《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)逐条祥解概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本(GF-2000-0171)。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本(GF-95-0171)的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。
商品房买卖合同说明(内容略)
「释义」该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定(第3、4、5条)应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分，能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
「常见问题」有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
「对策」认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
合同双方当事人：(内容略)
「释义」该部分详细列明买卖双方(包括其代理人)的基本情况。
「常见问题」有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。(这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。)
「对策」卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位臵，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
第一条项目建设依据。
出卖人以__________________________方式取得位于
_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。「土地使用权出让合同号」「土地使用权划拨批准文件号」「划拨土地使用权转让批准文件号」为
__________________________.该地块土地面积为
_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，「现定名」「暂定名」______________________.建设工程规划许可证号为
____________________________，施工许可证号为__________.
「释义」该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。
「常见问题」实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”
「对策」虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
第二条商品房销售依据。
买受人购买的商品房为「现房」「预售商品房」。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为
__________________________________________.
「释义」该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
「常见问题」未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议(又称认购书、认购协议、订购协议)，在业内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
「对策」严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。
第三条买受人所购商品房的基本情况。
买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：
第___________「幢」「座」___________「单元」「层」___________号房。
该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
该商品房阳台是「封闭式」「非封闭式」。
该商品房「合同约定」「产权登记」建筑面积共
___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
「释义」本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
「常见问题」目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则(试行)》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则
性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。
「对策」针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)于2000年8月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门;其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主管部门审批发证;申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。”
第四条计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米__________________元，总金额(___________币)_____千_____百
_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(___________币)每平方米________________元，总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
4、
___________________________________________________________ ____________________
「释义」本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套(单元)计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
「常见问题」虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套(单元)计算”等方式。
「对策」计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。
第五条面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式，本条规定以「建筑面积」「套内建筑面积」(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第___________种方式进行处理：
1、双方自行约定：
(1)_______________________________________________
________________________________
(2)____________________________________________________ ___________________________
2、双方同意按以下原则处理：
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比=────────────────×100%
合同约定面积
合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议
「释义」当双方选择按建筑面积或按套内建筑面积计算房价时，合同约定
的面积(通常称“暂测面积”)有可能与申请产权登记时主管部门实际测量的面积
不一致，本条就是为解决该问题设计的 .本条设计了两种处理方式：一是双方约
定，二是按建设部《商品房销售管理办法》处理。
「常见问题」选择处理方式2，无疑是对买方有利的。但多数开发商还是
倾向于选择“双方自行约定：按实测面积为准，实测面积超过暂测面积的部分，
由买方按约定的单价补足房款;实测面积少于暂测面积的部分，由卖方按约定单
价退还房款”。这种约定，在面积变更较大的情况下，对买方来讲是不公平的。
「对策」负责任的开发商应采取措施避免或减少暂测面积与实测件面积的
差距。这样即使选择第2种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。
第六条付款方式及期限
买受人按下列第种第项方式按期付款：
1. 一次性付款乙方在年月日前付清全部房价款 %的，甲方给
予乙方占付款金额 %的优惠，即实际付款额为( 币) 仟
佰拾万仟佰拾元整。
2. 分期付款乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或
汇入甲方指定的银行(帐户名称：，帐号： )。
(1) 年月日前支付全部房价款的 %，计( 币) 仟
佰拾万仟佰拾元;
(2) 年月日前支付全部房价款的 %，计( 币) 仟
佰拾万仟佰拾元;
3. 贷款方式付款
(1)买受人应于年月日前支付全部房价款的 %，计元;
(2)买受人应于年月日前支付全部房价款的 %，计元;
(3)买受人应于年月日前首付款付清后，持有关材料于年月日前到银行办妥贷款手续，否则视为买受人违约。
4.其他方式
「释义」本条规定了一次性付款、分期付款、贷款方式付款、其他等四种买方付款方式。其中贷款方式付款是“2000文本”新增加的内容。
「常见问题」贷款方式付款(又称按揭付款)是个人购房常用的付款方式。但该条的相关规定显然过于简单，比如只规定了买方未能按期办妥贷款视为违约，但没有约定违约责任。而且实践中，由于买方对按揭贷款的条件知之甚少，卖方售楼人员也没有给予必要的介绍，致使签订购房合同后无法办妥按揭贷款，给双方造成麻烦甚至纠纷。
「对策」开发商应当将与本单位签订了《按揭贷款合作协议》的银行的相关规定详细地向客户说明，必要时可建议客户先向银行咨询在决定是否签订购房合同。如果签订购房合同后由于买方的原因导致不能按期办妥贷款，可约定一定比例的逾期付款违约金，超过一定期限还不能办妥的，卖方有权解除合同，并要求买方支付确定比例或数额的违约金。
第七条买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期在日之内，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行。
(2)逾期超过天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 (该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2._____________________________________________________ __________________________
「释义」按时支付购房价款是买方最主要的合同义务，本条规定了买方逾期付款应承担的违约责任。按本条1项的规定，买方的违约责任分为两种，一是按逾期天数支付违约金，合同继续履行;一是按支付累计已付款的适当比例的违约金，合同解除。卖方选择解除合同必须买足一定的条件，即买方的逾期达到约定天数。
「常见的问题」本条最难掌握的是如何约定卖方有权选择解除合同的逾期时间，以及违约金的比例。
「对策」结合实践经验，笔者认为确定卖方有权选择解除合同的逾期时间应考虑下列因素：(一)、卖方对资金的需求程度;(二)、标的房产价款的数
额;(三)、买方的资信状况;(四)是一次性付款还是分期付款、按揭付款。对于逾期付款违约金，笔者建议参照人民银行公布的金融单位计收逾期贷款利息确定。解除合同时按累计应付款计算的违约金，笔者认为不宜超过10%。
第八条交付期限
出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1. 该商品房经验收合格。
2. 该商品房经综合验收合格。
3. 该商品房经分期综合验收合格。
4. 该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的;
2._____________________________________________________ ___________;
「释义」本条规定的是卖方交付标的房产的最后期限、交付条件以及延期交付的免责事由。与原示范文本最大的区别是：规定了四种不同的交付使用条件。
「常见问题」签订该条时买卖双方最常见的争议是选择“该商品房经验收合格”还是“该商品房经综合验收合格”作为交付条件。由于诸如入住后很长时间供水、供电、交通、绿化等配套设施迟迟不能落实的案件屡屡被新闻煤体报道，买方越来越多地提出将商品房经综合验收合格作为交付条件。这种要求也有法律依据。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安臵方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
但实际操作起来有一些具体问题。以前的综合验收都是由建设部门召集各有关部门进行，经常出现竣工交付与综合验收完毕有很大时间差。2000年新的《建设工程质量管理条例》实施后，建设部门对工程竣工验收采取备案制度，由建设单位自行组织验收。这就造成建设单位需要分别组织多个部门的验收工作，使得验收工作更加费时费力。由于房地产的开发经营和施工涉及政府各个部门，特别是水、电等项目外部配套工程必须由政府指定的企业施工，开发商无法自主把握，制约了开发商交付计划的实施。绝大多数房地产开发商都难以实现在商品房交付
使用的同时通过“综合验收”，因此直接导致了开发商和业主之间的矛盾，甚至为此诉诸公堂。
「对策」在综合验收制度尚未完善或者开发商没有确切把握的情况下，建议开发商与客户选择“商品房经验收合格”作为交付条件，但要注意向客户将原因解释清楚。
第九条出卖人逾期交房的违约责任
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期不超过日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 (该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
2._____________________________________________________ ___________
「释义」本条提供的第1种卖方逾期交房的违约责任采取分段处理的方式，即违约时间在某天数内，卖方按买方已支付房款的一定比例支付违约金，合同继续履行;违约时间超过上述天数，则买方有权选择解除合同。
逾期时间超过确定的天数时，如果买方选择解除合同，卖方应当支付买方已付房款一定比例的违约金;如果买方选择合同继续履行，则卖方应按违约天数
支付违约金。违约天数应从约定交付时间起算起至实际交付止，按统一的比例计算，而不分段计算。
「常见问题」逾期交房是非常普遍的现象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商品不能控制的原因。随着老百姓权利意识的增强，因逾期交房引发的纠纷甚至诉讼也越来越多。
「对策」不管什么原因，只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。而且本条的责任应当与第七条“买方逾期付款的违约责任”相当。建议开发商本着公平对等的原则签订本条。如果出现逾期交房，应及时通知客户，确属己方责任的要积极主动承担责任;不应承担责任的，说明理由争取客户谅解。实践证明，只要处理得当，绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。
第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
1. 该商品房结构形式、户形、空间尺寸、朝向;
2._____________________________________________________ __________
「释义」本条是关于标的房产发生设计变更时如何处理的约定。
「常见问题」根据该条规定只有当规划变更、设计变更达到“影响到买受人所购买商品房质量或使用功能”的程度，出卖人才有义务通知买受人。这种规定过于原则，产生纠纷后难以判定。
「对策」为减少误解，应在该条自由约定的部分尽可能地将影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的情形明确约定。比如“房屋所在小区的容积率、绿化率、配套设施等发生变更”。
第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合
同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：_______________________________________________________ 「释义」本条是关于标的房产的交接程序以及相关法律后果的约定。
范本还规定了出卖人在交付房产时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这是不同与原范本(GF-95-0171)的新规定。住宅质量保证书和使用说明书制度是建设部1998年颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》确立的。目的是为了保障住宅消费者的权益，加强商品房住宅售后服务管理，促进住宅销售。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级;2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;2、结构类型;3、装修、装饰注意事项;4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配臵的说明;5、有关设备、设施安装预留位臵的说明和安装注意事项;6、门、窗类型，使用注意事项;7、配电负荷;8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等值得注意事项的说明;9、其他需说明的问题。
「常见问题」由于目前商品房买卖多采用预售形式，买方在签订合同时和其后的很长一段时间内，对标的房产的认识建立在开放商的宣传、承诺以及一些书面材料的基础之上。只有到交接阶段，这种“幻想”才变为看得见、摸得着的现实。而想象和现实总是有些差别的，更何况在我国房地产业尚不规范的大环境下夸大宣传、虚假承诺几乎是全行业的“惯例”，这些都导致了交接纠纷大面积产生。交接纠纷的表现形式可简单划分为逾期交付、标的房产质量争议(包括卖方不能提供验收证明和虽然能够提供验收证明但买方仍有异议)、买方不及时验收入住等。
「对策」交接纠纷虽然都发生在交接阶段，但其原因却不一而足，解决的办法也就应区别分析。比如标的房产的质量问题只有在开发建设的全过程采取措施才能彻底避免，而采用快捷、安全的方式通知买方、备好《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件、耐心解答买方有关房屋质量等方面的问题等等都会对减少、避免交接纠纷产生意想不到的效果。
另外，针对实践中有些买方由于自身原因未能按时交接标的房产的情况，建议在本条自由约定出约定：由于买受人原因，未能按期交付的，视为交付，标的房产损毁的风险由买受人承担，基于该房产产生的物业管理等费用由买受人自负。
第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
「释义」本条是关于出卖人权利瑕疵担保责任的约定。所谓权利瑕疵担保责任，是指出卖人就标的物所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。
「常见问题」实践中，出卖人将标的房产向银行抵押借款的情形屡见不鲜。
「对策」本条只规定出卖人违反权权利瑕疵担保义务，应当“承担全部责任”，过于笼统。学理上讲，出卖人违法权利瑕疵担保责任时，买受人可以主张的权利有：违约金、实际履行、解除合同、损害赔偿。建议买受人要求详细签订瑕疵担保责任。
第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定达到(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第种方式处理：
1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2._____________________________________________
「释义」出卖人交付的房产不符合附件中关于装修标准的约定时，应承担的责任。范本提供的处理方式为出卖人赔偿双倍的装修、设备差价，这是参照《消费者权利保护法》第四十九条的规定做出的。
《公司法》第4次平时作业 案例分析题（每小题20分，共100分） 1题：甲、乙、丙、丁四个国有企业和戊有限责任公司投资设立股份有限公司，注册资本为8000万元。2006年8月1日，丁公司召开的董事会会议情形如下：（1）该公司共有董事7 人，有5 人亲自出席。列席本次董事会的监事A向会议提交另一名因故不能到会的董事出具的代为行使表决权的委托书，该委托书委托A代为行使本次董事会的表决权。（2）董事会会议结束后，所有决议事项均载入会议记录。并由出席董事会会议的全体董事和列席会议的监事签名后存档。 2006年9月1日，公司召开的股东大会作出如下决议： （1）更换两名监事。一是由甲国有企业的代表杨某代替乙国有企业代表韩某出任该公司的监事；二是公司职工代表曹某代替公司职工代表赵某。（2）为扩大公司的生产规模，决定发行公司债券500万元。（3）公司法定盈余公积金2000万元中提取500万元转增公司资本。 要求：根据公司法律制度的规定，分析说明下列问题： （1）在董事会会议中A能否接受委托代为行使表决权？为什么？ （2）董事会会议记录是否存在不妥之处？为什么？ （3）股东大会会议决定更换两名监事是否合法？为什么？ （4）股东大会会议决定发行公司债券是否符合规定？为什么？ （5）股东大会会议决定将法定盈余公积金转增资本是否合法？为什么？ 具体分析如下： （1）A不能接受委托代为行使表决权。根据规定，董事因故不能出席董事会会议的，可以书面委托其他董事代为出席。但A为监事，不是董事，不能代为行使表决权。 （2）董事会会议记录存在不妥之处。根据规定，董事会会议记录，应由出席会议的董事在会议记录上签名，列席董事会会议的监事无须在会议记录上签名，而该公司列席董事会会议的监事在会议记录上签名，是不符合规定的。 （3）股东大会会议作出由甲国有企业的代表杨某代替乙国有企业代表韩某出任该公司监事决议符合公司法的规定。根据《公司法》的规定，股份有限公司股东代表出任的监事由公司股东会选举产生。 股东大会会议作出由公司职工代表曹某代替公司职工代表赵某的决议不符合公司法的规定。根据《公司法》的规定，股份有限公司职工代表出任的监事不是由公司股东会选举产生，而是由职工代表大会、职工大会或者其他民主形式选举产生。本题由公司股东大会选举职工代表出任监事是不符合规定的。 （4）股东大会会议决定发行公司债券是符合规定的。根据规定，所有的公司都是可以发行公司债券的。（5）股东大会会议决定将法定盈余公积金转增资本的决议方式是符合规定的，但是转增的金额是不符合规定的。根据规定，公司将法定盈余公积金转增资本时，留存的该项公积金不得少于该公司转增前注册资本的25%.丁公司转增资本时，留存的法定盈余公积金占注册资本的比例为（2000－500）÷8000×100%＝18.75%，留存的法定盈余公积金少于转增前该公司注册资本的25%，所以是不符合规定的。 2题、A、B、C、D、E五人共同投资设立了一有限责任公司。2006年3月13日，该五人订立了发起人协议，具体内容如下：该公司注册资本总额为人民币100万元，其中A拟出资20万元人民币，B拟以厂房作价出资20万元，C拟以知识产权作价出资30万元，D、E分别拟以劳务作价出资为10万元、20万元。公司首次出资15万元，其余部分在公司成立后的2008年12月31日前缴足。公司名称为北京翰林有限责任公司。委托A办理公司的申请登记手续。 2006年3月21日A到当地工商行政管理局申请公司设立登记。工商行政管理局指出了申请人在公司出资方式、名称方面的不合法之处，后经A与另外四人商妥均予以纠正。2006年4月7日，A到当地工商行政管理局领取了表明签发日期为2006年4月2日的《企业法人营业执照》。A认为，根据有关法律规定，公司成立应当公告，于是于2006年4月11日发出公司成立的公告。公司成立后，A主持首次股东会，并对公司的生产经营作出决议。2006年4月21日，G打算加入该公司并拟投入10万元，经股东会决议，有代表65万元的股权的有表决权的股东同意增加注册资本，于是G加入到该公司。公司成立后，董事会发现，B作为出资的厂房的实际价额显著低于公司章程所定的价额，董事会提出了解决方案，即：由B补足差额，如果B不能补足差额，则向A、C、D、G按出资比例分担该差额。2006年5月，A要求转让出资给F，A于2006年4月5日以书面形式向其他五位股东发出书面征求意见的通知。C表示同意，G在当
圣诞节的由来介绍英文版 每年的12月25日是圣诞节 The name Christmas is short for "Christ's Mass". A Mass is a kind of Church service. Christmas is a religious festival. It is the day we celebrate as the birthday of Jesus. There are special christmas services in Christian churches all over the world. But many of the festivities of Christmas do not have anything to do with religion. Exchanging gifts and sending Christmas cards are the modern ways of celebrating the Christmas in the world. xzhufu_com The birth of Jesus had a story： In Nazareth, a city of Galilee. The virgin's name was Mary was betrothed to Joseph. Before they came together, she was found with child of the Holy Spirit. Joseph her husband was minded to put her away secretly. While he thought about these things, Gabriel, an angel of the Lord appeared to him in a dream and told him did not be afraid to take Mary as wife. And Mary will bring forth a Son, and he shall call his name, Jesus, for he will save his people from their sins. Before Jesus births, Joseph and Mary came to Quirnius was governing Syria. So all went to be registered, everyone to his own city. Joseph also went up out of Galilee, out of the city of Nazareth, into Judea, to the city of David, which is called Bethlehem, because he was of the house and of the lineage of David, to be registered with Mary, his betrothed wife, who was with child. So it was that while they were there, the days were completed for her to bedelivered. And she brought forth her firstborn Son, and wrapped him in
编号：_____________购房首付款还款协议书 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
本协议由以下双方于_____年月日在签订： 债权人： (以下简称“甲方”） 债务人： (以下简称“乙方”） 甲、乙双方经充分协商，就乙方欠付甲方购房首付款的清偿事宜达成一致意见，为明确双方权利义务，特依法制定本协议条款，以供各方共同遵守。 1.债权债务情况 1.1经双方共同确认：乙方购买了甲方开发的位__________路“__________” ________房屋，购房总价款为，双方约定乙方分期交纳购房首付款元。截至本协议签订之日，乙方仍欠付甲方购房首付款元。 1.2甲乙双方确认：除本条所述欠款外，乙方不欠甲方其他任何款项。 2.还款计划和方式 2.1乙方承诺：于乙方接收房屋时清偿人民币元整（￥：元）；剩余元（￥：元）于年月日前还清。 3.违约责任 乙方如未按照2.1约定的还款期限清偿购房首付款，应依法承担本协议确认的欠款金额30%的违约金。同时，乙方除清偿甲方购房首付款外，还应按照中国人民银行同期贷款利率向甲方承担本协议签订之日至实际还款之日期间的利息。 4.保密条款 4.1乙方应当对本协议的内容、因履行本协议或在本协议期间获得的或收到的甲方的商务信息、资料或其他文件或信息的内容保守秘密，未经甲方书面事先同意，不得向本协议以外的任何第三方披露。 4.2除非得到甲方的书面许可，乙方不得将本合同中的内容及在本合同执行过程中获得的信息向
第一章Gambit使用 1.1Gambit介绍 网格的划分使用Gambit软件，首先要启动Gambit，在Dos下输入Gambit
图2 视图控制面板 视图控制面板中的命令可分为两个部分，上面的一排四个图标表示的是四个视图，当激活视图图标时，视图控制面板中下方十个命令才会作用于该视图。 视图控制面板中常用的命令有： 全图显示、选择显示视图、选择视图坐标、选择显 示项目、渲染方式。 同时，我们还可以使用鼠标来控制视图中的模型显示。其中按住左键拖曳鼠标可以旋转视图，按住中键拖动鼠标则可以在视图中移动物体，按住右键上下拖动鼠标可以缩放视图中的物体。 命令面板 命令面板是Gambit的核心部分，通过命令面板上的命令图标，我们可以完成绝大部分网格划分的工作。 图3显示的就是Gambit的命令面板。weism
《证券投资学》案例分析（三） ———股票发行定价案例 一、案情 （一）某股份有限公司股票发行定价案例 某股份有限公司在本次股票发行前的总股本为5000万股，本次发行6000万股，发行日期为5月1日，当年预计税后利润总额为6500万元。请：（1）用全面摊薄法计算每股税后利润；（2）用加权平均法计算每股税后利润；（3）如发行价定为10.7元，用加权平均法计算的发行市盈率是多少？（二）雪银化纤股份有限公司股票发行定价案例 雪银化纤股份有限公司（以下简称雪银公司）拟发行股票3500万股，面值1元，采取溢价发行，由蓝天证券公司（以下简称蓝天公司）包销。雪银公司在与蓝天公司确定股票的发行价格时，雪银公司提出，本公司盈利能力强，产品质量好，在市场上有较强的竞争实力，流通盘又小，因此认为应将股票发行价格定为7元/股为宜；蓝天公司认为，该股票所在行业前景不是很好，同类股票近期在二级市场上表现不很理想，而且大盘处于疲软状况，因此提出将发行价格定为4.5元/股较为合适。后经双方协商，在对雪银公司现状和前景以及二级市场分析的基础上，将股票发行价格定为5.2元/股，并上报中国证监会核准。[1] 二、问题 1、我国新股发行定价方式的发展沿革。 2、影响股票发行价格的因素。 3、我国股票发行定价的方式、过程。 4、世界主要国家发行定价方式。 5、对我国发行定价制度的思考。 三、评析 股票发行价格是指股份有限公司将股票公开发售给特定或非特定投资者所采用的价格。股票发行价格是股票发行中最基本最重要的内容。股票发行价格一般要经过定价过程，新股发行定价实际上是对拟发行公司进行估价，即将拟发行公司作为一个整体资产来看待，估计出其价值，再将估出的价值分推到全部股本的每一份上去。[2] 股票发行价格关系到发行人、证券公司和投资者三方利益，因此，发行定价非常重要。若发行价格过低，发行人将难以筹集到满意的资金量，并且会增大发行成本，甚至损害股东利益；而发行价格过高，又会增大证券公司的发行责任和承销风险，抑制投资者的认购需要，影响股票上市后的流动性。因此，合理地确定股票发行价格，对于股票的顺利发行，保证发行人、承销商和投资者利益，以及股票上市后的表现，都有重要意义。 （一）我国股票发行定价制度的历史沿革 1、20世纪80年代的定价制度。 我国的股票发行定价制度与我国证券市场发展的历史和状况密切相关。众所周知，我国证券市场出现在20世纪80年代中期，为了解决国有企业的筹资问题，推动股份制经济，我国对国有企业进行了股份制试点，股票发行与上市的审批主要由地方政府负责。早期的股票发行主要靠行政摊派，股票仅以面值发售，许多公司的股票发行价格明显低于公司实际价值，定价机制背离了价值本身。不能不说，当时投票发行定价方式完全是由市场环境和投资者的认识水平与投资观念所决定的。当然，股票的低价发行也提高了股票的吸引力，激发了当时刚刚开始具有投资意识的人们购买股票的积极性，对推动我国股票市场从无到有、从小到大，发挥了重要作用。 2、1992—1998年的定价制度。 1992年10月，国务院证券委和中国证监会正式成立，形成了全国统一的证券监管体系。从1992年到1998年，我国经济体制改革不断深入，证券市场也不断发展壮大，在此期间，我国的新股发行定
关于圣诞袜的由来与传说 圣诞袜的由来 由来一 这种风俗起源于一个传说：从前有一个心地善良的贵族，他的妻子因病去逝，抛下他和他的三个女儿。这个贵族尝试了不少发明，都失败了，也因此耗尽了钱财，所以他们不得不搬到一家农舍里生活，他的女儿们也只得亲自烧煮、缝纫和打扫。 一晃几年过去，女儿们陆续到了出嫁的年龄，父亲却变得更加沮丧，因为他没钱给女儿们买嫁妆。一天晚上，女儿们洗完衣服后将长统袜挂在壁炉前烘干。圣人nicholas知道了她们父亲的境况后，就在那天晚上，来到她们的家门前。他从窗口看到一家人都已睡着了，同时也注意到了女孩们的长统袜。随即，他从口袋里掏出三小包黄金从烟囱上一个个投下去，刚好掉在女孩们的长统袜里。第二天早上，女儿们醒来发现她们的长统袜里装满了金子，足够供她们买嫁妆了。这个贵族也因此能亲眼看到他的女儿们结婚，从此便过上了幸福快乐的生活。 后来，世界各地的孩子们都继承了悬挂圣诞袜的传统。有些国家的孩子则有其它类似的风俗，如在法国，孩子们将鞋子放在壁炉旁等等。 由来二 相传圣诞老人是小亚细亚米拉城的主教圣尼古拉斯的化身。他为人仁慈，乐善好施，生前做圣诞袜过许多好事。他死后，人们十分怀念他，把他称为爱护儿童之神。 据说，有一次他曾经偷偷把三袋金子送给一个穷人的三个女儿做嫁妆，当他悄悄地把金子从烟囱口扔进去时，有一袋恰巧掉进晾在壁炉上的一只长统袜子里。于是在长统袜子中装进礼物送给儿童的习俗便流传下来了。直到今天，
天真的孩子们还总是在圣诞节前夜郑重其事地把长统袜挂在壁炉上，满怀希望地等待圣诞老人像传说中所讲的那样， 从北方雪国乘坐八匹驯鹿拉的雪橇前来把礼物送给他们。圣诞老人在孩子们心中真是既亲切又神秘。 圣诞袜传说 从前有一个心地善良的贵族，他的妻子因病去逝，抛下他和他的三个女儿。这个贵族尝试了不少发明，都失败了，也因此耗尽了钱财，所以他们不得不搬到一家农舍里生活，他的女儿们也只得亲自烧煮、缝纫和打扫。 一晃几年过去，女儿们陆续到了出嫁的年龄，父亲却变得更加沮丧，因为他没钱给女儿们买嫁妆。一天晚上，女儿们洗完衣服后将长统袜挂在壁炉前烘干。圣人nicholas知道了她们父亲的境况后，就在那天晚上，来到她们的家门前。他从窗口看到一家人都已睡着了，同时也注意到了女孩们的长统袜。随即，他从口袋里掏出三小包黄金从烟囱上一个个投下去，刚好掉在女孩们的长统袜里。第二天早上，女儿们醒来发现她们的长统袜里装满了金子，足够供她们买嫁妆了。这个贵族也因此能亲眼看到他的女儿们结婚，从此便过上了幸福快乐的生活。 后来，世界各地的孩子们都继承了悬挂圣诞袜的传统。有些国家的孩子则有其它类似的风俗，如在法国，孩子们将鞋子放在壁炉旁等等。
1，利用互联网编造，传播虚假证券市场信息，有可能造成的后果或影响包括（ABCD）(本题有超过一个的正确选项)。 A，直接破坏了证券市场公平交易环境和市场次序 B，可能使相关证券的交易价格与交易量呈现较大幅度的波动 C，可能会对相关公司正常的生产，经营与信息披露造成恶劣影响 D，可能使公众投资者，甚至一些机构在相关个股的投资决策上出现偏差，失误甚至重大误解。 2，按照《证券法》的规定，（ABCD）以及法律，行政法规禁止参与股票交易的其他人员，在任期或者法定限期内，不得直接或者以化名，借他人名义持有，买卖股票，也不得接受他人赠送的股票。(本题有超过一个的正确选项)。A，证券公司的从业人员 B，证券交易所的从业人员 C，证券监督管理机构的工作人员 D，证券登记结算机构的从业人员 3，对利用资金的交易型操纵市场行为和利用推荐证券操纵市场行为，以下说话正确的是（AB）(本题有超过一个的正确选项)。 A，利用资金的交易型操纵哦市场和利用推荐市场行为，都属于法律禁止的操纵市场行为 B，利用资金的交易型操纵哦市场和利用推荐市场行为，不通的只是手段，实质都一样
C，只是利用资金的交易型操纵市场行为，才属于法律上规定的操纵市场行为D，利用推荐证券操纵市场在《证券法》中没有明确规定，不属于操纵证券市场行为 4，基金从业人员“老鼠仓”行为的危害主要体现在（）等方面。(本题有超过一个的正确选项)。 A，“老鼠仓”行为严重破坏了基金行业赖以生存的信任基础，破坏了投资者的信心。 B，“老鼠仓”行为损害了基金财产和基金份额持有人利益 C，“老鼠仓”行为以基金份额持有人的利益最大化行为标准，实现了互利互惠D，“老鼠仓”行为扰乱了公平交易的市场次序。 5，《证券法》规定禁止任何人操纵证券市场，其中，操纵证券市场的手段可以包括（ABCD）(本题有超过一个的正确选项)。 A，在自己实际控制的账户之间进行证券交易，影响交易价格或者证券交易量B，与他人串通，以事先约定的时间，价格和方式相互进行证券交易，影响证券交易价格或者证券交易量 C，以其他手段操纵证券市场 D，单独或者通过合谋，集中资金优势，持股优势或者利用信息优势联合或者联系买卖，操纵证券交易或者证券交易量 6目前，利用互联网编造，传遍虚假证券市场信息案件，具备的特点有（ABCD）
本协议由以下双方于_____年月日在签订： 债权人： (以下简称“甲方”） 债务人： (以下简称“乙方”） 甲、乙双方经充分协商，就乙方欠付甲方购房首付款的清偿事宜达成一致意见，为明确双方权利义务，特依法制定本协议条款，以供各方共同遵守。 1.债权债务情况 1.1经双方共同确认：乙方购买了甲方开发的位__________路“__________” ________房屋，购房总价款为，双方约定乙方分期交纳购房首付款元。截至本协议签订之日，乙方仍欠付甲方购房首付款元。 1.2甲乙双方确认：除本条所述欠款外，乙方不欠甲方其他任何款项。 2.还款计划和方式 2.1乙方承诺：于乙方接收房屋时清偿人民币元整（￥：元）；剩余元（￥：元）于年月日前还清。 3.违约责任 乙方如未按照2.1约定的还款期限清偿购房首付款，应依法承担本协议确认的欠款金额30%的违约金。同时，乙方除清偿甲方购房首付款外，还应按照中国人民银行同期贷款利率向甲方承担本协议签订之日至实际还款之日期间的利息。 4.保密条款 4.1乙方应当对本协议的内容、因履行本协议或在本协议期间获得的或收到的甲方的商务信息、资料或其他文件或信息的内容保守秘密，未经甲方书面事先同意，不得向本协议以外的任何第三方披露。 4.2除非得到甲方的书面许可，乙方不得将本合同中的内容及在本合同执行过程中获得的信息向
任何第三方泄露。 4.3本保密义务应在本协议期满、解除或终止后仍然有效。 5.其他 5.1本协议系双方真实意思表示，并自愿签署本协议，不可撤销。除甲乙双方协商一致并达成书面变更或解除本协议意见或发生法定变更或解除事由外，甲乙双方中任何一方无权单方变更或解除本协议。 5.2任何由本协议产生的一切争议、主张或纠纷，应当通过各方当事人之间的友好协商予以妥善解决，协商不成的任何一方均可向兴庆区人民法院起诉。 5.3本协议自甲乙双方签章时生效，一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。 （以上无正文） 甲方（签字）：乙方（签字）： 法定代表人：身份证号： 地址：住所： 联系电话：联系电话：
圣诞节的由来（英文介绍） 圣诞节的来历圣诞节是基督教世界最大的节日。4世纪初，1月6日是罗马帝国东部各教会纪念耶稣降生和受洗的双重节日、称为主显节(亦称显现节)即上帝通过耶稣向世人显示自己。当时只有耶路撒冷的教会例外，那里只纪念耶稣的诞生而不纪念耶稣的受洗。后来历史学家们在罗马基督徒习用的日历中发现公元354年12月25日页内记录着：基督降生在犹大的伯利恒。经过研究，一般认为12月25日为圣诞节，可能开始于公元336年的罗马教会，约在公元375年传到小亚细亚的安提阿，公元430年传到埃及的亚历山大里亚，耶路撒冷的教会接受得最晚，而亚美尼亚的教会则仍然坚持1月6日主显节是耶稣的诞辰。 The origins of Christmas Christmas is the world's largest Christian festival. 4 of the century, January 6 is the Roman Empire, the eastern churches to commemorate the birth of Jesus and the baptism of the double festival, known as Epiphany (also known as Epiphany ), that is God himself through Jesus Christ to the world. The exception was only the church in Jerusalem, where only the commemoration of the birth of Jesus rather than to commemorate the baptism of
案例1 中国证监会于2007年8月受理了甲股份有限公司（本题下称“甲公司”）申请首次公开发行股票并上市的申报材料，该申报材料披露了以下相关信息： （1）甲公司（非金融类企业）本次发行前的股本总额为人民币4000万元（每股面值人民币1元），本次拟发行8000万股，拟募集资金4亿元，其中20%的募集资金拟用于委托理财。 甲公司本次发行前的股本总额、募集资金的用途是否符合中国证监会的有关规定？ 答案①甲公司发行前的股本总额符合规定。根据规定，发行人首次发行股票并上市的，发行前股本总额不少于人民币3000万元。在本题中，甲公司发行前的股本总额为4000万元，符合规定。②募集资金的用途不符合规定。根据规定，除金融类企业外，募集资金使用项目不得为委托理财等财务性投资 （2）甲公司2004年、2005年和2006年扣除非经常性损益前的净利润分别为800万元、1000万元和1500万元，扣除非经常性损益后的净利润分别为700万元、1200万元和1200万元。甲公司2004年、2005年和2006年经营活动产生的现金流量净额分别为1400万元、1600万元和1800万元。 甲公司最近3个会计年度的净利润、现金流量净额是否符合中国证监会规定的首次公开发行股票并上市的条件。 答案①最近3个会计年度的净利润不符合规定。根据规定，发行人首次发行股票并上市的，最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3000万元，净利润以扣除非经常性损益前后较低者为计算依据。在本题中，甲公司最近3个会计年度净利润累计为2900万元，不符合规定。②最近3个会计年度的现金流量净额不符合规定。根据规定，发行人首次发行股票并上市的，最近3个会计年度经营活动产生的现金流量净额累计超过人民币5000万元。在本题中，甲公司最近 3个会计年度的现金流量净额累计额为4800万元，不符合规定 （3）截止到2007年6月30日，甲公司经过审计后的财务会计资料显示：资产总额为16000万元，负债总额为11000万元，无形资产（扣除土地使用权、水面养殖权和采矿权等后）为1400万元。 甲公司最近一期期末的无形资产是否符合中国证监会规定的首次公开发行股票并上市的条件？ 答案最近一期期末的无形资产不符合规定。根据规定，发行人首次发行股票并上市的，最近一期期末无形资产（扣除土地使用权、水面养殖权和采矿权等后）占净资产的比例不高于20%。在本题中，甲公司无形资产占净资产（5000万元）的比例为28%，不符合规定。（4）2005年8月，经甲公司股东大会决议，甲公司的主营业务进行了重大调整。 甲公司2005年8月调整主营业务是否对本次发行的批准构成实质性障碍？ 答案构成实质性障碍。根据规定，发行人首次发行股票并上市的，最近3年内主营业务和董事、高级管理人员不能发生重大变化。 （5）乙公司为甲公司的控股股东，乙公司的董事张某担任甲公司的总经理，甲公司的董事会秘书李某担任乙公司的总经理，甲公司的财务人员王某在乙公司的财务部门兼职。 张某、李某和王某在甲公司、乙公司同时任职的事实是否对本次发行的批准构成实质性障碍？ 答案①张某的行为不构成实质性障碍。根据规定，发行人的总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员不得在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务。在本题中，甲公司的总经理张某只是在控股股东乙公司担任董事，并不违反规定。
圣诞节的来历英文版 【篇一：圣诞节的由来双语】 圣诞节的由来（双语） 导读:圣诞将至，色彩缤纷的圣诞树出现在各大商场，各条街道，那么圣诞树的发展历史是怎样的呢，我们一起来涨姿势。 the history of the christmas tree comes as a shock to many. this famous symbolism of christmas is displayed in homes in the united states, europe, and in many countries around the world. 说起圣诞树的历史，对很多国家来说都是一个冲击。这一圣诞节的 著名象征物，在美国、欧洲和世界许多其他国家的家里都会被陈列 出来。 the tradition of having an evergreen tree become a symbol of christmas goes back past recorded written history. 圣诞树作为圣诞节的象征，可以追溯到久远的历史。 the druids in ancient england gual and the romans in europe both used evergreen branches to decorate their homes and public buildings to celebrate the winter solstice. over the years, these traditions were adopted by christians, who incorporated them as part of their christmas holiday celebration. 德鲁伊在古代英格兰和罗马人在欧洲都用常青树树枝来装饰他们的 住宅和公共建筑，以庆祝冬至。这些年来，这些传统是由基督徒， 他们把他们作为他们的圣诞假期的一部分。trees used specifically to celebrate christmas are mentioned in the early 1600’s in germany and surrounding countries. the families would set up these trees in a prominent location of their home and decorate them with colored paper, small toys, food, and sometimes candles. as these people moved or immigrated to other countries, they brought this tradition with them. 在德国和周边国家，专门用来庆祝圣诞节的树在17世纪初被提到。家庭会在他们家的显眼位置放置这些树，用彩色的纸、小玩具、食 物和蜡烛来装饰这些树。当他们要搬迁或移民到其他国家的时候， 他们会把这个传统带到那个国家。 through the years many different things were used to decorate christmas trees. as the world moved into the 1900’s, many trees were decorated with strings of popcorn, homemade
陈建良内幕交易案 案例来源：《天山水泥原副总陈建良缺席首个内幕交易民事案》，载新民网，http://biz xinmin cn/zhengquan/2008/09/04/1331807html ，最后浏览于2007年1月3日。 【案情介绍】 2004年6月24日，新疆屯河投资股份有限公司（以下简称新疆屯河）与中国非金属材料总公司（以下简称中材公司）签署了股份转让协议书，将其所持新疆天山水泥股份有限公司（以下简称天山股份，证券代码：000877）部分股权转让给中材公司，6月29日，天山股份、新疆屯河、中材公司发布公告披露上述股权转让事项。在该股权转让协议签订之前的2004年6月10日至15日期间，相关中介机构人员进驻天山股份，对其进行全面调查，为签署股权转让协议做准备。最迟至2004年6月15日，天山股份向下属公司，包括陈建良及其所任职的江苏事业部，通报上述股权转让谈判将进入实质性阶段的情况，陈建良本人在此期间也曾向天山股份询问股权转让进展情况。该股权转让及其重要进展在依法披露前属于证券法规定的内幕信息。该信息2004年6月29日公开。陈建良知悉上述内幕信息。 陈建良利用其控制的代码为34435（户名：陈建良）、36076（户名：黎明）资金账户及其下挂010*******、010*******、010*******证券账户，自2004年6月21日起交易天山股份股票，至2004年6月29日上述信息公告前，合计买入1646757万股，卖出195193万股。 【法律问题】 1.内幕交易行为的界定 2.内幕交易行为的构成要件 【法律分析和结论】 内幕交易，也称为"内部人交易"、"内线交易"、"内情者交易"，是指内幕人员利用所掌握的、尚未公开的内部信息进行证券交易，或者其他人员利用违法获得的内幕信息进行证券交易的行为。我国证券市场起步较晚，法律制度不健全，因此，内幕交易行为盛行，严重阻碍了证券市场的良性运行和健康发展，必须遏制。对于内幕交易的判断，关键是在于内幕信息和知情人的认定上。 本案中关于天山股份股权转让的谈判事项在依法披露前属于内幕信息。陈建良作为天山股份的控股公司的董事长，属于《证券法》所界定的"发行人控股的公司及其董事、监事、高级管理人员"，其通过各种手段利用知道的内幕信息在信息披露前进行证券交易，并获得了利益，该行为违反了《证券法》关于内幕交易的规定，如果给投资者造成损失的，应该承担赔偿责任。证监会可以根据《证券法》第202条的规定，对其进行没收非法所得、罚款等处罚。 1
合同范本之交了首付未签购房合 同 交了首付未签购房合同 【篇一：买房签约小心合同附件陷阱” 买房签约小心合同附件陷阱 垫首付”、分期付”、无理由退房” ？?这些促销举措即便签在合同里，也不一定就能让你高枕无忧 垫首付”、分期付”、无条件退房” 保值计划”？?新政下的南京楼市，开发商使出全身招数纷纷推出各种促销活动，以期拨动观望者麻木的神经，打破市场僵局。签约时，开发商往往会在统一的购房合同之外追加一些附加条款”对活动作出细致的规定。 五花八门的促销手段，对于购房者来说不仅仅是道计算题，更是道选择题：附加条款和购房合同一样，购房者不容置喙，签还是不签? 这是个问题。 笔者近日搜集了目前集中常见的促销方式，并连线专业的房产律师以及业内相
关人士，请他们就其中容易出现的风险以及纠纷作深入浅出的解读，提醒购房者在签合同与附加条款时别忘了仔细斟酌，对合同约定的各项权利、义务以及违约责任等要一一衡量，以免产生不必要的纠纷。 分期首付，先甜后苦 -案例： 市民陈旭不久前收到江宁某楼盘的一条促销短信，称在售房源首付只要5万即可。陈旭心动之下到售楼处详询，原来垫首付是指购房者只要先支付1成首付，其余两成由开发商垫付，余款做按揭，年底前购房者再将两成首付给开发商
不过当他看到开发商附加的借款合同”时却吓了一跳：违约条款中约定若购房者逾期不付清另外两成首付，每天要支付应付款千分之五的违约金，超过30天每天再加收千分之五，若提出退房则前期交的1 成首付予以没收。我算了一下，一套40万的小户型两成首付是8万，若逾期每天的违约金至少400元，万一资金不到位退房，前面交的一成首付4万元就打了水漂。”解析： 分期首付”看起来让购房者不需支付太多的首付款就可轻松”置 业。不过，业内人士提醒，低首付”跟首付三成”是背着抱着一样 沉”没什么本质区别，而且未来还款压力更大。 江苏苏源律师事务所资深律师王炜称，分期首付”涉及购房者、开 发商、银行三方的法律关系，产生三个合同关系，任何一个出现纠纷，都会产生一定的法律后果。比如，若《房屋买卖合同》出现纠纷，但并不影响购房者跟开发商签的《借款合同》，购房者借开发商的钱还是得还，同时，购房者与银行签订《按揭贷款合同》从按揭办理完毕后就开始生效，一旦超过银行规定时限不还，银行将回收房产。一 定要从自身的财务情况出发，判断自己是否有能力购房，别让自己因为一时的诱惑陷入财务危机。”王炜提醒。 保值承诺，镜花水月 -案例： 市民高俊去年购买了仙林某楼盘，当时开发商承诺购房者保留10% 的总房款，等交房时，若其他同品质房源的价格低于签约的价格，则免去这10%的总房款。但高俊在和开发商签订的附加承诺书”中却约定房屋交付前一个月内，如同品质、同楼层、同户型、同付款方式房源价格不低于本人购买房源，应将10%房款一次性以现金形式付给开发商，款清拿房。若未能在承诺时间内把剩余房款补齐，开发商有权延期交付并追究违约责任。” 结果，近期交房时，高俊以周边楼盘价格都在下调为由提出免除10%房款时，却遭到开发商的拒绝，坚称自己并未降价。 -解析: 王炜表示，目前南京施行的是一房一价”政策，同一楼盘，不同组团、不同位
（bi商务智能)Gambit划分搅拌槽网格的步骤
学习软件的练习 参考：《Mixing-WorkshopUGM2003》 硕士论文《涡轮桨搅拌槽内搅拌特性数值模拟研究（张丽娜）》 《Fluent流体计算应用教程》 这是一个自己学习划分结构化与非结构化网格相结合的一个算例。 该算例是一个单轴、圆盘涡轮式搅拌槽的结构，利用Gambit软件对其进行分区、分块处理。Gambit中的设置：建立几何模型——在图纸《同轴搅拌混合器结构尺寸》的基础上修改； 1.圆柱体1：height-4;radius-70;centeredz; 2.圆柱体2：height-22;radius-25;positivez; 3.圆柱体3：height-200;radius-15;positivez; 4.长方体1：width(x)-50;depth(y)-2;height(z)-40;centered; 5.平移长方体1，move-translate-x:75； 6.复制长方体1，得到长方体2、3、4、5、6：copy-5;rotateangle-60; 7.合并上面的所有体，得到轴和桨的几何模型； 8.圆柱体4：height-400;radius-190;centeredz; 9.圆柱体5：height-400;radius-180;centeredz; 10.圆柱体6：height-400;radius-150;centeredz; 11.圆柱体7：height-400;radius-125;centeredz;
12.圆柱体8：height-200;radius-125;centeredz; 13.圆柱体9：height-150;radius-125;centeredz; 14.圆柱体10：height-150;radius-112.5;centeredz; 15.长方体7：width(x)-80;depth(y)-5;height(z)-400;centered; 16.平移长方体7，move-translate-x:165； 17.复制长方体7，得到长方体8、9、10：copy-3;rotateangle-90; 18.Split长方体7、8、9、10：volumes依次选中上述长方体，然后用圆柱体5和6的外圆柱面切割，再把多余的体删除，得到挡板位置的几何模型； 19.挖空最外面的筒体，用圆柱体4减去步骤18中的挡板和步骤7中的轴和桨叶； 20.再依次切割各体，由外到内的顺序去进行体切割split，注意不选中retain项，最后得到8个几何体；然后删除多余出来的几何体，方法是在delete按钮中依次显示各个几何体，把多余的轴和桨叶部分几何体给删除了； 21.创建两个正交垂直的平面，尺寸为：width-400，height-400，zxcentered；利用这两个平面切割split代表最外面筒体的这个几何体，进行4等分；对剩余的（除了包含桨叶部分的第8个体外）的6个几何体，进行2等分；最后删除这两个平面； 22.连接一次所有的几何面，确保没有重合的面存在，再进行一次文件保存的操作； 对上述8个几何体准备并实施网格划分 23.先把动区域部分（包含4个体：上体，中间环体，中间包含轴和桨叶的体，下体）复制并平移出来，再把原来位置上的这一块删除掉，然后再连接一次所有的几何面，保存文件；
商法案例分析 （一） 某股份有限公司董事会由5人组成，董事长1名，无副董事长。公司章程规定：“为他人提供借款或担保须经股东大会决议。”董事长陈某无视公司连续两年亏损的现状，操纵公司在未经股东大会讨论的情况下，向其子经营的公司提供借款，借款到期也不追还。公司董事王某持股5％，其对公司经营及陈某的做法不满，要求陈某召开董事会会议讨论追还欠款一事，但遭到陈某的拒绝。王某遂自行召集并主持了董事会，除陈某之外的其他4名董事均出席了会议，除1名董事弃权未投票外，包括王某在内的其他3名董事一致通过决议更换公司董事长为王某，并对欠款一事以公司名义提起诉讼。对此，陈某提出异议。 请回答下列问题： （1）该股份有限公司董事会的组成是否符合《公司法》的规定？为什么？ （2）王某召集并主持的此次董事会会议是否合法有效？为什么？ （3）若陈某对此次董事会会议决议有异议，按照《公司法》的规定应以何种理由提出何种诉讼？ （二） 甲、乙、丙、丁四家国有企业和戊有限责任公司投资设立一股份有限公司，注册资金本为8000万元人民币，净资产为5000万元人民币。2007年10月1日，该股份有限公司召开董事会会议，情形如下： 该公司共有董事7人，有5人亲自出席。列席本次董事会的监事A向会议提交另一名因故不能到会的董事出具的代为行使表决权的委托书，该委托书委托A代为行使本次董事会的表决权。 2007年10月20日，公司召开的股东大会作出如下决议：（1）更换两名监事：一是由甲企业的代表杨某代替乙企业的代表韩某出任该公司监事；二是公司职工代表曹某代替公司职工代表赵某；（2）为扩大公司的生产规模，决定发行公司债券500万元人民币。 请回答： （1）在董事会会议中A能否接受委托代为行使表决权？为什么？ （2）股东大会会议决定更换监事是否合法？为什么？ （3）公司发行企业债券，净资产额是否符合法定要求？为什么？ （三） 某股份有限公司是由A、B、C、D、E、F、G七人共同设立的，其中D、E、F 三人在中国境内没有住所。公司设立三年后，因经营不善导致亏损，公司内部矛盾加剧。股东们要求董事长A召集股东大会遭到拒绝，副董事长D遂主动决定召开股东大会，拟罢免董事长和修改公司章程。请问： （1）作为发起人，D、E、F三人在中国境内无住所，是否影响公司的合法设立，为什么？ （2）召开股东大会是谁的权限？D在什么条件下才能主持召开股东大会？ （3）修改公司章程必须符合法律规定的什么条件？
合同范本之购房合同违约责任
购房合同违约责任 【篇一：购房合同首付后违约金】 篇一：商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金 商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金 衣、食、住、行缺一不可。在人们解决了温饱问题之后，买一套称心如意的房子便被提上了日程。买房的人多了，纠纷自然也纷沓而至。除了房产证纠纷、物业纠纷之外，逾期交房也在商品房买卖纠纷中占据较大比例。那究竟该如何计算违约金呢？ ■案例回放 2002年8月11日，史先生与开发商签订了《商品房预售合同》，史先生房款共计543765元，定金3万元，首付款21万元，银行按揭30万元。双方约定，入住后7日内，定金转化为房款并交付尾款3765元。交房时间2003年2月1日，若逾期交房，按照史先生已付房款数额万分之一/天计算违约金。 为早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3万元；8月15日又支付了21万元的首付款；随后银行按揭手续也于9月25日办妥。但因种种原因，开发商却未能按期交房。在史先生的一再催促下，开发商才于2003年9月15日通知史先生验收房屋，比原定交房日期迟了大半年。 史先生多交了大半年的房租，难免心生怨气，要求开发商赔偿，并支付逾期交房违约金30032元。但开发商却认为，史先生的算法欠妥，应按照已付房款（即首付款21万元）的万分之一/天计算，只同意承担违约金4767元。双方争执不下，只好对簿公堂。
经过法院调解，开发商最终赔付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元，又不是开发商提出的4767元，赔付金是如何计算出来的呢？我们不妨来听听北京市三信律师事务所何正永律师的说法。 ■律师说法 北京市三信律师事务所何正永律师： 开发商应承担违约责任 何正永律师认为，双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效。开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。首先，“已付房款”包括首付款和银行按揭款，并不是开发商所称的21万元首付款，而应该包括银行按揭30万元。开发商故意混淆了商品房买卖与银行按揭两个不同性质的法律关系。由于银行按揭的30万元已经向开发商支付,故应纳入已付房款。 但是，定金和尾款不能纳入“已付房款”。按照双方约定，入住后7 日内，定金才转化为房款。作为计算违约金的基数自然不应当包括3万元定金。同理，史先生在入住后7日内才交付尾款，尾款也不应当纳入已付房款。 因此，本案计算违约金的基数“已付房款”，既不是史先生要求的总房款，也不是开发商所谓的首付款，应当是首付款21万元与银行按揭30万元之和，共计51万元。 其次，需要确定的是逾期交房的利率。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金或损失，有约定按照约定，没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租 金确定，或者参照逾期贷款利率（现在为万分之二点一/天）标准计算。因此,利率应该按照双方约定的万分之一/天计算,而不能根据史先生事后的意愿更改为万分之二点一/天。何律师提醒购房者，在签订合同时