题目：浅谈房地产网络营销
摘要：随着互联网的发展，众多企业将发展目光从有形的市场转换到网络市场。企业也在面临着新的挑战，同时也面临着很多无形的市场机会。企业要想立好脚跟，就必须随着互联网的发展制定出能适应的网络营销策划，这样才能满足市场的发展和需要。房地产是我国国民经济的支柱产业，是消费者一直关注的方面。网络营销是房地产的销售的最快的一种方式，让购买者可不用出户就可以在网上挑选自己所喜爱的房子。在营销过程中还能够降低营销费用，增强企业和顾客的良好沟通，而且可以充分利用多媒体功能，提供实时服务，突破客户地域界限，改变房地产企业的营销理念，提升房地产企业的自身形象。但是，在网络上够买房子的人很少，因为房地产网络营销中存在的问题还是有的，目前存在的最大问题是网络安全问题、信用问题、法律问题等等。对于这样的一个问题，我个人提出了一些解决的方法。我个人认为以后房地产网络营销发展前景更为广阔。
关键词：网络营销房地产网络营销存在的问题解决方法
目录：
摘要
正文目录
结束语
附录
正文目录：
第一章网络营销概述
第二章网络营销对房地产营销的意义
第三章房地产网络营销目前存在的问题及解决方法
第四章我对房地产网络营销的建议以及看法
一、网络营销概述
<1>网络营销的含义
网络营销是营销手段中的一种，是企业市场营销的重要组成部分，它是以网状的体系所组成的。人际网络营销是其中一种，而以互联网为载体又是一种，以人际网络为主营销体系，主要是利用人际关系进行营销，而以互联网为载体的这一种营销方式，其实与电视营销，报纸营销，或者户外营销是一样的，属于媒体营销类，通俗来说，网络营销是以互联网络为媒体，以新的方式、方法和理念实施营销活动，更有效地促成个人和组织交易活动的实现。
<2>网络营销的特征
网络营销作为新的营销方式和营销手段实现企业营销目标,最重要也最本质的是组织和个人之间进行信息传播和交换,如果没有信息交换,交易也就是无本之源。正因为如此,互联网具有营销所要求的某些特性，使得它与传统的营销是有一定的区别的，主要表现在以下的几个它独有的特征：
(a)跨时空。营销的最终目的是占有市场份额。企业有工作时间的限制，有时候顾客因各种原因不能在企业上班的时间去看房，但是网络营销却可以24小时工作，对企业来说是一大促进企业和顾客达成交易的好工具。
(b)多媒体。互联网络被设计成可以传输多种媒体的信息，如文字、声音、图象等信息，使得和顾客的成交易可以更加方便而进行的信息交换可以多种形式进行，可以充分发挥营销人员的创造性和能动性。
(c)交互式。互联网络可以展示商品目录，联结资料库，可以给顾客提供有关商品信息、进行产品测试与消费者满意调查等，实现企业与顾客的互动双向沟通。
(d)拟人化。互联网络营销所具备的一对一营销能力，恰好符合定制营销与直复营销的未来趋势，而且它是以消费者主导的、非强迫性的、循序渐进式的是人性化的促销，这样就避免推销员强使推销的干扰，并通过信息提供与交互式交谈，与消费者建立长期良好的关系。
(e)成长性。互联网络使用数量快速成长并遍及全球，使用者多半年轻，属于中产阶级，具有高教育水平。由于这部分群体购买力强而且具有很强的市场影响力，因此是一个极具开发潜力的市场。
(f)整合性。互联网络上的营销可由商品信息至收款、售后服务义气呵成，因此也是一种全程的营销渠道。另外，企业可以借助互联网络将不同的营销活动进行统一规划和协调实施，以统一的传播资讯向消费者传达信息，避免不同的传播渠道中的不一致性产生的消极影响。
(g)高效性。电脑可存储大量的信息供消费者查询,可传送的信息数量与精确度远远超过其他媒体，并能顺应市场需要,及时更新产品或调整价格，因此能及时有效地了解并满足顾客的需求。
(k)经济性。通过互联网络进行信息交换，代替以前的实物交换，一方面可以减少印刷与邮递的成本，可以无店销售，免交租金，节约水电与人工成本，另一方面可以减少由迁回多次交换带来的损耗。
(l)技术性。网络营销是建立在以高技术作为支撑的互联网络的基础上，企业实施网络营销必须有一定的技术投入和技术支持，改变传统的组织形态，提升信息管理部分的功能，引进懂营销与电脑技术的复合型人才，在未来能具备市场竞争优势。
<3>网络营销的价值和发展趋势
网络营销的价值在于企业和能顾客很好进行沟通，为顾客进行产品广告。把握互联网的跳动脉搏，满足顾客的需求。无形的价值体现在立体的精细化广告传播模式也将给广告客户带来更多的附加价值。网络营销越来越受企业的喜爱，网络营销有3个发展方向，其一就是作为广告媒体，其二就是作为销售的终端，其三就是作为营销的渠道。这3种发展趋势对企业有促进作用，网络营销的未来会被更多的企业采用。
二、网络营销对房地产营销的意义
<1>目前房地产营销的不足
房地产营销是房地产企业管理和发展的重要纽带，目前房地产营销中存在一些不足，这些不足阻碍了房地产企业的发展。这些不足表现在：
一是企业不去找消费者的买点，而是热衷于自己企业的概念炒作。以“卖企业概念就是卖消费者的买点”做房地产企业的经营理念，并没有先弄清楚消费者的买点，企业先有产品，再找想象中的目标人群。当产品找不到合适的目标群后，就盲目地制造所谓的“卖点”，但消费者却不买账。买卖双方观念的错位，使得许多开发商在付出巨额的广告投入后只好在市场的洗礼中败下阵来。房地产企业营销时之所以会有这样的经营理念是没有很好的进行市场调查。
二是由于房地产的市场需求具有明显的地域特征，每一个城市以至每一个城市的不同区域，居民在住房需求上会有很大的差异性。而且房地产营销还要受时间和空间的限制，这样就不能和别的区域的可能的潜在客户好好的沟通，这样也会造成消费者的需求得不到更好的满足，对企业也是失去了以次机会，对企业来说绝对是一笔损失。
对于房地产营销的不足，这正是网络营销的优势，房地产网络营销可以将目前房地产营销中存在的问题很好的进行维修。将房地产网络营销与目前房地产传统的营销模式比较，会看到房地产网络营销的优势和必要性。如以下。
<2>房地产网络营销的优势
随着网络逐渐渗入城镇居民的生活当中，对人们生活、阅读及工作习惯造成了巨大的影响，房地产企业实施网络营销是必须的。网络营销在房地产的营销中也是有一定的优势的，可以帮助了消费者可以不用出门也可以买到自己所喜爱的房子。房地产网络营销最大的优势在于“顾客不出门,尽选天下房”,不需要从一地赶到另一地选房看房,仅在房地产中介公司里,利用互联网,就可了解整个小区的规模和环境,进行各种房屋的查询和观看,购房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋,过去十分耗费时间、口舌和精力的选房过程,在网络营销的环境中,变得十分轻松有趣和迅速快捷。。这些优势对房地产企业的发展是有一定的影响的。房地产实施网络营销的优势是：
a 、改变房地产营销理念。房地产快速发展时期，房地产市场属于卖方市场，对于开发商而言基本上没有卖不出去的房子，以产品为导向的营销理念占据主导地位。但是随着房地产市场的发展，特别是由于消费者的房地产知识逐渐丰富，购买行为日趋理性化，竞争环境的迅速扩大，使消费者选择的回旋余地扩大，对物业及开发商的要求越来越高。而房地产网络营销带来的最大改变就是以顾客为导向的关系型营销理念占据着越来越重要的地位，只有对产品精益求精，充分研究客户行为、客户需求、掌握并最大限度利用客户数据库才能够赢得客户的忠诚度。因此网络营销的推广可以促进开发商不断提升产品品质，更好地适应房
地产市场由“卖方市场”向“买方市场”的转变，对房地产业的整体发展有很好的促进作用。
b、消费者发生巨大变化。互联网使消费者潜在需求被激发的时间较原来加快，购买决策过程缩短。影响购买决策的最大障碍是消费者知识的欠缺，互联网上房地产知识非常丰富，消费者可以充分学习，由于互联网带来的沟通便利使有经验用户的使用经验和感受得到最快的传播，而且不同决策阶段的网民均可以在同一平台进行交流，从而使潜在购买者在同一时间和地点就可以获得立体的感受和知识，从而使潜在消费者对自己的需求定位将更加准确、具体，消费行为更加专业，并能够更快完成从潜在用户到实际用户的转变。但是随之而来的也有消费者品牌忠诚度下降的问题，因为有机会了解更多的产品、性价比更好的产品、更符合自己需要的产品，转换品牌的机会明显加大。
c、降低营销费用。与销售现场包装费用、传统媒体广告费用等比较起来，网络营销所需的网络服务器软硬件费用、网络使用费用和维护费用可以说是微不足道的，开发商甚至可以利用网络信息服务商(ICP)或网络服务提供商(ISP)租赁网页空间，以节省更低的成本。利用互联网络信息量大、言论自由的特点，可以通过网络论坛等形式对项目所处片区、设计概念、生活理念、企业理念等内容的炒作，可以在短时间内积聚人气，快速提升项目的提及率及知名度，对品牌推广建设、项目的前期预热等起到相当显著的作用。
d、互动性大大增强。客户可以按照自己的需要获得物业的详细资料，使购买目标更为明确，大大简化了现场的销售过程；同时客户也可以向开发商直接提出需求，开发商可以通过客户的登记信息准确地了解到客户的真实需求，并相应地调整营销行为，使营销活动更有效。这种沟通是交互式的，在给予消费者有关房地产商品信息的同时，也回收了消费者的反馈信息。
e、充分利用多媒体功能。房地产网络营销与传统媒体广告相比，能够实现立体式的全景信息展示，利用文字、图形、图像、声音等多种表达形式传递信息，更能利用虚拟现实技术让客户充分体验所选物业的空间尺度，并且可以变化光线、昼夜、不同天气、不同气候等环境，以及改变客户所处位置通过各种视角充分地表现物业特质，给客户以较为真实地“情景体验”，激发客户的购买欲。
f、为客户提供实时服务。以网络为平台的系统可以实现连续工作，随时为客户提供服务，这给客户带来了极大的便利，客户可以根据自己的时间安排随时通过网络访问，浏览项目信息，了解项目动态。但是开发商必须要明白创新的重要性，网络时代知识更新、观念更新已经成为一种生活习惯，如果说在以前人们还能忍受常年不变的一种面孔，但网民却无法忍受。缺乏创新的企业会很容易被遗忘的。
g、突破客户地域界限。通过网络远程互动展示，可以突破房地产本地营销的框架，对于高档公寓及别墅的销售能起到非常好的促进作用。如果能够借助电子商务，甚至可以在网络上完成房地产销售的全过程，可以完全打破房地产地域限制。信息传播的无地域性使习惯于做地区市场的企业不得不重新考虑自己在更大环境下生存和发展的机会，以及如何应对即将到来的冲击，提高企业的竞争力。
<3>网络营销对房地产营销的作用
拿上面两点来比较，可以看出房地产网络营销和房地产传统的营销是有很大区别的，传统营销中存在的问题，网络营销却可以成为它营销的优势。我们知道房地产网络营销是房地产传统营销的继承和发展。也知道营销者是信息的主动推送方,消费者是各种信息的被动接受方,营销者可以清楚地传递自己想要传达的信息,但是消费者不能直
接将意见反映给营销者,营销者只能借助市场调查和销售业绩来了解营销活动的结果,造成营销者与消费者之间无法完全沟通信息,不但使营销的时间拉长和费
用开销变大,而且因为消费者成为被动的信息接受者而必将对此产生反感,这是
大工业企业大规模生产条件下卖方市场的特征。而网络媒体特性与此不同,网上营销主要采用的是“牵引”方式,网络媒体采用“多对多”的营销模式,可提供
一个即时的新的传播模式。网络上的消费者既可以是信息接受者,也可以是信息发送者,营销信息针对的消费者可以有很大的主动权,可以自主决定在什么时候
浏览、到哪个网页去浏览、浏览什么内容的信息,另外消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣,可以点击相关的内容,得到更加详细的资料,这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。这样客户就可以很方便的再网络上选自己所喜欢的房子，企业也可以快速准确的传递信息给消费者。
房地产网络营销对它之前传统营销是一种冲击,也是一种变革,但网络营销
与传统营销并非不可调和,网络营销本质上同传统营销方式一样仍然是以引导商品和提供服务为主,从生产者到消费者和使用者所进行的一切企业活动。网络营销市场是基于互联网环境的营销活动,是一种新的营销方式,利用了网络媒体传
播的新观念和计算机网络新技术等新的营销工具和营销观念。而房地产的网络营销也是充分利用了互联网的技术优势和效率优势,进一步拓展房地产营销的空间,突出房地产项目的特色,更加全面地提供房地产信息,更加有针对性地向消费者
推出房地产商品,提高从事咨询、开发、中介等房地产业务的企业的竞争能力,
从而更好地服务于消费者。
网络营销对房地产营销是有很重要的促进作用，可以让消费者能够顺利买到房，而且可以促进房地产企业和消费者直接的沟通。对企业销售产品有很大的推进作用，网络营销就好比是房地产企业通向消费者一个桥梁，为企业和消费者都提供了方便。
三房地产网络营销目前存在的问题及解决方法
网络营销做为21世纪最受企业欢迎的一种销售方法，之所以被企业那么重视，是因为网络营销有一定的优势，但是我们知道没有什么是十全十美的。
就连那么被企业青睐的网络营销也是如此，房地产实施网络营销的确是给房地产企业带来了一定的好处和加快了企业的发展，但同时也是存在一些问题的。
存在问题必然会阻碍了企业的发展，但是最重要的还是发现了问题就要想想如何去解决这样的问题，如：
网络安全。网络安全是制约着房地产网络营销发展的最大障碍。房地产商品无论对企业还是消费者来说都是一件很大的事情，房地产商品有价值大的特点，所以在网上一旦达成交易，就会产生大额资金的流转，但由于我国现阶段网上银行的支付体系并不完善，消费者在网上购房还是会担心在网上支付那么现金，会不会很危险。也可能因为这样的一种心理会阻碍了消费者原本想在网上购房的想法。而对于房地产网络营销存在网络安全问题，企业应该建立网上支付工具的自动化监控和管理体系，这样才能进行严格的监督和协调。用于网上支付的信用卡、电子支票等工具的信息很容易遭到黑客的袭击，不能保证支付的安全性。所以安全的网上交易系统必须具有一个安全可靠的通信网络，以保证交易信息安全，迅速地传递，同时必须保证交易数据库服务器的绝对安全，防止网络黑客闯入盗取信息。只有确保营销环境的安全性、交易信息的真实性、数据的有效性、身份的确认性等问题，才能保证网络营销的安全进行。也只有保证了网络的安全，消费者才更放心把自己的钱交给网络，因而企业才能达到营销目的。
政策和法律的完善。目前关于电子商务交易的政策还不够完善，缺乏法律的有效保障，现行法律对于电子货币、电子签名等存在着不适应性，最终损害到消费者的利益，这无疑在相当程度上阻碍了房地产网络营销的开展。对于这样的一个问题，房地产企业这就需要尽快完善网络交易的管理办法，形成关于安全、保密、认证等方面统一的标准，许多网络交易双方的权利、义务和网络销售的法律效力等交易的细节问题还有待进一步明确。同时各商业银行的电子金融系统采取了不同的建设标准，但是应该做到技术尽量实现统一，使网上金融的整体服务效率可以上升，也可以让消费者对房地产企业更加的看好。
基础设施保障。网络营销基础设施包括大规模的企业网络平台、商业网络平台、完善的社会信用体系及电子金融体系等等。就目前设立网上银行的金融机构而言，由于社会信用体系还不够完善，使用者的数量还相当少。诚信的环境是发展网络营销的重要基础，我国目前尚未建立起完善的个人、企业信用体系，个人信用及企业信用难以评估，而且由于网络本身的虚拟性，难免使客户对网络交易产生疑问。基础设施的发展规模直接影响着网络营销发展的进程，要推动网络营销快速发展，就必须大力建设网络营销基础设施。房地产网络营销是房地产营销模式的一次创新，然而限于房地产企业与网络自身的特点，它在短时间内并没有能力完全取代传统营销模式独立运作，因此整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的发展趋势。传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。两者是缺一不可的，只有整合才能使其发挥最大的功效。
营销理念的转变。网络营销的执行力度直接取决于房地产企业决策者的理念，这就需要改变“网络营销就是网络路演”的肤浅认识，充分理解互联网络的特点，发掘其优势，使其更好地为项目销售服务。此外，房地产是一件高价值的商品，它往往是一个人，一个家庭积蓄几年，十几年，甚至几十年的劳动所得才能购买的。因此，几乎所有的购买者在决定购房之前，总有一个漫长的比较选择的过程，能否依靠网络实现交易在很大程度上与人的感性理
念有关。虽然网络的大信息量和快捷的特点能够将购买者的选择过程简洁化、效率化，但是购买者对房地产的现场感受和感性抉择则是网络本身无法取代的，要在短时期内改变消费者的传统消费观念决非易事，需要改变消费者长期形成的消费习惯，培养和建立全新的消费方式。
四我对房地产网络营销的建议及看法
房地产实施网络营销，是一个非常明智的选择。21世纪吃得最香的就是网络营销，网络营销是市场营销中的一大热点，企业要想跟得上互联网的发展，选择网络营销是必然的。特别是房地产企业，房地产做为我国的三大经济发展之一，是消费者一直关注的商品，房地产网络营销可以加速了房地产企业的发展，也会为国家带来一定的经济效益。
我个人认为房地产网络营销前景无限，中国将成为全球网民规模最大的国家。网络的巨大威力使人类进入了网络新经济时代,网络作为一种创造的、破坏性的力量,也正在使我们的房地产市场营销环境发生转变.而这样的变化对房地产来说我觉得是一种鼓励，鼓励房地产企业更好的发展网络营销，更加去重视消费者的买点，更加重视房地产网络营销中会存在的问题并想办法去解决问题。当前,我国房地产企业正面临市场经济、经济全球化和新经济的三重挑战。中国加入WTO后经济全球化、一体化的趋势对中国房地产企业的影响越来越大。国外一些资金雄厚、规模较大的房地产企业已经陆陆续续地进入中国,市场竞争愈演愈烈。同时,新经济的发展,将影响整个经济的增长方式,同时也给传统的房地产企业带来了严峻的挑战。目前,随着国际互联网的发展而兴起的网络营销,普遍认为是通过互联网采用现代化的信息技术,结合传统营销的多种策略而开展的营销活动。房地产是传统产业,又是一个新经济的产业。当传统房地产与信息技术相结合时,传统房地产企业的销售业务就有了新的发展空间,房地产企业网络营销即将成为房地产领域的最好的营销手段。