第一部分：土地市场
近年来，随着深圳土地资源的日益紧张，城市更新用地在深圳房地产市场中扮演愈来愈重要的角色，政府挂牌出让的土地有所减少，2013年，深圳房地产市场一路高歌，成交活跃，在二三级市场交易火爆的带动下，2013年深圳拍卖土地市场表现不错，土地流拍量很少，土地交易情况总体好于2012年。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳共成交16块土地，其中2块居住用地、7块商业性办公用地、5块商业性服务设施用地、1块综合用地和1块商业用地。
2块居住用地分布在宝安、龙岗两个区域，总用地面积80211平方米，同比增加73.4%，建筑面积320850平方米，同比增加13.5%，成交金额239000万元，同比增加35.0%，楼面地价7449元/平方米，同比上涨18.9%。2013年出让的居住用地，均为公开出让，除了含有50000平方米的拆迁安置房外，其余体量均能为市场带来有效供给，此外，2013年成交的综合用地中，含有较高比例的住宅用地，项目建设开发之后，也能为住宅市场带来有效供给。
2013年，在深港前海合作区开发的带动下，商业性办公用地出让量显著增加，全市共成交7块商业性办公用地，其中5块宗地在前海，2013年商业性办公用地面积194444平方米，同比增加5.7倍，建筑面积1516600平方米，同比增加23倍，成交金额2760100万元，同比增加237倍，楼面地价18199元/平方米，同比上涨近9倍，由于2012年成交的1块商业性办公用地属定向转让，楼面地价仅为1841元/平方米，导致2013年商业性办公用地楼面地价同比大涨。
1块综合用地分布在宝安区，用地面积52460平方米，同比减少76.0%，建筑面积262300平方米，同比减少73.3%，成交金额382000万元，同比减少5.7%，楼面地价14563元/平方米，同比上涨2.5倍。
5块商业服务业设施用地分布在南山区，用地面积28249平方米，同比增加1.8%，建筑面积329600平方米，同比增加54.7%，成交金额311100万元，同比增加45.4%，楼面地价9439元/平方米，同比下降6.0%。
1块商业用地分布在龙岗区，用地面积15000平方米，建筑面积80250平方米，成交金额28800万元，楼面地价3589元/平方米。
从居住用地的分布来看：
宝安区成交1块居住用地，用地面积47175.81平方米，建筑面积188710平方米，成交金额141000万元，楼面地价7472元/平方米，本宗地属公开出让，能够为市场带来18万的有效供给。
龙岗区成交1块居住用地，用地面积33035.28平方米，建筑面积132140平方米，成交金额98000万元，楼面地价7416元/平方米，本宗地含有50000平方米的拆迁安置房，能够为市场带来8万平方米的有效供给。
从商业性办公用地的分布来看：
南山区成交6块商业性办公用地，用地面积188863平方米，建筑面积1502600平方米，成交金额2744800万元，楼面地价18267元/平方米。编号为T106-0047的宗地建成后全部限自用。编号为T201-0077和T201-0075的宗地建成后，约有15万平方米的办公楼物业移交给市前海管理局，这两块宗地能够为市场带来的有效供给约为60万平方米。编号为T201-0078宗地建成后，169725平方米办公楼面积限自用，能够为市场带来的有效供给约为33万平方米。编号为T102-0245和T102-0244的宗地建成后，办公楼物业中的70%限自用，能够为市场带来的有效供给约为6万平方米。南山区商业性办公用地能给市场带来的有效供给约为100万平方米。
福田区成交1块编号为B116-0045的商业办公用地，用地面积5581.12平方米，建筑面积14000平方米，成交金额15300万元，楼面地价10929元/平方米，编号为B116-0045宗地建成后，全部限自用。
点评：2013年深圳住宅用地的供应仍十分有限，全市仅成交2块居住用地，能够为市场带来的有效供给约为26万平方米，另外，2013年成交1块综合用地，含有较高比例的住宅，总体而言，拍卖出让土地对住宅市场的供给可谓杯水车薪，随着深圳城市更新用地力度的加大，深圳住宅市场的供给更多的依赖旧改用地。2013年深圳商业性办公用地的供给体量很大，能为市场带来100万平方米的办公楼供应量，未来2-3年内，深圳写字楼市场可能会出现供大于求的局面。
附一：2013年成交地块分布情况
附二：2013年成交地块的主要指标
第二部分：住宅市场
一、新房市场
1、2013年新房供应分析
2013年，深圳楼市仍在限购、限贷的高压调控环境下运行，而且更有国务院新版“国五条”的加码，在中央调控精神的指引下，深圳楼市调控从增加保障房供应、二套房首付增加至七成等细则出台外，其他调控细则仍沿用之前规定，另外，2013年年中，在银根趋紧的金融环境下，首套房优惠利率从8.5折逐渐提高到基
准利率。楼市打压调控政策频出，市场已逐渐适应各种常态化的调控，调控举措并未能有效遏制高房价，相反，在深圳这样的一线城市，由于城市资源的稀缺性和房产供应量的紧缺，楼市持续呈现火爆态势。回顾2013年，楼市全年表现强劲，其中第一季度、第三季度、第四季度运行平稳，新房季度成交量在10000-12000套波动，表现抢眼的第二季度，由于是楼市的传统旺季，新房成交量冲上14000套，全年成交量高达48070套，同比2012年增加了19.2%。在市场需求旺盛的带动下，开发商积极推动楼盘的入市步伐，2013年市场预售量可观。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳住宅预售面积5499153平方米，同比增加12.0%，2013年深圳住宅预售套数56419套，同比增加6.5%。2013年预售的项目主要有：面向工薪阶层的普通住宅、面向改善型群体的中端物业、面向顶级收入群体的高端物业，其中普通住宅是市场供给的主力，户型供给以1-4房的紧凑型户型为主。
2013年住宅预售量主要分布在宝安和龙岗两区，特区外住宅预售量是特区内的4.3倍，特区内住宅预售面积1040225平方米，同比增加85.3%，预售套数8869套，同比增加58.4%；特区外住宅预售面积4458928平方米，同比增加2.6%，预售套数47550套，同比增加0.3%。
各行政区方面，罗湖区云景梧桐、四季御园两个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积128400平方米，同比增加43.0%，住宅预售套数1404套，同比增加92.6%。其中四季御园住宅预售量96689.82平方米/1163套，是罗湖区住宅预售量较大的楼盘。
福田区5个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积311581平方米，同比增加近1.5倍，住宅预售套数2438套，同比增加68.6%。其中京基滨河时代广场住宅预售量82015平方米/446套，天御香山住宅预售量80901.19平方米/809套，山语清晖住宅预售量73946.13平方米/406套，是福田区住宅预售量较大的几个楼盘。
南山区9个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积526203平方米，同比增加58.5%，南山区住宅预售套数4186套，同比增加27.2%。其中纯水岸(十五期)住宅预售量104014.03平方米/399套，鲸山花园九期住宅预售量98137.74平方米/363套，水木丹华园住宅预售量71634.9平方米/686套，是南山区预售量较大的几个楼盘。
盐田区泊郡雅苑、梧桐春晓、蓝郡西堤三个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积74041平方米，同比增加4.6倍，盐田区住宅预售套数841套，同比增加5.4倍。
宝安区23个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积1824125平方米，同比减少一成多，宝安区住宅预售套数18501套，同比减少17.0%。其中卓越皇后道名苑住宅预售量121972.38平方米/1220套，中洲华府二期住宅预售量121681.9平方米/1255套，中航天逸住宅预售量105020.95平方米/1104套，润恒尚园住宅预售量143051.23平方米/1235套，仁山智水花园(一期)住宅预售量124530.17平方米/763套，领航里程花园住宅预售量132131.02平方米/1625套，和平里花园Ⅰ期住宅预售量111865.69平方米/1136套，幸福城润园住宅预售量125327平方米/1321套，深房传麒山住宅预售量105546.4平方米/1072套，莱蒙春天住宅预售量119113.2平方米/1215套，这些楼盘是宝安区单盘预售量超过10万平方米的楼盘。
龙岗区42个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2634803平方米，同比增加14.8%，龙岗区住宅预售套数29049套，同比增加15.7%。其中振业峦山谷花园二期住宅预售量107954.43平方米/1217套，熙璟城豪苑住宅预售量151478.2平方米/1591套，信义御城豪园住宅预售量161530.6平方米/1786套，万科麓城住宅预售量115740.4平方米/1227套，嘉御豪园住宅预售量143652.78平方米/1485套，佳兆业中央广场三期住宅预售量119571.4平方米/1175套，鸿威鸿景华庭住宅预售量102189.5平方米/1066套，国香山花园住宅预售量113375.38平方米/1288套，保利上城住宅预售量126563.1平方米/1513套，这些楼盘是龙岗区单盘预售量超过10万平方米的楼盘。
附：2013年住宅预售项目汇总
2、2013年新房成交分析
2013年深圳楼市一扫过去两年的阴霾，市场行情日益火爆，市场信心日益高涨，一派供求两旺的局面，市场的火焰彻底融化调控坚冰，调控加码无法阻挡开发商推盘的步伐，也无法浇灭市场的购房热情，成交量创2010年以来新高！成交活跃刺激房价不断上涨，高端楼市活跃也推动房价上涨，新房成交均价更是在调控加码的背景下戏剧性的创历史新高。
2.1 成交均价分析
2013年深圳的新房成交均价在调控加码的重压下逆袭，经过连续两年下跌调整之后强势翻红，步步高涨，再创历史新高。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳新房住宅的成交均价为21601元/平方米，较2012年（18900元/平方米）上涨14.3％。2013年深圳新房成交均价的上涨一方面由于市场向好，开发商提价；另一方面则是由于成交结构高端化所致，即大量豪宅高价热销，推动价格水平更上一层楼，如天御香山、合正香蜜原著、鲸山觐海、纯水岸、京基滨河时代、京基云景梧桐、恒裕滨城等，单价都在4万以上且成交
量大，成为推动全市房价上涨的重要作用力。
各行政区方面，2013年全市六区除盐田区外，其余五区的新房成交均价都有相对可观的涨幅。其中：
罗湖区2013年的新房成交基本集中在合正荣悦二期、京基云景梧桐、四季御园三个单价3万以上的项目，全区的新房成交均价随之大涨22.6%，达36511元/平方米；
福田区2013年高端楼市相当火爆，天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代、山语清晖四大新盘售价都在4万以上，导致全区的新房成交均价突破4万大关，达41518元/平方米，同比大涨37.5%；
南山区2013年的高端楼市同样金光闪闪，鲸山觐海、纯水岸两大单价6万级别的豪宅高价热销成为南山区高房价的“元凶”，同时恒裕滨城、伍兹公寓等也对区域房价有推波助澜之效，导致全区的新房成交均价飙升至40747元/平方米，连续三年保持全市之最，同比大涨18.5%；
宝安区2013年主力片区如龙华、观澜、西乡、新安等，新房单价普遍都超过2万，如中航天逸、水榭春天、特发和平里、公馆1866、幸福城、仁山智水、星河盛世、懿花园、中熙香缤山、润恒尚园、汇龙湾、金亨利首府、勤诚达22世纪、中洲华府等，一众单价2万以上的项目助推全区的新房成交均价突破2万大关，为20888元/平方米，同比上涨15.8%；
龙岗区2013年随着佳兆业城市广场、信义嘉御山、龙岗大道1号、万科公园里二期等单价2万以上的大盘入市，全区的新房价格水平有质的飞跃，为17082元/平方米，同比上涨21.1%；
盐田区2013年的新房成交有近2/3来自价格较低的泊郡，成交结构的低价化使得全区的新房成交均价同比大跌16%失守2万大关，为19434元/平方米。
附：2013年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图
2013年深圳热门个盘的价格走势分化明显。高端项目方面，部分项目的成交均价呈上涨态势，如合正荣悦、合正香蜜原著、鲸山觐海等，部分则下跌明显，如京基云景梧桐、天御香山、京基滨河时代等。普通项目方面，绝大部的成交均价都呈上涨态势，如佳兆业城市广场、信义嘉御山、信义御城、公馆1866，中熙香槟山，宏发君域，万科翡丽郡，远洋新干线，万科金域缇香，The Town乐城，金地名峰，万科公园里等。
2.2 成交量分析
在楼市景气回升、市场回暖的背景下，调控加码无法阻挡开发商的推盘热情，与旺盛的市场需求相对应，市场呈现供求两旺的局面，高中低各价格档位的项目均销售火爆，新房成交量连续两年正增长。
根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳市累计销售商品住宅441.75万平方米，较2012年（368.22万平方米）增加20.0％，成交套数48070套，较2012年（40332套）增加19.2%，成交金额逼近千亿，达954.19亿元，较2012年（695.92亿）增加37.1％。
罗湖区2013年在合正荣悦二期以及云景梧桐、四季御园两大全新项目入市后，区域的新盘供应量一定程度上得到补充，成交面积随之大幅增加52.2%，为8.33万平方米，不过，由于今年的成交主力主要为大户型项目（合正荣悦二期和云景梧桐），而2012年成交中小户型占比较大（港澳8号），成交产品的差异导致出现成交面积增加而成交套数反而减少的异常，为718套，同比减少2.3%；由于成交主力价格都较高，使得全区的成交金额同比暴增86.5%，为30.42亿元。合正荣悦、云景梧桐、四季御园为全区的成交主力，三盘累计贡献全区近95%的成交量。
福田区2013年新增天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代广场、山语清晖四个新盘，除山语清晖未进入销售高峰外，其余三盘都大获丰收，同时，兰江山第和万泽云顶香蜜湖等也有上佳的表现，全区全年的新房成交面积为21.61万平方米，同比增加83.5%，成交套数2103套，同比增加46.3%，成交金额89.72亿元，同比增加152.3%。天御香山、合正香蜜原著、京基滨河时代广场、兰江山第、万泽云顶香蜜湖为全区的成交主力，均有过万平方米的成交，五盘累计贡献全区90%以上的成交量。
南山区2013年新入市项目有鲸山觐海、栖游记、后海雅园、水木丹华、恒裕滨城、荔海春城、山海津，虽然一定程度上补充了市场供应，但市场供应总量同比仍然减少，成交量也随之减少，全区全年的新房成交面积同比减少32.8%，为25.41万平方米，成交套数同比减少41.2%，为2455套，成交金额同比减少20.3%，为103.53亿元。高端楼市仍然表现出色，鲸山觐海、纯水岸、伍兹公寓成交均价高达6万左右，恒裕滨城也近5万，市场同样热捧，成交活跃，上述4个项目累计贡献全区近一半的成交量。
盐田区2013年新增泊郡和梧桐春晓两个项目，供应的增加带动成交的增加，全区全年共成交新房3.22万平方米/417套，同比增加60%左右，不过，由于泊郡的价格较低，使得成交金额的增长大幅低于成交量的增长，为6.26亿元，同比增加37.6%。全区共有泊郡、梧桐春晓、中英街壹号三个项目有成交，其中，泊郡独自贡献全区超过6成的成交量。
宝安区2013年新房市场继续保持高度活跃，大量新盘入市补充供应，交投两旺，但成交量同比有小幅减少，全区全年共成交新房183.23万平方米，同比增加2.2%，成交套数19921套，同比减少1.3%，成交金额