2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案 （一） 某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物 向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价 前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材 P324-325。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P324。 （二） 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延
风起云开复盘2016 洞见 2017 中原（湖南）房地产代理有限公司 董事总经理 胡治钢先生
PART TWO 2017年市场研判 PART ONE 2016年楼市回顾
PART ONE 2016年楼市回顾
涉及区域最密集史上调控最严 发布频率最高 全国政策调控 2016年行政监管
2、行政监管 从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。 12月 3月 5月 8月 9月 10月 11月 ①热点城市调控收紧 深圳、上海、苏州、南京、武汉 ②强二线城市调控升级收紧 苏州、南京、合肥 ③重点城市调控力度加大 合肥、苏州、南京、武汉、厦门 ④多地政策集中收紧 武汉、厦门、郑州、杭州、南京 ⑥17个城市再推楼市新政， 从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控， 多地重启限购限贷 全国政策调控 长沙房7条出台 （限贷、控房价） （控地价） （限贷、限购） （限贷、限购、加大土地供应、 控地价） （限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格） （限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）
长沙行业政策 长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。 长沙 1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。 1月12日符合以下两类情况即可享受 契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。 4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖 南楼市去库存。 5月31日，湖 南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。 8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。 8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。 11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。 11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、 防泡沫、防风险”三条措施。 12月2日望城区要求12 月房价不得超过10月。 宽松 以11月为分界段， 1-10月，长沙整体政策环境宽松，“去库存”为主要目的， 11-12月，政策收紧，但调控偏温和，重行政管控。 交易契税优惠 贷款基准利率最低 贷款首付比例最低 收紧(温和)
2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。
2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。
前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。
前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！
2016 年即将结束，这一年的西安楼市，可以说是“波澜不惊”，回顾这一年，各地政策从 “去库存”到限购、再到楼市量价齐升，高价地此起彼伏带来“解套”之忧、去库存结构性 矛盾凸显 ,, 构成今年房地产市场全景图。全国楼市在年中时一度走高，以北上广一线城市 为甚，在这样的全国房价齐飞的背景下，不少二线城市的房价也出现大幅度的增长，一度让已经宽松的房地产政策再次收紧，而作为典型二线城市的西安来说，虽然发展速度已经达到 准一线水平，但是在巨大的库存压力下，房地产市场还是比较平稳，虽然市场波澜不惊，但 是每当新政释放，也会引起购房者及业内的一些讨论，那么购房者应该怎样利用当下新政正 确买房置业，这些新政对购房者在置业过程中都有哪些帮助？让我们一起回顾2016 年西安楼市年终盘点之政策篇。 1、财政部发文降低“契税+营业税” 2月份，财政部发布“关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知”，全面降低 交易环节税费。 点评：此次财政部调减营业税、契税，减轻了购房成本，有利于改善型住房需求持续释放， 增加购房需求，加快房地产流通，加快库存。 2、按揭首套房首付降至 2 成 2 月 2 日下午，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。在不实 施“限购” 措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首 付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点。对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。 点评：此项举措还是针对快速去化库存，对于刚需购房者置业起到一定的促进作用。 3、开放小区 +商改住 2月中旬，中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干一件提出，开放小 区，实现内部道路公共化。 点评：新建的小区将要推广街区制，内部道路公共化，在欧美等发达国家，拆掉围墙的街区制正 是破解城市拥堵的良药。但是对于此项政策，不少市民反映不放心居住环境安全。 4、5 月 21 日陕西省政府地产十一条新政出台 1、各地 6 月底前要出台房地产去库存措施； 2、商品房存量较大地区全部货币化安置； 3、金融机构适度降低农民贷款买房利率； 4、家庭首次购买普通商品住房,贷款利率下限为基准 利率 0.7 倍； 5、房产商不得拒绝使用公积金贷款购房；6、个人买卖房的税收优惠政策；7、鼓励开发商将其“库存”向社会出租；8、未及时开发及闲置地产用地将被调整；9、因地制
关于2016年房地产调控政策的分析 针对近期部分一线城市房价暴涨的问题，政协委员认为房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。下面看下2016年房地产调控政策分析详细内容。 目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。 “房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》，各地应该根据中央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。” 政策松绑寻找新平衡 这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。更多相关房地产行业分析内容请咨询中国报告大厅发布的《2016-2021年中国武汉房地产产业运行态势及投资战略研究报告》。 此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。 契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。
2016年中国房地产行业规模现状及未来发展趋势 一、中国房地产销售情况 房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。2016年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。2016年3、4、5月，销售面积当月值同比增速分别37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。2016年前5个月房地产销售面积累计值4.8亿平方米，同比增速为33.20%。目前应持续关注政策变化对下半年销售的影响，同时关注房企在各个热点地区项目的开发进度和推盘意愿，预计全年销售面积有望达到13亿平方米。 分城市来看，差异十分明显。一线城市在2016年2、3月份销售达到顶峰，同比增速分别为41.17%和51.21%，但从4月份开始销售规模骤降，4、5月份销售同比增速分别只有0.31%和-6.71%。三线城市销售同样在3月份达到顶峰后，在4、5月份缓慢下降，3、4、5月份销售同比增速分别为54.15%、47.36%、15.31%。而二线城市仍然保持了销售高速增长的势头，3、4、5月，销售同比增速分别为115.27%、86.32%、43.25%。 二、中国房地产开发投资、开工面积情况 从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，这一趋势在2016年一季度被扭转。2016年2月商品房累计新开工面积同比增速2年来首次由负转正，达到13.70%，之后的三个月这一数据分别为19.20%、21.40%、18.30%，同样保持高位。2015年强劲的销售消耗了房企的库存，行业库存周期出现拐点，新开工面积的增加正是对这一信号的积极反应。同时，新开工面积和竣工面积的增加也提升了房企的推盘意愿，正反馈循环，对项目布局合理企业的发展十分有利。 随着新开工面积的升高，房地产投资增速也结束了自2014年3月以来的下滑。2016年2月，房地产投资增速首次由负转正，3、4、5月同比增速分别为
2016年1-11月全国房地产开发投资和销售情况分析
根据统计局发布的2016年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况数据，中国1-11月份全国房地产开发投资93387亿元人民币，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。 一、房地产开发投资完成情况 2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。 1-11月份，东部地区房地产开发投资51307亿元，同比增长5.2%，增速比1-10月份提高0.2个百分点；中部地区投资21001亿元，增长10.6%，增速回落0.5个百分点；西部地区投资21080亿元，增长5.8%，增速回落0.3个百分点。 1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米，同比增长2.9%，增速比1-10月份回落0.4个百分点。其中，住宅施工面积511416万平方米，增长1.6%。房屋新开工面积151303万平方米，增长7.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅新开工面积104776万平方米，增长7.9%。房屋竣工面积77037万平方米，增长6.4%，增速回落0.2个百分点。其中，住宅竣工面积56379万平方米，增长5.3%。 1-11月份，房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-10月份收窄1.2个百分点；土地成交价款7777亿元，增长21.4%，增速提高4.7个百分点。
二、商品房销售和待售情况 1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1-10月份回落2.5个百分点。其中，住宅销售面积增长24.5%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长17.5%。商品房销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。其中，住宅销售额增长39.3%，办公楼销售额增长46.5%，商业营业用房销售额增长20.1%。
2016年南京市区房地产市场分析报告2016年的南京楼市显然不是平淡的一年,上半年的楼市延续了2015年的火热状态，前6个月南京市区的（不含高淳、溧水）新房成交量就达到7.5万套之多，这一数据超过了2010、2011和2014年全年的成交量（不含高淳、溧水）！然而，在9月底和10月国庆期间，随着“限购”再出和“双限”等相关楼市调控政策的相继出台，南京楼市开始降温的趋势逐步显现，第四季度的3个月新房成交量（不含高淳、溧水）逐月下降且都未再突破1万大关。 一、2009--2016年南京市区年度成交同比分析 2016年，南京市区的新房成交量（不含高淳、溧水）突破12.6万套，创下了自2009年起8年来的新高。2016年南京市区全年新房成交量较2015年上涨的9.5%、较2014年和2013年更是分别上涨了70.9%和42.7%！相当于2011年与2012年两年成交量的总和。从2009年开始的历年成交数据中可以看出，南京楼市在经历过2010年与2011年的相对低潮期后，从2012年开始，楼市成交量的上涨势头愈加明显，到2016年达到了又一个新高。 2016年上半年南京楼市火爆，6个月的成交量达7.5万套！下半年随着多项楼市调控政策的出台，楼市总体有所降温,但成交量仍超过5万套。 二、2016年度南京市区月度成交分析
除去受春节影响的2月份来看，2016年前9个月的新房成交量基本都保持在1万套左右，前三季度的南京楼市始终保持着火爆状态：成交量居高不下、上市量未有大增，导致南京市区的新房库存量逐月下降，到2016年三季度末，南京市区的新房库存仅为2.1万套，去化周期不足两个月。 南京楼市的持续火热触发了相关调控政策的出台：9月25日的“主城区住房限购政策”与10月国庆期间的“限购+限贷”的“双限”政策，这些调控政策的相继出台表明了南京市政府稳定市区楼市的决心。“双限”政策的调控力度之大导致南京楼市没有了前三季度的火爆转而走向平稳。有“双限”政策加持的第四季度，南京市区的新房成交量开始逐月下降，楼市降温迹象明显。 三、2016年度南京市区各板块成交分析
2016年一季度中国房地产市场走势分析及预测 地产来源：时间：2016年04月01日08:43编辑：中商情报网 评论 今年前2月房地产行业各项指标均超预期，尤其是开发投资增速、新开工、土地购置面积、销售等指标向好，但待售面积仍在增加，行业库存风险并没有减小。政策面“促需求”导向不变，中央接连发布了促进新型城镇化政策、降首付和降税费政策，供给侧“有保有限”方针仍在持续，一方面要求做活土地流转市场，多样化供地来去库存，另一方面也要求继续限制高库存城市新增土地供应；市场层面，成交量虽较年末环比下滑，但在政策宽松之下，仍显著高于去年同期，其中一线和热点二线城市表现抢眼，三、四线中沿海城市或区域中心城市成交较好，但对于近期热点城市房价过快上涨现象，上海、深圳、南京等地政府也已出台调控新政。行业的首要任务依然是去库存，在中央和地方“去库存”导向支持下，预计二季度上述指标增速将以稳为主。 近年来，中国出口下滑、内需不振，经济增速仍需依靠房地产投资，才能平稳运行。在库存高企的情况下，房地产行业政策分别从供给侧和需求侧双向发力，尤其是需求侧力度之大。 1、中央供求两端齐发力，单中心二线城市受益大 中央层面，立足全国、统筹把控，一季度新出台政策同时从需求侧和供给侧使力： 1）需求侧方面，中央接连发布了促进新型城镇化政策、降首付和降税费政策。1月22日，中央层面首次发布了新型城镇化指导政策，意图借助户籍制度改革和农村土地制度改革来推动农民工进城买房。2月2日，中央新政指出，不限购城市首套商贷首付可低至20%、二套商贷首付可低至30%。首付新政之后，二、三四线城市将普遍受益。2月19日，中央调低了购房契税和营业税新政，取消了首套契税的普通住宅限制，大幅调低非限购的二套契税，还取消了非限购城市满2年的营业税非普通住宅限制。税费新政推行后，各线城市均受益，但收益最大的还是单中心二线城市。 2）供给侧方面，中央“有供有限”的方针未变。1月7日，国土部再次强调去库存，不仅对土地招拍挂市场要继续有保有压，更要通过多样化供地来去库存，一方面要盘活闲置存量土地，做活做大土地流转市场，另一方面则要创新企业用地模式，鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等方式出让土地。2月23日，财政部提出，各地必须清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模，旨在通过规范土地储备，从源头上为去库存减压。 此外，中央层面还有两个新政也将对房地产业中长期发展产生影响：一是2月25日住建部提出，今后原则上不再建设封闭住宅小区、已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。今后，开发商的项目定位和设计估计要大幅调整。三是2月23日教育部明确提出，在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片，意在缓解时下愈演愈烈的炒学区房现象。
2016年房地产去库存 分析报告 2016年1月
目录 一、市场：库存穷途 (4) 1、目前住宅库存=28亿平方米 (4) 2、分布上，一线：二线：三线=1:8:14 (5) 3、不担心能否出清，而担心出清的时间会拖多长 (7) 二、政府：意愿末路 (9) 1、去库存=去土地 (9) 2、单一出让主体+招拍挂制度=政府离不开土地 (11) 3、去土地+政府离不开土地=去库存难 (13) 三、农民：买单有“理” (15) 1、再算城镇化率，当前66%vs.70%后每5年增2% (15) 2、仅42%的经营外收入，拿什么来买房 (17)
地产库存大而不能倒，28亿平方米穷途面临了三大困难。库存28亿平方米，对应非户籍但常住的城镇人口为人均11平方米，看似迎刃而解的问题，在财富转移（流动人口带来的上一代人的财富转移）、公共资源共享（教育资源和医疗资源向更多的人开放）、开发商资金链可承受时间（我们测算开发商容忍时间为3.8年，但考虑未来的新增土地出让，去化时间将达到5年）三方面来说，面临了较大困难。 更需要关注的是，当前的房地产市场已经从总量矛盾过度到结构矛盾，二线城市面临的问题潜在超过了三线城市，对比2008年，2011~2014年间，二线、三线城市新增库存分别为1.86、1.90倍，但由于二线城市拥有众多较好表现的城市，例如武汉、南京等，如此，二线城市的结构分化使得部分去化难度更大。 去库存的深层次难题在于去土地。对于存量库存，《限制土地处置办法》使得开发商在过去为“新开工”这个指标贡献了巨大的数据，所以，尽管是当前库存大，其根本在于土地存量大。同时，房地产市场给予了囤土地房企极大的宽容度，也即下一个房价周期的低点都超过了上一个房价周期的高点，也就是说在任何时候拿地，只要是现价评估、并支撑过了一个房地产周期（平均2年），那么都能够顺利解套并获利。 对于新增土地供给，中国的供给制度为单一供给主体+招拍挂制度，也就意味着，政府不能够脱离土地经济。然而，政府GDP考核，会使得其主动申报投资项目，这就需要新城来承接，进一步加大对土地需求，要在新增供给的市场进行削减，对于GDP来说是难题。
2016年全省房地产市场基本情况2016年，全省商品房成交高位运行，房地产开发投资持续增长，房价涨幅回落，库存明显下降。 (一)商品房成交高位运行，全年成交量创历史新高。全省完成商品房销售8085. 36万平方米，增速27.1%，总量创历史新高，增速较去年同期扩大10.1个百分点，较1—11月收窄0.9个百分点;总量、增速在全国排名第8位、第10位，在中部地区排名第3位和第5位。全省完成商品房销售额3751.86亿元，同比增长37%，增速较去年同期扩大17.9个百分点，较1—11月收窄1.6个百分点。其中：住宅销售面积7190.66万平方米，同比增长26.8%;非住宅销售面积894.7万平米，同比增长29.3%。12月，全省商品房销售面积1292.2万平方米，同比增长22.2%。 从市州情况看，13个市商品房销售面积均较去年同期上升，增幅较大的为怀化市(46.2%)、长沙市(36.7%)和衡阳市(35%);湘西自治州下降20.1%。长沙市商品房销售面积2593.71万平方米，占全省的32.1%，同比增长36.7%。 (二)房地产开发投资持续增长。全省完成房地产开发投资2957.04亿元，增速 13.1%，增速较去年同期扩大22.5个百分点，较1—11月收窄0.5个百分点。房地产开发投资总量、增速在全国排名第14位、第8位，在中部地区排名第4位和第3位。从投资结构看，住宅完成开发投资1871.30亿元，同比增长3.8%，占全省房地产投资的63.3%;办公楼完成投资159.65亿元，同比增长32.2%;商业营业用房完成投资598.60亿元，同比增长39.0%;其他非住宅完成投资327.50亿元，同比增长2 6.3% 。 从市州情况看，全省14个市州中，有11个市州房地产开发投资总量较去年同期上升，增幅较大的为张家界市(27%)、长沙市(26.5%)和株洲市(19.2%);有3个市州投资总量较去年同期下降，分别为湘潭市(-10.9%)、岳阳市(-12.2%)、娄底市(-13.9%)。长沙市完成房地产开发投资1260.55亿元，占全省的42.6%，同比增长26. 5%。
2016年杭州房地产市场分析报告 2016年3月
目录 一、需求对政策高度敏感，多重政策叠加推动成交逆转 (4) 1、杭州成交对政策高度敏感，多重政策叠加推动成交逆转 (4) 2、春节后去库存政策再度加码，推动楼市回暖 (6) 二、去库存压力依然存在，商业及大户型产品存隐忧 (7) 1、库存压力，达摩克利斯之剑 (7) 2、酒店式公寓及写字楼库存压力最大 (9) 三、房价区域分化，核心区域恢复性上涨 (10) 四、开发商拿地谨慎，回归一线城市及核心区域为共识 (12) 五、未来市场成交预判：需求有部分透支风险，上半年成交机会优于下半年 (14)
饱受高库存困扰，政策叠加推动市场逆转。杭州市场自2013年起饱受高库存困扰，新房库存量维持在10万套以上，去化月数高峰时期逼近20个月，房地产销售面临增长瓶颈，房价连续三年停止上涨。但同时市场需求对政策又具有高度敏感，330政策及连续降息降准使杭州房地产市场2015年已发生逆转，一手/二手房成交套数同比增长42.3%/68%。2016年春节之后去库存政策再度加码，推动成交进一步回暖，2016年2月，杭州全市（包括余杭、萧山、富阳）成交一手商品房6253套，创下自2008年以来成交套数的最高值，同比2015年2月上升78.2%。 去库存压力依然存在，商业及大户型产品存隐忧。虽然市场成交持续回暖，但杭州市房地产市场去库存压力仍在。截至2016年3月，全市一手房可售套数15.13万套，较2015年末仅下降4.6%。全市一手商品房去化月数14.5个月，虽已大幅下降，但与全国其他一二线城市相比，库存压力依然偏高，尤其是商业及大户型产品的去化周期依然较长。由于G20峰会，工程类项目或将有2个月左右的施工暂停期，加之出台了较为严格的预售标准，我们预计在2016年四季度前，供需情况都会向着优化的方面发展。 房价区域分化，核心区域恢复性上涨。由于需求出现回暖，同时供应受到入市节奏的控制，杭州房地产价格出现局部回升，2016年2月份，新开楼盘平均涨价幅度为1.99%。上城区、江干区等核心区域，房价上涨幅度超过20%，而库存较大的区域如下城区、拱墅区等，仍处下行趋势。从绝对价格来看，由于新房开发的郊区化以及库存压力
2016年房地产政策分析报告 一、行业和货币调控贯穿近两轮行业周期，2014年政策态度出现反转 (2) 二、行业政策：限制性措施逐渐放宽，行业发展回归合理空间 (4) 三、货币政策：负利率全面利好供需两端，宽松信贷助推效应预期显现 (8) 四、技术面：双宽松预期之下2016 年延续复苏行情为大概率事件 (10) 五、长期制约依然存在，区域风险不容忽视 (11)
行业和货币调控贯穿近两轮行业周期，14 年政策态度出现反转。国内外宏观经济持续低迷，地产长周期反转的背景下，政府调控态度发生转变，2014 年起开始新一轮的货币和行业政策的双宽松周期。 行业政策：限制性措施逐渐放宽，行业发展回归合理空间。行业宽松政策逐渐围绕改善限购限贷、限首付、交易环节税费以及住房金融系统等方面逐步开展，旨在重新修正此前限购限贷、抑制投资性需求所导致的行业结构问题。 货币政策：负利率全面利好供需两端，宽松信贷助推效应预期显现。资金成本的走低和货币供给量的增加使得房地产的输血功能大幅提升，配合行业宽松政策将持续发挥稳增长的关键作用。 技术面：双宽松预期之下2016 年延续复苏行情为大概率事件。我们预计2016 年初政府密集调控在此前宽松政策的基础上将发挥合力作用，预计上半年销售额同比增长5%，全年销售额同比增长8-9%。 长期制约依然存在，区域风险不容忽视。宏观经济的低迷以及房地产的强顺周期性依然决定着行业发展的回归需求；以房产税为代表的持有环节成本的上升对存量市场的冲击不可避免；普惠性政策作用不均进一步拉大区域分化行情，难以支撑经济缺乏活力地区的量价水平。 一、行业和货币调控贯穿近两轮行业周期，2014年政策态度出现反转 房地产行业的产业特性和独特地位决定了其过去及未来一段时
2016年成都房地产市场分析报告 一宏观经济和政策1、预计成都市全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%。 2016年，国内生产总值744127亿，同比增长6.7%。其中四季度增长6.8%，两年来首次回升。 2016年成都全市经济社会继续保持良好发展态势。预计全年实现地区生产总值1.2万亿元，增长7.5%；固定资产投资8370亿元，增长14.3%；一般公共预算收入1175亿元，增长7%；社会消费品零售总额5620亿元，增长10%；城乡居民人均可支配收入分别增长8.1%、9.9%。2、1-11月房地产开发投资额达2452.70亿元，房地产投资加快。2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，增速比1-11月份提高0.4个百分点；房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。 2016年1-11月，成都房地产开发投资金额达2452.70亿元，同比去年的2273.41亿元上涨7.89%。 3、2016年上半年政策环境较为宽松，通过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等措施助力去库存。 4、2016年第三季度商品住宅市场活跃，自住型改善住房成交比重持续上涨，更有投资客入市炒房，为避免投机，防止
泡沫化，政策上有所收紧。二成都市场动态1、简阳市由成都代管。 5月16日，经国务院批准，同意将资阳市代管的县级简阳市改由成都市代管。此后简阳将全力做好天府国际机场建设，充分打通成都面向世界的“空中丝绸之路”；加快助推天府新区建设，努力把新区建设成世界旅游目的地的核心区和国际一流的旅游休闲度假胜地。2、成都天府国际机场正式开工，拟2020年投用。5月27日上午10点25分，在距成都市中心约50公里的简阳市，四川省委书记王东明宣布：成都天府国际机场开工！新机场规划建设6条跑道，一期工程将建设3条跑道及航站楼，并配套建设空港经济区，是四川历史上投资体量最大的项目，也是国家“十三五”期间规划建设的最大民用运输枢纽机场项目，可带动相关工程投资逾3000亿元。新机场一期工程总投资718.6亿元，其中机场工程投资511.8亿元，计划2016年动工，2019年基本建成，2020年投入使用，设计旅客吞吐量为4000万人次。新机场建成后，成都将成为继北京、上海后，中国第3个拥有两座国际机场的城市。3、成都地铁三号线正式开通。7月31日，贯穿成都东北和西南的核心地带的地铁三号线正式通车。成都地铁3号线一期工程由东北向西南贯穿城市CBD核心区，起于太平园，经佳灵路由西南向东北方向延伸，然後沿高升桥路继续向东北面延伸，至一环路附近，再沿一环路向东延
2016年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况分析
据国家统计局的数据显示，中国1-10月房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%，增速比1-9月份提高0.8个百分点。1-10月份，商品房销售面积120338万平方米，同比增长26.8%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。商品房销售额91482亿元，增长41.2%，增速回落0.1个百分点。 1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积730981万平方米，同比增长3.3%，增速比1-9月份提高0.1个百分点。10月末，商品房待售面积69522万平方米，比9月末减少90万平方米。 一、房地产开发投资完成情况 2016年1-10月份，全国房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%，增速比1-9月份提高0.8个百分点。其中，住宅投资56294亿元，增长5.9%，增速提高0.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。 1-10月份，东部地区房地产开发投资46416亿元，同比增长5.0%，增速比1-9月份提高1.4个百分点；中部地区投资18727亿元，增长11.1%，增速提高0.2个百分点；西部地区投资18832亿元，增长6.1%，增速回落0.2个百分点。 1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积730981万平方米，同比增长3.3%，增速比1-9月份提高0.1个百分点。其中，住宅施工面积501471万平方米，增长1.8%。房屋新开工面积137375万平方米，增长8.1%，增速提高1.3个百分点。
其中，住宅新开工面积94996万平方米，增长8.3%。房屋竣工面积65211万平方米，增长6.6%，增速回落5.5个百分点。其中，住宅竣工面积47828万平方米，增长5.7%。 1-10月份，房地产开发企业土地购置面积16873万平方米，同比下降5.5%，降幅比1-9月份收窄0.6个百分点；土地成交价款6764亿元，增长16.7%，增速提高3.4个百分点。 二、商品房销售和待售情况 1-10月份，商品房销售面积120338万平方米，同比增长26.8%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，住宅销售面积增长27.0%，办公楼销售面积增长36.1%，商业营业用房销售面积增长19.3%。商品房销售额91482亿元，增长41.2%，增速回落0.1个百分点。其中，住宅销售额增长42.6%，办公楼销售额增长56.5%，商业营业用房销售额增长23.2%。
2016-2020年房地产行业发展分析报告
摘要 本报告所分析的房地产行业是指?国民经济行业分类?(GB/T4754-2002)中的房地产行业，行业代码为72。按照国民经济分类标准，房地产行业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动等4个子行业，见下表： 房地产行业子行业分类 资料来源：国家统计局 一、房地产已成为中国经济直接“命脉” 在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个。事实上，房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉”。追溯历史，房地产之所以成为中国经济直接“命脉”，跟政策不同寻常的支持有莫大的关系。1998年?国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知?，和2003年出台的国务院18号文件，前者首次将房地产业列为国民经济支柱产业，取消了住房计划政策和保障政策，后者再次确立了房地产作为中国国民经济的重要支柱产业的地位。从此，房地产业飞速发展，到2007年达到巅峰。2008年底，为应对次贷危机给中国带来的负面影响，政府出台了一系列刺激房地产市场消费的政策，2009年由房地产投资带动中国经济率先全球走向复苏。2010年中国房地产业将继续保持稳定发展，这将对中国经济产生直接的影响。 二、宏观经济基本面向好 2009 年我国GDP 逐季回升，1-4 季度单季分别同比增长6.2%、7.9%、9.1%和10.7%，全年同比增长8.7%。城镇居民人均可支配收入实际同比增长9.8%，略高于GDP增速。得益于宽松的货币政策和积极的财政政策，09 年中国经济成功实现V 型反转。
2016年房地产评估答案
电大2016最新《房地产评估》考试题答案（1-4套） 第一套 单选： 1.采用比较法求得的价格通常称为( ) B. 比准价格 2.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则（） B. 实际价格28.578万元，名义价格30万元 3.均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的（） D. 最佳集约度和规模 4.出租或营业型房地产的评估可以采用:（） C. 收益还原法 5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属( ) B. 政府指导价 6.当评估对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该评估前提应为（）A. 保持现状
7.在房地产纠纷案件中，特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中，评估时点通常为（） A. 过去 8.在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（）B. 评估时点为现在，评估对象为未来状况 9.决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）的供求状况。C. 本地区本类房地产10.最能说明土地价格水平高低的价格是：（）C. 楼面地价 11. 人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为（）A. 已消失的房地产 12.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估，违背了房地产评估的（）原则 C. 合法 13.适合原理可以帮助我们确定房地产的（）D. 最佳集约度 14. 在同一个评估机构，在同一个城市，同一评估目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差，这符合（）原则 C. 替代
2016年广州房地产市场分析报告 2016年3月
目录 一、楼市春意盎然，房价温和上涨 (5) 1、楼市回暖同步全国，库存持续下滑 (5) 2、房价温和上涨，弱于其他一线 (6) 3、刚需及改善仍是主流，区域间各户型去化差异明显 (7) 二、区域分化明显，中心五区楼市更具优势 (9) 1、中心区域房价涨幅较快，周边区域销量增幅更大 (9) 2、库存压力主要集中在南沙、花都等外围区域 (11) 三、低价区域供应充足，房价压力仍集中于中心区域 (11) 1、下半年逐步发力，楼面地价上涨43% (11) 2、低价区域供应充足，房价压力仍集中于中心区域 (13) 四、稳健区域经济及较低房价收入比提供基本面支撑 (14) 1、人口净流入放缓不支持房价大幅上涨 (14) 2、稳健的区域经济及较低房价收入比为楼市提供支撑 (15) 3、未来改善性需求的释放将是区域楼市重要支撑 (16) 五、重点调研楼盘：量价齐升，限购难大范围放开 (16) 1、楼盘调研：量价齐升，限购难大范围放开 (16) 2、部分楼盘实地调研情况 (17) （1）君御雅苑：珠江新城稀缺楼盘，全款有可能解决限购资格 (17) （2）恒大珺睿：可做到一成首付 (18) （3）萝岗奥园广场：不限购地铁上盖，加推看涨 (18) （4）中海誉城：投资客明显增加 (19) （5）万科金色梦想：节后明显放量，周末日均成交30-40套 (20)
楼市春意盎然，房价温和上涨。受益持续降准降息及宽松政策环境，广州2015年全年商品住宅销量首破千万平米，同比增长26.7%，远高于前三年年均800万平米的成交量。节后随着降首付降契税等政策组合拳出台，广州楼市温度进一步上行，3月日均成交256套，环同比分别上涨100%和41%，小阳春“春意十足”。受益成交回暖，广州去化月数持续下降，2015年末去化月数由高点的15.4个月最低下降到8.4个月，住宅可售面积由2015年年初的近1000万平米下降到目前的892万平米。广州房价自2015年4月以来连续10个月环比上涨，2015年全年同比上涨9%，低于深圳（48%）、上海（18%）和北京（10%），房价上涨相对温和。 中心城区房价涨幅较快，外围区域销量增幅更大。2015年广州量价表现呈现明显二元结构，传统中心五区（越秀、天河、荔湾、海珠、白云）尽管由于新楼盘较少仅占全市成交量的24%，但涨幅明显高于外围区域，其中荔湾、海珠、白云区房价涨幅均在10%以上。相比于中心五区，外围区域由于总价低，销量回升更明显。花都、南沙销量同比涨幅均超过50%，但由于供应量过大，房价基本保持平稳，以走量为主。 低价区域供应充足，房价压力仍集中于中心区域。从各区去化情况来看，中心五区除荔湾区外，去化月数均在5个月左右，批售比均在1以下，库存压力较小。荔湾区和花都区去化月数均在14个月以上，批售比大多超过1，去库存压力较大。土地供应结构进一步加剧各区价量二元分化，2015年房价上涨7.5%的越秀区2015年土地成交