创新古镇旅游开发模式
在中国旅游产业市场化进程中，随着对中国古老文化的重新认识与发现，景区的开发建设迎来了一个新的增长点：古镇旅游开发。
现有开发模式与特点分析
自2002年以来，国内各级地方政府或者景区(包括古镇)大规模出售(让)旅游经营权的现象已经证明：旅游开发过程中现有的投融资体制已经不适应旅游开发对资金需求，这在古镇旅游开发过程中同样存在，所不同的是：古镇旅游开发比起一般的旅游景区开发在投融资体制方面面临更多的困难和挑战。具体表现为：开发进程长与古镇城市化相结合；产权关系复杂牵涉面广；面对提升区域经济体综合竞争力的压力。
通过梳理古镇旅游兴起和发展的脉络，我们可以看到如下三种古镇旅游开发模式：
政府主导模式：也可以称之为“平台模式”，政府运用掌握的城市规划审批权力对古镇旅游开发进行宏观的管理；开发资金的投入主要依赖地方财政，但是对公共设施的投入引入相关的市场机制，对游客收取费用(古城保护费)，对具体的旅游开发项目不作具体干预，主要通过城市规划和行政审批来调控。丽江大研古镇旅游开发属于这种模式的代表。
政府主导的项目公司模式：政府成立相应的旅游开发项目公司，相关资产以政府财政划拨的形式注入项目公司(或者以资产作价形式出资，资产所有者拥有项目公司相应的股权)，项目公司以政府组织注入的资产为抵押，向银行借款，获得的资金用于古镇旅游项目的开发，旅游开发所获得的收益用于偿还银行借款，如此滚动开发古镇旅游。浙江乌镇是这一模式的主要代表。
经营权出让模式：这方面的代表是湖南凤凰古镇，地方政府将管辖范围内的旅游景点(资源性资产)开发出来后，通过出让旅游开发经营权的方式，吸引投资商介入古镇旅游开发。由投资商根据自身优势，结合市场需要对外融资，继续古镇旅游开发进程，政府只在行业宏观层面上对投资商(开发商)进行管理。
各地尽管这三类模式都是在不同的改革阶段，结合实际情况进行的古镇旅游开发的大胆尝试，是古镇旅游开发的阶段性成果。但是以上开发模式仍然不能很好地解决古镇旅游开发进程的资金压力，产出控制，以及开发运作市场化等问题。
首先，从投资的角度看，古镇旅游开发项目最大的特点就是涉及的资产类型多样，产权关系复杂，投资带来的经济溢出效应高，投资收益不容易控制，这在一定程度上使古镇旅游开发项目更多地依赖于政府主导的开发模式，而各级地方政府受财力和物力限制，在古镇旅游开发项目的运作中存在投入不足、开发水平不足、开发缺乏连续性等客观困难，这使古镇旅游开发项目存在一定程度的旅游商业价值流失，从而导致古镇旅游开发进程中的相关资源和资产不能够在资本市场上吸引到足够的资本进入。
其次，从行政管理的角度看，古镇一般有着悠久的历史文化和人文背景，历史遗存和文
物多样，旅游开发和中国小城镇的规划、土地利用、文物保护、环境治理、旧城改造息息相关。在现有的旅游管理体制之下，古镇旅游开发项目涉及的政府部门和各方关系极为复杂，很多时候即便是政府部门间的事权都难于划分和界定，“谁投资谁收益”这一基本投资原则不易得到制度层面的保证。古镇旅游开发所带来的经济收益难于分配，这导致民间资本和外资难于深层次介入古镇旅游开发项目，而政府的旅游相关职能部门对古镇旅游开发的认识和动力不足。
第三，从古镇旅游开发融资能力看，这些模式都没有全面解决古镇旅游开发的权益资本(自有资本)和资产(资源)的市场化问题，换句话说，就是地方政府或者行业主管部门的国有资本占据了古镇旅游开发的主要地位，国有资本在整个旅游开发过程中通过股权直接获得资本市场的融资有限；其次，旅游资源(资产)产权不清，流动性差，融资能力得不到充分的释放；再次，难于通过资本纽带整合旅游资源(资产)，提高产业竞争力，古镇旅游资源(资产)的质量因而难以提高，其结果就是古镇旅游开发面临开发资本不足，融资能力不足，产出效益不足三大弊病，这三大不足反过来严重阻碍着资本进入古镇旅游开发进程。
因此，在中国的古镇旅游开发进程中，项目的投融资体制急需创新。在现有的法律和制度条件下，通过旅游资产重组为主要表现形式的资本运营来保证古镇旅游开发的旅游商业价值不被流失，各类资源得到有效保护，同时合理体现投资商的收益，整合古镇旅游资源(资产)，理顺产权关系，调整旅游开发收益的分配方式将是新一轮古镇旅游开发的方向。
资本运营对开发模式的创新
可以从资本运营的定义开始讨论资本运营如何创新古镇旅游开发模式。
1.什么是资本运营一般意义上说，资本运营包括：金融资本运营、产权资本运营、无形资产运营，同时包括具体的生产和经营活动；即：存量资本营运和增值资本运营。其中存量资本运营是指企业(政府)的兼并、收购、联合、股份制改造；增量资本运营是指企业(政府)的投资行为。
古镇旅游开发过程中的资本运营一般处在于以下两个层次：
地方政府或者行业主管部门的资本运营：某一地区某一行业内部的资产重组，即政府或者行业主管部门为了调整当地或者本部门内部的经济结构而进行的资产整合，运作的主体是：地方政府或者行业主管部门。
企业的资本运营：企业通过股份制改造与上市、兼并、合并、收购、剥离、分立和出售等方式，实现对资本的重新选择和组合，运作主体是企业。
这两个层次都是古镇旅游开发进程中必须面对的资本运营领域。地方政府层面上的资本运营是为以企业为代表的外界资本介入古镇旅游开发项目准备条件，而企业层面的资本营运是资本通过介入古镇旅游开发而后实现投资收益最大化的一种经营方式。在现阶段的中国古镇旅游开发过程中，两者缺一不可。本文将重点讨论地方政府和行业主管部门在古镇旅游开发进程中的资本运营。
地方政府和行业主管部门所偏重的古镇旅游开发资本运营目的就是：在“小城镇运营”的背景下，调整区域旅游经济结构，打造旅游产业核心竞争力，借旅游产业的拉动效应再造地方经济的综合竞争力。因此，明确界定旅游资源(资产)的产权，结合古镇内部资产实际情况，以界定和组织国有资本、民间资本、外地资本进入古镇旅游开发的主体资本结构为主线，实现相应的投融资体制创新，资源和资产市场化、实现旅游资产(资源)收益最大化、旅游资产(资源)的优质化、收益分配市场化，各个旅游生产要素以及资源通过资本来配置，其本质是：通过古镇旅游开发进程的资本运营架构一个符合市场经济原则的旅游开发利益分配模式。
2.古镇旅游开发资本运营的内容与原则在我国现有法律法规条件下，地方政府和行业主管部门如何在制度和体制层面上，解决中国传统历史文化遗产的保护和开发问题，运用资本运营构建旅游相关行业(部门)以及民间(外界)资本共同开发古镇旅游资源，合理分配旅游开发利益，具有积极意义，这将为古镇旅游开发乃至大型景区旅游开发的投融资体制创新提供经验，也是古镇旅游开发模式的创新之路。
在古镇旅游开发过程中展开资本营运的基础是地方政府或者行业主管部门在国家现有法律和政策允许的前提下，根据古镇旅游开发的需要，依据以下基本原则进行：
①有利于地方经济可持续发展并提升地域经济综合竞争力的原则②有利于古镇文化遗产和文物保护的原则③旅游资源(资产)价值最大化的原则④增加旅游资源(资产)流动性的原则⑤旅游开发商业利益分配机制市场化原则在这五个原则指导下，我们可以清楚的看到古镇旅游资本运营模式的主要脉络。
3.古镇旅游资本运营模式创新的五大主线按照科斯定律：明确产权是交易的基础。因此资产重组的前提是：明确界定资产或者资源的产权(所有权)关系，使资产具备流动性。在具体操作过程中应当在国家法律法规和政策允许的条件下进行。具体包括以下几个方面资产(资源)的组织和运营：
旅游景点(资源性资产)的产权经营权剥离：按照我国法律，许多旅游景点和景区的产权属于国家，任何人不得侵占。所以在展开古镇旅游开发项目资本运营之前应当明确产权和相关管理权的基础上剥离其旅游经营权。即：界定旅游资产(资源)产权―&rt;剥离经营权―&rt;旅游经营权评估―&rt;出让(注入)经营性资产(酒店、餐饮、娱乐和相关设施)的界定组织：这部分资产是比较容易界定产权属性的，关键是从古镇当地旅游产业发展的层面上宜以提高古镇旅游项目的整体竞争力为原则，实施资产重组。即：
界定产权―&rt;根据区域旅游产业发展战略组织资产―&rt;出让(注入)出售公共设施(公益型资产)的市场化：古镇旅游开发项目不同于一般旅游开发项目的一个特点就是，古镇的公共设施很可那就是旅游吸引物本身，或者旅游服务设施和古镇居民享有的一般公共设施重合，比如古镇内的厕所、污水排放、道路等。这是古镇旅游开发过程中最不易解决的问题。但是在确定了资产的所有权和设施使用者之后，可以运用项目融资的方式获得融资，也是古镇旅游开发过程中资本运营最重要的内容之一。即：界定资产受益人―&rt;签订设施使用协议―&rt;按照项目融资要求引入投资商―&rt;建设―&rt;营运―&rt;转让(政府)古镇景区内的土地利用：地方政府从“城市运营”
的角度出发，将土地资源通过招标、挂牌、拍卖等市场价格发展手段出让，其次，运用城市规划杠杆，调整古镇旅游开发和城市建设的矛盾，在保护古镇的同时获得小城镇新区建设的投入能力。
对产权不明确又涉及旅游开发的资产：对这部分资产由地方政府出面托管或者租赁。即：政府托管，剥离经营权，评估后出让经营权。
结合现阶段国有资产管理改革的有关规定，以上五个方面资产界定、重组的过程就是一个资本运营创新古镇旅游开发模式的过程。这将使古镇旅游开发各方通过股权或者资产出售的方式分享(获得)相应的经济利益，而古镇中的旅游资产(资源)也因此具备吸引资本进入的条件和渠道，为企业介入古镇旅游开发展开资本运营，协助地方政府和行业主管部门拓展古镇旅游资本运营空间奠定基础。由此，地方政府和相关行业主管部门对古镇旅游开发的资产处置和管理，更多的通过资本和出资人(股东)权益的行使来完成，而行政干预更多的表现在经营活动的规范和管理这一层面上。另一方面：政府和行业主管部门可以通过资产重组提高古镇地域内旅游产业的综合竞争力，运用资本纽带组建大型旅游企业，以股权和资产两种形式实现旅游资产和资源在资本市场的价值再发现。
古镇开发模式与竞争态势
/文2009-01-19
江南水乡古镇模式
随着中国改革开放向纵深发展以及国民经济的持续、稳定提高，城市人均可支配收入大幅度增长，20世纪90年代以来，休闲、度假游蔚然成风，“小桥流水人家”的江南风情，撩动着都市人紧张忙碌、浮躁驿动的心灵。在这种背景之下，号称“江南第一水乡”的周庄异军突起、一夜成名。
同里、乌镇、西塘、南浔、甪直、木渎、柯桥、双林等紧随其后，“千年文化名镇”、“神州水乡第一镇”、“东方威尼斯”等水乡旅游小镇纷纷闪亮登场。其中周庄、同里、乌镇、南浔、甪直、西塘六镇风头最健，并称为“江南六镇”。
◆区位优势得天独厚
江南六镇之所以能名扬中外、游人如织，其中一个重要原因是依附于以上海为中心的苏杭旅游商圈——上海作为中国最被看好的经济、贸易、金融、物流中心，是极具发展潜力的长江流域之龙头老大，加之有超过千万的城市人口及数以百万计的流动人群；而苏杭素有“上有天堂，下有苏杭”之美誉，这个历经千年文化积淀的品牌，其所塑造的深入人心的旅游品牌形象更是产生了难以估量的市场感召力与拉动力。因此，当似乎久违的小桥、流水、石板路、青砖黑瓦、高门大院突然映入眼帘的时候，对都市人心灵深处的触动是可想而知的。
江南六镇，尤其是周庄、同里、乌镇的一举成名，离不开其特殊的区位优势。周庄离苏州38公里，同里距苏州仅18公里，甪直、周庄正处上海与苏州之间，而西塘、南浔、乌镇则位于上海与杭州之间。
◆各具特色的古文化资源
以周庄为代表的江南古镇，可以说把温情、婉柔、清丽、怀旧的江南水乡风情演绎到了淋漓尽致的地步，水道曲折，明街暗巷，舟楫咿呀，古屋栉比，拱桥相望，如在画中。
构成江南六镇旅游吸引力重要支撑点的，还有明清两朝与民国达官富贾的深宅豪院，如周庄的沈厅、张厅，同里的退思园，南浔的小莲庄、二张宅等；名人辈出也是其一大特色，如乌镇的茅盾，南浔的张静江、张石铭，同里的任兰生、沈桂芬、陈去病，甪直的叶圣陶等。
总之，江南六镇的诉求点皆为历史悠久、明清建筑、物华天宝、人杰地灵、水乡情韵、高门大院、古风犹存等。
江南六镇竞争模式
◆水乡概念已演绎得淋漓尽致
江南六镇依托人口众多、消费力巨大的大上海及业已形成强势传统旅游品牌之苏杭二州，全力推出旅游观光诉求，大打江南水乡概念，把温柔、委婉、清新、脱俗、怀旧、石街、拱桥、名人、古风、建筑演绎到淋漓尽致的地步。
如果宁波慈城的修复开发仅仅停留在这个层次上，只能成为火车厢而不是火车头，即使投入比江南六镇多，也不会产生与其同等的市场影响力。加之因为同处上海、苏州与杭州传统国际旅游圈之缘故，江南六镇如今携起手来一致对外，联合造势申报联合国教科文组织评定的世界文化遗产。这一切无疑形成一个强有力的市场概念——“天下水乡看江南，江南水乡在六镇”，后来者和追随者会发现，如今的旅游开发门槛越来越高。
在此大背景之下，如果宁波慈城在这一轮的历史文化旅游观光竞争中步六镇之后尘，紧随其后，那么无疑是东施效颦、邯郸学步，结果也就不言自明了。
◆江南六镇之同构效应
江南六镇之间与其说是团结一心、众志成城，不如说是貌合神离、同床异梦，相互之间的竞争难以避免。只要有利益冲突，矛盾必然存在，因为江南六镇是同构性或同质性的。
江南六镇还有一个特征，即旅游、观光者众，休闲、度假者稀，而作为一个日益兴旺的支撑行业而言，真正能带来可持续丰厚收入的只能是后者而非前者。这也说明宁波慈城要想在这场日趋白热化的历史文化古镇旅游观光竞争中脱颖而出、后来居上，必须另辟蹊径、剑走偏锋，也就是说必须寻找与江南六镇不同的热点、卖点及诉求点。
◆乌镇的启发
在江南六大古镇之中，对慈城最具启示的当属乌镇。在周庄等先行者之后，眼见名不见经传的小小乌镇一举成名天下知。客观而言，就其所拥有的单体景观、深宅大院、名人雅士等的数量来说，乌镇无法与南浔等量齐观、同日而语。但为什么乌镇游人如织、热闹非凡，而南浔则略显冷清、游人稀少？
考察乌镇，不难发现它在旅游线路的设计、安排与市场营销的推广和包装以及微妙氛围的营造方面堪称颇见功底。
走进乌镇，入眼的是一条长长的似乎看不到尽头的明清街道，拱桥、流水历历在目，走在那整齐而又狭窄的石板铺就的街巷里，穿梭于青瓦白墙、砖木相间的明清民居中，恍然行进在遥远、古老的时光隧道里。一幢幢的房屋，一座座的石桥，一条静静流淌的小河，清丽、闲适、宁静，令人流连忘返，大发思古之幽情。
乌镇的策略是采取以线带面、逐步修复的手段，一条街，一条河，线路合理、连贯、封闭，一进其门就使游人远离现代都市气息，眼中所见的全是久违了的明清小镇民居。
而南浔，则景点分散——刚刚从小莲庄出来，还沉浸在那曲径通幽的静谧氛围中，一下又见车水马龙、汽车楼房，怀旧感顷刻荡然无存。乌镇的高明之处就在于刻意营造了一种自成体系而相对独立的远离都市喧嚣的清幽、古远氛围。大凡游人目力所及之处，几乎没有现代化的建筑与设施，其目的很明显是先开发一片，再以此逐步拓宽，而在此过程中小心呵护游人的怀古幽情。这样做的关键点就是选择合理的旅游线路，并且保持卖场的连续不断、封闭隔绝，禁止现代化的交通工具进入（其实因其街道狭窄，车也进不去），以便营造一种已远逝的、发人幽思的明清小镇生活情调。
江南六镇基本都以商业化开发经营见长，它们对古镇的修复策略与市场推广都颇下功夫。由于六镇都在江南太湖周围，无论他们如何努力强调各自的差异性，毕竟都离不开江南水乡古镇的基本风格，因此，它们间的竞争和攀比是显然的。而如此众多的江南色调的古镇旅游项目，基本已经使这一市场呈现饱和状态，即使另外再出几个江南古镇，也已经不太可能吸引旅游市场的兴趣。如今这六个古镇为了提高身价，已经不得不联袂行动，抱成一团，以集体名义申报世界文化遗产称号。在这样的态势下，其他江南古镇要加入战团，只会更加艰难
古镇开发模式与竞争态势
/文2009-01-19
江南水乡古镇模式
随着中国改革开放向纵深发展以及国民经济的持续、稳定提高，城市人均可支配收入大幅度增长，20世纪90年代以来，休闲、度假游蔚然成风，“小桥流水人家”的江南风情，撩动着都市人紧张忙碌、浮躁驿动的心灵。在这种背景之下，号称“江南第一水乡”的周庄异军突起、一夜成名。
同里、乌镇、西塘、南浔、甪直、木渎、柯桥、双林等紧随其后，“千年文化名镇”、“神州水乡第一镇”、“东方威尼斯”等水乡旅游小镇纷纷闪亮登场。其中周庄、同里、乌镇、南浔、甪直、西塘六镇风头最健，并称为“江南六镇”。
◆区位优势得天独厚
江南六镇之所以能名扬中外、游人如织，其中一个重要原因是依附于以上海为中心的苏杭旅游商圈——上海作为中国最被看好的经济、贸易、金融、物流中心，是极具发展潜力的长江流域之龙头老大，加之有超过千万的城市人口及数以百万计的流动人群；而苏杭素有“上有天堂，下有苏杭”之美誉，这个历经千年文化积淀的品牌，其所塑造的深入人心的旅游品牌形象更是产生了难以估量的市场感召力与拉动力。因此，当似乎久违的小桥、流水、石板路、青砖黑瓦、高门大院突然映入眼帘的时候，对都市人心灵深处的触动是可想而知的。
江南六镇，尤其是周庄、同里、乌镇的一举成名，离不开其特殊的区位优势。周庄离苏州38公里，同里距苏州仅18公里，甪直、周庄正处上海与苏州之间，而西塘、南浔、乌镇则位于上海与杭州之间。
◆各具特色的古文化资源
以周庄为代表的江南古镇，可以说把温情、婉柔、清丽、怀旧的江南水乡风情演绎到了淋漓尽致的地步，水道曲折，明街暗巷，舟楫咿呀，古屋栉比，拱桥相望，如在画中。
构成江南六镇旅游吸引力重要支撑点的，还有明清两朝与民国达官富贾的深宅豪院，如周庄的沈厅、张厅，同里的退思园，南浔的小莲庄、二张宅等；名人辈出也是其一大特色，如乌镇的茅盾，南浔的张静江、张石铭，同里的任兰生、沈桂芬、陈去病，甪直的叶圣陶等。
总之，江南六镇的诉求点皆为历史悠久、明清建筑、物华天宝、人杰地灵、水乡情韵、高门大院、古风犹存等。
江南六镇竞争模式
◆水乡概念已演绎得淋漓尽致
江南六镇依托人口众多、消费力巨大的大上海及业已形成强势传统旅游品牌之苏杭二州，全力推出旅游观光诉求，大打江南水乡概念，把温柔、委婉、清新、脱俗、怀旧、石街、拱桥、名人、古风、建筑演绎到淋漓尽致的地步。
如果宁波慈城的修复开发仅仅停留在这个层次上，只能成为火车厢而不是火车头，即使投入比江南六镇多，也不会产生与其同等的市场影响力。加之因为同处上海、苏州与杭州传统国际旅游圈之缘故，江南六镇如今携起手来一致对外，联合造势申报联合国教科文组织评定的世界文化遗产。这一切无疑形成一个强有力的市场概念——“天下水乡看江南，江南水乡在六镇”，后来者和追随者会发现，如今的旅游开发门槛越来越高。
在此大背景之下，如果宁波慈城在这一轮的历史文化旅游观光竞争中步六镇之后尘，紧随其后，那么无疑是东施效颦、邯郸学步，结果也就不言自明了。
◆江南六镇之同构效应
江南六镇之间与其说是团结一心、众志成城，不如说是貌合神离、同床异梦，相互之间的竞争难以避免。只要有利益冲突，矛盾必然存在，因为江南六镇是同构性或同质性的。
江南六镇还有一个特征，即旅游、观光者众，休闲、度假者稀，而作为一个日益兴旺的支撑行业而言，真正能带来可持续丰厚收入的只能是后者而非前者。这也说明宁波慈城要想在这场日趋白热化的历史文化古镇旅游观光竞争中脱颖而出、后来居上，必须另辟蹊径、剑走偏锋，也就是说必须寻找与江南六镇不同的热点、卖点及诉求点。
◆乌镇的启发
在江南六大古镇之中，对慈城最具启示的当属乌镇。在周庄等先行者之后，眼见名不见经传的小小乌镇一举成名天下知。客观而言，就其所拥有的单体景观、深宅大院、名人雅士等的数量来说，乌镇无法与南浔等量齐观、同日而语。但为什么乌镇游人如织、热闹非凡，而南浔则略显冷清、游人稀少？
考察乌镇，不难发现它在旅游线路的设计、安排与市场营销的推广和包装以及微妙氛围的营造方面堪称颇见功底。
走进乌镇，入眼的是一条长长的似乎看不到尽头的明清街道，拱桥、流水历历在目，走在那整齐而又狭窄的石板铺就的街巷里，穿梭于青瓦白墙、砖木相间的明清民居中，恍然行进在遥远、古老的时光隧道里。一幢幢的房屋，一座座的石桥，一条静静流淌的小河，清丽、闲适、宁静，令人流连忘返，大发思古之幽情。
乌镇的策略是采取以线带面、逐步修复的手段，一条街，一条河，线路合理、连贯、封闭，一进其门就使游人远离现代都市气息，眼中所见的全是久违了的明清小镇民居。
而南浔，则景点分散——刚刚从小莲庄出来，还沉浸在那曲径通幽的静谧氛围中，一下又见车水马龙、汽车楼房，怀旧感顷刻荡然无存。乌镇的高明之处就在于刻意营造了一种自成体系而相对独立的远离都市喧嚣的清幽、古远氛围。大凡游人目力所及之处，几乎没有现代化的建筑与设施，其目的很明显是先开发一片，再以此逐步拓宽，而在此过程中小心呵护游人的怀古幽情。这样做的关键点就是选择合理的旅游线路，并且保持卖场的连续不断、封闭隔绝，禁止现代化的交通工具进入（其实因其街道狭窄，车也进不去），以便营造一种已远逝的、发人幽思的明清小镇生活情调。
江南六镇基本都以商业化开发经营见长，它们对古镇的修复策略与市场推广都颇下功夫。由于六镇都在江南太湖周围，无论他们如何努力强调各自的差异性，毕竟都离不开江南水乡古镇的基本风格，因此，它们间的竞争和攀比是显然的。而如此众多的江南色调的古镇旅游项目，基本已经使这一市场呈现饱和状态，即使另外再出几个江南古镇，也已经不太可能吸引旅游市场的兴趣。如今这六个古镇为了提高身价，已经不得不联袂行动，抱成一团，以集体名义申报世界文化遗产称号。在这样的态势下，其他江南古镇要加入战团，只会更加艰难
国内外古城（镇）旅游开发模式 中国是具有五千年历史的文明古国，基本每个省都有自己保存完整的古建筑群落且各具特色，而目前国内发展较好的古镇主要有丽江、平遥、歙县、西递宏村、周庄和乌镇。所以在天府古镇开发不仅要吸取其他地方古镇的成功经验，也要立足与自己本生的特色才能有效的达到其独特价值的体现。 一、国内古镇的发展模式概况 1、丽江发展模式——丽江模式 “丽江模式”，即政府投入巨资实施，通过建章立制，使积极的保护与旅游开发有机结合。其行动计划的实施包括建立机构、制定遗产保护资金管理机制和在核心区鼓励传统文化的开展。主要包括： ①文化经营：从战略高度经营民族文化产业。 ②古城风貌打造：将一座“死城”变成“活城”。 ③发展模式：创造了“民族文化和经济的成功对接”的“丽江现象”和“世界遗产带动旅游发展”的“丽江模式”。 ④开发保护：坚持保护第一的原则，处理好保护与利用的关系；处理好遗产保护与旅游业之间的协调关系。 ⑤可持续发展：着眼未来，不追求黄金周的短期效应，而力求可持续发展。 2、平遥发展模式——政府主导 一是组建成立全省旅游行业首家股份制企业平遥古城旅游股份有限公司； 二是门票管理体制的改革，实施古城景区门票一票制，大大加快了平遥古城由社区向景区的转变过程； 三是组建成立了城市管理综合行政执法局和城市管理监察大队，形成了旅游业政府主导，民营、股份齐头并进的局面； 四是通过打包整合旅游资源，开发多层次的旅游产品，实现旅游业向农村的延伸与辐射。全县14个乡镇中，将有11个乡镇的30多万农民从中受益；
五是为提升城市功能和品位，营造良好的旅游业发展环境，遵循开发服从保护的原则，围绕“吃住行游购娱”旅游发展要素，不断加快旅游配套设施建设； 六是通过各种节庆活动对外营销平遥古城。如平遥国际摄影节、平遥国际摄影大展等。 3、江南古镇的开发模式 ①周庄发展模式——旅游业+高科技产业 1998年就把传感器这一高科技产业引入周庄。目前，这一国内最重要的传感器产业基地已经基本建成。基地已引进以研发生产传感器为主体的高新技术企业18 家，总投资13.5亿元，年生产各类传感器4.5亿个，其中，95%以上销往美国及欧洲、亚洲的国家和地区。如今，这一高科技产业已在周庄GDP中占有近 50%的比重。 ②乌镇发展模式——政府授权特许经营（被联合国冠予古镇保护的“乌镇模式”） 政府对古镇实行保护的同时，对经营性活动实行政府授权下的特许经营。乌镇经过“开门寻历史、闭门搞保护”，使古镇得到了有效的保护。并与中信实业银行签约投入2.5亿元用于乌镇的古镇保护与旅游开发。乌镇还在保护的基础上，融入了最具有地方色彩的民间文化进行衬托，如桐乡花鼓戏和皮影戏等。体现了一个立体和展现在现实中的历史遗产群。在古镇风貌方面：乌镇采用以线带面、逐步修复的手段，一条街，一条河，线路合理、连贯、封闭，一进其门就使游人远离现代都市气息，眼中所见的全是久违了的明清小镇民居。另外它在旅游线路的设计安排与市场营销的推广和包装以及古镇情景氛围的营造方面也值得称道。被联合国冠予古镇保护的“乌镇模式” ③南浔发展模式——政企合作 2003年，上海博大投资公司和浙江湖州南浔区签订了共同开发南浔古镇旅游合作协议，总投资23亿元，近期欲把南浔打造成为特色鲜明的江南水乡古镇典范，远期目标则是具有完备城市功能的国际知名旅游胜地。按计划，上海博大首期投资11亿元，一期工程完成后，景区内旅游线路基本贯通，景观打造基本完成，功能配套基本到位，氛围营造基本实现，旅游产业初具规模，将集旅游、休闲、餐饮、娱乐、购物、度假于一体。二期投资12亿元，计划实施3年，将南浔古镇建设成为具有独特文化形象与旅游内容的精品旅游，进一步完善古镇旅游整体功能。 2004年4月份，南浔区政府发文正式授权“浙江南浔古镇旅游发展有限公司”独家拥有30年古镇保护性开发权和旅游经营管理权。而浙江南浔古镇旅游发展有限公司则由上海博大投资公司以70%控股.其余30%则由南浔区政府持有。
旅游地产借景开发的五种模式 旅游地产已成为资本市场的宠儿，过度开发和过度扶持使中国旅游地产出现了畸形经济现象，而房地产泡沫也已开始波及旅游地产，旅游地产在国内还未成型即已出现误区。 总结近年来国内旅游地产开发的实践笔者认为，目前国内旅游地产发展的最大瓶颈在于旅游核心吸引力的缺乏，因为对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验。在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。 笔者在研究中归纳出旅游地产借（造）景开发的以下五种模式： 一、自然资源型借景开发 自然资源型借景开发模式需要倚赖较好的自然风景资源，一般而言，风景优美又适合大盘开发的地块位于城市远郊区，距离城市中心位置较远，基础设施也不完善。为了充分挖掘和发挥自然景观资源的价值，开发商和当地政府往往需要进行大规模的基础设施投入，而在景观打造上的投入却并不高。此外，自然资源型借景开发在开发时也需调整和完善现存的敏感生态体系，优化资源优势，必要时更要限制过度开发，以保护生态景观资源和自然风貌。我国自然资源型借景开发项目按照自然资源的不同种类可分为滨海型、滨湖型和内陆型项目。 滨海型自然资源借景开发主要依托海体资源，以海南为代表，威海、秦皇岛、青岛、大连等地也有一些项目，目前海南已成为地产大鳄们开发旅游地产的集结地，雅居乐、富力、鲁能、中信等大型房企均已在海南滨海地块开发旅游地产。 滨湖类度假项目开发主要依托现有的湖景资源，如千岛湖、太湖等，目前在太湖和千岛湖岸边，游艇俱乐部、旅游地产综合开发项目已屡见不鲜。 内陆型项目一般以森林、草原等优美的自然景观资源为依托，也有依托温泉资源开发的温泉度假项目。如天津珠江温泉城强调温泉养生概念以开发地产盈利。以森林为核心景观的有重庆金佛山国家森林度假公园综合旅游地产开发项目。
乌镇旅游营销战略 让乌镇成为情侣白领寻找浪漫逃避都市喧嚣的旅游目的地 让乌镇成为国际休闲体验旅游目的地 由于六大古镇分布集中，特色大同小异。为了避开这种同向竞争，国内市场我们选择避以水乡主题的特色以观光旅游为主要旅游模式而主打的客源市场。由于唯美散文式电视剧《似水年华》在乌镇的拍摄社会影响较大，收视率较高，其主要的观众是80后90后的年轻人，而且许多人看完该剧后都想要尝试自己去乌镇体验一番。针对这一市场需求，我们将乌镇旅游国内目标市场以年龄划分定位为——都市白领，情侣。开展市场营销活动。 在国际市场针对韩国日本客人的寻根情缘及欧洲客人的感受东方魅力追求自由个性的旅游体验，我们在国际旅游市场上推出“枕水人家——体验柔软时光”的宣传口号。 1 根据乌镇目前的知名度及美誉度，及乌镇旅游以后的发展方向，我们将乌镇的旅游产品定位为高端休闲体验旅游产品。 2 旅游子品牌一： 关于爱情的主题旅游： “那个令我心醉的地方—— 乌镇借助电视剧《似水年华》的影响力，成为了许多人魂牵梦绕的地方。剧中唯美的情节已经给不少青年人留下了深刻的印象。同时还有剧中那句“乌镇是一个适合谈恋爱的地方。”一定让许多有小资情结的人神往。又因为电视剧的关系，让跟多的人了解了关于乌镇更细节的东西，印染花布，乌镇民居，三白酒，皮影戏，姑嫂饼，杭白菊，还有酒酿……而这些只有知道才想去体验，也只有去体验了，才有感觉。而这些民俗及特产，更增添了一些怀旧的情节。这样一个旅游产品品牌的建立就有助于乌镇区别于别的水乡古镇。 旅游子品牌二: 体验休闲旅游目的地: “枕水人家——体验柔软时光”可以作为海外的宣传语。 体验休闲旅游品牌可以延长客人在乌镇的停留时间。产生经济效益同时提升乌镇旅游的旅游品牌。 3 ①产品服务,要体现江南水乡吴侬软语特色,提供个性化的服务。注重旅游体验,严厉打击欺客骗客行为。 ②适当引入当地居民的热情古朴服务。可提供一定的报酬,发动当地居民彰显古朴民风,积极为游客提供主人翁似的招待服务。 ③增强居民环保意识与责任,从而以当地居民引导带动游客开展环保行为。 1 阶段价格策略。由于乌镇是旅游产品的一种，旅游产品不可避免都有淡季旺季之分，因此制定阶段价格策略，使得旺季旅游人次不至于超过 旅游环境容量，过度破坏乌镇旅游环境，而淡季又不至于过于冷清，就显得尤为重要。 产品组合定价策略。比如：只游东栅定价是多少，只游西栅定价是多少，东、西栅合在一起定价多少。这样有利于乌镇总体平衡发展，增加游客逗留时间，实现更多旅游收入。
关于桃花源古镇的思考 桃花源古镇建设的必要性是毋庸置疑的，可以极大程度的解决桃花源景区的配套承载能力，丰富了旅游要素，延长旅游产业链，为游客住下来深度体验“世外桃源”的生活方式提供了可能，从而促进桃花源品牌的认知度与美誉度。 桃花源古镇作为一个新建古镇，要盘活吃、住、行、游、购、娱的旅游六要素是需要下一番功夫的，搞好了会打造成“梦里中国，传世古镇”，搞不好会不伦不类，让游客败兴而归。本人对桃花源古镇经营模式有如下思考： 桃花源古镇的文化气质： 桃花源古镇是依托桃花源景区的配套小镇，所以桃花源的文化精髓“隐逸、质朴、和谐的心灵家园”即是桃花源古镇需要打造的灵魂。简而言之：如果脱离了桃花源的文化，加之本来是凭空新建的小镇，桃花源古镇将是无本之木，无源之水，会毫无魅力可言。 桃花源古镇的建筑风格： 承接桃花源记文脉，保证湖湘明清古镇风貌，修旧如旧，力求原汁原味。 1、建筑群色调力求自然淡雅，粉墙黛瓦，油饰彩绘不可大红大紫。 2、各种砖雕、石雕、木雕力求精细古朴，不可粗制滥造。 3、各种道路小巷可以收集老旧石板进行铺设，力求古朴自然。 桃花源古镇的经营策略：
遵循上述的桃花源的核心文化内涵，古镇的一切经营活动都必须围绕营造这种特有的文化内涵，用于塑造这种桃花源古镇特有的文化气质。那么如何才能营造出“隐逸、质朴、和谐的心灵家园”的特有气质呢？ 一、规划多元业态，统一经营管理。 桃花源古镇因是新建古镇，在业态的规划布局上是比较合理的，基本符合多元业态的要求，但要保证业态规划的落实，还原古镇古色古香、避免商家恶意竞争，就必须由旅游公司统一进行经营。采取些什么措施呢？ 1、对入驻商家严把准入关，对商家的经营项目最大限度的强调地域特色、装修设计方案必须修旧如旧，古色古香、商品定价均要严格限价把关，确保符合古镇业态规划，不破坏古镇风貌，避免与其他同类古镇商业雷同，尽最大可能的差异性经营，保证各商家不进行恶性竞争。 2、旅游公司可自持部分商铺，统一经营具有本地地域特色的非物质文化类项目，邀请本地非物质文化遗产的传承人进行经营，公司对不盈利的非物质文化遗产的经营商户进行扶持补贴，纯粹是为保证古镇鲜明的地域文化特色。让那些极富特色的旧的生活方式、传统民俗、传统手艺、图特产品的制作全部鲜活起来。 3、对客栈、四合院等统一规划统一经营，旅游公司自持经营部分不低于70%，按桃花源本土文化特色及湖湘文化特色精心装修设计，返聘当地居民进行服务，特别是四合院类民宿可限定经营不超过2桌的
旅游地产开发模式 随着竞争越来越激烈，同质化问题严重，开发商不得不“致力于旅游地产生存、发展的新探索”。在黎明之前率先突围，也许用不了太久的时间。 “城市功能区”模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域X围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。 而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建
设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。 此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在XX城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。 在XX城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规X”的机制。 巅峰智业的旅游地产研究院在XX城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行
古镇游主题活动策划 策划人： 吴雪乔旭娜许晓燕石锐梁秋丽谭春燕 关肖明黄抒娴何晓欣捷一曾冠麟 活动时间:2007年3月1日-3月31日 一、策划背景 （一）古镇旅游资源： 1、东濒湾、钱塘江入，南与、、三市相接，西与省交界，北与、两市相邻。是举世闻名的历史文化名城，中国七大古都之一，又是世界著名的风景旅游城市，自古以来就有“上有天堂，下有杭”的民谚。旅游资源丰富，天目山和清凉峰两个国家级自然保护区，千岛湖、大奇山、午潮山、富春江青山湖五个国家级森林公园，还有之江国家旅游度假区等。市周边具有丰富文化底蕴的四大古镇——乌镇、西塘、南浔、龙门。 2、乌镇，为浙北平原上一方古朴清雅之地。她拥有着源远流长的历史和璀璨瑰丽的文化财富。乌镇位于桐乌镇地处河流冲积和湖沼淤积平原，距市区17公里。气候温和湿润，雨量充沛，光照充足，物产丰富，素有“鱼米之乡、丝绸之府”之称。乌镇农业以粮食种植为主，并兼多种经营，是桐乡市主要产粮区之一。蚕茧为乌镇特产之首，小湖羊皮、杭白菊享誉中外，近年大力发展猪、羊、鸭、淡水鱼等养殖业，获得极大成功。1991年，乌镇被评为省级历史文化名城，1999年开始古镇保护和旅游开发工程，2000年推向市场，获得巨大成功，现乌镇景区已被评为国家AAAA级景区，是全国20个黄金周预报景点之一。其主要旅游景点有矛盾故居、古戏台、林家铺子等。 3、西塘，古名斜塘、平川。是美丽富饶的杭嘉湖平原北部一颗璀璨的明珠，古镇布局依水而缘，桃红柳绿，小桥流水人家。西塘的水，巧妙地将河桥、街路、宅园融汇成景。镇上街河并行，桥路相接，通幽有径，有"绿意红情，春风夜月；小桥流水，琴韵书声"的意境。西塘还有精美诱人的传统食品，如善酿酒、八珍糕、"六月红"河蟹、水豆腐烧卖、粽子、青团子、立夏塌饼、粉蒸肉等。西塘物富民丰，人杰地灵；西塘古建筑众多，文化氛围深厚；西塘景色优美，有数十处旅游名胜景点。 4、南浔，地处杭嘉湖平原腹地,北濒太湖,东与吴江市交界。1991年,南浔名列省15个历史文化名镇之首。南浔镇巳被我国向联合国推荐为世界文化遗产。南浔镇历史悠久，南宋以来已是“水陆冲要之地”，“耕桑之富，甲于浙右”。南浔镇是江南水乡名镇之一，也是驰名中外的“辑里湖丝”的故乡，文化悠久，风景优美。古镇以其格局独特、风貌完好、文化深厚、民风淳朴而成为江南水乡众多城镇的典和代表。20 03年，古镇南浔与乌镇、西塘联合申报世界文化遗产，并已被列入预备清单。其主要特产有绣花锦菜、香大头菜、臭豆腐干、桔红糕、双交面、熏豆茶等。
古镇旅游开发存在的问题 目前,江南古镇的旅游业正日益快速地发展着,但在这良好发展态势的背后,古镇面临的旅游压力亦逐渐显露出来,旅游开发为古镇保护也带来了一些问题。 旅游承载量过饱和 古镇目前面临的最大的压力便是游客流量增加迅速,超过了目前古镇旅游容量允许的限度。尤其在旅游旺季,古镇内经常处于拥挤混乱的场面:幽静的水乡环境氛围被破坏,不仅无法正常游览,甚至对古迹、建筑等造成了破坏,即所谓“旅游公害问题”。其中，垃圾污染和水污染是两个比较严峻的问题。 过度商业化倾向 随着双休日和“黄金周”带来的旅游热,不少地方把开发旅游资源作为经济的增长点,遗产旅游更成为热中之热。在旅游业的发展直接造成了商业网点的大幅增加,特别是在主要游线上各类商店的开设及现代装修材料的采用,导致了建筑用途的改变和传统风貌的消退。同时,近年来不断膨胀的旅游业正在排挤着大量的有地方特色的小本生意,致使受保护街区的风貌日趋千篇一律,旅游设施的充斥、无特色旅游商品的泛滥以及“人人皆商”的浓重的商业气息都在不知不觉中侵蚀着古镇的自然环境和人文氛围。 开发与保护虽然是一对矛盾，但并非不可调和。 旅游开发与居民生活 旅游业为古镇带来了巨大的经济效益,但原先在经济利益的驱动下,把发展旅游当作古镇保护的主要目的和动力,对于居民的生活质量却没有积极改善,因而现存的建筑老化,基础设施不全,具有水灾隐患,已不符合现代人的居住要求,许多年轻人也因此不愿住在老镇区而纷纷迁往新区或大中城市。同时,居民自发的建筑整修开始使用新的建筑材料与工艺,影响了原来传统风貌的延续。有鉴于此,古镇纷纷着手此事。而对于居民建筑的整修,建议成立专门的修缮队,采用原结构、原材料和原工艺,以保证恢复其原有风貌。 存在的问题张家界市在保护旅游资源和旅游环境的同时,也存在着不少的问题.现从如下几个方面归纳2．1旅游环境破坏严重.张家界在发展旅游业的同时,却忽视了旅游环境的保护,重开发,轻保护. ①在张家界武陵源风景区内,随处可见小商贩的乱搭建的建筑,当然也包括旅游投资工司的建筑,建筑物的增多,势必导致建筑垃圾的增多,这严重影响了张家界这一世界级自然遗产的旅游环境。 ②据有关专家测算,武陵源各生活接待区的空气质量部分超过国家一级标准,大气中的SO2,总悬浮颗粒物都呈上升趋势,酸雨频率大于52%,酸雨的频率一高,武陵源以石英砂岩构成的砂岩峰林地貌将受到侵蚀,这危及到峰林的奇观能否得以长存的大问题. ③生活污水的排放量不断增加，金鞭溪和索溪正遭受严重的污染。 2．2游资源不同程度的受损,在武陵源风景区内,很多岩石只要能触手可及的地方,都会被刻画,如 观看天书宝匣的观景台上,岩石刻满了"＊＊到此一游""快相10元一张"等,由于观景台地方狭小,遭遇两团时,岩层承受力有限,出现下倾趋势,很多景区,白色污染严重,在黄龙洞内,游道太多,开发过度,人为踩踏严重. 2．3对旅游景区的保护的专门性法律,法规还欠缺,因为旅游业在我国还处于起步阶段旅游区大多数基础建设项目,没有按规定程序办理有关环境保护手续,有的办了却是流于形式.在管理上,管理体制不够健全.如张家界国家森林公园作为国家特级防火区,却可看到不少的游客在防火区内抽烟,管理人员很少!如若一旦失火,美丽的风景将毁于一旦,满山被压断的树枝没有得到好处理
古镇旅游景区营销策划方案 目录 一、前言 (3) 二、景区概况 (4) 三、SWOT分析 (5) 1、优势 (5) 2、劣势 (6) 3、机会 (6) 4、威胁 (7) 四、消费者分析 (8) 五、竞争者分析 (10) 1、宣传 (11) 2、规划 (11) 3、文化保护 (12) 六、西塘与其他景点的销售量与销售额的比较分析 (13) 七、产品策略 (14)
1、控制景区商业行为 (14) 2、观光体验相结合 (15) 3、突出并充分体现古镇特色 (15) 4、制定制度和措施 (16) 5、注重打造文化旅游 (17) 八、价格策略 (17) 1、阶段价格策略 (17) 2、产品组合定价策略 (18) 3、门票价格的折扣策略 (18) 九、推广策略 (18) 1、加强西塘古镇自身形象宣传 (18) 2、举办古镇形象大使选举大赛（每年一次，指定每年5月份的一天） (19) 3、公共活动策略 (19) 4、联合旅游社策略 (20) 十、结论 (20) 一、前言 江南地区位于经济发达，现代化程度高的长江三角洲地区，拥有大量古镇。古朴幽静的自然韵味，小桥、流水、人家的独特格局，吴越文化所有的闲适、恬淡的生活，与周边高速发展的城市形成鲜明对比，成为城市人心中远离喧嚣浮华的“桃花源”，成为旅游者休闲度假的理想之地。20世纪90年代，位于江苏省南部的周庄率先发展旅游业，带动了江南水乡旅游开发热潮，经过20多年发展取得了令人瞩目的成绩，旅游业成为水乡古镇发展的重要支柱。然而，旅游开发带来各种问题给古镇的自然环境和人文环境造成了不可弥补的损失，严重制约了古镇旅游的可持续发展，江南古镇正面临着前所未有的冲击与挑战。西塘作为江南古镇之一，旅游发展也陷入同样的困境。此外，江
本文汇总了在探索特色小镇开发过程中总结出的特色小镇的综合开发结构与运营模式。 1 特色小镇的本质解读 特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城一体化的新型城镇化模式。 一特色小镇的发展架构 1、以特色产业为引擎的泛产业聚集结构 特色小镇主要聚焦自身优势的特色产业；延伸产业链，形成“产业本身+产业应用+产业服务”的相关产业集群机构。
2、以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构 以特色产业为基础，发展旅游产业；以旅游的十二要素为内容，打造泛旅游产业集群结构。 3、旅游目的地架构 特色小镇不完全是旅游，但又必须是旅游；每一个特色小镇都是一个以4A景区为主导的旅游目的地。 4、新型城镇化架构 人口聚集，带来城市居住及配套服务的发展，进而形成城镇化架构。 5、智慧化与互联网引擎 以通信和信息技术为支撑，以游客互动体验为根本，以便捷优化管理为保障的智慧化旅游，可促进产业结构升级。 因此特色小镇是以“双产业”即特色产业与旅游产业为主，“三引擎”即产业引擎、旅游引擎、智慧化及互联网引擎相协调，“三
架构”及产业链整合架构、旅游目的地架构（景区）、城镇化架构共同支撑的发展架构。 二特色小镇的总体特征 1、以特色的产业及环境资源为基础 产业资源是特色小镇打造的前提；环境资源是特色小镇打造的重要依托；资源如何转化为面向市场的核心吸引力是其核心指向。 2、以坚定的政府政策及投融资支持为依托 以产业为引领，实现“产业+文化+旅游+社区”的四重功能；各功能之间并不是简单的大糅合，而是相互之间有机的整合与融合。 3、以产城一体化综合开发为手段 主要表现为产业的综合发展；功能的综合配置；土地的综合开发；配套的综合建设；目标的综合打造等方面。
浅谈靖港古镇旅游资源的开发 关键词：靖港古镇;旅游开发;优劣势;建议 摘要：靖港古镇是一个有着悠久历史文化、建筑风格独特水乡古镇，历朝历代皆为交通枢钮镇、文化名镇、商贸集镇。2008年，靖港在政府的引导下开发为旅游区。靖港的发展有区位、政策、资源等方面的优势，但是也存在消费档次不高、文化产品开发不够深入等问题。为了让靖港古镇有更好的发展，很有必要在宣传促销、产品开发上重新定位,吸引更多的游客，打开客源市场。在发展的同时也要保护好古镇的文物古迹以及风俗文化，协调“资源保护”与“景区发展”的关系。 Abstract：Jing port town is a country with a long history and culture, unique architectural style, who lived in town for the traffic is relied upon the town, trade, cultural towns. In 2008, the jing port development under the guidance of the government for tourism. Jing development of Hong Kong area, policy, and the advantages of the resources, but also exist consumption level is not high, the cultural products developed in-depth issues. In order to let the jing port town have a better development, it is necessary in the promotion, product development. In the development of port also protect the ancient cultural relics and custom. 距湖南省会长沙25公里的靖港古镇濒临湘江西岸，这里昔日为天然良港，历来商贾云集，素有“小汉口”之称。虽历经岁月冲刷，但古街、古庙、老房、深巷仍保存完好，2008年9月，长沙市政府与知名旅行社总投资近5亿元，按照国家5A级景区的标准，准备将靖港古镇打造成区域性都市型休闲度假基地。2009年9月25日，中国历史文化名镇——湖南省望城县靖港古镇正式对外开放。自开街以来，每天来往的人群川流不息，各大旅行社竞相追捧，成为湖南炙手
创新古镇旅游开发模式 在中国旅游产业市场化进程中，随着对中国古老文化的重新认识与发现，景区的开发建设迎来了一个新的增长点：古镇旅游开发。 现有开发模式与特点分析 自2002年以来，国内各级地方政府或者景区(包括古镇)大规模出售(让)旅游经营权的现象已经证明：旅游开发过程中现有的投融资体制已经不适应旅游开发对资金需求，这在古镇旅游开发过程中同样存在，所不同的是：古镇旅游开发比起一般的旅游景区开发在投融资体制方面面临更多的困难和挑战。具体表现为：开发进程长与古镇城市化相结合；产权关系复杂牵涉面广；面对提升区域经济体综合竞争力的压力。 通过梳理古镇旅游兴起和发展的脉络，我们可以看到如下三种古镇旅游开发模式： 政府主导模式：也可以称之为“平台模式”，政府运用掌握的城市规划审批权力对古镇旅游开发进行宏观的管理；开发资金的投入主要依赖地方财政，但是对公共设施的投入引入相关的市场机制，对游客收取费用(古城保护费)，对具体的旅游开发项目不作具体干预，主要通过城市规划和行政审批来调控。丽江大研古镇旅游开发属于这种模式的代表。 政府主导的项目公司模式：政府成立相应的旅游开发项目公司，相关资产以政府财政划拨的形式注入项目公司(或者以资产作价形式出资，资产所有者拥有项目公司相应的股权)，项目公司以政府组织注入的资产为抵押，向银行借款，获得的资金用于古镇旅游项目的开发，旅游开发所获得的收益用于偿还银行借款，如此滚动开发古镇旅游。浙江乌镇是这一模式的主要代表。 经营权出让模式：这方面的代表是湖南凤凰古镇，地方政府将管辖范围内的旅游景点(资源性资产)开发出来后，通过出让旅游开发经营权的方式，吸引投资商介入古镇旅游开发。由投资商根据自身优势，结合市场需要对外融资，继续古镇旅游开发进程，政府只在行业宏观层面上对投资商(开发商)进行管理。 各地尽管这三类模式都是在不同的改革阶段，结合实际情况进行的古镇旅游开发的大胆尝试，是古镇旅游开发的阶段性成果。但是以上开发模式仍然不能很好地解决古镇旅游开发进程的资金压力，产出控制，以及开发运作市场化等问题。 首先，从投资的角度看，古镇旅游开发项目最大的特点就是涉及的资产类型多样，产权关系复杂，投资带来的经济溢出效应高，投资收益不容易控制，这在一定程度上使古镇旅游开发项目更多地依赖于政府主导的开发模式，而各级地方政府受财力和物力限制，在古镇旅游开发项目的运作中存在投入不足、开发水平不足、开发缺乏连续性等客观困难，这使古镇旅游开发项目存在一定程度的旅游商业价值流失，从而导致古镇旅游开发进程中的相关资源和资产不能够在资本市场上吸引到足够的资本进入。 其次，从行政管理的角度看，古镇一般有着悠久的历史文化和人文背景，历史遗存和文
一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和 后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合 理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
成都探索古镇旅游发展的模式解析-旅游管理 成都探索古镇旅游发展的模式解析 马文学 作者简介：马文学（1986- ），男，汉族，甘肃兰州人，现任职于四川省都江堰市委宣传部。 Doi:10.3969/j.issn.1007-0087.2016.02.003 古镇通俗来讲是指有百年以上历史，供人们集中居住的建筑群。中国历史悠久、民族众多，广阔土地上有着许多古镇，其中有部分已被联合国教科文组织列入世界文化遗产。近年来，旅游业为古镇带来了巨大经济效益，但旅游开发却未使得古镇得以有效保护，也未使得原著居民的生活质量和生产发展得到积极改善。反观古镇现状：建筑老化、基础设施不全等，已经逐渐成为制约古镇旅游经济、带动产业互动的壁垒。如何破解古镇发展难题，实现古镇旅游的可持续发展成为各地政府、旅游行业和专家学者的当务之急。 一、我国古镇旅游的现状分析 据2013年《中国古镇旅游发展趋势研究报告》显示，我国现有19522个建制镇和14677个乡，其中百年历史以上古村镇220个，分布在24个省、市、自治区。浙江省古镇数量最多有39个；天津、新疆、内蒙古、甘肃和西藏最少,只有1个；四川省有古镇38个位列第二。从分布情况来看我国古镇呈东、西、中递减趋势；从旅游产品种类多样性来看，我国古镇约有5种类型：节事体验游、美食养生游、文化展示游、探幽访古游、民俗风情游等，并且仍以资源驱动型和观光型为主，在开发上缺乏深层次的文化性和体验性，形式雷同而缺乏特色。
（一）旅游产品以资源型为主，辅以文化、民俗、节庆等体验活动 从小巧精致的江南水乡，到大气豪迈的北方古镇，再到神秘迷人的纳西古城，古老的建筑、古朴的环境、悠久的文化，还有闲适的生活状态，都在旅游催化下，悄然一瞬间转化为最直接、可观的旅游产品。利用现有资源、挖掘潜在资源、放大核心资源，已经成为各地提升古镇旅游、打造旅游产品的惯用方法和主要模式，显然也具备了开发周期短、投入资金少、短期见效快等优势，但也存在着旅游市场单一固化、旅游产品延展困难、旅游经济空间有限、旅游主体回报率低等劣势。建筑是古镇的形，而文化是古镇的魂。无论是寄放宗族血脉的习俗，还是历经岁月淬炼、代代传承的文化节庆，都在古镇一砖一瓦、一榫一卯中显露三分。实体的建筑只是古镇的封面，民俗节庆、历史文化才是游人今古交流、读懂古镇的最好导游。 （二）旅游形式以观光游为主，辅以体验、休闲、度假等参与方式 类比景区游等传统旅游发展规律，古镇旅游也将经历从旅游观光到互动体验、产业联动的升级转变。目前，国内除起步较早、转型成功的小部分古镇外，绝大部分古镇仍处于盲目开发和临摹兴建中，大量人力、物力、财力投入古镇“规模化”的基础设施建设和“修旧如旧”的风貌改造。从古镇经营者来看，打造实物景观简单、直接、来的快，投资风险与建设周期都可降到最低，后期经营不需要消耗太多脑力、精力与人力；而从游客角度来讲，旅游的初级需求是增长见识、开阔视野，观光旅游即可满足。但游客对于这种一成不变的旅游项目，也往往报以“到此一游”的心态。显然，仅仅满足视觉享受的初级旅游观光，已经不能满足游客日益增长的旅游需求了。如能有机联动一些特色文化体验和休闲度假项目，不仅可以重新激活古镇旅游活力，拓展经营项目、延长旅游周期、提升综合
中国旅游地产开发4种新模式 中国旅游地产开发的4种新模式 ”城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了”运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式，在提升主题特色旅游产品集聚的同时，突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。 目前中国，新城引入旅游产业的现象越来越普遍，这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展，可以带动景区及其周边地区城市化现象，包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。 其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源，以旅游景区的构建作为新城启动的先导，有利于促进区域基础设施的快速完善，依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气，同时也促进了旅游外延产业的集聚，这些都为人口的进一步迁移、城市
开题报告 绍兴安昌古镇旅游营销策略研究 一、立论依据 1. 研究意义、预期目标 安昌古镇是绍兴有名的四大古镇之一，是浙江省第一批公布的历史文化名镇,近又被评为第二批国家级历史文化名镇。随着社会经济发展和人类对环境质量要求的不断提高，旅游作为可持续旅游实现途径之一，近几年成为一个热点得到广泛关注和重视。 绍兴安昌古镇有优越的旅游资源。近几年来绍兴安昌古镇实施旅游开发建设，受到越来越多旅游消费者的青睐。但是，随着旅游市场竞争的加剧，安昌古镇在旅游营销方面也暴露出许多问题，诸如关系营销力度不够、渠道营销模式比较单一等等，这些问题的存在影响了安昌古镇的市场竞争力。 文章首先对绍兴安昌古镇旅游营销现状和问题进行分析，接着利用SWOT分析明确安昌古镇自身的优势、劣势、机会和威胁，最后根据SWOT分析结果为其设计相应的营销策略，并提出战略对策，通过完善休闲旅游产品、拓宽直接营销渠道方式、强化旅游区域合作等策略，将景区资源优势和产品优势转化为景区经济优势，满足社会经济发展文化旅游消费者对文化旅游产品的需求，同时谋求景区长期的生存与发展。 2.国内外研究现状 旅游市场随着旅游资源的挖掘和更新得到不断扩大和深入，旅游消费需求同时升级和深化，旅游业面临着激烈的竞争，加强市场研究，制定最有效的营销计划，开拓特定的市场层位便成为立业之本。 （1）旅游营销 ①国外旅游营销研究 (英)维克多.密德尔敦（2001）对旅游营销做了定义，旅游营销指旅游产品或旅游服务的生产商在识别旅游者需求的基础上，通过确定其所能提供的目标市场并设计适当的旅游产品、服务和项目，以满足这些市场需求的过程。 (英)C.J.霍洛韦（1997）认为旅游营销的方法有以下几种方法：旅游品牌
凤凰古城旅游文化资源开发现状调查分析 一、导言 凤凰古城，作为湘黔边界上的一颗明珠，古城依山傍水，流水穿城而过，建筑高低错落，千百年来聚居着苗族、土家族、汉族人民，是一处兼具独特自然风貌和深厚历史文化的人类聚居地。 凤凰古城开发至今，当地的旅游业发展可以说十分红火，在全国都享有盛名。2001年，凤凰古城被列 入国家历史文化名城；2003年、2004年，凤凰古城连续被评为中国旅游“十大最好去处”；2005年，凤 凰古城跃居“九个最值得去的中国古镇”榜首，被世界著名媒体NHK电视台推介为“世界名镇” ；2007 年凤凰被列为“中国旅游强县”；2008年凤凰古城被评为国家4A级景区。从1999开发年至今，凤凰古 城的旅游业发展速度之快令人惊讶，共获“国家森林公园、国家历史文化名城、国家地质公园、中国旅游强县” 4个国字招牌。 在凤凰为期四天的实习活动中，我游览了凤凰古城内的八景，苗人谷苗寨以及南方长城，对这些地方的旅游文化资源开发现状都有了一个初步的了解。我看到了很多，也了解到了很多，凤凰与其他旅游景点不同，它的自然旅游受到地形，资金开发的影响，自然资源优势并不明显，所以，在它的旅游业发展上，它注重的是人文旅游。凤凰是一个集民俗文化，军事文化，历史文化三者人文旅游资源于一体的独特景点，这种特殊的融合是独一无二的。凤凰古城在开发的时候已经很好的利用了这一优势，但如何更好的利用，保护这一独有资源去发展凤凰的旅游业，使凤凰旅游发展更上一个新层次，是凤凰在现在发展中急需解决的问题。 二、调查方法和结果 本文所采用的数据分别来自这几个方面：①书籍上，报纸上，以及凤凰官方网站查到的资料凰实地研究，参与 ②在凤观察，同时，也对随行的游客，带队的导游，以及撑船的船夫进行了一个随机访问调查得出的结果，采访人数15人 ③用雪球抽样法对周边去过凤凰的朋友，同学进行定向采访，在这一部分，我选择了30个样本进行调查。在获得大量资料数据的基础上，进行定性资料分析。调查样本包括1999年开始发展至2009年凤凰旅游业的总体发展现状及某些具体方面的发展情况。即：对凤凰古城的旅游文化资源开发现状的总体评估；古城开发中所存在的问题以及对问题提出的解决方案。 近几年来，凤凰县依托资源优势，将旅游产业作为带动县域经济发展的主导产业来抓，大力实施“旅游带动”战略，对内加强景区（点）建设开发，整合“吃、住、行、游、购、娱”要素，采取“政府主导、社会参与、市场运作、企业经营”的模式，对外加强宣传促销，“天下凤凰、神秘古城”旅游品牌初步打 响，已发展成为中外游客的旅游目的地，为湖南省旅游三大品牌之一。从下图可以看出凤凰古城的旅游发展情况 凤凰之所以得到这么好的发展，这跟凤凰的旅游特色是分不开的。凤凰古城是以文化旅游为主，自然旅游为辅的旅游景区，它的文化旅游资源主要包括三大类：一是以苗族为主的少数民族民俗文化旅游资源; 二是以长城兵营为代表的军事文化旅游资源；三是以古城为代表的名人故里和历史文化旅游资源。单从每一种景观来看，凤凰并没有什么优势但这三大类人文景观的特殊融合却是世上绝无仅有的，这也就是凤凰
国内温泉度假村开发模式研究 国内温泉度假村开发模式研究 随着一批旅游大鳄、地产大鳄的介入和着名温泉品牌的战略扩张，温泉度假村的开发已经从广东、云南、北京等传统的温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展，形成了新一轮的温泉投资热潮，随之而来的是激烈的市场竞争。 温泉度假村赢得市场竞争的关键是开发模式的创新，开发企业应当高度关注，因为这不仅直接决定着温泉度假村的核心吸引力，更在很大程度上影响着温泉度假村的投资回报。 绿维创景温泉水疗与度假酒店设计中心作为温泉开发的专业研究平台，在系统梳理我国现有温泉度假村六大经典开发模式的基础上，结合相关案例，初步提出温泉度假村开发模式创新的五个关键思路，以期对全国的温泉度假村投资开发形成一定的指导作用。 一、中国温泉度假村呼唤开发模式创新突破 温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假村的开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假村的盈利效应，不仅是一大批已建成的温泉度假村亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假村更需要通过创新来构建核心竞争力。 二、中国温泉度假村六大经典开发模式总结 尽管关于温泉度假村开发模式的研究总结还非常落后，但是，中国的一大批先行的温泉度假村，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。主要有以下六大经典开发模式： 1、特色温泉景区模式——“特色温泉+景区” 所谓“特色温泉景区”模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度假村开发最根本的模式，这类温泉度假村规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区，主要包括两种类型：第一，面向大众的精品温泉景区。以中国温泉行业的领头羊——御温泉和超级后起之秀——天沐温泉为代表。不论是御温泉耳熟能详的“御泉道”、“太医五体”、“N福汤六次方”，还是天沐的“真山水温泉”、“太极八汤”、“美人四润汤”、“九步六法沐汤仪式”，以及他们所共同提倡的“夏季泡温泉”，实际上都是在开创和丰富现代温泉文化。正因为致力于创造温泉文化，挖掘温泉养生的内涵，构建温泉生活方式，御温泉和天沐温泉成为了行业的标杆，不仅获得项目开发的成功，而且成功铸就了企业品牌，形成管理团队和经营模式，使其有资本输出品牌，实行全国性的战略扩张 第二，面向小众的高端SPA景区。以昆明的柏联SPA为代表。柏联SPA利用昆明阳宗海旅游度假区作为高端休闲度假产品集聚区的区域优势，以个性化的高端产品为重点，强调人均高消费而不是大规模游客量，最终使其被评为“亚洲第一温泉SPA”，获得了开发经营的极大成功。我们判断，随着中国高端休闲消费人群的增加，柏联SPA的模式将成为未来温泉度假村开发最重要的方向之一。 2、温泉会议中心模式——“温泉+会议休闲” “温泉+会议”的模式，是温泉度假村最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为“温泉+大型会议”及“温泉+中小型会议”两种模式。 其一，“温泉+大型会议”模式。北京九华山庄无疑是最典型的代表。它敏锐地看到了北京地区庞大的会议市场，充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的一项服务来对待。建设完善的商务及会议设施（其会