1.专业估价与非专业估价主要有以下本质区别:
①专业估价由专业人员和专业机构完成,即由具有与估价对象相关的估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的；
②专业估价提供的是专业意见，即估价结果等意见不是凭直觉、感性认识得出的，而是运用科学的估价方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的；
③专业估价具有公信力，即提供的专业意见较科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使第三方和公众相信、认可或接受；
④专业估价实行有偿服务，即要向委托人收取一定的费用，是一种有偿服务行为；
⑤专业估价要承担法律责任，即估价师和估价机构要对其估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。
2.房地产估价：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
3.①“分析”即价值分析，主要是指对影响评估对象价值的各种因素进行分析，包括对评估对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会等因素的分析，对估价对象所在房地产子市场状况的分析；
②“测算”即价值测算，主要是指利用有关数学公式或者数学模型和数据，对估价对象价值进行计算；
③“判断”即价值判断，主要是指房地产估价师根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终判定。
“分析”、“测算”和“判断”这三项活动是相互联系的，“分析”是“测算”的基础，“测算”是“判断”的基础。
4.房地产估价的本质
①房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。
②房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。
③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
④房地产估价都有误差但误差应在合理范围内。
⑤房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
5.对估价准确性的全面认识：
①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和不确定性下作出的，不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差。评估对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是必然的。
③不能用物理量测量的误差标准来要求估价误差标准，应允许估价有较大的误差，但也应有个度，要在一个合理的范围之内。
④判断一个评估价值的误
差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：一是实际成交价格；二是合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常交易假定条件下最可能的价格，而实际成交时的交易情况不一定正常，实际成交价格不一定是正常市场价格，所以一般不能采用实际成交价格，而应采用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家）对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。
⑤即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。
6.房地产市场通常被视为典型的不完全市场。
7.房地产估价在美国等市场经济发达的国际和地区，通常还分为住宅估价和商业房地产估价两大类。
8.房地产估价在估价行业中占主体，是由下列3个方面决定的：
①房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。
②房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。
③房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。
9.在一个国家或地区的全部财富中，房地产的比重最大，一般占50%-70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%-50%。
10.估价当事人：是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人。其中，估价师和估价机构是估价服务的提供者，是估价主体；估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。
11.房地产估价师：（也称注册房地产估价师，简称估价师），是指具有房地产专业知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。
12.一名合格的房地产估价师应当具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。
13.目前我国规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务；房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。
14.房地产估价机构：（简称估价机构），是指具备足够数量的房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业
服务机构。
15.目前我国规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质；依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。
16.估价委托人：（简称委托人，俗称客户），是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或和个人。
17.估价对象权利人：是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。
18.估价利害关系人：是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。
19.估价报告使用者：可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。
20.①估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。
②估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告使用者。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是提供给特定的第三方使用，例如，房地产抵押估价中借款人委托的，估价报告使用者是贷款人（如商业银行）；委托人委托估价、获取估价报告的目的还可能是提供给不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。
③委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人，但也有例外。例如，在为人民法院拍卖、变卖被查封的房地产的估价中，人民法院既是委托人也是估价报告使用者，但不是估价利害关系人。
21.估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途，通俗地说，是估价委托人将要拿未来完成后的估价报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为的需要。
22.任何一个估价项目都有估价目的，而且估价目的来源于委托人的估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。
23.国有土地上房屋征收补偿估价还可以分为货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价。
24.估价目的还限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。
25.估价对象：（即估价客体，也称为被估价房地产、估价标的）
26.被估价权益：当估价对象为房屋所有权和建设用地使用权以外的某种房地产权益时，例如租赁权、地役权、抵押权时，可称为被估价的权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。
27.房地产的基本存在形态在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体（简称“房地”，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”或者“土地及其上的建筑物”）三种。
28.估价时点：（也称为价值日期、估价基准日），是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。
29.估价时点一般用公历年、月、日表示。
30.估价时点应根据估价目的来确定，并且估价时点的确定在先，评估价值的确定在后。
31.价值类型：有两个含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的具体某种类型的价值--特定的价值。
32.同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的，并能使各方当事人和公众相信、认可或接受。
33.价值类型首先可以分为市场价值和非市场价值（或称为市场价值以外的价值）两大类。
34.市场价值：过去称为公开市场价值，是多数估价项目需要评估的价值，其内涵是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：
①交易双方是自愿地进行交易的--卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产。
②交易双方是出于利己动机进行交易的--交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益。
③交易双方都是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情--交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买。
④交易对象有较充裕的时间进行交易--卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示；
⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
35.市场价值的隐含条件包括：
1.最高最佳使用；
2.继续使用（对于企业而言即为持续经营）；
3.市场参与者的集体观念和行为。
36.本质上非市场价值主要有以下5种：
1.不符合“交易双方有较充裕的世界进行交易”的快速变现价值；
2.在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值；
3.在现状使用（不一定符合最高最佳使用条件）下的在用价值；
4.不符合继续使用条件下的清算价值；
5.从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值
。
37.估价假设：是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定。
38.在实际估价中要防止出现一下3种情况：1.滥用估价假设；2.不明确估价假设；3.无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设。
39.独立、客观、公正是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。
40.在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。
41.一宗房地产的价值通常可以通过以下三个途径来求取：
1.近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的。
2.如果重新开发建设一宗类似的房地产需要多少费用。
3.如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益。
42.类似房地产：是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。
43.同一供求范围：（也称同一供求圈、同一市场），是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。
44.估价结果：是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。
45.建设用地使用权出让：是指国家将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，使土地使用者向国家支付出让金等费用的行为。
46.房地产转让：包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，是指房屋所有权人和建设用地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和建设用地使用权转移给他人的行为。
47.房地产租赁：包括房屋租赁、土地租赁和建设用地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人（国家）、建设用地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
48.房地产抵押：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的房地产为抵押房地产。
49.纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
50.房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定
地价和各类房屋重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
51.房地产估价师的职业道德：是指房地产估价师在房地产估价活动中应当遵循的行为规范的总和。
52.房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面。
实践上可以概括为以下7个方面：①独立、客观、公正；②专业胜任能力；③诚实守信；④保守秘密；⑥公平竞争；⑦社会责任。
具体如下：
①应当保持估价的独立性，当与估价委托人、估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当主动回避相应的估价业务。
②不应从事自己的专业能力所不能胜任的业务。
③应当诚实正直、公正执业，不做任何虚假的估价。
④应当尽心尽力地按照相关估价技术标准做好每个环节的估价工作，包括对估价委托人提供的有关情况和资料进行必要的关注，对估价对象进行全面、细致的实地查看。
⑤应当保守估价活动中知晓的国家秘密、商业秘密、个人隐私，妥善保管估价委托人提供的资料，除法律、法规和有关制度另有规定外，未经估价委托人同意，不得将商业秘密、个人隐私对外公开或者提供、泄露给他人。
⑥应当执行政府规定的估价收费标准，不得以恶意压低收费等方式进行不正当竞争，也不得以不正当理由或者名目收取额外的费用。
⑦不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名或者盖章，不得将房地产估价师注册证书借给他人使用或者允许他人使用自己的名义。
⑧不得损害其他房地产估价师和房地产估价机构的利益，应当维护房地产估价师、房地产估价机构及房地产估价行业的良好形象、尊严和声誉。
⑨应当不断学习、更新、增长自己的估价专业知识，丰富估价经验，提高专业胜任能力。
53.执业资格制度：是对关系公共利益和人民生命财产安全的关键领域和岗位，实行准入控制的一项制度，属于以公民作为颁发对象的资格制度。
54.行政许可：是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。
55.房地产估价行业自律性组织按照“提供服务、反映诉求、规范行为”的要求，坚持“服务会员、服务行业、服务社会”的理念，在宣传行业积极作用、维护行业合法权益、加强行业自律管理、促进行业健康发展等方面发挥了重要作用。
56.房地产估价以房地产价值评估为中心。
57.与市场经济发达的国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房地产市场等，既有一些特色，也有许多不完善之处，导致了中国目前的房地产估价不仅有许多特点，而且
估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价的难度较大。主要表现在：
①土地和房屋所有制不同。土地全部是公有的；土地上的房屋可以私人所有，其中的住房绝大部分是私人所有。
②土地所有制在城乡之间不同。城市的土地，属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，，属于农民集体所有。国有土地和集体土地使用的政策不同。
③市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权，并且通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，通过划拨方式取得的建设用地使用权一般是没有规定使用年限的。
④土地和房屋在许多地方分别由不同的部门管理，分别进行土地登记和房屋登记，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书。
⑤行政管理不到位。例如，规划条件难以事前明确且有较大弹性，房地产登记发证不及时，从而造成估价对象的性质、权属、面积等不清；或者变更登记不及时或违法违规占地、建筑得不到及时纠正、处理，从而出现实际状况与权属证书记载的情况不一致。
⑥房地产市场还不够发达，市场运行缺乏规划或者运行规划不能得到严格执行，市场参与者不够理性、成熟，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。