租金方案与招商政策
一、租金体系设计：
（一）租金定价方法：
根据沈阳零售商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法：
租金水平类比法――以沈阳各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法―――以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法――以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
项目成本定价法――以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。
（二）基准价格设定：
1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
（三）收费体系：
国内购物中心的常规收费项目通常包括：租金、物业管理费、水电公滩费。目前沈阳零售市场的费用构成行情为：租金、物业管理服务费（包括物业管理费、水电公滩费）物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。
二、沈阳市各大商圈租金水平：
区域项目综合租金（套内面积）
太原街商圈太原街街铺
16元/平米/天—30元/㎡/天
（500－900元/㎡/月）
时尚地下
负1层：35元/㎡/天（1050元/㎡/月）
负2层：90元/㎡/天（2700元/㎡/月）步行街商亭7元/㎡/天（210元/㎡/月）
中街商圈步行街沿街店铺18元—35/㎡/天（550－1050元/㎡/月）兴隆大家庭
一楼：350－450元/平方.月
二楼：扣点
沈阳春天
一楼：330元/平方.月
二楼：200元/平方.月
三楼：70－100元/平方.月
负一层：480－750元/㎡/月
时尚地下3元—4/㎡/天（90－120元/㎡/月）
大悦城
一楼：8元—10元/㎡/天
二楼：6元—8元/㎡/天
三楼：5—6元/㎡/天
四楼：3—4元/㎡/天
五楼：2—3元/㎡/天
大发广场
一楼：6—15元/㎡/天
二楼：4—12元/㎡/天
三楼：2—9元/㎡/天
四楼：8元/㎡/天
铁西商圈沿街店铺250－400元/㎡/月
北站区域华府天地一层：11元/㎡/月二层：9元/㎡/月三层：7元/㎡/月
北行商圈沿街店铺
1层：200－400元/月/㎡
2层：50－200元/月/㎡
三好街商圈店铺1层：400－700元/月/㎡
2层：以上100~500元/月/㎡
一楼：250－300元/平方.月
西塔商圈西塔购物中心
二楼：200元/平方.月
三、沈阳市商业设施物业管理服务收费标准：
物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。
项目物业管理服务收费标准
大悦城45.00元/月/㎡使用面积
百联39.00元/月/㎡使用面积
茂业39.00元/月/㎡使用面积
世贸18.00元/月/㎡使用面积
沈阳华府天地购物中心45.00元/月/㎡使用面积
大发广场45.00元/月/㎡使用面积
平均价格38.5元/月/㎡使用面积
本项目的物业管理服务收费可以设定为40元/月/㎡使用面积。
四、本项目租金水平分析：
一）、租金水平类比法：
1、沈阳5大商圈一层街铺的租金水平：
商圈商铺1层平均租金(元/平米/月) 1层租金水平太原街商圈太原街街铺700 500－900元/㎡/月中街商圈步行街街铺800 550－1050元/㎡/月铁西商圈街铺325 200－450元/月/㎡北行商圈街铺300 200－400元/月/㎡三好街商圈街铺550元400－700元/月/㎡
平均租金价格535元
2、影响租金水平的关键因素包括：
1、供求关系――价格的决定因素
2、销售业绩――价格的支撑因素
3、综合成本――价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：
商圈类比租赁项目类比
项次要素分值评估标准太原街中街北行铁西南塔
华府
天地沈阳春天
1.
商圈
地位20
1)城市核心商圈：20
2)城市主要商圈：15
3)正待形成商圈：5－10
20 20 15 15 15 10 20
2.
交通
状况5
1)交通便捷，停车便利：5
2)交通停车条件一般：3
3)交通拥挤，停车不便：1
1 1 3 3 3 3 1
3.
客流
数量10
1)客流较大：10
2)客流量一般：6
3)客流量小：2
10 10 10 10 6 6 10
4.
消费
层次5
1)消费能力强：5
2)消费能力一般：3
3)消费能力较低：1
5 3 1 3 3 5 1
5.
铺位
供求20
1)供不应求：20
2)表现一般：15
3)需求较弱：5
20 20 15 15 15 15 20
6.
硬件
设施5
1)硬件完备，动线舒适：5
2)硬件一般，动线一般：3
3)硬件较差，动线较差：1
1 1 1 1 1 5 1
7.
品牌
实力5
1)实力品牌商参与运营：5
2)实力、影响力一般：3
3)实力、影响力较弱：1
5 5 3 3 3 3 1
8.
定位
规划10
1)定位清晰、规划特色鲜明：10
2)定位规划特色比较清晰：6
3)缺乏统一定位规划：2
2 2 2 2 6 6 10
9.
招商
推广10
1)品牌商家纷纷进驻：10
2)品牌商家部分进驻：6
10 10 6 6 6 6 10
3)品牌商家意向进驻：2
10.
管理
服务10
1)统一专业管理和服务：10
2)统一管理：6
3)无统一管理或管理较差：2
2 2 2 2 2 6 6
总
计：
100 76 74 58 60 60 65 80
修正率本项目得分/其余项目得分*100%78.9％81％
103
％100
％
92.3
％
75％
各商圈一层街铺平均
租金
700 800 300 325 修正价格修正率*各商圈一层街铺平均租金552.3 648 309 325
南塔商圈街铺租金修正价格合计/4458
租赁项目类比价格：
华府天地（修正率92.3％）沈阳春天（修正率75％）本项目
楼层平均价格修正价格平均价格修正价格综合租金
一层综合租金（内铺）330元/㎡/月305 330元/平方/月248 276
二层综合租金270元/㎡/月250 200元/平方/月150 200
结论：采用租金水平类比法，本项目1－2层的套内面积租金水平为：
楼层综合租金纯租金（综合租金-物管费）
一层街铺535 495
一层内铺276 236
二层200 160
（二）以保本保利定价法分析：
商家开设专卖店的成本比进驻百货开设专柜的成本高，尤其是对于一个新区、新的购物中心，商家从风险、业绩、投资角度考虑，往往更倾向于选择成熟商圈进驻百货开设专柜。
结合成熟百货常规的保低坪效（2－3万元/年）、扣率（平均扣率为25％）、商家经营成本，选取最具代表性的品牌服饰店铺作分析商家损益平衡点，可以测算出商家承受
的租金价格：
1、商家主要经营成本：
（品牌专卖店的租用面积一般为40－100㎡（平均70㎡），本项目的非租金费用为40元/月/㎡使用面积）
经营成本
主要成本项目成本
自用水电费1050元（15元/㎡/月）
人员工资
（含营业提成）
3000元（3个人，1000元/人/月）其他营运费用
（电话网络、POP、货品运输等）
2000元
装修折旧（按2年期计）
10.5万÷24=4375元
（每平按1500元/㎡*70平米）=10.5万元
工商税务1500元物业管理服务费2800元（40元/㎡/月）
以上固定成本合计14725元
销售利润率平均35％
净利率平均10－15％
2、商家保本保利测算：
成熟百货保低销售坪效（元/月/㎡）百货的保低
综合租金（元
/月/㎡）百货
保低销售平
效/4
70㎡
销售额/月
（坪效*70
平米）
可承受最
高租金（净
利率为0）
10％净利
率时租金
15％净利
率时租金
平均承受
能力租金
3000（业绩非常好）750 210000 840 540 390 590 2500（业绩很好）625 175000 665 415 290 457 2000（业绩好）500 140000 490 290 190 323 1500（业绩正常）375 105000 315 165 90 190
1250（业绩一般）312 87500 227 102 40 123
1000（业绩差）250 70000 140 40 －10 57
825（业绩很差）206 57750 78 －4 －45 9
平均1725 平均430 120750 394 221 135 250 本项目开业第一年处于市场培育阶段，商家业绩预期不高，所以对租金的要求比较低。由上表测算可知：
1)当纯租金定为394元/㎡/月时，坪效低于1500的商家亏损，坪效2500以上的商家
净利率为10％，坪效3000以上的商家净利率为15％。大多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。
2)当纯租金定为221元/㎡/月时，坪效低于1250的商家亏损，坪效2000及以上的商
家净利率为10％，坪效2500及以上的商家净利率为15％。多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。
3)当纯租金定为135元/㎡/月时，坪效低于1000的商家亏损，坪效1500及以上的商
家净利率为10％，坪效2000及以上的商家净利率为15％。业绩正常的商家可以实现盈利，购物中心相对稳定。
由此可知：
一层沿街店铺是购物中心的门面，必须落位知名、业绩相对好的品牌，纯租金可厘定为220元，则综合租金为260元/㎡/月；
一层室内店铺关系到购物中心的稳定，必须落位知名、业绩稳定的品牌，纯租金可厘定为135元，则综合租金为175元/㎡/月；
结论：通过保本保利定价法推算，本项目一层租金定价为：
楼层综合租金
（套内面积）纯租金（套内
面积）（综合租
金-非租金）
纯租金
（建筑面积）
实用率
一层街铺260 220
一层内铺175 135 70 50.3％
五、本项目租金价格：
（一）通过以上2种租金定价方法测算，得出本项目1－2层租金的基准均价如下：
楼层租金水平类比法
（套内面积）保本保利定价法
（套内面积）
平均基准价格
（套内面积）
实用率纯租金
（建筑面积）
一层街铺495 260 378 0
一层内铺236 140 188 50.3％94
二层160 90 125 57.3％72
（二）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，五楼为三楼的50%，但本项目各楼层通过主题特色打造，可以适当避免2楼以上租金的巨大悬殊，减小楼层价差。
（三）根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）
楼层
纯租金均价
（元/月/㎡套
内面积）
物业管理服务费
（元/月/㎡套内面
积）
综合租金
（元/月/㎡套
内面积）
实用率纯租金均价
（元/月/㎡建筑面积）
（纯租金均价*实用
率）
地下1层112 40 152 51.1％57
1层街铺378 40 418 0
1层室内188 40 228 50.3％95
2层122 40 162 57.3％70
3层94 40 134 58.9％55
4层71 40 111 59.5％42
5层47 40 87 53.8％25
平均144 40 184 57 （四）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡，厘定各楼层区间的租金价格带。
（五）落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相
对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的60％。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的60％厘定价格；（六）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：
（以实际面积计、单位：元/㎡/月）
楼层租金均
价
（元/㎡
/月）
A类商铺
（中庭及主通道边店
铺）
B类商铺
（其他位置店铺）
C类商铺
（餐饮、娱乐、服务
类店铺）纯租金（租
金均价+10
元）
综合租
金
纯租金（租金均价
价-10元）
综合租金纯租金综合租金
地下1层112 122 162 102 112 82 122
1层街铺378 378 418 南面210 250
北面278
南面228 318 268
1层室内188 198 238 178 218 108 148 2层122 132 172 112 152 82 122 3层94 104 144 84 124 64 101 4层71 111 111 41 81 5层47 87 87 37 77 （七）由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可
能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行
价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。
（八）对于一个传统的专业市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一
起共同做旺市场。南塔商圈以及本项目都需要时间进行培育，在尚未形成庞大、
持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于
对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取
“低开高走”的策略。
六、招商租赁政策：
(一) 合作模式：以铺位租赁为主，小部分联营为辅；
(二) 收银方式：商户自收款；
(三) 计租面积：按套内建筑面积计算租金（核心店除外） (四) 租赁期限： 序号 商家类型 标准期限 租期开始日
1. 核心店 5－20年 商家开业日 商场开业后签约的，自免租装修期结束的次日开始计算租期
2. 购物类 2年，特例除外
商场统一开业日
3. 餐饮类 5－8年，特例除外 商场统一开业日
4. 娱乐类 3－5年，特例除外 商场统一开业日
5.
服务类
3－5年，特例除外 商场统一开业日
? 核心店包括：超市、星级影院、美食广场、游乐中心、健身会所、运动城、图
书城等主力店、次主力店；
? 特殊商家根据其品牌、价值及投入等情况，另行审批。 (五) 租金递增率：逐年递增3－5％
序号 商家类型 租金递增率 备注
1. 核心店 视洽谈情况定 特殊商家根据其品牌、价值及投入等情况，另行审批。
2. 购物类 3－5％
3. 餐饮类 2－5％
4. 娱乐类 2－5％
5.
服务类
2－5％
(六) 租金优惠： 优惠阶段 2010年签署正式合同的 2011年签署正式合同的 商场开业后签约的 商家类型
重要商家 普通商家
重要商家 普通商家 租金原则上无折扣优惠
纯租金折扣 8折
9折
9折
9.5折
? 重要商家：领导性品牌或对商场招商和客流具有重要号召性的商家； ? 普通商家：除了重要商家之外的其他商家；
(七) 免租优惠政策
序号 商家类型 装修免租期 开业后免租期 核心店 视洽谈情况定 视洽谈情况定
购物类
30日
1、配合按商场统一开业时间开业的租户，自商场开业之日起第一年免租3个月；
2、未能配合按商场统一开业时间开业的租户，自商家开业之日起第一年免租1个月；
餐饮类 30－60日 1、配合按商场统一开业时间开业的租户，自商场开业之日起第一年免租3—6个月； 2、未能配合按商场统一开业时间开业的租户，自商家开业之日起第一年免租2个月；
娱乐类 30－60日
服务类
30－60日
特殊商家根据其品牌、价值及投入等情况，另行审批。 （七）租金计算日：自开业后免租期结束后的次日起开始计算租金。 （八）收费项目：按套内建筑面积计费
收费项目
收费标准
交费方式
1、租金
见租金价格表 按月提前10日支付 2、物业管理服务费
40元/㎡/月
按月提前10日支付 3、商家自用水电、煤气费 一店一表，按实际用量收取 按月计收 4、广告位租赁费 根据位置、大小收取 5、停车费
第一年免收
6、装修押金
100㎡以内，5000元/户；
100㎡以上，10000元/户；
由商家进场装修前交纳，装修验收合格后10天内无息退还 7、意向书诚意金
3000－5000元/户
签正式合同时可转为履
约保证金 8、履约保证金
按2个月综合租金收取，合同
结束后30天内无息退还
其他费用：工商、地税、国税、保险（租户承租区内），由租户自行办理。商业管理公司协调政府相关部门，为商家提供相关便利服务。
（九）租金价格表：（租金须在合同中分解避税）（以实际面积计租、单位：元/㎡/月）
楼层租金均
价
（元/㎡
/月）
A类商铺
（中庭及主通道边店
铺）
B类商铺
（其他位置店铺）
C类商铺
（餐饮、娱乐、服务
类店铺）纯租金（租
金均价+10
元）
综合租
金
纯租金（租金均价
价-10元）
综合租金纯租金综合租金
地下1层112 122 162 102 112 82 122
1层街铺378 378 418 南面210 250
北面278
南面228 318 268
1层室内188 198 238 178 218 108 148 2层122 132 172 112 152 82 122 3层94 104 144 84 124 64 101 4层71 111 111 41 81 5层47 87 87 37 77
?在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格。
?根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行
过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）
招商部
2010年4月28日
xxxx 招商政策制定方案二〇一六年三月二十日
XX招商政策执行方案 xx商业部分整体依据“x·民文化生活方式情景体验”的主题定位，打造“主题鲜明，层级清晰，业态丰富，文化体验，消费满足”的集旅游观光、民俗体验、特色美食、娱乐休闲、酒店居停、休闲娱乐、温泉泡汤、生活服务等为一体的x文化民俗街区，成为喜闻乐见的“xx”的旅游驿站，“xx”流连忘返、乐此不疲的度假圣地。 一、制定招商政策的依据 制定xx招商政策的主要依据为xx商业运营管理公司的《XX招商政策执行方案》、《XX商业项目市调报告》。 二、、招商政策的制定办法 1.分楼层制定：租金制度由低楼层向高楼层逐渐递减。 2.分区域制定：同一楼层根据商铺所处位置的优劣，分A、B、C 三类区域，分别制定不同的招商标准。 3.分业态制定：根据不同业态的不同的招商标准。 三、招商政策 1、收费标准（见下表） xx招商收费标准
2、招商签约标准（见下表） xx招商租赁签约政策
2）.租赁合同年限政策 注：特殊业态或品牌形象店租金价格及合同年限具体洽谈（如：大型超市、500㎡以上的形象展示店） xx招商联营签约政策及标准 1）.联营政策 DIY手工艺制作招商政策 1.合同期限统一为两年； 2.甲方统一经营、推广、对外宣传、包装等，由甲方负责，乙方协助配合； 3.甲方统一设计、装修（乙方自备经营场所需要的物料），乙方协助甲方完成店面装饰； 4.第一年、第二年全部经营收入所得归乙方所有； 5.第一年为经营扶持期，甲方向乙方提供每月元/人的经营补助，（各业
态经营人数为1—2人，人员确定由甲方审核），甲方提供补助时限为12个月； 特别说明： 1、本方案是在对xx商业运营管理公司的提报前期策划《xx商铺招商政 策执行方案》、《xx商业项目市调报告》进行多次调研的基础上并结合 xx实际情况而制定的。 招商部 2016年3月20日
招商政策及优惠政策(定)
招商政策及优惠政策 二00八年柒月 （讨论稿）
郑州美格商业管理公司自2008年4月15日正式启动招商以来，根据整体工作计划安排，本着重调查、重数据的工作方法，主要对滑县的商业环境、商业零售市场、百货商场等进行了调查。从经营方式、租金状况、费用标准、经营面积以及销售状况、收款方式、结算周期等相关的内容进行了摸底，为本项目招商政策的制定积累了大量的参考数据。结合浩创第一商城的战略需求，充分考虑滑县的经济发展趋势以及商业发展现状、品牌商的承受能力等诸多因素，针对浩创第一商城的业态及经营定位，以及本项目经营的业种、品类等，特拟定浩创第一商城的招商条件及优惠政策。 一、招商条件及优惠政策制定的原则和依据 1、筑巢引凤，放水养鱼，整合、优化品牌资源 目前，滑县的商业比较分散，在招商过程中，制定优惠的招商条件和政策，鼓励和支持品牌商引进品牌，调整、优化品牌结构，保证招商的质量和数量，确保开业后商城能有较强的人气，“以商业带动销售、以商业保障销售”为宗旨，树立品牌商与商城共同培育市场的信心，是十分必要的。 2、招商政策制定的依据 招商政策是招商工作的基础和依据，必须正确、合理、切实可行，既要结合本地的实际情况，又要符合浩创第一商城的业态、经营定位及未来发展的要求。招商条件过高，不利于保证招商的质量、进度、品牌及品牌商的引进；条件过低，直接影响租金收益。所以，项目招商政策和条件的制定采用比照法，重点参考滑县同类商场的招商条件（见附表），结合项目的经营费用，同时参照目前周边市场商业项目开业初期招商政
策制定的方法和依据，分楼层、按业种及品类制定本项目的招商条件及优惠政策。 滑县各商业项目费用对比表
招商策略方 案 策划机构：*************** 编制时间：二○○六年一月五日
目录 前言 .......................................................................................................................................第一部分招商运作基本思想 ................................................................................................... 一、大川·建博中心运作模式..................................................................................................................... 二、商业运作总体目标 .............................................................................................................................. 三、大川·建博中心招商思路.....................................................................................................................第二部分招商策略设计.......................................................................................................... 一、策略一——动态招商，连续效应................................................................................................... 二、策略二——入场品牌进行高效整合................................................................................................. 三、策略三——加强客户甄选................................................................................................................. 四、策略四——租金策略.......................................................................................................................... 五、策略五——优惠政策.......................................................................................................................... 六、策略六——整合渠道.......................................................................................................................... 七、策略七——卖场规划..........................................................................................................................第三部分招商阶段推广.......................................................................................................... 一、分阶段推广的目的 .............................................................................................................................. 二、招商推广思路....................................................................................................................................... 三、分阶段推广...........................................................................................................................................第四部分招商总控计划............................................................................................................第五部分招商推广与销售推广的配合.......................................................................................
租金方案与招商政策 一、租金体系设计： （一）租金定价方法： 根据沈阳零售商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法： 租金水平类比法――以沈阳各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 保本保利定价法―――以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 投资收益分析法――以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。 项目成本定价法――以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。 由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。 （二）基准价格设定： 1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 （三）收费体系： 国内购物中心的常规收费项目通常包括：租金、物业管理费、水电公滩费。目前沈阳零售市场的费用构成行情为：租金、物业管理服务费（包括物业管理费、水电公滩费）物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。
二、沈阳市各大商圈租金水平： 区域项目综合租金（套内面积） 太原街商圈太原街街铺 16元/平米/天—30元/㎡/天 （500－900元/㎡/月） 时尚地下 负1层：35元/㎡/天（1050元/㎡/月） 负2层：90元/㎡/天（2700元/㎡/月）步行街商亭7元/㎡/天（210元/㎡/月） 中街商圈步行街沿街店铺18元—35/㎡/天（550－1050元/㎡/月）兴隆大家庭 一楼：350－450元/平方.月 二楼：扣点 沈阳春天 一楼：330元/平方.月 二楼：200元/平方.月 三楼：70－100元/平方.月 负一层：480－750元/㎡/月 时尚地下3元—4/㎡/天（90－120元/㎡/月） 大悦城 一楼：8元—10元/㎡/天 二楼：6元—8元/㎡/天 三楼：5—6元/㎡/天 四楼：3—4元/㎡/天 五楼：2—3元/㎡/天 大发广场 一楼：6—15元/㎡/天 二楼：4—12元/㎡/天 三楼：2—9元/㎡/天 四楼：8元/㎡/天 铁西商圈沿街店铺250－400元/㎡/月 北站区域华府天地一层：11元/㎡/月二层：9元/㎡/月三层：7元/㎡/月 北行商圈沿街店铺 1层：200－400元/月/㎡ 2层：50－200元/月/㎡ 三好街商圈店铺1层：400－700元/月/㎡
北京某商业广场招商推广方案 第一部分：招商策略 第二部分：招商进度中的比例分配 第三部分：招商付款方式 第四部分：经济分析 第五部分招商费用预算 第六部分：各楼层商品结构定位 第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 第八部分：广告宣传策略 第九部分：开业庆典 第一部分：招商策略 招商策略：立足北京、面向全国、走向国际
以北京为重点，在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出20％的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证北京地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。 第二部分：招商进度中的比例分配 招商的前期阶段，招商的比例计划为：北京地区招商占60％左右；外地招商占20％左右；国际招商占15％左右；预留出5％的比例，作为机动或炒作。 其中：北京地区招商所占比例不得超出整体的60％；外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10％）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。 第三部分：招商付款方式 一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式： 1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5％；第五年 租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。
2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为20年。 首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）： 1、同上。 2、第一段同上。 首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第6年后半年）租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。 3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 三、分析（以均价8.5元计算）：
目录 一、项目概况 二、商业环境分析 三、项目定位 四、招商策略及管理运营模式 五、整合推广策略 六、招商进度安排 七、结束语 一、项目概况 1、地理位置 XXX商业街位于常锡路与丽华路交汇处，坐拥丽华、清凉、朝阳三大居民区，临近湖塘、马杭、戚墅堰三大客源地，处于XX新一轮城市开发的枢纽位置，交通便利、人流如织，是未来商家必争之地。目前这一区域尚无集中的商圈，区位优势明显，地段升值潜力不容质疑。 2、商业氛围 XXX商业街区由高层住宅、大型商业广场和一个大型超市构成，项目周围固有丽华新村、朝阳新村、清凉新村、富强新村、人民新家园、同济花园等成熟居民区，涵盖和辐射30万本地常住人口和近20万外来人口。“建设特大型城市”作为市政府既定的长远目标，该区域的人口基数必将不断扩大。本项目在步行街内同时还聚集了众多国际国内知名服饰专卖店、餐饮店、网吧、通信运营商、银行、消费电子产品等有机业态组合，不但能满足居民日常生活消费，同时也吸引了大批时尚人群前来购物。 2005年该项目荣列天宁区重点商业项目，放眼未来，必将形成了XX东南地区的商业中心。 3、商业街规模 XXX商业街区为主体两层、局部四层框架结构的建筑格局，总占地面积40200㎡，地面建筑面积22500㎡，商铺404间；一层商铺高度为4.2米，二层为5.8米；地下设小商品市场220个商铺位共3600㎡；会所及配套设施建筑面积1800㎡，公寓办公建筑面积3000㎡；地面可停车位50个、地下可停车位400个，非机动车辆停放面积6000㎡。 本项目在该地区属地标性商业建筑，超大规模完全有能力填补当地的商业空间，很好地整合该地段的业态形式，瞬间提升周边整体价值。 二、商业环境分析 1、宏观经济环境 XX市自古以来就是中国重要的工业城市，城区人口350万，辖区人口550万，外来人口140万，是长三角最具活力的城市之一。2006年全市GDP达到1560亿元，户籍人口平均GDP 突破5000美元，综合实力列全国第27位。随着外资引进力度逐年加大，城市也不断外扩，商业总量必将与日俱增。2006年，XX被《福布斯》评为中国最佳商业城市第12位，CCTV 年度最具经济活力城市20强。 2、城市商业环境 XX市的商业经过多年的发展，逐步形成了以南大街、文化宫和延陵路为中心的商业格局。传统的商场和沿街商铺的经营模式开始发生转变，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的新兴多功能商业区渐成主流。
瑞丽服饰广场 招商政策制定方案 松原市瑞丽市场服务有限责任公司 2006年2月26日 瑞丽服饰广场招商政策制定方案通过前段时间的销售不难看出，瑞丽服饰广场购铺自营的客户非常少，绝大多数商铺需要由商场统一招商。科学、合理的招商指标以及具有诱惑力的招商政策，对招商成败具有至关重要的作用，商业管理公司对此非常重视。为了能全面的掌握、了解松原市商业用房的租金标准、招商政策及品牌商的经营情况，给瑞丽服饰广场招商政策的制定提供科学的依据，商业管理公司先后对江北商业步行街门市、龙源商厦、世纪方舟商场、东北商场、好望角、星原商厦以及江南的国贸购物广场、阳光购物中心、飞宇世纪商城、前郭商贸城、新阳光购物中心及商贸区其它商业网点等开展了全面的调查。商业管理公司根据本次调查结果，并结合《松原市城市及经济发展、商业运行市场调查报告》的调查结果以及瑞丽服饰广场的管理经营成本，制定出瑞丽服饰广场招商政策，现就瑞丽服饰广场招商政策的制定作如下说明。 一、制定招商政策的指导思想 1、确保招商成功 在商场的经营管理中，招商成功与否，决定商场开业成败，也影响到商场后续经营的成败。制定科学、合理的指标和具有吸引力的招
商政策，确保瑞丽服饰广场招商成功，使瑞丽服饰广场具有琳琅满目的商品，再加上合理的价格和优雅舒适的购物环境，给踏进瑞丽服饰广场的每一位消费者形成强有力的视觉冲击，从而形成良好的第一印象和口碑效应，使瑞丽服饰广场的经营工作从开业的火爆即转入良性循环。瑞丽服饰广场虽然只有13000平方米，但它却是松原首家精品服饰广场，也是松原第一家以服装服饰为主题的专业商场，需要大量的服饰客户资源和服饰品牌资源支持，但松原市本身的客户资源和品牌资源有限，加之市场的竞争日趋激烈，特别是江南商贸区今年启动的新项目，对瑞丽服饰广场的招商有较大的影响。所以，制定出的招商指标必须科学、合理，招商政策必须极具吸引力，才能最大限度的引吸客户，聚集优秀品牌，引进目标品牌，扩大招商率，增强招商效果，确保商场招商成功。 2、实施“放水养鱼”政策 在商场经营中，招商政策及其它费用的标准是根据经营业绩制定的。瑞丽服饰广场作为新的商场，招商政策的制定应实施“放水养鱼”策略，真正实现“双赢”。瑞丽服饰广场经营主体——品牌客户，是我们的珍贵财富，我们对他们应采取培养、扶持的态度，使客户逐渐发展壮大，为瑞丽服饰广场的持续发展奠定基础。目前松原市几家商场，有相当一批业户背负高额费用，无力继续经营，有不少客户已退出商场，出现严重的空铺现象，这种作法是不可取的，我们应引以为戒。所以，我们在制定招商政策时，充分考虑到对品牌客户和优秀品牌的扶持和培养，确保瑞丽服饰广场招商率高，商品丰满，使瑞丽服
租金方案与招商政策
租金方案与招商政策 一、租金体系设计： （一）租金定价方法： 根据沈阳零售商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法： ?租金水平类比法――以沈阳各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 ?保本保利定价法―――以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 ?投资收益分析法――以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。 ?项目成本定价法――以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。 由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。 （二）基准价格设定： 1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 （三）收费体系： 国内购物中心的常规收费项目通常包括：租金、物业管理费、水电公滩费。目前沈阳零售市场的费用构成行情为：租金、物业管理服务费（包括物业管理费、水电公滩费）物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。
三、沈阳市商业设施物业管理服务收费标准： 物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。 本项目的物业管理服务收费可以设定为40元/月/㎡使用面积。 四、本项目租金水平分析： 一）、租金水平类比法： 1、沈阳5大商圈一层街铺的租金水平：
龙湖花园商业街推广简案 目录 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 三、项目商业街的SWOT分析 四、项目商业街的市场定位 五、项目商业街招租与销售的初步定价 六、项目商业街的整合包装与推广 七、项目商业街的招商工作流程及招商计划 八、项目商业街对酒店及公寓项目的影响 九、项目商业街的客户资源名册 一、项目商业街所在区域商业规划及周边商业物业情况
（暂略） 周边商业物业情况分析 龙湖社区消费中心商业数据研究 龙湖花园商业业种业态分布 餐饮美容、美发医疗、医药其它（洗染、自行车行、五金) 说明：龙湖社区消费中心是第二代社区消费中心的典范，其主商业业态餐饮占了61%，形成了以餐饮为特色的鲜明的个性。 龙湖花园商铺面积比例图 8% 21㎡—50㎡ 51㎡—80㎡ 81㎡—120㎡ 121㎡—160㎡161㎡—200㎡201㎡—300㎡ 说明：在餐饮为特色的龙湖社区消费中心里，其铺面面积配比显然和其经营业态120平方米以上的铺面占了总铺面的60%，显然这是与本区域的经营业态业种相吻合。
龙湖花园商铺租金比例图 55% 30元以下31元—40元41元—50元 说明：龙湖社区消费中心的租金变化区间比较小，说明发展商通过合理的商业规由于有良好的商业规划，所以尽管龙湖社区消费中心的地理位置并不十分理想，但是其铺面的商业价值并不低，大多集中在41—50元这个租金范围内。 二、主题式或特色经营类商业街的考虑 1.主题式商业街的功能需求及配套条件 （1）功能需求： ※商铺分割空间：要求有足够的层高、径深、开间；统一的装饰外立面；统一的形象展示区，便利的储物及人行通道。 ※经营环境：良好的通风条件；较好的安保秩序；规划合理的停车位；能进行大型展示活动的场所设置 ※消费环境：商业街的整洁度；商业街的区域分割明显与否；商业街的走向；商业街的网点比例 ※娱乐环境：在商业街的集中停驻点设置相应的娱乐健身配套设施。 （2）配套条件： ※便捷的交通条件 ※金融网点及休闲设施配置
XXX项目租金及物管费定价方案 一、租金收取建议 1、租金标准：（1）根据面积先规定一个固定的月租金，再根据市场情况，一二年后再 增加合理的幅度。 （2）按面积定出最低租金，然后根据商家销售总额按一定百分比收取租金。（统一收银） 2、租金价位定价原则：因引进的项目有知名度大小不同、影响力不同、规模大小不同，因此，在考虑基准定价的基础上，应该考虑以下两个着重点： ①如引进的项目知名度大，确实能提升商业街整体形象，带动人流，其租金标准应参照市场行情，适当略低于租金基准定价，但租赁期应至少达3年以上，且每年租金价格要保证5％左右的递增。 ②如引进的项目，只有一般知名度或影响力，对整个商业街的帮助不大，则可以按租金基准定价作为参考定价。 3、租期：非主力店2年,主力店3-5年.（主力店可根据谈判情况延长租期。） 4、押金：为确保购物中心整体经营氛围不受影响，在商家入驻前必须在合同上注明并缴纳一定数额的押金，如租期不满商家退租押金视为违约金不予退还，租期到期商家不再继续承租时方可退还押金。 5、支付方式： （1）、主力店根据谈判情况决定。 （2）、非主力店半年一付，押金为三个月租金或一年一付，押金为六个月租金。（可视招商情调整租金支付方式）（方案一详解） （3）、按租期分三个租凭套餐支付租金（方案二详解） 6、优惠幅度与条件： （1）、因商业项目装修较一般商铺复杂，往往需要1－3个月的装修期，建议给予免1
—3个月装修期的租金优惠政策。 （2）、建议商家入驻后半年或一年内免收租金（可视招商情况而定） （3）、建议第一年的租金为5折优惠起，其中包含管理费，逐年减少折扣。 7、本案商铺参考租金 方案一： 租期三年 （不含物管费，两年内租金不变，两年后根据市场租价做出合理调整） 方案二： 按租期分三个租赁套餐。 A 、三年租期 第一年租金（含物管费） 序 号 楼 层 建议租金（元/月/㎡） 其他情况 备 注 1 一层商铺 （销售均价3.3万/㎡） 外铺租金——120元/月/㎡ 内铺租金——100元/月/㎡ （建筑面积） 不含物理费 此租金只供参考 2 二层商铺 （销售均价2.5万/㎡） 统一租金80元/月/㎡ （建筑面积） 不含物理费 此租金只供参考 3 三层商铺 （销售均价1.8万/㎡） 统一租金60元/月/㎡ （建筑面积） 不含物理费 此租金只供参考 4 四层商铺 （销售均价1.3万/㎡） 统一租金40元/㎡ （建筑面积） 不含物理费 此租金只供参考 （据市场调查本案项目周边商铺租金平均在40—55元/㎡左右，当都属于沿街商铺，本案购物中心在租 金定价可依照招商情况相应提升或降低。） 楼 层 租金（元/年/㎡） 折扣方案 折扣后年租金 折扣后月租金 一层 外铺租金——1956元/年/㎡ 内铺租金——1716元/年/㎡ （含物管费） 5折 外铺——978元/年/㎡ 内铺——858元/年/㎡ 外铺——81.5元/月/㎡ 内铺——71.5元/月/㎡ 二层 统一租金1236元/年/㎡ （含物管费） 5折 618元/年/㎡ 51.5元/月/㎡
威县大都汇汇金广场商业街整体招商方案一、招商的启动时间 如按2013年10月1日开业计划，按一般同规模的商业项目，至少应提前8个月进行招商，威县大都汇汇金广场商业街因种种原因，现距开业之日仅剩下6个月时间，因此招商时间建议最迟11月初开始启动。 二、招商人员人数 商业街铺位86个，现出售的3、8、9、10、11、12、16区铺位较不规范，如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下：经理（××）：负责统管全局，制定招商方案和进度，安排招商人员的日常工作。 招商人员（九名）：由经理安排具体招商工作 其中：3、8区由3名招商人员负责招商工作 9、10、11、12、16区由5名招商人员负责招商工作 招商助理1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合，建议在营销中心附近开展招商工作 在项目现场在为我们开启一间商铺作为招商办公室，并同时在营销中心内设立招商咨询点，双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在2013年7月底前项目整体招商定金意向完成50%；2013年10月1日项目开业前整体招商完成70%，以保障项目能如期顺利开业。 距明年项目开业只剩下半年时间（2013年4月1日—2013年10月1日），除去清明、五一的时间，实际剩下的时间只有现了，因此对完成70%的招商计划有一定的难度和压力，但由于前期积累了一定客户资源，加之对项目比较了解，通过后期的招商更进工作和招商广告的配合，对完成这个任务有一定的信心。
2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商，以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售，且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街，因此要保证功能分区具体到每一个铺位，难度势必很大，因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大体一致，如经营服装的区也可以经营皮具、化装品之类，而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上，以稳定业主的投资信心。根据我司对项目周边商铺租赁价格的调查分析和商业行业基准收益率，我司测算保证业主第一年的投资回报达到8%以上问题不大，较高的投资回报对增强投资者信心和保障商业街的永续经营至关重要。 4、确保整个商业街形象统一和经营稳定。 对3、8、9、区将按现行功能分区进行零散招商，对10、11、12、16区采取统一招商，来保证整个商业街整体定位符合威县商圈需求，来保证商业街长远经营稳定。 五、威县大都汇汇金广场商业街投资业主、自营业主和开发商三方风险分析 1、投资业主风险分析 ?商铺不能及时租赁出去； ?商铺租赁的价格比较低； ?商铺升值潜力有限，不能转手或难于转手。 2、自营业主（租赁户）风险分析 ?项目招商在开业前不能完成70%以上或装修未完成，项目不能如期开业或开业时间无限期拖延； ?由于招商工作的疏漏，导致商业街内经营无序、鱼龙混杂； ?没有统一的物管或物业管理费用比较高； ?生意不是很理想或经营惨淡； 3、开发商风险分析
XX产业园招商策划方案 第一部分.XX产业园现状 XX·XXZH上海科技产业园位于上海市闵行区AB镇，占地面积 240亩，总建筑面积 87 万㎡19栋独栋办公、 37栋高层办公用房自带中央配套；是一个充分结合周边自然景 观和水系的生态科技、花园式产业园区。 第二部分.项目整体概况 本园区为上海市闵行区AB镇政府和深圳XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园，以 XX集团为运营主体，依托AB镇政府，构建以研发创新为主体的高端产业链，打造一个集XX智能研究院、时尚产业联盟、众创空间、孵化器、邻里关系为一体的产业商圈。 第三部分.项目策划方案 一、项目优势 1、政府主导开发项目，与XXZH联手打造XX·XXZH上海科技产业园； 2、上海南部科技创新中心核心区及张江高科政策辐射，联动大紫竹； 入驻企业可享受大紫竹及大张江双重政策覆盖，以及园区基础配套、生活配套、工商税务、财务、法律、政策服务、知识产权服务、人力资源服务、管理咨询 服务、投融资服务等多种咨询辅导代办服务 3、孵化器及加速器 科技园实质是产业园的“园中园”，入驻企业不仅享受产业园的资源和政策同 时能享受孵化器多有的功能及政策优势 4、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 5、地理优势 园区周边交通四通八达，现有公交： 111路、15路；地铁：地铁N号线、 地铁N1号线、地铁N8号线；毗邻多条城市干道，距离人民广场仅有15公里； 另有地铁N5号线(在建）-（WU路站），预计2020年建成通车；
6、区位优势 随着城市经济的不断发展，园区发展需通过构建高效的组织架构、产业链条、服务集群，来提升园区的运营效率，从而增强园区的价值优势，打造及集政策优惠，产业聚集，人才聚集为一体的高端科技产业园区； 二、项目劣势 1、目前项目2家运营商的局面可能会造成恶意竞争的可能 2、公司首次在上海运营此类项目，在本地品牌影响力不够 3、项目还存在诸多不确定因素，对招商及园区发展会有一定的影响 4、招商团队组建时间短，需要加强团队建设及专业能力提升 5、园区现状相当于已对外招商状态，但园区各配套项目未能及时跟上 6、园区相关配套政策无任何优势 三、项目机会 1、政府开发项目、园区环境及硬件配置对招商工作有一定帮助 2、XX作为项目主要运营方有着母公司丰富的上下游产业链资源 四、项目威胁 1、周边各类型及规模的园区颇多竞争激烈，很多园区已经在当地运营多年，更有 在上海本地运营多个项目已有一定知名度的运营商 2、如在初期对企业的准入门槛过高很可能会直接影响前期招商进度及园区办公氛 围的营造 分析结论： 1、面对竞争，明确定位，专为各类型企业量身定制 2、充分利用各方资源，及现有招商渠道扩散并树立企业及园区形象 3、充分发挥政府开发项目的招牌作用 4、利用孵化器及加速器功能，打造产业地产科技概念 5、尽快建立完善的生活配套设施及完善的服务平台 6、短期内提高渠道合作佣金 7、提供样板房参观
商业大楼招商方案 目录 一、招商执行方案基本原则。 1.方向实施原则。 2.各楼层业态方向说明。 3.价格策略。 4.招商条件。 5.基础传播信息。 二、招商计划实施的基础板块策略。 1.基础板块策略说明。 2.板块划分。 三、目前的招商实施计划及推广支持计划。 1.阶段一。 2.阶段二。 3.阶段三。 招商执行方案基本原则。
一、方向实施原则。 1.维护业态经营内容的平衡原则，令零售、餐饮、娱乐等业态经营内容 在商场内得到平衡发展。 2.维护商场的统一主题形象原则，杜绝招进有违于商场经营主题的经营 商。 3.注意功能和形式的同业差异，异业互补原则，禁止盲目招进同一类型 的经营商，避免经营业态与种类的同质化。 4.招商顺序主力店先，辅助店后的原则。 5.围绕经营规划亮点及核心主力店而制定的招商版块布局原则。 6.放水养鱼的招商价格原则。 7.经营方式的选择原则，同类经营商中合作条件更佳者优先。 8.特殊经营商招商优惠原则。 9. 二、各楼层业态方向说明。 1.2F/时尚生活馆。 1）核心业态：品牌生活超市/品牌零食超市/品牌餐饮。 2）普遍业态：品牌时尚服饰/品牌时尚精品/鞋/钟表/皮鞋/皮具。 3）主力商家：屈臣氏、千色店、春之花、沙芭哇、必胜客。 4）品牌商家：Theme、百丝、百图、Swatch、古川琦、70/30、2%、达芙妮、A-look、时间廊、眼镜88、信步、百丽、乡村路、美的 鞋。
2.3F/时尚休闲馆。 1）核心业态：特色餐饮/儿童乐园/电台直播室/发廊 2）普遍业态：时尚杂志/音像/品牌儿童精品/文具/玩具/休闲品牌服饰。 3）主力商家：Qoo游乐园、食尚引、金牛角、傲发社 4）品牌商家：Qoo、Pucca、班尼路、Sparkle、迪士尼、QQ、森马、三福、Hello kitty。 3.4F/流行生活馆。 1）核心业态：零食超市/女性精品/广州主题馆。 2）普遍业态：品牌潮流服饰/潮流精品/饰品/表/围巾/帽/首饰/牛仔/化妆品。 3）主力商家：哎呀呀、春之花、顶好、桃园、沙芭哇。 4）品牌商家：VAF、马可、le-paco、A-one、360o、JOJO、香水加油站、讯驰时尚手机、70/30、MasterMind、壹潮流、木果果木。4.5F/流行体验馆。 1）核心业态：特色餐饮/特色主题街区。 2）普遍业态：动漫/网游/街头文化/军事/户外用品。 3）主力商家：汤饱宝、许留山、真功夫、文庙坪、无赖制造。 4）普遍商家：户外用品/运动服装/极限运动用品/军事用品/动漫/网游/大头贴/发廊/DIY/美容美甲。 5）
恒嘉国际家居生活广场 钢材区开业优惠政策 恒嘉国际家居生活广场钢材区5月试营业在即，为了更够更好的服务广大经营业主，使在场经营业主能够更好地度过市场培育期，恒嘉国际家居生活广场钢材区特制订如下开业优惠扶持政策： 优惠说明： 1、本方案为恒嘉国际一期钢材区业主进场经营优惠方案，本方案适用于恒嘉国 际家居生活广场试营业期间进场经营的所有业主。 2、恒嘉国际家居生活广场钢材区试营业时间为3个月，优惠政策从试营业之日 起3个月期限。 3、本政策具有优惠时效性，根据业主进场的时间节点优惠政策不尽相同。 优惠条款： 从五个方面列出优惠条款：1、经营扶持政策；2、市场广告宣传政策；3、物业费优惠政策4、市场统一管理政策；5、经营保护政府扶持政策 一、经营扶持政策： 市场提供专车送货服务：试营业期间内免费为广大经营者提供专车送货服务。 1、服务范围（30公里范围内） 2、服务对象（所有在规定时间内进场经营的钢材区业主） 3、服务内容（按业主所填送货单时间，按顺序送货） 钢材吊卸服务：为服务钢材区业主，试营业期间市场安排大型吊车对大宗钢材货物进行吊卸服务 1、服务范围：（钢材经营户大宗钢材货物吊卸） 2、服务对象：（大宗钢材经营户） 3、服务内容：(按钢材经营业主填写卸货申请单时间顺序安排大型吊车协助卸货) 统一形象服务：为突出市场专业度，市场免费为入场经营业主提供统一形象的店名门头招牌制作 1、服务范围：钢材区业主 2、服务对象：试营业按规定时间内进场经营的业主 3、服务内容：市场为经营户提供统一尺寸的门头牌匾，要求各商家提供（门头 牌匾文字、图片、内容和商铺数量） 二、市场统一广告宣传政策 在场经营商家统一广告宣传：恒嘉国际家居生活广场充分利用自有媒体平台为广大经营商户统一发布各种形式的广告宣传，并跟据市场内不同业态的经营淡旺季组织有针对性的大型促销活动。 恒嘉国际恒嘉国际家居生活广场自有媒介平台包括： 1、市场所有的墙体广告位：市场将广告位划分为I、II、III三个类别。市场方根据商家租用面积的大小及经营品牌及类别提供不同类别的广告位。 广告位类别说明：
商业街整体招商方 案 1
×××商业街整体招商方案 一、招商的启动时间 如按 5月1日开业计划,按一般同规模的商业项目,至少应提前8个月进行招商,×××商业街因种种原因,现距开业之日仅剩下6个月时间,因此招 商时间建议最迟11月初开始启动。 二、招商人员人数 商业街铺位864个,现出售的1—4区铺位较小且分散,如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下:经理(××):负责统管全局,制定招商方案和进度,安排招商人员的日常工作。 招商人员(九名):由经理安排具体招商工作 其中:1－3区由3名招商人员负责招商工作 4－6区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合,建议在营销中心附近开展招商工作 1、在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议 2
在11月底建成,前期暂时在营销中心内办公。 2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室,并同时在营销中心内设立招商咨询点,双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在 3月底前项目整体招商完成80%; 5月1日项目开业前整体招商完成90%,以保障项目能如期顺利开业。 距明年项目开业只剩下半年时间( 11月1日— 4月30日),除去春节一个 月的时间,实际剩下的时间只有5个月,因此对完成90%的招商计划有一定的难度和压力,但由于前期积累了一定客户资源,加之对项目比较了解,经过后期的招商更进工作和招商广告的配合,对完成这个任务有一定的信心。 2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商,以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售,且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街,因此要保证功能分区具体到每一个铺位,难度势必很大,因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大致一致,如经营服装的区也能够经营皮具、化装品之类,而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上,以稳定业主的投资信心。 3
物联网孵化器招商方案 现阶段，国内孵化器的主要收入来源为房屋租金，因此出租率的高低决定了一家孵化器的运营成功与否。 一、招商定位 （1）孵化器形象定位 写字楼林立的今天，如何让客户选择孵化器，孵化器的形象定位非常重要。 何为形象定位，即孵化器不同于一般写字楼和产业园区的特点，其中包括孵化器面向企业定位，孵化器增值服务等等，即需要告诉客户在孵化器周边同样的租金、低于周边价格租金所享受的服务要远高于其他办公场所。或者孵化器租金高于周边办公场所，客户能获得的价值要远高于其他办公场所。 （2）孵化器租金定位 如果要体现租金收益、出租率、租金价格之间的关系，可以用一个不太精确的公式来表示如下： 租金收益＝租金价格×出租率×总可出租面积 除总可出租面积外，租金价格、出租率和租金收益是变动因素，因此需要对这些因素进行逐个分析。 孵化器出租的价格一般分为起价、均价、最高价，以上都是对外的报价，对外报价在一段长的时间内是不会轻易变
更的，最终成交时都会根据客户资质、租赁面积、市场行情，结合免租期（指对客户承租期内的一段时间免除租金的租期）给予客户一定的价格折扣。孵化器可以采用竞争导向的定价方法确定均价，选择中间楼层作为基准楼层，以均价作为该楼层的租金报价，然后每增加一个楼层，租金报价增加每降低一个楼层，最后根据每层的朝向、采光、格局、景观、视野等因素，来确定本楼层不同单元的租金报价，相同楼层朝南、朝东的写字间要比朝北、朝西的写字间价格略高。 考虑到孵化器是刚刚成立的，知名度不高，物业成熟度不够，为了吸引客户入住，租金成交价格可以比正常租金水平低5－10％；此外，为了将孵化器经营成为一个高品质的孵化器，需要吸引一些高资质客户入住来提升自身形象，因此对于比较知名的大面积客户，在租金价格上再给予一定的折扣，同时在其它费用上，如车位费、装修管理费、超时空调费、广告位费用上能有一定的优惠。 （3）孵化器专业定位 国家为大力发展科技型中小企业，对孵化器建设给予一定的政策支持，按照《科技企业孵化器认定和管理办法》的要求，孵化器分为三类，即综合孵化器、专业孵化器、特色产业孵化器。针对不同类型的孵化器，支持的要求各有不同，因此，孵化器应根据自身情况，做好专业定位，并积极申请孵化器资格认定和市孵化器认定工作。
市场招商方案 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】
一、商业用房情况： 1. 商铺总数： 73间已销铺面： 72间剩余铺面：1间未售铺面 二、招商办法 (一)招商条件： 1、广告支持：共计50万。2个月时间 2、街道上有人行道的铺面划归商家经营使用，没有人行道的，作为公共过道使用。 4、装饰需要尽早明确；比如有没有灯之类的东西。 5、步行街街面过宽，不利于商业发展，建议零时性的经营场所或者是考虑给所对应的商家使用。 6、零时性的经营场所——透天主题茶室或咖啡馆，公司考虑怎么投入。 2.招商工作开展前我们要确定的几个基本条件： A：哪些铺面我们可以进行出租 ◎未售28间铺面◎受业主委托出租铺面 B：商业街业态模拟划分
C：根据业态划分进行街道的租金定位 3.社区商业达到一定规模体量，同时带有区域商业色彩的商业，前期宣传中步行街是我们商业的一个核心点，所以在招商步骤先社区配套业态招商后针对步行街进行重点招商，至于其它街道为辅助性的招租。 三、业态模拟划分： 业态分布情况模拟： 社区配套业态分布 业态分布情况模拟： 步行街业态分布 四、租金 租金分为3个层面 租金制定策略： 楷范围的租金(开发商)→商家承受租金→指导租金(开发商)→业主期望租金→确定租金 楷范围的租金(开发商)： 参考合现在已经有的意向商家可以承受的租金水位，结合街区的发展确定一个浮动的租金水平(初步设定2年内的租金)向商家进行初步的价格沟通，以确定商家的实际租金承受力；
各个街道指导租金及设定租金价差表 针对商家租金： 为了保证业主今后商业发展起来的租金上涨空间，同时也为了吸引商家，我们特制定下面的租金出租政策：交一年租金免半年的租金(使用一年半)同一条街道的租金等级划分： 100㎡以上的铺面租金在下滑20% 150㎡以上的铺面租金下滑30% 针对业主的租金引导策略： 租金的确定一般来说是按照市场规律而来的，当然我们也参考了铺面的售价来定。作为商铺租金应该是结合市场面、铺面售价、业主的期望、开发商的引导和前期登记承租铺面商家的意见来综合考虑的。为了尽快使商业发展起来，我们认为应该租金在预定的基础上下调20%~30%，结合各种因素建议各个街道租金如下图： 五、效益评估 费用收取点： 1.铺面出租后，收取一个月的租金作为佣金 2. 铺面承租后，收取一个月的租金作为佣金。 旧货市场(古玩、钱币、邮票)招商策划方案