摘 要
近年来，随着社会的繁荣，我国的房地产行业也迅速的成长起来。这一背景下，房地产市场的角逐也显现出日益猛烈的发展趋势。对于不同的房地产企业而言，希望占有更多的市场份额，寻求更大的利益，需要充分认识到成本控制的重要性。并通过多种有效的途径做好成本控制相关工作，以最大限度提升自身的经营利润，获得长期的经营。本文的研究过程中，立足上述背景，以碧桂园公司为例，对其在成本控制方面的相关问题进行分析研究。通过分析，掌握其在成本控制方面的实际情况，并对其中存在的问题进行分析研究。进而提出新经济形势下，该公司在成本控制方面的相关改进建议。以更好的促进企业成本控制水平以及总体市场竞争力的提高。同时，也为其他房地产企业的成本控制供应了一定的参照。
关键词：成本控制；房地产企业；问题；对策；碧桂园
Abstract
In late modern new up-to-date years, with the thriftily of the society, China's real property industry has also been quick development. Under this background, the competition of the real estate market is also showing a growing trend of development.For different real estate companies, want to occupy more market share, to seek greater development, the need to fully account for the importance of cost control.And through a variety of effective ways to do a good job of cost control, to maximize their own economic benefits, access to long-term development.In this paper, based on the above background, this paper analyzes the problems of the cost control in the garden company.Through the analysis, to grasp the actual situation of cost control, and analysis of the existing problems.Then the paper puts forward some suggestions to improve the cost control in the new economic situation.To better promote the level of enterprise cost control and enhance the overall competitiveness of the market.At the same time, it also provides some reference and reference for the cost control of other real estate enterprises.
Keywords: Cost control;Real estate enterprise;Problem;Countermeasure;Country garden
目 录
摘 要 I
目 录 II
1.引言 1
1.1问题的提出 1
1.2.国内外研究现状 1
1.2.1.国内研究现状 1
1.2.2.国外研究现状 1
1.3.研究思路及内容 1
1.3.1.研究思路 1
1.3.2.研究方法 1
1.3.3.研究内容 1
1.4.研究创新点 1
1.5.文献综述 1
2.理论概述 2
2.1.房地产企业成本控制的概念 2
2.1.1.成本的概念 2
2.1.2.房地产企业成本的构成 2
2.2.房地产企业成本控制原则及内容 2
2.2.1.控制原则 2
2.2.2.控制内容 2
3.新经济形势对房地产企业成本控制的影响 2
3.1.新经济形势的背景 2
3.2.新经济形势对房地产企业成本控制的影响 2
3.2.1.融资成本的影响 2
3.2.2.开发成本的影响 2
3.2.3.销售成本的影响 2
4
.房地产企业成本控制存在的问题分析—以碧桂园房地产公司为例 3
4.1.碧桂园房地产公司简介 3
4.2.碧桂园房地产公司成本控制现状 3
4.3.碧桂园房地产公司成本控制存在的问题 3
4.3.1.成本控制制度问题 3
4.3.2.成本控制流程问题 3
4.3.3.成本控制核算问题 3
4.3.4.成本控制组织问题 3
5.新经济形势下房地产企业成本控制的改进建议 4
5.1.完善成本控制制度建设 4
5.1.1.明确岗位权责划分 4
5.1.2.完善预算管理体制 4
5.2.完善成本控制流程设计 4
5.2.1.规划阶段 4
5.2.2.设计阶段 4
5.2.3.结算阶段 4
5.3.完善成本控制的会计核算 4
5.4.健全成本控制组织架构 4
5.4.1.完善组织结构 4
5.4.2.加强人才培养 4
5.4.3.健全激励制度 4
6.研究结论 4
参考文献 5
致谢 5
1.引言
1.1问题的提出
近年来，我国的房地产行业逐渐成长，并呈现出较为明显的发展变化趋势。新环境下，行业利润率下行趋势将长期存在。对于广大房地产企业而言，做好相应的成本控制工作也成为其日常经营过程中十分重要的管理活动。
1.2.国内外研究现状
1.2.1.国内研究现状
随着我国房地产经济的快速发展，国内也出现了大量的房地产企业成本控制相关研究。顿新春等（2013）以现行A建筑公司的某廉租房项目为例进行分析，研究其成本预算和控制相关问题。通过分析，探索该公司在成本预算及控制方面存在的问题，并提出相应的成本管理措施。吴玉苹（2014）通过研究认识，通过加强对房地产开发项目的成本控制，可以更好的提高企业的竞争力。期间，还需要企业做好前提准备以及各种规划、施工等工作，从不同环节加强成本控制。
1.2.2.国外研究现状
在房地产企业相关成本控制问题方面，国外应用较多的是价值工程技术。在国外，在对房地产中价值工程进行应用的时候主要是对成本的控制。这里面有到好多东西，包括信息收集和方案创作等。在确定研究方向方面，目前国外应用较多的是比较实际成本与目标成本的方式。
1.3.研究思路及内容
1.3.1.研究思路
总结出国内外关于成本控制与管理的先进理念，在分析碧桂园公司成本控制的现状部分分析在房地产企业面临的去杠杆，货币政策收紧，房地产企业资金链紧张的背景下成本控制方面的压力下，然后结合碧桂园发展的现实情况和整个经济概况做出对企业成本控制的策略，以提高成本控制水平，抬高企业角逐力。
1.3.2.研究方法
（1）文献法。选取图书馆查阅资料，网络信息搜索等方式，对与研究课题相关的多种文献，数据进行归纳修整。对文献资料深入解析，得出相关领域内国内外研究现状及研究成果。为今后的研究工作提供坚实的理论基础和数据支撑
。（2）思想交流法。在课题研究过程中，始终与导师保持密切的学术思想交流。与导师交流课题研究安排计划，及时给导师说课题情况的发展和成效等，要听导师的想法。并针对研究过程中存在的问题和难题，及时征求导师的意见和建议，好让整个课题研究成功推进。（3）案例分析法.为了保证研究的针对性，本文使用案例分析法，结合 碧桂园公司成本控制存在的问题进行阐明，从不同角度分析成本控制工作存在的不足，保证研究具有针对性的同时，也能够为同类型的房地产上市企业的发展提供理论建议。
1.3.3.研究内容
本次研究过程中，以行业三甲企业碧桂园为案例对房地产成本控制工作的流程进行深刻剖析，提出完善成本控制流程，减少冗余步骤，提高成本控制工作的效率的有针对性、可操作性的策论性建议。
1.4.研究创新点
本此研究创新指出在于在研究过程中结合在房地产企业面临的去杠杆，货币政策收紧，房地产企业资金链紧张的背景，给出成本控制的新思路、新立意、新内容，具有一定的创新性。
1.5.文献综述
赵亮（2013）认为，未来，我国企业在成本控制方面存在着不足，不利于企业的发展成长。为此，需要在成本控制方面积极争取做好。梁沛沛（2013）等以某房地产公司为例，对其在项目设计阶段管控方面存在的出问题进行分析。并针对实际情况，提出项目设计阶段优化策略以及设计阶段成本控制管理的相关改善措施，更好地升高项目质量问题，使设计成本尽可能的低。
2.理论概述
2.1.房地产企业成本控制的概念
2.1.1.成本的概念
对于不同的个体或者企业而言，在其从事一定的生产和经营等活动的过程中，经常需要付出一定的代价来获得一些商品或者服务项目，这一代价便被称为成本。 成本涉及到多种不同的内容，包括各种人力资源和财力资源等，并大多以货币的形式予以表现。
2.1.2.房地产企业成本的构成
房地产企业的经营与发展过程中需要承担一定的成本，并包含多种不同的内容。具体来看，可以划分为间接成本以及直接成本两种类型。其中，间接成本主要是指企业需要承担的员工薪酬以及各种融资成本和开发阶段的期间费用等。直接费用则包括开发期间税费及相关税务费用、以及企业各种基础设置建设所需的费用、土地使用权出让金等。另外，还包括一定的不可预见费用等。
2.2.房地产企业成本控制原则及内容
2.2.1.控制原则
对房地产企业而言，为了尽可能的减轻自身的成本负担，获得更大的经济效益，需要对成本进行一定的控制。具体来讲，成本控制指的是不同的企业结合自己的实际情况，以企业某一阶段
的实际成本管理目标为参照依据，通过不同的方式和途径，对各种可能会对最终成本造成影响的条件和因素等进行预防和调节的过程。在推行成本控制的期间，为达到更好的成本希望成果，需要遵循一定的原则，包括战略成本管理原则和质量成本管理原则、目标成本管理原则、全面成本管理原则，以及动态成本管理原则等。
2.2.2.控制内容
在进行成本控制的时候，主要内容包括成本避免和成本节约以及成本管理三个方面。其中，成本避免是结合企业的经营情况，去掉一些无意义的成本，以尽可能的避免一些成本的出现。成本节约是通过对各种类型成本的科学分析，通过不断优化以优势再利用等办法，更好的使企业的成本水平更低。成本管理则是立足企业的发展战略以及发展现状，利用各种综合性的手段对成本相关的全过程进行管理和控制，以更好的达到企业的最高层次管理，并使成本尽可能地低。
3.新经济形势对房地产企业成本控制的影响
3.1.新经济形势的背景
房地产行业的发展与经济环境之间存在着十分密切的联系。近年来，我国的经济发展不断地较快速度。猛烈的经济增长大势下，房地产行业也出现了十分明显的经济变动现象。 总体来看，新的经济形势下，我国的房地产行业也进入较长时段“拐点”，在促使投资方面增长迅速向下。于是，房地产行业的发展开始逐渐走向“冷静”的状态，并对房地产成本控制提出了新的要求。
3.2.新经济形势对房地产企业成本控制的影响
3.2.1.融资成本的影响
房地产行业对资金的需求很大，在新的经济形势下，房地产企业的融资成本也开始呈现不断上升的状态。企业的时间成本不断增加，但企业在融资资金管理方面的效率则表现出不断下降的发展趋势，均导致了企业融资压力的不断加大。另外，新的经济形势下，金融机构在房地产相关债务方面的限制不断增多。这一情状的出现，也为房地产企业的筹钱带来了一定的难度。于是，房地产企业需进行大量债务核算，并面临一定的负偿债风险。这一背景下，进一步加剧了企业的融资成本压力。
3.2.2.开发成本的影响
房地产企业为了不断发展壮大，需要进行不断地市场开发。这一过程中，企业需要负担一定的开发成本。而在新经济形势下，国家政策不断缩紧，房地产企业想要获得一定的商品房建筑土地，需要满足更多更为苛刻的条件。于是，房地产企业在进行各种项目开发的时候，所需要的开发成本也急剧增加。另外，房地产企业的发展过程中对各种材料以及人工的需求很大。近年来，各种工人的薪酬费用以及各种原材料费用等也不断上涨，均导致
了企业开发成本的上升。
3.2.3.销售成本的影响
房地产企业在开展各项销售活动的时候也需要承担一定的成本。在新的经济形势下，房地产市场也显现出逐渐饱和的形态。这种背景下，企业想要拔高自身的售出数量，便需要加大宣传、推广投资，广泛的进行宣传，并开展各种营销活动，进而导致各种销售成本增加。另外，随着物价水平的不断上升，销售人员的薪酬水平也快速增长。于是，企业便需要承担更大的员工薪酬支付压力，也导致了企业售出成本的变多。
4.房地产企业成本控制存在的问题分析—以碧桂园房地产公司为例
4.1.碧桂园房地产公司简介
碧桂园房地产公司是我国知名的住宅开发商，是一家综合性的房地产开发商。碧桂园公司的业务类型十分广泛，涉及到酒店开发和物业管理以及物业发展等多个不同的方面。为了谋求更大的发展，碧桂园公司还结合市场发展变化的情况以及经济环境，积极的进行业务拓展和产品开发等。从而为广大消费者供给更为多样化的产品，以更好适应的不同市场的要量。
4.2.碧桂园房地产公司成本控制现状
长期以来，碧桂园公司一直十分重视成本控制相关问题，以提高自身的核心竞争力。在企业内部，构建了一定的成本控制制度，并进行了相应的组织结构设设置等。以更好的对企业多方面的成本现状进行严控和整顿，更好的对企业在成本方面的估算和支出等问题进行管理。但是，新形势下，碧桂园公司在成本扣工资方面也开始出现一定的不足之处。目前，企业内容虽然制定了一定的成本控制相关制度，但存在不够科学的问题。且缺少完善的控制流程，在成本控制的不同阶段，没有予以针对性的有效管理。另外，在成本控制相关的组织人员设置和成本核算等方面也存在一定的不足之处。
4.3.碧桂园房地产公司成本控制存在的问题
4.3.1.成本控制制度问题
在成本控制制度方面，目前碧桂园公司存在预算管理不够科学的问题。就当前的实际情况来看，企业在前期预算方面进行了较为准确细致的设计。但是，在工程设计环节以及具体工程施工等环节，还缺少完善、有针对性的预算方案。而且，总体来看，企业的预算管理效果不佳，对各种预算资金的配置不够合理，直接影响到企业资金的使用效率和效果。另外，企业在权责划分方面也存在不够明确的问题。企业在实施成本控制的时候涉及到多项活动，并与多个不同的部门之间存在十分密切的关系。但是，目前企业对于不同的部门的成本控制相关权责划分布不够明确，落实效果不佳，无法达到理想的节约企业成本的目的。这样一来，也直接导致公司成