德爱医养结合中心（养老）建设项目
建设单位：德爱医养中心
工程师：范兆文
二零二零年
目录
第一章总论 (1)
1.1项目概要 (1)
1.1.1项目名称 (1)
1.1.2项目建设单位 (1)
1.1.3项目建设性质 (1)
1.1.4项目建设地点 (1)
1.1.5项目负责人 (1)
1.1.6项目投资规模 (1)
1.1.7项目建设规模 (2)
1.1.8项目资金来源 (2)
1.1.9项目建设期限 (3)
1.2项目单位介绍 (3)
1.3编制依据 (3)
1.4 编制原则 (4)
1.5研究范围 (4)
1.6主要经济技术指标 (5)
第二章项目背景及必要性分析 (6)
2.1项目提出背景 (6)
2.2本次建设项目的提出 (11)
2.3项目建设必要性分析 (13)
2.3.1促进我国健康产业快速发展的需要 (13)
2.3.2推动我国中医药文化传承的迫切需要 (14)
2.3.3顺应我国社会养老事业快速发展的需要 (15)
2.3.4促进构建和谐社会稳定发展的需要 (16)
2.3.5推动宁晋县美丽乡村建设发展进程的积极举措 (16)
2.3.6推动我国新型健康医养结合模式发展的需要 (17)
2.3.7满足人们综合康养旅游度假市场消费需求的需要 (18)
2.3.8弘扬传承彭祖文化养生优势，满足人们中医药养生旅游市场需求的需要 (19)
2.3.9增加当地就业带动产业链发展的需要 (20)
2.4项目建设可行性分析 (20)
2.4.1政策可行性 (20)
2.4.2市场可行性 (24)
2.4.3管理可行性 (25)
2.5必要性及可行性分析结论 (25)
第三章行业市场分析 (26)
3.1我国人口大龄化发展趋势分析 (26)
3.2我国养老事业发展前景分析 (27)
3.3我国医养结合养老发展模式分析 (28)
3.3.1医养结合养老模式特征 (28)
3.3.2医养结合养老模式分类 (29)
3.4中医药文化传承发展意义分析 (30)
3.5我国文化旅游产业发展状况及意义分析 (31)
3.6我国康养旅游业发展机遇及前景分析 (33)
3.7市场小结 (36)
第四章项目建设条件 (37)
4.1地理位置选择 (37)
4.2区域建设条件 (37)
4.2.1区域位置概况 (37)
4.2.2区域地形地貌条件 (38)
4.2.3区域气候条件 (38)
4.2.4区位交通区位条件 (38)
4.2.5区域经济发展条件 (38)
4.3项目区域周边环境 (39)
第五章总体规划方案 (41)
5.1规划原则 (41)
5.2规划宗旨及特色 (41)
5.3项目规划设计方案 (42)
5.4项目工程建设规模 (44)
5.5建筑设计方案 (44)
5.5.1 建筑设计主要规范及标准 (44)
5.5.2指导思路 (45)
5.5.3结构设计等级 (45)
5.5.4防火分区及安全疏散设计 (45)
5.5.5无障碍设计 (45)
5.5.6建筑节能设计 (46)
5.6公用工程方案 (46)
5.6.1设计依据 (46)
5.6.2给水设计 (46)
5.6.3排水设计 (47)
5.6.4供电 (47)
5.6.5安防监控 (47)
第六章节能方案 (49)
6.1节能设计依据 (49)
6.2主要节能措施 (49)
6.3具体节能方案 (50)
6.3.1 建筑节能 (50)
6.3.2 电气节能 (51)
6.3.3 暖通、动力节能 (51)
6.3.4 推广绿色照明 (52)
6.4 节水措施 (52)
6.5 节约土地 (53)
6.6节能降耗设计 (54)
6.7建设项目能源消耗种类和数量分析 (54)
6.7.1能源消耗种类 (54)
6.7.2能源消耗数量分析 (54)
6.8结论 (55)
第七章环境保护与消防措施 (56)
7.1环保依据及设计原则 (56)
7.1.1环境保护设计依据 (56)
7.1.2设计原则 (56)
7.2建设地环境条件 (56)
7.3 项目建设和运营对环境的影响 (56)
7.4 环境保护措施方案 (57)
7.5消防安全 (59)
7.5.1设计依据 (59)
7.5.2消防措施 (59)
7.5.3抗震措施 (60)
7.5.4综合防灾 (60)
第八章劳动安全卫生 (61)
8.1概况 (61)
8.2劳动安全 (61)
8.2.1防火防爆设计 (61)
8.2.2电力 (61)
8.2.3防静电防雷措施 (62)
8.3劳动卫生 (62)
8.3.1防暑降温 (62)
8.3.2卫生设施 (62)
8.3.3照明 (62)
8.3.4个人防护 (62)
8.3.5安全教育 (63)
第九章企业组织机构与劳动定员 (64)
9.1组织机构 (64)
9.2劳动定员 (64)
9.3人力资源管理 (64)
9.4福利待遇 (65)
第十章项目实施规划 (66)
10.1建设工期的规划 (66)
10.2建设工期 (66)
10.3实施进度安排 (66)
第十一章投资估算与资金筹措 (67)
11.1投资估算依据 (67)
11.2固定资产投资估算 (67)
11.3流动资金估算 (68)
11.4资金筹措 (68)
11.5项目投资总额 (68)
11.6资金使用和管理 (71)
第十二章财务及经济评价 (72)
12.1总成本费用估算 (72)
12.1.1基本数据的确立 (72)
12.1.2产品成本 (73)
12.1.3平均产品利润 (74)
12.2财务评价 (74)
12.2.1项目投资回收期 (74)
12.2.2项目投资利润率 (74)
12.2.3不确定性分析 (74)
12.3经济效益评价 (75)
第十三章招投标方案 (77)
13.1招标依据 (77)
13.2招标内容 (77)
13.3招标程序 (77)
第十四章风险分析及规避 (82)
14.1项目风险因素 (82)
14.1.1不可抗力因素风险 (82)
14.1.2 工程风险 (82)
14.1.3市场风险 (82)
14.1.4资金管理风险 (82)
14.2风险规避对策 (83)
14.2.1不可抗力因素风险规避对策 (83)
14.2.2工程风险规避对策 (83)
14.2.3市场风险规避对策 (83)
14.2.4资金管理风险规避对策 (84)
第十五章结论与建议 (85)
15.1结论 (85)
15.2建议 (85)
附表 (86)
附件1产品销售收入预测表 (86)
附件2 总成本费用表 (88)
附件3 外购材料表 (89)
附件4外购燃料及动力费表 (90)
附件5 工资及福利表 (91)
附件6 利润和利润分配表 (92)
附件7 固定资产折旧费计算表 (93)
附件8 无形资产及递延资产摊销表 (94)
附件9 流动资金估算表 (95)
附件10 项目投资现金流量表 (96)
附件11 资产负债表 (98)
附件12 财务计划现金流量表 (99)
附件13 项目资本金现金流量表 (101)
附件14 借款偿还计划表 (102)
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
德爱医养中心建设项目
1.1.2项目建设单位
德爱医养康复中心
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
本项目选址河北省宁晋县西城工业聚集区
1.1.5项目负责人
刘德志
1.1.6项目投资规模
本项目总投资金额为12000.00万元人民币，其中建筑工程投资6828.00万元，设备及安装工程投资3109.14万元，土地费用为907.60万元，其他费用222.76万元，预备费用165.00万元，建设期利息为367.50万元，铺底流动资金400.00万元。
本项目建成正式运营后，可实现年均销售收入3909.09万元，年均利润总额为2006.94万元，投资利润率为16.72%，税后财务内部收益率
14.24%，税后投资回收期(含建设期)为8.11年。
1.1.7项目建设规模
本项目依托宁晋县生态旅游资源优势、人文资源优势以及得天独厚地理环境资源优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，将项目打造成集诊、治、住、为一体的综合全面、健康医养综合体（医养中心）。
本项目总占地面积为45.38亩，总建筑面积为24900.00平方米，主要建设内容及规模如下：
主要建筑物、构筑物一览表
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金为12000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹资金7000.00万元，申请银行贷款5000.00万元。
1.1.9项目建设期限
本项目建设工期共计2年。
1.2项目单位介绍
公司本着老有所依、老有所乐、老有所养为中心，善待关怀老人为宗旨，全心全力的为老人服务，是宁晋县先进集体。
1.3编制依据
1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《全国生态旅游发展规划（2016-2025年）》；
3.《国务院办公厅关于促进全域旅游发展的指导意见》；
4.《中共中央、国务院关于实施乡村振兴战略的意见》；
5.《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》；
6.《“十三五”时期文化旅游提升工程实施方案》；
7.《文化部“十三五”时期文化产业发展规划》；
8.《“健康中国2030”规划纲要》；
9.《河北省人民机X关于促进旅游业改革发展的实施意见》；
10.《河北省旅游业发展“十三五”规划》；
11.《河北省乡村振兴战略规划（2018-2022年）》；
12.《宁晋县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
13.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
14.《现代财务会计》；
15.项目公司提供的有关材料及相关数据；
16.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4 编制原则
1、充分利用企业所在地资源、能源及劳动力优势，充分考虑设计方案的前置条件，合理利用资源，整合资源，精深加工，延伸产业链，实现资源最大利用和效益最大化。
2、坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的产品生产技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。
3、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
4、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
5、注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
6、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的产品生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标如下：
项目主要经济技术指标表
第二章项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
一、旅游业已成为世界第一大支柱产业
旅游业是我国经济社会发展的综合性产业，是国民经济和现代服务业的重要组成部分。通过改革创新促进旅游投资和消费，对于推动现代服务业发展，增加就业和居民收入，提升人民生活品质，具有重要意义。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。我国的旅游业经过几十年的发展，取得了长足进展。各级机X将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。
改革开放40年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，随着生活水平的提高，我国旅游消费升级、景区发展升级、地产开发升级，整个旅游产业面临大转型大融合，在此背景下萌生出的“旅游综合体”的开发模式，成为中国旅游产业乃至区域经济发展升级的主力引擎。与此同时，国民休闲度假需求进一步增长，内需扩大、经济增长方式转变，新型城镇化与新型农业成为中国未来经济发展的战略支点。
2018年1月2日，中共中央、国务院发布《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》，意见提出：到2020年，乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成。农业综合生产能力稳步提升，农业供给体系质量明显提高，农村一二三产业融合发展水平进一步提升；农民增收渠道进一步拓宽，城乡居民生活水平差距持续缩小；现行标准下农村贫困人口实现脱贫，贫困县全部摘帽，解决区域性整体贫困；农村基础设施建设深入推进，农村人居环境明显改善，美丽宜居乡村建设扎实推进；城乡基本公共服务均等化水平进一步提高，城乡融合发展体制机制初步建立；农
村对人才吸引力逐步增强；农村生态环境明显好转，农业生态服务能力进一步提高；以党组织为核心的农村基层组织建设进一步加强，乡村治理体系进一步完善；党的农村工作领导体制机制进一步健全；各地区各部门推进乡村振兴的思路举措得以确立。
十三五的重点是脱贫问题，脱贫的关键点在于三农，而2018年中央一号文件讲的是乡村振兴，乡村振兴的关键点也是在三农。所以从这种种迹象表明，乡村振兴已经来临，释放的红利必将引导农业、农村、农民走向富裕。2018年中央一号文件明确提出：到2020年，乡村振兴取得重要进展，制度框架和政策体系基本形成；到2035年，乡村振兴取得决定性进展，农业农村现代化基本实现；到2050年，乡村全面振兴，农业强、农村美、农民富全面实现。这也明确了从现在起一直到2050年，这32年国家坚定发展农业、补贴农业的方向，最少要保持32年不动摇。进一步提升农业产业的深度和广度，深度在产业链条的上的延伸带来更高的产业利润，同时基于农业来拓宽更多的三产融合模式，例如旅游观光、生态环保、健康养生、生态教育等田园综合体，农业从业者可以获得更多的产业发展的机遇和空间。
2月5日，中共中央、国务院发布21世纪以来第17个指导“三农”工作的中央一号文件。2020年中央一号文件提出，要鼓励社会力量积极参与，将农村人居环境整治与发展乡村休闲旅游等有机结合。要发展乡村新型服务业，充分发挥乡村资源、生态和文化优势，发展适应城乡居民需要的休闲旅游、餐饮民宿、文化体验、健康养生、养老服务等产业，加强乡村旅游基础设施建设。世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，中国旅游业将在相当长一个时期内处于发展的黄金期。国家高度重视旅游业发展，党中央已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策，为旅游产业在国民经济中重新定位。
随着中国经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求
逐渐的变得微小，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重。城市现有的休闲娱乐场所多是追求一种金碧辉煌的豪华，多年以来的一贯风格已使人们形成了视觉疲劳，绿色生态旅游区的出现带动了一股清新的风，具有极大的市场需求空间。几年来，在国内各城市兴建的绿色生态旅游在投入使用后都获得了巨大的成功，取得了良好的社会效益和经济效益，旅游服务业是个很大的市场，争取到市场，会给商家带来丰厚的回报。有特色、符合趋势的生态旅游项目独具魅力，对吸引顾客起着很关键的作用。
日前，多地纷纷启动“十四五”规划前期研究。“十四五”规划即国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要，是开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一个五年规划。“十四五”时期是“两个一百年”的历史交汇期，这个时间正值中华民族发展之路的重要性拐点，中国正处于从旧常态跃迁到新常态，从高速增长向高质量发展转型的攻坚期。《“十四五”文化旅游发展规划》更是文化和旅游部组建以来的第一个五年规划，对我国文化业和旅游业的发展都具有十分重要的意义。
同时，国务院办公厅发布《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》（国办发〔2019〕41号），表明文化和旅游产业在国家发展中的地位愈加重要，其满足人民群众美好生活需要的作用日益凸显。可以预见，文化和旅游产业将会迎来下一个十年黄金发展期。十九大报告指出“中国特色社会主义进入了新时代，这是我国发展新的历史方位”。这实际上也成为未来中国旅游业发展的最大背景和前提。从大的视角看，“我国发展仍处于重要战略机遇期”，同样也意味着中国旅游业发展将同样处于重要的战略机遇期。随着中国的崛起，必然会带来中国旅游业的崛起。
具体而言，新的时代给中国旅游业发展提供的新机遇（包括市场机遇）。“十四五”时期，中国的人均收入水平将从目前的“中高收入”国家迈入“高收入”国家，预计到“十四五”末，中国将有13个省市人均