天津万科水晶城项目可行
性研究报告
目录第一章项目决策背景
1.内部因素
2.外部因素
第二章项目概述
1.项目区位及用地
2.项目宗地现状
3.项目周边的社区配套
4.项目周边环境
5.项目市政配套分析
6.土地价格
第三章项目法律及政策性风险分析
1.项目用地取得土地使用权法律手续分析
2.项目合作方式及风险评估
3.总体评价
第四章市场研究
1.区域市场成长状况
2.区域市场供应产品特征
3.整体市场对本案影响因素
4.目标客户、产品及价格定位
第五章规划设计要点
1.初步规划设计思路
2.规划设计的可行性分析
第六章项目开发计划
1.开发机遇
2.开发周期安排
3.销售周期安排
第七章投资收益分析
1.成本预测
2.税务分析
3.经济效益分析
4.项目资金预测
第八章可行性结论
1.项目优势
2.项目劣势
3.结论及建议
第一章项目决策背景
一.内部因素
1.天津万科公司项目布局
万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。
万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。
2.天津万科公司经营现状：
目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市
场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。
玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为天津城市建设做出贡献。 天津公司现状项目及在谈项目分布:
玻璃厂项目
天钢项目
丽苑项目
铁东路项目
梅江南项
西横堤项目
在开发项目: 已完成项目: 在谈项目: 二.
外部因素
该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部, 行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:
①根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。 ②天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新
鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。
③经济发展状况来看，该项目所在的河西区是天津市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于除和平区以外的其他各区。
④规划在河西区天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政
中心南迁，南部土地升值潜力大。
⑤沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大
型超市等全国闻名的商业设施。
⑥项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环是天津市中心市区规划路
网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。
⑦项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，占地面积192
公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。
所有以上各种因素，为万科在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。
第二章项目概述
一.宗地区位及用地
1.项目区位
该宗地位于天津市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段5公里,距离正在建设的东南半环线约 3公里,距离南楼市级商业中心约6公里，距离规划友谊路市级行政中心约5公里。
项目区位图
2.项目用地
该项目宗地为国有土地，毛地面积约525亩,目前为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：
3.项目地块内各种用地政府控制性规划指标:
住宅地块2
住宅地块3
教育用地
二.宗地现状
1.四至范围:
东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。
2.地势状况
项目用地主要为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相一致。3.地上物现状
地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍(约36户42间房)。厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留）。
4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？）
（1）项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。
（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。
（3）项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。
（4）项目用地西侧有一个40平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项目建设无影响。
（5）项目用地内有玻璃厂自己打的2口热水井（在地热办有登记），出水温度50℃左右,可根据规划予以保留,可为项目提供一部分热水。
5.地质情况
场地原为农田，厂区已有50年历史，无不良工程地质条件。
（万科企业管理）天津万科 水晶城(上)
天津万科·水晶城·产品解析 历史篇 天津卫当代城居文化进化论 ——历史中建构未来万科“水晶城”二期 “天津卫，三宗宝：鼓楼，炮台，铃铛阁”。无论明清时期的各省会馆，仍是上世纪初的五大道洋楼，每壹个具有鲜明特色的历史时期都必定能找到它相对应的特定建筑标志——这些城市生活的化身，是天津卫这方水土上无可替代的人文创造，显现着不可替代的历史印记。 以至于更多的人开始认识到：建筑绝不仅仅是文化代言，它就是文化本身！寻找天津的当代建筑切入点以天津老玻璃厂的特征性工业建筑构件和当代先进建筑工艺为物质元素，以五大道的富足生活样本为精神参照，用建筑特征的触角透析地域文化，设计打磨： 提起艾菲尔整个巴黎都会骄傲，万神庙顶立起罗马近2000年的阳刚，世贸是纽约永远的痛……世界各大著名城市的自信和魅力，都直接取决于它那些独有的建筑。 天津在近100年来拥有俩处独有的文化入口：以鼓楼为象征的老城文化；以及以五大道为代表的近代洋楼文化。后者虽是舶来品，但在了解过洋楼文化的兴衰变迁之后，终于明白谁才是天津洋楼文化的主人。 对于时间在这些建筑上留下的历史价值、文化价值以及审美价值，都统统成为天津的财富。建筑文化的城市价值。 水晶城的建筑元素在五大道随处可见——楼梯2楼梯3 楼梯4层层退台 天津玻璃厂，壹个经历了沧桑发展的国家大型二级企业，顺 应天津市政府“向东向南”发展的战略，迁址到滨海新区。于是 天津玻璃厂这块“有故事的土地”，就成为万科在梅江南的壹个 力作——水晶城的开发模板。 天津玻璃厂演进到今天，厂区内长势良好的大树、造型别致 的老厂房、废弃的铁路、卷扬机、消火栓、耐火砖等等，在加拿 大BDCLX公司设计师眼前展现了壹幅幅生产、生活的真实画卷，给了规划者无限的遐想空间。 原有建筑物拆除后的残墙意象和地面肌理被融入水晶城总体规划中，共同组成了壹个别具壹格的Y形景观轴线；老厂区的几条主要道路形成了新规划中的交通路网；完整保留了老厂区原卫生院的壹大片枝叶繁茂的树木，有效地留存了行道树，使社区内的街道有了类似"五大道"林荫路的气氛。 壹条被完整保留下来的带有旧枕木的铁轨穿插在社区中，把我们带入往昔的岁月。在社区中的出现的钟塔，它以不容置疑的可识别性，为奔波归来的人们指明了回家的路。我们见到的是成行成片的400多棵几十年林龄的大树、阳光下伸展的铮亮的铁轨，仍有中轴线尽头那座巨大的吊装车间——改造成半开放式的社区会所……
万科水晶城在历史中构筑未来 万科水晶城是城市开发与保留传统历史文化的典范，它在保留历史的基础上将传统与现代的建筑元素进行对比与叠加，使水晶城成为人文沉演浓厚的现代社区。项目规划保留了原历史性建筑，并融入典雅的现代建筑，打造出具有历史感的欧洲小城。 １、理念亮点：历史中构筑未来 ２、人文亮点：尊重历史 ３、规划亮点：将城市理念引入社区规划 ４、景观亮点：因地制宜 ５、设计亮点：创新才是硬道理 ６、建筑亮点：待续与传承 ７、户型亮点：标准化下的创新 一、项目概况 1、项目介绍 （1）地理位置 万科水晶城是2003年万科在天津全新推出的大规模高品质居住社区，位于天津南部城区，梅江南板块之卫津河东岸，北接潭环支路，南至浯水道，西起友谊路延长线，东临解放南路。 （2）项目规模 水晶城占地670亩，建筑面积约40.7万平方米，容积率为0.9。小区由加拿大BDCL公司规划，建筑形式有院景公寓、联院别墅和情景花园洋房，包括9个组团。区内配有2000平方米的会所、欧陆风情商业街、3600平方米的幼儿园、4500平方米的小学。 （3）区位环境 水晶城紧邻天津梅江南板块，与梅江南只有卫津河一水之隔，地块可强有力地依托梅江南的大环境。 （4）开发状况 该项目于2003年5月18日盛大开盘，一期共计732户，建筑面积约11万平方米，于2004年6月底入住。整个项目开发时间为3~4年。 2、项目档案 二、项目亮点 、理念亮点：历史中构筑未来1． 万科·水晶城既秉承了欧洲的现代情怀，又延续了天津五大道深沉内敛的历史情结，在保留历史的基础上进行对比与叠加，成为人文沉淀浓厚的现代社区，整个规划注重了原地块内特有的历史性建筑，如铁轨、钢架，甚至是大型的吊装车间的尊重和保留，在这些留存的旧有元素中融入典雅的现代建筑小品，以流畅的转角和绿意盎然的景观围合出舒适的邻里空间和安逸的生活氛围，
天津万科水晶城项目可行 性研究报告
目录第一章项目决策背景 1.内部因素 2.外部因素 第二章项目概述 1.项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价 第四章市场研究 1.区域市场成长状况 2.区域市场供应产品特征 3.整体市场对本案影响因素 4.目标客户、产品及价格定位 第五章规划设计要点 1.初步规划设计思路 2.规划设计的可行性分析 第六章项目开发计划 1.开发机遇 2.开发周期安排 3.销售周期安排 第七章投资收益分析 1.成本预测 2.税务分析 3.经济效益分析 4.项目资金预测 第八章可行性结论 1.项目优势 2.项目劣势 3.结论及建议
第一章项目决策背景 一.内部因素 1.天津万科公司项目布局 万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。 万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。 2.天津万科公司经营现状： 目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市
转自: 专筑网https://www.doczj.com/doc/3715599641.html, LANDSCAPE CONPETITION 景观竞赛 内容简介 刘翰林等编著的《景观竞赛(精)》不仅是当今全球景观设计方案的集合,建工设计，而且还注重细节,设计图书，如生活空间和生态环境之间的密切联系。 《社区景观设计:理念升级与实战指南》从景观的概念理解，到景观主流风格的介绍及应用技巧，到现代景观发展流派及趋势，以及居住区景观的实施要点和技
巧和对代表项目的深度解析，试图给社区景观营建人员进行系统的知识梳理与极具参考价值的提示，尤其从艺术的角度和视角解析景观，使学员收益匪浅。 目录 第一部分景观基本概念的系统梳理 第一节景观的概念关键点提炼 一、风景 二、栖居地 三、生态系统 四、符号 第二节景观知识体系的建立 一、景观的缘起 二、景观的维度 第二部分国内外景观设计营建的风格流派与发展趋势 第一节中国古典园林的美与意境 一、中国古典园林的核心精神 二、中国古典园林的发展历程与风格流派 三、中国古典园林的分类体系 四、中国古典园林的构景要素 五、中国古典园林的造景手法 六、中国古典园林的评价标准 第二节西方古典园林的流派与手法 一、西方古典园林溯源 二、意大利古典园林风格特征与造景手法 三、法式古典园林风格特征与造景手法 四、英式古典园林风格特征与造景手法 五、美国中央公园式景观风格与造景手法 六、新艺术运动景观风格与造景手法 第三节现代主义景观发展及风格流派 一、现代主义景观溯源 二、拉丁美洲现代景观风格流派与大师作品赏析 三、法国现代景观风格流派与大师作品赏析 四、西班牙现代景观风格流派与大师作品赏析 五、以大地艺术为理念源泉的现代极简主义景观风格流派与大师作品赏析 第三部分社区景观提升途径 第一节社区景观营建理念提升 一、生态系统人文关怀手法（天津万科水晶城景观的规划理念） 二、主题设计手法（黄金海岸范思哲酒店景观的规划理念） 第二节社区景观营建的审美提升法则 一、单纯化法则 二、群化法则
可行性研究报告 天津万科兴业(集团)有限公司二零零壹年八月
目录 第一章项目决策背景 1.内部因素 2.外部因素 第二章项目概述 1.项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价 第四章市场研究 1.区域市场成长状况 2.区域市场供应产品特征 3.整体市场对本案影响因素 4.目标客户、产品及价格定位 第五章规划设计要点 1.初步规划设计思路 2.规划设计的可行性分析 第六章项目开发计划 1.开发机遇 2.开发周期安排 3.销售周期安排 第七章投资收益分析 1.成本预测 2.税务分析 3.经济效益分析 4.项目资金预测 第八章可行性结论 1.项目优势 2.项目劣势 3.结论及建议
第一章项目决策背景 一.内部因素 1.天津万科公司项目布局 万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。 万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。 2.天津万科公司经营现状： 目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原
标杆房地产工程精细化管理与经典案例解析 【北京2013年3月23-24日】 如今，现国内工程管理的课程多以理论、观念较多。但怎么在实际工作中应用这些理论，采取什么样的管理手段和工具来进行执行。尤其是在国内施工企业、监理公司自身能力不足的情况下怎么结合标准化管理抓好执行力的落实，才是大家需要迫切掌握的知识。目前国内在工程动态实时跟踪管理与过程精细化控制方面的实用性研究也并不多见。大家很多还是靠经验主义来完成的。这就造成了工程一线管理执行力的严重缺失。本课程将重点解决一线执行力不足的难题。万科、龙湖如何成功的？秘诀在哪呢？他们有什么过人之处吗？为此中房商学院特邀房地产工程管理大师与您分享标杆房地产工程管理精髓！ 1、您可以了解与标杆企业工程管理水平的差异。 2、如何解决一线执行力不足的难题。 3、您可以站在标杆企业的肩膀上快速改善和提升工程管理质量和产品质量。 4、通过案例解读，了解标杆企业的老板在想什么、员工在想什么、员工是怎么工作的。 5、标杆企业的工程管理模式能快速移植到本企业、并能生根、开花、结果，所面临的关键问题是什么。 6、工程管理的方法论是什么。 7、帮你设计一个工程管理体系（主要内容），项目的基本控制要点和有效手段。 8、有效的工程管理体系的基本管理思路、内容、方法、工具介绍，案例介绍。 房地产企业董事长、总经理、运营副总、产品线相关职能副总、项目总经理、部门经理、各专业主管、工程师等相关中高层管理人员。 培训地点：北京（详见报道通知） 培训时间：2013年3月 中房商学院 二零一三年二月十八日第一章、前言 1、工程建设在房地产价值链中的位置和作用 2、工程战略与核心竞争力解析（核心竞争力，产品解析） 第二章、多项目操作的组织管理 1、公司矩阵式组织架构 2、职能的子矩阵式组织架构 3、专业部门的虚拟组织管理 4、何为甲方能力（2:8定律，员工素质，核心员工） 5、工程系统KPI指标确定与分解 6、考核方式研究 第三章、工程管理阶段性成果 1、项目启动阶段 2、项目准备阶段 3、工程实施阶段 4、产品交付阶段 第四章、计划管理解析 1、如何确定工期 2、工程计划与运营计划的关系
《向万科学习》 上册（理论） 第一章万科22年持续成长之谜——企业成长战略 第二章万科何以成为标杆？——行业领跑战略 第三章做加法、做减法与做乘法——企业发展战略 第四章以职业经理人为主导——企业治理结构战略 第五章创新创造核心竞争力——产品战略 第六章以人为本——人力资源战略 第七章持续超越顾客不断增长的期望——物业管理体系第八章永续发展的动力源泉——企业文化战略 第九章客户是万科永远的伙伴——客户关系管理战略第十章保持持续增长与领路——品牌发展战略 第十一章通过变革把握未来——未来战略
下册（案例） 城市花园系列 案例1：XX万科城 案例2：XX东丽湖·万科城案例3：万科假日风景 案例4：XX万科城市花园金色家园系列 案例5：万科XX金色家园案例6：XX万科金色家园四季花城系列 案例7：XX万科四季花城案例8：XX万科四季花城自然人文系列 案例9：XX万科十七英里案例10：万科·第五园 案例11：XX万科蓝山 案例12：万科金域蓝湾 案例13：万科水晶城 案例14：万科西山庭院 案例15：XX万科东海岸 案例16：万科蓝山小城
万科二十二年持续成长之谜 ——企业成长战略 经营企业以什么为战略目标？作管理者不得不去回答。许多人认为：利润是经营企业的目标也是人以规模为经营企业的目标。万科的经验告诉我们：追求持续成长的健康体质应是经营企业的战略目标。 为什么麦当劳能在一个绝对普通、低科技含量的食品行业做得那么红火？因为他们知道怎么做，并以此打造了别人无法模仿的核心竞争力。中国太多企业打一枪换一个地方的方式和态度无法让企业成长。 管理大师彼得·德鲁克指出，“管理得好的工厂，总是单调乏味，没有任何激动人心的故事发生。”自2003年在地产行业内率先启动住宅产业化研究以来，万科在住宅标准化生产方面一直走在前列。而在此之前，万科企业组织管理方面的标准化行为和努力，也一直成为行业的学习标杆。有“地产教父”之称的冯仑高调喊出：“学习万科好榜样。”又比如，德鲁克提出客户存在于组织之外，组织必须通过客户实现产品、利润，因此企业的目的只有一个适当的定义——创造客户。以前万科是拿地以后想卖给谁，今天要倒过来，从客户出发，想着拿什么样的地、卖给谁。 22年来，一直倡导技术创新，也不停在为房地产行业规X化发展做出贡献的万科，人马换了一拨又一拨，唯有王石，这位自称为职业经理人的创业者，由始至终没有离开过万科一步。作为万科旗帜下的灵魂人物，王石带领着万科打了一场又一场近乎惊险而漂亮的战役。然而比起发生在万科身上的那些精彩故事更难得的，是万科保持了连续22年的稳步成长。 中国企业的发展如同中国社会的发展一样跌宕起伏，变化莫测。一批批企业在市场走向成熟的过程中如雨后春笋般快速成长，又一批批企业在无情竞争中没落和消亡，这其中不乏一些很耀眼的名字，如巨人、三株、爱多、秦池等，都曾风光一时，引为时代骄子。此起彼伏的现实，使人们不禁要问，企业健康成长的秘诀到底在哪里？怎样才能使自己管理的企业避免失误，到达光辉灿烂的彼岸？ 中国企业从不缺“漂亮仗”，也不缺“高成长”，但保持10年以上的持续成长，则仿佛马拉松长跑，需要坚强的意志、长远的筹划、平和的心态和理性的节奏，这让那些只善于以一仗定乾坤的企业所望尘莫及。“持续成长”，寥寥四字，饱含了太多的挑战。难怪在吉姆·柯林斯眼中，群星闪耀的美国企业也只有11家得此殊荣。背后萦绕着柯林斯的惊人结论，来看一看万科的“持续成长”，看一看王石和他所领导的万科，会有什么启发？回头细数，当旁观者的眼神再度离开万科，他们会看到
天津万科·水晶城·产品解析 历史篇 天津卫当代城居文化进化论 ——历史中建构未来万科“水晶城”二期 “天津卫，三宗宝：鼓楼，炮台，铃铛阁”。无论明清时期的各省会馆，还是上世纪初的五大道洋楼，每一个具有鲜明特色的历史时期都必定能找到它相对应的特定建筑标志——这些城市生活的化身，是天津卫这方水土上无可替代的人文创造，显现着不可替代的历史印记。 以至于更多的人开始认识到：建筑绝不仅仅是文化代言，它就是文化本身！寻找天津的当代建筑切入点以天津老玻璃厂的特征性工业建筑构件和当代先进建筑工艺为物质元素，以五大道的富足生活样本为精神参照，用建筑特征的触角透析地域文化，设计打磨： 提起艾菲尔整个巴黎都会骄傲，万神庙顶立起罗马近2000年的阳刚，世贸是纽约永远的痛……世界各大著名城市的自信与魅力，都直接取决于它那些独有的建筑。 天津在近100年来拥有两处独有的文化入口：以鼓楼为象征的老城文化；以及以五大道为代表的近代洋楼文化。后者虽是舶来品，但在了解过洋楼文化的兴衰变迁之后，终于明白谁才是天津洋楼文化的主人。对于时间在这些建筑上留下的历史价值、文化价值以及审美价值，都统统成为天津的财富。建筑文化的城市价值。 水晶城的建筑元素在五大道随处可见——楼梯2 楼梯3
楼梯4 层层退台 天津玻璃厂，一个经历了沧桑发展的国家大型二级企业，顺应天津市政府“向东向南”发展的战略，迁址到滨海新区。于是天津玻璃厂这块“有故事的土地”，就成为万科在梅江南的一个力作——水晶城的开发模板。 天津玻璃厂演进到今天，厂区内长势良好的大树、造型别致的老厂房、废弃的铁路、卷扬机、消火栓、耐火砖等等，在加拿大BDCL公司设计师眼前展现了一幅幅生产、生活的真实画卷，给了规划者无限的遐想空间。 原有建筑物拆除后的残墙意象和地面肌理被融入水晶城总体规划中，共同组成了一个别具一格的Y形景观轴线；老厂区的几条主要道路形成了新规划中的交通路网；完整保留了老厂区原卫生院的一大片枝叶繁茂的树木，有效地留存了行道树，使社区内的街道有了类似"五大道"林荫路的气氛。 一条被完整保留下来的带有旧枕木的铁轨穿插在社区中，把我们带入往昔的岁月。在社区中的出现的钟塔，它以不容置疑的可识别性，为奔波归来的人们指明了回家的路。我们看到的是成行成片的400多棵几十年林龄的大树、阳光下伸展的铮亮的铁轨，还有中轴线尽头那座巨大的吊装车间——改造成半开放式的社区会所…… 保留、对比、叠加，对遗迹进行有意识的筛选保留，将它们融入新社区的规划当中，这正是加拿大BDCL 公司设计师们梦寐以的挑战。历史在此被激活，水晶城成为历史的庆典。 小城尺度 欧洲，在人们心目中，永远是雍容华贵、气质高雅的，多年的岁月沧桑赋 予了欧洲悠远的历史感，在加上那遥远的距离，更增添几分神秘，让人想 一窥究竟。于是，每个人都向往欧洲。对于天津，历史还是如此的慷慨， 上个世纪遗留下来的五大道街区，就是时间给与人们的馈赠，给渴望了解 欧洲的人们一个展示的窗口，一个难得的契机。欧洲可能太远了，但从五 大道折射出的欧洲意象，就在我们的身边。
经典万科知名房地产项目方案施工图大全(CAD图纸光盘 5DVD) 经典万科知名房地产项目方案施工图大全(CAD图纸光盘 5DVD) 目录 DVD01 北京万科紫台(JPG) 北京万科东帝(JPG) 北京万科西山庭院(JPG) 北京万科郭县规划设计文本(299m) 北京万科星园全套景观设计方案及施工图(331m) 北京万科星园全套景观设计 施工图(bca贝尔高林景观) 北京西郊万科大兴黄村项目(305m) 长春万科上东区一期建筑施工图(112m) 长春万科上东院一期万施工图 长春万科一期城市花园(l&a奥雅景观) 大连万科城市花园建筑方案文本 大连万科城市花園第一期發展 - 市政綠化帶及售樓處入口廣場(edaw景观) 大连万科立面改造项目(236m) 大连万科西山水库项目规划(806m) 沈阳万科长白项目(608m) 沈阳万科城(JPG) 沈阳万科四季花城建筑文本及cad扩初(108m) 沈阳万科四季花城施工图(128m) 沈阳新榆公馆(JPG) 天津万科东丽湖(JPG) 天津万科水晶城(JPG) 天津万科水晶城建筑方案设计
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天津万科玻璃厂项目可行性研究报告 天津万科兴业（集团）有限公司 二零零壹年八月 目录
1. 内部因素 2. 外部因素 第二章项目概述 1.项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6. 土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3. 总体评价 第四章市场研究 1.区域市场成长状况 2.区域市场供应产品特征 3.整体市场对本案影响因素 4.目标客户、产品及价格定位 第五章规划设计要点 1.初步规划设计思路 2.规划设计的可行性分析 第六章项目开发计划 1. 开发机遇 2. 开发周期安排 3.销售周期安排 第七章投资收益分析 1. 成本预测 2. 税务分析 3.经济效益分析 4.项目资金预测 第八章可行性结论 1. 项目优势 2. 项目劣势 3. 结论及建议
一. 内部因素 1. 天津万科公司项目布局 万科自92 年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17 万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60 万平方米。世贸广场、都市花园 虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。 万科自92 年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。 2. 天津万科公司经营现状：目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98 年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到2002 年后新城项目基本开发完毕， 主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5 个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。 玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环
五大标杆企业经营管理秘笈 ——值得地产总经理学习的经典商业模式 导语： 万科、富力、碧桂园、万达、合生创展，这五个中国地产界的标杆企业，每一家都拥有独特的经营管理理念，而作为一个地产总经理，是要学习万科的管理，还是学习富力的成本控制、或者是碧桂园的营销、合生的运营？本专题将详细介绍这五个标杆企业经营管理上的制胜之道。 编辑/洪若麒设计/ 一、万科的阳光管理体制 1、管理体制：职业经理人制度化 万科在大陆企业中率先提出“职业经理人”概念。万科治理体制的顺利推行，依赖了一项最闪亮的元素——职业经理人。 （1）优势明显的治理结构 公司的胜败在战略，战略的成败在治理结构和管理团队。万科将“职业经理人”制度化的同时，也成功将公司结构由传统的“大、小股东博弈后管理层执行”转为“三者博弈”的品形架构。这种治理结构优点体现在以下三个方面： ①分散的股权结构保证了较好的企业所有制关系 ②合乎实际的内部结构决定了运营效率 ③职业经理人在企业内处于主导地位 （2）第一代向第二代经理人的成功过渡 链接： 万科把自己放在高峰，这样才能有做大事的胸怀；同时也要把自己放在低谷，这样才能吸收别人的长处。 ——王石 ① 1999年，王石换名片 1999年初，王石辞去总经理职务，“王石换名片”曾作为上市公司法人治理的典型得到业界的肯定。万科的董事会和经理层之间的委托—代理关系因此更加明晰，战略决策和具体执行也彻底分离。辞职后的王石基本不参加经营班子的
工作会议，即使偶尔参加，也尽量不在会上发表意见，更多的时候是扮演倾听的角色，把精力集中在行业发展、产业发展、企业发展战略等宏观研究上。 ② 2001年，郁亮出任总经理 2001年，郁亮出任万科总经理，郁亮始终坚持了王石对于职业经理人的定义——“不是当所有者，而是做管理者”，这被业界视为万科第一代职业经理人向第二代的成功过渡。 万科对职业经理人的素质要求很高，对职业经理人的选择、使用采用优化组合、优胜劣汰、能上能下的原则。公司主要采用有效的定期业绩评价体系，兼用其他辅助手段，对职业经理的工作和能力进行检验，将业绩直接与职位积分和当事者利益（工资、奖金等）挂钩，积分又直接与职业经理的职位升降挂钩。公司的政策鼓励称职的职业经理为公司长期服务，不合格的职业经理将被淘汰。2、员工管理体制——沟通平台透明化 （1）透明化降低管理成本，提高员工积极性 对于企业内部沟通，万科坚持简单不复杂，透明不黑箱，规范不权谋，这是万科在管理企业和在内部进行沟通时坚持的原则。万科内部通过不断的建设和制度上的完善，已经形成宽容的气氛：允许下级否定上级。 ①制定《职员职务行为准则》 ②坚持透明化运作效率 （2）具有吸引力的愿景与人性化管理 ①建立经济、文化型的企业愿景 ②建设超越型学习型组织 ③致力数字化、人性化管理 ④建立平等、公开的沟通平台
天津万科玻璃厂项目可行性研究报告
天津万科兴业(集团)有限公司 目录 第一章项目决策背景 1. 内部因素 2. 外部因素 第二章项目概述 1. 项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格
第三章项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价 第四章市场研究 1. 区域市场成长状况 2. 区域市场供应产品特征 3. 整体市场对本案阻碍因素 4. 目标客户、产品及价格定位 第五章规划设计要点 1. 初步规划设计思路 2. 规划设计的可行性分析 第六章项目开发打算 1. 开发机遇 2. 开发周期安排 3. 销售周期安排 第七章投资收益分析 1. 成本预测 2. 税务分析
3. 经济效益分析 4. 项目资金预测 第八章可行性结论 1. 项目优势 2. 项目劣势 3. 结论及建议 第一章项目决策背景 一.内部因素 1.天津万科公司项目布局 万科自92年进入天津市场以来，先后开发了都市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中都市花
园、万科中心大厦位于都市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于都市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园尽管位于都市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的要紧项目集中在都市的北部。反观天津的总体规划和都市进展方向，都市中心区向南部方向进展，由都市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；都市工业向东进展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和都市进展方向不尽相符。 万科自92年进入天津市场以来，进展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。因此万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和都市进展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方
XX万科水晶城地产项目可行性研究报告 目录 第一章项目决策背景 1.内部因素 2.外部因素 第二章项目概述 1.项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价 第四章市场研究 1.区域市场成长状况 2.区域市场供应产品特征 3.整体市场对本案影响因素 4.目标客户、产品及价格定位 第五章规划设计要点
1.初步规划设计思路 2.规划设计的可行性分析 第六章项目开发计划 1.开发机遇 2.开发周期安排 3.销售周期安排 第七章投资收益分析 1.成本预测 2.税务分析 3.经济效益分析 4.项目资金预测 第八章可行性结论 1.项目优势 2.项目劣势 3.结论及建议 第一章项目决策背景 一.内部因素 1.XX万科公司项目布局 万科自92年进入XX市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的XX区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，XX万科的主要项目集中在城市的北部。反观XX的总体规划和
城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与XX 的总体规划和城市发展方向不尽相符。 万科自92年进入XX市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为XX的地产先锋，在XX人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个XX市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发XX的其他市场，让万科物业深入X X每个角落。结合XX的总体规划和城市发展方向，我们应在XX的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区X贵庄路住宅项目、东部地区XX钢厂住宅项目，南部地区XX玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。 2.XX万科公司经营现状： 目前XX公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销XX市，成为XX公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，XX公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证XX公司经营利润指标和万科产品在XX的市场影响力。在目前市场呼唤万科的大好形势下，XX 万科应充分利用万科XX地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个XX人心中。 玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为XX城市建设做出贡献。