高层居住建筑的消防安全管理示范文本
In The Actual Work Production Management, In Order To Ensure The Smooth Progress Of The Process, And Consider The Relationship Between Each Link, The Specific Requirements Of Each
Link To Achieve Risk Control And Planning
某某管理中心
XX年XX月
高层居住建筑的消防安全管理示范文本使用指引：此管理制度资料应用在实际工作生产管理中为了保障过程顺利推进，同时考虑各个环节之间的关系，每个环节实现的具体要求而进行的风险控制与规划，并将危害降低到最小，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。
随着社会经济的发展、土地资源也相对日益缺乏，特
别是在苏南等人多地少的经济发达地区，高层建筑已成为
城市建筑的主要选择。但是，随之而来的消防安全隐患也
在随之升级。从年初至今，我区接连发生了两起高层住宅
火灾，2月28日凌晨3时54分，新区某花园第27层住户
客厅发生火灾，火灾过火面积30平米，烧毁客厅部分家
具，造成2人死亡，火灾直接财产损失约5万元。3月2
日18时50分，新区某大厦18层公共走道发生火灾，消
防人员到场时发现有6名人员被困，其中有3名韩国人（1
名妇女、2名小孩），情况非常危急。火势扑灭后，人员被
全部救出，火灾原因为遗留火种引燃堆放的可燃物所致。
针对这两起火灾事故，笔者组织人员对全区的高层住宅小
区消防管理情况进行了调研，现将分析所得和工作对策供大家共同探讨。
一、两起高层住宅建筑火灾暴露出的安全隐患。
（一）物业管理成为最大的问题。主要表现在：一是开发商重建轻管。楼房建成后，物业管理对于开发商来说就成了次要的问题，尤其是一些小型开发商，秉着“肥水不流外人田”的思想，自己招聘几个人员就组成了物业公司，物业管理的不规范给社区安全留下了隐患。例如，消控中心值班人员无证上岗、小区消防通道划线停车收费成为显性问题。二是私自关停消防设施。一些物业为了节约管理成本，私自关闭消防电梯电源，关闭消防供水阀门，埋下了严重的消防安全隐患。在这两起火灾中，两幢高层建筑给水管网均没水，大大影响了火灾的扑救。三是从业人员消防业务素质不高。主要是从业人员没有经过消防安全培训，消控中心值班人员持证上岗率低，导致发生火灾
后惊慌失措，不懂如何处置。
（二）消防电梯设计施工的缺陷。《高层民用建筑设计防火规范》第6.3.3.11条规定：消防电梯间前室宜设挡水设施；消防电梯的井底应设排水设施。据调查，因规范没有强制规定，目前投入使用的几乎所有高层建筑消防电梯间前室均未设置挡水设施。在两起火灾扑救过程中电梯井均大量进水，其中一幢建筑消防电梯因进水引起电气短路而“罢工”，另一幢建筑则是物业主动关闭了电源，于是消防队员只能费力地爬上高楼进行灭火，对灭火救援行动造成了诸多的不便。
（三）消防水泵接合器设置不合理。一是设置的数量偏少。目前，高层住宅小区大部分因开发面积较小，供水最不利点均在消防车的压力范围内，所以小区基本只是在泵房旁边设置了消防水泵接合器。二是设置的位置难找。由于小区在建设过程中追求环境优美，道路设置情况较复
杂，中队虽然进行过“六熟悉”或灭火演练工作，但因人员调动或工作不细，往往会出现不能及时找到并利用水泵接合器来供水的情况。三是管理不善。因人为或管理不善的因素，出现管道堵塞或阀门关闭，导致中队无法正常使用水泵结合器，延误了火灾扑救的时间。
（四）小区业主或住户消防意识薄弱。一是只顾自身利益，对身边的公共安全漠不关心。如室内消火栓成了自家的免费水龙头，消防通道成为私家车宽敞的停车场，甚至消防设施关闭或报废也视而不见。二是自防自救能力低。有些住户缺乏消防知识，个别连灭火器都不会使用，更谈不上科学灭火自救逃生了。前文提到的2.28亡人火灾就是明显的例子，在只有客厅过火的情况下烧死2人，就是属于小火酿大灾。而3.2火灾中被困的韩国妇女和两个小孩均能用湿毛巾保护呼吸并在阳台用手电向消防人员呼救的正确应对措施，成为明显的对比。
（五）救援人员对利用高层建筑自有消防设施进行灭火的技术掌握不够理想。高层建筑火灾中，利用自身的消防设施灭火应该是最便捷的手段，但是目前中队官兵并不擅长用这些消防设施。一是习惯使然。高层等特殊火灾较少，大部分的火灾中队官兵用消防车和随车装备扑救非常方便，所以形成了依赖消防车的习惯；二是不会用。许多中队干部对建筑自动消防设施没有实际的工作经验，不掌握工作原理、不会熟练使用；三是不敢用。目前消防设施的管理维护水平不高，特别是居民小区的消防设施完好率低，有时候想用用不起来，担心延误火灾扑救时机；因而导致中队指挥员不能充分利用发挥建筑室内消防设施的作用，在火灾扑救效能上打了折扣。
二、高层居住建筑的火灾预防及管理对策
（一）强化建筑内部消防设施的维护和保养，确保其完整好用。一是高度重视室内消火栓系统的完整好用。在
扑救高层建筑火灾的过程中，室内消火栓系统是实现快速有效扑救的重要的也是“唯一”可以使用的利器。二是适当提高消防电梯的防水功能。除了增强电梯电机线路等部件的防水性能外，还应强制规定在高层建筑消防电梯间前室必须设置挡水设施，以有利于消防电梯充分发挥其功能。三是合理设置高层住宅小区消防水泵接合器。可规定每幢高层住宅建筑单独设置水泵接合器，并设置醒目的标志，特别是分层供水的标志。
（二）提高物业公司的消防安全管理能力。一是提高物业公司的准入门槛。要明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员，通过消防专业培训，作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。二是加强对物业公司的监督管理。消防监督部门应该把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项经常性工作，与建设、房管等部门之间建立信息通报制度，把履行消防安全职责情况
纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴。三是统一维护保养技术标准。借鉴消防安全重点单位管理模式，物业公司也要定期向消防部门报告建筑消防设施维护保养的状况。积极推广设有自动消防设施的小区接入城市远程监控报警系统，实现24小时对自动消防设施的远程监控。四是提高物业公司从业人员消防业务技能。建立持证上岗制度。物业公司必须在提高从业人员自身业务素质方面入手，通过消防部门的集中培训和自我学习，努力提高综合技能，提升消防设施的维护管理整体水准。
（三）加强法制建设，完善物业公司及业主委员会的管理职责。一方面，要进一步明确两者的法律责任和制约措施。新《消防法》第18条对住宅区的物业公司的消防安全管理明确了责任，但是物业公司是受雇于业主委员会，目前对业主委员会的法律责任规定还是空白。另外，对物业公司的法律惩戒措施较弱。新《消防法》第67条明确，
物业公司违反规定的，责令限期改正，逾期不改正的，对其直接负责的主管人员的其他责任人员依法给予处分或者给予警告处罚。另一方面，要明确消防设施的维保资金来源。现有关于物业管理的相关法律中，《物权法》规定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金由业主共同决定，是否收取须由全体业主三分之二以上通过。所以，通过地方立法或制定政府法规文件的方式，将消防设施维护保养、更新及接入城市远程报警监控系统的费用纳入大修基金和物业费支出的项目内，解决资金来源的最大的问题。
（四）提高消防中队应对高层建筑火灾的处置能力。一是强化针对高层建设火灾扑救的预案和演练。中队要建立并完善辖区内高层建筑灾害事故处置类型预案，强化对高层建筑的灭火救援演练。可明确设立高层民用建筑利用室内消防系统灭火和快速疏散及搜救被困人员的演练科
目。二是强化应对高层建筑火灾的器材装备建设。中队除了应配齐配强各类特勤器材和特种防护装备外，还要配备针对破拆高层民用住宅防盗门的特种装备，以利于灭火行动的展开以及人员的搜救。三是强化对高层建筑的技战术训练。继续深化基层执勤岗位练兵工作，从实战中出发，加强战训干部和中队官兵对自动消防设施的操控培训，达到熟练的程度，以锻炼和培养高层建筑火灾扑救的精英团队。
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