广东**学院
估价报告
题目：雷州市海潮路059号房地产
评估报告
学生姓名：***
学号：0805030***
班级：08工商管理
专业：工商管理（房地产经营与管理）本科系别：管理系
指导教师：***
房地产估价报告
项目名称：雷州市海潮路059号房地产市场价值评估
委托方：*****公司物业管理中心
估价方：雷州市雷腾房地产评估有限公司
估价人员：***
估价作业日期：2011年6月6日至2011年6月10日
湛房估字第（2011001257-02）号
雷州市雷腾房地产评估有限公司
地址：雷州市雷城镇雷湖南路47号房地产大厦二楼
电话：8944859 邮编：524200
目录一．致委托方函 (2)
二．估价师声明 (3)
三．估价的假设和限制条件 (4)
四．估价结果报告 (6)
五．估价技术报告 (9)
六．附件 (16)
一、致委托方函
*****公司物业管理中心：
承蒙委托，我所对位于“雷州市海潮路059号房地产市场价值评估”房地产市场价值进行评估，目的是提供房地产市场价值。经过实地查勘和市场调查，根据有关政策、法规和评估原则，选用科学合理的评估方法，通过认真的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定被委托评估的物业，在2011年6月8日的价值为：635352元。
委托评估房地产总建筑面积：230平方米。
房地产市场价值：635352（元）
大写金额：陆拾叁万伍仟叁佰伍拾贰圆整
平均单价：2762.4元/平方米
货币种类：人民币元
估价机构法定代表人：王嘉湖
雷州市雷腾房地产评估有限公司
2011年6月10日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
注册房地产估价师：×××（签名盖章）
注册号：421997×××
注册房地产估价师：××（签名盖章）
注册号：421998×××
日期：2011年6月10日
三、估价的假设和限制条件
一、估价假设条件
1.委托方合法取得房地产权证，并以所确认的房屋及土地用途评估估价对象的价值。
2.在评估过程中，我们并未考虑该物业所设定的抵押、按揭对评估价值产生的影响。我们假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利、限制等。
3.在评估过程中，我们假定该物业所有权人就在公开市场上出售该物业，在估价时点
当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
二、估价限制条件
1.本估价报告中表述的估价对象的权属及面积是引自委托方提供的《房地产权证》及《分户平面图》，委托方对所提供资料负真实性、有效性的责任。
2.本估价报告目的是为委托方提供房地产市场参考价值，不得作其它用途，并仅针对本次委托有效。
3.评估人员只对估价对象作一般性的察看，但我们并未进行结构测试，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。
4.本估价报告结果未考虑国家宏观经济政策变化及遇有自然力或其他不可抗力对估价对象的影响。
5.如发现本报告内的文字和数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本所进行更正。否则报告误差部分无效。
6.本估价报告自估价时点起，有效期为壹年。随着时间推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应变化，评估结果也需做相应调整。
7.本估价报告结果未考虑估价对象如转让需交纳的有关税费的影响。
8.未经估价方和委托方书面同意，本估价报告全部或部份及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
9.本估价报告一式叁份，委托方贰份，本机构存档一份。
四、估价结果报告书
（一）委托方：*****公司物业管理中心
（二）估价方：雷州市雷腾房地产评估有限公司
法定代表人：林祥勇
住所：雷州市海潮路135号2楼
估价资格等级：叁级
联系电话：0759-*******、0759-*******
（三）估价对象
①雷州市海潮路059号
（四）估价目的
为确定该房地产转让金额而评估其房地产市场价格
（五）估价时点：2011年6月8日
（六）价值定义
本次估价的价值定义为转让房屋的房地产公开市场价值。
（七）估价依据
1.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
2.国家、省、市有关的法律、法规及规定；
3.委托方提供的相关资料：
①《房屋所有权证》粤房地证字第****号及《分户平面图》；
②房地产估价委托书；
4.估价人员实地查勘、收集及掌握的有关资料。
（八）估价原则
本次估价以独立、客观、公正作为最高行为准则。同时，在具体估价作业中遵循的技术原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。
1. 合法原则；
2. 替代原则；
3. 最高最佳利用原则；
4. 估价时点原则。
（九）估价方法
根据上述估价依据以及本次估价目的及估价对象的具体条件，估价人员在认真分析所掌握的资料，对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市场进行调查后认为：估价对象所在区域同类物业交易市场活跃，该房地产目前出租给不同租户使用，具有一定收益，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，经过反复研究后决定，本次估价采用市场比较法和收益法。
市场比较法即在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比较,对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
收益法即根据估价对象类似的租金水平和空置率，估算估价对象每年的客观有效毛收入，再扣除客观费用，得到估价对象每年的净收益，最后选用适当的资本化率，运用适当的公式计算出估价对象的市场价格。
（十）估价结果
各部分估价结果详见附件《估价结果明细表》。
估价人员通过对评估物的位置、环境、用途、现状、养护及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后，经过实地查勘和严密测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为635352元（陆拾叁万伍仟叁佰伍拾贰圆整），平均单价2762.4元/平方米。（十一）估价人员
注册房地产估价师：王建华、廖海霞
（十二）作业日期
2011年6月6日至2011年6月10日
（十三）估价报告应用的有效期
五、房地产估价技术报告
一、个别因素分析
根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第//号）复印件，估价对象之一权属人为房主黄光雅所有，房地座落于雷州市海潮路059号，房屋所有权来源为更正名义，变更登记，房屋用途为住宅用房，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为全民，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构2层，建筑面积为230平方米；土地用途为住宅，自用土地面积为99平方米。
估价对象位于雷州市海潮路059号，临雷州中心商业圈，近主干道—雷州群众大道，北面临近雷南大道。所在地段商业聚集度高，附近有雷州昌大昌大超市及商业圈等，附近昌大昌公交站。所在区域各项公共配套设施基本完善，交通路网发达，对外交通便利。
经现场勘查，估价对象为雷州市海潮路059号99平方米房地产，估价对象为钢筋混凝土结构2层，其外观均较新，粉刷外墙，现大部分已出租，内部统一装修。
估价对象现场查勘概况详见下表《估价对象现场查勘概况表》。
估价对象现场查勘概况表
估价对象由委托方相关人员领勘、指认。
二、区域因素分析
估价对象位于雷州市海潮路059号，临雷州中心商业圈，近主干道—雷州群众大道，北面临近雷南大道。所在地段商业聚集度高，附近有雷州昌大昌大超市及商业圈等，附近昌大昌公交站，处于雷州市白沙中学附近，所在区域各项公共配套设施基本完善，交通路网发达，对外交通便利，周围环境一般。
三、市场背景分析
雷州市市位于广东雷州半岛，政治、经济、科技、文化、教育比较健全，大陆最南端。拥有天然的深水良港优势，海运、铁路、公路、管道多种运输方式并存，为工业发展提供了便利的交通条件。近年来，房地产业在雷州市以一个快速、健康的方式蓬勃发展，逐渐成为一支柱性产业。
随着经济的快速发展、城市居民人均可支配收入的增加、城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化亮化工程的实施等多种因素的促进，雷州市房地产市场成为越来越多区外资本投资的热土。2008年，雷州市认真贯彻落实国家对房地产市场宏观调控的各项政策措施，全市房地产市场运行总体上朝着调控目标发展。预计2011年,我市房地产市场总体上呈现平稳运行状态，价格波动幅度不会很大。
四、最高最佳使用分析
在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式，由于估价对象合法用途为住宅用地，因而确定本次估价对象的最高最佳使用为住宅。
五、估价方法
根据上述估价依据以及本次估价目的及估价对象的具体条件，估价人员在认真分析所掌握的资料，对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市场进行调查后认为：估价对象所在区域同类物业交易市场活跃，该房地产目前出租给不同租户使用，具有一定收益，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，经过反复研究后决定，本次估价采用市场比较法和收益法。
市场比较法即在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比较,对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
收益法即根据估价对象类似的租金水平和空置率，估算估价对象每年的客观有效毛收入，再扣除客观费用，得到估价对象每年的净收益，最后选用适当的资本化率，运用适当的公式计算出估价对象的市场价格。
六、估价测算过程
（一）市场比较法
采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对广州市市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：
房地产价格影响因素修正系数表：
根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：
（3633＋2527＋2727）÷3=2629元/m2
（二）采用收益法进行估价
（1）求取年租金收益
根据调查相邻同类物业租金情况，并结合目前的环境地段情况及目前的经济环境和发展趋势，预测该房地产平均月租金水平为15元/平方米，空置率为5%，并保持不变。则每平方米年租金有效收益Z为：
Z=15×12×(1-5%)=171（元/平方米）
（2）求取年纯租金收益
租金纯收益的计算，就是从租金收益中扣除业主支出的各项费用约为租金收益的15.33%（其中维修费1.00%、管理费1.50%、保险费0.80%、房产综合税费12%、其它税费0.03%）。则年租金纯收益为：
a=171×(1-15.33%)=144.79（元/平方米）
（3）资本化率r的确定
r=安全利率+风险调整值
安全利率取国家一年期存款利率 3.25%,风险调整值取 2.75%,资本化率r即为5.00%。
（4）求取估价对象市场价值
委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第***号）复印件显示，估价对象土地用途为住宅用地，产权清晰，根据《房地产估价规范》等相关法律规定，估价时点算，物业的价值V为：
V=a/r= 144.79/5.00%=2895.8（元/平方米）
4、估价对象主体部分估价结果确定
采有市场比较法和收益法两种方法计算得出的结果相差不大，故采取算术平均法求取最终评估单价
则单位价格=（2629+2895.8）÷2=2762.4（元/平方米）
则估价对象总价=2726.4×230=635352（元）（陆拾叁万伍仟叁佰伍拾贰圆整）。七、估价结果
估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为635352元（人民币陆拾叁万伍仟叁佰伍拾贰圆整），各部分估价结果详见附件《估价结果明细表》。
2011年6月10日
附件
一、《房屋所有权证存根》粤房权证字第ⅩⅩⅩ号；
二、ⅩⅩⅩⅩⅩ《价格评估委托书》
三、估价机构营业执照；
四、估价机构的资质证书；
五、估价人员资质证书；
六、估价机构备案证明。
以上均为复印件。
附表1：
委托房地产估价合同
委托估价方：×××（以下简称甲方）
受理估价方：雷州市××房地产估价有限公司（以下简称乙方）
甲、乙双方经充分协商，兹就房地产估价事宜订立本合同，内容如下：
一、甲方因进行市场交易的需要，委托乙方对下列房地产在2011年 6 月8 日的价
值进行评估。
二、甲方应于2011年 6 月6日以前将委托房地产的产权证件、使用状况、建造费用
等评估所必要的资料提交给乙方。甲方应提交给乙方的资料具体如下：
1、估价对象区位示意图
2、《房屋所有权证》复印件
3、《国有土地使用证》复印件
三、甲方根据广东建设厅、湛江市物价局、雷州市房地局制定的收费标准，按被评估房
地产总价值的12 ‰支付。承付乙方估价费人民币2100 元（评估收费标准如有变动，以上级主管部门下达文件之日为准），自本合同签订之日起 5 天内，甲方先预付给乙方人民币1000 元，待乙方将估价报告书完成，甲方即办理结算。
甲方将余款结清，乙方将报告书交付给甲方。
四、甲方未按本合同规定的时间向乙方提供合法、真实、齐全的资料，乙方按耽误的时
间顺延估价报告书完成时间。
五、甲方因故未按本合同规定的时限来本公司或因评估费用没有到帐而未领到评估报
告，由甲方负责。
六、甲方如果中途中断评估委托，乙方不予退还已预付的评估费。
七、乙方应根据甲方的估价需要，保证对委托评估的房地产予以客观、公正的评估，最
后出具该委估房地产的估价报告书，并于2011 年 6 月10 日以前交付给甲方。
如无特殊原因，不得迟于本合同规定的时间完成估价报告书，若有延误，视具体情况对评估人员提出批评教育，并按本公司内部规章予以处罚。
乙方在工作进程中，如遇天灾人祸、突发事件等不可抗力造成的延期，经有关部门提供书面证明，可按耽误时间顺延估价报告书的完成时间。
八、乙方在估价期间内需要到现场勘察，甲方有义务陪同并提供方便和配合。
九、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管，并尽保密之责，未经甲方同意，不
得擅自公开或泄露。
十、乙方如未按上级文件规定，超标准收费，经甲方要求，乙方应退还多收的费用，并
对评估人员提出批评教育直至给予处罚。
十一、甲方承接乙方提交的估价报告书次日起4日内，如对估价结果持有异议且有正当理由，可向乙方提出复评或复审，乙方应在接到甲方申请复评或复审书次日起日内重新组织人员完成复评或专家小组复审工作。如果原评估结果与复评或复审的结论差错率大于20%，乙方除退还甲方全部评估费外，并承担复评或复审工作费用及承担一万元以上的赔偿费。
经复评或复审后，如结论差错率在20%以内（含20%），甲方应承担复评或复审费用（复评或复审费用由甲、乙双方在事前各垫付50%）。
甲方逾期未提出异议，估价报告书生效。
十二、其它：
十三、本合同自甲乙双方正式签订之日起生效，其中任何一方未经对方同意不得随意更改，如有未尽事宜，需经双方协商解决。
十四、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。
委托单位（甲方）：×××受理单位（乙方）：雷州市雷腾房地产评估有限公司地址：雷州市××路××号地址：雷州市海潮路135号2楼
电话：××××××电话：雷州市海潮路135号2楼
邮编：524200 邮编：524200
负责人：×××负责人：林祥勇
联系人：×××联系人：林祥勇
银行帐户：××××××银行帐户：×××××
2011 年6 月10 日