企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：
一、营业税：
本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”
如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房
3000收入万计算缴纳营业税。
2，返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。
土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。
3，返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。
二、企业所得税
本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还予开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。
关于房地产开发企业取得的土地出让金返还款是否属于不征税收入问题：
根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
财税[2011]70号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。
此例业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定一般不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。
三、土地增值税
1，返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。
根据国税发[2006]187号：＜国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知＞规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1>.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2>.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。
企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
2，返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。
土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
3，返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”。
如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。然后还要根据国税发[2006]187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序，属于《土地增值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
以及《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。
企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
四、契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
因此：企业交纳土地出让金时，就缴纳契税，计税依据为10000万元。
另：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益”。
土地出让金返还款小于回迁房契税成交价格的部分，应按规定作为契税的计税依据，缴纳契
五、会计处理
土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做营业收入处理。
收到返还款时：
借：银行存款3000
贷：预收账款3000
完工结转收入时：
借：预收账款：3000
贷：营业收入3000
第二、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。
相关税务处理：
（一）、营业税
根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定：
“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”
返还款3000万中，
1，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。
2，代理支付动迁补偿款差额，应按服务业--代理业征收营业税[（2000-1500）*5%]75万元。（二）、企业所得税
企业所得税：返还款3000万元中：
1，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。
2，代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。
3，企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。
（三）、土地增值税
根据[中华人民共和国土地增值税暂行条例]第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及[中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则]第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
企业取得的返还款3000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。
企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
(四)、契税
企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
(五)、会计处理
先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时：
借：其它应收款1500
其它业务成本1000
贷：现金或银行存款2500。
支付土地出让金时，10000全部计入开发成本—土地征用及拆迁补偿费并作为契税的计税依据。
土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。
收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务
借：银行存款2000
贷：其它应收款1500
其它业务收入500
收到拆迁工程款时：
借：银行存款1000
贷：其它业务收入1000
第三、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。
一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。
但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。
因此，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。
相关税务处理：
（一）、营业税
项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。
本案例符合BT（即“建设-移交”）投融资建设模式（以下简称BT模式）的特征。即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。
对此开发企业取得基础设施建设返还款业务BT模式的营业税征收管理：
1，无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。
2，房地产开发企业取得的返还款，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。
如果协议约定返还款用于项目内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。
（二）、企业所得税
本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。
企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。
（三）、土地增值税
根据[中华人民共和国土地增值税暂行条例]第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及[中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则]第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
企业取得的返还款3000万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因
此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。
企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
(四)、契税
企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
(五)、会计处理
土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时，企业应做其他业务收入处理。
收到返还款时：
借：银行存款3000
贷：其它业务收入3000
四、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）
公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。
此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。
企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。
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案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
相关税务处理：
（一）、营业税
此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施。
对房地产开发企业税，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。
此业务返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税（3000*5%）150万元。
返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。这部分应取得的的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实现并缴纳营业税。
（二）、企业所得税
根据：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。
企业取得返还款3000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
（三）、土地增值税
企业在实际交纳的土地出让金10000元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
根据[中华人民共和国土地增值税暂行条例]第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及[中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则]第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
企业取得的返还款3000万，土地增值税清算时，
1，如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。此收入应计算土地增值税清算收入。
2，如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的3000万补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
(四)、契税
企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
(五)、会计处理
土地出让金返还用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
收到返还款时：如是补贴行为：
借：银行存款3000
贷：开发成本3000
或、如是购买行为：
借：银行存款3000
贷：营业收入3000
第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。
目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。
相关税务处理：
(一)、营业税
[营业税暂行条例实施细则]第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益”。
本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收营业税。
丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此也不征收营业税。
（二）、企业所得税
本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。
丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定：
根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
财税[2011]70号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。
本案例业务属于政府财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”所对应的财政性资金范畴。
如符合财税[2011]70号的三个条件，应作为不征税收入处理，但根据企业所得税实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
如不符合财税[2011]70号的三个条件，则不属于不征税的财政性资金，应当作为收入计算缴纳企业所得税。
（三）、土地增值税
房地产企业（乙方）企业在实际交纳的土地出让金10000元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
根据[中华人民共和国土地增值税暂行条例]第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及[中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则]第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
乙方企业未取得的返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发成本。
丙企业取得丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，因此，不应征收土地增值税。此收入不应计算土地增值税清算收入。
（四）、契税
企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
（五）、会计处理
房地产开发企业（乙方）未蝥返还款，会计上不作处理。
丙企业取得3000万元政府奖励或财政补贴。
收到奖励或补贴款时：
借：银行存款3000
贷：营业外收入3000
第六、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助
在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。
案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。
相关税务处理：
（一）、营业税
[营业税暂行条例实施细则]第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益”。
本案例房地产企业（乙方）取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。
（二）、企业所得税
本案例房地产企业（乙方）取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要进行判定：
根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：（二）对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。
财税[2011]70号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。
本案例业务，由于土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。
应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。
（三）、土地增值税
企业在实际交纳的土地出让金10000元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。
《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还3000万地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。
因此，企业取得的返还款3000万，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。
参考：大连市地税局（大地税函[2008]188号）《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。
青岛市地税局（青地税发[2008]100号）《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”。
（四）、契税
企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
（五）、会计处理
房地产开发企业（乙方）取得3000万元政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时：
借：银行存款3000
贷：营业外收入3000
遇到财政税收问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.doczj.com/doc/3615977804.html, 企业分立业务所得税实务处理 企业分立的基本类型 所得税法上的企业分立的定义来自《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]59号)。按其规定：分立，是指一家企业(被分立企业)将部分或全部资产分离转让给现存或新设企业(分立企业)，被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。被分立企业失去的是标的资产，标的资产的接受者是分立企业。被分立企业本身不会获得转让资产标的的对价，标的资产对价的接受者是被分立企业的股东。被分立企业可以继续存在，也可以不再继续存在。 企业分立有两种基本类型，三种实现分立的技术方式：即存续分立(让产分股式分立、让产赎股式分立)和新设分立(股本分割式分立)。 首先从大类上，我们根据被分离企业分立后是否存在将分立分为存续分立和新设分立。存续分立是指分立后，被分立企业仍存续经营，并且不改变企业名称和法人地位，同时分立企业作为另一个独立法人而存在。存续分立后"分立企业的股份由被分立企业的股东持有。新设分立则是将被分立企业分设成两个或两个以上的企业，被分立企业依法注销。
存续分立通常采用让产分股式和让产赎股式两种技术方式。让产分股式分立是指将部分资产分离转让出去成立新的公司或转让给现存的公司，将接受资产的子公司的股权分给被分立企业的全部股东。同时，全部股东在被分立企业的股本按比例减少，有时也可以保持不变。 注：让产分股式分立的后果是企业分家但股东不分家，分立后被分立企业和分立企业的股东是一致的。 让产赎股式分立是指将被分立企业部分资产分立出去成立新的子公司或现存的公司，将新公司的股权分配给被分立企业的部分股东，换回其在被分立企业的股份，从而使这部分股东在被分立企业不再保有股份。 注：让产赎股式分立的后果不仅是企业分家，股东也跟着分家，’一部分股东依然占有被分立企业，一部分股东占有分立企业。 新设分立通常采用股本分割式分立，是将公司分割组成两家以上新的公司，原公司解散。股本分割可分为两种典型做法，第一类属于企业分家，股东不分家。被分立企业的全部股东按原持股比例均衡地同时取得全部分立企业的股权，原持有的被分立企业的股票依法注销，被分立企业依公司法规定解散。第二类属于企业分家、股东也分家。被分立企
土地出让金返还如何进行账务处理 问：我公司为扩大再生产在本地工业开发园区新取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。请问，该补偿款是用来冲减取得土地使用权的原值，还是只能作为营业外收入入账？ 答：你公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。主要有以下形式： （1）财政拨款； （2）财政贴息； （3）税费返还（但不含增值税出口退税）； （4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。 根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。之所以这样规定，其原因有三： 一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。 二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。 三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。
既然，企业取得的“政府补助—土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。 〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？ 方案一：计入“营业外收入”。 借：银行存款 2000000 贷：营业外收入 2000000 借：营业外收入 2000000 贷：本年利润 2000000 纳税效果分析： （1）土地出让金返还200万元，计入营业外收入，形成利润总额200万元，按照25%的所得税税率计算，当期应缴企业所得税50万元。 （2）房产成本保持原有成本不变，不应有因土地出让金返还200万元而减少。按20年计提折旧（不考虑固定资产净残值），每年多提折旧10万元，少缴企业所得税2.5万元。 （3）如果将来房产转让，由于房产成本保持原有成本不变，土地增值税扣除项目也会因此而增加200万元，可以减少土地增值税的应纳税额。 方案二：把土地出让金返还冲减土地成本。 借：银行存款 2000000 贷：无形资产—土地使用权 2000000
答：.税收和政府收费都是政府获取财政收入的形式，由于它们各自在收入过程中所具有的不同性质和特点，因而在市场经济条件下它们是各有其特殊作用的，是不能够相互替代和相互混淆的。在我国经济体制市场化的进程中，为了适应市场经济对政府行为的要求，我国的财政理论、财政实践和财政管理体制一直处在一个重新认识和不断调整的变化过程中，这必然会造成某些政府行为由于缺乏规范性的制度约束而出现随意性。 税收是国家为了实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，参与剩余产品价值的再分配，强制、无偿地取得财政收入的一种手段。税收是国家为了实现其职能，凭借政治权力，按照法律规定的标准，参与剩余产品价值的再分配，强制、无偿地取得财政收入的一种手段。税收具有强制性，无偿性，固定性。 收费指某些社会政治、经济组织（一般为政府部门、公共企业和事业单位）利用国家或（各级）政府的行政权力，在实施某些社会经济管理职能过程中，由于给受益人提供一定劳务或者资源、资金的使用权而向受益者收取一定数量的“费”的行为，反映收缴双方之间的收付关系。政府收费收入是国家以交换或提供服务为前提以收费形式所收取的一种财政。 主要区别是：依据，各自特点和性质，适用范围，影响等。 税收的依据：各种税法。 政府收费的理论依据 私人产品实行价格制度。私人产品一般来说是通过买者与卖者的博弈，通过个人货币表决权来解决生产什么、生产多少、怎样生产和为谁生产的问题。 公共产品实行税收制度。公共产品是通过政府与公民的公共选择，通过公民的预缴税金及财政分配来解决生产什么、生产多少、怎样生产和为谁生产的问题。 准公共产品实行收费制度。准公用产品是通过规制者与被规制者的行政博弈，通过受益者的货币选择和公民的预缴税金双重途径，来解决生产什么、生产多少、怎样生产和为谁生产的问题 各自特点： 税收特点：强制性，固定性，无偿性。1．收税机构的集中性。由于税收是对社会成员的一种强制的征收，因而课税权力只能由作为社会公共权力代表的政府来享有。政府为了合法而有效地去行使这一权力，就必然要建立集中性的税务征管机构来统一收税并处理相关的税务问题。税务机构只是政府课税权力的执行机构，它所收取的税收是一种集中性的财政收入，是必须交入国库由政府进行统一安排的公共资源，因此税收收入的多少与税务部门的利益是不相关的。2．收税机制的无偿性。税收从其征收的过程来看完全是一种单方面的价值转移过程，纳税人的交纳是没有任何东西作为回报的。在决定向什么人课税；向什么东西课税和课多少税时，政府通常不用去考虑特定的纳税人在今后的公共支出中可能获得的受益程度因此收税是将公共服务的消费与费用的交纳相分离的。3．征收程度的固定性。正因为税收是政府对社会成员的一种强制无偿的征收，为了防止这种权力的滥用，必然要求通过立法的方式对政府征税的程度进行约束。因此政府征收的每一个税种都必须对纳税人、课税对象和征收程度以及征收方式进行明确的规定并经由立法机构审议批准以形成规范化固定化的税法。
有关企业分立涉税案例分析及其探讨 发布时间：2016年12月20日信息来源：镇江市扬中地税局 案情简介： 某市有一家企业A股份有限公司，实收资本8000万，其以低压断路器、接触器、继电器、智能化电器元件、电器控制系统、检测系统、应用软件、开发、制造加工；同时经营电器、仪器仪表、模具、塑料制品制造销售为主的企业。 该企业生产军工和电器产品，由于经营需要，军工产品保留在原企业名称下，而电器产品考虑到其生产资质以及多年的产品品牌（无形资产），从原企业分立出去之后，新成立一家B电器公司。 该企业在分立过程中，采取了整块业务剥离的形式，将涉及军工和电器产品的机器设备、土地、车间、存货、原材料、应收款项、应付款项等资产和负债以及劳动力全部分立出来，原企业A股份有限公司继续存在，主要生产军工产品，新分立的企业B电器公司则侧重生产电器产品。新成立的企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，同时没有分别向被分立企业股东支付货币性资金。 近日，该企业咨询税务机关，这样的分立业务是否涉及税款的缴纳，该如何进行税务处理？税务机关认真分析了相关税收政策后进行了解答。 案例分析： 在这个案例中，分立属于派生分立。案例中当事各方将会涉及到增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、印花税等税种。 一、有关企业分立法律、法规分析 1、分立的定义。分立是指一个企业依照有关法律、法规的规定?分立为两个或两个以上的企业的法律行
为。该公司情况属于派生分立，又称存续分立。是指一个公司将一部分财产或营业依法分出，成立两个或两个以上公司的行为。新公司取得法人资格，原公司也继续保留法人资格。 2、公司分立之后各自承担的法律责任 首先，公司分立作为一种法律行为，公司主体的变化，涉及公司的解散、变更和新设。在派生分立形式中，原公司存续，但主体因股东、注册资本等发生变化而必须进行变更，新公司设立。 其次，股东身份及持股额的变化。由于公司的“一分为二”，股东的身份也可能随之发生变化，即由原公司的股东变成了新公司的股东。 此外，债权债务的变化。随着公司的分立，原公司承受的债权债务也将因分割而变化成为两个或两个以上公司的债权债务。 二、有关企业分立税法分析 （一）符合条件的资产转移不用缴纳增值税 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的规定，增值税的征收范围为在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。企业分立不属于该征税范围，其实质是被分立企业股东将该企业的资产、负债转移至另一家企业，有别于被分立企业将该公司资产（存货、固定资产）转让给另一家企业的应征增值税行为，因此，企业分立不应征收增值税。 根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。如果有证据证明企业业务的分立符合上述条件，其中的存货、原材料转让，不征收增值税。 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号规定，在资产重
全国各地设立投资合伙企业税收优惠政策一览 根据《个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》，合伙企业每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额，作为投资者个人的生产经营所得，比照个人所得税法的“个体工商户的生产经营所得”应税项目，适用5%～35%的5级超额累进税率，计算征收个人所得税。 以下为各地区对以合伙制设立的股权基金的税收优惠： 一、 【区域】江苏南京 【依据】 《南京市人民政府关于进一步加快全市金融业改革创新发展的若干意见》（宁政发[2011]73号） 【优惠政策】 1、以合伙制形式设立的股权投资基金，根据合伙企业募集资金的规模，在合伙企业存续期内，分期予以合伙企业委托管理方补贴：募集资金10-20亿元的，最高给予500万元补贴；募集资金20-40亿元的，最高给予800万元补贴；募集资金40-60亿元的，最高给予1000万元补贴；募集资金60-100亿元的，最高给予1200万元补贴；募集资金达到100亿元以上的，最高给予1500万元补贴。 2、对合伙制股权投资基金执行有限合伙企业事务的自然人普通合伙人，按照“个体工商户的生产经营所得”项目，适用5%-35%的五级超额累进税率计征个人所得税。不执行有限合伙企业合伙事务的自然人有限合伙人，其从有限合伙企业取得的股权投资收益，按照“利息、股息、红利所得”项目，按20%的比例税率计征个人所得税 3、新注册成立的股权投资基金和股权投资基金管理机构自获利年度起，缴纳企业所得税形成的地方留成财力部分，前两年按80%给予补助，后三年按40%给予补助。 4、新注册成立的股权投资基金和股权投资基金管理机构缴纳营业税形成地方留成财力部分，前两年按100%给予补助，后三年按50%给予补助。 5、对新注册成立的股权投资基金管理机构担任董事长、副董事长、总经理、副总经理等高级管理人员，缴纳的个人所得税形成的地方留成财力部分按40%给予补贴。 二、 【区域】广东深圳 【依据】 《深圳市人民政府印发关于促进股权投资基金业发展的若干规定的通知》（深府〔2010〕103号） 《关于进一步支持股权投资基金业发展有关事项的通知》（深府办〔2010〕100号） 《关于印发<深圳市股权投资基金业发展资金申请操作规程>的通知》（深府金发〔2011〕5号） 【适用条件】 本规定适用于本市注册的内资、外资、中外合资股权投资基金、股权投资基金管理企业以及私募证券投资基金管理企业，并且满足以下条件：
企业分立包括被分立企业将部分或全部资产分离转让给两个或两个以上现存或新设的企业(以下简称分立企业)，为其股东换取分立企业的股权或其他财产。企业分立业务应按下列方法进行所得税处理： 1．被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定成本。 2．分立企业支付给被分立企业或其股东的交换价款中，除分立企业的股权以外的非股权支付额，不高于支付的股权票面价值(或支付的股本的账面价值)20％的，经税务机关审核确认，企业分立当事各方也可选择按下列规定进行分立业务的所得税处理： (1)被分立企业可不确认分离资产的转让所得或损失，不计算所得税。 (2)被分立企业已分离资产相对应的纳税事项由接受资产的分立企业承继。被分立企业的未超过法定弥补期限的亏损额可按分离资产占全部资产的比例进行分配，由接受分离资产的分立企业继续弥补。 (3)分立企业接受被分立企业的全部资产和负债的成本，须以被分立企业的账面净值为基础结转确定，不得按经评估确认的价值进行调整。
3．被分立企业的股东取得分立企业的股权(以下简称“新股”)，如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权(以下简称“旧股”)，“新股”的成本应以放弃的“旧股”的成本为基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得的“新股”成本可从以下两种方法中选择：直接将“新股”总投资成本确定为零；或者，以被分立企业分离出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调整减低原持有的“旧股”的成本，再将调整减低的投资成本平均分配到“新股”上。 例：2004年12月20日，甲公司资产总额8000万元，负债总额2000万元，股权总成本3000万元。甲公司将其总资产的20％分离转让给乙公司、15％转让给丙公司。与分离出去的资产相关的负债确定为甲公司负债总额的40％，该部分负债由乙i丙两公司相应承担。分立时，甲公司取得乙、丙公司股权的票面价值分别为1400万元和1000万元。试确定分立后甲公司原股权及新取得的股权的总成本。 (1)甲公司分离出去的净资产额=8000×(20％+15％)一2000×40％=2000(万元) (2)甲公司分立时的全部净资产额=8000—2000=6000(万元) (3)分离出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例=2000÷6000=1／3 (4)原股权成本调整后=3000×(1—1／3)=2000(万元) 取得的新股权成本=3000×1／3=lOOO(万元) 上述所称公允价值是指独立企业之间按照公平交易原则和经营常规自愿进行资产交换和债务清偿的金额。 企业合并、分立业务涉及的企业不在同一省(自治区、直辖市)的，选择按照上述第一条第(2)款和第二条第(2)款的规定进行所得税处理的，须报国家税务
政府土地返还款的会计与税务处理 分类：管理论文2011-04-02 15:09 近年来，各地方政府为了加大招商引资力度，加快土地开发步伐，促进当地经济持续、快速、健康发展，吸引更多有实力的企业到地方投资，分别拿出了一系列的招商引资优惠政策，其中以政府承诺优惠价给企业供地，企业公开拍地，然后政府以各种扶持资金名义给企业返还差价（公开拍价与优惠价），作为政府支持企业发展的最为典型方式。对这部分差额如何进行正确的账务处理，也是我们要探讨的问题。 一、土地返还款的形成 政府为了吸引企业投资，在提供土地时，通常会向企业承诺一个比较优惠的土地协议价格。企业在拿地时，按规定走正常的竞拍程序后，也以正常的拍卖成交价格支付土地款，所拍价格与政府承诺的协议价格之间所形成的差额，政府会在土地拍卖成交后，以拨付企业发展扶持资金等名义给予企业全额返还。这就是企业在购地过程中形成的土地返还款。 二、土地返还款的会计处理 从款项的性质来看，由于其无偿性，我们应该定性该类款项为一笔政府补助收入（政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本）。因在企业按照正常竞拍程序竞得土地后，已按确定的竞拍价格全额缴纳了土地出让金，并取得了全额发票，其竞拍金额就是其土地成本总额。对于政府另外给予的返还，从票据上来说不是原发票的折让冲回，开具的多是各种名目的财政扶持资金形式的返还。所以企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本，而应作为一项政府补助收入处理。根据《企业会计准则第16号-政府补助》规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益；与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益，用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。 例：甲企业于2009年与政府签订购地协议，协议明确政府以20万元/亩供给土地30亩，甲企业可正常参与土地竞拍，竞拍价超过协议价格部分，政府以企业发展扶持资金名义全额返还给甲企业，用于扶持企业5年的发展开支，实际竞拍价格为40万元/亩。甲企业按竞拍价付清土地价款后，政府部门兑现返还款600万元。 取得返还款时，计入递延收益： 借：银行存款600万元 贷：递延收益600万元
中国县级地方政府税收收入差异及成因分析 摘要：地方税是地方财政收入的主要来源，我国自1994年实行分税制以来，现行地方税制对确保地方财政收入和调控经济运行发挥了十分重要的作用。但同时我们也应该看到，地方政府税收收入体系的运行现状不容乐观，现行地方税制改革的步伐缓慢，并且与市场经济发展存在着不协调、不和谐的部分，在部分地区，现行税制已经不能适应地方经济发展的要求了。本文将选取两个具有代表性的县级单位做地方税收差异的实证分析，明了经济发展不平衡、税制结构的弊端、中央和地方之间关系现状、各地区产业结构等地方政府税收差异形成的原因，并就这些原因对我国地方税收收入体系的完善提供一些有针对性的意见和建议。 关键词：地方政府，税收，差异，完善 引言 实行分税制后，地方政府的事权较以前扩大了，地方税成为地方财政收入的主要来源，同时也是地方政府行使调节职能的主要手段，地方税制直接决定着地方税收与当地经济的关联度，决定着地方政府对当地经济社会发展的调控能力对一个地区政权机关运转，地区经济、事业发展发挥着无可取代的重要作用。而在具体实施中却出现了“财力层层向上集中”和“事权向下级级转移”的趋势，在提高中央财政收入占全国财政总收入比重、强化中央财政在调控经济和支持社会事业发展中的主导地位的同时，挤压了地方财政收入增长空间，部分基层财政特别是经济欠发达地区财政陷入困境，一些地方政府的财政更是由于主体税种缺乏、税源枯竭和事权无限扩大而运转艰难。受经济发展水平、税制结构、地方和中央政府之间关系等方面的影响，地方政府的税收收入存在很大差异，这直接影响着政府在经济和社会发展中的协调和组织能力，税收高的政府财政支出功能自然会强于税收收入低的政府，政府投入力度越大，地区经济社会发展速度就会越快。分税制的实行虽使地方税体系初具雏形，但受当时市场经济和产业结构的影响，地方税运行体制难以适应市场经济快速发展的需要，部分地方政府的税收难以维持经济发展需要，负债累累，在现阶段我们应当积极改革和完善地方税体制，增强地方财政支出功能，维护地方政权正常运行，以适应市场经济发展的需要。 1.地方政府税收收入体系运行的现状
企业重组业务—企业分立的办理流程（事先备案类）字体: 大中小〕、依据： 《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》、《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59 号）、《国家税务总局关于发布〈企业重组业务企业所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2010 年第4 号）。 二、企业申请时限： 企业一般应在重组业务完成年度内提出企业所得税特殊性税务处理申请，截止日期为次年3 月底。被分立企业或存续企业作为重组主导方提出备案申请。若重组主导方在外省（市），非主导方在本市，且主导方所属主管税务机关不提供给该省（市）外企业特殊性税务处理备案结果通知书的，可由本市企业自行向主管税务机关申请备案。 三、企业提交的材料： 1. 当事方企业分立的总体情况说明，情况说明中应包括股权收购的商业目的（商业目的按国家税务总局公告2010年第4号第十八条规定的条款逐项说明）； 2. 《企业重组业务——企业分立企业所得税特殊性税务处理备案申请表》； 3. 《企业分立业务申请企业所得税特殊性税务处理资产和负债计税基础明细 表》 4. 被分立企业的净资产、各单项资产和负债账面价值等相关报表原件和复印 件； 5. 证明重组符合特殊性税务处理条件的资料，包括分立后企业各股东取得股权支付比例情况、以及十二个月内不改变资产原来的实质性经营活动、原主要股东不转让所取得股权的承诺书等； 6. 工商部门认定的分立和被分立企业股东股权比例证明材料；分立后，分立和被分
立企业工商营业执照复印件；分立和被分立企业分立业务账务处理复印件； 7. 被分立企业重组日前一年度盖有原税务机关受理章的企业所得税年度纳税申报表（A 类）主表、附表复印件及其计税基础相关说明，或具有资质的中介机构出具的被分立企业资产和负债计税基础的审计报告； 8. 若需要政府批准分立的，提供企业分立的政府部门批准文件原件和复印件； 9. 若被分立企业分立前有尚未税前弥补亏损额的，还应提供盖有原税务机关受理章的亏损发生年度及已弥补亏损年度的企业所得税年度纳税申报表（A 类）主表和亏损明细表原件和复印件及其相关说明； 10.若被分立企业有国家税务总局公告2010年第4 号第二十八条规定的尚未享受期满的税收优惠政策，则需提供税务机关已给予的有关减免税审批或备案文书原件和复印件； 11.税务机关要求提供的其他材料。 四、权限： 当事各方均在本市（含当事各方不属同一个主管税务机关征管）的，分局 审核；当事各方属于跨省（市）主管税务机关征管的，市局审核。 五、期限： 分局三十个工作日（因情况复杂需要核实，在规定期限内不能做出决定 的，经分局分管局长批准，可以延长三十个工作日）； 市局六十个工作日（其中分局从受理之日起在三十个工作日内报市局）。 六、流程： 1.受理窗口——税务所——职能科（处）室——分局局长室 2. 受理窗口——税务所——职能科（处）室——分局局长室——市局 七、分局工作要求：
公司分立涉税问题分析 1、什么情况下股权转让行为将视为房地产转让行为，进而需缴纳土地增值税？ 《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）规定：如果转让的股权，其表现形式主是土地使用权、地上建筑物及附着物的，要征收土地增值税。 缴税义务人为房地产转让人。 未缴税风险：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。 2、公司分立过程中，母公司将其名下房地产作价出资到全资子公司名下，是否为交易？需缴纳哪些税？ 公司分立后，无论是通过新设分立还是派生分立，均是由一个独立的法人变为两个独立的法人。母公司以其名下房地产作价换取其在新设立子公司的股权，实质上是新设立子公司以其股权作为换取母公司资产的对价，应该认定为交易行为。涉税种类详情如下： （1）需缴纳土地增值税。根据财税字[1995]48号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》和财税[2006]21号文《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。 （2）需缴纳房产税。对于投资联营的房产，在计征房产税时应区别对待：对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据，由被投资方缴纳房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应由投资方按租金收入计征房产税。（3）需缴纳企业所得税。 根据财税（2009）59号《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》第一条规定：本通知所称企业重组，是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易，包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。 该《通知》第二条规定，本通知所称股权支付，是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式。 对于一般性的税务处理。该《通知》第四条第（五）款的规定为一般性规定：企业分立，当事各方应按下列规定处理： 1.被分立企业对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失。2.分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础。3.被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理。4.被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理。5.企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。 特殊性税务处理规定。该《通知》第五条规定：企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权
中国32个地区的股权投资税收优惠政策一览 编者按：为鼓励社会资本积极进行股权投资，推动高新企业、创业企业及地区经济的发展，国家及各地政府先后出台了大量促进股权投资基金企业发展的办法，其中的税收优惠及财政返还政策对于股权投资者极具吸引力。华税律师在查阅大量法律文件的基础上，对我国32个省、市、县的股权投资税收优惠政策进行了梳理，为境内外股权投资者提供法律参考。 国家层面： 创业投资企业从事国家需要重点扶持和鼓励的创业投资，可以按投资额的一定比例抵扣应纳税所得额（《企业所得税法》第31条）。 企业所得税法第三十一条所称抵扣应纳税所得额，是指创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的，可以按照其投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额；当年不足抵扣的，可以在以后纳税年度结转抵扣（《企业所得税法实施条例》第97条）。 适用条件： （1）创业投资企业投资的中小高新技术企业职工人数不超过500人，年销售额不超过2亿元，资产总额不超过2亿元。 （2）创业投资企业申请投资抵扣应纳税所得额时，所投资的中小高新技术企业当年用于高新技术及其产品研究开发经费须占本企业销售额的5%以上(含5%)，技术性收入与高新技术产品销售收入的合计须占本企业当年总收入的60%以上(含60%)。 自2011年1月1日至2020年12月31日，对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得税（《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》（财税〔2011〕58号）），创业投资属于《产业结构调整指导目录（2011 年本）（修正）》（国家发展改革委令2013年第21号）中的“金融服务业”。
企业分立涉税政策分析及税收筹划
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企业重组涉税政策分析及税收筹划之企业分立 目录 一、相关含义 1、企业重组 2、企业分立 二、被分立企业的涉税政策 （一）营业税 （二）增值税 （三）土地增值税 （四）企业所得税 （五）印花税 三、分立企业的涉税政策 （一）契税 （二）印花税 （三）企业所得税 四、被分立企业股东的涉税政策 五、结束语 近年来，我国企业兼并重组步伐加快，但仍面临审批多、融资难、负担重、服务体系不健全、体制机制不完善、跨地区跨所有制兼并重组困难等问题。随着国家对房地产企业调控力度的加大，兼并重组的税收政策也在不断的完善。企业财务人员应不断的学习掌握新的税收政策，有效把控企业重组过程中相关涉税政策，降低企业的涉税风险。现对企业重组之企业分立的涉税政策及税收筹划做以下分析。 一、相关含义 1、企业重组 企业重组，在不同的税收文件中有不同的叫法。 财税〔2009〕59号《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》第一条规定：本通知所称企业重组，是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易，包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。
财税〔2012〕4号《财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》将企业公司制改造、公司股权（股份）转让、公司合并、公司分立、企业出售、企业破产、债权转股权、资产划转、事业单位改制等纳入改制重组的范围。 财税[2015]5号《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》也将非公司制企业整体改建、企业合并、企业分立纳入改制重组的范围。 国发[2014]14号《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》将企业合并、企业分立、股权收购、企业出售、置换等方式又叫兼并重组。 财税〔1995〕48号：《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》一文中又只提到了企业兼并，通常理解也应包括企业合并、企业分立、股权收购等内容。 2、企业分立 财税〔2009〕59号《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》第一条规定：分立，是指一家企业（以下称为被分立企业）将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业（以下称为分立企业），被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付，实现企业的依法分立。 根据中华人民共和国主席令第42号《中华人民共和国公司法》的规定，公司分立可以分为存续分立和解散分立，其中存续分立是指一个公司分立成两个以上公司，本公司继续存在并设立一个以上新的公司；解散分立是指一个公司分散为两个以上公司，本公司解散并设立两个以上新的公司。 公司分立，其财产作相应的分割并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。 二、被分立企业的涉税政策 （一）营业税 1、税法规定 中华人民共和国国务院令540号《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。 财政部国家税务总局第52号令《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三条规定：条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理 经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。 今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。 下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。 第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。 相关税务处理： 一、营业税： 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。 对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。 鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。 1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。 根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房
地方政府的税收: 现实与展望 Richard M. Bird著 .1. 介绍 传统的联邦国库税收理论给地方政府规定了非常有限的课税基础。地方政府唯一“良性”的税收据说应是（1）地方政府可以轻易加以管理的；（2）仅对（或主要对）当地居民征收的；（3）不会在地方政府之间或地方政府与联邦政府之间引起“一致”或“竞争”问题的税收。通常，唯一能够通过严格审查而得到批准的地方政府的主要税收来源就是财产税，而对车辆上税次之，而使用者收费之外就没有太多别的了。大多数中央政府不愿意地方政府更多地插手利润高的营业税和所得税，而上述结论又与这种不情愿十分符合，所以地方政府历来明智地利用这一税收就不足为奇了。因此，各地的地方税务部门被敦促要更多地使用财产税。如果他们没能积极执行的话，就会受到责罚。 对这种观点有很多可说。但不幸的是，在许多国家，由于多种原因这一点还远不能达到地方政府所面临的任务。首先，财产税的习用情况在一定程度上存在缺陷。实际上，这种税收投入大，而且难于管理。如果税收负担加重的话，这些问题也就更显突出。此外，在操作中，政治现实常常将财产税的增加主要放在非住宅财产上面，这使大多数财产税无端流失。从而削弱了地方使用课税基础的主要论点之一的力度。 其次，即使是那些得到妥善管理的地方财产税也不能完全负担得起主要社会支出（教育，卫生，社会援助），或许那些最富有的（通常也是最大的）社区除外。在某种程度上，政府很有必要从自己的税收中拿出资金，负担所提供的社会服务。由财产税资助的地方政府仅限于提供地方服务（如打扫街道，清除垃圾等），或者不可避免地坐等上级政府拨款。这在大多数发达国家是司空见惯的，但也包括一些为数不多的国家，财产税是他们当地财政的主要支柱。大多数经合组织（OECD）的其他国家不依赖国家拨款。地方政府直接收取大笔营业税，或者对国家所收的所得税征收附加税（Bird and Slack, 1991） 第三，传统的论点并没有充分地注意到一些国家存在的重要的地方政府或中间层政府，他们在资助社会支出方面扮演着重要角色。即使地方政府能够通过征收财产税和居民的使用者收费大量资助当地服务，通常负责提供社会服务的地区政府做不到。传统的途径只坚定的注重私利，认为原则上地区政府最好由零售业营业税负担。而通常认为这种营业税主要向居民收取。此外，美国和加拿大长期以来向人们显示，能够在地区一级进行管理－尽管这一论点很明显在发展中国家是行不通的，发展中国家普遍发现在国家一级都管理不好这种税收。 考虑到目前在拉美国家的权力下放运动（ IDB 1994），对政府间税收关系导致的压力的担忧，以及对一些地方政府可能实行的不负责任行为的担忧（Tanzi，1996），需要对地方政府的收入结构是否合适进行重新检查。国际经验表明，地方政府越是负责收取更多的税金供其支出，他们也越是对发挥重要的支出功能负责。当然，有一点很清楚，政府之间的税金调拨总是发挥着重要的作用，尤其在那些地区经济存在很大差异的国家，在原则上讲不通为什么富裕地区（包括大城市）不能提高预算并将大部分自行消费。因此，有充分的理由要加强地方政府的税收机制。
税收优惠和政府补贴 一．税收优惠 （一）税收优惠的概念 税收优惠是国家在税收方面给予纳税人和征税对象的各种优待的总称。是政府通过税收制度，按照预定目的，减除或减轻纳税义务人税收负担的一种形式。改革开放以来，我国制定了多项税收优惠政策，各类税法中规定的税收优惠方式包括：免税；减税；即征即退、先征后退(返)；出口退税；税收抵免；投资抵免；起征点；免征额；加速折旧；延期纳税。 （二）税收优惠的合法性 根据《国务院关于纠正地方自行制定税收先征后返政策的通知》（国发[2000]2号）的规定，除经国务院审批的外，只有符合现行税收征管法律法规规定的税收减免与返还才是合法有效的。对于公司享受的政府补贴、财政拨款，其批准文件中应当明确了该项政府补贴、财政拨款的资金渠道及其依据、补贴或拨款的权属、补贴或拨款的用途和今后的处置方法及会计处理。发行人律师应对公司报告期内以及新股发行上市后所享受的税收减免与返还、政府补贴、财政拨款等政策是否有相应的法律依据，是否履行了相关批准程序进行核查，并对所享受的政策是否合法有效发表明确意见。 判断地方性税收优惠政策的合法性：我国税收优惠政策的制定权力集中于中央政府，非经法律授权或国务院的规定，任何地区、部门均不得制定税收优惠政策；对违规享有的地方性税收优惠的处理：若拟上市企业所在地的税务法规、规章比国家税收法律、行政法规更为优惠，一般采取的规范措施是：由主管税务机关出文确认拟上市企业没有税务违法行为，且暂不征收少缴的税款，充分披露风险，由原股东承诺承担有可能追缴的税款。若地方政府出于各种原因，在企业实际缴税达到指标后，规定可以不缴税，税务机关也并不追缴。这种情况下，拟上市企业应在上市前补缴少缴的税款，并由主管税务机关出文确认
房地产企业取得土地返还款后如何做账 樊剑英黄彦强 最近，经常有房地产咨询土地招拍挂后政府给予的补偿返还款该如何做账和纳税。 招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在底价出让国让国有土地权的现象。但难以不论的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改选费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。 一、会计处理 对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当实际支付的土地价款作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减成本。另一种观点认为，这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号－政府补助的性质，（2006）》的规定，行为营业外收入进行处理。 从土地出让业务实质来看企业按照招拍挂确定金额缴纳的土地出让金已经全额的票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还，所以，房
地产企业用取得各种名义土地返还问冲减土地成本并不妥当。 （2006）》根据《企业会计准则第16号－政府补助的， 的规定政府补助，是指企业从政府取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。 房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。 二、企业所得税处理 ] 财政部、国这税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税［2008］151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。 按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都要是不征税收入，还要根据财税［2008］151号文件和财政部、国家税务总局《就
关于政府收储与政府征收用土地过程中的 税收政策 （一）关于企业增值税免税政策 国家税务总局《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附 着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）规定免征政府拆迁补偿款的营业税。 营改增后，关于企业取得拆迁补偿款是否缴纳增值税的问题，依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》执行，即土地所有者出让土地使 用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。因为财 税【2016】36号文没有对房屋拆迁补偿是否该交增值税予以界定，同时《税收征管法》第三条规定：税收的开征、停征、以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行，法律授权国务院规定的，依照国务院 制定的行政法规的规定执行。 依据财税[2016]36号附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税，因此。贵公司 将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物 和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入 免征增值税。 纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上
（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。 （二）关于企业土地增值税免税政策 对于是否交纳土地增值税，根据《土地增值税暂行条例》及《土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定，因城市实施规划、国家建设而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。但此类情况下的免征是以原房地产所在地税务机关的批文为准，因此企业须向房地产所在地的税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，才能办理免征，如果没有收到免征批文，则会被视同房地产出售或转让而交纳土地增值税。 （三）关于企业印花税问题 根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。因此，土地部门收回土地所签订的合同不属于应税合同，不用缴纳印花税。 （四）关于企业补偿收入所得税问题 根据《国家税务总局关于发布＜企业政策性搬迁所得税管理办法＞的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）规定，符合政策性搬迁的企业，企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。