仓储物流项目可行性研究报告
目录
第一章总论．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1.1项目简介..................................
1.2项目结论..................................
第二章项目背景及建设的必要性.................
2.1项目市场研究—PEST模型分析.................
2.2仓储物流项目建设的必要性....................
第三章市场营销策略及项目定位..................
3.1产品策略....................................
3.2价格策略....................................
3.3销售渠道及促销策略..........................
3.4项目定位....................................
第四章项目建设规模及土地利用情况.............. 4.1项目建设原则和指导思想.......................
4.2项目建设方案及土地利用情况分析............... 4.3项目功能平面图...............................
4.4项目建设用地的结论...........................
第五章环境影响分析............................
5.1项目选址环境现状
5.2项目建设期的环境影响
5.3绿化原则
5.4项目营运期环境影响
5.5环境影响评价
第六章员工队伍建设及培训计划6.1员工队伍安排
6.2组织管理机构
6.3人员培训
第七章项目分析的假设前提
7.1项目的顺利开展
7.2产品市场平稳发展
7.3国家经济发展平稳
7.4财务假设
第八章项目投资估算
8.1建设投资及成本估算依据
8.2建设投资估算内容
第九章销售收入和成本费用估算9.1销售收入与销售税金的估算9.2总成本费用估算
第十章经济效益指标分析
10.1现金流量表
10.2指标分析
第十一章不确定性分析及风险对策
11.1盈方平衡分析
11.2敏感性分析
11.3经营管理风险
11.4市场风险分析
11.5政策风险
11.6其他不可预见风险
第十二章项目管理与实施进度12.1项目管理
12.2项目监理
12.3项目建设工期和实施进度第十三章工程招投标
13.1概述
13.2发包方式
13.3招标组织形式
13.4招标方式
第十四章结论与建议
14.1社会效益分析
14.2经济效益分析
14.3建议
第一章总论
1.1项目简介
1.1.1项目名称：
XXXX建筑工程有限公司仓储物流项目
1.1.2项目公司概况：
XXXX建筑工程有限公司是成立于二零一零年一月十五日，公司注册资本捌佰万元（人民币），主要经营建筑工程施工，装饰工程，土木建筑工程，土石方工程施工，道路桥梁修建及维修，道路工程施工。该公司从工程施工开始创业，随着公司的不断发展壮大，在原有的业务基础上，开拓业务范围，现已发展成为XX地区较有影响力的工程公司，公司现有员工30人，其中管理层7人，公司管理结构比较完善。公司在慎重研究XX市振兴区汤池综合工业园区的经济发展形式后，决定新建与XX市振兴区汤池综合工业园区发展特点相适应的仓储物流中心，即XXXX建筑工程有限公司仓储物流项目。本项目是在公司现有经营状况允许的基础上，新投资的项目，主要从事钢材、木材及新型能源的仓储物流服务。
1.1.3项目负责人：陈斌
1.1.4编制依据：
本报告的编制依据为XXXX建筑工程有限公司提供的XXXX
建筑工程有限公司仓储物流项目功能分区平面图及相关情况介绍、《物流业调整和振兴计划》、关于汤池综合工业园区发展规划、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及国家现行财税政策、会计制度及相关法规。
1.1.5项目建设地址及规模：
XXXX建筑工程有限公司仓储物流项目是通过对目前XX市振兴区及周边仓储物流市场状况进行考察论证的基础上，拟新建仓储物流中心，该项目的建成将促进当地的仓储物流业的快速发展。
本项目位于XX市振兴区汤池综合工业园区
项目计划占地21400平方米，其中建筑占地面积15000平方米，绿化占地面积1600平方米，厂区道路占地面积4700平方米。总建筑面积21300平方米。购置运输设备及其它相关设施设备，并配套道路、绿化、停车场、给排水和变配电等辅助工程。
经估算，本项目总投资2500万元，其中建设投资2350万元，流动资金150万元。资金来源由企业自筹。项目计算期为十年，其中项目第一年为建设期，第二年以后为经营期，根据项目实施进度安排投资计划。
1.2项目结论
1.2.1项目财务分析评论
本项目计算期十年，总收入为9044万元，总成本为5788万元，内部收益率为12.26%，高于行业收益率10%；项目
净现值为257.75万元，大于0，经济效益显著。综上所述，此项目是可行的。
1.2.2主要技术经济指标表
表1-1主要技术经济指标表
序号名称单位数量备注
1 总收入万元9044
2 总成本万元5788
3 营业税金及附加万元319.70
4 利润总额万元2905
5 投资回收期年 5.35 静态
6 内部收益率12.26%
7 财务净现值万元257.75
8 所得税万元726
9 税后利润万元2179
10 就业人数人30
第二章项目背景及建设的必要性
2.1 项目市场研究-PEST模型分析
外部环境对市场作用的因素主要由政治法律（Political）、经济（Ecotomic）、社会文化（Social）、技
术（Technological）等环境因素构成，建立在这几种要素基础上的市场宏观经济环境分析方法称为PEST模型分析法。
2.1.1政策法律因素的分析
2.1.1.1物流业调整和振兴规划
2009年2月25日，国务院常委会议审议并原则通过了十大产业振兴规划中的第十个产业——物流业，规划中提出物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，设计领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。国家支持物流业的大力发展充分发挥市场配置资源的作用，调动企业的积极性，从满足物流需求的实际出发，注重投资的经济效益。政府要为物流业的发展营造零号的政策环境，扶持重要的物流基础设施项目建设。统筹国内与国际、全国与区域、城市与农村物流协调发展，做好地区之间、行业之间和部门之间物流基础设施建设与发展的协调和衔接，走市场化、专业化、社会化的发展道路，合理布局重大项目。建立技术标准，推进一体化运作。按照现代物流理念，加快技术标准体系建设，综合集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率。大力推进物流
服务的社会化和专业化。
鼓励生产和商贸企业按照分工协作的原则，剥离或外包物流功能，整合物流资源，促进企业内部物流社会化。推动物流企业与生产、商贸企业互动发展，促进供应链各环节有机结合。积极发展多式联运、集装箱、特种货物、厢式货车运输以及重点物资的散装运输等现代运输方式，加强各种运输方式运输企业的相互协调，建立高校、安全、低成本的运输系统。加强运输与物流服务的融合，为物流一体化运作与管理提供条件。
加强对制造业物流分离外包的指导和促进，支持制造企业改造现有业务流程，促进物流业务分离外包，提高核心竞争力。培育一批适应现代制造业物流需求的第三方物流企业，提升物流业为制造业服务的能力和水平。制定鼓励制造业与物流业联动发展的相关政策，组织实施一批制造业与物流业联动发展的示范工程和重点项目，促进现代制造业与物流业有机融合、联动发展。本项目作为XX市振兴区汤池综合工业园区内的仓促物流中心，将紧紧围绕为相关制造业服务的宗旨，力争在有利政策及园区实际情况的基础上发展成为区域内一流的仓储物流中心。
2.1.1.2XX市振兴区汤池综合工业园区发展规划与总体目标
振兴区汤池综合工业园区位于振兴区西部，被誉为振兴
区西大门，也是XX与东港的重要接点。现已开通的丹大高速公路在汤池设有出口(XX西站)，XX民航机场坐落于镇内接梨树村，距XX大东港口30公里，即将开工建设的东边道铁路横穿镇区，并在金固村建设XX铁路站，已形成海、陆、空等多种运输方式和四通八达的交通格局。1、园区定位：以绿色食品(农林产品)加工、物流服务、机械制造、轻纺服装、新型建材等产业为重点的综合性工业园区。突出产业关联性，强调成长性，利用现有资源吸引同类产业集聚，带动相关产业发展，形成完整的产业群和产业链。2、园区土地规划：位于汤池镇政府附近，土地面积7480亩。已有厂房建筑占地4380亩，待开发土地3100亩。3、发展规划：一园、两带、三城一园：以汤池镇现有产业基础，延伸到集贤、金固、接梨树，形成汤池镇综合工业园区；两带：以集隆线为轴，依托金大路酒店及周边农业基础，形成特色农业带、休闲娱乐带；三城：一是以集贤现城区、二是老镇政府周边现城区形成两个商住区；三是接梨树、杨子泡地段依托辽宁地质中专，规划大学城。4、产业基础：已有219家企业落户园区，规模以上企业20多家。
良好的交通基础设施及完善的配套环境将会为本项目的建设及发展提供外部环境。
2.1.2经济环境分析
2.1.2.1国内市场需求分析
要发展经济，仓储物流业是重中之重。中国经济要发展，商品要流通，那么仓储物流业是首当其冲。仓储物流业是国民经济发展的助推器和加速器，现代物流决定了现代经济发展的规模、效益和质量。
2006年在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，我过物流运行仍保持较快增长。2006年前三季度，我过社会物流总费用为22253亿元，2008年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2008年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。2008年，全国社会物流总费用为54542亿元，增幅比2007年下降0.1个百分点。2008年，经历了罕见的雨雪冰冻、汶川地震等灾害的重大考验和国际金融危机的严峻挑战，但是我国物流业仍然实现了平稳较快发展。
随着中国经济的逐步复苏和物流专业化的分工，将会催生出一个庞大的仓储物流。
2.1.2.2区域市场需求分析
XX是中国海岸线最北端的港口，通过水域连接朝鲜、韩国、日本、俄罗斯，具有独特的地理区位优势，具有沿海、沿江、沿边明显特点。XX港又位于东北经济区海岸线的最东端，直接沟通黑、吉、辽三省东部地区，该区域面积广阔、
人口众多，物产丰富，具有非常的经济性。XX的这种区域优势对地区经济的发展具有直接的影响，随着港口城市的定位和东北东部铁路的开通及丹大高速公路的建设，XX已经形成了新的区位优势。以上区情表明振兴区汤池综合工业园区将成为我省装备制造业的一个集聚区，按照国家产业规划精神，大力发展与现代制造业相配套的第三方物流将进一步提高该区域制造业的发展速度，这将为本项目的建成提供很大的市场发展空间。
2.1.1.3社会文化分析
2.1.1.
3.1区域的基础设施分析
仓储物流业的发展要求公路等基础设施的逐步完善，振兴区汤池综合工业园区位于XX市与东港市中间地段，属城乡结合部，“三沿”优势明显。
1、陆路交通便捷
拟建中的东北东部铁路直通通化，在建设当中的丹沈、丹大的城际高速客运铁路使XX到沈阳、大连的时间缩短到1小时。同时，丹通丹海高速公路也在建设之中。
2、海运交通畅通
XX港是中国大陆海岸线最北端的贸易商港。现在，XX 港已同日本、韩国、朝鲜、俄罗斯、美国、香港等30多个国家和地区的70多个港口开辟了散杂货、集装箱和客运航线。
3、航空运输逐步扩大规模
XX市于2008年2月组建了XX机场改扩建工程指挥部，XX机场改扩建工程随之正式启动。工程的所有设计工作将在5月底前完成，工程将在6月前开工建设，2010年上半年一期工程完工。一期工程主要是新建候机楼12000平方米，扩建停机坪12720平方米，扩建停车场11000平方米，同时相应改造其他附属配套设施。
海、陆、空的交通优势为本项目的发展提供了广阔的空间条件。
2.1.1.
3.2区域的投资环境分析
2.1.1.4技术因素分析
仓储物流企业的建设在技术上主要有两大方面：一是建立现代的仓储物流服务理念；二是建立物流信息化管理。
按照现代物流理念，加快技术标准化体系建设，综合集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率。以满足生产者和消费者不断增长的物流需求为出发点，不段创新物流服务方式，提升服务水平。
建立信息化管理制度，提高物流信息化水平。制订物流信息技术标准和信息资源标准，建立物流信息采集、处理和服务的交换共享机制。建立物流网络，推动物流信息平台建设。
本项目将采用良好的仓储物流管理模式及信息化管理制度，为本想的发展提供良好的技术基础。
2.1.2市场特征分析
2.1.2.1市场生命周期
市场生命周期反映了一个市场的活力和发展趋势。一般而言，一个市场从开始道消亡的过程需要四个阶段：幼稚期、成长期、成熟期和衰退期。
图2-1市场生命周期图
曲线Ⅰ表示细分市场的生命周期；曲线Ⅱ表示生命周期过程中市场投资水平的变化，这里可以理解为促销投资水平；曲线Ⅲ表示生命周期过程中盈利水平的变化。从图中可以看到，生命周
期的不同阶段，市场环境及主要营销指标的变化趋势。
我国仓储物流作为国家现阶段的重点支持产业，本项目作为带动地区仓储物流行业的发展，其将会按照市场生命周期快速进入成长期。
2.1.2.2经济周期
经济周期一般会经历繁荣期、持续增长期、衰退期及恢复期四个阶段。
图2-2经济周期图
本项目处于这样的一个经济周期里，既有机遇，又有挑战，关键在于项目负责人如何抓住有利的机遇，并规避风险，在国家的政策引导下寻找到企业的发展空间，既提高了企业的效益，又能对国民经济尽到企业家的责任，推动经济的进一步发展和良性循环。
综上仓储物流业发展状况在政策、经济、社会文化及技术发展分析可以看出，本项目的提出符合国家政策及区域发展的总体目标，适应当地经济发展需要，在区域招商政策及技术方面都有利于本项目的发展，其建成将会快速成长，为当地的经济发展作出一定贡献。
2.2仓储物流项目建设的必要性
2.2.1项目的建设符合物流业的国家相关政策
物流产业振兴规划中明确提出发展现代物流服务业。大力推进物流服务的社会化和专业化，优化物流业发展的区域布局，提高物流信息化水平，加强对制造业物流分离外包。本项目将以建设现代仓储物流服务业为目标，符合国家物流产业发展规划及相关政策。
2.2.2项目的建设增加财政收入，创造就业机会
本项目可以获得较好的经济效益，为振兴区增加财政及税收收入项目建成后的未来10年内将缴纳各种税费1077.67万元。同时项目将新增就业岗位30个，为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，扩大经济内需，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。
2.2.3项目的建设有利于区域产品的流通
本区域内聚集着以黄海钢管、嘉禾食品、优耐特纺织、远达机械等多家以机械，化工，服装，汽车，食品生产为主的企业集
群，但同时该区域内现代服务业发展不足，尤其是现代服务业企业较少，针对本区域内企业多为生产行企业，大力发展该区域仓储物流业对于优化该区域产业结构，提升该区域内企业的产品流通速度有着非常重要的意义。按照振兴区未来规划定位的要求，本项目有极强的示范带动效应。
2.2.4提升城市形象，完善城市功能
本项目也是振兴区赶超现代城市发展步伐的需要，也符合近年来国内外城市发展的潮流，从国内外许多有影响的城市看，都争相把建设当地现代物流摆上日程。该项目已同时具备各方面比较成熟的操作条件。
第三章市场营销策略及项目定位
3.1产品策略
本项目的建设产品主要有二部分：一是提供仓储服务；二是提供交通运输服务。
企业将以建立现代仓储物流中心为宗旨，结合现代的管理和服务理念，努力打造区域内一流的服务水平。
3.2价格策略
本项目定价结合区域经济发展水平及成本，采取适中的定价策略。
3.3销售渠道及促销策略
采用人员促销及发送纸质宣传资料方式进行大范围宣传；
结合园区制造业布局情况，积极推进园区制造业委托仓储物流服务；
利用现代电子商务系统，进行网上推广；
3.4项目定位
本项目市场定位如下：结合区域环境，创建一流仓储物流服务中心。企业实施科学定位，选择差异化战略可能带来的一个结果是顾客群缩小和单位成本的上升。从而导致服务价格的攀升。因此要十分注意以优质的独特服务来降低客户的价格敏感性，以差异化独特性的深化来阻挡替代品的威胁而维护顾客的忠诚，并通过差异化品牌的创建来集中和壮大顾客群，在企业效益不断提高的同时，实现单位服务成本和单位服务价格的下降。
第四章项目建设规模、土地利用情况
4.1项目建设原则和指导思想
4.1.1项目建设标准
根据国家建设标准，结合地区实际情况建设。在充分考虑项目功能齐全，配套设施完善，环境美观优雅的基础上，计划项目占地面积21400㎡，总建筑面积21300㎡。
4.1.2规划指导思想
依据城市总体规划要求，同时参照政府对城市建设的意见，
结合地形特点，合理进行规划。
遵守统一原则、合理布局的原则，合理划分不同功能片区以利于可持续发展建设的要求。
重视整体设计。内部力求合理布局，外部处理好与城市大环境的有机联系，注重开发综合效益。
4.1.3规划原则：效益性原则
效益性原则具有双重含义，宏观而言效益性原则就是要求本次建设借鉴外部成功经验，将土地资源、项目资源、设施资源以效益优化原则进行优化配置，形成社会、经济、环境协调发展。微观而言，应体现我仓储物流建设的实际需求，合理布局，拉动地方经济的发展。
4.2项目建设方案及土地利用情况分析
4.2.1项目建设方案
本项目位于振兴区汤池综合工业园区，东临***，南临***，北临***，西临***。项目计划占地21400平方米，其中建筑占地面积10671平方米，绿化占地面积2500平方米，厂区道路占地面积8229平方米。总建筑面积21300平方米。分别为2个仓库、3层办公楼、5层车间、职工宿舍及公共配套用房等。
具体建设面积见下表：
中心建筑物情况表
序号名称占地面积建筑面积层数
1 1#仓储2920㎡2920㎡ 1
2 2#仓储2850㎡2850㎡ 1
3 车间2650㎡13250㎡ 5
4 办公楼1000㎡3000㎡ 3
5 职工宿舍750㎡1500㎡ 2
6 配套用房501㎡501㎡ 1
7 合计10671㎡24021㎡
其中1#，2#仓库为钢材、木材仓储物流之用，车间为新型能源项目仓储物流之用。
4.2.2工程技术方案
（1）工程设计
工程建设充分结合地形、利用地形，并同周围的自然环境取得有机的联系；在规划设计上，要有利于地面水的排除，减少土石方的工程，以降低建筑的造价；大楼内部空间布置、形式、结构等要最大限度的满足多功能的要求。1#.2#仓储均采用钢架多维彩钢框架结构，1#，2#均为1层。办公楼一楼为配送中心。其余两层为公司其他部门办公之用。
（2）建筑标准：内外墙体为19cm空心砖墙，钢筋混凝土墙，内部采用轻质隔墙；顶棚用泰柏板，硅钙板吊天棚；门窗采用铝合金；内外饰面采用外贴面砖，低层贴磨光花岗岩，内墙喷塑、涂料。