银行不良资产处置方法介绍 银行的不良资产主要是指不良贷款，俗称呆坏账。也就是说，银行发放的贷款不能按预先约定的期限、利率收回本金和利息。不良资产主要是指不良贷款，包括逾期贷款（贷款到期限未还的贷款）、呆滞贷款（逾期两年以上的贷款）和呆账贷款（需要核销的收不回的贷款）三种情况。其他还包括房地产等不动产组合。 1998年以后，我国将资产分为“正常”、“关注”、“次级”、“可疑”、“损失”，即“五级分类”。1999年7月，央行下发了《中国人民银行关于全面推行贷款五级分类工作的通知》及《贷款风险分类指导原则（试行）》。按照人民银行的规定，现在通常提取的专项准备金比例为：关注2%、次级25%、可疑50%、损失100%。后三类为不良资产。 一、我国清理不良贷款的措施 1、推行信贷资产质量分类 1998年4月中旬，中国人民银行有关负责人宣布，将在全国开展金融资产清理，并在此基础上按国际通行办法对信贷资产逐渐推行五级分类和考核办法。很久以来，我国银行的贷款质量笼统地划分为正常贷款和不良贷款，这种划分，不能及进、准确反映
企业生产经营变化对贷款风险的影响，新推行的信贷资产质量分类办法，按实际风险程度，将贷款分为正常、关注、次级、可疑、损失五种，除能及时、准确地反映金融企业的真实资产外，最大的好处还在于商业银行可主动防范贷款风险。 2、财政适量注入资金 1998年2月28日，全国人大常委会审议通过，财政部决定发行2700亿元特种国债，所筹集的资本金补拨我国国有独资商业银行资本金。可以说，这次发行的2700亿元特种国债补拨商业银行资本金后，商业银行的资本充足率将达到《商业银行法》和“巴塞尔协议”规定8％的要求，同时也使他们争取到了改革机制、完善管理的时间。 3、建立呆账准备与核销制度 从今年开始在全国正式实行的贷款质量五级分类管理，可以更准确地反映资产质量，而根据银行资产的等级分类可以按不同的比例提取呆帐准备金：正常资产0.5％，关注资产5％，次级资产20％，可疑资产50％，损失资产100％。1993年我国《金融保险企业财务制度》实行以来，呆帐准备核销制度远远不能满足核销呆帐的要求，所以放宽核销条件，给予银行呆帐核销的主动权，特别是对事实呆帐认定责任后及时进行核销。
干货：房产抵押不良资产处置流程全揭秘 临近年关，各金融机构都面临回款压力，同时也容易集中爆发不良风险。在银监会披露的2015 年三季度主要监管指标数据显示，2015 年第三季度商业银行不良贷款率为1.59%，较上季末上升0.09 个百分点。这已经是商业银行不良贷款率连续第9 个季度上升。商业银行不良贷款余额为11863 亿元，较上季末增加944 亿元，是自2011 年第四季度以来连续15 个季度增多。银行不良资产的量非常大，而且国有的四大资产管理公司根本处置不完，国家层面非常支持民间资本参与到银行不良资产的处置中来。当然在互联网金融层面也会产生不良资产，但是由于互联网金融的量比较小，并且还处于初级阶段，所以在此我们主要讨论银行的不良资产。在很多人眼里，视不良资产如洪水猛兽，但其实处理好的话，不良资产也蕴含着很大的生财空间。 金融机构最常见的不良资产是房产抵押或车辆抵押的不良贷款，由于内容较多，今天我们先来了解一下房产抵押的不良资产是如何处置的。银行对不良资产的认定有一套标准，如果真的形成了不良贷款。银行最急切的愿望是将不良资产出表。一般出表方式有卖给四大国有资产管理公司（长城、信达、东方、华融），或者卖给有实力的第三方合法主
体（个人或者公司）。 银行不良资产最先产出的地方是银行，然后会流动到四大。四大再流动到民间不良资产处置机构。银行卖出不良一般是三折，如果卖给了四大，四大再卖到民间不良资产处置机构。四大卖出不良资产途中一般不会加太多的价格，也有四大以从银行拿到的价格出售给民间不良资产处置机构，然后处置了不良资产的利润分给四大。两种操作模式都比较常见。 1、房产抵押不良资产的特点 房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多，在后文详述。可以总结出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易，所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。 2、房产抵押不良资产处置流程 我们可以假设有一笔房产抵押不良资产的抵押物是一套在北京海淀区的面积合适、产权清晰商品房，从房产的位置以及属性来看，这是一笔极好的不良资产，处置方能够获
房地产不良资产处理解析 一、房地产如何变成不良资产 如果想要回答如何处置不良地产的问题，就要先回答正常的房产是如何变成不良的。不良的生成模式也就决定了最终的处置模式。 第一类就是涉及违规、违建、超建的房产。这种房产在一线城市比较常见，比如政府批复10万㎡，结果开发商建了11万㎡，在如今规范的市场背景下，此类房产会面临拿不到批文，进而拿不到销售证的局面，由此造成开发商无法实现销售、进而无法支付工程款和银行贷款，变成不良。 在面临此类不良房产时，其资产的估值核心就是判断项目能否通过合法合规的程序获得合法的政府批文和手续，在不良资产市场上有这样一群专业人士，他们不仅对城市规划、房地产等相关领域的法律、法规特别熟悉，而且还知道如何与当地政府很好地沟通，协调上上下下十多个部门，他们能够在法律、法规允许的范围内找到一个很好地解决方案，我们称之为咨询公司，遇到这样的项目，我们会选择与此类咨询公司合作，让他们办理好了政府批文和手续后再收购。 第二类是由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。比如招商引资优惠政策被取消、城市片区控规调整等。这种风险主要发生在商业环境并不是很友好或者政治不稳定的地区，项目以
大的城市综合体为主，且十分考验投资机构与政府沟通协调能力和应对政策变化的能力，不确定性高，定价难。对于这样的项目，除非低成本的长线大资金，否则难以撼动，处置模式也以慢慢消化为主。 第三类是由于复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产。这种以民营企业投资的地产项目居多。比如有位民企老板，之前拿地项目估值10个亿，从银行借了5个亿，信托借了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1个亿，相当于10亿的项目借了9亿。后来，由于项目没设计好，销量上不去，资金无法回笼，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之法律，法院将整个项目查封，进而导致项目更是无法动工和销售，债权债务人都冻在里面出不来，进而形成利滚利的局面。这种不良房产项目在强二线城市比较常见，比如杭州、苏州、青岛等，甚至早年在上海、北京也有类似的案例。 这种情况下，通常有两种办法可以解套：一是有一个强大的信用主体介入（比如央企、国企、四大资产管理公司等）作为担保方，出具保函，将所有偿付责任都承揽下来，与所有债权人达成一致后债权人解除查封，项目从而可以重新启动，重新开发或者盘整后再销售，资金逐渐回笼，按比例偿还债务；第二是债务重组，投资方打折收购所有债权，再由投资方与债务人谈判，给债务人一定的期限，如果债务人能够盘活项目实现现金流，则投资方获得债权投资的收益，如果债务人无法盘活项目，投资方可以通过债转股或者司法程序，进而成为项
不良资产处置定价思路分析 根据公司党委和人力资源部的工作安排，ⅩⅩ年10月12日至ⅩⅩ年4月12日，我在ⅩⅩⅩⅩ进行为期半年的实习锻炼。现将实习过程和工作思考报告如下。 第一部分实习过程简要总结 一、研习体系文件，动手画流程图 ISO9001标准体系文件是公司今后标准化管理的依据，是指导工作的有效方法，它规范了现有公司产品和新业务开拓的管理标准。在ⅩⅩ实习期间，对每个部门的体系文件，结合实际业务进行学习，对重点程序性文件涉及的流程图动手描绘，并细化到部门内的具体操作岗位，以期既能达到从制度机制方面了解公司管理框架，又能掌握具体业务操作方法的目标。 二、投身业务实践，掌握操作方法 ⅩⅩ是执行总公司决策、负责具体业务操作的层面，通过在ⅩⅩ各个部门的轮岗实习，掌握具体岗位的职责和业务操作方法。同时，和项目经理一道对资产处臵项目和业务拓展项目进行运作，参与调查和谈判，走访关联人，撰写工作报告，比如：在与桂林市国有资产投资经营公司就该公司管理的不
良资产合作事宜进行了调查和磋商后，根据双方谈判． 内容和掌握的资料，提交了《与桂林市国有资产投资经营公司不良资产合作事宜的调查报告》；通过实地走访南星锑业集团有限公司和堂汉锌铟公司，根据掌握的资料完成了《关于南星锑业集团有限公司和堂汉锌铟公司的现场走访情况汇报》。 三、总结工作经验和方法，提升业务素质 在每个部门实习结束后，都会对部门涉及的工作要点进行总结归纳，比如总结了不同评估方法的适用背景；项目审核如何从评估、法律和综合的角度把握审核要点，ⅩⅩ业务拓展的设想等。 在实习过程中，通过与项目经理一起参与项目运作实践，感觉到定价成为困扰资产处臵的一个核心问题，也是关乎项目处臵成败的关键因素之一，所以结合在总公司期间对ⅩⅩ的审计和后评价所了解到的情况，重点对现阶段公司不良资产处臵定价的现状和破解思路进行了思考。 第二部分不良资产处臵定价思路分析 不论是从外部监管机构的视角来看，还是从公司内部关注点来看，定价是否合理成为衡量公司不良资产经营成果和处臵能力好坏的重要砝码。合理定价，无论于国家于公司都是双赢的事情；定价不合理，是国有资产流失、公司经营能力缺
不良资产处置 简 介 2015年9月
目录 一、不良资产处置介绍 (5) 二、银行不良资产介绍 (6) （一）概念 (6) （二）治理措施 (6) 1.剥离体制原因形成的不良信贷资产 (7) 2.专业银行实行公司化 (7) 3.构建国有企业集团，推进企业进行资产重组 (7) 4.强化银行信贷管理 (8) 5.依法治贷 (8) 三、我国金融不良资产形成的原因及特点 (8) （一）金融不良资产形成的原因 (8) 1.立法的缺位导致法律不能对社会经济生活进行有效调整 (9) 2.宏观经济政策不稳定，经济起伏剧烈 (10) 3.金融监管乏力 (11) 4.国有商业银行经营乏力 (12) 5.企业过度负债，经营管理不善，效益不佳 (13) 6.社会信用环境差，企业故意逃废债 (13) 7.银行的信贷业务在一定程度上丧失自主权 (13) （二）金融不良资产形成的特点 (14) 1.不良资产数额巨大，不良贷款比重相对较高 (15) 2. 我国银行不良资产产生的原因复杂 (15) 3.利益关系特殊 (15) 4.不良资产类型特殊 (15) 四、不良资产处置全过程 (16) （一）确定拟处置标的、处置公示 (16) （二）进行尽职调查 (16) （三）谈判 (16)
（四）报批 (16) （五）拍卖 (17) （六）签约付款 (17) （七）债权交接、债权转让公告 (17) 五、传统的不良资产处置方式 (17) （一）诉讼追偿 (17) （二）打包处置与分包 (18) （三）债务重组 (19) （四）债权转让 (20) 1.协议转让 (20) 2.招标转让 (20) 3.竞价转让 (21) （五）债转股 (22) （六）公开拍卖 (23) （七）资产置换 (23) （八）资产托管 (24) （九）资产租赁与承包 (25) 六、新型的不良资产处置方式 (26) （一）不良资产证券化 (26) 1.资产证券化的定义 (26) 2.资产证券化的流程 (27) 3.资产证券化当事人 (28) 4.资产证券化要注意的问题 (29) 5.不良资产证券化的趋势 (30) 6.已发行不良资产证券化产品解析 (31) （二）互联网+不良资产 (33) 1.“互联网+不良资产处置”平台 (34) 2.包之网公司介绍 (36) 3.资产360公司介绍 (38)
金融业不良资产处置 法 律 服 务 方 案 书 一、ⅩⅩⅩⅩ（ⅩⅩ）律师事务所简介 ⅩⅩⅩⅩ律师事务所系国内最早从事金融及证券业务的律师事务所之一，在银行、金融业不良资产处置、融资、证券、银行、保险、
信托和基金等金融证券法律服务领域具有丰富经验，多年来参与了化工、煤矿、石油、保险、银行等重要行业的大型国有企业的融资、证券、保险等项目。迄今，已为中国300余家企业的股份制改造、境内外首次发行A股、法人股、B股、H股以及上市公司配股、增发、发行可转换债券、并购与资产重组等提供优质法律服务。 ⅩⅩⅩⅩ（ⅩⅩ）律师事务所经福建省司法厅批准于2012年成立。ⅩⅩⅩⅩ（ⅩⅩ）律师事务所秉承ⅩⅩ总所“客户至上、团结全作、勤勉尽责、优质高效”的服务理念，银行、金融业不良资产处置金融证券、知识产权、企业法律风险防控、房地产为主要发展方向，走品牌化、专业化、团队化、规模化及国际化发展之路。律所聚集了一批专业素质过硬、执业经验丰富、具有复合型知识背景的执业律师，执业律师21人，现执行合伙人为蔡宏谋律师。蔡宏谋律师从事律师执业二十余年，具有丰富的法律实践经验，曾被评为福建省优秀青年律师。 ⅩⅩⅩⅩ（ⅩⅩ）律师事务所 本所法律服务制度 在长期的法律服务中，本所形成了一套规范的法律服务制度： 1、优先服务制度：顾问单位作为本所固定的基本客户，
相对于其他新的非固定客户而言，在处理法律事务方面，会 得到本所的最优先、最便利服务。 2、重点服务制度：顾问单位是本所业务发展的基础，因此，本所将之所需的法律服务会结合其业务特点及时地确定 服务重点，突出重点服务。 3、及时服务制度：通过本所与顾问单位签订的《法律顾 问聘用合同》或《专项法律服务合同》，约定一般事项和重 大事项的服务时限，保证及时完成顾问单位委托的工作。 4、团体服务制度：顾问单位的法律服务工作，原则上由 本所指派的顾问律师或顾问律师团负责。遇顾问单位涉及重大、复杂的法律问题时，本所会及时汇集专业律师，组成“专 门律师服务工作团”为顾问单位提供特别的法律服务。 5、专业服务制度：根据顾问单位所涉的法律事务特点， 除组成“专门律师顾问工作团”服务外，顾问律师还会按法律 服务内容的不同性质，选择事务所内部专业律师协同办理， 保证法律服务的优质、高效、专业。 6、定期拜访制度：顾问律师进行定期拜访，变“被动服务 为主动服务”,全面了解顾问单位的业务特点，熟悉顾问单位 的经营运作模式，及时发现问题,解决问题，提出合理化建议，更有效的为顾问单位避免和防范经营中的风险. 如本所受聘贵司担任法律顾问，本所将按以上法律服务 制度，为贵司提供优质、高效、专业的法律服务。 三、法律服务律师团成员 由对金融业不良资产处置领域有相当研究的蔡宏谋、丁小明、上官宝山、卢晶、杜振祥、黄晓琪（必要时增加律师）组成律师团（各律师简历附后），为贵单位提供规模服务。其中，蔡宏谋律师任贵行首席法律顾问，代表我所与贵单位协商法律服务的具体事项，接受贵
不良资产处置法律 服务方案
金融业不良资产处理 法 律 服 务 方 案 书 地址：中国·福建·泉州市丰泽区宝洲路泉州浦西万达中心A座1305、1306 邮编：36 电话（Tel）：传真（Fax）： 电话（Tel）：传真（Fax）： 一、北京中银（泉州）律师事务所简介 北京中银律师事务所系国内最早从事金融及证券业务的律师
事务所之一，在银行、金融业不良资产处理、融资、证券、银行、保险、信托和基金等金融证券法律服务领域具有丰富经验，多年来参与了化工、煤矿、石油、保险、银行等重要行业的大型国有企业的融资、证券、保险等项目。迄今，已为中国300余家企业的股份制改造、境内外首次发行A股、法人股、B股、H股以及上市公司配股、增发、发行可转换债券、并购与资产重组等提供优质法律服务。 北京中银（泉州）律师事务所经福建省司法厅批准于成立。北京中银（泉州）律师事务所秉承中银总所“客户至上、团结全作、勤勉尽责、优质高效”的服务理念，银行、金融业不良资产处理金融证券、知识产权、企业法律风险防控、房地产为主要发展方向，走品牌化、专业化、团队化、规模化及国际化发展之路。律所聚集了一批专业素质过硬、执业经验丰富、具有复合型知识背景的执业律师，执业律师21人，现执行合伙人为蔡宏谋律师。蔡宏谋律师从事律师执业二十余年，具有丰富的法律实践经验，曾被评为福建省优秀青年律师。 北京中银（泉州）律师事务所 4月30日
本所法律服务制度 在长期的法律服务中，本所形成了一套规范的法律服务制度： 1、优先服务制度：顾问单位作为本所固定的基本客户，相对于其它新的非固定客户而言，在处理法律事务方面，会得到本所的最优先、最便利服务。 2、重点服务制度：顾问单位是本所业务发展的基础，因此，本所将之所需的法律服务会结合其业务特点及时地确定服务重点，突出重点服务。 3、及时服务制度：经过本所与顾问单位签订的《法律顾问聘用合同》或《专项法律服务合同》，约定一般事项和重大事项的服务时限，保证及时完成顾问单位委托的工作。 4、团体服务制度：顾问单位的法律服务工作，原则上由本所指派的顾问律师或顾问律师团负责。遇顾问单位涉及重大、复杂的法律问题时，本所会及时汇集专业律师，组成“专门律师服务工作团”为顾问单位提供特别的法律服务。 5、专业服务制度：根据顾问单位所涉的法律事务特点，除组成“专门律师顾问工作团”服务外，顾问律师还会按法律服务内容的不同性质，选择事务所内部专业律师协同办
什么是房地产不良资产？ 房地产不良资产主要指以房产、地产相关物业进行抵押的不良资产，包括但不限于土地、写字楼、存量房、投资物业等。 房地产是如何变为不良的？ 第一类：涉及违规、违建、超建的房产。 比如政府批复10万㎡，结果开发商建了11万㎡。此类房产会面临拿不到批文，进而拿不到销售证的局面，开发商无法实现销售、无法支付工程款和银行贷款，变成不良。 第二类：由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。这种风险主要发生在商业环境并不是很友好或者政治不稳定的地区，项目以大的城市综合体为主。 第三类：因复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产。 这种以民营企业投资的地产项目居多。比如有位民企老板，之前拿地项目估值10个亿，从银行借了5个亿，信托借了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1个亿，相当于10亿的项目借了9亿。 后来，由于项目没设计好，销量上不去，资金无法回笼，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之于法律。法院将整个项目查封，进
而导致项目更是无法动工和销售，债权债务人都冻在里面出不来，进而形成利滚利的局面。 第四类：市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差，进而导致项目陷入困境。 例如一个包工头，拿了一块有湖景的地，坚持要实现自己的个人梦想和情怀，建豪宅。于是，在湖边造了很多大别墅，但在当地市场，能够买得起几千万别墅的都是高端客户，不仅挑产品，还挑开发商，显然这个民营老板的操盘水平和公司品牌支撑不了这么高的售价，于是房子卖的很慢，进而没有资金支付工程款和银行贷款，形成了烂尾楼。 第五类：纯粹是基于市场原因导致的不良。如果一个地区的市场供应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段，那么，房产项目变为不良也就不足为奇。 房地产抵押不良资产的特点 房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。 由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多。可以总结
---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ 银行抵押不良资产处置流程全揭秘【干货】银行抵押不良资产处置流程全揭秘2016-03-19嘉适投资临近年关，各金融机构都面临回款压力，同时也容易集中爆发不良风险。 在银监会披露的 2015 款率连续第 9 增加 944 年三季度主要监管指标数据显示，2015 年第三季度商业银行亿元，较上季末不良贷款率为 1.59%，较上季末上升 0.09 个百分点。 这已经是商业银行不良贷个季度上升。 商业银行不良贷款余额为 11863 年第四季度以来连续 15亿元，是自 2011个季度增多。 银行不良资产的量非常大，而且国有的四大资产管理公司根本处置不完，国家层面非常支持民间资本参与到银行不良资产的处置中来。 当然在互联网金融层面也会产生不良资产，但是由于互联网金融的量比较小，并且还处于初级阶段，所以在此我们主要讨论银行的不良资产。 在很多人眼里，视不良资产如洪水猛兽，但其实处理好的话，不良资产也蕴含着很大的生财空间。 金融机构最常见的不良资产是房产抵押或车辆抵押的不良贷款，由于内容较多，今天我们先来了解一下房产抵押的不良资产是如何处置的。 1/ 15
银行对不良资产的认定有一套标准，如果真的形成了不良贷款。 银行最急切的愿望是将不良资产出表。 一般出表方式有卖给四大国有资产管理公司（长城、信达、东方、华融），或者卖给有实力的第三方合法主体（个人或者公司）。 银行不良资产最先产出的地方是银行，然后会流动到四大。 四大再流动到民间不良资产处置机构。 银行卖出不良一般是三折，如果卖给了四大，四大再卖到民间不良资产处置机构。 四大卖出不良资产途中一般不会加太多的价格，也有四大以从银行拿到的价格出售给民间不良资产处置机构，然后处置了不良资产的利润分给四大。 两种操作模式都比较常见。 1、房产抵押不良资产的特点房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。 由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。 抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。
金斧子财富：https://www.doczj.com/doc/334836856.html, 什么是不良资产处置行业？不良资产处置行业前景？—— 金斧子 “如果你爱他，就送他去做不良资产处置；如果你恨他，也送他去做不良资产处置。”用此来形容不良资产处置，并不为过。那么，有的用户肯定会有个问题就是不良资产处置行业前景？不良资产处置行业预测？下面，金斧子小编就带大家一起来看看。 什么是不良资产处置行业？ 不良资产是一个泛概念，它是针对会计科目里的坏账科目来讲的，主要包括银行、政府、证券、保险、基金以及企业和银行等的不良资产。金融企业是不良资产的源头，本文主要介绍银行的不良资产。 银行的不良资产也常称为不良债权，其中最主要的是不良贷款，是指银行顾客不能按期、按量归还本息的贷款，包括逾期贷款（贷款到期限未还的贷款）、呆滞贷款（逾期两
金斧子财富：https://www.doczj.com/doc/334836856.html, 年以上的贷款）和呆账贷款（需要核销的收不回的贷款）三种情况。我国目前银行贷款实行“五级分类”：正常、关注、次级、可疑、损失，不良贷款主要指的后三类。 不良资产处置行业前景？ 1、不良资产体量不断增大，参与主体越来越多。 超万亿级的不良资产饕殄盛宴已经开席，各路资金闻风而动争相分享蛋糕。原来监管严格、门槛较高的不良资产处置行业迎来了黄金爆发期。原本以银行、四大AMC 为主力的不良资产处置行业，截止目前，全国陆续设立44家地方AMC，“每省设立一家地方AMC”的政策已放宽至“允许确有意愿的省级政府增设一家地方AMC”，甚至广东、浙江、福建、山东四省已增至三家，民营企业亦可参股地方AMC。各类资产管理公司、私募基金、券商资管、信托计划、基金专户甚至自然人都可以通过各种途径介入不良资产处置。 2、不良资产处置方式增多，宏观政策越来越活。 不良资产传统的处置方式主要是银行债务催收和司法清收，为配合国企改制和实现四大国有银行上市，成立相应的四大AMC，剥离不良资产。四大AMC承接了大量的不良政策性贷款以及国有企业改制的不良债权，采取债转股、债务重组和司法清收等方式处置。如今，不良资产处置已完全走商业化道路，充分推动资金和资产的对接，不断创新处置模式。传统的债转股模式和规模发生了很多变化，ABS则引进了更多元的资金，债权转让采取买断式、反委托、代持、分成制等多样化的交易模式，灵活运用收益权和所有权分离的模式，最大化地均衡各方利益诉求。 3、不良资产标的质地良好，预期市场流动性强。
论国际资产管理公司处置不良资产的经验 摘要：亚洲金融危机以来，各国十分重视对银行不良资产的处置，力争将银行危机消灭在萌芽状态，分析了美国、瑞典、波兰、韩国、马来西亚等国资产管理公司处置不良资产的若干经验，并对之进行总结。 关键词：国际资产管理公司；不良资产；处置方法 1 美国 资产管理公司最早源于美国，正是由于美国重组信托公司(Restructuring Trust Corporation 简称RTC)的成功，才逐步引起了国际社会对资产管理公司模式的普遍重视。其后，在国际银行业危机浪
潮的侵袭下，许多国家借鉴了美国的处置经验来化解本国银行业不良资产危机，并在结合本国实践的运用中推陈出新，积累了更多宝贵的处理经验。 美国RTC的成功之处主要在于它的不良资产处置模式。为防止道德风险和充分体现通过市场机制定价的原则，RTC 在处置资产时，形成了一套以招标为基础的标准程序。一般RTC对于不良资产的具体处置方式包括: 第一，公开拍卖。首先根据资产的规模、质量、类型、期限和地域分布，RTC 将贷款划分为不同的贷款组合。然后，聘请私营公司会计人员估算各类资产的预期现金流，并在此基础上确定每一项贷款组合的最低接受价格。RTC采用合同形式，从贷款估价、组合到市场促销的全过程均聘请私营公司完成。第二，招标出售资产。它通常根据评估价的一定百分比设置一个最低接受价格。一般来说，招标方式能使RTC面对更加广阔和富于竞争的市场，对于大型不动产的出售尤为有效。第三，签订资产管理合同。RTC采用标准资产管理和处置协议(简称SAMDA)的形式委托私营公司管理和处置其所接管的资产。SAMDA管理下的房地产和不良资产组合一般在5000万美元以上，期限为3年，可续约3次，每次续约期为1年。SAMDA的目标是在尽量避免对当地房地产业造成损失及增加中低档房地产供给的条件下，以最高净现值快速地出售资产。合同采取竞争性招标的方式授予符合资格条件的投标人。SAMDA的合同价包括管理费、资
案例解析-房地产不良资产处置最佳方案 一、商住地产的盘活重整案例 某家企业出现资金流断裂问题，急需进行自我盘整。这家企业在进入房地产行业后，相继进行了商业地产开发及住宅和别墅开发。但之前制定的住宅先开发计划出现变动，变成商业地产先开发，而在大量资金投入商业项目之后，商业地产项目遇到瓶颈，反而使住宅这一项目也陷入困境。接手项目后开始分步骤进行处理。步骤如下： 第一，全面尽调。通过法律和财务尽职调查对不良资产项目公司进行全面了解，形成相对全面的法律尽职调查报告和财务尽职调查报告，为制定可行的企业盘活重整方案做准备。 第二，风险控制。在整个尽职调查过程中及时对每个环节可能产生的民事、行政和刑事等各种风险做认真的分析，及时完善和解决法律问题。 第三，形成方案。根据尽职调查报告，以及结合项目公司各关联主体的各方面资源，制定可行的融资盘活重整方案。 第四，债务化解。做好争取当地政府、金融机构、资产管理公司支持甲方的整体债务重整方案工作。与各债权人进行谈判，针对不同的债权人提出不同的解决方案；并通过各种资金渠道，全面解决债务危机。 第五，资产盘活。通过对项目公司所有资产构成进行全面的分析，针对不同类的资产寻找不同的资源点，制定最佳优化路径，使有限的资产获得无限的盘活空间。
第六，战略发展。依法剥离项目公司的风险点、建立防火墙，研究公司的产品定位，嫁接适合产品定位的优势资源，让项目公司产品定位更加准确、科学、符合市场的需求。 第七，企业内控。重新设计好每个阶段公司的股权结构安排，让创始人有效控制股权的同时，充分发挥股权在融资和调动员工工作积极性方面的作用；从而避免股权纷争、股权失控或员工吃“大锅饭”的局面。 第八，家族传承。通过家族企业的风险管理，理清家业企业不分，企业牵连家业的情形分析，以及家庭关系变化带来的法律风险识别；家族企业的股权顶层设计和家族财富的管理，运用信托、保险、各类基金等资金结构安排使家族企业品牌和基业常青，以及使家族企业的各个成员或个人财富得到有效合理的配置。 制定处理步骤后，联系投资方通过与政府进行合作谈判、买资产包，与资产管理公司进行合作、引进战略投资者等一系列工作后，企业终于走出了困境。所以，从资产盘活到战略定位，最终再到企业内控，最关键的一点就是后续工作如何进行。 二、工业产业园区的收购与转型升级案例 某工业产业园区，因上市过程中遭遇金融危机及运营管理不当，致使资金链断裂。最终因资不抵债从而停产。该项目通过三个工作阶段实现成功并购盘活。 第一阶段的工作内容： 1．资产包购买前的债权购买方案；
资产管理公司不良资产处置法律实务[试题] 资产管理公司不良资产处置法律实务 资产管理公司是经国务院批准成立的专门收购、管理、处置国有银行不良贷款的国有非银行金融机构。1999年，与四家国有商业银行相对应相继成立了信达、东方、华融、长城四家资产管理公司，每个资产管理公司注册资金均为100亿元人民币，每个资产管理公司下设若干办事处。自成立以来至2004年12月31日，四家资产管理公司共收购政策性不良贷款1.4万亿元，累计处置6570.60亿元，阶段性处置进度为53.96%，终极处置进度为51.17%，累计回收现金1370亿元，现金回收率为20.29%。笔者现就不良资产处置的有关问题做如下探讨:一、不良资产的定义 从我国立法实践看，对何谓“良性”资产、何谓“不良”资产划分并没有统一的分类标准和方法。从总体上看，主要采用以风险、营利能力和变现能力为基础的方法对资产进行分类。对于权属明确、权利未受严重限制和侵害、具有营利能力和较强变现能力的资产作为优质资产，反之则为“不良资产”。我们曾经把不良资产比喻成冰棍，意思是说不良资产要尽早出手，否则拿在手里的时间越长就会像冰棍一样化得越多，因此，我们建议通过多种方式合理处置不良资产。当然，不良资产的处置不应该仅仅停留在对资产本身的处置层面，笔者认为，解决不良资产问题绝不仅仅是如何处置不良资产的问题。最终消除不良资产的风险，必须消除产生不良资产的体制风险。 二、不良资产处置方式及案例 资产处置是指通过综合运用法律允许范围内的一切手段和方法，对资产进行的价值变现和价值提升的活动。资产处置的范围按资产形态可划分为:股权类资产、债权类资产和实物类资产;资产处置方式按资产变现分为终极处置和阶段性处置。
不良资产清收处置手段与流程（五） 2016-12-25 信贷 第五节 以物抵债及抵债资产处置 一 定义 以物抵债是指我行债权到期，债务人无法用现金偿还债务；或债权虽未到期，但债务人已出现严重经营问题或其他足以严重影响债务人按时足额用现金偿还债务；或当债务人完全丧失清偿能力时，担保人也无力以现金偿还债务；或当债务人完全丧失清偿能力时，经我行与债务人、担保人或第三人协商同意；或经人民法院、仲裁机构依法裁决，债务人、担保人或第三人以实物资产或财产性权利作价抵偿我行部分或全部债权的行为。 抵债资产处置是指抵债资产收取后采用公开透明的方式处置变现，将实物资产或财产性权利转化为现金的清收处置方式。 二 适用条件 以物抵债的适用条件如下： （一）债务人生产经营已中止或建设项目处于停、缓建状态。 （二）债务人生产经营陷入困境，财务状况日益恶化。 （三）债务人已宣告破产，银行有破产分配受偿权。 （四）经对债务人强制执行，无法执行到现金资产，且执行实物资产或财产权利按司法惯例降价处置仍无法成交。 （五）只有通过以物抵债才能最大限度保全我行债权的其他情况。 三 工作流程 （一）以物抵债工作流程如下：
（二）抵债资产处置工作流程如下：
四 利弊分析 （一）有利方面 以物抵债时抵债资产所抵偿的债权回收率是100%，本息不受损失。（二）不利方面 1、抵债资产处置时可能要形成损失。
2、形成多环节的税费，成本加大。 3、受抵债资产自身属性、市场环境等因素的影响，处置环节不可控因素增多。 五 风险控制 在不良资产处置实务中，以物抵债和抵债资产处置是紧密相扣、有机结合的两个环节，通过以物抵债接收的抵债资产需在规定的处置时限内予以处置，而办理以物抵债时对拟抵债资产的选择关系到抵债资产处置的难易程度及我行债权的最终受偿情况，因此这两大处置类型面临的风险是相互交织相互影响的。 （一）流动性风险 我行对抵债资产处置的时限要求如下：不动产和股权应自取得日起两年内予以处置；除股权外的其他权利抵债资产应在有效期内尽快处置，最长不得超过自取得日起的两年期限；动产应自取得日起一年内予以处置。因此，该类项目首先面临流动性风险，若抵债资产不具备较好的流动性，则后续变现难度较大，不仅难以满足处置时限要求，还将带来较大的变现损失，降低不良资产处置回收率。 对于流动性风险，在办理以物抵债时应尽量选择市场受众面广、交易活跃、易于变现的资产。（二）市场风险 抵债资产价格与市场情形密切相关，市场价格的走势以及市场交易的活跃程度会影响抵债资产的变现价值。因此，应当对抵债资产所属市场进行分析，抓住有利的市场时机处置抵债资产，规避市场风险。 （三）法律风险 办理以物抵债时，应优先选择产权明晰、权证齐全的资产作为抵债资产，若抵债资产权属不明、欠缴税费或存在其他法律瑕疵，则面临处置环节的法律风险，直接关系到抵债资产能否顺利处置以及处置价格高低，从而对我行债权回收带来不确定性。 （四）操作风险 以物抵债及抵债资产处置过程中较为常见的操作风险有抵债资产保管不善而造成抵债资产价值贬损；律师事务所、会计师事务所、资产评估公司、拍卖机构等中介机构的选择未采取公开招标的方式进行；中介机构不履职尽责、提供虚假信息；行政、司法干预抵债资产处置过程等，此外，在处置方式选择、分期付款下我行权益的保障、关联企业回购、款项收取与抵债资产过户的衔接等方面也存在操作风险。 对于操作风险，在制定以物抵债方案时，要严格按照行内有关规程的规定办理以物抵债，还要加强对中介机构资质及其所提供相关报告的审核；接收抵债资产后，要妥善保管和维护抵债资产，避免人为原因造成抵债资产价值贬损；在抵债资产处置环节，要合理选择具体处置形式、确定处置底价及付款方式等，保障我行债权利益。
《不良资产清收处置突破核心方案及操作》课程大纲（2天）（招生版） 【分享对象】省级农信系统、各股份制银行、各农商行及农联社中高层管理人员/公司客户经理/ 风险管控岗 / 基层管理干部 / 后备人才等 【课程背景】当前经济下行、区域经济金融环境劣变的状况下，贷款规范操作流程，法律风险防范及合规管理方式显得尤为重要，期待学员通过研讨并结合岗位付诸实施，以促进本行此业务又好又快的可持续发展。 【课程特点】实务详解+重点法条解读+案例教学 【课程收益】引导学员重塑审慎的信贷风控理念; 帮助信贷业务从业人员规范操作行为，高效识别、控制与化解信贷风险。 【分享时间】2天 【课程组合】 涵盖信贷业务贷前、中、后、处置全程法律合规风控的实战课堂 【课程梗概】 一、法治银行的建设 一、商业银行法律实务工作实践及培训20年的工作体会 （一）商业银行法律实务工作属于跨界工作 （二）贷款风险的形成都有法律风险管理缺位的原因 案例：屠宰企业贷前调查流于形式，贷前管理缺位案例 二、建设法治银行的思考
（一）建设法制银行的建议 （二）全面推进法治银行的基本原则 （三）全面推进法治银行的总体目标 案例1：刑事、民事案件同时存在，明确了物权归属，没必要采取诉讼方式解决争议； 案例2：时效丧失，抵押人要求返还抵押物。 二、不良资产处置操作方法 一、主动出击法 二、感情投入法 三、参与核算法 四、帮助讨债法 五、出谋划策法 六、资金启动法 七、借助关系法 八、调解法 九、多方参与法 十、群体进攻法 十一、人员交换法 十二、领导出面法 十三、组织干预法 十四、信息捕捉法 十五、刚柔相济法 十六、黑白脸法 十七、分解法 十八、转让法 十九、债权抵顶法 二十、化整为零法 二十一、先本后息法
处置不良资产的方法一般有七种： 1、诉讼追偿。司法诉讼是金融资产管理公司维护国家金融债权的最后屏障，也是经济活动中追索债务最常用的手段。有些企业经营困难，但并不表明丧失完全的还款能力，有的依靠其自身的经营收入还有一定的偿债来源，但一些企业无视信用，利用各种借口拖延归还，利用各种手段逃债务。通过起诉追索债务，能加大对债务人履约的力度，同时也可以避开国有机构处置不良资产需要履行的烦琐的报批手续。 2、资产重组。资产的重组包括债务重组，企业重组，资产转换和并购等，其中债务重组包括以资抵债、债务更新、资产置换、商业性债转股、折扣变现及协议转让等方式。其实质是对债务企业做出债务重新安排，有的在还款期限上延长，有的在利率上做出新的安排，有的可能在应收利息上做出折让，有的也可以在本金上做出适当折让。对债务人进行资产和债务重组，是资产管理公司在不良资产处置中大量使用的一种方式。 3、债权转股权。债权转股权，指经过资产管理公司的独立评审和国家有关部门的批准，将银行转让给资产管理公司的对企业的债权转为资产管理公司对企业的股权，由资产管理公司进行阶段性持股，并对所持股权进行经营管理。 4、多样化出售。 （1）、公开拍卖。公开拍卖又称公开竞买，是一种通过特殊中介机构以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式和交易活动。不良资产采用公开拍卖处置方式，具有较高的市场透明度，符合公开、公正、公平和诚实信用的市场交易规则，能体现市场化原则，是当前银行和资产管理公司处置抵押资产中使用较多的方式。该处置方式主要适用于标的价值高、市场需求量大、通用性强的不良资产，如土地、房产、机械设备、车辆和材料物资等。 （2）、协议转让。协议转让是指在通过市场公开询价，经多渠道寻找买家，在无法找到两个以上竞买人，特别是在只有一个买主地情况下，通过双方协商谈判方式，确定不良资产转让价格进行转让地方式。它主要适用于：标的市场需求严重不足，合适地买主极少，没有竞争对手，无法进行比较选择地情况。
处置不良资产的方法 处置不良资产的方法四大银行拍卖旗下的不良资产究其原因在于两点： 第一，迫于央行的压力; 第二，这些抵债资产拖延的时间越长，贬值越多，损失就越大。 处置不良资产的方法 目前，银行采用拍卖处置不良资产的方式很流行，且场面火爆。据了解，建行于去年5月首次利用了拍卖的形式大规模集中处置抵债资产，山东、广东、辽宁等6家分行分别与相关拍卖公司签订了拍卖协议。 6月3日至9日，全国的建行系统在上海、天津、重庆、广州、哈尔滨、西安、武汉等24个城市同时举行了拍卖活动，拍卖的抵债资产项目共涉及2000多个，总金额达40亿元;中行的江苏、湖北、辽宁、山东等10多家分行今年上半年已累计拍卖抵债资产102次，账面价值8.3亿元。据中行资产保全部总经理董建岳介绍，中行2002年上半年就因拍卖，使资产不良率下降了2.28个百分点。 建设银行资产保全部关经理表示，当前举办抵债资产拍卖活动有四方面的好处： 一是能够有效发挥现有资源的整合优势，提高不良资产的处
置效率; 二是可以从不良资产的集中处置中获得规模效益，节约人力和费用投入，有利于处置方法、手段的创新和经验的积累; 三是通过周密组织，集中处置，把举办大规模拍卖活动作为推进银行抵债资产处置“公开化、市场化、程序化”的样板工程，创出品牌; 四是可以营造声势、吸引社会机构的注意力、寻找商机，将银行现有的、符合拍卖条件的抵债资产向国内外投资者出售。关经理说，今后，建行将每年定期举办抵债资产集中拍卖活动，使其成为推进全行抵债资产处置工作的重要手段。 中国银行资产保全部总经理董建岳说，拍卖现在之所以火爆，从目前各行举行的拍卖活动中可以看出有几点原因:拍卖的抵债资产，大多为房地产或未建成的土地以及经营者无法变现抵押给银行的商铺,这些大都是经过挑选的有潜质、有市场卖点的资产;与有实力的中介机构合作，对拍卖物进行充分而准确的评估，并且结合实际设定了“有利可图”的拍卖方案。 不良资产的解决办法 专人催收 银行自身成立专门机构或指定专人催收。仍留在银行的不良资产，一类是已无收回可能的呆账，一类是1996年《商业银行法》生效、商业银行自主权扩大后发生的应收未收的贷款及其利息。这后一部分不良资产发生时间不长，情况明朗，收回的可能性较大，应由债权银行成立专门机构、调集专人催收。对主动想办法归还拖欠贷款的企业，银行应积极给予其所需的新的贷款支持，
【干货】银行抵押不良资产处置流程全揭秘 20160319嘉适投资 临近年关,各金融机构都面临回款压力,同时也容易集中爆发不良风险。在银监会披露得2015 年三季度主要监管指标数据显示,2015 年第三季度商业银行不 良贷款率为1、59%,较上季末上升0、09 个百分点。这已经就是商业银行不良贷款率连续第9 个季度上升。商业银行不良贷款余额为11863 亿元,较上季末增加944 亿元,就是自2011 年第四季度以来连续15 个季度增多。 银行不良资产得量非常大,而且国有得四大资产管理公司根本处置不完,国家层面非常支持民间资本参与到银行不良资产得处置中来。当然在互联网金融层面也会产生不良资产,但就是由于互联网金融得量比较小,并且还处于初级阶段,所以在此我们主要讨论银行得不良资产。在很多人眼里,视不良资产如洪水猛兽,但其实处理好得话,不良资产也蕴含着很大得生财空间。 金融机构最常见得不良资产就是房产抵押或车辆抵押得不良贷款,由于内容较多,今天我们先来了解一下房产抵押得不良资产就是如何处置得。 银行对不良资产得认定有一套标准,如果真得形成了不良贷款。银行最急切得愿望就是将不良资产出表。一般出表方式有卖给四大国有资产管理公司(长城、信达、东方、华融),或者卖给有实力得第三方合法主体(个人或者公司)。 银行不良资产最先产出得地方就是银行,然后会流动到四大。四大再流动到民间不良资产处置机构。银行卖出不良一般就是三折,如果卖给了四大,四大再卖到民间不良资产处置机构。四大卖出不良资产途中一般不会加太多得价格,也有四大以从银行拿到得价格出售给民间不良资产处置机构,然后处置了不良资产得利润分给四大。两种操作模式都比较常见。 1、房产抵押不良资产得特点 房产抵押不良资产得特点可以概括为:资产流动性程度差异较大;房产属性多;处置过程中变数较多。 由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产得属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等,不同得房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到得变数非常多,在后文详述。可以总结出房产抵押不良资产得
不良资产处置全程操作解析 以房地产不良资产为例 什么是房地产不良资产？ 房地产不良资产主要指以房产、地产相关物业进行抵押的不良资产，包括但不限于土地、写字楼、存量房、投资物业等。 2 房地产是如何变为不良的？ 第一类：涉及违规、违建、超建的房产 比如政府批复10万㎡，结果开发商建了11万㎡。此类房产会面临拿不到批文，进而拿不到销售证的局面，开发商无法实现销售、无法支付工程款和银行贷款，变成不良。 第二类：由于政府政策变更、政府领导换届、城市规划调整而导致的不良。 这种风险主要发生在商业环境并不是很友好或者政治不稳定的地区，项目以大的城市综合体为主。 第三类：因复杂的债权、债务纠纷进而形成的不良房地产。 这种以民营企业投资的地产项目居多。比如有位民企老板，之前拿地项目估值10个亿，从银行借了5个亿，信托借了3亿，又以股权质押的形式从民间融资了1个亿，相当于10亿的项目借了9亿。 后来，由于项目没设计好，销量上不去，资金无法回笼，现金流断裂，所有债权人一拥而上，将其诉之于法律。法院将整个项目查封，进而导致项目更是无法动工和销售，债权债务人都冻在里面出不来，进而形成利滚利的局面。 第四类：市场定位不准，产品设计能力差、开发商操盘水平差，进而导致项目陷入困境。 第五类：纯粹是基于市场原因导致的不良。 如果一个地区的市场供应量过大，可能未来十年都处于去库存阶段，那么，房产项目变为不良也就不足为奇。 3
房地产抵押不良资产的特点 房产抵押不良资产的特点可以概括为：资产流动性程度差异较大；房产属性多；处置过程中变数较多。 由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等，不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多。可以总结出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。极度不标准化的金融资产的处置起来会非常不容易，所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。 1、散售型物业是相对容易估值的，比如周边开发商拍地的价格、周边市场的房价(市场比较法)、成本法(土地+建安成本)都是常用的估值方法。 2、持有型物业，持有型物业的估值核心逻辑在于它的租金和现金流，根据物业能产生的现金流和净租金收入来对物业进行估值，同样的现金流和租金收入的物业，在不同的市场环境中，估值会不一样(包括资金充裕性、市场供应、投资人预期等因素都会影响估值)，流动性宽裕、资金越多时估值越高。 4 房地产不良的创新处置方式 第一不良资产证券化 不良资产证券化的整体流程这里不再详细介绍，这个项目其实不单单适用于房地产行业，不良资产证券化可规避风险，增加资产的流动性，释放资本，通过证券化，可以将流动性较差的不良资产转化为市场上交易的证券，商业银行从而获得一块资金来源。 第二不良贷款重组上迁 与房地产开发商谈判，以变更借款主体，增加更有实力的担保人或增加抵押物方式重组房地产行业贷款。其中“假按揭”贷款还原就是一种典型的贷款重组模式，它其实就是指针对“假按揭”贷款普遍存在的借款主体与用途不实的问题，对符合一定条件的“假按揭”贷款还原为公司类贷款。还原之后可根据借款人还款信用记录和其他情况在规定时间后上迁为关注或正常贷款。房地产不良贷款及时重组，是快速处置不良资产的一种重要手段。 第三以物抵债 房地产行业贷款出现不良后，与房地产开发商谈判，要求把房地产企业最好的资产（具有保值能力及升值能力）和最易处置的资产（在最佳商业住宅位置）作为抵债资产来收取。有房产权证的优先收取，没有瑕疵的房产优先收取，以能够快