前言
土地乃万物之源，农民生存之根，经济发展之本，更是工业化过程中资本原始积累之源。如何分割土地权益，权衡城市与农村、政府与农民之利益，协调农村经济与国民经济之发展，寻找“鱼与熊掌兼得”之策，乃是本世纪初中国农村政策之要题。
中国土地非农化政策分析：政府与
市场的作用
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非农化率（%） 中国大陆1978-2000农地非农化
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二、土地不可持续利用的经济学原因
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q农地产权残缺
§谁是地主？是找不到还是不想找？50%农民认为是国有§农户承包权：残缺不全、内涵模糊、时效性
§集体土地产权：弱质、受歧视
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q城镇土地制度模糊
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q土地征用制度§
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§建设用地指标控制与分配—不现实、不科学，与市场脱节
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中囯古代土地制度概论 原始社会土地是公有的，随着人类进入阶级社会后，土地制度也开始发生了变化，由原始社会的氏族、村社公有转为奴隶主国家所有。夏朝的建立是我国奴隶社会的开端，经过商、周的进一步发展，土地成为以井田制为标志的奴隶主国家所有。随着农业生产率的提高和奴隶制的逐渐解体，社会各阶层对土地私有的要求日趋强烈，进入春秋战国之时，土地私有战胜土地国有而蓬勃发展起来了。 我国封建土地私有制产生于春秋战国，到秦汉最后形成，为封建土地私有制发展的早期阶段。封建社会的土地所有制，由封建国家土地所有制、封建地主土地所有制和个体农民土地所有制三种形式组成，并在不同的历史时一期随着社会经济的发展变化，阶级斗争的涨落，在比重上迭有升降，然而地主土地所有制总是占着支配地位。 春秋时期，社会生产力有了重大发展，铁器得到广泛使用，逃往的平民和奴隶纷纷开垦荒地，这些新垦之地，为开荒者隐瞒下来，成了私田。私田的产生，土地国有观念动摇了。春秋中期，私田土地急剧增长，到末期出现土地买卖，此时奴隶主也更热心于私田的扩大和经营，各国先后进行了税制改革，放弃土地国有的井田制，承认了土地私有制。 战国时期各国都实行改革和变法，商缺两次变法，“改帝王之制，除井田，民得买卖”，它标志着占统治地位的井田制宣告结束，土地私有制已经形成。这一时期，地主阶级虽已形成，但人数还不是很多，所占土地数量也不大。 秦汉时期地主土地所有制得到充分发展。公元前216年，秦政府颁布命令:“使黔首自实田”，私有土地得到了封建政权的确认和保护。秦灭六国后，对于地主占有大量土地没有干预，虽下令迁徙各国旧贵族和豪富，但他们占有的土地状况并未改变，到秦末依然是“官者田连降陌，贫者亡立锥之地”。秦末农民大起义推翻了秦王朝，给地主阶级以沉重打击。 西汉政权建立后，采取一系列与民休息的政策，使农民占有少量土地。但封建经济的发展必然导致土地兼并，至西汉末年土地终于引发了绿林、赤眉大起义，颠覆了西汉政权。东汉政权建立后，为了限制豪强大族兼并土地，公元三十九年下令度田，地方豪强竟发生武装暴动，度田不了了之。以后东汉政府再也没有推行干预地主私有制的政策，东汉的封建大土地所有制在不断发展，出现了战国秦汉时期又一次土地兼并高潮。 魏晋南北朝至隋、唐前期为封建土地所有制发展的中期阶段。这一时期是历代封建王朝对土地所有制关系进行国家千预极为频繁时期，然而地主大土地所有制仍在向前发展，土地日益集中。 三国长期战乱，中原地区出现了大量“既不在官，亦不在民”的无主荒地，曹操为了解决急需的军粮和普遍存在的饥荒间题，将这些无主荒地转化成国有土地，实行屯田。西晋建立后，屯田制罢废，贵族官僚争相侵占官田，豪强地主兼并土地益盛，国有土地在削弱，私有土地在发展。十六国时期，使北部中国遭受严贡破坏，豪门大族趁机大量占有土地和人口，规模庞大的田庄，这不利于封建政权的巩固和皇权的集中。孝文帝于太和九年(485年)下令均田，试图将所有权不同的各类官私土地最大限度地纳入国家统一分配的轨道，但却没有撼动地主土地，魏末年土地兼并严重，均田制受到破坏。后来北齐、北周虽重新颁布了均田令也多流于形式了。 随唐两朝基于建国之初荒闲土地大量存在，为使流亡的农民回到土地上进行生产，实行赋役制度，继续推行了均田制。随唐两朝的均田制对于地主的土地兼并多少给予限制，农民也得到了一点土地，在一定程度上改变了不合理的土地占有情况，推动了农业生产的发展。但是始于太和九年的均田制，随着土地兼并的愈演愈烈，至唐中叶彻底崩溃。总之，魏至唐前期土地制度有着与过去明显不同的特点，这一时期政局变动大，土地制度随着也几次变动，可以说是秦汉至明清土地制度变动最大的时期，也是国家对土地占有进行干预最频繁的时期。从唐后期至明清(1840年前)为封建上地所有制的后期阶段。这一时期地主土地所有制逐步摆脱国家法权的强力扭曲，土地自由买卖已冲破了汉唐间政治上的干预和社会传统的制约;:仁地兼并由非法到合法，由隐蔽到公开，以更大的势头向前发展着。均田制弛坏后，封建国家采取“兼并者不复追正，贫弱者不复田业”的政策，以庄田制经济为特点的大土地所有制得到普遍发展，并且延续到明清。两税法的实行，标志着均田制为庄田制所代替，这是地主土地所有制发展中又一转扳点。北宋建立之初，自耕农有所发展。但赵宋政权认为“富室连我汗陌，为国守财尔……兼并之财，乐于输纳，皆我之物”，因而采取“不抑兼并”的政策，土地买卖无任何限制。土地兼并较之前朝有过之而无不及，地主田庄迅速发展，土地迅速集中。北宋以来长期积累的土地兼并和集中的问题，经过元末农民大起义得到了调整和缓和。但明中叶后“毋许兼并”又变成一纸空文。土地兼并产生的流民问题，最终引发了明末农民大起义。清统治者鉴于明朝灭亡的教训，对官僚地主的特权加以限制，除了用暴力手段在华北大规模圈地外，更多的用经济手段通过买卖占有土地。 综上所述，中唐以降，“两税法既立，三代之制皆不复见”，这一变化，不但彻底结束了长达三百牟之久的均田制，而且标志封建地主土地所有制已摆脱“三代之制”田土的授受、买卖、转移、继承的法杖限制，以一种较为自由发展的形式进入新的里程。在“田制不立”、“不抑兼并”的新时期，地主阶级千方百计购置田产，形成了累千上万亩的大地主，实通绝了地主阶级独占夭下田土的愿望。在土地所有权转移方式上，几随着唐宋以来商品经济的发展，自由买卖渐成地权流动的主要方式。虽曹一度以圈占、
土地供应政策对房地产市场影响分析 在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。 标签：土地供应政策；房地产市场；影响分析。 1、土地供应政策 1.1土地供应政策的目的 新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。 1.2土地供应政策的实现手段 对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。 1.3土地供应政策的特点 对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。具体的政策是需要根据各个城市的房地产市场情况，以及工业用地的情况，对其进行合理的调节，利用土地政策来平衡城市的房地产市场的供给关系。同时随着我国城镇化建设的逐步扩大，对城镇土地所有制问题也进行政策上的改变，土地所有权可以进行流动。
农村土地流转存在的问题及对策 随着社会主义市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农用土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。但据我们调查，当前农地资源利用存在着一些较为突出的问题： 一、承包土地少，规模生产难形成。平均分包土地的格局使农民在有限的承包土地上增加收入的难度增大，扩大规模经营又没有多余的土地，放弃承包土地又担心生活没有保障，有限的土地限制了农业生产进一步发展，造成了农业土地资源的浪费。 二、小规模生产，农民收益难增加。分散零星生产经营方式难以摆脱小农经济的桎梏，制约了农业结构的调整，影响农业产业化经营的形成和推进。 三、政策不具体，监管措施难有力。提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。 四、旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难。在外出务工、
经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去，据调查，部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的10%。大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。 五、风险大，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，比较效益低，特别是前几年，农产品卖难，造成流转也难，加之加入WTO后对农业的影响更大，农业增产难增收，如城北镇的马林村XX年大面积种植西瓜，由于品种单一，当年气候不好，出产时，市场行情看跌，造成大量烂瓜，农民损失严重。 六、操作不规范。主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意；二是土地流转有的不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。有的曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”；三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、签证或公证机关公证。目前，还没有一个乡有比较完整的土地流转合同档案，农村土地流转资料档案缺乏。 七、开发业主引进难。由于农业收益比较低，高收益项目农业难以选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因
目前中国土地政策面对的挑战(一) 中国政府日益认识到土地政策问题在实现预期的经济与社会结果中的重要性。事实上，中国近些年来的土地政策是与这种快速变化的环境相适应的。迄今为止的改革值得称道，但还不够全面，在土地政策和实践方面仍存在一些遗留问题亟待解决。 一、农村与城市土地制度仍然维持着二元性，以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成了经济的重大扭曲，也刺激了城市以不合理的方式增长 在一个城市以史无前例的速度增长以及城市与农村经济越来越整合的年代，中国土地政策的一个最重要特征却是对待城市与农村土地上的一直绝然分割。这两类土地受制于不同的权利体系并由分立的机构和法规所管理。 作为这一分割的主要结果是，政府成为农地转变为城市土地的惟一仲裁者，它拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力。在现行法律下，所有土地进入城市市场必须首先由城市政府当局进行强制征用，然后通过几种方式将之再配置给城市使用者。换言之，在土地转换用途的过程中，不需要在原有的农村土地拥有者和最终获得土地的城市新使用者之间进行直接交易。无论是土地被作为公共目的、准公共用途还是明确作为私人使用，都是如此。 这一特征以国际标准来看是非常独特的——在世界上没有一个主要的市场经济像中国这样维持着城市与农村在土地权利、管理与市场上的绝对分割。而且全球趋势与这一特征正好相反。这些国家日益认识到，随着城市与农村经济的日益整合、城市的快速增长、人口与资本的流动，对土地的区别对待将是不合时宜的，其效果是适得其反的。尽管不同类型的土地确实需要有不同的规划方法和程度不一的规制和经济干预，但越来越清楚的一点是，将城市和农村土地人为地归入完全分割的两类制度体系并不是最好的方式。 近年来，随着城市化的加速，中国这种区别对待的做法越来越受到质疑。这些关注可以被分成几个基本方面： 1．对农村土地使用者的不公正对待。现行做法对农村土地所有者和使用者十分不利，因为它造成他们不能分享自己的土地在城市市场所产生的增值收益。另一方面，他们也不能将自己的土地直接投放市场。与此同时，他们所获得的土地补偿只与这些土地被用作农作时的价值相关，常常只是其农用价值的若干倍，远远低于它们在城市被作为他用时的土地价值。这种土地收益分享的极大反差所产生的不公平，已经日益成为社会紧张的来源。 2．城市以无效的方式增长。由于可以人为低价地从农村获得土地，助长了土地更为粗放利用的投资方式。它刺激了对土地的无效利用，包括强调城市的外延扩张，而不是对现有城市空间进行更有效利用（这一做法又经由现行城市土地制度的特征而得到强化）。在城市周边对用于房地产和其他商业开发的土地的新需求在一定程度上有人为的成分，因为有现存的廉价农村土地让他们垂手可得，将这些土地纳入账下何乐而不为呢！在其他条件不变时，这一方式使得设计和实施保护农地的措施很难成功。 3．地方政府对通过土地征用获得收益以及以其补贴基础设施投资的过度依赖。现行做法助长了地方政府对土地强制征用的不健康依赖，因为政府既要依靠它获得预算外收入，也要以此去补贴发展。 至于受到广为关注的预算外收入的功能，政府的这块收入取决于土地在转让给城市使用者时——它们常常被用作商业或住宅目的——采取以所谓“市场”（即拍卖）方式出让的绩效。与所征用的土地总面积相比，尽管这部分通过市场出让的土地比例相对较小（通常只占10%－20%），但它们的出让仍然是地方政府收入的盈余来源，否则，他们只能主要依赖于中央政府的转移支付和那个在缺乏财产税制下的十分不发达的地税体制。 政府征用的大多数土地只是扮演了补贴的功能，它们的定价并未参考城市土地市场价格，因而不具有增加政府收入的目的。这些土地或者被划拨给其他政府单位用于基础设施建设，或
改革开放前新中国土地政策的历史演变(1949一1978) 1.新中国成立初期的土地政策((1949. 10- 1956. 9) 第一阶段:继续推行土地改革政策(1949. 10一1953春) 第二阶段:初步建立农村土地集体所有制政策(1953. 4一1956. 9) 2全面建设社会主义时期的土地政策(1956. 9一1966. 5) 开始了“大跃进”、人民公社化，个体农民土地私有制宣告结束。(1956. 9一1958年底) 3文化大革命时期的土地政策(1966.5 -1976. 10) 土地政策基本处于停止不前，乃至倒退、混乱或被砸碎的不正常状态。 4徘徊时期的土地政策(1976. 11-1978. 11) 比文化大革命时期虽有所好转，但起色不大，突出的特点是徘徊性。 改革开放以来中国土地政策的发展变迁(1978 – 2002) 一、人民公社后期的土地政策(1978.12-1982.12 ) 党的十一届三中全会以后，随着全国工作重点的转变和拨乱反正的完成，中共第十二次全国代表大会于1982年9月召开标志着人民公社开始解体 二、家庭联产承包政策的演变((1978.12-2002.12 ) 以1978年党的十一届三中全会为界:前20年是人民公社的历史，这一时期的土地政策带有浓厚的人民公社色彩，后20多年是改革开放时期家庭承产承包责任制的历史。 第一阶段是大突破阶段(1978. 12-1984. 12 ) 所谓大突破指农村土地使用制度发生了根本性转变。这一阶段的体制特征是人民公社“三级所有，队为基础”的经营制度全而解体，新的以“包产到户、包干到户”为标志的家庭经营体制基本确立。这一时期，土地政策走过了一个不平凡阶段。 第二阶段是大磨合阶段(1985. 1一1991. 12 )。 所谓大磨合，就是家庭联产承包责任制在计划经济向市场经济转轨过程中处于一个剧烈的分化、改组并重新整合的过程。 这一阶段家庭联产承包责任制在计划经济向市场经济转轨过程中处于一个剧烈的分化、改组并重新整合的过程，其体制特征是农村经济体制改革向纵深发展，全面转入农产品和农业生产资料的流通领域，向计划经济时期最基本的经济制度之一——“统购统销制度”发起冲击。1984年第一次全国性的“卖粮难”的出现，宣告家庭联产承包责任制这一重大改革政策的成功。这一时期，主要是贯彻落实第一阶段的土地政策，且又有所创新。 第三阶段是大转型阶段(1992. 1一1996. 12 )。 所谓大转型，就是传统意义上的农村经济开始转入现代市场经济的运行轨道并逐渐发展。邓小平南巡讲话之后 1993年4月第八届全国人大《宪法》进行了又一次修正，第一次将“家庭联产承包责任制”列入《宪法》的范畴，使其成为一项国家基本经济制度。从而解决了多年来人们对家庭联产承包责任制的争议与非难。这是家庭联产承包责任制这一政策大转型的重要支撑。 1993年11月5日，中共中央、国务院发布了《关于当前农业和农村经济发展的若干政策措施》，明确提出:“在原定的耕地承包期到期之后，再延长30年不变。开垦荒地、营造林地、治沙改土等从事开发性生产的，承包期可以更长。” 1994年8月18日，国务院颁布了《基本农田保护条例》。
我国农村土地政策变迁及其启示 摘要：土地是人类社会生存和发展必不可少的物质基础，而作为整个社会经济制度的核心和基础，土地制度安排是否合理，直接关系着中国农村经济和乃至整体国民经济的协调发展。因此，对中国农村土地制度的研究具有重要意义。90年代以来我国农村土地政策大致经历了土地改革、农业集体化、家庭联产承包责任制等三个阶段的历史变迁，从中我们可以得出启示，然后分析中国农村土地制度变革的内在规律，从而探寻过去几十年的土地制度变迁对当代的启示。 关键词：农村土地政策土地改革农业集体化家庭联产承包责任制 我国是一个农业大国，而土地问题一直是农民问题、农村问题和农业问题的关键。一直以来，农村土地政策都是我国一项极其重要的政策，关系到中国革命和建设的成败。因此，研究我国土地政策的变迁对今后我国实现农村经济的繁荣，全面建成小康社会，具有十分重要的意义。 从总体上说，我国农村土地政策大致经过土地改革阶段、农业集体化阶段、家庭联产承包责任制等三个阶段的历史变迁。 一、土地改革阶段( 1921 —1950年 ) 中国共产党自成立以来，就明确提出解决农民土地问题的政纲。1928年至1 930年，我国相继制定、通过了《井冈山土地法》、《土地问题决议案》，肯定了农民获得土地的神圣权利，并对土地革命的一些具体政策作出规定。但在土地所有权问题上，当时主张实行“土地国有”政策。既违背了当时的生产力发展水平，又脱离了中国传统的土地私有观念，从而直接影响了农民的生产积极性。到1931年春，苏区中央局发出通告，明确规定了农民对土地的所有权，指出农民对土地
可以租借、买卖，别人不得侵犯，从根本上解决了农民的土地所有权问题，基本上形成了一套比较完备而符合农村实际情况的土地改革方案。 抗日战争时期，我国根据中日民族矛盾上升为中国社会主要矛盾这一特殊情况，将没收地主土地改为减租减息，既调动了广大农民的生产热情，又保证了抗日民主统一战线的扩大。解放战争时期，国内阶级矛盾上升为社会主要矛盾，全面内战即将爆发，为进一步满足农民的土地要求，制定了一个彻底反封建的土地革命纲领《中国土地法大纲》，明确规定“废除封建性半封建性剥削的土地制度，实行耕者有其田的土地制度”。到1948年秋，党领导下的一亿人口的解放区消灭了封建的生产关系，发展了生产力，巩固了解放区革命政权，有力地保障了人民解放战争迅速取得胜利。 新中国成立后，1950年，中央人民政府颁布了《中华人民共和国土地改革法》，明确宣布了土地改革的目的是废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。这是中国历史上几千年来在土地制度上的一次最彻底的变革，极大地解放了农村的生产力，调动了农民的积极性，促进了农业生产的发展。农业的快速发展，不但巩固了工农联盟和人民民主专政，而且为实现工业化和集体化开辟了道路。 二、农业集体化阶段(195O一1978年) 全国土地改革后，一方面为了克服由个体农民私有制分散经营带来的问题，以便在生产力水平低下的条件下有效地组织农业生产；另一方面也为了避免两极分化，我国决定建立合作经济：即互助组和初级农业合作社。农业合作化运动逐步将农民土地私有制变为土地的集体所有制。农业合作化分为三步，第一步是建立互助组；第二步是组建初级农业合作社；第三步是建立高级农业合作社。互助组是在土地和其他生产资料私有及分散经营的基础上实行劳动互助。初级合作社也称土地合作社，是在土地及其他生产资料私有的条件下实行土地入股，按股分红，统一经营，集中劳动，高级合作社则取消了土地分红，农民的报酬主要是按劳动数量和质量分配，农民的土地无偿归农业生产合作社集体所有，这是土地私有制向集体所有制过渡的质变阶段。 为了巩固和发展农业合作化，从1958年开始在全国掀起了人民公社化运动。人民公社运动主要是通过对农业生产合作社的合并，对土地加以集中，实行公社集体所有，产品平均分配。由于这种形式的生产关系脱离了当时的生产力发展水平，结果对农业生产造成了很大的破坏。从当时农村生产力发展水平看，大多数农民并未提出实行纯粹的集体经济的要求，这种脱离农村生产力发展状况的做法，既违反了生产关系的变革一定要适应生产力发展这一马克思主义基本原理，又违背了农民的意愿，引起了广大农民的不满，抑制了农民的生产积极性，使得农业和农村经济长期处于缓慢发展甚至停滞状态。 三、家庭联产承包责任制阶段(1978年至今) 人民公社化运动严重束缚了农村生产力的发展，到了70年代后期,全国农村有1/3 的人不能解决温饱问题.为了摆脱食不果腹的困境,1978年11月，安徽省凤阳县小岗村的18户农民,以“敢为天下先”的创新精神,自发订立了“大包干”合同,创造了家庭联产承包责任制,家庭联产承包责任制即土地的所有权属于集体,集体将土地等公有的基本生产资料承包给农民家庭自主经营,通过土地所有权和经营权的分离,使农户承包经营的积极性和集体统一经营的优越性都得到
中国土地制度的演变 1、先秦： 西周实行井田制，是奴隶社会的经济基础，是一种土地国有制（实际上是周天子土地私有），它规定：一切土地周王所有；受田诸侯世代享用，不得转让买卖；要向周王交纳贡赋；奴隶在井田上集体耕种。 春秋时期，齐国的“相地而衰征”指根据土地多少和田质好坏征收赋税，鲁国的“初税亩”实行按亩收税，它们不再区分公田、私田，都促使土地由国有制向私有制转化。 战国时秦国的商鞅变法，重农抑商，奖励耕织；废除井田制，以法律形式确立土地私有。 2、秦汉：秦朝开始实行土地私有制，按亩纳税；当时土地兼并严重，农民承担的徭役繁重、赋税沉重。西汉实行编户制度，正式编入政府户籍的百姓（编户齐民）依据资产多少承担赋税、徭役、兵役； 3、隋唐：实行均田制（仅按人口分配国家掌握的土地），它是府兵制和租庸调制的经济基础。隋和唐朝前期实行租庸调制。隋朝农民年满五十，可纳绢代役。唐朝时，“租”指成年男子向官府交谷物，“庸”指纳绢或布代役，“调”指每年缴纳定量的绢或布。 唐朝后期由于土地兼并盛行，均田制无法推行，租庸调制无法维持，国家财政收大为减少，唐德宗时实行两税法，即两种征税标准（资产、田亩）和两个交税时间（夏、秋两季）。其意义在于：税制得到统一，保证国家财政；改变人丁为主，放松人身控制；扩大税源，增加收入，减轻负担；是封建赋税制度的重大改革。缺陷是：土地兼并日益严重；赋税转嫁农民身上；加派许多苛捐杂税。 4、宋元：北宋初在各路设转运使，规定地方赋税大部分转运中央，消除了地方割据的物质基础；中央设三司使管理财政收入。北宋“不抑兼并”，土地兼并严重；王安石变法的理财措施包括：青苗法、募役法（纳钱代役）、方田均税法、农田水利法和市易法。 5、明清：明初，地方设布政司，统管地方民政和财政。明神宗时推行“一条鞭法”：多税合一，折成银两，役银分摊，人田分担。意义：减
近代中国历次土地改革 [新中国成立前的土地改革] 土地革命时期的土地改革(1931年) 第二次国内革命战争时期，中国共产党在革命根据地开展打土豪、分田地、废除封建剥削和债务的土地革命，满足了农民的土地要求。1931年春，毛泽制定出一条完整的土地革命路线：依靠贫农、雇农，联合中农，限制富农，保护中小工商业者，消灭地主阶级，变封建半封建的土地所有制为农民的土地所有制。 为了保证土地革命的顺利进行，县、区、乡各级都建立了土地委员会。分田的大体步骤是： (一)调查土地和人口，划分阶级。 (二)发动群众清理地主财产，焚毁田契、债约和帐簿，把牲畜、房屋分给贫雇家，现金和金银器交公。 (三)丈量土地，进行分配，公开宣布分配方案，插标定界，标签上写明田主、丘名、地名和，面积。 抗战时期土地改革（1937年） 抗日战争时期，中国共产党由没收地主土地的政策，转变为实行减租减息政策。1937年2月10日，中共中央在致国民党三中全会电中，提出了“停止没收地主土地之政策”。5月3日，毛泽东在《中国共产党在抗日时期的任务》中，提出准备“用立法和别的适当方法去解决土地问题”。8月1日，中共中央在《关于南方各游击区域工作的指示》中，提出利用“减租、减息、减税”等合法的斗争方式，以“求得群众生活的改善”。 到1937年8月25日，中共中央在洛川会议上，根据毛泽东的提议，通过了《抗日救国十大纲领》，正式决定把减租减息作为党在抗日战争时期解决农民土地问题的基本政策。 解放区的土地改革运动（1947年） 1947年11月，中共中央重新印发了毛泽东1933年主持制定的《怎样分析阶级》和《关于土地斗争中一些问题的决定》两个重要文件。同年召开的中共中央12月会议讨论了有关土地改革的一些具体政策。 1948年3月，毛泽东对土改总的指导思想作了完整的表述：“依靠贫农，团结中农，有步骤地、有分别地消灭封建剥削制度，发展农业生产，这就是中国共产党在新民主主义的革命时期，在土地改革工作中的总路线和总政策。” 在晋察冀、晋冀鲁豫和华东解放区，凡是过去封建土地制度已经全部或大部分被废除、土改基础较好的地区，均实行抽补、调剂政策，以
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 目录 一、我国土地基本状况 ................................................... 1. 土地利用现状结构 2. 耕地保护 3. 土地市场 4. 规划与地籍管理 5. 法制建设 二、中国土地权属分布 ...................................................... 1. 北京市土地权属现状 2. 集体所有土地的用地结构 3. 集体所有土地权属的分类 三、土地开发政策的改变 .................................................... 1. 政策调整 2. 新土地供应政策出台的背景 4. 土地市场的发展情况对土地储备的影响 四、对房地产企业可能的影响 ................................................ 1. 土地供应总量 2. 土地价格和成本 3. 竞争态势 4. 跨区域竞争 五、华融的对策建议........................................................ 附件１：北京市绿化隔离带项目现状和政策分析................................. 附件２：国务院批复的北京市土地利用总体规划1997-2010 .......................
一、我国土地基本状况 1.土地利用现状结构 据土地利用现状调查，截至1996年10月31日在全国土地调查总面积950676.2千公顷(1426014.3万亩)中：耕地130039.2千公顷(195058.8万亩)，占13.7%；园地10023.8千公顷(15035.7万亩)，占1.0%；林地227608.7千公顷(341413.1万亩)，占23.9%；牧草地266064.8千公顷(399097.1万亩)，占28.0%；居民点及工矿用地24075.3千公顷(36112.9万亩)，占2.5%；交通用地5467.7千公顷&127;(8201.5万亩)&127;，占0.6%；水域42308.8千公顷&127;(63463.2万亩)&127;，占4.5%；未利用土地245087.9千公顷(367631.8万亩)，占25.8%。 我国土地利用现状结构的特点是： （1）农业用地占主导地位。在全国土地调查总面积中，农、林、牧业生产用地（即耕地、园地、林地、牧草地面积之和）占66.7%, 即占2/3, 居主导地位。而在农业用地中，牧草地、林地比重大，耕地次之，园地比重最小。 （2）建设用地中农村居民点、农村道路占地和独立工矿用地的比重较大。在城乡建设用地中，农村居民点和农村道路所占比重最大，两项之和占建设用地的57.4% ；其次为独立工矿用地，占 7.8% 。 （3）未利用土地多为难利用土地。全国未利用土地中目前难以开发利用的沙漠、荒漠、裸岩及石砾地、重盐碱地、重沼泽地等占 3/4 左右。这些土地大部分分布在西北干旱地区和青藏高原，自然条件恶劣，开发难度大。
2020国家对农村土地政策 一、完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录,严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元 保障机制。 政策解读：国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。可是现实中，某些地方政府以公共利益为名征用 农民集体土地，却将土地用于房地产开发、企业项目建设等。而在 对农民补偿方面，国家规定土地补偿费和土地安置补助费加起来， 不超过土地前三年平均产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿，按一亩平均毛收入1000元来算，每亩30倍才3万元，可被 征收后建成楼房，一平米就要卖5000元! 二、建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能,明确入市范围途径。 政策解读：近些年，一些地方政府的财政收入很大一部分靠“卖地”，可是土地资源终归是有限的。有一些城市在扩张过程中需要 并入一些周边的农村，这就是农村集体经营性建设用地入市的需求 之一。把类似于村办企业、工厂等农村集体经营性建设用地建立入 市制度，并与国有土地“同权同价”，农民可以利用出让、租赁、 入股等多种方式，实现集体经营性建设用地的保值和增值! 三、改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。 政策解读：试点宅基地改革，基本原则是一户一宅，未来针对历史原因形成的一户多宅或宅基地闲置，国家可能采取的措施会“很 简单很暴力”——征税!超过标准、面积过大的宅基地也要征税!对 人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，原则上或不再进行单宗 分散的宅基地分配，而是通过集中建设农村公寓、农民住宅小区落 实一户一宅。而对于那些在城镇落户的农民，他们村里的宅基地可 以在“自愿”的前提下，有偿退出，由村集体出资购买。河南省近
新闻提要：新闻提要新民主主义时期，我国的土地政策是没收地主土地分田到户，实行农民土地 私有制，农民向国家缴纳公粮。 建国以来我国土地政策的演变 1、1949~1954年,从土地农民私有制到农业生产初级合作社的转变 新民主主义时期，我国的土地政策是没收地主土地分田到户，实行农民土地私有制，农民向国家缴纳公粮。此间，农民由于生产资料和劳动力的短缺，在一些地区出现村民以生产资料换工等形式的互助生产组。 农民拥有了土地以后，大部分农民的生活有了上升，一部分农民包括有的党员买了土地和车马，雇了长工，少数农民则因种种原因生活下降，开始出卖土地或给别人当雇工。针对这种情况，东北地区和山西向中央提出进一步提高互助组的层次报告，以防止此现象持续发展。刘少奇对两地区的报告给予了批评和否定，认为当时的生产工具无法满足集体农庄的要求。但毛泽东认为这将助长让私有制的出现、使剥削制度再度出现，对于党员雇工更是无法接受的。随后陈伯达把马克思的工厂分工理论拿出来作为作业农业生产合作的理论基础，认为在生产工具不具备要求的时候通过分工仍可以提高生产效率。1951年9月，毛泽东倡议召开了全国第一次互助合作会议，促成1952年秋冬全国第一次农业合作运动的高潮。1953年刘少奇在第二次全国组织工作会议上及1954年2月中共七届四中全会上作了自我批评。 此时，农民仍然拥有土地的所有权，农民是以土地形式入股到合作社，此阶段仍有十分之一左右的农民没有加入到农生产合作社。1954年我国的第一部宪法就规定了“国家所有制，即全民所有制；合作社所有制，即劳动群众集体所有制；个体劳动者所有
新闻提要 制；资本家所有制”等四种所有制形式，并在其第八条规定了“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。” 2、1954~1958年，从初级社到高级社（人民公社）的转变 由于合作化运动发展速度过猛，部分地区出现违背农民意愿强制要求入社的情况，后来出现了整顿。但这并没有阻止合作化运动的脚步，1956年１０月，中共中央在七届六中全会通过了《关于农业合作化问题的决议》，要求到1958年春在全国大多数地方基本上普及初级农业生产合作，实现半社会主义合作化，仅３个月左右的时间就在全国基本实现了农业合作化，到1956年底，已经有大约87.8％的农户参加了所谓高级社，但到了高级社阶段，农民一入社，其土地等生产资料就归所谓高级社集体所有了。 在土地问题上，人民公社实行的其实已不仅仅是所谓集体所有制了，而是一种介于集体所有制和比较高级的所谓全民所有制之间的生产资料所有制形式。中共中央1958年8月29日通过的《关于在农村建立人民公社的决议》中就其所有制问题有如下叙述：“人民公社建成以后，不要忙于改集体所有制为全民所有制，在目前还是以采用集体所有制为好，这可以避免在改变所有制的过程中发生不必要的麻烦。实际上，人民公社的集体所有制中，就已经包含有若干全民所有制的成分了，这种全民所有制，将在不断发展中继续增长，逐步地代替集体所有制，由集体所有制向全民所有制过渡，是一个过程，有些地方可能较快，三、四年内就可完成，有些地方，可能较慢，需要五、六年或者更长一些的时间。” 3、1958~1978年，农业生产受到极大的损害
改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势 中国实行土地制度改革主要经历两轮高潮。一个出现在上世纪五十年代初期，是以农村土地权属改革和城市土地收归国有的改革为主要内容，其手段是进行土地的没收、征收和分配。另一个出现在上世纪七十年代末期，以农村土地联产责任制和城市征收合资企业土地使用费为主要内容，其手段是土地使用权的下放和有偿使用。 一、改革开放以前的土地制度演变 新中国成立以后的第一部宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是行政划拨，二是土地无偿使用，三是无限期使用，四是不准转让。其实质就是土地资源的计划配置制度，属于计划经济体制。 这种土地使用制度在当时的历史条件下曾经发挥过积极的作用，但随着农村人民公社的建立和城市经济和人口规模的扩大，这种土地制度的弊病日益显现。主要问题是不利于土地资源的合理配置和高效使用，大量的土地资源出现浪费和资产价值的流失；另一方面大量的单位又无法获得土地资源，对城市的经济社会发展、功能分布和合理布局形成体制障碍；企业成本失准，难以准确衡量经济效益；城市的房地产业无法进入良性循环，连简单再生产也无法维持。 二、改革开放以后的土地制度演变 过时的土地制度严重制约了中国大陆的经济发展，导致文革结束不久中国实行了对内改革对外开放的发展战略。而土地制度改革又成为大陆改革开放的先声和贯穿整个过程的主要内容。从那时开始对土地使用制度的
改革，主要是在不改变国家对土地的所用权的前提下，变无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用，沿着土地市场化的道路摸索前进。 1.开始向中外合资经营企业收取土地使用费 1979年颁布的《中外合资经营企业法》首开国有土地有偿使用之先河，以法律的形式首次打破大陆延续了将近30年的国有土地无偿使用制度。该法规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。” 在那以后，为了解决城市基础设施建设资金长期短缺问题，1982年深圳按城市内不同等级的土地向土地使用者收取不同标准的使用费。1984年广州和抚顺部分土地（经济技术开发区、新建项目、涉外项目）进行了按土地等级开征土地使用费的试点工作。1986年上海对三资企业使用的土地收取土地使用费。这些尝试虽然对旧的土地使用制度触动不大，但却是城市土地使用制度改革的重要步骤。 2.对城市经营性土地实行使用权有偿转让 1987年深圳在大陆率先试行土地使用有偿出让，出让了一块五千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。当年12月深圳市又用公开拍卖的形式转让国有土地使用权。1987年上海市政府颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，用地方法规的形式确保土地有偿转让的规范化实施。 上述举措使国有土地使用制度改革从理论探索阶段走向实践探索阶
中国土地改革的历史及政策 生意社2009年09月11日讯 新中国最早的土地法 土地改革总论 土地改革，具体来说就是土地制度改革，包括方方面面的内容。比如土地税收制度改革、土地产权制度改革、土地使用制度的改革等等。中国自古以来就是一个以农业生产为主的国家，因此关于土地制度的改革可以说一直都在进行。我们这里所讲的论土地改革指的还是由中国共产党所领导的——“土改”。 土地改革的源起
土地改革工作会议 解放前，半殖民地半封建的旧中国，仍维持封建土地制度，占农村人口不到百分之十的地主、富农，占有百分之七十至八十的土地。他们凭借占有的土地，残酷剥削和压迫农民而占农村人口百分之九十的贫农、雇农和中农，却只占有百分之二十至三十的土地。他们终年辛勤劳动，受尽剥削，生活不得温饱。这种封建土地制度严重阻碍农村经济和中国社会的发展。新中国成立后，占全国三亿多人口的新解放区还没有进行土地改革，广大农民迫切要求进行土地改革，获得土地。 土地改革的脉络 1950年6月30日，中央人民政府根据全国解放后的新情况，颁布了《中华人民共和国土地改革法》，它规定废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。同年冬起，没收地主的土地，分给无地或少地的农民耕种，同时也分给地主应得的一份，让他们自己耕种，自食其力，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道路。规定了没收、征收和分配土地的原则和办法。《土地改革法》将过去征收富农多余土地、财产的政策，改变为保存富农经济的政策，以便更好地孤立地主，保护中农和小土地出租者，稳定民族资产阶级，以利于早日恢复和发展生
产。《土地改革法》公布以后，在3.1亿人口的新解放区分期分批地，有计划、有领导、有秩序第开展了土改运动。近三亿无地少地的农民，分到了七亿亩土地和大量的农具、牲畜和房屋等；还免除了每年向地主缴纳约三百五十亿千克粮食的地租。在土地改革运动中，党的各级领导干部基本上正确贯彻和执行了党的土地改革的路线和政策。 1953年春，全国除新疆、西藏等少数民族地区以及台湾省外，基本上完成了土地改革任务。农民真正获得了解放。我国存在两千多年(建立于战国，公元前475年)的封建土地所有制从此被彻底被摧毁，地主阶级也被消灭。1949年后，中国确立了土地的社会主义公有制，同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这就形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。由于没有把土地的所有权和使用权分开对待，致使土地无偿占用，乱占、多占的情况屡禁不止，造成土地资源极大浪费。
土地管理制度存在的问题及对策分析 摘要：家庭联产承包责任制自1980年代初期在我国推行以来已经有了三十年，而且在一定时期内取得了辉煌的成就。但是在社会主义新环境下，我国农村土地制度面临着诸多问题，严重阻碍了农民增收。本文深入分析了我国土地管理制度存在的主要问题，并提出了可行性对策建议，旨在促进我国农业经济的可持续发展。 关键词：土地管理制度；农民增收；矛盾；对策分析 自建国以来，我国的土地制度政策经历了一个发展变化的过程，而且随着我国社会经济制度的不断变化和发展，人们对于土地制度逐渐改变了传统的狭义观念。社会变迁带来的新观点摆脱了旧社会的思想观念的束缚，更加注重对土地制度广义概念的理解。尤其是我国开始实行家庭联产承包责任制后，农村经济得到了全面的发展，在重视土地所有制度、土地使用制度、土地的国家管理制度的同时，更加重视土地的利用制度、耕地保护孩子读、土地流转制度以及土地用途管制制度等在新的形势下产生的新的土地关系。土地管理制度的变迁虽然促进了农村经济的全面发展，但是其在发展过程中仍存在一些突出问题，最主要的就是农民增收缓慢，该
问题主要是由制度性因素所制约的，所以为了使土地的生产要素功能得到充分的发挥，只有积极、稳妥地推进农村土地制度改革，进而使农民的各项收入大幅度地增加。 1.我国的土地制度 我国的土地制度在概念上与其他制度相似，既有广义概念，又有狭义的概念。同时它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是反映了人与人、人与地之间关系的重要制度。广义的土地制度包括一切土地问题的制度，是因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。然而，在历史发展的长河中，人们观念上理解的土地制度仅局限于土地的国家管理制度、所有制度和使用制度，这些主要是由于某些特定的历史原因，人们才有这种狭义的观念。 2.我国农村土地制度的演变 我国土地制度的变迁经历了原始社会、奴隶社会、封建社会以及社会主义社会，如果要追根溯源的话土地制度有着相当长的历史。本文主要分析新中国成立后的土地制度的变迁。1949年新中国成立后，农村土地制度经历了四次较大演变：第一阶段（1947年-1952年）是土地改革阶段，该阶段使农村土地使用权和所有权合一，是从封建土地所有制向农民土地所有制的变革。1952年-1956年是第二阶段――农业合作化阶段，该阶段主要是从农民个体土地所有制变为农民集体土地所有制。1958年-1978年是第三阶段――“人民公
农村土地政策问题（关注民生问题） 古代：商鞅变法内容规定：承认土地私有。影响：改变了社会性质：由春秋时期的奴隶社会转变为战国时期的封建社会。 近代：孙中山“三民主义”中的“民生主义”，是想解决农民的土地问题，但未实现。现代：新中国成立后，中国共产党不同历史时期的农村土地政策 1、建国初期：土地改革1950—1952年八下p.9 原因：新中国成立前，中国的土地制度极不合理 目的：巩固新生的人民政权。 开展：1950年，中央人民政府公布《中华人民共和国土地改革法》，在全国进行土地改革。完成：到1952年底，全国大陆除部分少数民族地区外，土地改革基本完成。 结果：废除了封建地主土地所有制，实行农民土地所有制。 意义：彻底废除了封建的剥削土地制度，解放了农村生产力，促进了农村经济的恢复和发展。 2、社会主义改造时期：农业合作化运动（对农业的社会主义改造）1953—1956年 目的：为了进一步提高农业生产力。途径：引导农民走农业集体化的道路，建立农业生产合作社。完成：到1956年底，基本完成了对农业的社会主义改造。 实质：把生产资料由私有制转变为公有制。结果：把土地等生产资料由私有制向公有制转变，实行集体经营，进一步提高了农业生产力。 三大改造的完成的意义：社会主义制度在我国基本建立，我国进入社会主义初级阶段。 八下p.24 3、全面建设社会主义时期：人民公社化运动1958年 特点：“一大二公”即规模大，公有化程度高。后果：农民的生产积极性受到严重挫伤，农业生产受到严重破坏。教训：建设社会主义一定要从实际出发，遵循客观规律。4、社会主义建设的新时期：家庭联产承包责任制 1978年 1978年召开的十一届三中全会作出改革开放的战略决策。在农村实行家庭联产承包责任制。目的：调动农民生产积极性，促进农村经济发展。形式（内容）：“包田到户”、“包产到户”、自主经营。首先实行的地区：安徽省凤阳县小岗村意义：极大地调动了农民的积极性，解放了农业生产力，促进了农村经济迅速的发展。 5、农村政策调整应遵循原则（启示）： ①生产关系要适应生产力的发展；②立足国情，一切从实际出发、实事求是，尊重客观经济规律；③调动农民积极性，提高农民的生活水平。 6、党和政府调整农村政策的原因和启示 ①原因：从中国的基本国情出发；从提高农民收入，促进农村经济发展出发。 ②启示：中国共产党始终代表广大人民的根本利益。①生产关系一定要适应生产力的发展;②一切从实际出发、实事求是；③尊重客观经济规律；④调动农民积极性。 ◆独家视角：建国后调整农村生产关系，起积极作用的有哪几次？ 土地改革、农业生产合作社、家庭联产承包责任制都解放了农村生产力、促进了农村经济的发展。