却形成了市场预期良好的虚假景象。
3.2.3 供求不平衡导致房地产的价格上涨
很多土地资源价格和与之相关资产性价格的不一致也是导致房地产泡沫产生的因素之一。由于人们预期中的不合理土地利用收益贴现值之和与现实房地产市场地价之间总是存在着事实上的偏差，在一定时期内很难均衡房地产业的供求水平。而且，房地产摊销交易成本在合同期内比较低，导致房地产市场普遍的价格上涨，成为泡沫产生的载体中必备的一个条件。
3.2.4 房地产市场买卖双方信息不对称
因房地产市场特有的特殊性，且并没有与完全自由竞争市场中的四个条件相合，导致房地产市场只能算是一个准市场。由于大多数买者对于房地产信息的缺乏和不对称，而且房地产业内很多的定价和交易行为都是暗中进行的，消费者信息知之甚少又接收到许多的虚假“内幕”，此时，消费者很有可能就会做出不合理的决定，造成价格虚高的购买损失，加上盲目跟风，进而抬高了整体房地产市场的价格。这种成交价往往不能反映成交房屋的真实价值。
3.3 房地产泡沫造成的危害
对经济结构和社会结构产生巨大影响，造成失衡。由于房地产泡沫的产生，此时房地产的价格升降有很大的空间可以操作，也就意味着投资房地产肯会有极高的回报率。所以，在房地产泡沫产生的这一期间，大量的资金向房地产业集聚，投机活动非常猖獗。
对金融产生动荡，导致金融危机。因为房地产业与银行的关系密不可分，房地产业的投入越大、价值越大它们之间的相关程度就越深。据悉，目前房地产开发企业的项目
的银行贷款占投入资金20%～30%；建筑公司对项目垫付的资金占总投入的30%到40%，因为业内的特性，这部分资金也多是走银行贷款的途径。另外，申请个人住房抵押贷款的购房者占总数的一半以上。这几项相叠加起来，导致房地产项目中单单是来自于银行的资金就高达60%。因此，一旦房地产泡沫破裂，银行也就成为了其中最大的买单者。而且，与一般企业不同，安全及稳定性对银行来说非常重要，因为普通的生产性企业倒闭只是关乎自身和股东的事，对其他经济主体的影响很小，甚至没有。而银行的倒闭就不仅仅是这家银行自身的事情，往往会引起巨大的连锁反应，使其他银行和企业也面临挤兑和倒闭风险。
4 促进HN省房地产业健康发展的对策研究
4.1 主管部门的监管作用
政府机构可以通过对房地产企业在规划时必需的建设许可，以及建设期间的资金募集和售房时的种种限价措施进行管控。集中主要力量，坚决遏制高价房、规划乱象等现象的出现。另一方面，要发挥出中央银行的货币政策可控性作用，满足了房地产市场中资金紧急需求的同时，也要预防房地产泡沫的产生和蔓延。与银监会共同加强对各个银行及相关金融公司的监管力度，对于在土地拍卖、房地产开发贷款等环节上是否遵守国家最新的政策要求，是否存在“违规和越级授信”，需要严格把关，进一步将房地产泡沫产生的风险扼杀在摇篮中。
在对个人房贷贷款中，要严格审查申请人的资质，评估购买者是否购买的能力承担风险的能力，应做到“不为业务量达标，谋取更多的利息收入和违规放贷”要求。银行方面一定要把防范房地产相关金融风险放在首位，进一步加强对房地产贷款和个人按揭贷款的盘查力度，认真、严格审批各种手续，尽量减少甚至是杜绝不符合条件的开发商和购房者攫取贷款的情况出现。
4.2 完善房地产业产品的结构
这十几年以来中国经济的飞速发展，在一定程度上依赖于房地产企业的拉动，很多省市特别是其中的典型代表HN省的GDP增幅的最主要贡献来源就是房地产业税收。为了保障每年都可以收取这么丰厚的税收，各省市纷纷采取了一系列鼓励房地产企业发展的利好政策，就比如拍卖土地程序简约化、银行贷款优惠等等。这些利好政策的实施和房
地产市场本身的暴利构成了极大吸引力，大量社会资本争相涌入，致使房地产业资本发展量大幅增加，泡沫产生。相对的传统行业中的餐饮、服务等行业的发展资金越来越少，甚至造成了各种行业的提前萎缩。
面对此种情况，防止泡沫出现，需加快对房地产业自身产品结构的转变。可以通过发展与房地产业相关的配套产业，例如商场、医院等，适当将房地产产业上的盈余资金用来发展其他行业。这样一来不仅能够提高房地产业企业资金的利用率，还可以增加更多的就业机会等，为当地的经济贡献一份力量，加速发展。
4.3 调整土地的供需配置
许多省市特别是HN省房地产企业近几年的迅猛发展，对土地的需求量也随之提升，成品房屋的价格在很大程度上取决于拍卖地价的高低。因此，中国政府相关机构应该针对区域内的经济发展状况和市场需求，向房地产企业提供适当、合理的土地资源、提高房地产企业的竞标门槛、防止房地产企业楼盘的积压，优先对那些建设中小户型平民化的房产企业提供土地资源，对那些建设高档住宅区的别墅的房产企业提供有限量的土地资源。
商品房价格的不合理上涨控制需要对土地资源供应量进行相关调整，土地的合理供应量和各类用地的供应比例与住房市场的需求息息相关。因此，要达到控制一些城市、特别是HN省的过高地价的目标，必须要严格实行公开招投标的土地出让制度。同时，要坚决抵制高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压现象等问题。
4.4 推广使用房地产信息系统
当消费者缺乏房屋信息又急于购房时，很有可能做出不合理的决策，造成各种价格虚高的损失，进而抬高了整体房地产市场的价格。因此，可以建立健全、统一的全国房地产信息管理系统，让消费者可以随时随地的查询自己所需要的房地产相关信息，方便辨别各种虚假信息，有利于增加消费者的理性，大幅减少非理性房地产投机性行为的发生。通过这一机制，尽可能的把非理性的消费者从房地产市场中排除出来，使房价维持在适当合理的区间，从而实现房地产泡沫的软着陆。
5 结语
总而言之，房地产业从一定程度来说是泡沫的主要载体的其中之一，房地产泡沫的
产生和破灭会给人们及社会制度、经济发展带来极大的危害。同时，要清楚地认识房地产业在我国国民经济发展众多产业中也只是一个环节，虽然比较重要，但我们不能盲目推崇它，看到这个行业发展具有飞速发展潜力就集中发展；我们也不能就此抑制它的发展，必须要认识到它在我国经济建设一段时期内带来的巨大作用。而HN省经济发展对于房地产业依赖性太重，已经产生了巨大的泡沫，属于畸形发展。必须要完善经济发展中的各个方面，做不到各行业发展均衡至少不要落后太多。
我国政府及房地产企业要想在激烈的市场竞争新形势下取得领先地位，必须要保持高度的理性，加强宏观调控力度，实行科学决策，正确引导，防止房地产市场的“虚假繁荣”，避免重蹈HN省房地产泡沫的覆辙。
房地产泡沫的成因分析及防范对策
房地产泡沫的成因分析及防范对策 中文摘要：近年来, 我国房地产价格一直高位运行,投机交易极为活跃，百姓买房越来越困难，房地产已成为社会关注的焦点问题之一。当前，我们应该怎么做才能遏制房地产的过热发展,“最严厉”的楼市调控究竟能否使我国的楼市实现“软着陆”？本文将通过对日本房地产泡沫和美国次贷危机两个案例进行分析, 希望可以从中吸取经验并有针对性地提出中国房地产市场泡沫的应对策略。 关键词：房地产泡沫次贷危机应对策略 Abstract：In recent years , China's real estate prices have been running high , Speculative trading is very active , People feel more and more difficult to buy a house , Real estate has become a focus of social concern . How should we do to curb the overheated real estate development now, Most severe of market regulation can make our property a "soft landing"? This article will analysis the Japanese real estate bubble and the U.S. subprime mortgage crisis, hope to learn lessons and puts forward China's real estate market bubble of the coping strategies. Key Words：Real estate Bubble Subprime mortgage crisis Coping strategies 一前言 经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。美国著名经济学家查尔斯?P?金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格将远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。 第1页 (共14页)
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。 （一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题 自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。 （二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响 对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金
流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。 （三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂 在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。 （四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭 在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。 二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处 从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许
目录 提纲： 摘要 引言 简单介绍房地产以及引出房地产泡沫 一、房地产泡沫的实质 二、房地产泡沫的危害 (一)造成经济结构和社会结构的失衡 (二)容易引起金融危机 (三)造成生产和消费危机 (四)容易引发政治和社会危机 三、房地产泡沫的成因 （一）过度投机 （二）消费者及投资者对未来价格的预期 (三) 银行信贷非理性扩张 四、防止房地产泡沫产生的措施 （一）加强对房地产市场的宏观监控和管理 （二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度(三)强化土地资源管理 （四）加强金融监管力度，合理引导资金流向 五、我国房地产泡沫成因及其治理过程 （一）我国房地产泡沫的形成原因 （二）我国房地产泡沫治理的对策
房地产泡沫形成原因以及防范措施 内容摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。 一、房地产泡沫的实质 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。 二、房地产泡沫的危害 (一) 造成经济结构和社会结构的失衡 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营
学号： 现代房地产投资与开发结课论文 课题名称：房地产泡沫产生原因及防范策略研究院（系）： 姓名： 指导老师： 班级： 日期：2014/12/25
摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产泡沫成因”和“防范策略”两个关键词，搜索有关房地产泡沫成因和防范策略的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的20篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目泡沫的成因及其防范策略，认为是否能够有效的预防房地产泡沫是我国房地产发展的关键之所在。最后得出了如下结论：房地产泡沫的预防不仅仅需要政府转变观念，还需要严格控制银行贷款，并且进行有效的土地制度改革，从而防止房地长泡沫的产生。 关键词：泡沫经济、房地产泡沫成因分析、房地长泡沫防范策略
1前言 房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙（1）。 2泡沫与泡沫经济 2.1泡沫的定义 2.1.1泡沫经济现象的历史回顾 荷兰1634-1637年的郁金香泡沫 密西西比股市泡沫(法国) 南海泡沫 日本房地产泡沫 我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。 2.1.2泡沫的定义 概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。 两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。(2) 2.2实体经济、虚拟经济与泡沫经济(3) 2.2.1实体经济 实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 2.2.2虚拟经济 虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。 2.2.3泡沫经济 泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。 2.3价格波动、通货膨胀与泡沫经济 2.3.1价格波动与泡沫经济
中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商 上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。 在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。 首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。 那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市
日本房地产泡沫原因及过程 日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。 （一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈 日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。 在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。 对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话 从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。 据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。 同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。 更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。
抑制房地产泡沫 摘要 如今全国各大城市的房价飞涨，高额的房价后面是严重的房地产泡沫，这已经成为了全社会的焦点问题。本文就房地产价格的评价形成原因，演化机理通过一定的数据和公式，建立一定模型，对其进行了探索。分为以下几步。 1. 建立房地产泡沫模型。 经查阅，由R-B 模型建立房地产泡沫衡量模型。经过计算，衡量了不同城市的房产泡沫。发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成 2．采用层次分析法来探索高额房价形成的演化机理。 从三个角度，九分支个深入分析影响房价的最重要的因素。分别为消费者需求、国家政策和房地产商期。和分属的建设成本利润投机等，根据经验粗略地比较各因素重要程度和权重，建立分析模型后，对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断， 2. 根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性和非线性等回归模型， 用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断后，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 在建立模型进行深入分析后，本文将科学理论和实际结合起来。 4．解决措施 根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，预测了未来房价的发展趋势。这些建议可帮助政府对房地产市场进行调控，最大程度发挥资源的优势
关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归matlab
目录 一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (3) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (4) 5.1房地产泡沫的测度模型 (4) 5.1.1理论准备 (4) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (6) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (9) 5.3.1理论准备 (9) 5.3.2影响房价的因素分析 (9) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (13) 5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (18) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (19) 八、抑制房价的建议 (19) 九、结果预测 (21) 十、参考文献 (21) 十一、附录： (22)
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几 亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这 个概念本身就是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本 就是一个伪概念。 当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破， 而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应 该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。
基于行为金融学的房地产泡沫现象分析 摘要：随着前些年房地产价格疯狂地上涨引发房地产泡沫现象，近期国家和政府宏观政策调控的指引和经济发展趋于新常态化，使我国多地房价一度低迷，多地鬼城等事件发生。以当今房地产泡沫现象为背景，加入行为金融学的投资者心理和行为因素为投资者分析房地产市场存在的问题及其产生泡沫的成因。为房地产市场购房者和开发投资商的非理性行为及其国家政府的政策提出了一些规范建议，促进我国房地产市场健康发展。 关键词：房地产泡沫;房地产投资者非理性行为;房地产泡沫形成成因;行为金融学; 1、行为金融学的产生和发展 经过与传统的有效市场理论(EMH)的多年来的交锋，基于市场的信息的披露不充分，理性与非理性投资者掌握的信息不对称。难以形成完全理性的市场竞争机制。理性投资者与非理性投资者共同决定市场价格，有效市场假说没有办法继续解释发生的经济现象，行为金融学也就产生了。 行为金融学是后金融时代经济学的众多分支学科中推翻了有效市场假说，将心理学和行为学共同融入金融学理论中，所取得成果最为丰硕的领域之一。它将人们在投资金融决策过程中的自身原有的偏好、信念、知识构架感觉及其受外界干扰的从众心理一系列影响决断的因素都考虑进来。通过探究这些市场非有效性的因素看其对房地产市场价格的影响。如果把开放商和购房者在房地产的行为投资活动看成一个心理过程。以下图表为投资者心理对房地产价格的影响： 在行为金融学中，有限套利理论是其重要的理论板块，在后金融时代的中，传
统的金融学中假设套利是完全无风险的，已经无法解释很多市场经济现象。它不可能是充分实现的，受到很多因素的影响。例如市场中不能提供完全的替代品，受到资产价格回归的时间和资金信贷配给的限制以及噪音交易者在市场盛行的限制，各种干扰使得套利者无法充分发挥其捍卫市场有效性的作用。在行为金融学中，第二个重要的理论就是投资者心理。这一理论主要探讨现实世界中投资者在买卖证券时如何形成投资理念和对证券进行判断的。 2、房地产市场泡沫及其存在问题 房地产泡沫，即房地产价格的泡沫，是指由于房地产投机行为而导致的房地产价格超过其自身市场基础价值并持续上涨，房地产市场价格严重脱离了使用者实际承受能力的情况。房地产市场不同其他行业，存在着萧条、恢复、繁荣、衰败的重复的经济周期理论。虽然一般情况下，房地产泡沫仅仅指出现于房地产市场的繁荣阶段，但是泡沫期间房价的暴涨暴跌也是致使房地产市场从繁荣顶端破裂走下坡路的主要诱导因素。致使给经济社会都带来的巨大的破坏，对房地产市场有着摧毁性的打击。 房地产泡沫现象不仅仅在我国房地产市场盛行，在国际市场上更是猖狂。从上一轮回的美国次贷危机以来，美国、欧洲、日本、香港等房地产市场都持续的走着下坡路。全球性的房价格快速上涨，投机现象严重，房地产市场是一个周期长、高投资、高收益、高信贷、高风险、资金密集型的投资行业。房价跟随着我国超常高速发展的经济高低起伏，房地产价格脱离基本面支撑进入非理性的泡沫发展阶段已是不争的事实。我国房地产市场投资者非理性行为表现为投机过度，商品房空置率居高不下、羊群效应严重、房价收入比远高发达国家噪声交易者纵行，过度反应等等众多现象。
中国房产市场泡沫破裂后，会给普通老百姓带来什么影响？ [ 标签：老百姓带来,房产,老百姓 ] 目前我国房产市场泡沫过大，已经濒临破裂的边缘，破裂后会对普通老百姓的生活产生什么影响？ 咏晨回答:5 人气:11 解决时间:2009-12-20 16:55 满意答案 个人就是一个对于中国房地产十分不看好的人士。诚如楼主所说，确实他的泡沫太大了，一旦爆发，将会产生难以估量的影响。楼上的说不可能的事情，确实，国家也不希望这事发生，但是假如不在现在就采取足够的措施，稳定房产，从侧面消除泡沫，那么未来的泡沫爆发也将是一件必然的事情，日本，泰国已经走过这段日子。以前说下岗会使得很多人没饭吃，但是后来也是一样的该下岗的下岗。经济规律造成的后果不是简简单单的人愿就可以解决的。泡沫爆发将会有什么后果？那我来帮你总结下。 (一)生产萎缩 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。 (二)消费锐减 Case et al.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。 (三)经济增速下降 个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。
房地产泡沫成因与对策分析 ——以HN省为例 摘要：在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大中城市的房地产泡沫程度普遍偏大，更有个别城市的泡沫程度已经明显显现出过大的趋势。其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，形成的一种房地产市场发展的假象。而HN省房地产业的发展是我国房地产业发展的一个缩影,经历过泡沫期、萎靡期,凭借着建设国际旅游岛战略的出台,HN省房地产业逐渐发展起来。所以，通过对HN省房地产泡沫成因的分析，或许我们可以找出相对的预防对策。 关键词：HN省房地产泡沫成因对策 1 绪论 1.1 研究背景 目前，房地产业作为中国乃至世界各国的重要支柱产业，一直都是前沿热议话题。在经济飞速发展的今天，土地资源稀缺，国内房价持续攀高，大、中型城市的房地产泡沫程度有点偏大，而且很普遍，甚至有一两个城市的泡沫程度开始呈现出过大的严峻发展态势。其中，房地产泡沫就是房屋的市场价格严重背离了其市场价值，从而形成的房地产业市场发展的一种虚假现象。资产泡沫的其中一种表现方式就是房地产泡沫，如果处理的不好，极有可能对这一国的宏观经济形成动荡，危害性极大，因此房地产泡沫一直以来都是各个国家关注的重点。而HN省房地产业的这种发展模式相当于是中国房地产业发展的一个典型,房地产业历经泡沫期、萎缩期、然后到成熟期，靠着建设国际旅游岛战略政策的作用下,HN省房地产业开始渐渐发展起来。因此，从对HN省房地产业泡沫的各种成因的分析中，或许我们可以找出相对的预防对策。 1.2 研究目的及意义
房地产业在经济发展当中一直都是其中的一只代表支柱，通过对房地产业泡沫形成原因的研究，分析种种情况，得出决策，对房地产业的稳定、健康发展有着重要推动作用，从而实现HN省经济和社会发展的战略目标，对于促进经济和可持续发展都具有非常重要的意义。 （1）通过对本课题的研究，有利于了解HN省房地产业的泡沫成因以及危害； （2）从中得出有利于HN省房地产业平稳、健康发展的相关策略。 1.3 国内外研究现状 1.3.1 国内研究现状 李东晔（2019）在《我国房地产市场泡沫分析》中，明确提出投资者的投机行为、中介的代理问题、金融政策的支持三个方面是导致房地产泡沫的主要的原因，还研究出统计法、指标法、模型法等三种用来检测房地产泡沫的方法，可以检测和分析国内的房地产业是否产生了泡沫和泡沫发展的严重程度，大大地方便了对于房地产泡沫的产生和发展程度的预警措施，而且还可以加强我国对于房地产业市场的风险预防和抵御能力。且李东晔认为房地产泡沫的产生、蔓延和消亡必然会对经济市场形成巨大的动荡，只有加强对于房地产业的泡沫形成原因的深入且准确的研究，才可以不断加强预防和提升抵御房地产业泡沫和相关金融风险的能力。 徐国栋（2019）在《房地产泡沫的传染机制及成因研究》的分析里，运用“VAR模型、脉冲响应函数和方差分解”等三种方法对中国各个阶梯城市之间的房地产泡沫蔓延机制进行了深入研究分析,从中发现了小型城市的房价对于大城市房价产生的影响微乎其微，反而是大城市的房价对于小型城市的房价形成了一定的传染效应。因而发表了“是否控制住一线大城市的房屋价格是抑制房地产泡沫的关键，加强调控一线大城市房价对全国的房地产的宏观调控来说有非常重要的意义”的建设性意见。 张靖伟（2019）在《历次金融危机共性对中国启示，从房地产泡沫角度分析》中明确指出，房地产行业的房屋价格起伏并不是连续性的, 也没有形成固定的周期。又提出了投机才是导致房地产泡沫出现的主要因素,造成了房地产业经济体系中的货币供应量急速增长。由于当前我国的房地产业市场价格的飞速增长, 导致了泡沫的产生, 很明显中国的房地产市场已经违背了“房子是买来住的, 而不是用来投机”的初衷, 这无疑成为了我国实体经济发展的拦路虎, 国家和社会应该要高度重视起来。
对我国房地产泡沫现象的研究 王淑梅王朝晖 （山东泰安市房产管理局山东泰安 271000） 摘要：房地产泡沫的形成机制是由房地产内在属性决定的。通过对房地产泡沫形成原因的分析，提出了房地产应“借鉴世界住房保障机制，构建中国的住房保障机制”和“规范土地市场，加强土地资源管理”的解决方法。 关键词：房地产泡沫信息不对称土地储备金融监管 1 房地产泡沫形成原因 房地产具有实体性和虚拟性、投资性和消费性、不动性和流动性等相互对立的属性。土地资源实体的有限性和土地虚拟价格无限性的对立，土地资源的稀缺性和垄断性决定了房地产供给的有限性和信息不对称性。从而引发人们对房地产价格的预期走高，诱发投机行为产生。另外，促成人们房价预期走高的因素并不只限于房地市场，比如经济的高速增长、城市化进程的加快以及各种利好事件对房价都会形成“涨价合理”的预期。 1.1 土地的稀缺性和土地的虚拟资本特性 土地是一切经济活动的载体，其最大经济特征是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地供给的稀缺性，首先表现在土地供给总量与土地需求总量的矛盾上。随着人口数量的不断增加和社会经济文化的发展，人类社会对土地的需求不断扩大，但可供利用的土地又是有限的，这种不足将会有无限扩大的趋势。 土地资源的稀缺性决定了土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当土地需求增加时土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性特点，市场无法在短期内扩大土地的供给量，这将导致需求与供给间的进一步脱节，需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨。 在土地获利需求的促使下，由于土地权益是一种虚拟资本，可以反复转手，因此，土地供给具有投机性，把获取的土地权益作为牟利的手段也成为越来越多人所惯用的伎俩，而土地资源的稀缺性、垄断性与投机性必然会导致土地价格的上扬，从而影响房地产价格，使其偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。 由此可以看出，地产的价格在数量上则有一个逐渐增加的变动趋势。当地产的价格逐渐增加的变动趋势超过房产价格逐渐减少的趋势，则房地产表现为增值。所以，房地产的增值性主要是由地产的升值性所决定的，从而决定了房地产发生泡沫现象。 1.2 心理预期 根据理性预期理论，投资主体在充分利用现有的各种信息的前提下，对资产价值做出理性预期。这种理性预期的价格应该与资产的基本市场价值相一致。从定量的角度分析，理性预期最终体现在对未来投资回报的预测，资产的基本市场价值应该是未来现金流的贴现。然而，在实际情况中，由于各方面条件的制约，人们的预期有时会产生一定的偏差，这种偏差会使资产的实际价格产生大幅度波动，使之脱离基本市场价值。房地产价格的波动也是如此，如果人们普遍存在对房地产价格上涨的心理预期，这一预期最终会助长房地产价格的波动。如果房地产的价格波动偏离了基本市场价值，并且满足理性套利条件，那么就会在房地产价格上出现理性泡沫。 当多数投资主体产生非理性预期时，当需求的预期与价格预期的正向反馈导致价格的上涨预期形成了自我强化。过量的资金流入房地产市场，“资产价格膨胀”成为一种普遍现象，但是很少有人注意到泡沫正在孕育中。房地产等价格膨胀通过资产效应，刺激了民众的消费欲望，每个人心理预期非常高，房市像击鼓传花，一直传下去。 1.3 从众行为 投资者并不总是理性地进行决策，其行为不仅受到自身固有的认知偏差影响，同时还受到外界
TECHNOLOGY AND MARKET Vol.18,No.1,2011 近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。改革开放以来，中国房地产市场从无到有，发展迅速，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但目前我国房地产业发展很不规范，存在诸多问题，国内外对中国房地产市场是否存在严重泡沫的争论不断升级。 1中国房地产泡沫程度 通常用房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额、房屋空置面积与空置率、房价收入/房屋租售比、银行信贷指标来衡量房地产泡沫程度。 1.1房地产投资增长率/GDP增长率 房地产开发投资额是房地产供给对需求的最直接反映，开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高的价格形成。通常认为该指标不应该超过2。根据若干年数据，我国这一指标超过2的年份为大多数，说明中国房地产投资过热，呈现出较为明显的泡沫过程。 1.2房地产投资总额/固定资产投资总额 反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，用于说明某一地区当年有多少资金投入到房地产，这一指标是衡量房地产业发展的稳定性、持久性的重要指标。国际公认的泡沫临界点一般为25%。根据调查，这一指标没有超过预警，但统计数据是全国范围内的，局部地区仍然存在过高的可能。我国目前还未出现全局性的房地产泡沫现象。 1.3房屋空置面积与空置率 适当的房屋空置率满足了流动人口的居住问题，然而过大的空置率预示着灾难。1999年我国根据实际情况，制订了空置率警示表，空置率在14%～20%代表空置率过高。根据相关统计，我国近几年房屋空置率一般在10%～15%。房地产有产生泡沫的迹象。 1.4房价收入比 即一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。世界银行认为发展中国家一般在3～6倍之间（平均房价=商品房销售额/商品房销售面积），我国这一指标已越过警戒线，均为7以上。 从以上指标分析：目前，中国的房地产市场泡沫程度严重。2中国房地产泡沫化的原因 中国房地产泡沫化的原因主要是流动性过剩，人民币升值的预期导致投机资本涌入。国家经济增长依靠的“三架马车”中，内需疲软，出口受阻，在GDP驱动政策下，只有依靠投资拉动模式，而我国长时间以来都是国家和政府引导的公共基础投资拉动增长，历史积累下巨大的流动性过剩。 这么多的资金，涌入中国这个金融创新还很缺乏的国家，大多数的热钱选择了有保值、增值作用的房地产行业。房地产泡沫的形成就与房地产投机者紧密联系在一起，当各投资者对未来房价走向的预期过度乐观时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的繁荣假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个循环，最终转化为房地产泡沫。在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，由市场上土地资产的买卖交易直接决定。土地投资只是中国地产泡沫形成的最直接原因。 政府方该部分政策和监管失效是中国房地产市场泡沫形成的主要原因，政府对土地市场的干预失灵和干预过度，直接推动了泡沫的形成。尤其是我们经常听到的“权力寻租”，地方政府由于要完成地方政绩的指标，变相鼓励房地产商的开发投资，以体现自己优良的执政业绩。 3防止房地产泡沫化的建议措施 3.1房地产市场应有政府调控，建立完善房地产供给机制 目前，存在一些房地产商捂盘惜售、囤积居奇的现象，为的就是谋求更高的利润。此时，政府应该加强监管，及时发现，予以管制。加大房地产市场的透明度，根据不同的消费者开发不同的房型，控制不同种类的供给。虽然“居者有其屋”指的并不是所有人都有自己的居所，但政府有义务管制房地产企业不要过度开发利润高的房型，以免导致一种过剩，而另一种不足。 3.2购房者应理性消费，不要一味追捧 正是市场上存在许多投机者才使得房价一轮又一轮地上涨。房价上涨诱使消费者错误地看好房地产，使很多人提早加入了“房奴”一族。此时消费者应理性消费，不要盲从，以免上演“羊群效应”。 3.3政府应采取有效措施控制房价在合理的范围内 房价要与居民的收入水平相适应，房地产业才能健康发展。正如我们说的供需要均衡。政府要引导现在处于不合理状态的房价合理化，尽量让“居者有其屋”。 3.4建立健全配套的金融服务体系，积极推进资产证券化 要从根本上改变房地产不健康的发展问题，建立健全配套的金融服务体系，引导投资与消费行为，要建立风险预警机制，提早发现并防范治理房地产泡沫的产生，从而使房地产行业健康发展。积极推进资产证券化，由于我国最近部分地区开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高，有必要利用证券化产品转嫁风险。 参考文献： [1]刘洪玉.对当前我国房价问题的思考[J].中国地产，2008,(6). [2]刘洪玉.正确认识房价问题，构建和谐市场发展环境[J].中国 地产,2007,(9). [3]社科院.2009年中国房地产蓝皮书[M].北京:社会科学文献出 版社,2009. [4]中国社会科学院经济研究所.房地产泡沫之争论[Z].中国社 会科学院:所局网文联播,2009. 中国房地产泡沫化现状及成因分析 黄龙，王瑜 (西南财经大学会计学院，四川成都610074) 摘要：对当前房地产市场特征及形成房地产泡沫的原因进行了分析，并从三个方面提出了解决我国当前房地产市场问题的对策。 关键词：房地产现状；泡沫化；供求理论 doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.01.033 专题研究 58
九十年代海南房地产泡沫警示 开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。 1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。 为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。 一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。 对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆。 1988 年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。 1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。 平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。 时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天： 1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产
【摘要】随着市场经济的不断发展，房地产泡沫已经成为我国所关注的热点与难点问题。而房地产业作为我国重要的支柱产业，它的兴衰存亡也关系着我国经济的发展，20世纪末日本发生的房地产泡沫的惨痛经历，也让我们开始对中国的房地产业产生了深深的忧虑。 房地产泡沫实际上是一种经济不平衡的状态，引起这种不平衡状态的原因是多种多样的。但是，总的来说，房地产泡沫的产生原因主要有4个方面。 一、土地的稀缺性和有限性 稀缺和有限的土地是产生房地产泡沫最基础的原因。土地的基本特性分为土地的自然特性和经济特性，而土地的稀缺性是最主要的经济特性。土地的稀缺性和有限性的存在使土地价格有上涨的可能。首先，从供给的角度上来看，土地的供给是相对比较稳定的，而随着经济的不断发展，人口不断地增加，对土地的需求也增加，这样导致土地相对供给不足，供不应求，再加之大部分土地归属于政府也加重了土地的稀缺性，是土地价格上涨。其次，国家把投资重点放在基础设施建设上，这样就使得土地的供给十分紧张从而加重了土地的稀缺性。最后，土地作为一种虚拟资本，与实际资本不同的是它的价格的变动很可能脱离它的实际价值，它的价格一旦上升就很难会下降，土地价格上涨，开发商的成本增加，就会导致房价的上涨，产生大量的房地产泡沫。 二、过度的投机需求 人们对房地产的需求可以分为投资需求、投机需求与消费需求。其中，投资需求和消费需求发生自实体经济领域当中，而投机需求发生在虚拟经济领域当中，它会造成价格脱离市场价格而疯涨的现象。房地产投机是指人们买楼并不是为了居住而购买的，而是为了倒卖牟取短期利益而购买的。适当的房地产投机能过活跃市场，有利于资源的有效配置，有利于促进市场经济的发展。但是过度的房地产投机对整个房地产行业是有害的，过度的房地产投机会导致整个行业的虚假繁荣，使价格有很大的波动，最终形成泡沫经济。 中国在1998年就已经进入互联网时代，但是房地产业一直没有进入互联网时代。新常态下，房地产业从制造型产业转向服务性产业。截止到目前为止，互联网使用人数已经达到8亿多人，这是一个庞大的消费群体，使得各个房地产企业开始关注网上营销这一手段，这打破了传统的房地产业营销模式。回首2014年，万科与淘宝合作买房，在“双十一”开辟了购房专区，以8.9折的折扣销售108个楼盘。万达与腾讯、百度合作成立020业务平台，总投资额达到200亿元。这种网络销售手段也更加的有利于消费者进行投机。 过度的投机需求是产生房地产泡沫的直接原因。房地产价格上涨，会增加房地产投机需求，从而使房价进一步的上涨，直至房地产泡沫破灭，但是随着经济的又一次复苏，又会产生高涨的投机需求，房价上涨，制造大量的房地产泡沫，最终形成恶性循环。 三、信贷扩张 随着房地产规模的不但增大，开发商不可能仅仅只是依靠自有资金来进行开发，大多数开发商会选择向银行贷款，而由于房地产属于不动产，它很容易被查封、变卖。因此，在利润的驱使下很多商业银行非常愿意向房地产开发商发放抵押贷款。而从某种角度上来说，房地产之所以会产生泡沫是由于市场上存在着大量的资金，价格的不正常的上涨，肯定会与市场上存在的资金有着紧密的联系。当大量的资金不断的涌向房地产市场时，市场又缺少必要的风险控制手段与意识，这样，大多数的开发商在拥有少数的资金的情况下就可以进行土地开发，导致房地产业过度开发，使金融风险不断地堆积起来，最终成为了产生房地产泡沫的隐患。银行按照抵押贷款的形式把钱贷给开发商，而银行在评估房地产的当前价值时，往往会过于乐观的估计房地产抵押物的价值，这样，开发商会得到更多的融资，而商业银行也会进一步的增大贷款的数量，就这样房地产的价格与产业就像是滚雪球一样越滚越大，不断地扩张，最终形成了房地产泡沫。