案例:房地产企业房产税易引发的税务风险点
近些年，随着中国房地产行业调控力度的加大和财税改革紧锣密鼓的推进，房地产企业面临巨大的税收风险，从营改增到土地增值税立法，从企业税制改革到金税三期的上线实行，企业如果对相应的财税政策缺乏深入理解，很可能会使自身陷入严重的税务危机之中。
房产税在财务人员的思想中是一个简单的税种，在日常税务处理中，一些细节容易被忽略，本文从地产公司税务顾问视角出发，通过实际案例讲解房产税易引发的税务风险，以便读者地产公司的房产税有更清晰的认知。
案例分析：
某房地产企业在A项目上建设了营销中心（会所），作为多个项目的办公及营销场所，营销中心占地面积为1,200平方米，共发生建造成本为1,050万元，于2018年6月份完工投入使用。
一、未竣工验收但已使用的房产是否缴纳房产税？
假设：项目营销中心投入使用后，未履行申报缴纳房产税的义务。就此疑问访谈了企业税务人员，得知营销中心预计A项目销售完毕后立即拆除，由于项目一直滚动开发，现作为B和C项目的营销场所，待B、C项目销售完毕后就着手拆除。并且该税务人员认为营销中心属于临建房，不需要缴纳房产税。
税务风险：根据税法规定，纳税人自建的房屋，应自建成之次月起征收房产税。营销中心使用后虽打算拆除，但并不属于免征房产税的列举范围，需按规定缴纳房产税。由于企业税务人员整体综合能力不足，认为该营销中心不需要缴纳房产税，智慧源建议如若企业有上述情况，请尽快自查更正，并就此与税局沟通，避免后续更大的税务损失。
二、土地价款并入房产原值计算了吗？
假设：项目占地面积为10,000平方米，土地成本为1亿元。企业纳税申报表上申报的房产原值仅为1,050万元，每月缴纳房产税7,350元，就此访谈了企业税务人员，该税务工作人员认为营销中心的计税原值就是1,050万元，并未意识到房产原值还需分摊土地成本，企业已存在纳税义务风险。
税务风险：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。由于企业税务人员整体综合能力不足，未能充分遵循在相关财税政策，为此造成房产税补缴税款、罚款和滞纳金等的风险。
为此，假设按占地面积分摊土地成本：
1、分摊的土地成本为10,000×1,200÷10,000=1,200万元。
2、房产税原值=土地成本+建造成本=1,200+1,050=2,250万元。
3、每月应交房产税为2,250×（1-30%）×1.2%÷12=1.575万元。
4、2018年7月份至2019年6月份共少缴房产税为：（1.575-0.735）×12=10.08万元。
5、罚款（暂按50%）：10.08×50%=5.04万元
6、滞纳金：10.08×0.05%×365=1.84万元
7、合计税务风险：10.08+5.04+1.84=16.96万元
三、无租使用房产是否按规定缴纳房产税？
假设：开发商将营销中心出租给A公司，营销中心房产原值为2,250万元，租赁协议上注明了免租金条款，第一年免租、第二年和第三年每年收12万（含增值税），但2018年地产公司在会计上没有申报房产税。就此疑问我们访谈了企业税务人员，企业税务人员既然房产已经出租，就应依照房产租金收入计算缴纳房产税。
根据相关税法规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人及出租人按照房产原值。一般在签订租赁合同中，地产公司在承租期内给予租户一定免租期优惠，但免租期内是否应该缴纳以及怎样缴纳房产税并未引起重视，从而导致企业后续税务稽查时，产生滞纳金，甚至被处于0.5倍至1倍的罚款。
注意：在招商引资时应注意对租金在整体租期内的合理分配和方案规划，降低由于免租期带来的涉税风险。企业税务自查是弥补涉税漏洞和降低税务风险的绝好机会。在税收法制化高速发展的今天，依法纳税是根本，企业必须要必须端正对税收的正确认识，重视日常涉税工作的合规性。
房地产开发企业税务稽查预案 房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增成本等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。为提高检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。 一、查前准备 （一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基本情况，了解企业检查期限内的申报纳税情况，查看稽查部门以前年度检查档案，掌握以前年度税务检查情况。（二）要求被查单位提供有关资料。对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料，以初步了解企业情况： 1、营业执照 2、税务登记证 3、企业章程 4、纳税申报表 5、以前年度检查报告表 6、减免税批准文件 7、发票存根、收据 8、合同：如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等 9、自用房产的房产证 10、土地使用证 11、开发项目的国有土地使用权证 12、发改部门签发的项目批准计划书 13、建设用地规划许可证 14、建设工程规划许可证 15、建设工程开工许可证 16、建设规划平面图 17、工程预算及决算报告 18、销售平面图 19、商品房屋预售许可证 20、销售面积明细表 21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体实施方案 22、配套工程和物业管理具体实施方案 23、人员资料。
房地产企业税务风险与应对思考 摘要：随着中国经济的飞速发展，在市场经济体制下的纳税问题已经成为房地产企业不能忽视的一个重大问题。深入分析税务风险的产生原因并控制税务问题，是房地产企业管理决策层关注的一个焦点问题。而税务风险会给企业造成不可估量的损失。笔者通过自身在房地产企业财务部门的工作经验，对房地产企业税收风险进行深入分析，并提出对应的策略。 关键词：房地产企业;税收风险;应对策略 随着中国经济飞速发展，国内很多优秀公司在国际市场上崭露头角。但是有不少公司却因为税务风险控制防范做得不够完善，陷入了“税务门”，以致在税务风险上多次摔跟头。任何一个企业想要扎根于瞬息万变的市场之中，并得到良好的发展，都应该做好内部控制。而税务方面是一个极其重要的方面，税务缴纳的不合理会对企业的核心利益产生影响，因此需要研究税务风险，并采取合适的策略来规避税务风险的发生。 一、税务风险概析 所谓税务风险是指企业缴纳的税款未能遵照税法的规定，造成企业利益损失的风险。税务风险普遍地存在，绝大部分企业以及其每个利益环节都能可能存在税务风险，税务风险并不会因为企业的发展而消失，反而会随之逐渐增长。税务风险的另一个特点是风险不易被发现，它看不见摸不着，隐秘地附着在企业的各经营活动中。
二、房地产企业所面临的税务风险 1.房地产开发初期的税务风险 房地产企业在开发阶段，需要花费巨大的购地款，而购地款在税务检查中是一个重要的项目，企业所面临的风险也很大。在开发阶段所涉及的税种有印花税、耕地占用税、契税等等，在土地成本中还涉及土地增值税、企业所得税等。在房地产企业开发阶段，房地产企业通常没有真实的发票，税务机关可以对此进行处罚。没有根据规定得到发票的行为导致企业可能有偷税和漏税的情况。按照发票法规定，房地产企业会受到一定的处罚。因而，在购置土地使用权时，需要在合同中要明确说明提供真实有效的发票，以减少税务风险。 2.在房地产开发中期的税务风险 建造成本是房地产企业一项较大的支出，其税务风险是比较高的。除了自主开发的房地产企业外，大部分的房地产企业采取的是出包开发的方式。纳税人应当按照相关规定，承担代扣代缴的责任和义务。在房地产开发中期所涉及的税款主要有城建税、营业税、教育费附加、个税等。房地产企业要特别注意这些税种相关的条款，以规避税务风险。 3.房地产销售的税务风险 在房地产的销售中，所涉及到的税收是非常多的。具体包括有印花税、城建税、企业所得税、教育附加税、营业税、土地增值税等，而这是税务机关检查税务的最重要一环。房地产企业在这一环节中所面临的税务风险也是最大的。税务部门依据房地产企业的预收账款来
县房地产投资、销售及其税收情况分析 近年来我县结合实际，认真贯彻国家宏观调控政策，坚持“总量控制、落实项目”的原则，加强对房地产市场调控和引导，使我县房地产开发投资从2008年到2010年三年的快速增长过渡到平稳增长运行态势。2010年，全县房地产开发完成投资2.57亿元，同比增长18.07%；商品房销售面积12.72万平方米，同比增长5.82%；商品房屋销售额2.96亿元，同比增长29.96%；房地产税业实现税收0.3843亿元，同比增长13.56%。 一、房地产投资和销售处于平稳增长态势 1、房地产开发投资平稳增长 2007年我县房地产开发投资经历2003年到2005年三年的快速增长，逐步趋向平稳增长态势，2006年增长19.26%，2007年增长18.07%（见表1）。进入2007年，随着国家宏观经济调控政策，我县资质房地产开发企业15家，比2006年增加2家，其中有投资的房地产房开发企业8家，比2006年减少2家。地产开发投资增速平稳运行，每月同比增速均在5-20%。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重17.49%，比上年同期下降1.79个百分点，拉动全社会固定资产投资3.48个百分点，比上年同期提高0.14个百分点。 2、量、价同升使商品房屋销售额大幅增长 2002年以来，我县商品房销售面积和价格均较快上升共同推动销售额的大幅增长，销售面积均速23.82%，平均价格均速21.14%，销售额均速49.98%（见表1）。2007年，我县商品房销售面积平稳上升、价格较快上升，分别比去年同期增长5.82%和22.15%,两者共同作用使商品房销售额增长29.26%，其中商品住宅销售额11.45亿元，同比增长35.1%，占商品房销售额的90.02%。 表1： 注：企业个数为有投资的个数；平均房价为全县商品房销售额除以商品房销售面积的商，仅供参考。 3、支撑房地产投资和商品房销售平稳增长的原因 （1）宏观经济持续向好。在国家宏观经济调控的政策下，我县经济以较快速度增长，企业效益与财政收入提高，城乡居民可支配收入不断增加，人民币持续升值，流动资金量较大，使人们的购房欲望进一步提高。 （2）供需关系偏紧，房价上涨较快。2007年，我县商品房屋销售面积增长5.82%，但是竣工面积同比下降56.02%，供需比（竣工/销售）为1：2.26，与上年同期的1:0.94相比明显扩大。同时，房改后更新换代的换房需求、城市化加速引发的购房需求以及经济适用房、廉租房供应制度还没健全等因素叠加在一起，又进一步放大了供需缺口，出现2007年期房销售面积是现房销售面积的的2.11倍，最终导致房价（统计年报的均价）大幅上升22.15%。 （3）房地产开发建设资金较为充裕，房地产企业对市场前景看好。2007年以来，虽然受
企业所得税税务风险自查与规避案例精析 课程简介： 两天纯实战案例课程！ 本课程为栾老师倾心打造的一堂与众不同的企业税务风险识别与规避课程，三年来深受纳税人喜爱，最近全新升级！升级内容：1、根据最新税法政策全面更新案例；2、根据税务审查及咨询案例新增部分案例及涉税风险点；3、新增加“税案赏析”部分，选取了部分真实稽查、审计、评估、法院判决税案。不管怎样升级，永远不变的是实战特色！ 本课程精选数十个税收案例，涉及数百个主要税务风险点，均以近三年几百家大中型企业的真实税务风险案例为基础，根据最新税收政策精心打造而成。本课程基本上包括了一般企业日常账务处理中可能涉及的常见税务风险点，每个案例均极具操作性和实战价值，每个税务风险点都具有普遍性和典型性，采取“融法于例、以例讲法、举一反三”的方式，真正提升您的税务风险识别与规避的能力。 本课程从纳税人角度出发，为纳税人服务，以“快速提高财务人员税务实际操作水平、真正降低纳税人税务风险、切实减轻纳税人税收负担”为目的进行设计，本课程具有如下特色： 1、案例贴近实际，来源于生活。精选的税务风险案例均是在对近三年来参与纳税检查和税务咨询的几百家大中型企业的真实案例梳理、汇总、分析、精选的基础上，根据最新税收政策精心设计而成。 2、具有极强的实用性和可操作性。本课程舍弃了枯燥乏味的理论知识，将理论融汇于案例之中，将大量的案例场景展现在您的面前，通俗易懂，明白透彻。融法于例，以例讲法，不但能够激发您的兴趣，更便于您学习领会和实际操作。 3、案例清晰，讲解权威。每个案例都精心设计“案例资料”、“税收政策”、“税务风险”、“案例延伸”“税案赏析”几个部分，每一案例，每一税务风险点基本都有明确的税法依据。对少数没有明确税法条文依据的热点、难点、疑点问题，在参考总局意见、政策答复、地方性文件等资料的基础上也进行了认真分析并给出最没有风险的合理化建议。 课程大纲： 案例1、视同销售 本案例主要涉及税务风险点： 1、视同销售情形。 2、视同销售收入和视同销售成本的确定。 3、自产资产和外购资产视同销售的计税依据。 4、企业所得税、增值税、消费税视同销售范围和计税依据的区别。 5、营业外支出（捐赠支出）、销售费用（广告和业务宣传费）、管理费用（业务招待费）的扣除与视同销售成本扣除是否存在重复扣除问题？ 案例2、销售货物 本案例主要涉及税务风险点： 1、销售收入确认的条件。 2、各种商品销售方式确认收入实现时间。 3、退货期内退货怎样纳税调整。 4、退货期满没有发生退货怎样纳税调整。 5、折扣销售、销售折扣、销售折让、售后回购、售后回租企业所得税纳税处理。
第一节房地产开发企业纳税概述 房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。 ―、契税 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。 二、房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由房产所在地的税务机关征收。 三、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。 四、营业税 营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。 五、城市维护建设税 城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。 六、教育费附加 教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。 教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
房地产企业100个涉税风险点 1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致； 2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税； 3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税； 4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税； 5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税； 6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。 7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。 8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；
9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。 10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税； 12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税； 14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税 15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理； 16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本； 18.公共配套设施建造费用分摊是否合理； 19.市政设施配套费分摊是否合理； 20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；
房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部
分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的
案例解析——房地产开发企业10个典型税务问题 2019-07-15 房地产行业具有开发周期长、业务复杂等特点，因而涉及税务处理方面的难点问题也很多。在本文中，笔者选取了诸如房地产企业土地购置环节涉及的契税问题，转让未开发土地使用权涉及的印花税问题，城镇土地使用税缴纳问题，新个税法实施后房地产开发企业向职工以内部价格售房的个人所得税问题，以及房地产开发企业将闲余资金投资理财取得理财产品收益的增值税处理等实务中典型的10个问题做剖析，希望能够对各位财务朋友们有所帮助，不当之处恳请批评指正。 案例 1.以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题 某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。 根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定： 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。 例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。
房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员
企业所得税核定征收常见的涉税风险 企业所得税征收方式一般有查账征收和核定征收两种，在日常征管中，有些企业的企业所得税实行核定征收，企业往往认为核定征收方式比较简便，按核定征收的税款申报缴纳就会平安无事，事实果真如此吗？非也。事实上，实行核定征收有时也存在较大的涉税风险。 一、违反规定实行核定征收的情形 案例：某建筑安装企业甲公司，系法人居民企业，主要从事有关工程建筑安装业务，该公司下设两个跨省分公司（非法人二级分支机构），分别是A分公司和B分公司。2010年度，甲公司企业所得税采取按收入额核定应税所得率的征收方式，公司当年营业收入为5.3亿元。该建筑公司适用的核定应税所得率为8%，实际缴纳企业所得税 53000×8%×25%=1060（万元）。2012年3月，税务机关在对甲公司2010年度纳税情况进行检查时发现，该公司会计账簿设置健全，财务核算规范、准确，符合企业所得税查账征收要求。甲公司2010年度账面核算的会计利润总额为1.1亿元，如果企业按查账征收方式缴纳企业所得税，不考虑纳税调整等因素，应缴纳企业所得税11000×25%=2750（万元），比核定征收多2750-1060=1690（万元）。 本案例中，税务机关在检查时能否对该公司2010年度的企业所得税征收方式按查账征收来查补税款呢？本人认为应该将其2010年度征收方式变更为查账征收，并可以按查账征收方式的税款要求甲公司补缴税款。理由如下： 1．甲公司作为汇总纳税企业，本来就不得核定征收企业所得税。
（1）汇总纳税企业的定义 《企业所得税法》第五十条规定，居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发[2008]28号）规定，居民企业在中国境内跨地区（指跨省、自治区、直辖市和计划单列市）设立不具有法人资格的营业机构、场所的，该居民企业为汇总纳税企业。本案例中，甲公司设立了跨省的非法人分支机构A分公司和B分公司，因此其显然属于汇总纳税企业。 （2）汇总纳税企业不得核定征收 《关于印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知》（国税发[2008]30号）第三条规定，特殊行业、特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号）对国税发[2008]30号文件第三条第二款所称“特定纳税人”进行明确，其中包括汇总纳税企业。 因此，甲公司作为汇总纳税企业，是国家税务总局明文禁止采取核定征收方式征收企业所得税的纳税人，对其采取核定征收方式征收企业所得税，本身就是一个错误的行为。2．税务机关可以对甲公司按规定追缴税款。 （1）因税务机关的责任造成纳税人少缴税款的，三年内可要求纳税人补缴税款。 《税收征收管理法》第五十二条规定，因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。《税收征收管理法实施细则》第八十条规定，税收征管法第五十二条所称税务机关的责任，是指税务机关适用税收法律、行政法规不当或者执法行为违法。 （2）本案例中是否存在税务机关的责任？
房地产开发企业纳税指南 以下内容需要回复才能看到 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1．转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2．销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1．销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取
的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2．其他具体规定如下： （1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未
房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划 房地产开发项目经营周期较长，主要包括立项环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。税务事项贯穿于项目开发的全过程，所以有必要对房地产开发各环节涉及的税务问题进行合理筹划。 （一）立项环节 实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。房地产开发企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的纳税筹划机会。 （二）融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。若企业是无偿使用关联方的贷款，房地产开发企业应审核目前集团内关联交易
的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 （三）土地取得环节 1、企业以国家出让方式取得土地 在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。 对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强资金管理。按规定
房地产企业的税务风险及其对策 发表时间：2013-08-27T09:42:51.420Z 来源：《中国商界》2013年第8期供稿作者：冯素红 [导读] 国家的税收政策处于不断变化之中，尤其是对房地产方面税收政策的不断推出。 冯素红/河南振兴房地产（集团）有限公司 【摘要】目前在其他行业经济不是很景气的情况下，税收征管和稽查的矛头更是聚焦到房地产行业上，特别是对土地增值税和企业所得税关注度更高，是房地产企业很难应对的工作，如何有效应对税务风险，本文从房地产企业税收产生风险原因提出相应控制措施，与同行共享。 【关键词】纳税风险；产生原因；风险控制措施 近几年不管是媒体，还是大大小小的会议，“抑制房价上涨”加强房地产调控”一直是热点名词，房地产行业备受争议，在风口浪尖上沉浮，在税务机关的严厉征管，重点稽查下，房地产企业的经营一年比一年充满着艰难和风险。特别是在目前其他行业经济不是很景气的情况下，税收征管和稽查的矛头更是聚焦到房地产行业上，同时国家税务局又加强了土地增值税的清算和企业所得税的结算，这对很多房地产企业来说，意味着要补缴数额巨大的税款，这是巨额现金流的流出，因此房地产企业的税收事务是企业经营过程中极其重要工作，任何疏漏都可能造成巨大的税务风险甚至税务危机事件。 一、房地产公司的纳税风险及其产生原因 所谓纳税风险就是指单位涉税行为因为未能正确履行税收法律法规的有关规定，所导致的公司未来经济或其他利益的可能损失。该风险不同于一般商业风险，对每个纳税人而言，纳税风险从经济角度说只是净损失，是单位现金资产的流出而没有对应流入。但针对房地产企业来说，其纳税风险存在的根本原因集中体现在税收政策不稳定、税收法律不明晰、核定征收转为查帐征收等，房地产公司应对税务事项的能力不强，所采用的纳税筹划方法不恰当，也成为房地产公司普遍存在的主要风险。 （一）核定征收转为查账征收后，房地产公司难以应对，再加上纳税意识和法律意识不强，产生税务风险 国家税收法规政策比较复杂，特别是房地产行业相关税收政策既不清晰也不稳定，且国家对房地产行业最初没有按照税法的规定征税，对土地增值税和企业所得税简单采用核定征收方式，但在2010年5月以后突然宣布转为查帐征收，征收模式改变让房地产公司措手不及，相关规定相继发布，而这些政策没有很好的渠道能直接传达到房地产企业，使企业在不了解税收政策的前提下，出现了不知道如何纳税现象，再加上税务人员对相关政策也不熟悉，理解也不同，各自把握尺度不同，我们企业到底是多交了，还是少交了，企业一概不清楚。由于税收成本的增加，影响到企业在市场竞争中的发展，对于房地产企业来说，在收入、成本、费用等条件一定的情况下，房地产企业的税后利润与纳税金额互为消长。当房地产企业面临沉重的税收负担时，房地产企业作为纳税人会将其注意力自觉不自觉地转移到应纳税款上，致使有些房地产企业铤而走险，很可能利用一些不合法的手段进行偷税、逃税。而采取偷税、逃税等违法手段来减少应纳税款，房地产企业则不但要承担税法制裁的风险，更重要的是偷税、逃税还将影响企业的声誉，对企业正常的经营、开发产生负面影响，也会给企业在税收上带来了很大的风险。 （二）鉴于财税工作特殊性，财务部门往往大权独揽，房地产企业纳税管理也不例外，不会合理运用纳税筹划，导致税务风险 一个企业的税收存在两个环节，一个环节是产生税收的环节，一个环节是缴纳税款环节，但很多企业的决策者都认为：“税收就是财务部门产生的，因为财务务部门所作的财务处理就决定了企业的应纳税款。如果出现多交税或被税务机关处罚，那就是财务人员失职”。作为房地产企业也不例外，决策者的纳税观念存在着很大的误区，未能了解税收是如何产生的。就是因为这种误区，导致很多房地产企业无法解决企业的纳税问题。虽然财务部门经常与税务机关打交道，但财务部门只是将企业开发经营产生的税款交到税务机关而已。而税收是根据房地产企业在进行土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，不同的开发、销售过程，产生了不同的税收结果。所以房地产公司决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要。因为房地产企业的开发经营、销售等过程是通过合同体现出来的，为什么税务机关在查账时会让企业提供相关的合同？这是因为税务机关要查看房地产企业的业务过程。每一份合同决定每一个业务过程，业务过程产生税收，业务部门产生税收，财务部门交纳税收。房地产企业的这些合同不是由财务部门签订的，而是由决策人、相关的工程部门、策划部门、销售部门等签订的，把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门，由财务人员进行账面的会计处理以为这就是纳税筹划这是不可取的。因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事，更重要的是企业决策人在进行业务处理之前对纳税方面所做的决策。也正是这个原因，导致税负很高，而决策者对此又不满意，往往让财务人员自己想办法，包括与税务部门沟通协调，由此产生的纳税风险也是目前一种普遍现象。 二、房地产公司税务风险控制措施 （一）财务人员必须学习税收政策，并将税收政策的内涵向决策层进行宣讲 国家的税收政策处于不断变化之中，尤其是对房地产方面税收政策的不断推出。如何利用税收政策与经济实际适应程度的不断变化，来寻找公司在税收上的利益增长点，从而达到利益最大化是财务人员不可推卸的工作。因此，财务人员应及时关注税收政策的变化趋势并进行系统学习。此外，要注意全面把握税收政策的规定，切勿抓住一点，不及其余，否则也会功亏一篑。同时，应将新的政策及其产生的影响和应对措施对决策层告知，以获得其对税务工作理解和支持，全面准确地把握政策并能够在应用决策前进行运营，是规避税收风险的关键。 （二）成立税务部门，合理筹划，避免税务风险 纳税风险不同于一般的商业风险，对每个企业而言，纳税风险就是净损失。房地产企业的纳税风险集中体现在国家税收政策不稳定、税收法律不明晰、纳税筹划方案选择不恰当等方面。针对此，如果房地产企业比较大而且项目多的话，应专门成立税务管理与筹划小组，制定详细的税务管理流程。小组成员各负其责，通过及时、系统地学习税收政策，准确理解和把握税收政策的内涵；加强与当地税务机关的联系，充分了解当地税务征管的特点和具体要求；必要时，借助“外脑”，将税收筹划专家引入内部，研究可行的筹划方案，积极防范税务风险。同时，公司的内部管理应明确规定，税务管理与筹划人员应当及时了解到公司经营决策及其经营节点，为税务筹划工作做好准备。（三）设置关键节点，进行合理税收筹划，避免筹划风险 企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题，如房地产企业在设立过程中，性质的不同，税收政策也不同；企业在开发土地的时
附件 企业所得税风险指标 目录 一、收入类风险指标（23个） 1、【风险指标】营业收入 2、【风险指标】交通运输企业运输收入 3、【风险指标】营业外收入 4、【风险指标】“收入类调整项目—其他” 5、【风险指标】视同销售收入、视同销售成本 6、【风险指标】按权益法核算长期股权投资对初始投资成本 调整确认收益 7、【风险指标】公允价值变动净损益 8、【风险指标】未按权责发生制原则确认收入 9、【风险指标】投资收益 10、【风险指标】不征税收入 11、【风险指标】民间非营利组织接受捐赠收入 12、【风险指标】民间非营利组织会费收入 13、【风险指标】民间非营利组织提供劳务收入 14、【风险指标】民间非营利组织商品销售收入
15、【风险指标】民间非营利组织政府补助收入 16、【风险指标】民间非营利组织投资收益 17、【风险指标】民间非营利组织其他收入 18、【风险指标】事业单位的财政补助收入 19、【风险指标】事业单位事业收入 20、【风险指标】事业单位上级补助收入 21、【风险指标】事业单位附属单位上缴收入 22、【风险指标】事业单位经营收入 23、【风险指标】事业单位其他收入 二、扣除类风险指标（42个） 24、【风险指标】营业税金及附加 25、【风险指标】营业成本 26、【风险指标】营业外支出 27、【风险指标】营业外支出—其他 28、【风险指标】资产减值损失 29、【风险指标】公允价值变动收益 30、【风险指标】资产损失 31、【风险指标】弥补亏损 32、【风险指标】捐赠支出 33、【风险指标】赞助支出 34、【风险指标】销售费用1
35、【风险指标】销售费用2 36、【风险指标】管理费用1 37、【风险指标】管理费用2 38、【风险指标】财务费用1 39、【风险指标】财务费用2 40、【风险指标】职工薪酬 41、【风险指标】工资薪金支出 42、【风险指标】职工教育经费 43、【风险指标】职工培训费用 44、【风险指标】补充养老保险 45、【风险指标】补充医疗保险 46、【风险指标】业务招待费支出1 47、【风险指标】业务招待费支出2 48、【风险指标】广告费和业务宣传费1 49、【风险指标】广告费和业务宣传费2 50、【风险指标】罚没支出 51、【风险指标】税收滞纳金、加收利息 52、【风险指标】佣金和手续费支出1 53、【风险指标】佣金和手续费支出2 54、【风险指标】佣金和手续费支出3 55、【风险指标】扣除类调整项目—其他 56、【风险指标】资产折旧、摊销