对房价调控政策的浅析和建议
刘晓
学号：1245001206262
2013年5月18日星期六
摘要：人们的生活水平在进步，对住房的需求也越大。可是如今中国房价上涨的速度之快，却是大家始料未及的。为什么上涨这么快？政府又会出台什么政策来调控呢？关键字：内需，炒房，外汇，政府，政策，开发商，调控
摘要
1.房价上涨的原因----------------------------------------------------1
2. 国家出台的政策及调控方法------------------------------------2
2.1国家各个时期出台的政策-------------------------------------3
3.中央经济工作会议坚持调控不动摇房价上涨或成定局----4
4.我国政府为什要抵制房价过快上涨-----------------------------5
5参考文献--------------------------------------------------------------6
1. 房价上涨的原因
买房，这是许许多多外来人口到了大城市都有的梦想。然而，这也就让我们不得不去面对一个问题，房价问题。房价的飞速上涨，尤其是在深、沪、京这样的大城市。因此，房价如今已成了一个涉及中国国计民生的问题。房价上涨是必然的，随着人们生活水平的提高，收入的提高，按照每个月的收入可以买一平方米计算，房价会不断的上涨。然而，房价为何会上涨的如此之快呢？我想，这是有很多原因的，有内在的因素，也有外界的因素。
内因：中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。
外因：自从90年代后期，有人开始了他们的炒房行为。虽然政府很快地出台遏止楼市炒号炒楼的措施，但他们的行为还是带来很大的影响。虽然这只是一部分人的行为，不能影响整个中国的房市，但会触发后续资金。包括国际游资的进入，从而快速抬高房地产价格。另外一个原因就是外汇的大量流入了。在2006年初，中国的海外实际货物进出口价格远小于最终的结算价格，这里面裹着大量非贸易目的资金进入中国。这些资金数量庞大，很大一部分都进入了内地各个方面的投资中了，而在这些投资中，房地产又占了很大一个比例。
2. 国家出台的政策及调控方法
2.1国家各个时期出台的政策
1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。据统
计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。
但是，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。但是2003年的“非典”使前两个季度的经济增长下滑到
6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。
3.中央经济工作会议坚持调控不动摇房价上涨或成定局：限购令在短期内不会取消楼市定调实为“外紧内松”
到了年根，整个中国的地产行业都传言着限购即将放松，而且本月底，已执行限购令的46个城市中，将会有10个城市的限购令截至12月31日到期，调控政策是将继续奏效发挥作用还是点到为止？日前有媒体报道称住建部相关人士
透露，住建部已知会地方政府，到期之后须对限购令有效期进行延续。而从近期国家领导人的表态以及佛山、成都两地意欲放宽限购政策均被叫停，加之楼市调控成果并未得到巩固等多方面因素来看，政策松绑的可能性微乎其微。
限购令年底到期后肯定还会继续执行几乎已经成为各方的共识，因为目前调控政策还不具备放松的条件，一旦限购放松，各地房价很可能会出现报复性反弹，届时两年来的调控成果将毁于一旦。专家表示：“即便限购令取消，对房产税的推行也会接棒。”
房地产业内人士解读了本次大会的精神：“坚持房地产调控政策不动摇”，其实就是对社会各界表明态度——调控措施不能动。简而言之，明年将会是调控政策的真空年，新的政策难以出台，老的政策难以延续。此次中央经济工作给2013年的楼市定了调，这个基调就是外紧内松。表面上看限购还会继续，甚至在一线城市会更加严格，但实际上在其他方面已经开始悄悄的松绑，比如信贷的放松。当
然房产税会继续扩大试点，但也仅仅为试点而已。关于一线城市的房价问题，上涨的压力其实各位高层们也心知肚明。调控目的不在于打压房价调控还会有“下文”
接下来的房地产调控会坚持以抑制投机、投资性需求为主线，但市场正常需求如首套房、改善型需求等，还是会受到保护。那么可以判断，“限购令”、“限贷令”暂时不会退出，同时国家会加大对房价的监管力度。国家发改委负责人也表示，要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。虽然出台诸如陕西版“限利令”的可能性不是很大，但之前一直存在的“限价令”还有可能
在某些房价高涨区域出现。调控的目的并不在于打压房价，而是保证市场的健康发展。
中央经济工作会议继续从住房保障和房地产市场调控两个方面来定调住房政策，说明近几年以来坚持的住房政策方向是正确的。但是，房价上涨的压力仍然客观存在，房地产调控仍处于关键时期。因此经济工作会议再次强调坚持调控不动摇，说明房地产调控政策执行还有“下文”。于我国房价的经济学分析1.1基于市场供给的分析根据经济学原理,商品价格由市场供求关系决定,从根本上说,房价是由房地产供给和需求决定的。土地价格是房地产主要开发成本,影响和制约着房地产供给,根据供求关系理论,土地价格由土地供给和需求决定。在我国土地属于国有,土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定,近年来房地产用地的有限供给,使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求,从而导致住宅用地价格持续上涨,也决定了房价的高位运行。各地方政府“土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因,很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得。近10年来,全国地方政府国有土地有偿使用收入快速增长,占地方财政收入比重不断攀升。有资料显示,2010年全国地方政府土地有偿使用收入达到2.91万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的71.68%。同时,高房价也带动地价不断上涨,地价与房价相互作用和影响、交替上涨。不同地区的同一种商品存在价格差异时会产生套利机会,可以通过低买高卖的跨地区交易活动获取收益。
4. 我国政府为什要抵制房价过快上涨：
?遏制房价过快上涨仅仅是一种糊弄老百姓姿态，别报有任何幻想不从根
本上解决中国市场经济体系的主体性问题,这个问题解决不了. 除非国家规定按人头每人只能有几十平方米住房，剩余一律充公，否则房价不可能改变走势。当然改变统计口径也能达到遏制房价过快上涨的目的，比如把北京定向的经济适用住房也增加到房价统计口径里。
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不会影响社会安定，倒是影响政府、开发商在社会的口碑，我们会把房价一直上涨的原因归咎给他们。可能,大部分人买不起房子,没法过. 房价关系老百姓的切身利益,是草根们最关心的大事.老百姓希望房价下跌而且越快越好，下跌越多越
好，但是尽管你怨声载道、尽管你怒发冲冠、尽管你通娘骂老子房价却依然如故稳如泰山。其实，房价的上涨和下跌实际上有两股力量在博弈，一种力量迫使房价下跌，一种力量极力往上托举，下面略作分析：
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?一、房价下跌的障碍。
1、房地产开发商希望上涨。因此，他们将不择手段、变换花招、竭尽全力来稳住房价，推动房价上涨。
2、银行希望房价上涨。房价上涨了，银行贷给开发商的贷款不仅可以收回还有丰厚的利润。
3、炒房者（包括大大小小的机构和个人）希望房价上涨。和炒股一样，房价涨了，升值了才能赚钱。
4、买了房的人希望房价上涨。买了房的人一般都是有经济实力的，这些人都是大大小小的有钱人，房价涨了，他的财产就升值了，还要喜不自禁地庆幸自己的当时决策的何等英明。房价下跌，他的财产就贬值。就是看见别人买便宜房子，觉得自己买亏了。
5、政府、尤其是地方政府希望房价上涨。政府拍卖土地赚了钱，也是造成房价上涨
的重要因素，房价下跌，政府拍卖土地赚钱就少了。再有，房地产开发是地方政府GDP发展的重要条件，房价下跌将影响地方政府GDP的指标。还有，如果房价下跌，房地产开发商还不了银行贷款，银行的帐将变成呆账、死账，弄不好又是一个“次贷危机”。
?二、房价下跌的因素。1、现在的房价是炒高的，价格和价值相背离，肯定要回规价值，房价肯定要降下来。2、房价高的老百姓买不起，房地产商不会自己都留着自己用，拖一天他多付银行一天高利。3、如果老百姓将积蓄都用在买房上去了，当了房奴，再消费就有困难，不能拉动消费就必然影响社会经济的发展，国家是不愿意看到的。4、国家以民为本，老百姓没房住，买不起，会影响社会安定国家会不管？5、有钱人基本上都有房了，还有多少有钱人想买房自己住？现在住房已是相对过剩。6、从发展来看，今后住房肯定过剩，大家想一想，现在基本都是独生子女，有的父母都为子女买了房，今后房子是多了还是少了？所以买房要慎之又慎；7、还有的单位开始自己建房，不买商品房，买房人又少了一部分。8、现在是通货膨胀时期，弄不好经济萧条不会太远。
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三、房价下跌的条件。一是看政府的宏观调控力度：如果政府不希望经济发展过热过快，必然要采取抑制措施来加以限制。二是看政府能否解决GDP的调控问题。政府现在既不想经济增涨过快又不想过慢，既不想房价太高老百姓买不起带来的萧条又担心房价下跌影响GDP，更担心出现“次贷危机”。为解决这些问题，政府可能要适当控制房价上涨，另可能多建经济实用房和廉租房来调控。三是看政府
是不是真正为老百姓着想。如果是真正为老百姓着想，就应该采取有效措施让暴利的房价、让炒房者炒高了的房价、让价格严重脱离价值的房价回归到理性价格上来。四是最重要的一点就是看我们老百姓的耐力。如果我们坚持在今年不买房，不去投资冤枉钱，不去在高位接最后一棒，迟一年享受新房，还要经的起诱惑和谣言的考验，最后的胜利不会是炒房者。未来房价上涨趋势仍难以改变
从长期来看，在我国经济持续快速发展和高速城市化的进程中，房价下跌的可能性不大，住房价格的上涨将可能是一个常态。对此，我们应予以高度注意。
首先，从市场需求来看，居民源源不断的住房需求是房价上行的源动力。住房制度改革已实施10年时间，买房成为消费者的唯一选择。
虽然我国实行计划生育政策已有多年，但是人口压力真正减轻至少要在2030年以后。自1998年以来，我国每年以超过2个百分点的速度推进城市化，据估计，在2020年以前，我国的城市化率都将保持较快的增长。大量人口进城居住和就业，将形成巨大的住房需求。
从消费结构升级的趋势来看，居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。
其次，从住房建设成本来看，由于我国目前正处在重化工业化、城市化和消费结构升级阶段，生产结构偏重于重工业化，对钢铁、水泥、建材等等能源、原材料需求较大，而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段，这样就导致了能源、原材料价格涨势较猛。
房地产业是耗费能源、原材料较多的产业部门，生产成本增大，必然导致价格的提高。
从土地价格来看，土地的有限性以及因为城市化、工业化的加速对建设用地的增加，决定了土地增值的必然趋势，土地作为成本推动房价增长的因素将长期存在。
据对全国32个主要城市的统计调查，地价因素占商品房成本的23%，有些城市低一些，有些城市则高于这一水平。
这就是说房价的将近1/3是由土地价格决定的。随着土地获取难度和获取成本的增加，住房价格上行不可避免。
另外，从国际经验来看，根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP有着密切的联系。
当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。
2006年，我国人均GDP约为1878美元，这就意味着今后相当长时间内我国的住宅产业将处于高速发展和稳定快速增长时期。
要解决房价上涨过快与普通居民购买力不足的矛盾，政府必须坚定宏观调控和制度改革的决心，确保已经出台的政策措施能够不折不扣地得到执行。
只有保证房价和居民收入同步增长，才能保证大多数居民安居乐业，才能保障房地产市场的持续健康发展和国民经济的稳定运行。
5.参考文献：
1《政府经济学
2《我国房地产开发中的政府失灵》 3解构房地产市场的“双失灵”
在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。
浅论当前房价波动原因及趋势分析 摘要：自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录，而今虽然政府一直在控制，但是房价还是稳中有升。本文就中国的房价波动问题展开论述，在通过了解国家政策和未来人们对住房的需求后得出结论，长期来看中国房价仍然会继续增长，但增长趋势较前几年有所下降，属于缓慢上升。 关键词：房价上涨；经济增长；限购；民生 绪论 我国的人口数量虽然在近几年得到了控制，但是仍然在缓慢的增加。随着人口的增加，住房问题也越来越来受到人们的关注。而且生活水平在提升，人们对住房的要求也越来越高。这样造价也越来越高。中国人有着一种传统——每个都要有一个属于自己的家。每天工作结束后，都可以回到这个避风港湾。然而房价疯狂的上涨这一残酷的现实已经严重的冲击了这一思想。很多年轻人开始放弃立马买房的想发，选择更为实际的租房。也有一些人成为了房奴，二十几年为银行忙碌。虽然中国拥有960多万平方公里的土地，但是人均拥有的却十分的低。本文就是基于这种情况对我国的房价进行分析，目的在于分析后得出应对高房价的措施以及如何对房地产业进行宏观调控。 一、中国房价问题的总体的概述 （一）就近年来中国房价的总体情况 从2005年开始，中国的房地产行业一直处于过热的状态，尽管政府不断将强宏观调控，而后出台了“国11条”等措施抑制房价的过快增长，但是都收效甚微。但是就目前情况来看中国的房价还是处在上升期。拿我的家乡来说，在03年1平米的价格大概是1000左右，到现在1平米已经是8000多。（大概）我那也只是个小县城，算不上城市。就这种情况就有这种水平，更别提一线二线的城市。那儿现在已经是寸土是金。 对于目前的高房价，不同的人有不同的见解，有的专家坚信房价仍然会继续上涨，而有人则坚信目前的房地产行业存在30%—50%的泡沫，未来房价必然下跌。（然而09年的次贷危机并没有使中国的房价成为了泡沫，在那之后房价似乎又有了缓慢的提高，这说明了什么呢?是中国中国的房价只是个正常水平，还是……总之这一切都是只是人们的猜想） （二）房价上涨的原因 1.住房供应结构矛盾突出 07年上半年，全国四十个重点城市上市预售的套均建筑面积一百一十五平方米，十五个城市套均建筑面积高于一百二十平方米，适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足。 2.部分城市房价上涨较快
湖北工业大学土木工程与建筑学院 香港路8号成本控制计划
香港路8号成本控制计划 一、项目概述 1.项目名称：万科香港路8号 2.地址位置：香港路项目位于长江北岸江岸区的解放大道与香港路交汇处，东临模范路，南临解放大道，西至香港路，北临瑞发广场。 3.周边交通：有近20条公交线路经过，公交线路网覆汉口、武昌、汉阳的主要干道和商圈，武汉第一条轻轨离项目约500米，交通可谓四通八达。 4.项目配套：香港路上有工行、农行、建行、招行等众多的银行营业网点；离本项目三站路范围内，有武商商圈、江汉路商圈、集中购物和日常购物都十分方便。且在此范围内，有武汉市著名的中山公园、解放公园，还有儿童医院、协和医院等，市政配套比较齐全；在项目周边餐饮、休闲娱乐场所就更多了。生活在这里，可以尽情享受城市核心带来的城市公共配套。 5.建筑特点：将以现代、明快的外立面成为城市的一道风景。楼体的外墙面主色调为灰色，其中穿插橘色、黄色、绿色为点缀，漳显整个项目现代、时尚、简约的特点。 6.共公空间：万科-香港路8号注重公共价值的塑造，将社区广场提升到城市级广场公共广场的层级来打造。入户大堂面积约为110平米，超高挑高到8.15米。 二、项目优劣势分析 1.项目优势： （1）、宗地临近市区的区位，将有助于今后本案的营销、推广。 （2）、万科的品牌已经深得消费者认同，但由于万科在武汉市场一直有开发项目，故造成了一定的追随万科品牌的潜在客群存在，宗地的开发，将极充分的调动这部分潜在人群。 （3）、万科的品牌及开发手法在武汉处于一流水平，在竞争中处于有利位置。 （4）、本案所在区域的购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在30万元以上的产品占本区需求量的52%，占全市该档次产品成交的32%，占全市该档次产品成交之首。 （5）、香港路8号小区位于多路公交线路可直达小区，出行十分方便，小区周围生活配套成熟完善，生活十分方便，小区内风景优雅，建筑风格截然不同，与社区树木花草、
2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)
关于房价的调控政策 2005年以来，我国每年都会出台相关政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年，在一年时间里先后三次出台了房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管“国八条”、“国六条”、“国十条”等调控条款的相继推出，调控房地产市场的方法用尽，但是政策效果并不理想。2005年7月至2010年底，除去受国际金融危机冲击的12个月以外，在75个月份中，大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短。要破解房地产市场的调控怪圈，需要我们认真分析、总结经验教训。 应当引起大家注意的是，2010年以来楼市调控行政手段不断紧布控,“限”令开始升级。“限购”、“限贷”、“限房价”、“限地价”范围在扩大，政策在逐步出台。这一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较以往更高，“有形之手”在楼市诸多环节全面发力。不过，高房价仍未完全“降服”。比如，未限购城市需求和房价上涨动力仍然旺盛。一份针对50个未“限购”城市楼市的最新调查报告显示,这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时,开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。调控政策执行最严厉的是一线城市，一线城市楼市受影响也最大，但是从目前数据来看，一线城市宏观经济数据普遍稳定，受楼市调控影响并不大。去年至今，二三线城市的涨幅和成交量都很大。在堵住了地产公司在一线城市的现金流入后，地产行业在二线三线城市继续赚得盆满钵满，在此情况下，国务院要做的是封住地产泡沫向二三线城市的转移，所以对于政策在总体环境下宽松的可能性应该不是很大。但是，目前二三线城市正处于土地财政快速增长期，加之地方财政紧张等因素，限购等政策在二三线城市执行的难度很大。 由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。今年以来，严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑，另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。中国房地产协会副会长朱中一表示，大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。 房地产税收政策的推出对于房产市场的调控也是不见成效，对房地产保有环节征税，虽然在很多人眼里认为是遏制高房价的杀手锏，但是也有观点认为，开征此类税种不能从根本上解决房价上涨，一些实行物业税的国家，也没有改变几十年房价上涨的趋势。对此，财政部财政科学研究所所长贾康认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。
经济学家. . !""# $ ! 宏观调控对房地产价格的影响分析 !陈淼峰陈龙乾 % 中国矿业大学房地产研究所，江苏徐州##"$$ & ’ 一、紧缩银根与限制土地审批在商品房大量空置、未销售率高达"& ( * 的情况下，房地产价格仍能保持快速上涨，在 很大程度上要靠大量银行资金和低成本土地的支撑。故国家采取了紧缩银根和限 制土地审批等宏观调控措施来减缓房地产市场的继续快速发展。#$$ + 年 , 月" + 日，人民银行正式出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 % 央行"# " 号文’，目的是要对房地产信贷进行规范，进而减少房地产贷款在新增中长 期贷款中的比重，最终减缓房地产业发展速度。接着，在#$$ + 年 & 月" # 日，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 % 国务院" & 号文’ ， 强调要让房地产市场健康发展，从住房供应政策、住房贷款、土地管理、市场秩序等多个方面提出了更加“规范性”的要求。土地和资金，是房地产开发企业自下 而上和持续发展的根本所在。#$$ + 年-月# 日，为配合" & 号文的精神，国土资源部又发布了《关于加强土地供应管理，促进房地产市场持续健康发展的通知》， 提出了房地产开发土地供应宏观调控的总目标：努力实现土地供需总量平衡，结 构基本合理，价格基本稳定。但从实践来看，上述措施并未达到理想效果，全国绝大部分地区房地产价格仍然居高不下，甚至还在持续上涨。#$$ 年一至三季 度，全国房屋销售价格比去年同期上涨- ( * ，土地交易价格上涨"$ ( # * ，房屋租赁价格上涨 " ( # * 。再看一下#$$ 年三季度国家发改委、国家统计局发布对全国+ . 个大中城市房地产市场调查报告：第三季度，房地产价格比去年同期上涨- ( - * ，比二季度上涨了 " ( - * 。北京房地产价格上涨了+ ( . * ，在全国各大城市中是增幅较小的城市之一。另外，土地交易价格上涨 "" ( , * ，房屋租赁价格上涨# ( " * 。分地区看，+ . 个大中城市中有-个城市销售价格同经费涨幅超过"$ * 。其中，沈阳 上涨"- ( # * ，南京"/ ( / * ，重庆". ( , * ，上海" ( - * ，天津"+ ( * ，兰州"+ ( " * ， 青岛"# ( - * ，宁波"# ( . * ，杭州"$ ( " * 。这种结果与国家宏观调控的目标有很大差距。二、提高银行存贷款利率 #$$ 年" $ 月#-日，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率$ ( #/ * ，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存 款利率下浮。这是央行-年来首次加息，也是此前连续 & 次降息后的一大转折。加息后，个人住房公积金利率、个人住房商业贷款利率等其他各档次存、贷
货币政策对我国房地产价格波动的影响 摘要： 最近这几年来，我国大部分地区城市的的房地产价格的迅速发展使其积极的带动中国的GDP增长，但是这样房地产价格的快速增长，有时候也会为社会的经济埋下“隐患”，产生负面的影响。因此，如果正确的控制房地产的价格成为了我们目前急需解决的一个经济问题，国家为了有效的控制房地产的市场价格，利用了一系列货币政策和非货币性政策。央行不仅多次调高法定存款准备金率和利率，还出台了一系列如“限购令”等其他非货币性政策，希望通过对房地产价格的宏观调控，可以使得房价产价格在理性的范围内，而不是大幅度超出理性范围的增长，如果不能及时的控制房地产价格，这个将会影响国民经济的稳定发展和人民的生活质量。我认为，从货币政策影响房地产价格的三条途径入手，即：利率、信贷、资产组合效应，对于有效地促进我国房价合理回归有重要的意义。 关键字： 货币政策；房地产价格；影响因素 一．引言 我国的房地产自从1998年进入市场化，房地产产业链长,波及面广，几乎国民经济中的所有产业和房地产业都有所关联，并且还关系到民生的问题。房地产的价格也历经了较长时间的增长，从整体的数据上来看，还没有出现持续下跌的趋势，房地产的价格快速增长，也拉动了中国的社会经济的发展，并且成为拉动我国经济发展的支柱产业之一。房地产产业的投资收益远远高于其他产业的投资收益，使得更多的投资者倾向投资这个产业，导致大量的闲置资金进入这个产业，但是这种“过热”的投资必定会使得这个产业的价格失去平衡，这时候就需要国家的宏观调控，把对房地产的调控作为最主要的重点，使得房地产的价格回到平衡的合理价格。 二．国家这几年的货币政策对房地产价格的宏观调控 （1）自从2003年以来，中国人民银行陆续出台了一系列政策，其核心是提高商业银行和开发企业自有的资本金率，严格控制信贷规模，加息，取消个贷优惠政策等等，其目的是抑制房地产价格的快速增长和房地产投资过热的现象。 （2）2006年4月28日起，中国人民银行上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由百分之5.58提高到百分之5.85；7月5号和8月15号，央行两次上调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点；8月19号起，央行当年内第二次加息，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%，5.85%分别提高到2.52%，6.12%；此外，央行在本年内以0.5%的比例三次提高法定存款准备金率。（1）2007年，央行又宣布自从3月19号起，金融机构一年期人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点。 （3）自从2008年美国次贷危机以来，中央政府4万亿的投资计划和宽松货币政策刺激中国的经济逐渐好转，但是由于之间的经济刺激计划的实施，大量的资金又从银行流出，流向了实体经济，同样的又刺激了房地产产业的价格，急需提高了房地产的价格，透过货币乘数的效应可看到中国的通货膨胀开始显现，同时房地产泡沫也开始显现。 （4）2009年，在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下，我国个人购房贷款新增1.4万亿
从 供 求 方 面 分 析 房 价 依然饭特稀组 一.房价的变化的情况介绍 自房产改革以来，我国房价几乎是持续走高，直至去年才有小幅的下降，这关系民生的话题本就值得关心，更何况与我们息息相关，下面让我们来看一些数据和图表。
2000-2007年北京商品房均价走势:
2009年全国70城市房价走势图 ·2011年1月至2012年3月中国房地产百城均价曲线
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年3月，全国100 个城市住宅平均价格为8741元/平方米，环比2 月下跌0.30% ，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。与上月相比，本月环比跌幅与上月持平，环比下跌的城市个数较上月减少6个，跌幅在1%以上的有10个城市，较上月减少7 个。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自2011 看了这一系列的图表数据，我们不难发现，中国的房价涨的居多，那我们就来分析一下房价上涨的原因吧. 供求理论是市场运行的基础理论,也是房地产市场运行与价格变动的核心理论,供求规律是决定住房商品价格的主要规律,其他一切因素对住房价格的影响,要么是通过影响供给,要么是通过影响需求,要么是通过同时影响供给和需求来实现的。由于住房商品的供求与一般商品的供求有许多不同的特点,特别是土地资源的稀缺性和开发周期的长期性特点,因而导致住房供给呈现低弹性,住房商品的供求有自身的特殊规律。 目前看来,我国房地产市场运行的特点: 1.房地产商品兼具消费和投资双重性。房地产商品既可以满足购买者居住的需求,此时它是一种消费品。同时,购买者可以待价格上涨之后出售获取利润,所以房地产商品同时也属于投资资产。 2.市场具有很强的分割性,商品具有异质性。房地产商品不可移动,不同的自然环境、气候条件、入文氛围等使得房地产市场具有很强的地域分割性。同时,商品在户型、面积、采光、建筑质量、建筑材料等方面的差异,使得房地产商品具有很强的异质性,几乎不存在两个完全相同的房地产商品。
2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%
政府宏观调控对房价的影响 【前言】： 自1998-2007年来房价出现了大幅度的上涨，上涨的势头一直在持续，尽管国家紧缩“银根”和“地根”等多种调控错施下，但整体依然涨声依旧。08年受全球金融风暴的影响，房价开始降价，到7月份住房价格终于出现大面积松动，09年国家实施四万亿救市计划，房地产市场开始回暖，并出现加速反弹，到2011年3月份，各地开始实行“限购令”，直到现在，房价表现瘫软无力，住房营销走向“弃价保量”，不少中小房地产企业则面临破产困境。下面简单分析下政府宏观调控对房价的影响。 【关键词】 宏观调控房价金融政策 【正文】 1、房地产市场存在的问题 一是房价太高，结构性的供需矛盾加剧，大部分地区的房屋开发中，高档房屋所占比例过高，经济适用房屋的开发不足。在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开商为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。 二是市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。 三是房地产投资过热，主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平，增长速度大大高于国民经济的增长。 2、国家对房地产业进行宏观调控的必要性 1.住宅的社会性要求政府介入房地产市场。住房既有商品属性,也有一定的社会保障属性。在住房商品化的过程中,致使城镇中一些低收入群体无法按等价交换的原则在市场上租房或买房,因此,既然市场无法按价格规律供给所有居民以住房,住房也就应当像养老、医疗一样,在一定程度上,纳入社会保障体系之中,借助政府的力量来保护弱势群体的基本居住要求。 2.房地产市场是区域性、垄断性的市场,需要政府进行必要干预。由于土地
高房价何去何从 组长：唐万辉 执笔策划人：周见 本小组成员：吴维、张婷、田玲、曹银、陈宇、周见、张林、朱永峰
主讲人：有个问题我觉得在中国是非常普遍的，就是房子。我想问大家，以后打算买房吗？观众：... ...（买或不买） 主讲人：嗯，对于我们很多人来说，房价之高简直超乎想象。据说很多人一年的工资不吃不喝只够买一间厕所，还是小的。关于房价的现状：据统计，今年前两个月，北京和广州商品住房均价上涨幅度分别为17.3%和10%；上海房价在一度回落后迅速回暖；另一些中型城市，房价上涨的端倪也开始显现。尤其是颁发了《关于切实稳定住房价格的通知》的政府来说，却是有些尴尬。 首先让我们来看看什么是高房价： 房价的高低是相对的，国际上一般是用房价收入比来衡量房价高低，所谓房价收入比（Housing Price-to-Income Ratio）就是房价与收入的比例关系，世界银行将其定义为平均每套住宅价格与城镇家庭收入之比。 按国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。 高房价是指计算出的房价收入比高于这一范围，指房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。 了解了什么是高房价，接下来让我们看看关于高房价认识上误区： 1、经济发展推高房价。房价上涨是理所当然的事，我们不否认经济发展可能会推高房价，就单从成本考虑，房价也不应该如此疯涨，而很多城市的房价却翻了两番还要多。 2、收入增长推高房价。我们承认如今收入增长了，但是，房价的增速甩了收入增速不知道多远，并且，把收入的增长和房价的增长相联系是没有依据的。今天的房价是职工年收入的20倍或者更多，而10年前不到5倍，就连被公认为世界房价最高的日本东京市也只有5倍。在如此低的收入下却要负担如此高的房价是以牺牲购房者未来20年甚至30年的幸福为代价的。 3、土地资源不足推高房价。地球上没有哪种资源是非常充足的，比如粮食，不知道大家有没有注意到很多地方的修建的房子都是闲置着，即使资源稀缺，为何还如此浪费？同样，国家可以控制居民购买多套住房来控制房价。更何况中国国土面积达960多万平方公里，人均土地面积比日本、新加坡高得多，而日本、新加坡的房价与收入相比并没有中国高。 4、和发达国家比房价。目前有一种怪论，就是把北京、上海的房价和纽约、伦敦的房价相比，这是多么荒谬的结论。 那么高房价又带来了哪些危害呢？ 1.高房价对国民经济发展有很大的负作用 房价居高不下，使得很多购房和准备购房的家庭无力进行衣食住行等方面的消费。如果听任房价继续涨下去，将无法扩大内需。对国民经济发展十分不利。房价暴涨有崩盘之险，过高的房价必然会刺激房地产投机，导致房地产泡沫的产品。此外，也会削弱城市竞争能力。过高的房价会使城市的物价成本大大上升，不利于吸引外来资本。 2.高房价不利于社会稳定 在高房价的经济发展模式下，或是大多数民众无力进入房地产市场，只能住条件相对较差的住房，或是即使能够进入房地产市场，也必然要穷一生之力。高房价严重降低了民众的福利水平和生活幸福感，引发了广泛的焦虑，使民众难以分享整个社会的进步的成果，使得缺房的中低收入阶层生活恶化，成为潜在的不安定因素。同时，高房价造成社会财富分配不公。住房商品的特性不仅造成严重的信息不对称，也容易形成房地产开发商对产品价格的完全垄断，房屋市场控制在即开发商手中，房屋消费者只能是这种市场的弱者。如此，财富会越来越向少数人集中。 3.高房价阻碍着城市化进程
形势与政策 浅谈当前中国的房价问题 院系：XXXX 班级：XXXX 学号：XXXX 授课教师：XXX 姓名：XX
摘要：随着我国市场经济的进一步发展，房价也随着市场经济的大浪随波而起，扶摇直上。当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关，其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此，我们只知道大部分人买不起房子，但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在，配合国家的相应有效策略的实施，这样才能确保民生的稳定，才能促进社会的繁荣发展。 关键字：高房价，原因，本质，有效策略 近年来，普通老百姓买不起房已成为一个不争的事实，虽然政府一直在想方设法地稳定房价，但效果甚微。房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影，这个问题是如何产生的？我们怎样认识它？让我们仔细地分析一下。 一、房价居高不下的原因 一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。由于在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状【1】。但是，当房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个：居民的自住性需求；这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降；但是迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。 一方面，就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。 另一方面，就住房的需求结构而言。当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在大中城市，这是就住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢？其实，房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己家庭的外观，也会关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文；因此，如果整个地域的环境和设施很差，那么，人们对它的需求也会下降。显然，当前住房需求的结构性问题根源就在于，中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了【2】。正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城市住房也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现“住者有其房”。 二、认识房价问题的本质 当前，住房问题之所以成为社会大众最关心的问题，关键在于对住房问题的本质缺乏了解，住房问题被过度市场化。
我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。
浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，
案例分析——房地产“限购令” 内容摘要：房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。笔者试图结合公共政策动态运行过程来分析这项政策出台的背景、原因以及效果，并就这项政策提出了一些自己的看法。 、案例回顾 （一）“限购令”的出台： 我国于2010年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。2010年4月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
“新国十条”出台后，各地根据其房地产现状陆续颁布“限购令”。2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。2010年9月29日国家多部门再次出台调控新措施，其后深圳、广州等多个城市陆续公布“限购令”。随后有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。通知指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。通知明确规定，原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。通知还指出，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。 2011年8月17日，住建部下发二三线城市限购标准。12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将于2011年年底到期的城市，地方政
我国房价背后的经济学原理和国家调控政策分析 ［摘要］近年来,房价过高成为政府和全社会关注的问题。文章从经济学供求关系理论切入,结合国家经济背景,就高房价问题产生的原因以及未来房地产市场走势进行了剖析和阐述,并着重分析了国家现行调控政策及其效果。 ［关键词］房价；供给；需求；调控政策1 关于我国房价的经济学分析 1.1 基于市场供给的分析 根据经济学原理,商品价格由市场供求关系决定,从根本上说,房价是由房地产供给和需求决定的。土地价格是房地产主要开发成本,影响和制约着房地产供给,根据供求关系理论,土地价格由土地供给和需求决定。在我国土地属于国有,土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定,近年来房地产用地的有限供给,使得土地供给小于房地产日益繁荣带来的规模不断扩大的土地需求,从而导致住宅用地价格持续上涨,也决定了房价的高位运行。各地方政府“土地财政”是引发地价持续上涨并最终导致高房价的重要原因,很多地方政府财政收入主要依靠出让土地使用权取得。近10年来,全国地方政府国有土地有偿使用收入快速增长,占地方财政收入比重不断攀升。有资料显示,2010年全国地方政府土地有偿使用收入达到2.91万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的71.68%。同时,高房价也带动地价不断上涨,地价与房价相互作用和影响、交替上涨。 不同地区的同一种商品存在价格差异时会产生套利机会,可以通过低买高卖的跨地区交易活动获取收益。而房地产因其区域性特点,不具备地区间流动性,住房无法由低价地区运输到高价地区进行交易,从而使市场供求趋于平衡,房地产的这种地域性特点和不可替代性,以及地价、房价上涨未能产生足够的更多供给,使得房地产供给缺乏弹性。 由于住房兼具民生和商品双重属性,大多数国家既有不享受政府优惠的自建或市场化的商品房,又有政府支持投资的保障性公共住房，比如日本的公营住房和新加坡的组屋。而我国在过去10多年主要通过房地产市场解决人民住房需求,面向中低收入群体的保障性住房供应不足,供给比例过低,造成住房供应的结构性失衡。因此,保障性住房建设滞后,也是造成我国住房供给不足,导致高房价的重要原因。 1.2 基于市场需求的分析 1.2.1 人口城市化和家庭结构的变化增加了房地产的刚性需求近年我国城市化进程持续快速发展,大量农村人口迁移到本已拥挤不堪的城市,根据2011年11月出版的《社会蓝皮书：2012年中国社会形势分析与预测》数据,我国近三成农业户籍人口已居住在城镇,2011年城镇居民的比例超过农村居民。新增的城市人口以及原有城市人口自然增长扩大了住房需求。同时,随着我国计划生育政策的实施和现代人生育观念、生活观念的改变,现代社会主要以小户家庭为主,在一定程度上扩大了住房需求。另外,随着我国经济快速发展和居民消费结构升级加快,条件改善型住房需求明显增加,这也加大了城市住房的供需矛盾,带来房价上涨的压力。 1.2.2 消费者对房价的上涨预期影响购房需求 现实中需求曲线不总是向下倾斜,消费者对商品价格的预期,会影响当前的消费水平。某种情况下,人们会有一种买涨不买跌的消费心理,当商品价格下降时会持观望态度,希望价格更低时购买；当价格上涨时,则会引起人们的警觉,认为之后
国家宏观调控对中国房价的影响 现在和我们最息息相关，以及广大老百姓最关心的问题也就是房价了。我也一直在关注着中国房价的问题。随着中国经济的快速发展，物价的上升，城市化步伐的加快，中国的房价越来越贵。尤其在一些大城市比如北京、上海等。 首先我们要了解房地产，了解房价为什么前几年居高不下，以及现在房地产走势。由于不是专业人士所以自然要引用一些官方新闻语言。 何为房地产市场 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。因此，房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。 房价为什么前几年居高不下 一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。由于在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状。但是，当房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个：居民的自住性需求；这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降；但是迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。一方面，就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问题。另一方面，就住房的需求结构而言。当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在大中城市，这是就住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢？其实，房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己家庭的外观，也会关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文；因此，如果整个地域的环境和设施很差，那么，人们对它的需求也会下降。显然，当前住房需求的结构性问题根源就在于，中国小城市或农郊地区的住居