2014国家公务员考试时政热点：以房养老先过“八大关”
近日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，将“以房养老”作为完善养老服务业投融资政策的一项举措。这一略显生疏的名词，迅速成为社会讨论热点。
“以房养老”全称是“老年人住房反向抵押养老保险”：老人将房屋产权抵押给金融机构，定期获取养老金，老人生前仍可以居住在该房屋内，但去世后房屋产权归金融机构，或者将房屋变现后优先将贷款偿还给金融机构。对此，人民日报发表评论文章认为，还需持续闯关。那么，以房养老究竟还有几关要闯?
目前中国60岁以上老人已有约1.94亿，2050年将突破3亿。这意味着4个人中就有一位老人，养老压力可想而知。用房子抵押获得银行贷款，以支付养老负担，成为解决养老金缺口的一种思路。实现这一目标，首先需要厘清以下八个问题：
No.1 选择关
这种贷款究竟是采取政府引导下的市场行为，还是政府控制下的政策行为，这关系到对贷款的审批主体、发放主体、利息水平、是否贴息、贴息方式等事项的安排。
如果是前者，则政府只需要制订一定的规则，由借款人和贷款人进行双向选择，利用市场规则进行资源配置。这样做的好处是只要引导得当，既能使最广泛的人群受益，也可以促使借款人不断提高服务质量和服务效率;弊端是如果供需双方的利益不能得到平衡，贷款人认为风险过高不愿意办理或者提高办理门槛，借款人认为成本过高不划算而不愿意参与，则可能“叫好不叫座”，交易冷清，形同虚设。
如果是后者，则从审批、定价到发放、担保，都由政府主办的某一实体执行主要功能。这样做的好处是能够保证工作的顺利开展，但在工作效率、服务水平、受惠人群等方面受到挑战，同时政府也将面临一定的资金压力。
另一种比较可行的选择是组建类似于公积金管理中心的主体机构，由其向银行进行贴息贷款，而银行等市场主体则按市场规则，以贷款人的身份参与其中。例如香港的安老按揭计划，由香港政府全资持有的香港按揭证券有限公司推出，其通过提供贷款保险方式，鼓励银行向55岁以上的香港居民发放低利率的安老按揭。
No.2 担保关
以下几个因素决定了此类贷款应提供较高水平的担保，贷款人方能获得安全的风险保障：一是老人所居住的房屋，大多是年代较久的老式房屋，而由于贷款回收时间较长，这期间房屋的居住使用均在老人自己的控制下，金融机构有效规避房屋损毁风险的难度较大;二是由于城镇化建设、旧城改造、危房改造等原因，对房屋进行拆迁的几率相对较大，拆迁补
偿问题上发生纠纷时，金融机构可能遭受风险;三是老年人的支付能力几乎为零，且贷款回收发生在老年人去世后，一旦贷款无法回收，必须有担保单位为此承担风险。
目前国内尚无针对这种贷款的担保机构和担保产品品种，如不能解决这一问题，难免又导致金融机构以种种理由虚与委蛇，上有政策下有对策，无法真正执行并使老百姓受益。
No.3 定价关
2011年中信银行在上海针对55岁以上老人推出“以房养老”产品，但由于条件比较苛刻，这款产品自推出以来一直鲜有人问津。比如这款产品要求抵押品必须是老人或其赡养人的第二套房子，唯一住房不得抵押;抵押期限也不能超过10年;贷款利息相对较高，但对房屋估价相对较低;银行每月实际支付养老金额不超过两万元。
2012年中信银行在北京再试水以房养老，条件依然苛刻。比如借款人为养老人本人或法定赡养人，贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。中信银行推出的以房养老政策几乎没有实质意义上的改变，这反映出内地市场的现实困境。
由于贷款时间长，所关联的定价问题就会显得特别复杂：例如房屋如何定价，养老金是分期支付还是一次性支付，贷款时间是否可以灵活调整，调整后的利率和定价是否可以再调整，担保费用如何计收，保险费率如何计算，房屋是整体残值归银行还是折价或变现归银行，折价比率或变现费用究竟应如何确定等问题，均需要严密的精算和推演，稍有失误，轻则使当事人或银行利益受损，重则引起大面积的不满，导致该制度的夭折。
No.4 服务关
以房养老这一政策究竟应当包括哪些服务，仍然是一个需要界定的范畴。例如，老人将房屋抵押给金融机构后，究竟是获得分期的或一次性的养老金，还是可以直接获得有关养老机构提供的养老服务?如何保障老人去世后，金融机构能够及时得到消息，停止支付费用，进行房产处置，而不发生“发空饷”的情况?在老人去世后，是否有相关的服务机构对房屋进行变现，因此产生的服务费用由谁垫付，怎么支付?这些问题如果不界定清楚，以房养老仍然是一个未知数。
No.5 时间关
以房养老的特殊性之一，就在于持续时间长，从风险控制的角度，时间越长，风险越难以预测，不确定性增加导致参与交易的各方都怀有疑虑。由于我国相关行政法规规定居住用地的土地出让最长年限为70年，直接导致了城镇住宅70年产权大限的出现。
根据物权法第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但物权法对如何续期、续期是否收费等问题都没有规定，且至今未出台相关司法解释。对于土地使用权续期问题如何处理，城市房地产管理法第22条有这样的规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”由于物权法没有明确规定，因此该条规定现行有效，有可能成为处理土地使用权续期问题的依据。
同样，由于物权法留下的这一法律空白区，地方性法规也可能在土地使用权续期问题上“做文章”。比如上海市2011年公布了上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》，其中关于土地使用权期满后的处理方法为：“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”。
No.6 司法关
司法保护是交易安全的最后一道保障，但由于以房养老问题涉及民生，与每个人的家庭都息息相关，老人去世后房产的处分能否得到保障?家属的阻挠是否会导致银行利益的落空?司法机关在政策、民生、稳定和交易安全之间如何取舍的判断，将直接决定金融机构对这趟浑水到底是险中求财，还是用脚投票。
2004年最高人民法院出台的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》引起了银行的普遍不安，该规定明确：“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。”这一规定的出台，随即导致许多银行要求不得对第一套房产进行抵押贷款。虽然这一风波最后被最高法院出台的补充规定所弥补，但此事件提醒了银行，在政策与法律之间需要更加谨慎小心。
No.7 保险关
即使有了房产做抵押，保险仍应作为兜底的一种安排。以香港为例，推行安老按揭需要面对种种风险，包括香港房产价格的长期走势和波幅、利率走势和老年人口寿命预期等等，加上安老按揭时间长，贷款机构推行安老按揭业务时所承担的风险高于一般的抵押贷款业务，因此按揭证券公司作为贷款保险人为贷款机构贷出款项的安全提供保障。
安老按揭只是一项特殊的有抵押贷款，按揭证券有限公司在这项贷款业务中担任保险人角色，减少银行和老人的风险;一旦银行与老人之间就年金问题达成协议，年金就不会在此后的偿付上发生减少或者中断，而在老人去世之后，如果房产被变卖，扣除贷款本金、利息和保费之后的剩余房产价值，由老人的继承人继承;如果房产价格不足以抵扣上述三项费用，不足部分由按揭证券公司支付给银行。这样一来，香港的安老按揭贷款业务实际上有三方主要参与人，银行(发放贷款人)、申请人(老人)和按揭证券有限公司(贷款保险人)。
No.8 理念关
在中国文化中，不但祖产神圣的理念深入人心，子女对遗产的期待也被许多人认为是天经地义的，即使存在抵押贷款的情况。能否突破这种传统观念，处理纷繁复杂的民事纠纷或者家属的要挟，不只是银行要考虑的，更是社会管理者必须作出选择的难题。当遭遇伦理和心理的双重阻力，以房养老能否达到预想的政策效果，不得不说是关系到全社会理念层面的一大课题。